PAGE房地產(chǎn)采購制度培訓一、總則（一）目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)采購行為，加強采購管理，確保采購工作的高效、有序進行，保障公司項目的順利推進，特制定本采購制度。本制度旨在明確采購流程、規(guī)范采購操作、加強供應商管理、控制采購成本，提高公司采購工作的質(zhì)量和效益，維護公司的合法權(quán)益。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)項目的采購活動，包括但不限于土地購置、建筑材料采購、設(shè)備采購、工程服務采購、營銷策劃采購等與房地產(chǎn)項目相關(guān)的各類采購事項。（三）基本原則1.合法性原則采購活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策要求，確保采購行為合法合規(guī)。2.效益性原則在保證采購質(zhì)量的前提下，充分考慮采購成本，通過合理的采購策略和方法，實現(xiàn)采購效益的最大化。3.公開公平公正原則采購過程應遵循公開透明的原則，確保所有符合條件的供應商都有平等參與競爭的機會，杜絕暗箱操作，保證采購結(jié)果的公平公正。4.誠實守信原則采購各方應誠實守信，履行各自的權(quán)利和義務，維護良好的商業(yè)信譽。二、采購流程（一）采購需求提出1.項目部門發(fā)起各項目部門根據(jù)項目進度和實際需求，填寫《采購需求申請表》，詳細說明采購項目的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、質(zhì)量要求、交貨時間、預算金額等信息，并附上相關(guān)的技術(shù)文件或圖紙。2.需求審核采購部門收到《采購需求申請表》后，對需求的合理性、必要性進行審核。對于不符合項目實際需求或預算超支的申請，采購部門有權(quán)要求項目部門進行調(diào)整或重新提交申請。（二）采購計劃制定1.采購計劃編制采購部門根據(jù)審核通過的采購需求，結(jié)合項目進度安排，制定詳細的采購計劃。采購計劃應明確采購項目的實施時間、采購方式、供應商選擇標準、采購預算等內(nèi)容，并報相關(guān)領(lǐng)導審批。2.采購預算管理采購預算是采購計劃的重要組成部分，采購部門應根據(jù)項目成本控制目標，合理編制采購預算。采購預算一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行，不得隨意突破。如因特殊情況需要調(diào)整采購預算，應按照公司預算調(diào)整的相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。（三）供應商選擇與管理1.供應商信息收集采購部門通過多種渠道收集供應商信息，包括供應商自薦、行業(yè)推薦、網(wǎng)絡(luò)搜索、供應商數(shù)據(jù)庫等。對收集到的供應商信息進行整理和分類，建立供應商信息庫。2.供應商評估與選擇采購部門根據(jù)采購項目的特點和要求，制定供應商評估標準，對供應商的資質(zhì)、信譽、生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量、價格水平、售后服務等方面進行綜合評估。選擇評估結(jié)果優(yōu)秀的供應商作為潛在合作對象，并與其進行初步溝通和洽談。3.供應商準入管理對于擬合作的供應商，采購部門應要求其提供相關(guān)資質(zhì)證明文件，如營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證、生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品質(zhì)量認證證書等，并進行實地考察和審核。經(jīng)審核合格的供應商，納入公司供應商名錄，作為正式合作對象。4.供應商年度評估采購部門每年對供應商進行年度評估，評估內(nèi)容包括供應商的供貨質(zhì)量、交貨期、價格水平、售后服務等方面。根據(jù)評估結(jié)果，對供應商進行分類管理，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的供應商給予獎勵和優(yōu)先合作機會，對于表現(xiàn)不佳的供應商進行警告、整改或淘汰處理。（四）采購合同簽訂1.合同起草與審核采購部門根據(jù)采購項目的具體情況，起草采購合同文本。合同文本應明確雙方的權(quán)利和義務、采購項目的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、質(zhì)量要求、交貨時間、交貨地點、價格、付款方式、違約責任等條款。采購合同起草完成后，應提交公司法務部門進行審核，確保合同條款符合法律法規(guī)要求，避免法律風險。2.合同簽訂與備案經(jīng)法務部門審核通過的采購合同，由公司法定代表人或授權(quán)代表與供應商簽訂。合同簽訂后，采購部門應將合同副本提交相關(guān)部門備案，作為采購執(zhí)行和付款的依據(jù)。（五）采購執(zhí)行與驗收1.采購訂單下達采購部門根據(jù)采購合同，向供應商下達采購訂單。采購訂單應明確采購項目的具體要求、交貨時間、交貨地點等信息，并要求供應商簽字確認。2.采購跟蹤與催貨采購部門應定期跟蹤采購訂單的執(zhí)行情況，及時了解供應商的生產(chǎn)進度和交貨情況。對于可能影響交貨期的問題，應及時與供應商溝通協(xié)調(diào)，采取相應的措施解決。如供應商出現(xiàn)逾期交貨的情況，采購部門應按照合同約定進行催貨，并追究其違約責任。3.到貨驗收采購項目到貨后，采購部門應組織相關(guān)部門和人員進行驗收。驗收內(nèi)容包括貨物的數(shù)量、規(guī)格型號、質(zhì)量、外觀等方面。驗收合格后，由驗收人員填寫《采購驗收單》，并簽字確認。如驗收不合格，采購部門應及時與供應商協(xié)商解決，要求其更換貨物或采取其他補救措施。（六）采購付款1.付款申請與審核采購部門根據(jù)采購合同和驗收情況，填寫《采購付款申請表》，詳細說明采購項目的名稱、合同編號、付款金額、付款方式等信息，并附上采購合同、驗收單等相關(guān)證明文件。付款申請?zhí)峤缓?，由財務部門進行審核，審核內(nèi)容包括合同條款、驗收情況、發(fā)票開具等方面。2.付款審批與支付經(jīng)財務部門審核通過的付款申請，按照公司財務審批流程進行審批。審批通過后，財務部門按照合同約定的付款方式和時間向供應商支付貨款。三、采購方式（一）公開招標1.適用范圍公開招標適用于采購金額較大、技術(shù)復雜、潛在供應商較多的采購項目。2.招標程序采購部門制定招標文件，明確招標項目的技術(shù)要求、商務條款、評標標準等內(nèi)容。發(fā)布招標公告，邀請潛在供應商報名參加投標。對投標文件進行評審，確定中標候選人。公示中標候選人，如無異議，確定中標供應商，并簽訂采購合同。（二）邀請招標1.適用范圍邀請招標適用于采購金額較大、技術(shù)復雜、潛在供應商數(shù)量有限的采購項目。2.招標程序采購部門根據(jù)供應商信息庫或其他渠道，選擇若干家符合條件的供應商作為邀請對象。向邀請對象發(fā)出招標文件，邀請其參加投標。對投標文件進行評審，確定中標候選人。公示中標候選人，如無異議，確定中標供應商，并簽訂采購合同。（三）競爭性談判1.適用范圍競爭性談判適用于采購時間緊迫、采購項目規(guī)格和技術(shù)要求復雜、需要與供應商進行充分溝通和協(xié)商的采購項目。2.談判程序采購部門制定談判文件，明確談判項目的技術(shù)要求、商務條款、談判程序等內(nèi)容。邀請若干家符合條件的供應商參加談判。與供應商進行談判，就采購項目的價格、質(zhì)量、交貨期等條款進行協(xié)商。確定成交供應商，并簽訂采購合同。（四）單一來源采購1.適用范圍單一來源采購適用于只能從唯一供應商處采購、發(fā)生了不可預見的緊急情況不能從其他供應商處采購、必須保證原有采購項目一致性或者服務配套的要求，需要繼續(xù)從原供應商處添購，且添購資金總額不超過原合同采購金額百分之十的采購項目。2.采購程序采購部門填寫《單一來源采購申請表》，詳細說明采購項目的名稱、采購原因、擬采購供應商等信息，并附上相關(guān)證明文件。提交公司領(lǐng)導審批，經(jīng)批準后，與供應商簽訂采購合同。（五）詢價采購1.適用范圍詢價采購適用于采購金額較小、采購項目規(guī)格和技術(shù)要求明確、市場上有多家供應商可供選擇的采購項目。2.詢價程序采購部門向若干家符合條件的供應商發(fā)出詢價函，要求其提供采購項目的報價。對供應商的報價進行比較和分析，選擇報價合理、信譽良好的供應商作為成交對象，并簽訂采購合同。四、采購風險管理（一）風險識別與評估1.風險識別采購部門應定期對采購過程中可能存在的風險進行識別，包括市場風險、供應商風險（如供應商破產(chǎn)、違約、產(chǎn)品質(zhì)量問題等）、合同風險（如合同條款不完善、法律風險等）、驗收風險（如驗收標準不明確、驗收結(jié)果不準確等）、付款風險（如付款延遲、付款錯誤等）等。2.風險評估采購部門對識別出的風險進行評估，分析其發(fā)生的可能性和影響程度。根據(jù)風險評估結(jié)果，確定風險等級，為制定風險應對措施提供依據(jù)。（二）風險應對措施1.市場風險應對關(guān)注市場動態(tài)，及時了解市場價格波動情況，合理安排采購時間和數(shù)量，采取套期保值等手段降低市場風險。2.供應商風險應對加強供應商管理，建立供應商評估和考核機