棱鏡分光焦點成像衍射重構(gòu)遠(yuǎn)景顯影2025年西安寒煉-創(chuàng)Foreword當(dāng)樓市步入深度調(diào)整期，一場關(guān)于“冷暖”與“變局”的博弈正在上演。我們以“”為鏡，捕捉市場脈動的七個維度：紫金輝映的營銷創(chuàng)新與需求異變，則勾勒出mm這抹斑斕色彩背后，是政策、供需與市場的多重變奏，更是行業(yè)穿越周期、尋找新平衡的生動注腳。新房市場點狀二手市場持續(xù)分流土地市場熱度遷移需求結(jié)構(gòu)兩端調(diào)整產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)化競賽企業(yè)投資戰(zhàn)略優(yōu)化營銷發(fā)力策略調(diào)整高陵閻良板塊熱：熱度更替板塊輪動，奧體&高新雙核驅(qū)動高陵閻良臨潼板塊地圖-成交熱度：2025年西安住宅十大熱點板塊（萬㎡）臨潼涇河空港秦漢規(guī)模同比涇河空港秦漢規(guī)模同比板塊r灃東t灃西r灃東t灃西奧體核心魚化寨中央創(chuàng)新區(qū)奧體北雁翔路徐家灣奧體東城南客運站20.16-26%藍(lán)田藍(lán)田高鐵新城核心高鐵新城核心50萬㎡以上50萬㎡以上周至5源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS5源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)高陵板塊熱：西咸供地持續(xù)高企，主城更新優(yōu)地頻出高陵閻良臨潼板塊地圖-土拍熱度：2025年西安土拍十大熱點板塊（建筑面積）閻良臨潼板塊名稱規(guī)模同比板塊名稱規(guī)模同比空港r秦漢涇河空港r秦漢徐家灣2024無成交大興新區(qū)幸福林帶交大2024無成交經(jīng)開核心院士谷浐灞金貿(mào)灃東灃東灃西灃西AA康復(fù)路康復(fù)路鄠邑50萬㎡以上周至鄠邑50萬㎡以上藍(lán)田藍(lán)田注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)板塊熱：城市新區(qū)維持高位，老城新盤異軍突起市場規(guī)模：2025年熱點板塊輪動，老牌熱區(qū)如奧體中心、中央創(chuàng)新區(qū)板塊仍維持市場高位，但成交集中度降低；黑馬板塊因城市更新帶動異軍突起，如城東幸福林帶（中建悅廬幸福序）、經(jīng)開核心（信達(dá)鳳熙雲(yún)著）等。奧體核心奧體核心魚化寨中央創(chuàng)新區(qū)奧體北雁翔路徐家灣奧體東城南客運站經(jīng)開核心高鐵新城核心新航天大明宮幸福林帶土門大寨路雁鳴湖老航天南大學(xué)城浐灞自貿(mào)大興新區(qū)魚化寨中央創(chuàng)新區(qū)奧體北雁翔路徐家灣奧體東城南客運站經(jīng)開核心高鐵新城核心新航天大明宮幸福林帶土門大寨路雁鳴湖老航天南大學(xué)城浐灞自貿(mào)大興新區(qū)注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)開盤熱：推售規(guī)模持續(xù)收縮，依賴假期節(jié)點驅(qū)動開盤推售：近五年開盤推售量持續(xù)收縮，且2025年去化率僅19%，同比降低10%；市場需求增長有限，銷售節(jié)奏呈現(xiàn)顯著的“假期效應(yīng)”，月度去化峰值圍繞五一、國慶等節(jié)點波動。注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.認(rèn)購口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)開盤熱：冷熱不均分化顯著，供需比&成熟度為關(guān)鍵開盤分化：核心或規(guī)劃利好區(qū)域，如城北、經(jīng)開等去化率均超30%，市場認(rèn)可度高；而配套能級較低區(qū)域去化率較低，市場表現(xiàn)冷淡；高供應(yīng)區(qū)域普遍面臨去化壓力，部分區(qū)域存在供需失衡風(fēng)險。熱銷板塊受熱盤帶動高去化率，如土門板塊，受華發(fā)利君都薈城央項目影響，去化率達(dá)63%。推售套數(shù)認(rèn)購套數(shù)去化率土門陸港商貿(mào)物流徐家灣高鐵新城核心奧體核心雁翔電視塔能源金貿(mào)區(qū)經(jīng)開核心幸福林帶浐河交大軟件新城西北辰東大興新區(qū)細(xì)柳灃東高新融合區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)灞河西軟件新城東土門陸港商貿(mào)物流徐家灣高鐵新城核心奧體核心雁翔電視塔能源金貿(mào)區(qū)經(jīng)開核心幸福林帶浐河交大軟件新城西北辰東大興新區(qū)細(xì)柳灃東高新融合區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)灞河西軟件新城東注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.認(rèn)購口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)項目熱：紅盤亮相客戶關(guān)注，逆市熱銷標(biāo)桿顯現(xiàn)紅盤虹吸：產(chǎn)品力為破局關(guān)鍵，其中地段+強(qiáng)產(chǎn)品力、強(qiáng)教育屬性、科技住宅、高性價比+高得房率最具競爭力。“紅盤”呈現(xiàn)兩大核心特征：成交集中于核心板塊改善產(chǎn)品/兌現(xiàn)期非核心板塊剛需產(chǎn)品；項目熱銷依賴“稀缺地段+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”或“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+價格讓步”雙重驅(qū)動。招商西安璽港務(wù)奧體核心核心地段強(qiáng)產(chǎn)品力曲江金茂府雁翔科技住宅華發(fā)錦宸賦電視塔核心地段+強(qiáng)產(chǎn)品力邦泰觀宸曲江雁翔核心地段+強(qiáng)產(chǎn)品力白樺林書香經(jīng)開高鐵新城核心強(qiáng)教育屬性綠城西安潤百合港務(wù)奧體核心核心地段+強(qiáng)產(chǎn)品力綠城綠汀芳菲城北徐家灣高性價比高得房率保億潤園城北徐家灣高性價比+高得房率代表項目：招商西安璽項目賣點：項目地處奧體核心位置，擁有名校資源，占據(jù)一線河景，產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計—全景艙懸浮會客廳+超110%得房率，47天實現(xiàn)四開四罄收官代表項目：曲江金茂府項目賣點：位于曲江核心地段，以“金茂府”系高端產(chǎn)品力為核心，定位為曲江核心區(qū)的頂豪項目，主力戶型為173-229㎡大平層，主打科技豪宅定位。代表項目：保億潤園項目賣點：保億潤園位于未央?yún)^(qū)團(tuán)結(jié)村片區(qū)，疊加高新名校+落位，配套均好性強(qiáng)，項目主打小面積四代宅+高贈送+低單價，贈送屬于全市最高水平，戶型得房率131-140%。代表項目：白樺林書香項目賣點：國企開發(fā)（經(jīng)發(fā)地產(chǎn)，西安本土一線一路之隔便是經(jīng)開第八學(xué)校，距離地鐵4號線-元朔路站約300米，規(guī)劃小高層為主的四代宅。注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)+西咸新區(qū)；2.認(rèn)購口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)典型紅盤：奧體核心，據(jù)一線河景，創(chuàng)新設(shè)計四代住宅南陽臺+北露臺北露臺陽臺景觀設(shè)計汲取“長安里坊”古韻打造“一樹一景致”的生態(tài)舞臺四代住宅南陽臺+北露臺北露臺陽臺景觀設(shè)計汲取“長安里坊”古韻打造“一樹一景致”的生態(tài)舞臺天四開四罄收官。l城市級稀缺資源：占據(jù)整個奧體核心位置，擁有名校資源（鐵一中陸港小學(xué)+鐵一中陸港中學(xué)）、軌道交通（3/14號線）等支撐，并占據(jù)一線河景資源。l社區(qū)“高端私享”：15棟純小高社區(qū)，T2獨棟設(shè)計；將項目整體抬高近3m，下沉庭院與5大架空層泛會所串聯(lián)，私宴廳、健身房、瑜伽室、茶室、高爾夫區(qū)、冥想室、親子樂園、星空書吧等豐富功能區(qū)。l圈層純粹度：175-261㎡純大平層社區(qū)，175㎡戶型做到6米橫廳+270°環(huán)幕落地窗；261㎡戶型全景艙懸浮會客廳，露臺挑高約6.3-6.8米。l場景創(chuàng)新：每戶標(biāo)配「空中露臺」，奇數(shù)層南向大露臺，偶數(shù)層側(cè)露臺變身「第二會客廳」。l逆勢熱銷：2025年4月首開，推出148套房源，首開去化率100%，整盤47典型紅盤：典型超配代表，尺度大門，中央景觀庭院，3000㎡多功能下沉?xí)?，高得房率四代宅雙開雙罄。 3000㎡下沉式會所、6大功能空間推薦理由主墻陶彩石+鋁板線條推薦理由主墻陶彩石+鋁板線條，全案三玻兩腔139㎡四室兩廳三衛(wèi)四代住宅：3-4.2m露臺+局部結(jié)構(gòu)挑板贈送139㎡四室兩廳三衛(wèi)四代住宅：3-4.2m露臺+局部結(jié)構(gòu)挑板贈送l尊崇歸家儀式：大尺度奢華酒店式歸家門廳，搭配咖啡金鋁扣板、品質(zhì)米色石材，與城市界面無界共生，彰顯門廳威儀與歸家體驗。l流體公建化立面：公建化雙立面系統(tǒng)，主墻陶彩石+鋁板線條，全案三玻兩腔，鑄就城市藝術(shù)建筑地標(biāo)。l雙主軸中央景觀：東西約175m品質(zhì)歸家軸，南北約190m藝術(shù)自然軸，七大主題+九大社交空間，約4000㎡中央景觀庭院帶來平權(quán)化體驗。l迭代四代產(chǎn)品：戶型在大面寬采光，3-4.2m進(jìn)深大露臺。樓王139戶型戶戶雙露臺，通過結(jié)構(gòu)挑板實現(xiàn)平面向立體場景功能進(jìn)階，得房率高達(dá)163%，128㎡邊廳270°雙面采光體驗，得房率達(dá)140%，112㎡l奢享會所，尊貴感受：規(guī)劃近3000㎡下沉?xí)?，躋身西安最大會所行列。內(nèi)容涵蓋健身房、瑜伽室、棋牌室、私宴廳、茶室、書吧、臺球廳、下沉庭院等八大主題，營造專屬第三空間。l品質(zhì)剛需，持續(xù)熱銷：11月2日首開3#樓，102套房源開盤售罄；11月16日二次加推，100套房源一搶而空，累計銷額約4億。房地聯(lián)動聚焦城更板塊熱度交替輪動開盤去化冷熱不均看站位：全國市場持續(xù)撕裂，二線城市規(guī)模次席城市站位：在重點20城中，西安年度銷量跌幅處于中上游，成交規(guī)模在二線城市中居次席，市場韌性較強(qiáng)。86420864200注：1.大西安統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看規(guī)模：年度整體份額縮減，二手住宅量穩(wěn)價跌交易規(guī)模：近三年新房+二手房整體規(guī)模小幅縮量；2024年二手房成交量首次反超新房，新房市場量縮價穩(wěn)，二手房則量穩(wěn)價跌，持續(xù)以價換量。隨著二手住宅規(guī)模崛起，市場占比提升至58%。近五年大西安新房對比二手房成交量價趨勢近五年大西安新房對比二手房成交量價趨勢0注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看走勢：二手主導(dǎo)地位確立，價差驅(qū)動需求分化月度走勢：2025年新房與二手房規(guī)模比值降至0.72：1，且自2024年起，二手房成交規(guī)模已穩(wěn)定超過新房，市場主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)向存量房；價差于2023年底至2025年中持續(xù)擴(kuò)大，二手房性價比優(yōu)勢驅(qū)動需求釋放，2025年下半年因新規(guī)剛需項目入市，價差收窄至2000元/㎡以下。近三年分月度大西安新房對比二手房成交量價趨勢0注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看供應(yīng)：掛牌激增次新入市，供需雙方預(yù)期均淡掛牌規(guī)模：2025年底，西安二手房最新掛牌量15.34萬，房源中優(yōu)質(zhì)次新房逐步增加，市場呈現(xiàn)“量增價跌”的特征，出售掛牌量持續(xù)增加，表明部分業(yè)主對未來預(yù)期轉(zhuǎn)淡，希望加速變現(xiàn)以應(yīng)對不確定性或置換需求，形成了階段性的“買方市場”。掛牌量（萬套）漲幅（%）注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看結(jié)構(gòu)：聚焦剛需中小面積，次新改善同步發(fā)力結(jié)構(gòu)對比：二手房仍以小戶型產(chǎn)品為主，但占比連續(xù)下滑，110-120㎡占比穩(wěn)步提升，購房需求向剛改轉(zhuǎn)移。新舊市場差異化的產(chǎn)品供給：二手房主導(dǎo)小戶型市場（80-100㎡占比近30%），新房則集中供應(yīng)中等偏大戶型（140-150㎡占18%）。近三年西安二手房分面積段成交結(jié)構(gòu)注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看價格：以價換量仍在持續(xù)，新房二手價差縮小價格對比：新房與二手房價格走勢顯著分化，二手房均價持續(xù)下跌，新房均價波動中逐步企穩(wěn)，價差持續(xù)縮??；區(qū)域價差分化顯著：核心區(qū)域如曲江價差高達(dá)7687元，而新興區(qū)域如港務(wù)區(qū)價差僅1243元。曲江城東城北城南航天高新長安城西浐灞灞河經(jīng)開港務(wù)價差注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看區(qū)域：聚焦主城核心板塊，城市新區(qū)漸成主力成交結(jié)構(gòu)：二手房核心區(qū)域集中度增加，浐灞成交主力基本維穩(wěn)，高新因地段+學(xué)區(qū)等因素，市場份額同比+3%。新房成交僅港務(wù)、高新、浐灞三區(qū)即集中全市47%的新房份額，其中港務(wù)區(qū)新房高達(dá)19%，而其二手房占比僅為3%，區(qū)域當(dāng)前以新房為主導(dǎo)的市場結(jié)構(gòu)。近三年西安二手房分區(qū)域成交結(jié)構(gòu)注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(AA)手房橙色篇市場結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)價格核心驅(qū)動區(qū)域成交調(diào)整看全國：規(guī)模回調(diào)冷熱不均，滬杭京蓉領(lǐng)跑前行金額成交建面城市排名樓面價如f長春市勺北京市天津市$濟(jì)南市第7位成都市寧波市長沙市100億以下福州市100-200億500-1000億深圳市城市站位：整體規(guī)?；卣{(diào)，一線核心城市（上海、北京）及強(qiáng)二線城市（杭州、成都）領(lǐng)跑，市場冷熱不均，城市加速分化。金額成交建面城市排名樓面價如f長春市勺北京市天津市$濟(jì)南市第7位成都市寧波市長沙市100億以下福州市100-200億500-1000億深圳市1上海2杭州3北京4成都5南京6武漢78廣州9重慶蘇州天津無錫廈門深圳福州長沙合肥寧波濟(jì)南鄭州長春青島1000億以上1000億以上注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：各城市涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看全國：央國企處主導(dǎo)地位，核心高價構(gòu)建壁壘拿地企業(yè)：全國房企拿地呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)、分化加劇、央國企主導(dǎo)”的特點，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，三四線城市市場仍面臨壓力，房企拿地策略更加審慎，聚焦高確定性區(qū)域，通過高總價地塊獲取資源，構(gòu)建競爭壁壘。規(guī)模上縮量提質(zhì)趨勢上前高后低核心城市呈高熱三四線城市偏冷聚焦成熟核心區(qū)高總價地塊增多央國企仍是主導(dǎo)民企參與度提升地方國企在托底規(guī)模上縮量提質(zhì)趨勢上前高后低核心城市呈高熱三四線城市偏冷聚焦成熟核心區(qū)高總價地塊增多注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：各城市涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看西安：熱度更替板塊輪動，城市更新獨占鰲頭西安土地：主城在城市更新東風(fēng)下，徐家灣、大興新區(qū)、幸福林帶等成為新熱點，經(jīng)開核心、浐灞金貿(mào)、軟件新城等傳統(tǒng)熱點仍受房企追捧；西咸新區(qū)的院士谷、能貿(mào)區(qū)、科統(tǒng)區(qū)等為區(qū)域拿地?zé)狳c。閻良臨潼涇河高陵空港秦漢灃東灃西藍(lán)田閻良臨潼涇河高陵空港秦漢灃東灃西藍(lán)田67535332231周至鄠邑周至注：1、西安主城10大熱點板塊（右圖紅色色塊土拍金額占比為大西安的54%，建面占比為46%，宗地數(shù)量為42%；2、西咸新區(qū)的院士谷及能源金貿(mào)區(qū)、科統(tǒng)區(qū)、翱翔小鎮(zhèn)、蘭池大道等為拿地?zé)狳c，土拍金額占比為大西安18%、建面占比22%、宗地數(shù)量占比約為25%，為區(qū)域熱點。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看規(guī)模：響應(yīng)控量提質(zhì)號召，供銷金規(guī)模均回調(diào)土地供求：在控量提質(zhì)號召下，大西安涉宅土地供需面積有效調(diào)整，成交金額規(guī)?；卣{(diào)30%。0注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看價格：土地價格結(jié)構(gòu)上行，冷熱不均交織并存土地價格：優(yōu)質(zhì)地塊帶動涉宅用地成交價上漲約18%；底價拿地成為市場常態(tài)，擇優(yōu)選擇、安全選擇原則之下，全年6宗溢價地塊中3宗核心地塊溢價15%+成交，同時全年流拍率暴漲至14%。溢價率流拍率業(yè)業(yè)股股注：2025年大西安涉宅供應(yīng)120宗，成交91宗（底價成交85宗，溢價成交6宗流拍17宗，尤其城東區(qū)、藍(lán)田區(qū)共計流拍7宗。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看結(jié)構(gòu)：拿地主城成為首選，西咸郊縣難掩頹勢區(qū)域分布：主城成為拿地首選，西咸、郊縣式微，分化再加速。2025年主城涉宅用地金額占比達(dá)到80%，西咸降低至18%，郊縣僅2%。合計城東區(qū)城東區(qū)城南區(qū) 城西區(qū) 城北區(qū) 高新區(qū)主曲江新區(qū)城 航天新城長安區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)國際港務(wù)區(qū)1330116688669915594972766652551灃東新城4灃西新城灃西新城039咸西咸涇河新城空港新城空港新城55秦漢新城526鄠邑區(qū)鄠邑區(qū)郊藍(lán)田縣縣臨潼區(qū)閻良區(qū)11112211221221注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看結(jié)構(gòu)：城市開發(fā)重點遷移，老城替代新區(qū)崛起板塊成交：城更政策之下，主城拿地聚焦城東、城西、城北等熱門片區(qū)，占據(jù)半壁江山；高新、曲江、浐灞、港務(wù)等熱度不減；西咸僅灃東新城一枝獨秀，郊縣市場低迷不振。城東區(qū)城南區(qū)城內(nèi)區(qū)城西區(qū)城北區(qū)高新區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)經(jīng)開區(qū)灞河新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)鄠邑區(qū)臨潼區(qū)高陵區(qū)閻良區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城內(nèi)區(qū)城西區(qū)城北區(qū)高新區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)經(jīng)開區(qū)灞河新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)鄠邑區(qū)臨潼區(qū)高陵區(qū)閻良區(qū)0注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看結(jié)構(gòu)：低密土地加速出讓，多元產(chǎn)品未來補(bǔ)倉類型結(jié)構(gòu)：容積率持續(xù)低密低容化，主城以2.5及2.5以下容積率為主，其中低密增速較快，西咸以2.5為主，低密供地放慢。5099544266263化651666666394965341注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看結(jié)構(gòu)：拿地聚焦“短平快”類，加速回正防控風(fēng)險土地規(guī)模：成交面積主力集中30畝以下及30-50畝“小而美”地塊，摘地總價3億以下及3億—5億宗地數(shù)量占比48%。呈現(xiàn)小規(guī)模，低總價，控風(fēng)險等特征。496505054注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看結(jié)構(gòu)：城更占據(jù)主城半壁，三區(qū)聚焦效應(yīng)明顯土地類型：城更地塊金額規(guī)模達(dá)到主城的46%，在開發(fā)體量及宗地數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢；主城的城東、城西、城北等區(qū)域在政策導(dǎo)向下成為市場熱點，西咸及郊縣未形成明顯城更開發(fā)聚焦效應(yīng)。50987654320城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)高新區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)鄠邑區(qū)臨潼區(qū)閻良區(qū)0城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)高新區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)鄠邑區(qū)臨潼區(qū)閻良區(qū)0城更地塊注：2025年西安主城涉宅用地成交63宗，建面約652㎡，金額約448億，城更地塊宗數(shù)占比57%，建面占比60%，金額占比46%。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月看配建：土地出讓配套捆綁，降低壓力落地加速出讓特征：2025年2季度起，西安土地出讓模式轉(zhuǎn)變，將市政道路/綠地/學(xué)校等“公服配套”與住宅“捆綁”出讓，土地出讓金調(diào)整為"宗地市價—代建成本"，確保公服設(shè)施同步落地。城北大明宮商住商住西安融投1、配建4.884畝道路（用地面積）。城東幸福林帶商住中小學(xué)1金茂&貝好家1、代建一所24班的公辦小學(xué)，投資額不低于1.47億。城西大興新區(qū)商住商住商住商住西安秦寶西安秦寶陜西中祿尊程西安中天尚璽1、配建11.157畝（用地面積）道路。1、配建11.484畝（用地面積）綠地。1、配建14.555畝道路（用地面積）及2.698畝（用地面積）綠地。1、配建8.097畝道路（用地面積）及3.45畝（用地面積）綠地。城東幸福林帶商住中小學(xué)1陜建玖熙置業(yè)1、代建一所42班的公辦中學(xué)（24班初中+18班高中）及3071㎡市政綠地配套建設(shè)任務(wù)。城西大興新區(qū)商住商住體育混合用地西安融投1、宗地競得人須同步建設(shè)5處公服配套和3條市政道路。2、宗地LH11-4-164地塊為帶方案供應(yīng)，該地塊須統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)運營。其中，公園綠地部分由競得人代持代運營，但不得改變公園用地性質(zhì)和功能，不得建設(shè)住宅等房地產(chǎn)開發(fā)，公園內(nèi)體育用地部分可辦理產(chǎn)權(quán)。城西大興新區(qū)商住陜西中祿尊程1、競得人需要建設(shè)1條南北向規(guī)劃路（長度388米，寬度20米1處市政綠帶（長度102.52米，寬度11.65米）和1處集中綠地（總面積注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月黃色篇控量提質(zhì)前高后低，國央主導(dǎo)聚焦一線量跌價漲區(qū)域分化，核心土地溢價成交中小規(guī)模成交為主，低密低容未來趨勢主城核心城市更新，配套升級同步開發(fā)變化1：供應(yīng)驅(qū)動結(jié)構(gòu)異變，戶型功能空間升級房型結(jié)構(gòu)：新規(guī)影響下，西安改善產(chǎn)品門檻從143㎡降至139㎡，帶動供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化。主力面積段140–144㎡占比為16%，同比-7%；市場同步呈現(xiàn)“戶型功能迭代”趨勢，居住功能優(yōu)化成為驅(qū)動改善需求的核心因素。近三年西安主城新房分房型結(jié)構(gòu)近三年西安主城新房分面積段供應(yīng)結(jié)構(gòu)近三年西安主城新房分房型結(jié)構(gòu)三房占48%內(nèi)圈為2023年，中間為注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)變化2：剛需市場止跌回升，城更紅盤領(lǐng)漲經(jīng)開需求結(jié)構(gòu)-剛需：2025年，大西安200萬以下剛需產(chǎn)品成交占比止跌回升至45%，同比+7%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域為城西、浐灞和港務(wù)，經(jīng)開區(qū)表現(xiàn)突出，同比漲幅達(dá)7%，成為區(qū)域增長亮點，品牌房企開發(fā)的城市更新項目市場關(guān)注度較高。45%200萬以下+845%200萬以下西安200萬以下剛需商品住宅成交結(jié)構(gòu)2025年度區(qū)域排行TOP3城西占比16%同比24年-2%浐灞占比14%同比24年-1%+7%港務(wù)占比13%同比24年-1%注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)變化3：改善為主占比近半，新區(qū)為主老城發(fā)力需求結(jié)構(gòu)-改善：2025年大西安200-400萬改善產(chǎn)品成交由漲轉(zhuǎn)跌占45%，同比-8%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域仍為港務(wù)、高新和浐灞，城東因幸福林帶板塊影響，同比漲幅達(dá)4%。較24年增長-8%較24年增長-8%45%200-400萬 45%200-400萬 西安200-400萬改善商品住宅成交結(jié)構(gòu)2023年2024年2025年+4%24%19%2025年度區(qū)域排行TOP3港務(wù)占比24%同比24年-1%高新占比19%同比24年-3%浐灞西安200-400萬改善商品住宅成交結(jié)構(gòu)2023年2024年2025年+4%24%19%11%7%7%8%7%7%6%6%5%4%6%6%1%1%1%城東城東注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)變化4：高端產(chǎn)品小幅下滑，熱區(qū)依賴新盤帶動需求結(jié)構(gòu)-高端：2025年大西安400萬以上高端產(chǎn)品成交小幅下滑至11%，同比-1%；從成交結(jié)構(gòu)來看，主力成交區(qū)域為高新，曲江和港務(wù)新盤入市帶動成交，同比漲幅均達(dá)8%。較24年增長較24年增長11%400萬以上11%400萬以上西安400萬以上高端商品住宅成交結(jié)構(gòu)+8%+8%2025年度區(qū)域排行TOP3高新占比36%同比24年-3%曲江占比25%同比24年+8%港務(wù)占比13%同比24年+8%西安400萬以上高端商品住宅成交結(jié)構(gòu)+8%+8%注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)變化5：功能緊湊經(jīng)濟(jì)實用，同等面積房型增加產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品趨向功能緊湊化，同等面積下房型選擇增加；市場房型主力成交仍為三房，占比49%，改善140-144㎡產(chǎn)品仍以四房為主，但同比有所下滑，市場需求呈現(xiàn)多層次差異化。2023年2024年2025年2023年2024年2025年100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)41100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上4%4%4%變化6：購房門檻結(jié)構(gòu)下探，同等總價面積提升價格結(jié)構(gòu)：市場成交單價段結(jié)構(gòu)下移，主力成交仍為1.7-1.8萬元/㎡，但1.4-1.7萬元/㎡成交同比增幅明顯。從成交總價段來看，150-200萬同比漲幅最大為7%，350-400萬同比降幅最大為5%，總價段同步下探。2023年2024年2025年1.2萬/㎡以下1.2萬-1.3萬/㎡1.3萬-1.4萬/㎡1.4萬-1.5萬/㎡1.5萬-1.6萬/㎡1.6萬-1.7萬/㎡1.7萬-1.8萬/㎡1.8萬-1.9萬/㎡1.9萬-2.0萬/㎡2.0-2.2萬/㎡2.2萬-2.3萬/㎡2.3萬-2.6萬/㎡2.6萬-2.8萬/㎡2.8萬-3.0萬/㎡3.0萬/㎡以上1.2萬/㎡以下1.2萬-1.3萬/㎡1.3萬-1.4萬/㎡1.4萬-1.5萬/㎡1.5萬-1.6萬/㎡1.6萬-1.7萬/㎡1.7萬-1.8萬/㎡1.8萬-1.9萬/㎡1.9萬-2.0萬/㎡2.0-2.2萬/㎡2.2萬-2.3萬/㎡2.3萬-2.6萬/㎡2.6萬-2.8萬/㎡2.8萬-3.0萬/㎡3.0萬/㎡以上2023年2024年2025年100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-350萬350-400萬400-450萬450-500萬500-550萬550-600萬600萬以上100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-350萬350-400萬400-450萬450-500萬500-550萬550-600萬600萬以上2025年西安主城商品住宅面積段&總價段交叉分析4%注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)綠色篇供應(yīng)驅(qū)動產(chǎn)品全面升級需求市場呈現(xiàn)分化格局價值驅(qū)動決定市場熱度05青色篇：新規(guī)產(chǎn)品進(jìn)化競賽四代標(biāo)配下的細(xì)節(jié)進(jìn)化四代住宅的全面爆發(fā)全三代到四代的過渡迭代全三代到四代的過渡迭代全齡化產(chǎn)品概念的延伸宅試水疫情驅(qū)動下的功能進(jìn)化2025西安產(chǎn)品進(jìn)化服務(wù)進(jìn)化外部進(jìn)化服務(wù)進(jìn)化外部進(jìn)化運營前置戶型創(chuàng)新社區(qū)優(yōu)化運營前置戶型創(chuàng)新l空間多變縱向延伸l面積下沉贈送提升l多面采光全景視野l(fā)l空間多變縱向延伸l面積下沉贈送提升l多面采光全景視野l(fā)配套服務(wù)前置運營l社群運營提前呈現(xiàn)46進(jìn)化1：核心聚焦戶型創(chuàng)新，面積下沉贈送提升戶型-面積下探：戶型創(chuàng)新從改善大面積向剛需小面積蔓延，100㎡下精致四代宅，得房率超100%。面積下沉綠城綠汀芳菲89㎡三室進(jìn)化1：核心聚焦戶型創(chuàng)新，面積下沉贈送提升戶型-贈送多樣：以露臺贈送為基礎(chǔ)，重點擴(kuò)大室內(nèi)功能空間，提高戶型實際使用率，性價比提升。全贈送半贈送室內(nèi)贈送華潤置地望雲(yún)109㎡3+1進(jìn)化1：核心聚焦戶型創(chuàng)新，空間多變縱向延伸戶型-空間創(chuàng)新：贈送形式更加多樣化，局部雙層挑空，縱向空間延伸，居住體驗創(chuàng)新升級。挑空贈送中國鐵建秦風(fēng)雅頌進(jìn)化1：核心聚焦戶型創(chuàng)新，多面采光全景視野戶型-布局優(yōu)化：四代與全景艙的應(yīng)用逐漸普遍化，大面積落地窗，三面采光，視野更加開闊。多面采光邦泰觀宸高新185㎡四室進(jìn)化2：社區(qū)環(huán)境細(xì)節(jié)優(yōu)化，立面煥新材料升級社區(qū)-建筑外觀：外立面革新持續(xù)進(jìn)行，高端項目聚焦材料的升級，陶板替代鋁板提升質(zhì)感。金茂·璞逸高新在建筑細(xì)節(jié)上精心融入陶板裝飾，提升了立面華潤置地華潤置地·璽宸上院進(jìn)化2：社區(qū)環(huán)境優(yōu)化升級，園林主題返璞歸真社區(qū)-主題景觀：社區(qū)園林從唐詩宋詞的文化主題，到文化主流與本土特色結(jié)合，返璞歸真的原生態(tài)園林呈現(xiàn)。金茂璞逸東方園林實景金茂璞逸東方園林實景潤置原生態(tài)園林進(jìn)化2：社區(qū)環(huán)境優(yōu)化升級，聚焦生活全面細(xì)化社區(qū)-主題配套：社區(qū)主題聚焦“小業(yè)主”，將兒童游樂、學(xué)習(xí)、成長等多元素融合，進(jìn)行主題包裝與延伸。兒童友好社區(qū)高科紫薇·時光云瀚：學(xué)習(xí)型社區(qū)招商·梧桐書院潤置潤置進(jìn)化3：社區(qū)服務(wù)提前介入，會所配套前置運營服務(wù)-體驗前置：頭部房企從產(chǎn)品創(chuàng)新到產(chǎn)品提前兌現(xiàn)，會所前置運營逐漸普遍化。金曲江金茂府會所運營實景；2025年西安金茂所有在售項目的會所都開始了前置運營。華發(fā)錦宸賦會所，會客廳采用“前置運營”理念，確?！八娂此谩钡姆?wù)品質(zhì)。金茂璞逸東方會所；金茂璞逸東方會所；2025年西安金茂所有在售項目的會所都開始了前置運營。中建悅廬幸福序中建悅廬幸福序，約4900㎡隱奢美學(xué)館已開放，恒溫泳池、健身瑜伽等設(shè)施已提前投入使用，預(yù)約后即可體驗保利天珺保利天珺，約3600㎡實景“雙無界會所+泛會所空間”，前置運營，預(yù)約即可使用。進(jìn)化3：社區(qū)服務(wù)提前介入，社群運營提前呈現(xiàn)服務(wù)-創(chuàng)新運營：精細(xì)化社區(qū)運營+持續(xù)的鄰里文化營造，交付前提前介入，為后期社區(qū)活力奠定基礎(chǔ)。邦泰邦泰·悅九章、邦泰·觀宸項目交付前，每周有親子研學(xué)、射箭、馬術(shù)等社群活動，前置為業(yè)主展現(xiàn)交付后的豐富多彩的生活。中國鐵建西派天悅中國鐵建西派天悅，前置運營四大主題社群社群服務(wù)前置運營，業(yè)主們提前熟知彼此。2025招商蛇口西安18大社區(qū)20000+戶家庭聯(lián)動的中秋家宴、招商云山間的半山音樂會、招商云墨的家校聯(lián)盟沙龍、招商西安璽的奧體親子研學(xué)、招商梧桐書院的讀書會等。戶型迭代升級，但主要為得房率全面升級產(chǎn)品，進(jìn)入同質(zhì)化競爭產(chǎn)品同質(zhì)化競爭，營銷端壓力加大論投資：頭部代表聚焦深耕，本土房企持續(xù)發(fā)力企業(yè)戰(zhàn)略：保利、綠城、信達(dá)、招商、華潤等頭部國央企持續(xù)拿地，金額占比45%；本土天地源、西安融投及中小型企業(yè)發(fā)力,其金額占比55%。123456789注：2025年大西安成交91宗涉宅用地，本土（含平臺、民企等）摘地56宗(占比64%)，拿地金額約300億（占比55%建面約545萬㎡（占比64%）。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月論投資：聚焦片區(qū)深耕細(xì)作，布局熱點搶占先機(jī)投資分布：頭部房企在已布局區(qū)域持續(xù)深耕同時，并積極向外圍熱點板塊（團(tuán)結(jié)村、幸福林帶等）拓展布局，本土代表天地源等企業(yè)深耕發(fā)軔之地。99995777755注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月論重點：聚焦城市價值地塊，確?；噩F(xiàn)穩(wěn)健操盤投資特征：①聚焦小規(guī)模，核心區(qū)地塊，有效控風(fēng)險，確保流量實現(xiàn)；②剛需項目房地價比集中在2.2左右，高改善項目在2.5-3左右；③首開周期4～5個月為標(biāo)配，搶資金效率，搶市場先機(jī)。項目名稱土地性質(zhì)占地（畝）容積率項目定位產(chǎn)品面積（㎡）樓面價（元/㎡）售價（元/㎡）房地價比摘地時間首開時間拿地到開盤周期（月）曲江金茂府商住高端改善華潤置地璽宸上院商住高端改善7金茂璞逸東方商住高端改善綠城長安玉華商住高端改善綠城錦海棠商住首改再改綠城熙海棠住宅剛需剛改邦泰觀宸高新住宅首改再改綠城潤百合商住功能改善華發(fā)錦宸賦商住高端改善綠城春月風(fēng)華住宅剛需剛改6保利云谷和著二期商住剛需剛改4高科越秀星匯云瀾商住剛需剛改邦泰悅九章住宅2剛需剛改保利天瑞商住首改再改招商梧桐書院商住首改再改華潤置地西安望雲(yún)商住剛需剛改中國鐵建花語博悅商住剛需剛改保億潤園住宅剛需剛改綠城綠汀芳菲商住剛需剛改地建嘉信臻境商住剛需剛改匯興匠作金地長纓賦商住剛需剛改注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月論業(yè)績：規(guī)模下滑加速分化，國央為主頭部聚焦企業(yè)銷售：前30業(yè)績同比-25%，各梯隊間加速分化，國央企仍為主力，TOP5業(yè)績穩(wěn)中有升，頭部效應(yīng)明顯。①2025年1-12月大西安商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交1063億元，同比2024年1-12月下滑約25%，樓市加速觸底市場持續(xù)回調(diào)①2025年1-12月大西安商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交1063億元，同比2024年1-12月下滑約25%，樓市加速觸底市場持續(xù)回調(diào)，房企業(yè)績調(diào)整重塑。①2025年1-12月，TOP10成交金額644.17億，環(huán)比上漲9%。其中增速最大的為綠城中國，12月單月增幅達(dá)到11.38億，其次為保利發(fā)展，增幅7.76億，第三為中國金茂增幅達(dá)到7.62億；②TOP11-20成交金額264.23，環(huán)比上漲6%，前20進(jìn)入門檻約20億；③TOP21-30成交金額154.63億，環(huán)比上漲9%。各排序企業(yè)業(yè)績差距相對平穩(wěn)，上①2025年1-12月大西安商品房全口徑銷售金額TOP30名單中，國央企達(dá)到20家，占比達(dá)到2/3，聚焦TOP10中，國央企達(dá)到8家，國企仍然是穩(wěn)定市場的主力；②2025年1-12月大西安商品房全口徑銷售金額TOP30名單中，有6家企業(yè)業(yè)績超50億，較前11月持平。同時保利發(fā)展業(yè)績近百億，中國金茂主城業(yè)績排行第一位。1保利發(fā)展2中國鐵建地產(chǎn)3招商蛇口4中國金茂85綠城中國6華潤置地7信達(dá)地產(chǎn)48龍翔控股59中海地產(chǎn)天地源龍湖集團(tuán)大悅城控股8高科地產(chǎn)越秀地產(chǎn)4陜建地產(chǎn)萬科地產(chǎn)德通控股2華發(fā)股份5邦泰集團(tuán)4陸港集團(tuán)陸港地產(chǎn)8經(jīng)發(fā)地產(chǎn)中建六局(中建絲路)3綠地控股中國中鐵8碧桂園6地建嘉信3西安城發(fā)3山東健康1星河灣集團(tuán)3南飛鴻集團(tuán)注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月論項目：城市時代單盤搶眼，產(chǎn)品主義引領(lǐng)制勝項目銷售：尊重土地價值，為城市量身定制好房子，從戶內(nèi)到戶外、從產(chǎn)品到服務(wù)，為生活創(chuàng)造真實價值。①金茂璞逸高新、曲江金茂府冠領(lǐng)全市高改：均為2季度末首開，以近乎30億的銷額位居前列；招商西安璽城市改善代表，四開四罄，47天實現(xiàn)售罄，保利天珺，航天改善代表；港宸潤府、德通昆侖序，港務(wù)及泛高新流量代表。榜單多個項目呈現(xiàn)明顯的城市單盤特色：尊重土地，為城市量身定制的好產(chǎn)品，為生活創(chuàng)造真實價值。①地段之上，產(chǎn)品引領(lǐng)：招商西安璽在依托外部資源同時，通過精研高得房率戶型（全景艙懸浮客廳+超大露臺+超110%得房率+原創(chuàng)corner空間+雙主臥等）、融合現(xiàn)代美學(xué)與智慧科技，以精工品質(zhì)重塑宜居標(biāo)準(zhǔn)；②以客戶為中心，適配應(yīng)用：德通昆侖序，片區(qū)首個四代宅，在超高得房率及明顯優(yōu)勢價差基礎(chǔ)上，前置化展示會所、架空層等多功能空間及景觀園林，實現(xiàn)了與客戶購買力及需求的真實契合；③一盤一策，量身定制：金茂璞逸東方，極致“原生感”東方“小秦嶺”下沉景觀，標(biāo)準(zhǔn)化之上的在地文化價值再造，在戶內(nèi)科技系統(tǒng)基礎(chǔ)上，更實現(xiàn)會所等公區(qū)的健康延伸；④超越標(biāo)準(zhǔn)的生活圈：招商攬閱在利用街角廣場、城市商業(yè)、街邊公園和社區(qū)入口共同構(gòu)建超級社區(qū)界面同時，更是引入社群共創(chuàng)，實現(xiàn)美好N+全新服務(wù)體系，時間超級大盤的價值圈層再提升。1曲江新區(qū)金茂璞逸東方中國金茂2曲江新區(qū)曲江金茂府中國金茂3國際港務(wù)區(qū)招商西安璽招商蛇口4航天新城保利天珺保利發(fā)展5國際港務(wù)區(qū)港宸潤府華潤置地6城西區(qū)德通昆侖序德通控股7國際港務(wù)區(qū)龍翔奧城云邸龍翔控股8西咸新區(qū)保利云谷和著保利發(fā)展9高新區(qū)越秀鐵建樽樾中國鐵建地產(chǎn)&越秀地產(chǎn)浐灞生態(tài)區(qū)世園潤府華潤置地城南區(qū)陜建雁南云境陜建地產(chǎn)城南區(qū)中海錦業(yè)元晟中海地產(chǎn)城北區(qū)中國鐵建西派城TOD中國鐵建地產(chǎn)高新區(qū)天地源高新宸樾天地源國際港務(wù)區(qū)招商攬閱招商蛇口城西區(qū)華發(fā)利君都薈城央華發(fā)股份國際港務(wù)區(qū)山東健康同人樂府山東健康經(jīng)開區(qū)信達(dá)鳳熙雲(yún)著信達(dá)地產(chǎn)城東區(qū)保利天瑞保利發(fā)展浐灞生態(tài)區(qū)信達(dá)辰樾府信達(dá)地產(chǎn)注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月典型房企-金茂：從高改轉(zhuǎn)剛需，拿地聚焦核心成熟地段，三方合作開發(fā)，同時配建學(xué)校，降低成本；產(chǎn)品打造，超配公區(qū)，主題內(nèi)容植入，前置會所運營，驚喜戶型。實現(xiàn)從模式-配置-產(chǎn)品-運營全方位獲勝。典型房企-綠城：代建及開發(fā)輕重并舉，協(xié)同推進(jìn)，提升市占率及品牌發(fā)聲；多層次產(chǎn)品覆蓋，實現(xiàn)多級引領(lǐng)，多盤聯(lián)動，實現(xiàn)有效覆蓋，迭代創(chuàng)新，極致產(chǎn)品為戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。代建規(guī)模位居全市前列，聚焦深耕，并持續(xù)拓展，與城市平臺公司等綁定，實現(xiàn)多模塊價值服務(wù)輸出；2025年土儲金額51億，全市第一，確保規(guī)模占位。在深耕港務(wù)區(qū)和高新區(qū)的同時，精準(zhǔn)擇址，率先布局城更熱點——徐家灣片區(qū)，搶占市場先機(jī)，為后續(xù)品牌扎根做試水。剛需剛改?，F(xiàn)金流、功能改善夯實底盤、高端改善樹立標(biāo)桿。高中低多個層級覆蓋，高新、國港多個新項目，多盤聯(lián)動。從戶型產(chǎn)品迭代、到景宅融合、鉆石立面，質(zhì)感陶板、公區(qū)內(nèi)容、前置運營及紅線外品質(zhì)提升，實現(xiàn)系統(tǒng)性提升。代建開發(fā)圖：西安綠城項目分布典型房企-信達(dá)：以AMC（資產(chǎn)管理公司）獨有的“金融+開發(fā)”雙驅(qū)模式，在西安五大項目以“安置+開發(fā)+公建”打包式開發(fā)，重構(gòu)城市界面，已經(jīng)形成3-5年土儲規(guī)模，央企中的黑馬。3、開發(fā)模式：母公司信達(dá)通過授信、資產(chǎn)證地籍編號項目區(qū)域土地性質(zhì)規(guī)模容積率樓面價地價（萬/畝）已摘地未央棗園城市更新（錦華頌）剛家寨城市更新（信達(dá)鳳棲云著）城北區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)商住商住商住商住待摘地丁白村城市更新城南區(qū)住宅（信達(dá)雁棲云著）城南區(qū)住宅2/未央棗園城北商住////趙村城改浐灞商住///注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月藍(lán)色篇謹(jǐn)慎投資精準(zhǔn)定位，核心區(qū)域土儲增加頭部房企業(yè)績維穩(wěn)，產(chǎn)品發(fā)力業(yè)績提升聚焦熱點迎合需求，豐富產(chǎn)品策略優(yōu)化調(diào)整1：優(yōu)惠擴(kuò)大價格調(diào)整，點位聚焦5到8整體優(yōu)惠：2025年房企以價換量趨勢加劇，開盤項目優(yōu)惠點位持續(xù)擴(kuò)大，從2024年的5個點以內(nèi)到2025年聚焦在5-8個點。年終、年末重要營銷節(jié)點沖刺，優(yōu)惠點位相應(yīng)擴(kuò)大。銷售淡季優(yōu)惠助力年末業(yè)績沖刺注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月調(diào)整2：低開高走流量為主，新盤優(yōu)惠力度加大項目優(yōu)惠：低開高走為原則，首開新項目優(yōu)惠力度持續(xù)擴(kuò)大，平均8個點優(yōu)惠；新盤老盤博弈，競爭加劇，老盤雖產(chǎn)品力優(yōu)勢不足，但除了重要營銷節(jié)點，優(yōu)惠相對穩(wěn)定。折扣區(qū)間老盤占比新盤占比0.8折以下注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月調(diào)整3：民企增大優(yōu)惠力度，國企控制折扣幅度企業(yè)表現(xiàn)：國央企業(yè)品牌及資金實力做保證，穩(wěn)健操盤，優(yōu)惠維穩(wěn)；本土民企份額擠壓，客戶分流，銷售承壓，通過大幅優(yōu)惠釋放快銷走量。<0.90本土民企<0.90本土民企全國型民企本土型國企本土型民企折扣區(qū)間全國型國央企業(yè)全國型民企本土型國企本土型民企折扣區(qū)間全國型國央企業(yè)0.8折以下0.8-0.850.9-0.920.8折以下0.8-0.850.9-0.924%4%4%本土型國企本土型民企全國型央國企注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月調(diào)整4：區(qū)域板塊分化明顯，曲江堅挺老城放水區(qū)域表現(xiàn)：曲江項目稀缺且高端產(chǎn)品為主，價格堅挺，剛需項目聚集的城東、城西等老城板塊優(yōu)惠持續(xù)下探。浐灞生態(tài)區(qū)城北區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)灃東新城高新區(qū)國際港務(wù)區(qū)航天新城經(jīng)開區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)<0.90老城浐灞生態(tài)區(qū)城北區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)灃東新城高新區(qū)國際港務(wù)區(qū)航天新城經(jīng)開區(qū)曲江新區(qū)長安區(qū)<0.90老城未央湖板塊北辰東板塊奧體北板塊南大學(xué)城板塊幸福林帶板塊能源金貿(mào)區(qū)板塊浐河板塊高鐵新城核心板塊阿房宮板塊軟件新城東板塊經(jīng)開核心板塊徐家灣板塊中央創(chuàng)新區(qū)板塊丈八東路板塊軟件新城西板塊大興新區(qū)板塊灃東高新融合區(qū)奧體核心板塊土門板塊雁翔板塊注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月調(diào)整5：優(yōu)惠渠道雙重發(fā)力，主動拓客點位擴(kuò)大渠道表現(xiàn)：市場持續(xù)修復(fù)期，客戶觀望情緒持續(xù)，渠道發(fā)力，主動拓客，點位持續(xù)擴(kuò)大。開盤項目主要通過優(yōu)惠吸引客戶，渠道點位約在3%，平銷期力度加大，主城區(qū)點位已突破5%。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月調(diào)整6：把握重要營銷節(jié)點，五一十一接替作戰(zhàn)假日表現(xiàn)：借助五一、十一等節(jié)日，特價房、額外點位、案場獎勵等活動輪番上陣，在營銷助力之下，樓市“高潮迭起”，來訪、認(rèn)購較假前周大幅上漲（十一盤均來訪+141%，認(rèn)購+200%）。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月調(diào)整7：眼見為實第一印象，實景示范特色升級營銷展示：營銷示范區(qū)特色升級，在規(guī)模擴(kuò)大基礎(chǔ)上，主題再創(chuàng)新；一方面是屬地東方文化的深度挖掘，一方面是異國風(fēng)情元素的特色融入。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)；數(shù)據(jù)范圍：大西安涉宅開發(fā)用地；統(tǒng)計周期：2025年1-12月紫色篇市場環(huán)境驅(qū)動精準(zhǔn)定位實時提升品牌競爭力藍(lán)色系（穩(wěn)）市場步入“穩(wěn)定與修復(fù)”新周期產(chǎn)品迎來“迭代與革新”深水區(qū)局部板塊“火熱與焦灼”2026年趨勢一：藍(lán)色系看政策：雙向協(xié)同精準(zhǔn)滴灌，建新機(jī)制加速轉(zhuǎn)型全國趨勢：全年的樓市政策旨在通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，圍繞“穩(wěn)定市場、優(yōu)化供給、釋放需求、防控風(fēng)險、加速轉(zhuǎn)型”展開，推動市場止跌回穩(wěn)。1賦予地方政府更多調(diào)控自主權(quán)，根據(jù)城市庫存、供1賦予地方政府更多調(diào)控自主權(quán)，根據(jù)城市庫存、供需狀況等差異，靈活調(diào)整政策，如限購、限貸、限售等政策的優(yōu)化或放松。土地提質(zhì)控量、嚴(yán)控商品房增量、盤活存量（專項土地提質(zhì)控量、嚴(yán)控商品房增量、盤活存量（專項債收購閑置土地及商品房）、發(fā)布品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)。33降低購房成本（貸款利率、契稅門檻、個稅退稅及各類補(bǔ)貼）降低購房成本（貸款利率、契稅門檻、個稅退稅及各類補(bǔ)貼）、優(yōu)化公積金政策（繳首付、提額度、多孩家庭支持）、取消/調(diào)整限制政策支持改善需求54城市更新提速、構(gòu)建“保障房+商品房”雙軌制，完善“人房地錢”要素機(jī)制、推54城市更新提速、構(gòu)建“保障房+商品房”雙軌制，完善“人房地錢”要素機(jī)制、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點、發(fā)展住房租賃市場。化解房企債務(wù)（白名單制度）化解房企債務(wù)（白名單制度）、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、建立房屋全生命周期安全管理制度。注：數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站看政策：積極響應(yīng)政策號召，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求城市對比；政策基本面，對標(biāo)典型城市，西安與其他城市在保障住房、城市更新、房企融資、供給側(cè)改革、好房子建設(shè)方面積極響應(yīng)國家號召。保障住房城更融資供給側(cè)好房子建設(shè)保障住房城更融資供給側(cè)好房子建設(shè)行）。案》。注：數(shù)據(jù)來源：西安市及其他城市政府網(wǎng)站看政策：政策支持略顯保守，刺激力度明顯不足城市對比：政策細(xì)節(jié)方面，對標(biāo)典型城市，西安在公積金、購房補(bǔ)貼及稅費優(yōu)惠等政策深度及靈活自主性上相重慶可商轉(zhuǎn)公6個月連續(xù)繳納期限賣舊換新享總房款1.5%、聯(lián)動中介傭金優(yōu)惠、房企延長認(rèn)購期和無憂退定金成都可商轉(zhuǎn)公6個月連續(xù)繳納期限各類補(bǔ)貼外，商業(yè)用房、辦公用房被納入補(bǔ)貼范圍杭州可付首付綠碳住宅、以舊換新、多子女提額20%，高層次提額50%人才補(bǔ)貼、新建商品非住宅契稅補(bǔ)貼、購房消費券、團(tuán)購優(yōu)惠。長沙商轉(zhuǎn)公，順位抵押二孩及以上，認(rèn)定套數(shù)減一套，額度提升20%-30%以舊換新，新房總價1%，單套最高3萬武漢可付首付、可商轉(zhuǎn)公、12個月連續(xù)繳存對子女提額20%、階段性套數(shù)認(rèn)定、多子女家庭核減賣舊買新契稅全額繳納、多子女最高12萬商辦類契稅50%補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼200萬蘇州可商轉(zhuǎn)公，貸沖貸，靈活就業(yè)繳存6個月，多子女、“兩智一全”、綠建、軍人提額20%，人才額度上浮50%購房、人才補(bǔ)貼、三低一寬政策西安可付首付，連續(xù)繳存6個月關(guān)中平原城市群及省內(nèi)城市互認(rèn)互貸人才安居補(bǔ)貼中介現(xiàn)金補(bǔ)貼注：數(shù)據(jù)來源：西安市及其他城市政府網(wǎng)站看規(guī)范：西安四代緊跟主流，明緊暗松靈活操作規(guī)范對比：重慶、鄭州四代宅政策靈活，西安露臺進(jìn)深控制，無覆土要求，部分項目出現(xiàn)戶內(nèi)挑空；武漢、福州、南京等政策靈活，存在部分限制；蘇州、成都靈活性弱，如蘇州9層以下餐廳挑空。方位城市容積率建筑高度面積要求進(jìn)深尺寸面積比例位置設(shè)置綠化覆土灌溉系統(tǒng)層高面積要求綠化覆土開敞面陽臺+飄窗等設(shè)計靈活性北方西安//港務(wù)≧120㎡起，其他區(qū)無面積限制≤2.4m/////陽臺≤套內(nèi)10%飄窗≤0.8m蘭州不大于2.9/套內(nèi)≧140㎡≤建面30%///≧2個自然層采光面不小于共享平臺周長1/3陽臺+設(shè)備平臺+飄窗投影面積≤建面25%；客餐廳挑高，套內(nèi)25%，不大于50㎡青島//2.1m-4m(超2.1m部分計容)1、≤套內(nèi)建面25%2、陽臺與戶屬空中花園的水平投影面積之和≤住宅套內(nèi)面積的35%///≧2個自然層進(jìn)深2.1m不計容，套內(nèi)16%且≤32㎡濟(jì)南//套內(nèi)140㎡起套內(nèi)30%-40%不得單獨設(shè)置在北側(cè)//≧2個自然層為兩層建筑面積的35%-45%,滿足要求不計容積率60%/0.5m//鄭州///≤6m≤建面25%（陽臺+露臺+設(shè)備平臺）/50%/0.5m/≧2個自然層/石家莊不大于2不超過/≤6m//50%/0.6m/≧2個自然層采光面不小于共享平臺周長1/3陽臺+飄窗+設(shè)備平臺+空調(diào)機(jī)位≤套內(nèi)20%且不超30㎡，飄窗≤0.7m烏魯木齊////住房客廳外50%/0.8m/≧2個自然層不計容/采光面不小于共享平臺周長1/3/南方成都（天府新區(qū)）//建面≧144㎡進(jìn)深：4m-6m長寬比：3:2≤建筑面積25%，且≤50㎡/60%/0.5m/不允許設(shè)置/武漢//套內(nèi)≧100㎡≤5.6m≤3m≤套內(nèi)30%/不能設(shè)在北邊50%/0.5m有≧2個自然層設(shè)備平臺、飄窗總投影面積≤套內(nèi)建面10%≤套內(nèi)25%或≤15㎡南京//套內(nèi)≧120㎡//≧2個自然層生態(tài)陽臺不得設(shè)于北側(cè)重慶/4層及以上/≤6m≤套內(nèi)面積40%/≥50%有≧1個自然層綠化平臺+陽臺+露臺+設(shè)備平臺≤同層住宅套內(nèi)面積之和10%/≧2（或開敞面不少于周長1/2）,且有一個長邊飄窗≤套內(nèi)建面10%福州///外挑陽臺面積總和≤套內(nèi)面積20%部分地塊要求共享平臺和花園不能設(shè)在北邊。60%/0.5m/≧2個自然層/30%/0.5m/生態(tài)陽臺不得設(shè)于北側(cè)蘇州（吳中區(qū)）/10層及以上套內(nèi)≧120㎡≤4.2m不超過本層面積12%平臺與住宅建筑空間直接相連60%/0.5m/≧2個自然層/60%/0.6m一條邊開敞，無面積要求陽臺水平投影面積之和≤本層總水平投影面積18%看規(guī)劃：國土規(guī)劃定性升級，城市發(fā)展追趕超越城市規(guī)劃：2025年最新國土規(guī)劃的塵埃落定，西安被賦予更高使命，被定位為西部經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心，細(xì)化七大功能區(qū)，明確每個區(qū)域優(yōu)勢特點，避免同質(zhì)化競爭。核心功能定位七大功能區(qū)——《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》看經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)總量增速擴(kuò)大，城市發(fā)展追趕超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展：2025年前三季度西安經(jīng)濟(jì)總量增速較2024年全年呈擴(kuò)大趨勢，全國排名穩(wěn)定，三產(chǎn)占比穩(wěn)定在69%，居民消費性支出呈現(xiàn)弱增長，經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)步復(fù)蘇。時間（年）2025三季度總量（億元）增速（%）4.6%0人均消費性支出（元）增速（%）76543210看人口：人口增量北方第一，置業(yè)需求整體穩(wěn)定人口導(dǎo)入：2024年西安人口增長8.94萬人，增量重回北方第一；60歲以上老齡化人口偏高，但有高校年輕化人口的對沖，整體勞動力人口充足，加上對周邊城市的人口吸附，購房需求穩(wěn)定。83鄭州——《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》看市場：供求規(guī)模持續(xù)調(diào)整，預(yù)期不足低位修復(fù)年均規(guī)模降至千萬規(guī)模以下，但供求比值約1.1，市場仍相對健康。0注：1.統(tǒng)計范圍為主城區(qū)+郊區(qū)；2.備案口徑；3.數(shù)據(jù)來源CRIC應(yīng)用市場-大西安市場洞察數(shù)據(jù)庫(CPAAS)看市場：市場承壓降幅縮小，改善產(chǎn)品相對抗壓二手房市場的擠壓，新房剛需項目價格影響較大，首改、純改善項目新規(guī)產(chǎn)品力加持下，尚具較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力及溢價空間。整體：17761元/㎡，同比-3%剛需：14389元/㎡，同比-3%整體：17761元/㎡，同比-3%剛需：14389元/㎡，同比-3%首改：15876元/㎡，同比-1%改善：21043元/㎡，同比-1%0000