廣州海珠天珺項(xiàng)目日期：2021年9月2一.項(xiàng)目概況及規(guī)劃要求項(xiàng)目用地——用地位于琶洲東區(qū)，北為珠江，距離珠江約0.3KM；南為黃埔古村，距離黃埔沖1.2KM，規(guī)劃有地鐵站1.2KM0.3KM用地現(xiàn)狀——南側(cè)為新港東路，北側(cè)距離江邊300m，用地與珠江之間為商業(yè)服務(wù)設(shè)施地塊本案本案本案213123建筑限高--根據(jù)規(guī)劃條件要求：本地塊建筑高度控制在138M。珠江琶洲中東區(qū)國際工作坊控高示意圖琶洲中東區(qū)國際工作坊控高示意圖交通到達(dá)--項(xiàng)目南臨新港東路，毗鄰東圃特大橋，規(guī)劃擬建地鐵站，基地四周均有規(guī)劃道路，未來項(xiàng)目地塊交通出行條件將得到很大改善。沿江城市形象：珠江沿岸景觀視線的重要組成部分保利天幕廣場項(xiàng)目位置沿主干道城市形象：新港東路沿線城市界面的重要組成部分本案用地范圍高效利用土地:

應(yīng)對高容積率規(guī)劃條件，建筑需要更為集約布置約108米約160米提集高約土化地建利筑用布率局更提多升公居共住綠的化舒空適間感合教理育規(guī)配劃套教先育行設(shè)原施則規(guī)劃控制要求現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃要求—周邊地塊屬于規(guī)劃待定區(qū)本案用地性質(zhì)待定用地性質(zhì)待定用地性質(zhì)待定12保利琶洲東項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位備注規(guī)劃建設(shè)總用地面積17382㎡規(guī)劃建設(shè)凈用地面積15446㎡規(guī)劃總建筑面積139187.5㎡計(jì)算容積率建筑總面積91131㎡其中商業(yè)4557㎡住宅86574㎡其中純住宅76190.9

㎡電房860.0㎡公建配套9523.1㎡其中9班幼兒園2960㎡占地2700方社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站600㎡社區(qū)居委會250㎡配電房200㎡公共廁所100㎡商業(yè)設(shè)施2856.9㎡占總住宅計(jì)容3.3%物業(yè)管理用房182.3㎡≥0.2%總計(jì)容，≥50其他剩余配套2373.9㎡綜合容積率5.9㎡總建筑密度40%㎡≤40綠地率30.2%㎡≥30機(jī)動車停車位1054個含幼兒園11個其中地上停車位19個地下停車位1035個非機(jī)動車停車位971個含幼兒園89個規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件城市設(shè)計(jì)要求15項(xiàng)目四至情況16二.總平面規(guī)劃方案計(jì)容建筑面積：91131㎡建筑高度：≤138M綠地率：30.2%建筑密度：40%建筑基底面積：5850

㎡容積率：5.9%總平面圖保利琶洲東項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位備注規(guī)劃建設(shè)總用地面積17382㎡規(guī)劃建設(shè)凈用地面積15446㎡規(guī)劃總建筑面積139187.5㎡計(jì)算容積率建筑總面積91131㎡其中商業(yè)4557㎡住宅86574㎡其中純住宅76190.9㎡電房860.0㎡公建配套9523.1㎡占住宅計(jì)容11%其中9班幼兒園2960㎡用地2700社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站600㎡1/2應(yīng)首層社區(qū)居委會250㎡應(yīng)首層配電房200㎡需對外公共廁所100㎡商業(yè)設(shè)施2856.9㎡占總住宅計(jì)容3.3%物業(yè)管理用房182.3㎡≥0.2%總計(jì)容，≥50其他剩余配套2373.9㎡不計(jì)算容積率建筑總面積48056.5㎡其中地下室42856.5㎡其中人防：5850㎡架空2000㎡避難區(qū)3200㎡規(guī)劃基底面積5850㎡綜合容積率5.9㎡總建筑密度40%㎡≤40綠地率30.2%㎡≥30機(jī)動車停車位1054個含幼兒園11個其中地上停車位19個地下停車位1035個非機(jī)動車停車位971個含幼兒園89個方案指標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對比規(guī)劃設(shè)計(jì)條件方案用地性質(zhì)二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地和城市軌道交通用地二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地和城市軌道交通用地用地面積(㎡)1738217382容積率≤5.95.9總計(jì)容面積(㎡)≤9113191131建筑高度(m)≤120（在15%范圍內(nèi)微調(diào)）50~138m建筑密度(%)≤4040綠地率(%)≥3030備注--19流線分析車行組織符合區(qū)域交通的綜合評估20消防分析消防布置符合規(guī)范要求21場地剖面項(xiàng)目定位融入珠江沿岸的城市形象提升琶洲東片區(qū)城市界面提升用地內(nèi)使用空間品質(zhì)設(shè)計(jì)難點(diǎn)23項(xiàng)目難點(diǎn)？·珠江沿岸形象的打造·用地面積小，高容積率·合理布置幼兒園等配套設(shè)施24城市空間策略體量規(guī)劃：塔樓置于北側(cè)臨江，有利于強(qiáng)化沿江形象感，減小南側(cè)新港東路的城市空間壓迫，既注重項(xiàng)目形象展示，也兼顧城市空間友好。珠江空間圍合：塔樓整體呈微弧形布局，商業(yè)及配套等建筑沿用地邊緣環(huán)繞布置，形成半開放式的公共空間，公共性與私密性均好。珠江N25功能規(guī)劃原則--塔樓集約布置，幼兒園位置最優(yōu)幼兒園規(guī)劃：幼兒園置于東南側(cè)，取得最優(yōu)日照條件的基礎(chǔ)上，用地相對獨(dú)立，便于使用。珠江商業(yè)配套規(guī)劃：商業(yè)設(shè)施容量較大，局部設(shè)置高層商業(yè)消化面積，降低用地建筑密度，留出更多公共活動空間。高層商業(yè)珠江幼兒園N立體園林城市界面屋頂花園空中休閑區(qū)低區(qū)天面花園項(xiàng)目用地緊張，充分發(fā)揮立體空間資源，創(chuàng)造更多維度的公共活動場所——利用裙房天面打造低區(qū)天面花園；結(jié)合避難層打造空中休憩空間；利用天面形成屋頂天際花園功能規(guī)劃原則高區(qū)住宅避難層兼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層低區(qū)住宅架空層綠化活動27高區(qū)戶型低區(qū)戶型住宅高低分區(qū),發(fā)掘垂直空間價值，創(chuàng)造項(xiàng)目形態(tài)亮點(diǎn)28珠江沿岸項(xiàng)目案例--

傾向于整潔大氣的公建化立面僑鑫匯悅臺時代大家天悅江灣二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——規(guī)劃條件地塊指標(biāo)：用地面積：17382㎡

可建設(shè)面積：15446㎡地上容積率：≤5.9建筑密度：

≤

40%綠地率：≥30%計(jì)容面積：91131.40㎡（住宅建筑面積≤86574㎡，商業(yè)建筑面積≤4557㎡）限高：≤120（建筑高度可在15%范圍內(nèi)微調(diào)）車位：每100平方米住宅建筑面積配建1.2個機(jī)動車位配套建筑面積：（公共服務(wù)設(shè)施按住宅建筑面積的11%進(jìn)行配置）幼兒園（9班）：2960㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：600㎡社區(qū)居委會：250㎡配電房（對外）：200㎡公共廁所：100㎡規(guī)劃條件：29二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——總平面圖總平面圖

2棟T3+2棟T4塔樓，140㎡~260㎡戶型，各面積段戶型之間做級配處理，大戶型最大限度利用北向江景資源，南向盡量擴(kuò)大園景范圍，

并打造立體園林綠化體系，提升產(chǎn)品溢價能力及小區(qū)品質(zhì)30北向望江：用盡北側(cè)沿江面寬，戶戶無遮擋，享盡180°一線江景立體園林：在高容積率用地限制下，利用第三層架空綠化空間，延續(xù)首層的綠化體系南向園景：圍合式布局，盡可能擴(kuò)大南向園林范圍，提高小區(qū)品質(zhì)空中會所：高區(qū)避難層作為重點(diǎn)打造的空中綠化平臺，可結(jié)合泛會所設(shè)計(jì)沿江方向（北）效果圖從珠江方向（北）人視圖高區(qū)會所二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——展示區(qū)35展示區(qū)售樓部

（三層泛會所）212高區(qū)樣板房1 高區(qū)260㎡戶型

28層高區(qū)180㎡戶型

28層停車周邊租地售樓期停車場租用意向低區(qū)樣板房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）1低區(qū)142㎡戶型

5層低區(qū)138㎡戶型

5層低區(qū)142㎡戶型

5層2

2#3123二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——展示區(qū)⑨珠江視野⑧私家電梯⑦入戶大堂⑥樓棟大堂⑤中心水景④戶外會客廳③風(fēng)雨連廊②會客大堂①落客禮儀展示動線多層次立體園林3F泛會所：健身、活動、會客、泳池26F空中泳池會所屋面：大平層私家花園首層歸家景觀園林展示動線 禮儀落客城市界面將外界無序形態(tài)過渡至歸家心境展示動線39禮儀落客展示動線 接待大堂禮賓式享受，藝術(shù)范品位，展示動線 全景立體園林從大堂進(jìn)入后，首先看到潺潺流水與多層次立體藝術(shù)園林。展示動線 風(fēng)雨連廊閑適歸家，不顧廊外風(fēng)雨。著重體現(xiàn)景觀中的人性關(guān)懷，給予業(yè)主樓棟大堂從社區(qū)入口，風(fēng)雨連廊，中心立體園林，入戶大堂到私家入戶，智能酒店式管理和幸福歸家動線，

讓歸家擁有儀式感。展示動線入戶大堂沉靜而優(yōu)雅，與現(xiàn)代都市人的精神需求不謀而合。入戶大堂沉靜而優(yōu)雅，與現(xiàn)代都市人的精神需求不謀而合。低區(qū)會所3F泛會所：健身、活動、會客、泳池低區(qū)會所3F泛會所：健身、活動、會客、泳池私宴區(qū)對門相居又相識，構(gòu)建社交新場景售樓部-沙盤區(qū)售樓部-過道售樓部-VIP售樓部-衛(wèi)生間私宴區(qū)對門相居又相識，構(gòu)建社交新場景私宴區(qū)對門相居又相識，構(gòu)建社交新場景私宴區(qū)對門相居又相識，構(gòu)建社交新場景城市客廳私享會客，接待訪客好去處城市客廳私享會客，接待訪客好去處健身區(qū)任風(fēng)雨肆虐也不能阻止健身的心兒童區(qū)安全樂游、區(qū)位、幻想、多變空間景觀休憩空間小區(qū)泳池空中會所高區(qū)會所高區(qū)會所高區(qū)會所二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——住宅分布住宅戶型分布139樓棟頂層增加4戶360方大平層。 143199263保利琶洲東項(xiàng)目戶型配比表戶型戶均面積套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比139（四房兩衛(wèi)）139.912227.17%17085.622.17%143（四房兩衛(wèi)）143.018741.65%26750.934.72%199（四房三衛(wèi)）200.86414.25%12869.016.70%263（四房三衛(wèi)）263.17216.04%18954.624.60%頂部大平層（T3）360.020.45%720.00.93%頂部大平層（T4）335.420.45%670.80.87%合計(jì)449100%77050.9100%68二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——住宅戶型深化設(shè)計(jì)T3標(biāo)準(zhǔn)層戶型深化，高區(qū)設(shè)置獨(dú)立電梯；現(xiàn)考慮利用獨(dú)立玄關(guān)（侯梯廳）、設(shè)備平臺、花池、陽臺半面積等實(shí)現(xiàn)最大化贈送面積，提升戶型實(shí)用率LDKT3高區(qū)戶型:1.2.3.4.5.6.7.8.9.尊享獨(dú)梯入戶、私家電梯廳大面寬景觀陽臺7m寬大橫廳大進(jìn)深、南北通LDK中軸空間分區(qū)臥室設(shè)計(jì)（兩代居）豪華主臥套帶洄游動線

南向第二主臥帶陽臺設(shè)備平臺、花池附加值贈送可分可合靈活客廳布置36LDKLDKLDK二、產(chǎn)品方案及展示區(qū)——住