第十一章資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則學(xué)習(xí)目的與要求通過學(xué)習(xí)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系,體會(huì)評(píng)估行業(yè)的中國(guó)之路、中國(guó)之智和中國(guó)之理,增強(qiáng)文化自信和制度自信。通過學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則尤其是資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則,提高職業(yè)素養(yǎng),遵守職業(yè)倫理,維護(hù)行業(yè)正氣。系統(tǒng)掌握評(píng)估的基本原理和實(shí)踐方法,了解評(píng)估行業(yè)的職業(yè)要求和執(zhí)業(yè)規(guī)范。了解全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐和規(guī)則,拓寬知識(shí)視野。通過介紹我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的演變過程,展示相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)如何制定和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)以解決特定領(lǐng)域內(nèi)的問題,培養(yǎng)對(duì)規(guī)則的解讀和應(yīng)用能力。通過學(xué)習(xí)和對(duì)比國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,了解不同國(guó)家對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)管要求和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)國(guó)際化思維和跨文化交流能力。結(jié)構(gòu)框架資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系及特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則美國(guó)和英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則第一節(jié)第一節(jié)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則1.我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的建設(shè)歷程2.我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的主要構(gòu)成截至2024年末,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)共發(fā)布1項(xiàng)基本準(zhǔn)則、1項(xiàng)道德準(zhǔn)則、13項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)評(píng)估指南和15項(xiàng)指導(dǎo)意見,同時(shí)還發(fā)布了16項(xiàng)專家指引作為準(zhǔn)則體系的補(bǔ)充。3.我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的制定機(jī)制

4.我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系及特點(diǎn)已發(fā)布審議中規(guī)劃中資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則（執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則）（程序性準(zhǔn)則）（實(shí)體性準(zhǔn)則）資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則珠寶首飾機(jī)器設(shè)備企業(yè)價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估程序利用專家工作和相關(guān)報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估委托合同資產(chǎn)評(píng)估檔案核查驗(yàn)證森林資源資產(chǎn)無形資產(chǎn)（評(píng)估）指南以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的企業(yè)國(guó)資報(bào)告金融國(guó)資報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)資產(chǎn)訴訟抵質(zhì)押業(yè)務(wù)質(zhì)量控制上市公司評(píng)估財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)稅收目的并購(gòu)?fù)顿Y價(jià)值文化企業(yè)無形資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見投資房地產(chǎn)著作權(quán)資產(chǎn)價(jià)值類型專利資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)減值金融不良資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)實(shí)物期權(quán)金融工具法律權(quán)屬商標(biāo)資產(chǎn)第一節(jié)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估的定義構(gòu)建相對(duì)完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系主要構(gòu)成和適用范圍主要特點(diǎn)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容職業(yè)道德的基本要求專業(yè)勝任能力的要求與委托方和其他相關(guān)當(dāng)事人關(guān)系的要求獨(dú)立性的要求與其他資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)系的要求第一節(jié)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則①程序性具體準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———資產(chǎn)評(píng)估程序》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———資產(chǎn)評(píng)估委托合同》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———資產(chǎn)評(píng)估檔案》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———資產(chǎn)評(píng)估方法》②實(shí)體性具體準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———無形資產(chǎn)》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———機(jī)器設(shè)備》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———不動(dòng)產(chǎn)》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———珠寶首飾》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———企業(yè)價(jià)值》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———森林資源資產(chǎn)》《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———知識(shí)產(chǎn)權(quán)》③資產(chǎn)評(píng)估指南④資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第二節(jié)第二節(jié)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》(InternationalValuationStandards,IVS)是在全球化背景下逐步建立和完善的國(guó)際性資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,總結(jié)了世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的資產(chǎn)評(píng)估理念、理論和方法,是當(dāng)前國(guó)際上最具影響力的包括各類資產(chǎn)的綜合性準(zhǔn)則,許多國(guó)家直接應(yīng)用《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》或吸收《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的內(nèi)容。1.國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)(InternationalValuationStandardsCouncil,IVSC)其前身是1981年成立的國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì),它是聯(lián)合國(guó)的非政府組織成員,并于1985年獲得了聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)理事會(huì)的注冊(cè),是重要的國(guó)際性評(píng)估專業(yè)組織。1985—2024年,IVSC(及其前身)已先后發(fā)布了14版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)(IASB)、國(guó)際會(huì)計(jì)師聯(lián)合會(huì)(IFAC)、國(guó)際證券事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)組織(IOSCO)等準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)保持緊密聯(lián)系。2.《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》結(jié)構(gòu)體系國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)于1985年制定了第一版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，由于國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的成立背景和當(dāng)時(shí)評(píng)估業(yè)務(wù)的國(guó)際發(fā)展情況，第一版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》帶有明顯的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特色。之后經(jīng)過多次重大修訂，越來越多地考慮了不動(dòng)產(chǎn)之外的其他評(píng)估業(yè)務(wù)，朝綜合化方向發(fā)展。第二節(jié)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（2024版)第二節(jié)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則3.《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中的價(jià)值定義市場(chǎng)價(jià)值自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常市場(chǎng)營(yíng)銷后達(dá)成的非關(guān)聯(lián)交易中,某項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債應(yīng)有的交換價(jià)值的估計(jì)數(shù)額,當(dāng)事方各自精明、理性行事且未受強(qiáng)迫。投資價(jià)值指用于特定投資或有明確目的的資產(chǎn),對(duì)于特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。市場(chǎng)租金指公平交易中,自愿出租方和自愿承租方在評(píng)估基準(zhǔn)日,在正常營(yíng)銷后的市場(chǎng)中通過適當(dāng)租約達(dá)成的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該收取的租金的估計(jì)數(shù)額,當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)各自精明、理性行事且未受強(qiáng)迫?！斑m當(dāng)租約”是指在評(píng)估基準(zhǔn)日同類型物業(yè)在市場(chǎng)參與者之間達(dá)成的典型約定。第二節(jié)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則協(xié)同價(jià)值協(xié)同價(jià)值是兩項(xiàng)或多項(xiàng)資產(chǎn)或利益合并后的價(jià)值,該價(jià)值通常大于單項(xiàng)資產(chǎn)和權(quán)益的價(jià)值之和。如果協(xié)同僅適用于某一特定買方,則協(xié)同價(jià)值將不同于市場(chǎng)價(jià)值,因?yàn)閰f(xié)同價(jià)值反映的是該資產(chǎn)對(duì)某一個(gè)特定買方的特別貢獻(xiàn)。公平價(jià)值指在已確定的知情方和有意愿的各方之間轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或負(fù)債的估計(jì)價(jià)格,反映了這些方各自的利益。清算價(jià)值一項(xiàng)資產(chǎn)或一組資產(chǎn)以零碎方式出售時(shí)實(shí)現(xiàn)的數(shù)值。清算價(jià)值可以在兩種不同的價(jià)值前提下確定:(1)在正常的營(yíng)銷期內(nèi)的有序交易;(2)在縮短的營(yíng)銷期后的強(qiáng)制交易。公允價(jià)值公允價(jià)值是指在評(píng)估基準(zhǔn)日,市場(chǎng)參與者之間的有序交易中出售資產(chǎn)或?yàn)檗D(zhuǎn)移負(fù)債而支付的價(jià)格。美國(guó)和英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則

第三節(jié)第三節(jié)美國(guó)和英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則1.美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展情況1987年，美國(guó)一些協(xié)會(huì)聯(lián)合成立了評(píng)估促進(jìn)會(huì)(AppraisalFoundation，AF)，并制定了統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)呈現(xiàn)出綜合性的特點(diǎn)。不僅不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有著悠久的發(fā)展歷史,整體資產(chǎn)評(píng)估和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估也有著長(zhǎng)足的發(fā)展,如企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估等。美國(guó)評(píng)估行業(yè)的綜合性充分體現(xiàn)在其準(zhǔn)則體系上,《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）

是一項(xiàng)典型的綜合性評(píng)估準(zhǔn)則,涵蓋資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域。第三節(jié)美國(guó)和英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則2.美國(guó)《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容10項(xiàng)準(zhǔn)則

40項(xiàng)咨詢意見等第三節(jié)美國(guó)和英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則3.英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展情況英國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)為主要服務(wù)對(duì)象,并形成了政府管理下的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)體系和民間自律性的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)體系：(1)政府管理下的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)體系主要服務(wù)于征稅目的,在組織上分為三個(gè)層次,即中央級(jí)、大區(qū)級(jí)和區(qū)級(jí)估價(jià)辦公室。

(2)民間的估價(jià)機(jī)構(gòu)是完全不依賴任何部門的獨(dú)立、客觀、公正的社會(huì)中介服務(wù)組織,這些機(jī)構(gòu)大多以咨詢、顧問公司的形式存在,除估價(jià)業(yè)務(wù),還承攬房地產(chǎn)買賣、銷售、出租、承租、投資等相關(guān)業(yè)務(wù)。

目前有關(guān)估價(jià)的協(xié)會(huì)有兩家———英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)和稅收估價(jià)協(xié)會(huì)(IRRV),其中RICS占絕對(duì)主導(dǎo)地位。目前,RICS不僅是英國(guó)規(guī)模最大、最具權(quán)威性的評(píng)估行業(yè)自律組織,而且對(duì)于整個(gè)英聯(lián)邦地區(qū)乃至全球評(píng)估行業(yè)都具有非常重要的影響。

第三節(jié)美國(guó)和英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則2.評(píng)估準(zhǔn)則和行為準(zhǔn)則的制定和修訂

RICS《評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（紅皮書）初是以兩個(gè)獨(dú)立標(biāo)題出版的：資產(chǎn)評(píng)估指南是以“資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐聲明和指南”為標(biāo)題出版的，第一版出版于1976年；評(píng)估指南手冊(cè)第一版出版于1980年。2003年RICS首次出版《評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，并于2003年3月至2007年4月進(jìn)行了9次修訂出版。

最新版的紅皮書于2024年12月發(fā)布,2025年1月31日生效,與最新版的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》生效