房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)綜合作業(yè)案例一、案例背景購房者李某于2020年與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買某市核心商圈一套住宅。合同約定：甲公司應(yīng)于2021年6月30日前交付符合約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；若逾期交房超90日，李某有權(quán)解除合同，甲公司需按已付房款20%支付違約金，并返還購房款及利息。合同簽訂后，李某依約付清全款（含首付及按揭貸款）。2021年初，當(dāng)?shù)赝话l(fā)新冠疫情，政府發(fā)布管控措施要求建筑工地停工2個(gè)月；同年下半年，甲公司又因施工管理不善、材料供應(yīng)延誤等問題，導(dǎo)致工期進(jìn)一步延誤。直至2022年3月，甲公司才通知李某收房，逾期天數(shù)累計(jì)達(dá)243天。李某認(rèn)為甲公司嚴(yán)重違約，遂起訴請(qǐng)求：1.解除《商品房預(yù)售合同》；2.甲公司返還購房款并按LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）支付利息；3.甲公司支付違約金（按已付房款20%計(jì)算）。甲公司辯稱：疫情屬于不可抗力，應(yīng)扣除停工期間的逾期天數(shù)；且違約金過高，請(qǐng)求法院調(diào)整。二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.合同解除條件是否成就？李某主張逾期243天遠(yuǎn)超合同約定的90日解除期限；甲公司認(rèn)為疫情導(dǎo)致的2個(gè)月停工屬不可抗力，扣除后逾期天數(shù)為183天，未達(dá)解除條件（或需結(jié)合法定解除條件判斷）。2.疫情是否構(gòu)成不可抗力及責(zé)任減免依據(jù)？甲公司認(rèn)為疫情及管控措施屬不可抗力，應(yīng)減免逾期責(zé)任；李某認(rèn)為甲公司在疫情后因自身管理問題延誤工期，不可抗力僅能部分免責(zé)。3.違約金是否過高，是否應(yīng)調(diào)整？甲公司主張20%違約金遠(yuǎn)超實(shí)際損失（如資金占用成本），請(qǐng)求調(diào)整；李某認(rèn)為違約金系雙方合意，且甲公司違約情節(jié)嚴(yán)重，不應(yīng)調(diào)整。三、法律分析（一）合同解除權(quán)的行使條件根據(jù)《民法典》第五百六十二條（約定解除）、第五百六十三條（法定解除）：約定解除：合同明確“逾期交房超90日，購房者有權(quán)解除合同”。若疫情停工屬不可抗力，且甲公司已履行通知、證明義務(wù)，則逾期天數(shù)應(yīng)扣除2個(gè)月（60天），剩余183天仍超90日，約定解除條件成就。法定解除：若約定解除條款存爭(zhēng)議，結(jié)合《民法典》第五百六十三條“遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”，甲公司逾期近8個(gè)月（扣除疫情后仍超合理期限），法定解除權(quán)亦成立。（二）不可抗力的認(rèn)定與責(zé)任減免《民法典》第一百八十條規(guī)定，不可抗力是“不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”。疫情及管控措施符合“不能預(yù)見、不能避免”，但“不能克服”需結(jié)合具體情況：疫情期間的責(zé)任減免：甲公司需證明停工系疫情直接導(dǎo)致（如政府強(qiáng)制停工文件），且已及時(shí)通知李某并提供證明（《民法典》第五百九十條）。若能證明，該期間逾期責(zé)任可減免。疫情后的責(zé)任認(rèn)定：疫情管控結(jié)束后，甲公司因自身管理、材料供應(yīng)等問題導(dǎo)致的延誤，不屬于不可抗力范疇，需自行承擔(dān)責(zé)任。本案中，甲公司在疫情后仍延誤約6個(gè)月，該部分逾期天數(shù)不得減免。（三）違約金的調(diào)整規(guī)則根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)為“超過造成損失的百分之三十”，損失通常指守約方的實(shí)際損失（如購房款的資金占用成本、租房損失等）。甲公司的調(diào)整請(qǐng)求：若李某實(shí)際損失為購房款按LPR計(jì)算的利息，而合同約定的20%違約金遠(yuǎn)超該損失的130%，法院可酌情調(diào)整（如按LPR的1.3倍或合同約定的較低比例）。李某的抗辯理由：若李某能證明甲公司違約情節(jié)惡劣（如故意拖延、隱瞞工期問題），或違約金系雙方對(duì)違約后果的合理預(yù)判（如合同明確約定“懲罰性違約金”），法院可能維持原約定。四、實(shí)務(wù)啟示（一）開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)防控建議1.合同條款設(shè)計(jì)：預(yù)售合同中明確“不可抗力”的定義及范圍（如將疫情、政府管控納入），約定逾期交房的責(zé)任分擔(dān)（如不可抗力期間不計(jì)入逾期天數(shù)）。2.證據(jù)留存與通知義務(wù)：發(fā)生不可抗力時(shí)，及時(shí)向購房者發(fā)送通知（書面/郵件），并留存政府文件、停工記錄、復(fù)工申請(qǐng)等證據(jù)，證明不可抗力與工期延誤的因果關(guān)系。3.履約管理：疫情后盡快復(fù)工，加強(qiáng)施工管理，避免因自身過錯(cuò)擴(kuò)大損失。若預(yù)計(jì)逾期，可主動(dòng)與購房者協(xié)商變更交房時(shí)間，減少糾紛。（二）購房者的維權(quán)要點(diǎn)1.合同審查：簽約時(shí)注意解除權(quán)的觸發(fā)條件（如逾期天數(shù)、催告要求）、違約金計(jì)算方式，避免“開發(fā)商單方免責(zé)”的霸王條款。2.證據(jù)收集：留存付款憑證、交房通知、溝通記錄等，若開發(fā)商逾期，及時(shí)發(fā)函催告（書面形式，留存送達(dá)憑證），為解除合同或索賠做準(zhǔn)備。3.權(quán)利行使期限：約定解除權(quán)的行使期限通常為“知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)”（《民法典》第五百六十四條），需及時(shí)主張，避免權(quán)利失效。（三）律師實(shí)務(wù)操作建議1.證據(jù)鏈構(gòu)建：代理開發(fā)商時(shí)，重點(diǎn)收集不可抗力的證明材料、復(fù)工后的履約努力證據(jù)；代理購房者時(shí)，側(cè)重證明開發(fā)商的過錯(cuò)（如管理混亂、虛假宣傳）及實(shí)際損失（如租房合同、資金流水）。2.法律適用策略：結(jié)合《民法典》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，靈活選擇約定解除或法定解除路徑。3.調(diào)解與訴訟平衡：若違約金過高風(fēng)險(xiǎn)大，可建議當(dāng)事人協(xié)商調(diào)整；若開發(fā)商惡意違約，應(yīng)堅(jiān)決主張解除并索賠，維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益。五、裁判結(jié)果（參考）法院最終認(rèn)定：1.疫情停工2個(gè)月屬于不可抗力，扣除后逾期天數(shù)為183天，超過合同約定的90日解除期限，合同解除；2.甲公司返還李某購房款及利息（按LPR計(jì)