房地產(chǎn)評(píng)估師全國(guó)執(zhí)業(yè)資格考試時(shí)間表試題及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)評(píng)估師全國(guó)執(zhí)業(yè)資格考試模擬試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)評(píng)估師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)評(píng)估中的最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值上最高的一種用途。2.成本法評(píng)估中，建筑物重置成本是指采用現(xiàn)行價(jià)格購(gòu)建與被評(píng)估建筑物完全相同的全新建筑物所需的成本。3.市場(chǎng)法評(píng)估中，可比案例的成交價(jià)格可直接作為評(píng)估價(jià)值，無(wú)需進(jìn)行修正。4.收益法評(píng)估中，凈收益是指物業(yè)實(shí)際產(chǎn)生的租金收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。5.房地產(chǎn)評(píng)估中的外部性是指物業(yè)周邊環(huán)境因素對(duì)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的影響，如交通、噪音等。6.土地增值稅的計(jì)算基礎(chǔ)是增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。7.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估假設(shè)和限制條件無(wú)需詳細(xì)說(shuō)明，只要結(jié)論合理即可。8.城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率等指標(biāo)的限定，直接影響房地產(chǎn)評(píng)估中的區(qū)位價(jià)值。9.評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估方法的選擇應(yīng)基于評(píng)估目的和物業(yè)特性，單一方法不可行時(shí)需采用組合方法。10.房地產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是指交易雙方在理性、非強(qiáng)制條件下自愿達(dá)成的交易價(jià)格。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法？（）A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.趨勢(shì)外推法2.在成本法評(píng)估中，建筑物折舊不包括？（）A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然增值3.市場(chǎng)法評(píng)估中，修正可比案例價(jià)格時(shí)，通常采用的方法是？（）A.線性回歸分析B.指數(shù)調(diào)整法C.幾何平均法D.對(duì)數(shù)變換法4.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算通?；?？（）A.歷史成本B.市場(chǎng)租金C.重置成本D.賬面價(jià)值5.評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)基于？（）A.評(píng)估目的B.評(píng)估方法C.評(píng)估對(duì)象D.評(píng)估人員6.土地增值稅的稅率采用？（）A.固定稅率B.累進(jìn)稅率C.比例稅率D.差額稅率7.房地產(chǎn)評(píng)估中的最高最佳使用原則，優(yōu)先考慮的因素是？（）A.法律限制B.技術(shù)可行性C.經(jīng)濟(jì)效益D.社會(huì)效益8.評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估假設(shè)和限制條件的作用是？（）A.限制評(píng)估范圍B.增加評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)C.提高評(píng)估精度D.降低評(píng)估成本9.城市規(guī)劃對(duì)土地用途的限制，通常采用的方式是？（）A.容積率控制B.土地出讓金C.土地增值稅D.土地使用稅10.房地產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值，最符合？（）A.交易價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.成本價(jià)值D.投資價(jià)值三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.成本法評(píng)估中，建筑物重置成本的構(gòu)成包括？（）A.土地成本B.建筑材料成本C.施工費(fèi)用D.利息成本2.市場(chǎng)法評(píng)估中，修正可比案例的因素通常包括？（）A.區(qū)域因素B.個(gè)別因素C.時(shí)間因素D.成本因素3.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算方法包括？（）A.直接法B.間接法C.比例法D.外推法4.房地產(chǎn)評(píng)估中的外部性因素包括？（）A.交通便利性B.噪音污染C.環(huán)境質(zhì)量D.基礎(chǔ)設(shè)施5.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括？（）A.土地出讓金B(yǎng).建設(shè)成本C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.交易稅費(fèi)6.評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估假設(shè)和限制條件的內(nèi)容通常包括？（）A.評(píng)估目的B.評(píng)估方法C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)7.城市規(guī)劃對(duì)土地用途的限制，可能影響？（）A.容積率B.土地價(jià)值C.開發(fā)成本D.運(yùn)營(yíng)收益8.房地產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值，應(yīng)考慮的因素包括？（）A.交易雙方理性B.非強(qiáng)制交易C.市場(chǎng)條件D.評(píng)估假設(shè)9.房地產(chǎn)評(píng)估中的最高最佳使用原則，應(yīng)考慮的因素包括？（）A.法律允許B.技術(shù)可能C.經(jīng)濟(jì)可行D.價(jià)值最高10.房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括？（）A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.自然風(fēng)險(xiǎn)四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一棟商業(yè)綜合樓，土地面積5000平方米，建筑面積10000平方米，建成于2000年，用途為商業(yè)綜合體。評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。評(píng)估方法采用市場(chǎng)法、收益法和成本法。-市場(chǎng)法：選取3個(gè)可比案例，修正后的評(píng)估價(jià)值為8000萬(wàn)元。-收益法：預(yù)計(jì)年凈收益600萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，收益期為40年，評(píng)估價(jià)值為5800萬(wàn)元。-成本法：重置成本為6000萬(wàn)元，成新率為70%，評(píng)估價(jià)值為4200萬(wàn)元。問(wèn)題：1.該商業(yè)綜合樓的評(píng)估價(jià)值應(yīng)如何確定？2.若評(píng)估目的是抵押貸款，應(yīng)選擇哪種評(píng)估方法？案例二：某地塊面積為3000平方米，用途為住宅用地，出讓年限70年，當(dāng)前已使用10年。評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。評(píng)估方法采用市場(chǎng)法和收益法。-市場(chǎng)法：選取3個(gè)可比案例，修正后的評(píng)估價(jià)值為8000萬(wàn)元。-收益法：預(yù)計(jì)年凈收益500萬(wàn)元，折現(xiàn)率為8%，剩余使用年限為60年，評(píng)估價(jià)值為6200萬(wàn)元。問(wèn)題：1.該地塊的評(píng)估價(jià)值應(yīng)如何確定？2.若評(píng)估目的是土地增值稅清算，應(yīng)考慮哪些扣除項(xiàng)目？案例三：某寫字樓，建筑面積8000平方米，建成于2015年，用途為辦公。評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。評(píng)估方法采用市場(chǎng)法和成本法。-市場(chǎng)法：選取3個(gè)可比案例，修正后的評(píng)估價(jià)值為9000萬(wàn)元。-成本法：重置成本為7000萬(wàn)元，成新率為80%，評(píng)估價(jià)值為5600萬(wàn)元。問(wèn)題：1.該寫字樓的評(píng)估價(jià)值應(yīng)如何確定？2.若評(píng)估目的是資產(chǎn)處置，應(yīng)考慮哪些評(píng)估假設(shè)和限制條件？五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法、收益法和成本法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素及其應(yīng)對(duì)措施。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×4.√5.√6.√7.×8.√9.√10.√解析：3.可比案例的成交價(jià)格需進(jìn)行修正，如區(qū)域因素、個(gè)別因素等。7.評(píng)估假設(shè)和限制條件必須詳細(xì)說(shuō)明，以明確評(píng)估范圍和風(fēng)險(xiǎn)。二、單選題1.D2.D3.B4.B5.A6.B7.C8.A9.A10.A解析：1.趨勢(shì)外推法不屬于基本評(píng)估方法，屬于輔助方法。7.最高最佳使用原則優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)效益。三、多選題1.B,C,D2.A,B,C3.A,B4.A,B,C,D5.A,B,C,D6.A,B,C,D7.A,B,C8.A,B,C,D9.A,B,C,D10.A,B,C,D解析：1.重置成本包括建筑材料、施工費(fèi)用和利息成本。9.最高最佳使用原則需考慮法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和價(jià)值因素。四、案例分析案例一：1.評(píng)估價(jià)值應(yīng)采用市場(chǎng)法，因市場(chǎng)法結(jié)果最高且最符合公允價(jià)值原則。2.抵押貸款應(yīng)選擇市場(chǎng)法，因市場(chǎng)法能反映市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)值。解析：市場(chǎng)法結(jié)果最高，且商業(yè)綜合樓評(píng)估以市場(chǎng)價(jià)值為主。抵押貸款需反映市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)值。案例二：1.評(píng)估價(jià)值應(yīng)采用市場(chǎng)法，因市場(chǎng)法結(jié)果最高。2.扣除項(xiàng)目包括土地出讓金、建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和交易稅費(fèi)。解析：市場(chǎng)法結(jié)果最高，土地增值稅清算需考慮所有法定扣除項(xiàng)目。案例三：1.評(píng)估價(jià)值應(yīng)采用市場(chǎng)法，因市場(chǎng)法結(jié)果最高。2.評(píng)估假設(shè)和限制條件包括土地用途、容積率、政策風(fēng)險(xiǎn)等。解析：市場(chǎng)法結(jié)果最高，資產(chǎn)處置需明確評(píng)估假設(shè)和限制條件。五、論述題1.房地產(chǎn)評(píng)估方法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法：適用于市場(chǎng)活躍、可比案例多的地區(qū)，優(yōu)點(diǎn)是客觀，缺點(diǎn)是依賴數(shù)據(jù)質(zhì)量。收