[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析]比較法及其應(yīng)用(二)

姓名：__________考號：__________題號一二三四五總分評分一、單選題(共10題)1.在比較法中，如何處理可比實(shí)例成交價(jià)格與其正常價(jià)格之間的差異？()A.直接使用成交價(jià)格B.調(diào)整成交價(jià)格至正常價(jià)格C.忽略差異D.不考慮可比實(shí)例2.以下哪個(gè)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響最為直接？()A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C.房地產(chǎn)本身的物理狀況D.國家政策3.在比較法中，選擇可比實(shí)例時(shí)，以下哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是錯(cuò)誤的？()A.與被估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)B.類似用途C.類似規(guī)模D.房屋所有權(quán)人4.在比較法中，如何確定可比實(shí)例的成交日期？()A.以被估房地產(chǎn)的成交日期為準(zhǔn)B.以可比實(shí)例的成交日期為準(zhǔn)C.取所有可比實(shí)例成交日期的平均值D.選擇其中一個(gè)可比實(shí)例的成交日期5.以下哪種方法不屬于比較法中的價(jià)格調(diào)整方法？()A.成交價(jià)格比較法B.成交日期調(diào)整法C.物理狀況調(diào)整法D.市場狀況調(diào)整法6.在比較法中，如何確定房地產(chǎn)的區(qū)位因素？()A.根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置確定B.根據(jù)房地產(chǎn)的用途確定C.根據(jù)房地產(chǎn)的市場價(jià)值確定D.根據(jù)房地產(chǎn)的物理狀況確定7.以下哪種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升？()A.房地產(chǎn)市場供大于求B.政府實(shí)施限購政策C.周邊配套設(shè)施完善D.房地產(chǎn)稅收增加8.在比較法中，如何調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格？()A.直接使用可比實(shí)例的價(jià)格B.根據(jù)被估房地產(chǎn)的物理狀況進(jìn)行調(diào)整C.根據(jù)市場狀況進(jìn)行調(diào)整D.以上都是9.以下哪種因素不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素？()A.交通狀況B.周邊環(huán)境C.房地產(chǎn)用途D.周邊配套設(shè)施10.在比較法中，如何確定房地產(chǎn)的市場狀況？()A.通過市場調(diào)查獲取B.根據(jù)房地產(chǎn)的價(jià)值確定C.根據(jù)房地產(chǎn)的用途確定D.通過專家評估確定二、多選題(共5題)11.在比較法中，選擇可比實(shí)例時(shí)，以下哪些因素是需要考慮的？()A.類似用途B.相同的地理位置C.相似的物理狀況D.相近的成交日期E.相似的開發(fā)建設(shè)年代12.以下哪些方法可以用來調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格？()A.成交日期調(diào)整法B.物理狀況調(diào)整法C.市場狀況調(diào)整法D.地段調(diào)整法E.開發(fā)成本調(diào)整法13.比較法中，哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？()A.房地產(chǎn)的地理位置B.房地產(chǎn)的用途C.房地產(chǎn)的物理狀況D.房地產(chǎn)的市場狀況E.政府政策14.在比較法中，如何確定房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值？()A.通過比較同區(qū)域類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格B.考慮房地產(chǎn)的交通便利性C.分析周邊配套設(shè)施D.評估房地產(chǎn)的稀缺性E.考慮房地產(chǎn)的未來發(fā)展?jié)摿?5.以下哪些情況可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降？()A.周邊環(huán)境惡化B.房地產(chǎn)市場供大于求C.房地產(chǎn)物理狀況惡化D.政府實(shí)施限購政策E.房地產(chǎn)開發(fā)成本增加三、填空題(共5題)16.比較法中的'可比實(shí)例'指的是與被估房地產(chǎn)在______、______、______等方面具有相似性的已成交房地產(chǎn)。17.比較法中的'成交日期調(diào)整法'主要是針對______對價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整。18.比較法中的'物理狀況調(diào)整法'通常涉及對______、______、______等方面進(jìn)行調(diào)整。19.比較法中的'市場狀況調(diào)整法'主要是基于______和______之間的差異進(jìn)行調(diào)整。20.在比較法中，評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，需要考慮______和______之間的關(guān)系。四、判斷題(共5題)21.比較法中，可比實(shí)例的成交日期越接近評估基準(zhǔn)日，其價(jià)格調(diào)整的幅度就越大。()A.正確B.錯(cuò)誤22.比較法中，所有可比實(shí)例的成交價(jià)格都應(yīng)該直接用于評估被估房地產(chǎn)的價(jià)格。()A.正確B.錯(cuò)誤23.比較法中，調(diào)整可比實(shí)例價(jià)格時(shí)，應(yīng)僅考慮其物理狀況的差異。()A.正確B.錯(cuò)誤24.比較法中，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格低于正常價(jià)格，則不需要進(jìn)行調(diào)整。()A.正確B.錯(cuò)誤25.比較法中，選擇可比實(shí)例時(shí)，其地理位置越接近被估房地產(chǎn)，其可比性就越強(qiáng)。()A.正確B.錯(cuò)誤五、簡單題(共5題)26.問：比較法中，如何選擇合適的可比實(shí)例？27.問：比較法中，如何調(diào)整可比實(shí)例的成交價(jià)格？28.問：比較法中，如何處理可比實(shí)例數(shù)量不足的情況？29.問：比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用有哪些局限性？30.問：比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的適用范圍有哪些？

[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析]比較法及其應(yīng)用(二)一、單選題(共10題)1.【答案】B【解析】在比較法中，為了確保評估結(jié)果的合理性，需要將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格后再進(jìn)行比較。2.【答案】B【解析】房地產(chǎn)市場供求關(guān)系直接影響房地產(chǎn)價(jià)格，供大于求時(shí)價(jià)格下跌，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上漲。3.【答案】D【解析】選擇可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)的地理位置、用途、規(guī)模等因素，而房屋所有權(quán)人不是選擇可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)。4.【答案】B【解析】可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與被估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日相近，以便于比較。5.【答案】A【解析】成交價(jià)格比較法是評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，而不是價(jià)格調(diào)整方法。6.【答案】A【解析】房地產(chǎn)的區(qū)位因素主要取決于其地理位置，如交通便捷性、周邊配套設(shè)施等。7.【答案】C【解析】周邊配套設(shè)施完善會(huì)提升房地產(chǎn)的居住品質(zhì)和便利性，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。8.【答案】D【解析】比較法中，需要根據(jù)被估房地產(chǎn)的物理狀況和市場狀況對可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。9.【答案】C【解析】房地產(chǎn)區(qū)位因素主要關(guān)注地理位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等因素，而房地產(chǎn)用途不屬于區(qū)位因素。10.【答案】A【解析】房地產(chǎn)的市場狀況需要通過市場調(diào)查獲取，以了解當(dāng)前市場的供需關(guān)系和價(jià)格水平。二、多選題(共5題)11.【答案】ABCDE【解析】選擇可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)考慮多個(gè)因素，包括用途、地理位置、物理狀況、成交日期和開發(fā)建設(shè)年代，以確保比較的準(zhǔn)確性。12.【答案】ABC【解析】調(diào)整可比實(shí)例價(jià)格的方法通常包括成交日期調(diào)整、物理狀況調(diào)整和市場狀況調(diào)整，這些方法有助于使可比實(shí)例的價(jià)格更接近被估房地產(chǎn)的正常價(jià)格。13.【答案】ABCDE【解析】房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，包括地理位置、用途、物理狀況、市場狀況以及政府政策等，這些因素共同決定了房地產(chǎn)的價(jià)值。14.【答案】ABCDE【解析】房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值可以通過比較同區(qū)域類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格、考慮交通便利性、分析周邊配套設(shè)施、評估稀缺性和考慮未來發(fā)展?jié)摿泶_定。15.【答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)價(jià)格可能因周邊環(huán)境惡化、市場供大于求、物理狀況惡化或政府限購政策等原因而下降，但開發(fā)成本增加通常會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升。三、填空題(共5題)16.【答案】用途、地理位置、物理狀況【解析】可比實(shí)例的選擇應(yīng)與被估房地產(chǎn)在用途、地理位置和物理狀況等方面具有相似性，以確保比較的準(zhǔn)確性。17.【答案】市場狀況變化【解析】成交日期調(diào)整法是為了補(bǔ)償因市場狀況變化導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格差異，使可比實(shí)例的價(jià)格更接近評估基準(zhǔn)日的正常價(jià)格。18.【答案】房屋面積、結(jié)構(gòu)、裝修【解析】物理狀況調(diào)整法是根據(jù)可比實(shí)例與被估房地產(chǎn)在房屋面積、結(jié)構(gòu)和裝修等方面的差異進(jìn)行調(diào)整，以反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。19.【答案】市場總體狀況、可比實(shí)例市場狀況【解析】市場狀況調(diào)整法考慮的是市場總體狀況與可比實(shí)例市場狀況之間的差異，以調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格。20.【答案】房地產(chǎn)價(jià)格、市場供求關(guān)系【解析】房地產(chǎn)價(jià)格與市場供求關(guān)系密切相關(guān)，供求關(guān)系的變化直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格水平。四、判斷題(共5題)21.【答案】錯(cuò)誤【解析】可比實(shí)例的成交日期越接近評估基準(zhǔn)日，其價(jià)格調(diào)整的幅度應(yīng)該越小，因?yàn)槭袌鰻顩r變化較小。22.【答案】錯(cuò)誤【解析】比較法中，需要根據(jù)可比實(shí)例與被估房地產(chǎn)的差異進(jìn)行調(diào)整，不能直接使用可比實(shí)例的成交價(jià)格。23.【答案】錯(cuò)誤【解析】比較法中調(diào)整價(jià)格時(shí)，不僅要考慮物理狀況的差異，還要考慮市場狀況、成交日期等因素。24.【答案】錯(cuò)誤【解析】即使可比實(shí)例的成交價(jià)格低于正常價(jià)格，也需要根據(jù)市場狀況進(jìn)行調(diào)整，以反映其真實(shí)價(jià)值。25.【答案】正確【解析】地理位置接近的可比實(shí)例與被估房地產(chǎn)的相似性更高，因此其可比性更強(qiáng)。五、簡答題(共5題)26.【答案】回答：選擇可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)考慮其與被估房地產(chǎn)在用途、地理位置、規(guī)模、檔次、物理狀況、成交日期等方面具有相似性，以確保比較的準(zhǔn)確性?！窘馕觥窟x擇可比實(shí)例是應(yīng)用比較法的關(guān)鍵步驟，合適的可比實(shí)例有助于提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。27.【答案】回答：調(diào)整可比實(shí)例的成交價(jià)格時(shí)，通常需要考慮成交日期、物理狀況、市場狀況等因素，通過市場比較法、成本法等方法進(jìn)行價(jià)格調(diào)整?！窘馕觥績r(jià)格調(diào)整是應(yīng)用比較法的重要環(huán)節(jié)，目的是使可比實(shí)例的價(jià)格更接近被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的正常價(jià)格。28.【答案】回答：當(dāng)可比實(shí)例數(shù)量不足時(shí)，可以采取以下方法：增加可比實(shí)例、擴(kuò)大搜索范圍、采用替代指標(biāo)等，以確保評估結(jié)果的合理性?！窘馕觥靠杀葘?shí)例數(shù)量不足可能影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此需要