2026年房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)知識(shí)筆試模擬卷一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市核心區(qū)一棟寫字樓，土地使用權(quán)年限為40年，2023年建成，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為50年。根據(jù)直線法計(jì)算，2026年該寫字樓的成新率為（）。A.85%B.80%C.75%D.70%2.某住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施包括綠地、幼兒園和菜市場(chǎng)，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，以下哪項(xiàng)不屬于“必須配套”的設(shè)施？A.幼兒園B.菜市場(chǎng)C.社區(qū)服務(wù)中心D.體育場(chǎng)地3.采用市場(chǎng)法評(píng)估某宗商業(yè)用地價(jià)值時(shí)，選取可比案例應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些因素？Ⅰ.用地性質(zhì)Ⅱ.容積率Ⅲ.交通條件Ⅳ.開(kāi)發(fā)程度A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ4.某在建工程因資金問(wèn)題停建，經(jīng)評(píng)估其續(xù)建后的價(jià)值低于原合同約定價(jià)值，此時(shí)應(yīng)采用哪種方法評(píng)估其損失？A.成本法B.收益法C.市場(chǎng)法D.收益法與成本法相結(jié)合5.某宗工業(yè)用地原用途為倉(cāng)儲(chǔ)，現(xiàn)計(jì)劃轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，其評(píng)估增值主要來(lái)源于（）。A.土地增值收益B.建筑物增值收益C.營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)D.投資性增值6.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評(píng)估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)考慮（）。Ⅰ.估價(jià)目的Ⅱ.估價(jià)時(shí)點(diǎn)Ⅲ.交易情況Ⅳ.宏觀經(jīng)濟(jì)政策A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅱ、ⅣD.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ7.某公寓樓2023年租金收入為120萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為40萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年租金年增長(zhǎng)率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年增長(zhǎng)率為3%，折現(xiàn)率為8%，其收益年限為30年，采用凈收益法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，收益年限應(yīng)選擇（）。A.3年B.30年C.永續(xù)年數(shù)D.遞增年數(shù)8.某城市舊城區(qū)改造項(xiàng)目，原劃撥土地需轉(zhuǎn)為出讓土地，土地出讓金中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的支付主體是（）。A.市政府B.原土地使用者C.新土地使用者D.土地儲(chǔ)備中心9.評(píng)估某在建工程價(jià)值時(shí)，若工程停建超過(guò)一年，且周邊市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，應(yīng)重點(diǎn)考慮（）。A.殘值率B.資本化率C.土地增值潛力D.續(xù)建可行性10.某宗住宅用地出讓年限為70年，2023年評(píng)估其價(jià)值時(shí)，土地使用權(quán)剩余年限的確定應(yīng)考慮（）。A.用地性質(zhì)變化B.實(shí)際使用年限C.經(jīng)濟(jì)壽命D.法律規(guī)定二、多選題（共10題，每題2分）1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括（）。Ⅰ.人口密度Ⅱ.城市規(guī)劃Ⅲ.社會(huì)治安Ⅳ.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ2.采用成本法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素包括（）。Ⅰ.土地價(jià)值Ⅱ.建筑工程成本Ⅲ.利息Ⅳ.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ3.某商業(yè)綜合體包含零售、餐飲和辦公功能，評(píng)估其價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮（）。Ⅰ.商業(yè)輻射范圍Ⅱ.租賃率Ⅲ.運(yùn)營(yíng)成本Ⅳ.周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ4.評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素包括（）。Ⅰ.土地用途轉(zhuǎn)換收益Ⅱ.土地權(quán)利性質(zhì)Ⅲ.城鄉(xiāng)融合發(fā)展政策Ⅳ.土地增值收益A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ5.某宗工業(yè)用地原規(guī)劃容積率為1.5，現(xiàn)調(diào)整為2.0，評(píng)估其增值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮（）。Ⅰ.容積率調(diào)整系數(shù)Ⅱ.土地市場(chǎng)價(jià)格Ⅲ.建筑成本變化Ⅳ.環(huán)境影響A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ6.評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素包括（）。Ⅰ.房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值Ⅱ.優(yōu)先受償權(quán)限制Ⅲ.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)Ⅳ.抵押率A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ7.某城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，評(píng)估其改造后的增值潛力時(shí)，應(yīng)考慮（）。Ⅰ.改造方案合理性Ⅱ.市場(chǎng)需求變化Ⅲ.政策補(bǔ)貼Ⅳ.運(yùn)營(yíng)成本增加A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ8.評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素包括（）。Ⅰ.租金水平Ⅱ.運(yùn)營(yíng)成本Ⅲ.市場(chǎng)租賃率Ⅳ.租賃期限A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ9.某宗土地因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致用途變更，評(píng)估其價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮（）。Ⅰ.用地性質(zhì)變化Ⅱ.容積率調(diào)整Ⅲ.市場(chǎng)接受度Ⅳ.環(huán)境影響A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ10.評(píng)估房地產(chǎn)拍賣價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素包括（）。Ⅰ.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況Ⅱ.法拍溢價(jià)Ⅲ.抵押債務(wù)Ⅳ.土地使用權(quán)性質(zhì)A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ三、判斷題（共10題，每題1分）1.某宗住宅用地出讓年限為70年，2026年評(píng)估其價(jià)值時(shí)，土地使用權(quán)剩余年限應(yīng)為64年。（）2.評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，若工程停建超過(guò)兩年，應(yīng)采用成本法為主，結(jié)合市場(chǎng)法進(jìn)行修正。（）3.某商業(yè)綜合體包含零售、餐飲和辦公功能，評(píng)估其價(jià)值時(shí)，應(yīng)以餐飲功能為主，其他功能為輔。（）4.評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮“三塊地”改革政策的影響。（）5.某宗工業(yè)用地原規(guī)劃容積率為1.5，現(xiàn)調(diào)整為2.0，其增值潛力主要來(lái)源于容積率調(diào)整帶來(lái)的土地增值收益。（）6.評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮優(yōu)先受償權(quán)限制，但無(wú)需考慮變現(xiàn)價(jià)值。（）7.某城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，評(píng)估其改造后的增值潛力時(shí)，應(yīng)以改造方案合理性為主，市場(chǎng)需求變化為輔。（）8.評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮租金水平、運(yùn)營(yíng)成本和市場(chǎng)租賃率，無(wú)需考慮租賃期限。（）9.某宗土地因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致用途變更，其評(píng)估增值主要來(lái)源于土地增值收益，而非建筑物增值收益。（）10.評(píng)估房地產(chǎn)拍賣價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和法拍溢價(jià)，但無(wú)需考慮抵押債務(wù)。（）四、簡(jiǎn)答題（共5題，每題4分）1.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的土地因素有哪些？2.簡(jiǎn)述收益法中凈收益的構(gòu)成要素有哪些？3.簡(jiǎn)述評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)因素有哪些？4.簡(jiǎn)述農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市評(píng)估的特點(diǎn)有哪些？5.簡(jiǎn)述評(píng)估房地產(chǎn)拍賣價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮的主要因素有哪些？五、計(jì)算題（共3題，每題10分）1.某住宅樓2023年租金收入為120萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為40萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年租金年增長(zhǎng)率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年增長(zhǎng)率為3%，折現(xiàn)率為8%，其收益年限為30年。采用凈收益法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，請(qǐng)計(jì)算其現(xiàn)值。（提示：采用永續(xù)年數(shù)法計(jì)算收益年限）2.某宗商業(yè)用地原規(guī)劃容積率為1.5，土地面積為2萬(wàn)平方米，現(xiàn)調(diào)整為2.0，當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米，容積率為1.5時(shí)土地單價(jià)為6000元/平方米。請(qǐng)計(jì)算容積率為2.0時(shí)土地單價(jià)的增值率。（提示：采用容積率修正法）3.某在建工程原計(jì)劃2023年完工，現(xiàn)因資金問(wèn)題停建，預(yù)計(jì)續(xù)建后價(jià)值為3000萬(wàn)元，原合同約定價(jià)值為3500萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算其損失。（提示：采用成本法與市場(chǎng)法相結(jié)合的方法）答案與解析一、單選題答案與解析1.C解析：根據(jù)直線法計(jì)算成新率公式為：成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命×100%。此處經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用年限為3年（2023-2020），成新率=(50-3)/50×100%=94%。但實(shí)際中，寫字樓成新率通常需考慮物理?yè)p耗、功能損耗等，綜合評(píng)定為75%。2.B解析：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，必須配套的公共設(shè)施包括綠地、教育設(shè)施（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等，菜市場(chǎng)屬于推薦配套，非必須。3.D解析：市場(chǎng)法評(píng)估商業(yè)用地時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注用地性質(zhì)（如商業(yè)、辦公）、容積率（影響開(kāi)發(fā)密度）、交通條件（如地鐵、道路）和開(kāi)發(fā)程度（如是否建成）。4.D解析：在建工程停建時(shí)，需結(jié)合成本法和市場(chǎng)法評(píng)估。成本法評(píng)估續(xù)建成本，市場(chǎng)法評(píng)估續(xù)建后價(jià)值，兩者差額即為損失。5.A解析：商業(yè)用途轉(zhuǎn)為住宅用途通常會(huì)導(dǎo)致土地增值，主要來(lái)源于土地用途轉(zhuǎn)換帶來(lái)的溢價(jià)，而非建筑物或經(jīng)營(yíng)收益。6.C解析：評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)綜合考慮估價(jià)目的（如抵押、交易）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（如市場(chǎng)狀況）、交易情況（如競(jìng)爭(zhēng)程度）和宏觀經(jīng)濟(jì)政策（如稅收優(yōu)惠）。7.B解析：凈收益法評(píng)估長(zhǎng)期收益性房地產(chǎn)時(shí)，收益年限通常選擇永續(xù)年數(shù)，即30年。若短期評(píng)估（如3年），需考慮未來(lái)收益變化。8.B解析：劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)由原土地使用者支付，作為土地出讓金的一部分。9.A解析：停建超過(guò)一年的在建工程，其價(jià)值主要受殘值率影響，需評(píng)估拆除或續(xù)建后的殘值。10.B解析：土地使用權(quán)剩余年限以實(shí)際使用年限為準(zhǔn)，即70年-2023年已使用年限（假設(shè)為3年）=64年。二、多選題答案與解析1.C解析：社會(huì)因素包括人口密度、社會(huì)治安、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，城市規(guī)劃屬于經(jīng)濟(jì)因素。2.D解析：成本法評(píng)估在建工程需考慮土地價(jià)值、建筑工程成本、利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。3.D解析：商業(yè)綜合體評(píng)估應(yīng)考慮商業(yè)輻射范圍、租賃率、運(yùn)營(yíng)成本和周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，四者均重要。4.A解析：農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市評(píng)估需考慮土地用途轉(zhuǎn)換收益、權(quán)利性質(zhì)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展政策。5.A解析：容積率調(diào)整帶來(lái)的增值主要來(lái)源于容積率修正系數(shù)、土地市場(chǎng)價(jià)格和建筑成本變化。6.A解析：抵押價(jià)值評(píng)估需考慮變現(xiàn)價(jià)值、優(yōu)先受償權(quán)限制和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。7.A解析：老舊小區(qū)改造評(píng)估應(yīng)考慮改造方案合理性、市場(chǎng)需求變化和政策補(bǔ)貼。8.D解析：租賃價(jià)值評(píng)估需考慮租金水平、運(yùn)營(yíng)成本和租賃期限，四者均重要。9.D解析：土地用途變更評(píng)估應(yīng)考慮用地性質(zhì)變化、容積率調(diào)整、市場(chǎng)接受度和環(huán)境影響。10.A解析：拍賣價(jià)值評(píng)估需考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、法拍溢價(jià)和抵押債務(wù)。三、判斷題答案與解析1.×解析：土地使用權(quán)剩余年限應(yīng)考慮土地實(shí)際使用情況，若已使用年限超過(guò)出讓年限，則剩余年限為0。2.×解析：停建超過(guò)兩年，應(yīng)采用市場(chǎng)法為主，結(jié)合成本法修正。成本法僅適用于短期停建（如半年至一年）。3.×解析：商業(yè)綜合體評(píng)估應(yīng)綜合考慮各功能，而非以單一功能為主。4.√解析：“三塊地”改革政策對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市有重要影響，評(píng)估時(shí)需考慮。5.√解析：容積率調(diào)整是工業(yè)用地增值的主要來(lái)源，評(píng)估時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮。6.×解析：抵押價(jià)值評(píng)估必須考慮變現(xiàn)價(jià)值，同時(shí)需考慮優(yōu)先受償權(quán)限制。7.×解析：老舊小區(qū)改造評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)需求變化為主，改造方案合理性為輔。8.×解析：租賃價(jià)值評(píng)估需考慮租賃期限，長(zhǎng)期租賃價(jià)值通常更高。9.√解析：土地用途變更評(píng)估應(yīng)以土地增值收益為主，建筑物增值收益為輔。10.×解析：拍賣價(jià)值評(píng)估必須考慮抵押債務(wù)，這是影響拍賣底價(jià)的關(guān)鍵因素。四、簡(jiǎn)答題答案與解析1.土地因素包括：-位置：地理位置和區(qū)位條件（如交通、商業(yè)、政務(wù)中心）。-用途：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途（如住宅、商業(yè)、工業(yè)）。-面積：土地面積大小和形狀（影響開(kāi)發(fā)效率和成本）。-容積率：土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，影響收益和成本。-土地權(quán)利：土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓、劃撥）和剩余年限。2.凈收益構(gòu)成要素：-租金收入：房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的實(shí)際租金。-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)的成本（如物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)）。-其他收入：如停車費(fèi)、廣告費(fèi)等。3.在建工程評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素：-停建風(fēng)險(xiǎn)：資金、政策或技術(shù)問(wèn)題導(dǎo)致停建。-市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)環(huán)境變化影響續(xù)建價(jià)值。-技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：工程設(shè)計(jì)或施工問(wèn)題導(dǎo)致成本增加。4.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市評(píng)估特點(diǎn)：-政策敏感性：受“三塊地”改革政策影響大。-權(quán)利性質(zhì)復(fù)雜：土地權(quán)利從集體轉(zhuǎn)為國(guó)有。-增值潛力不確定：用途轉(zhuǎn)換收益受市場(chǎng)接受度影響。5.拍賣價(jià)值評(píng)估因素：-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)價(jià)格可能低于市場(chǎng)價(jià)值。-法拍溢價(jià)：法拍價(jià)格通常高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。-抵押債務(wù)：未清償債務(wù)可能影響拍賣底價(jià)。五、計(jì)算題答案與解析1.計(jì)算過(guò)程：-年凈收益=租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=120-40=80萬(wàn)元。-未來(lái)3年凈收益：第1年80萬(wàn)元，第2年80×1.05萬(wàn)元，第3年80×1.052萬(wàn)元。-現(xiàn)值=80/(1+0.08)+80×1.05/(1+0.08)2+80×1.052/(