【中海名城】項目策劃書項目發(fā)展策劃書1.項目概況1.1地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機場路西延線和體育公園。項目所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國務院批準為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十年建設(shè)，該區(qū)形成了一區(qū)多園的管理模式，初步形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導產(chǎn)業(yè)，是一個新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建設(shè)相適應的生活配套設(shè)施?！局泻Ｃ恰康拈_發(fā)建設(shè)，正好填補這一空白。1.2項目宗地及周邊環(huán)境項目用地的西北部現(xiàn)在是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在生產(chǎn)；用地的北面（即紫荊西路北側(cè)）有倍特幼兒園（對外接收學生）、高新區(qū)實驗學校（含小學、初中及高中部）、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場；用地東側(cè)的肖家河神仙樹段目前尚未整治（位于高新實驗學校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可），枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需要拆遷，根據(jù)用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年9月30日前完成首期用地的拆遷并交供我司約100畝土地。南面：規(guī)劃路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)計劃；體育公園正在建設(shè)中。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約150米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31日前完成該路段的建設(shè)并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中。紫荊西路北側(cè)的倍特小區(qū)除“金葉苑”（約1.5萬平方米的低檔住宅）外已全部建成并已入伙。東面：元華路已形成并通車，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路（長約200米）。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理（包括其兩側(cè)各寬5米的防護綠地建設(shè)）。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場等）位于該路的北段。元華路東側(cè)有部分舊房（已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)），【中海名城】隔元華路與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。1.3交通狀況及市政建設(shè)1.3.1交通狀況●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，停靠神仙樹公交車站；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站?！裼玫刂苓叺缆吠〞?，駕車出行可以很方便地到達市中區(qū)、火車南站、機場、樂山、峨眉山、雅安等地。出地塊后延高新大道向北穿過二環(huán)路（距離地塊兩分鐘路程）和一環(huán)路（距地塊四分鐘路程）可便利達到市中心內(nèi)各地（十五分鐘到華西醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達天府廣場）。成雅、成樂及機場高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機場，五十分鐘內(nèi)可到樂山，交通極為便利。1.3.2市政建設(shè)高新區(qū)通過十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。但具體到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來說并不完善，需要由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間及內(nèi)容要求及時配套到位。目前狀況如下：給水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ300供水管線，高新大道現(xiàn)有Φ600供水管線，元華路的北段已埋設(shè)Φ300供水管線。污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ800污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有Φ800污水管線。雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ1200雨水管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有Φ1200雨水管線。供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有10千伏架空供電線路，高新大道現(xiàn)有10千伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無供電線路。燃氣情況：紫荊西路上無燃氣管道，高新大道西側(cè)現(xiàn)有Φ159天氣氣管道且在東側(cè)有預留接口。供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營業(yè)廳，高新大道已埋設(shè)2.5萬門通信電纜；高新大道已埋設(shè)光纖電纜。1.4肖家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃1.4.1肖家河現(xiàn)狀源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流形成肖家河。分支處有鐵欄過濾漂浮垃圾，欄后有一水閘，控制肖家河水量。從水閘處了解及堤上水紋高度，其控制水位在2.5米左右污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導致建筑垃圾增多，并長期堆放在河岸邊，導致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。水量：肖家河河道寬約10米，河堤寬4~7米，堤高一般在4~4.5米，從河堤水紋線看，水位高時不超過2.5米。每年5~10月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹段水流較急，河水無臭味；11月至次年4月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹段水流緩慢，河水臭味明顯。高新區(qū)管委會為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計劃對肖家河神仙樹段進行徹底治理，并已經(jīng)在高新實驗學校東側(cè)形成了約1KM的示范段，神仙樹段的河道治理會在2001年3月份完成。1.4.2濱河公園的規(guī)劃按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長約900米、80米寬（防護綠地寬5米+河道寬10米+防護綠地寬5+公園60米）的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。河堤設(shè)計成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠化小環(huán)境，肖家河神仙樹段將徹底整治。1.5項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況1.5.1高新區(qū)域經(jīng)濟狀況高新區(qū)已從起步區(qū)的2.5平方公里發(fā)展成規(guī)劃40平方公里；“九五”末實現(xiàn)GDP100億元；工業(yè)總產(chǎn)值200億元（現(xiàn)有外資企業(yè)240多家，高新技術(shù)企業(yè)275家，年產(chǎn)值過千萬元企業(yè)70多家，過億元企業(yè)20家。區(qū)內(nèi)目前人口約20萬）；2010年計劃實現(xiàn)GDP450億元，工業(yè)總產(chǎn)值1050億元，建成中國重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國西部經(jīng)濟的高地，成都市經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。1.5.2高新區(qū)戰(zhàn)略地位及人才戰(zhàn)略中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢分析，西安、成都、重慶將是重點和快速發(fā)展的區(qū)域，針對成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。在人才戰(zhàn)略上，從2000年7月起，進入成都高新區(qū)企業(yè)博士后科研工作站工作的博士，兩年將獲得10萬元的政府補助經(jīng)費。高新區(qū)每年還將拿出300萬元創(chuàng)新獎勵基金獎勵有突出貢獻的各類人才。在戶口、職稱評定及稅收政策等方面也將對引進的高級人才大開“綠燈”。據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進入高新區(qū)工作的餓高級人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學即享受區(qū)內(nèi)戶籍待遇。戶口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級人才，在高新區(qū)工作滿一年即可申報專業(yè)技術(shù)職稱，不受工齡、出國前職稱和任職時間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級人才取得突出業(yè)績者可破格申報高一級職稱，不受學歷、資歷、任職時間限制。高新區(qū)財政每年拿出100萬元作為高級人才創(chuàng)辦企業(yè)的啟動經(jīng)費（留學人員、博士另有渠道），每年拿出300萬元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中貢獻突出的高級人才。其所獲獎勵和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項目或投資新辦企業(yè)的，免征個人所得稅。海外留學人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個人所得稅起點按境外人員對待，入?yún)^(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險繳費年限合并計算。進入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研工作站工作的博士，高新區(qū)管委會每年給予每人補助5萬元（共兩年），由其個人自行支配。據(jù)最新了解，39家博士公司已入住高新區(qū)。這些博士中包括一名中國工程院院士、一名美國科學院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國歸來的留學生。2．成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢2.1房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀調(diào)查2.1.1投資情況統(tǒng)計顯示，1999年成都房地產(chǎn)共完成投資93.97億元，較98年增長17.5%，其中完成住宅投資55.4億元，增長21.7%。99年新開商品房593.45萬m2,同比增長17.8%，新開工項目比重為44.7%。2000年1—3月成都市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.3億元，同比增長34%，其中住宅8.23億元，同比增長27.8%，新開工面積182.34萬m2，同比增長96.2%。2.1.2開竣工情況1999年新開工總規(guī)模中，住宅面積為460萬平方米，占84.8%；1999年商品房竣工總量達444.24平方米，同比增長36.7%。2.1.3銷售情況1999年全年銷售商品房370.5萬平方米，同比增長11.7%。其中，住宅銷售336.9萬平方米，同比增長8.4%(在住宅銷售面積中,普通住宅為216.56萬平方米，占64.3%，安居房為104.7萬平方米，占31.1%；別墅、高檔公寓為15.65萬平方米，占4.6%)；寫字樓8.98萬平方米，同比增長16.2%；商業(yè)用房22.28萬平方米，同比增長86.1%。個人購房大幅上升是99年房市最顯著特點，去年個人購房278.9萬平方米，同比增長25.1%，占住宅銷售的82.8%，比重較98年上升了11.1個百分點。99年實現(xiàn)商品房銷售額68.26億元，同比增長38.8%，其中住宅銷售54.43億元，同比增長26.2%。2000年7月市統(tǒng)計局對成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費狀況等進行的專項調(diào)查顯示：今年有12.2%，即9萬家庭打算購房。2.1.4空置情況1998年末空置商品房136.9萬平方米，其中住宅空置面積91.42萬平方米；1999年末空置商品房124.83萬平方米，同比減少8.88%，其中住宅空置面積79.35萬平方米，同比下降13.2%；2000年5月末空置商品房119.46萬平方米，比1999年同期增加7.88%，比今年一季度末的107.93萬平方米擴大2.6個百分點，其中住宅空置量為82.59萬平方米，比1999年同期（70.31萬平方米）增加17.47%，比今年一季度末的72.07萬平方米增加14.6%。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計，其空置率則較低。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應量的進一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。從近期成都市2000年房地產(chǎn)交易會看：2000年成都夏季房地產(chǎn)交易會首日共成交各類房屋1073套，成交金額3.2億元.其中商品房成交1046套，面積11萬平方米。為期7天的交易會上，共有57.06萬人次到會咨詢，成交各類房屋達65.18萬平方米，成交金額達18.9億元。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次房交會之最。房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場的競爭也是最為激烈的。預計成都市的住宅市場會有以下幾方面的發(fā)展趨勢：2.2.1價格趨勢價格的兩級分化將加劇，高檔精品住宅和低價優(yōu)質(zhì)樓盤可能會成為市場的主流。主要表現(xiàn)在：高檔精品住宅能滿足市場高收入者，而低價樓盤面向廣大中低收入人士，潛力巨大。2000年1月成都市住宅項目綜合價格2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價格水平相比略有上升。2.2.2面積趨勢中高檔住宅的戶型面積將會有所下降，平面設(shè)計更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價格適中，“價廉物美”是銷售成功的關(guān)鍵。相同面積的房屋，用戶更多選擇錯層式，強調(diào)動靜分離和豐富的空間感，如“新綠季節(jié)”推出兩室和三室的房屋在戶型平面上，既有躍式的功能，又有3.9m的層高；“麗陽天下”推出的全躍層小戶型商務式公寓，4.3米層高，為客戶提供了不同層高的空間，氣派而不浪費。2.2.3配套趨勢住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴謹、周到、方便。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問題。2.2.4規(guī)模及品牌趨勢小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應越來越受到重視，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。特別是因為房地產(chǎn)投資大，周期長，規(guī)模和品牌對房屋預售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，發(fā)展水平將迅速提高，競爭更趨白熱化。項目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查項目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績，被譽為成都的“富人區(qū)”。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價4000元/m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等（售價在3300元/m2以上）。列表如下：項目名稱項目類型占地面積（畝）建筑面積（萬平米）入伙日期折實均價（元/平米）裝修情況銷售率(%)銀都花園多層、小高層240201998.124500空殼60中華園多層、小高層220202000.094,085空殼85紫竹苑多層、小高層8082000.053200普通裝修80紫荊嘉園多層28.65.42000.053400普通裝修70世紀錦苑多層、小高層10062000.053709廚衛(wèi)裝修30牡丹名邸9層電梯公寓173.742001.043059空殼45王府花園18層電梯公寓13023.32000.123629全裝修90三九雅園多層231.322000.053012空殼60芳草地多層10082000.043100空殼80盤古花園電梯公寓423.362001.013990全裝修40大世界商業(yè)廣場電梯公寓809.12000.123800空殼30錦繡花園多層300322000.126175全裝修80錦官新城電梯公寓400302001.024180全裝修60錦官城電梯公寓3152000.123800空殼送中央空調(diào)櫥柜50區(qū)域房地產(chǎn)市場特征2.4.1暢銷樓盤的特征根據(jù)調(diào)查，以下幾個小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國際社區(qū)等。其共同特征如下：●小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)施智能化?！袢莘e率低，一般多層（含部分別墅）在1.2—1.5倍之間，高層在3.0-5.0之間；密度小，一般在25%以下；綠化率高，一般達到50%以上?！衿矫娌贾幂^好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。戶型設(shè)計一般為寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽臺布局。樓宇規(guī)劃錯落有致，立面造型多采用古典歐風、色彩配置鮮明，戶型設(shè)計相對合理?！窆δ荦R備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車位充足（1：0.5以上），休閑娛樂場地寬闊（游泳池、會館、中心廣場等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。小區(qū)公建完善（學校、幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等）?！駪粜兔娣e多樣，并自有特色。有復式為主（中華園，銀都花園），有點式小高層電梯為主（世紀錦苑、錦繡花園），但總體上以150～250平方米的大戶型為主?！裢瞥鰰r機恰當，宣傳力度大。以上幾個小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對較少，市場需求量大?！裥^(qū)規(guī)模大，品牌好，許多發(fā)展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高檔房小區(qū)開發(fā)，一般均具有相對較好的信譽，較強的實力。在分期開發(fā)上注意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價格較為合理。2.4.2滯銷樓盤項目的特征所謂滯銷樓盤是指房屋入住時銷售未達到30%的樓宇。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。其共同特征為：●小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁擠、雜亂。●小區(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。●平面布置較差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜?！穸▋r過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當，現(xiàn)樓與期房交叉，未先做好環(huán)境等?！裥麄麂N售不力，規(guī)模小，品牌形象不足。●資金不足，開發(fā)周期過長。根據(jù)我們的調(diào)查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。在項目實施過程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷因素。房地產(chǎn)市場分析2.5.1總體市場銷售分析根據(jù)市場調(diào)查，成都房地產(chǎn)銷售有兩級分化明顯的狀況：一是價格低廉的安居小區(qū)；二是環(huán)境好的高檔小區(qū)（價格相對合理）。成都房屋市場已從房改階段經(jīng)過非理性購房階段（注重虛榮、浮夸而弱化實用及總價）而逐步走向市場化和個人購房為主的理性購房新階段（實用、舒適而總價位合理）。99年商品房峻工總量達476.6萬平方米，個人購房278.9萬平方米，同比增長25.1%，占住宅銷售的82.8%。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。但值得注意的是：高檔公寓的需求量雖然增長，但在建項目也逐漸增多。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特色，多數(shù)為五層框架結(jié)構(gòu)，會所配套很完善的小區(qū)，競爭趨勢激烈。價格走低。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。但價格合理的高檔小區(qū)如麗都花園則異?；鸨▋r格在4000元/平方米以內(nèi)）?！皟r廉物美”是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。2.5.2購買對象分析根據(jù)市場調(diào)查購買對象集中在以下幾方面：●成都本地人士a.高收入階層、商業(yè)主。此部分是目前已購高檔房的主要構(gòu)成者。收入高對居住環(huán)境要求嚴格—密度小、綠化面積大、小區(qū)服務齊全。b.高級管理人員。因項目所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)工作人員是未來購買對象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過銀行按揭可以承受高檔房屋的消費。c.部分單位房改購房。部分單位特別是效益較好的企業(yè)通過福利方式補助職工，對高檔房有一定的購房需求?！裢鈦砣耸縜.西藏及重慶地區(qū)人士

成都歷來是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費能力較強。

重慶地區(qū)由于其地理條件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。b.沿海工作人員：四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。c.外籍人士：因項目處于高新區(qū)，部分外籍工作人員是重要銷售對象，他們對出售的小戶型商務樓及出租的大戶型住宅均有需求?！穹课萃顿Y者（含二次置業(yè)者）房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計的超前性，增值潛力較大。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會使一部分較有經(jīng)濟實力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購買。3．中海名城設(shè)計構(gòu)想主題思想“中海名城”是中國海外集團在歷史文化名城——成都開發(fā)的第一個項目，根據(jù)該項目的市場定位和區(qū)域條件，擬開發(fā)成大型都市休閑、高檔精品居住社區(qū)，以“現(xiàn)代歐風社區(qū)，天府文化生活”作為項目開發(fā)的立意，以“歐陸風采，天府情懷”作為項目開發(fā)的概念主題，將現(xiàn)代歐風居住設(shè)計與成都人生活方式相結(jié)合，充分體現(xiàn)西方傳統(tǒng)建筑文化與傳統(tǒng)巴蜀文化的雙重內(nèi)涵。把西方先進的生活理念引入成都。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時，嘗試營造新型生活空間和社區(qū)文化，引導并提升居民的生活方式，從而全面增進小區(qū)居民的生活質(zhì)素。初步經(jīng)濟指標該項目土地面積為456畝（30.96萬平方米），其中住宅用地23.38萬平方米，公共建筑用地3.15萬平方米，道路用地2.77萬平方米，公共綠地1.66萬平方米，總體容積率為1.5~1.6，其中首期暫定為1.32?？偨ㄖ娣e為46.5~49.5萬平方米，其中住宅建筑面積約44~47萬平方米，公共建筑面積24000平方米。車位配比為1：0.5，全部地下停車，預留地面停車位空間，總體配置不超過1：0.7。3.3總體規(guī)劃設(shè)想規(guī)劃設(shè)計是建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計應當完好地貫徹項目開發(fā)的立意主題。3.3.1總體分期發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期發(fā)展，各期規(guī)劃應在相對獨立完整的基礎(chǔ)上有所呼應。各期的規(guī)劃開發(fā)應與土地交供情況相結(jié)合，即交供一批，開發(fā)一期，避免讓規(guī)劃設(shè)計脫離實際情況。規(guī)劃設(shè)計中采用軸線組織和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機地組織在一起，并通過特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計的綠脈、水景將各個區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)系紐帶。同時，避免過分追求總體布局的形式構(gòu)圖，忽略了實際使用的需要，造成建筑組團、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。3.3.2規(guī)劃組團設(shè)想根據(jù)項目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢，采用小組團花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯落有致，疏密得當，做到“戶戶有景”。并通過公共空間—半公共空間—半私密空間—私密空間的層次組織室外空間序列，構(gòu)成豐富的空間層次。根據(jù)各分期楓丹園、賽樂園、千色園的不同國家的建筑風格，設(shè)計富有異國情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生和諧優(yōu)美的效果。各區(qū)內(nèi)不同組團的環(huán)境應在設(shè)計風格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。楓丹園局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。賽樂園采用對稱式與自由式相結(jié)合的現(xiàn)代園林的設(shè)計手法，設(shè)計圓拱形柱廊，圍繞中心廣場，圍墻以藝術(shù)鐵花、裝飾花盆進行點綴，并配置西班牙情調(diào)的陶藝、雕塑作品，選用西班牙風格的石材、陶瓷材料。千色園采用自由式現(xiàn)代園林的設(shè)計手法，園中遍植色彩鮮艷的各類花卉，拼成自由曲線的圖案，鋪地小廣場中可設(shè)置小型風車雕塑，作為特色鮮明的環(huán)境標識物，并結(jié)合設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。3.3.3建筑單體布置構(gòu)想首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，容積率控制在1.35以內(nèi)，靠北側(cè)試探性開發(fā)少量小高層。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會形成較為開闊的空間，可適當提高容積率。幼兒園可考慮建在整個地塊的中心位置，以提高其使用的方便性。三期周邊環(huán)境較差（北靠電纜廠，西臨立交橋，東臨鐵路與一、二期隔離）?？稍诒眰?cè)臨電纜廠位置開發(fā)部分高層、小高層，小學可建在西側(cè)臨立交橋位置，其操場靠路邊。3.4樓型戶型設(shè)想3.4.1樓型設(shè)計朝向設(shè)想以多層為主，適當考慮一部分小高層和五層復式，多層以五層為主不宜超過六層，小高層控制在12層以內(nèi)。其中四到五層復式為上下兩套復式單位，分別帶屋頂花園、地面花園。項目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點式住宅，并注意住宅朝向，務必做到“戶戶朝南或朝東”。各樓型所占比例大致為：多層約占70%；小高層約占15%；四~五層復式約占15%3.4.2戶型設(shè)計設(shè)想戶型以中等規(guī)模的戶型（70～85平方米的二房，120～140平方米的三房）為主，并以120～140平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量150～200平方米的四房和復式，也可以考慮少量45～60平方米的商務單身公寓。3.4.3室內(nèi)空間特征設(shè)想各房間設(shè)計方正實用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務區(qū)進行設(shè)計；廚房應避免過于狹長，爭取設(shè)計L型灶臺；根據(jù)地區(qū)習慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行一定設(shè)計，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計入戶玄關(guān)、陽光房等；作躍層式和錯半層式設(shè)計，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復式單位設(shè)計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園；局部考慮首層架空設(shè)計，增加庭院通透感。3.4.4立面設(shè)計設(shè)想為體現(xiàn)項目概念設(shè)計內(nèi)涵，塑造建筑形象的象征性、標志性，考慮到歐陸風格在突出樓盤形象、項目檔次等方面的優(yōu)勢，“中海名城”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國家的民居和園林風格，強調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風”風格?！袷灼诜▏鴹鞯@立面設(shè)計中，采用坡頂、老虎窗、窗套造型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計語言，并選用藍色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷鮮艷油漆的窗套作為點綴。●二期西班牙賽樂園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號，墻面采用米黃色噴涂?！袢诤商m千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計元素，運用鮮黃色、淺粉色、淺藍色等墻面色彩，營造活潑的氣氛。●四、五期屬于遠景規(guī)劃，目前只作預想。考慮到時間的推移，人們的審美趨勢可能發(fā)生變化，從對歐美文化的盲目追風轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ρ緡鴤鹘y(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立面設(shè)計可考慮采用具有東方審美情調(diào)的風格，如中國傳統(tǒng)風格或日本風格。3.4.5裝修標準裝修擬采用套餐式裝修，即預先設(shè)計幾種不同檔次，不同風格的裝修標準，在交房前由客戶預先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。檔次可預設(shè)500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三種，風格和內(nèi)容可預先準備菜單，在菜單上詳細列明，由客戶自行選擇，并單獨簽定裝修合同。3.5環(huán)境設(shè)計設(shè)想本項目的環(huán)境設(shè)計應具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。3.5.1小區(qū)入口設(shè)想在首期向元華路借用部分濱河綠化帶設(shè)小區(qū)入口廣場，采用歐式庭院的軸線式設(shè)計，設(shè)計造型醒目的大門、臺階、噴泉、疊泉、規(guī)則式花壇、幾何圖案鋪地，形成與眾不同、氣派非凡的入口空間，以體現(xiàn)“中海名城”高尚休閑社區(qū)的氣勢。二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計的手法，有別于廣場式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。3.5.2神仙樹生態(tài)綠脈前文提到的串聯(lián)各個區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)系紐帶的綠脈環(huán)境設(shè)計，是整個環(huán)境設(shè)計的核心。生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有中國文化內(nèi)涵的景點小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小品等。在生態(tài)綠脈中心位置提前移栽古樹一株，如榕樹、黃果樹等，并命名為“神仙樹”，配置石刻小品，營造出深遠的歷史感和濃厚的文化氣息。3.5.3“浣花溪”主題水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“浣花溪“。這一水系由一系列的水景景觀組成：水池、噴泉、疊泉、水墻、溪流、旱意水景等，成為貫穿全園的靚點。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標志。水系盡可能利用落差自流，局部采用人工排水，考慮到枯水期水量不足，應設(shè)計蓄水裝置，并設(shè)計部分旱意水景。水系與居住區(qū)的結(jié)合應當適度。水系不應過于臨近居民的生活休息區(qū)域，造成不必要的影響。水系的設(shè)計還應考慮與商業(yè)街的結(jié)合，以期形成水邊商業(yè)概念。3.5.4創(chuàng)意小品及其他小區(qū)設(shè)計一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。小型雕塑和創(chuàng)意小品應尺度宜人，感覺親切，有居家感。中心廣場和入口處的雕塑為了突出小區(qū)形象，則須作出相當?shù)臍鈩?，表現(xiàn)出高尚住宅小區(qū)的地位和氣派。3.6配套設(shè)施設(shè)想3.6.1特色商業(yè)街在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有歐陸風情的特色商業(yè)街，不僅方便了小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活水平。特色商業(yè)街可營造“歐陸小鎮(zhèn)”式的氛圍，親切近人的空間尺度，鮮艷悅目的色彩選材，豐富多彩的環(huán)境小品，五彩繽紛的花卉植物，整齊統(tǒng)一的標識燈箱，方便齊全的功能配置，中心區(qū)域可設(shè)計下沉式音樂廣場，成為商業(yè)街公共硬地廣場的景觀高潮。商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。需要注意的是，商業(yè)街強調(diào)的是居家休閑的氛圍，因而不應有過濃的商業(yè)氣息。商業(yè)街的布局可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣息，使其在方便居民生活的同時，更成為小區(qū)獨具特色的一道風景線。3.6.2會所建設(shè)設(shè)想會所的建設(shè)應結(jié)合分區(qū)發(fā)展的特點，首期建設(shè)規(guī)模較大的會所，起到宣傳作用，二期會所可建于鐵道旁，以懷舊小站的形式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習場。會所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。會所內(nèi)部設(shè)置茶室、保健、游樂園、網(wǎng)球場、酒吧、網(wǎng)吧、圖書館、多功能會議室等功能。設(shè)計上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時節(jié)約了管理費用。3.6.3幼兒園，小學設(shè)想幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量靠近整個地塊的中心位置，便于使用。幼兒園外型風格可結(jié)合賽樂園的特點，設(shè)計成西班牙式。西班牙式建筑外型奇異，色彩豐富，非常迎合兒童的口味，極適于應用于幼兒園類建筑。小學設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對居住區(qū)的干擾。其體量不宜過大，風格應與千色園統(tǒng)一協(xié)調(diào)。3.6.4其他配套設(shè)施 配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。避免產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。4．中海名城的發(fā)展計劃4.1發(fā)展背景簡述“中海名城”是中國海外集團在西部地區(qū)開發(fā)的第一個項目，總體開發(fā)時間為4.5年。由于機關(guān)辦事效率低，加上籌備時間短，工作會遇到很多困難。4.2進度計劃此處編制的進度計劃主要為前期工作計劃和首期（100畝土地）開發(fā)、銷售計劃。4.2.1“中海名城”前期發(fā)展計劃（附表一）4.2.2“中海名城”首期發(fā)展計劃（附表二）附表二：【中海名城】首期發(fā)展計劃5．工程管理5．1工程管理范圍主要內(nèi)容包括：（1）組織工程招標有關(guān)工作，確定施工單位；（2）向政府主管部門申辦工程開工的批準文件；（3）配合設(shè)計主管部門，組織設(shè)計院配合工程各個環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進行；（4）組織協(xié)調(diào)設(shè)計院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等；（5）策劃項目所需重要材料、設(shè)備選型和采購選點工作；（6）組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計、建立、質(zhì)檢單位，共同負責確保“中海名城”取得政府部門頒發(fā)的有關(guān)工程驗收證明。5．2工程管理架構(gòu)和工程招標工作程序5.2.1工程管理架構(gòu)（附表三）工程招標程序（附表四）5．3工程管理工作制度5.3.1項目工程實施周報制度；5.3.2發(fā)生一切重大事件報告制度；5.3.3項目合約審定表（附表五）；工程結(jié)算會簽審批表（附表六）；工程成本實時核算監(jiān)控制度。附表三：工程管理架構(gòu)總經(jīng)理各主管副總經(jīng)理各主管副總經(jīng)理地產(chǎn)部其它地產(chǎn)部其它部門工程部合約部物資部設(shè)計院項目經(jīng)理部供應商設(shè)計院項目經(jīng)理部供應商監(jiān)理公司總包商政府行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)政府公用事業(yè)主管部門監(jiān)理公司總包商政府行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)政府公用事業(yè)主管部門其它分包商裝修分包商安裝分包商土建其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商工市程政承配包套商附表四：工程招標程序報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批編制整個項目的分拆分包方案選定參與投標報價的單位，進行資格預審其它各部門審查、修改編制招標文件、標底，發(fā)標、回標、開標并提出報告書各部門及有關(guān)單位評議各標書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修改報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署合約部負責、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助合約部負責召集各部門會議合約部報告開標情況、分析書附表五：項目合約審定表項目合約審定表編號：蓉合審合約名稱簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍：合約審定要點合約金額（元）簽約日期承包方式□固定總價□固定單價□標價+概算增減□其它合同工期自年月日至年月日工程概算書□必須為合約組成部分（□有□無）□必須為合約組成部分乙方簽約情況公章□有□無法人章□有□無（法人授權(quán)委托書□有□無）合約部評定：部門主管：項目經(jīng)理意見：部門主管：工程部意見：部門主管：地產(chǎn)部意見：部門主管：主管總經(jīng)理審定： 簽署：附表六：項目工程竣工結(jié)算審定表編號：蓉結(jié)審字第號日期：年月日6、投資控制與資金管理6.1發(fā)展總投資（RMB）89，564萬元6.1.1投資項目1．地價（不含息）31，610萬元2．前期費用850萬元3．建安及相關(guān)費用34，591萬元4．銷售、管理費5，075萬元5．不可預見費3670萬元6.1.2資金投入資金來源以集團投入和銀行貸款為主，投入時間不超過小區(qū)發(fā)展規(guī)劃預測的時間進度。6.1.3資金控制通過現(xiàn)金流量分析，項目發(fā)展進度，資金回收狀況隨時調(diào)整，保證資金最大使用效力。6.2投資回收預售時間從2001年度2季開始，至2004年底為止。附表七：房地產(chǎn)投資項目可行性研究登記卡附表八：項目成本及利潤預算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表七：【中海名城】投資項目可行性研究登記卡片項目資料項目名稱神仙樹土地項目宗地位置及編號高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309600容積率（倍）1.32總發(fā)展面積（m2）495181可銷售面積（m2）393,672計劃發(fā)展期（年）4.5地塊質(zhì)素評價位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。發(fā)展物業(yè)類型及檔次高檔住宅運作建議賣方/合作方名稱成都市高新區(qū)管委會我方擬占權(quán)益（%）100%收購費用樓面地價1,211元/平方米收購方式買斷項目背景此項目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團合作建房。支付方式收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。根據(jù)土地供應進度進行支付。經(jīng)營方式獨立開發(fā)投資成本計劃總投資額（萬元）132,766土地費用（不含利息）47,655計劃投入資本金（萬元）8,300其他費用（萬元）32,248計劃借貸金額（萬元）26,000建安及相關(guān)費用（萬元）52,863計劃借貸比率（%）19.6%預期稅前成本（元/m2）3,174資金需求最高點（萬元）33,857資金需求最高期（年份）2002年1季度營銷預期銷售總收入（萬元）156,296預期售價（元/m2）3,600（住宅）銷售期及速度入伙后3個月售完，銷售期49個月目標市場首次及二次置業(yè)人士預期盈利預期稅后利潤（元/m2）508成本利潤率（%）16.0%稅后利潤總額（萬元）20,001自有資金內(nèi)部年收益率（%）65.21%盈虧平衡點（元/m2）3,083(可售面積)內(nèi)部年收益率（%）（借貸部分計息）21.70%動態(tài)投資回收期3.18年內(nèi)部年收益率（%）（全投資不計息）28.39%風險評估主要風險為：1、拆遷費用。目前的拆遷費用是按101萬元/畝進行測算，拆遷費用的多少直接影響到項目的成本利潤率；2、交地時間及順序。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應現(xiàn)狀和交地計劃有一定的矛盾；3、電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。對于上述風險，我們會與高新區(qū)有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)，并通過大陸集團來做這方面的工作。其他事項編制單位綜合意見負責人簽字：年月日研究報告編制人員工程：投資：財務：附表八：項目成本及利潤預算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）7、項目營銷策劃十年來，成都的房產(chǎn)市場經(jīng)歷了從起步到成熟，從盲目到理性，項目決策從定性到定量，行業(yè)經(jīng)營從捷足先登到專業(yè)化，規(guī)?；S之產(chǎn)生了一批具專業(yè)性、規(guī)?；?jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是2000年中國海外、深圳萬科和大連萬達等知名房產(chǎn)公司相繼進入，將在成都平原上構(gòu)筑具有各自獨特個性和不同文化理念的項目。另一方面，住房消費者從最初的單純追求居住條件的改善到追求居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，促進了房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，帶動了房產(chǎn)市場的活躍和發(fā)展。而房地產(chǎn)市場已從計劃供給期，產(chǎn)品導向期和銷售導向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費導向期。在消費導向期，消費者的需求和心理欲望成了問題的核心。通過把握消費者的需求和欲望，并圍繞消費者的省錢、省時、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎(chǔ)上，建立既有別于競爭對手，以具有強烈吸引力的思路、規(guī)劃設(shè)計、概念和構(gòu)架，并通過廣告，促銷，直效營銷，事件營銷及公關(guān)等來進行品牌的塑造和提升，方能使公司及項目對消費者具有強有力持久力和親和力?！局泻Ｃ恰渴侵袊Ｍ饧瘓F在歷史文化名城——成都拓展的第一個項目。該項目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。開發(fā)土地總面積為456畝，首期開發(fā)100畝。建成后的中海名城將是一個集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、項目科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍濃釅、地理位置優(yōu)越、交通便捷等諸多優(yōu)勢。項目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無可限量的增值潛力。第一期擬定于2000年5月預售。本案旨在提出今后的營銷思路，確立大致的戰(zhàn)略方針。7.1市場概況7.1.1近期市場特征（1）區(qū)域性市場進一步明朗成都自古有“東窮西貴，南富北匪”之說，房地產(chǎn)市場區(qū)域性十分明顯。這種涇渭分明的心理劃分是漫長的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。城南得風氣之先，由錦繡花園開始造就了首屈一指的高尚社。近年來中華園、芳草地、錦官新城、牡丹名邸、盤古花園等加盟更是人氣急聚，加之傳統(tǒng)的玉林、棕北、棕南等風水寶地，使南門社區(qū)已趨非常成熟，大環(huán)境無與爭鋒。從成都市“向東向南”發(fā)展的角度來講，該地段的區(qū)位價值會獲長足支持。地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬科、大連萬達同時搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢。大連萬達強勁造勢，先聲奪人，占領(lǐng)城西上風上水之區(qū)域之地，大有勝人一籌之感。西部雖然不是城市未來發(fā)展的重要方向，但仍有廣闊的發(fā)展空間。近期以來，隨著1500畝錦西名宅、1300多畝的金沙花園等大規(guī)模、集約化的規(guī)劃和發(fā)展，使城西具有新的活力。加之政府政策對城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風景一條街”的政策導向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個明顯之點，加之市場自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家樂。注入了西門一種特殊的休閑，舒適的人文情結(jié)。特別是成都自古有西北方為“上風上水”之說，使西部住宅項目具有獨特的競爭力。即便如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢，居住城南幾乎是大多數(shù)成都人的夢想，具一項調(diào)查顯示：有41%的調(diào)查對象選擇南面居家，有39%的調(diào)查對象選擇城西居家，而只有16%的調(diào)查對象選擇城東居家。這說明成都市實施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實施已經(jīng)對百姓購房產(chǎn)生了影響，南部無論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來看，區(qū)域優(yōu)勢最為明顯。（2）消費群體的基本特征。從我們調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，對消費者進行定量分析是十分困難的。相對廣洲，上海等城市，成都市面上的住宅群構(gòu)成十分復雜。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購房都承擔不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當，住宅貴族化消費特征明顯。目前在售的百多個樓盤銷售狀況普遍正常，表現(xiàn)出買方市場潛力強大：首先，成都是中國西部的重鎮(zhèn)，是西部地區(qū)貿(mào)易、交通、旅游、文化等要地，政府部門和商家對這個城市相當重視，集團的購買力是影響成都市需求市場的重要因素和組成部分，也是最難以預測的部分。其次，本地消費者的實際購買力一向被低估，市民隱形收入高，加上投資渠道歷來有限，使得大量的社會閑散資金投向房地產(chǎn)。成都消費者的另一個明顯特征就是歷來講究“人氣十足”，“人氣”在消費者心目中幾乎代表了對項目品質(zhì)的判斷。這種舊的消費觀念還有相當大的勢力。表現(xiàn)出成都樓市長期以來缺乏大型的品牌樓盤對消費市場進行引導。這個特征在一定程度上造成了項目的競爭，最終演變成為廣告的競爭。因為高尚住宅區(qū)越來越集中在城南、城西兩大片區(qū)，進一步加劇了每一個樓盤面對面的競爭，再加之項目普遍偏小，故而樓盤項目數(shù)量大，各自為陣，競相爭奪消費者，廣告競爭愈演愈烈。中國三大房產(chǎn)巨頭的進入，大規(guī)模成片的開發(fā)，更加加劇了成都本土房產(chǎn)商特別是小房產(chǎn)商的恐懼，規(guī)模開發(fā)將成為成都房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。（3）廣告大戰(zhàn)不惜重金本年度初期，優(yōu)勢媒體價格一漲再漲，發(fā)展商不吝成本大作廣告，廣告額度普遍上升到總投資的3—5%，廣告越來越理性，越來越專業(yè)化，很多項目的廣告因為投放的非科學性而導致“廣告無用功”客觀上增大了開發(fā)壓力。（4）購房消費投資性明顯成都二次購房比例高于其它內(nèi)地城市。房屋的增值潛力和該地段環(huán)境成為購房者關(guān)注的重點。（5）產(chǎn)品設(shè)計面臨巨大挑戰(zhàn)。越來越多的開發(fā)商開始注意到產(chǎn)品本身的品質(zhì)在戶型、外觀、配套上大下功夫，幾乎每一個項目均要求項目面目一新，銷售方式也更加別出心裁。（6）政策刺激房市利好。無論是西部大開發(fā)背景還是消費房貸放寬增加存款利息稅額等都直接刺激房市利好。7.1.2市場發(fā)展趨勢及利弊分析（1）發(fā)展趨勢：根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，未來三到五年內(nèi)成都市房地產(chǎn)市場的最大一個轉(zhuǎn)變是：商品房的消費將很快從貴族化消費過渡到平民化消費，這是一種消費模式的根本改變。這種消費模式的改變將會深刻影響到成都市未來的市場格局，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：●價格的兩極分化將加劇，高價精品住宅和低價高質(zhì)住宅將是主導市場的兩個細分市場?！裰懈邫n、中檔住宅的主力戶型面積將降低，戶型設(shè)計將更強調(diào)功能性、多樣性、和實用性，帶室內(nèi)裝修并將裝修納入按揭將成為一種趨勢。●景觀價值將在很大程度上拋離朝向和樓層價差?！翊笮蜆潜P的市場將適應力將大幅提高，規(guī)模效益更能兌現(xiàn)?！褡≌M將成為一種時尚，主題樓盤大量涌現(xiàn)，市場進一步細分，人們消費需求更加個性化、多樣化。●住宅將成為一種大眾投資工具，而政策和金額將提供更廣泛的支持。（2）不利因素●新開樓盤劇增，增幅和增量均創(chuàng)歷史記錄，相反購買力的增漲卻依然緩慢，經(jīng)濟形勢不容樂觀，普通百姓收穩(wěn)定性較差。●優(yōu)質(zhì)大中型項目撞車，面對面競爭異常激烈。深圳萬科集團和大連萬達集團，是中國海外的行業(yè)直接競爭對手，它們分別圈地1500畝左右，開發(fā)面積約50萬平米，各自設(shè)計戶數(shù)均達9000—10000戶?！裾畬彿空呃姹Ｕ霞訌?，對發(fā)展商限制條款增加；加上成都行政部門對房地產(chǎn)銷售方式或廣告語應用保守檢查加強，開發(fā)商，銷售商的行為限制增大。●二次購房人數(shù)增加，對物業(yè)的選擇更具專業(yè)性和濃郁的個人色彩，更為挑剔；成都市場偏愛價格戰(zhàn)，滯銷就降價，導致價格環(huán)境不穩(wěn)定?！穸壥袌龅牟换钴S在一定程度影響了一級市場的成交?！耖_發(fā)商更加成熟，規(guī)劃、設(shè)計、廣告、行銷方式等方面的競爭進一步加強；新聞媒體的增多和讀者群體的分流將削弱單一廣告的效果，廣告競爭的激烈也同樣降低了廣告的效果，促銷難度加大。（3）有利因素●政策的利好因素較多，總方向是擴大內(nèi)需，放松銀根，刺激消費，利息有再度調(diào)低的可能。住房信貸規(guī)模繼續(xù)擴大，手續(xù)進一步簡化；●西部大開發(fā)的背景，全方位促進成都市場的繁榮，就業(yè)機會增加。WTO的臨近，入世對市場的刺激增大；●放寬戶口限制，刺激外地戶口購房熱情；房屋二級市場活躍后，將產(chǎn)生更多的二次購房階層；●城南“富人區(qū)”已深入人心，居住城南已成為成都人的一個夢想，城南成熟社區(qū)地產(chǎn)、房產(chǎn)升值十分明顯。●高新區(qū)實施的人才戰(zhàn)略在一定程度上將會刺激城南房產(chǎn)項目的消費和社區(qū)整體素質(zhì)提高。7.2.市場分析7.2.1同類物業(yè)對比分析樓盤名稱銀都花園中華園麗都花園位置位于新光北路與二環(huán)路的交匯處，東臨人南立交橋位于二環(huán)路與人南路的交匯處，西臨銀都花園位于二環(huán)路外，東臨肖家河發(fā)展商成都銀都發(fā)展有限公司成都武海置業(yè)有限公司成都置信實業(yè)有限公司發(fā)展規(guī)模建筑面積為20萬平方米占地220畝，總建筑面積約20萬平方米占地320畝，總建筑面積約26萬平方米項目類型多層、小高層多層、小高層多層、小高層單位面積（m2）130—133266—290183—276136—168250戶型3·2復式復式.3·2、4·2別墅戶數(shù)、車位947戶、947個768戶，768個408戶（首期0容積率1.31.361.2綠化率（%）594075現(xiàn)樓價（元/m2）420040003800一次性付款折扣率（%）55入伙時間2000年10月2000年9月2000年10月銷售率（%）前三期為100%，四五期為60%一、二期銷售率為100%，目前銷售率為85%一、二期銷售率為100%，目前銷售率為90%物管費（元/m2/月）21.61.5裝修標準清水房清水房清水房小區(qū)配套設(shè)施約7000m2的中央廣場，大型會所，游泳池，網(wǎng)球場，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等大型中央花園，大型會所，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等約100畝的麗都公園，8000平方米的水面循環(huán)過濾，大型會所，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等小區(qū)賣點小區(qū)突出強調(diào)：1、小區(qū)規(guī)模大，品牌好，前幾期的銷售率達100%；2、立面設(shè)計好，錯落有致；3、小區(qū)環(huán)境做的非常漂亮，綠化率大，容積率小。小區(qū)突出強調(diào)的是：1、小區(qū)規(guī)模大；2、以復式和別墅為主；3、小區(qū)立面設(shè)計錯落有致；4、綠化率大，容積率小，小區(qū)突出強調(diào)的是：1、品牌好，是成都市高檔小區(qū)的代表；2、環(huán)境很漂亮，超小容積率，超大綠化率；3、立面設(shè)計豐富；4、價格合理；5、物業(yè)管理井然有序。小區(qū)評價小區(qū)突出的特點是：1、小區(qū)環(huán)境做的相當成功，已成為成都市高檔小區(qū)的代表之一；2、小區(qū)配套齊備，基本達到智能化標準；3：小區(qū)立面別致，錯落成趣。其缺點是：1、戶型面積偏大；2、與周邊高檔小區(qū)相比，其價格偏高。小區(qū)突出的特點是；1、小區(qū)規(guī)模大，屬于高檔小區(qū)；2、一家一個獨立車位的設(shè)計很吸引人；3、小區(qū)立面設(shè)計錯落有致；4、小區(qū)配套較齊備。其缺點是：1、戶型面積過大，目標市場定位單一；2、立面色彩搭配欠佳；3、小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)的環(huán)境差。小區(qū)突出的特點是：1、環(huán)境幽雅、舒適，變不利為有利，將環(huán)境作成最大賣點；2、容積率低，綠化率相當大；3、具備高檔小區(qū)相應的配套；4、與周邊小區(qū)相比，其合理的價格占據(jù)優(yōu)勢；5、將環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展提高到一個高度；6、物業(yè)管理形式多樣，生動有趣。其缺點是在戶型設(shè)計上欠佳。樓盤名稱錦官新城位置位于人南立交橋與二環(huán)路的交匯處發(fā)展商岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展規(guī)模占地418畝，總建筑面積約38萬平方米項目類型多層、小高層單位面積（m2）122—185209—326戶型2·2、3·2、4·2復式戶數(shù)、車位2140戶、2140個容積率1.36綠化率（%）58現(xiàn)樓價（元/m2）4180一次性付款折扣率（%）10入伙時間2001年3月銷售率（%）一期為100%，二期為85%物管費（元/m2/月）1.68裝修標準清水房小區(qū)配套設(shè)施10000平方米的中庭生態(tài)廣場，大型會所，大型歐式游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等小區(qū)賣點小區(qū)突出強調(diào)的是：1、規(guī)模大，綠化率高；2、專業(yè)人員星級家政服務；3、24小時緊急醫(yī)療救護系統(tǒng)開通；4、立面新穎、別致。小區(qū)評價小區(qū)突出特點是：1、小區(qū)立面設(shè)計新穎；2、小區(qū)物業(yè)管理服務體貼周到；3、小區(qū)規(guī)模大，綠化率高，具備高檔小區(qū)的標準。其缺點是：1、小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)差；2、與周邊同類型小區(qū)相比，其價格偏高；3、以別墅為主，其目標市場狹窄。7.2.2同期物業(yè)對比樓盤名稱成都花園萬科城市花園金沙花園位置位于市西二環(huán)路外浣花風景區(qū)內(nèi)，清水河畔發(fā)展商萬達集團與成都市青羊區(qū)政府和市統(tǒng)建辦聯(lián)合開發(fā)發(fā)展規(guī)模占地1300畝，總建筑面積約120萬平方米。項目類型多層、小高層單位面積（m2）戶型戶數(shù)、車位容積率綠化率（%）60預期樓價（元/m2）入伙時間預售時間2000年9月裝修標準清水房小區(qū)配套設(shè)施40000平方米的休閑廣場，190000平方米的花園廣場，18000平方米的大型規(guī)劃會所，中央空調(diào)，游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等。小區(qū)賣點小區(qū)突出強調(diào)的是：1、規(guī)模巨大，是成都市目前為止最大的小區(qū)；2、小區(qū)綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，擁有占地285畝的花園廣場，4萬平方米的休閑廣場；3、中央空調(diào)；4、新穎的建筑材料；5、配套齊備，已達歐美先進國家水平，實現(xiàn)家庭安全智能化、家庭通訊智能化、物業(yè)管理智能化；6、建筑模式豐富多樣，呈現(xiàn)出高低錯落、層次分明的立體視角效果。7.2.3市場分析結(jié)論我們根據(jù)以上的市場調(diào)查中可以得出以下結(jié)論：一個樓盤是否優(yōu)秀？是否熱銷？絕不是單方面的優(yōu)勢所決定的，它是各方面的綜合價值所決定的，在【中海名城】項目上，我們盡量的回避市場環(huán)境和項目周邊環(huán)境所帶來的不足，盡可能的轉(zhuǎn)換成優(yōu)勢，從項目的規(guī)劃中開始，避免高容積率、綠化面積過小、戶型單一、動靜不分、定價不當、配套不齊全、景觀樓層朝向差、浪費面積過大、建筑外立面缺乏美感、付款方式不靈活、宣傳不到位等等一系列問題。要使購房消費者感到真正的物有所值，做到高檔精品的實質(zhì)再加上推廣的策略和變通，那么消費者就一定會認同。7.3本項目優(yōu)劣勢分析7.3.1項目優(yōu)勢（1）公司形象佳、品牌好。中國海外集團公司是中國的房地產(chǎn)巨頭、海外上市公司，作為對業(yè)界的影響是十分巨大的，中海外一貫的風格是穩(wěn)重和務實，以一絲不茍的專業(yè)精神保證房屋的建筑品質(zhì)和局部的精雕細作。初入成都地產(chǎn)界，經(jīng)過到位的宣傳，讓消費者、大眾對中海外的實力及對公司有更多的了解，使客戶堅信房屋在質(zhì)量、物管和入住時間上有堅強保證。（2）小區(qū)內(nèi)外綠化環(huán)境和清新的歐式風格。溶入“天府之國”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內(nèi)涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境結(jié)合濱河公園，房屋立面和戶型平面美觀合理，配套商業(yè)街和即景小品等，使小區(qū)成為名副其實的精品小區(qū)，小區(qū)在二環(huán)路與三環(huán)路之間，周圍無重工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，因此該小區(qū)能真正做到“鬧中取靜”的效果。（3）區(qū)域位置優(yōu)越?！局泻Ｃ恰课挥诔啥几咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、毗鄰成都城南“富人區(qū)”，交通便利，到市中心、機場僅需20分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂山、雅安極為快捷。（4）周邊環(huán)境良好，自然人文濃釅。地處成都高新區(qū)神仙樹，神仙樹由來已久的歷史傳說為【中海名城】增加自然文脈的血液。大環(huán)境已是成熟的高尚生活社區(qū)。高新區(qū)市政設(shè)施到位，公共娛樂活動場所配套齊全，緊靠項目東200米左右即是一座現(xiàn)代化的新型體育公園，實現(xiàn)了“運動就在家門口”的鍛煉需要。大中專院學、華西醫(yī)院、金融、郵局等都近在咫尺。（5）銷售政策優(yōu)勢?？衫庙椖吭诘馗咝聟^(qū)人才戰(zhàn)略的實施、結(jié)合西部開發(fā)的政策和區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)勢，在購買力方面有較大優(yōu)勢。（6）智能化?？紤]到所在區(qū)域為高新區(qū)以及住宅發(fā)展趨勢，智能化將是賣點之一。自然、綠化環(huán)境，區(qū)位位置優(yōu)勢，智能化，售優(yōu)勢，公司實力品牌是宣傳的重點。7.3.2項目劣勢三期項目較缺乏整體性。分期開發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來，加上用地北面44畝地尚無法使用，使小區(qū)雖位于高新區(qū)，又似乎相對隔離。三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由于電纜廠搬遷的可能性很小，所以緊鄰電纜廠樓宇的銷售面臨極大的困難。公司在西南部地區(qū)尚無先期項目，品牌及市場信譽短期內(nèi)尚無法深入人心，為彌補這一缺陷，前期宣傳費用及廣告費用會很大。項目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業(yè)廣場以及銀都花園等一些中高檔項目與該項目有一定的距離，四周沒有好的物業(yè)來襯托，使得該項目顯得異常孤立。因此在VR導引上需要下一定的工夫。項目面臨其它同期、同檔大型中高檔小區(qū)有力競爭，特別是萬科城市花園、萬達的成都花園，以及官新城、麗都花園4.5期等，所以在尋求自己獨特的賣點上困難較大，公司需高度重視在營銷上的創(chuàng)意和投入。7.3.3項目賣點分析項目賣點是為今后的宣傳炒做、銷售推廣找到靚點和說辭，也是項目本身特別耀眼的地方，我們的目的是找出項目的賣點，將之“放大”。根據(jù)對該項目的分析和周邊、同類樓盤的對比分析，歸納出該項目的賣點：公司品牌實力是一大賣點。這就可以讓購房者相信開發(fā)商的實力，達到放心的購房目的。該項目又是在成都發(fā)展的第一個項目，所以當然會注重公司品牌的前期效力。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、配套等。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的渲染主要體現(xiàn)在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區(qū)連成一體；以及地處城南“富人區(qū)”的區(qū)域優(yōu)勢；建筑風格和規(guī)劃特點等。（3）精品戶型，戶戶有景。“蝴蝶飛進我的家”，在規(guī)劃設(shè)計上如果考慮到了戶戶有景的話，這將是一個不錯賣點。（4）購房的優(yōu)惠政策。結(jié)合高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實施，我們將對高新區(qū)的有實力購房的高級技術(shù)人才等這部分目標群實施優(yōu)惠，這將是一大賣點。7.4目標市場分析7.4.1消費者購房意向特征分析根據(jù)2000年春季房交會消費者需求意向調(diào)查資料統(tǒng)計來看：住宅面積在70—120平米的最受歡迎，占77%；120—150平米的占9%。有42%的人選擇南面而居，39%的選擇西面，16%選擇東面。這說明城南是成都人的首選區(qū)域。對套型的選擇：有80%的對套二、套三成為首選，其中套二的選擇率34%，套三的選擇率為46%，套四的選擇為16%。大多數(shù)認為2500元/㎡以下可以接受，3000元/㎡以上的只占1%。購房考慮因素重要性的排名是：價格26%、環(huán)境23%、物管17%、配套15%、結(jié)構(gòu)11%、開發(fā)商信譽8%。對居住環(huán)域的選擇：一、二環(huán)之間71%，二環(huán)以外15%、一環(huán)內(nèi)10%、府河內(nèi)4%，這說明住宅郊區(qū)化的觀念逐步形成?？傊?，【中海名城】項目無論從區(qū)域、地段、位置都是占有優(yōu)勢的。特別是該項目在環(huán)境、配套、物管方面大有文章可做。7.4.2本項目目標市場細分深識城南區(qū)域價值、著名房產(chǎn)名牌項目房價看漲的炒家。對城南區(qū)域具有深厚情結(jié)的長久住家人士。在高新區(qū)、武侯區(qū)工作的中產(chǎn)階級、高級白領(lǐng)及國家公務員、外籍高級管理、技術(shù)人才。有意在城南置業(yè)投資的外地人士。外地人士為父母購置安家的兒女。經(jīng)常商務出差到外地已有家室的金領(lǐng)人士。7.5營銷策略7.5.1宣傳市場的形象定位和價值定位?！局泻Ｃ恰渴侵袊Ｍ庠诔啥及l(fā)展的首個項目，要在成都把第一個項目做好，形成名牌項目，那么，今后發(fā)展的其他項目，就會形成連鎖反映。因此該項目就是形象策劃必須成功的關(guān)鍵所在，建立起良好的形象基礎(chǔ)和市場形象定位。項目形象定位：高檔精品都市休閑社區(qū)；現(xiàn)代歐風社區(qū)、天府文化生活。根據(jù)項目的發(fā)展和規(guī)劃設(shè)計的立意，【中海名城】擬將定位為“高檔精品都市休閑社區(qū)”，體現(xiàn)的是成都市高素質(zhì)和高水準的住宅小區(qū)水平。項目上的“精雕細鑿”、規(guī)劃中的“以人為本”、安居中的“鬧中取靜”，配套中的“服務齊全”，建成的小區(qū)將是“人倫天樂之都市休閑精品高檔社區(qū)”。配套方面：樓宇要完善智能化網(wǎng)絡綜合布線，對信息傳輸、安防體系、物業(yè)管理全面實現(xiàn)智能化，以與小區(qū)定位相匹配。【中海名城】的價值構(gòu)成及實現(xiàn)價值。一般說來，地產(chǎn)項目的常規(guī)價值構(gòu)成要素主要有以下幾個部分構(gòu)成：環(huán)境價值：自然環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、城市區(qū)位價值。開發(fā)價值：功能定位、容積率、規(guī)劃原則及方式、建筑風格、室內(nèi)空間布局、公共環(huán)境藝術(shù)、設(shè)備和材料。延伸價值：營銷推廣、銷售服務、品牌塑造、文化藝術(shù)含量、物業(yè)管理。價值構(gòu)成算術(shù)平均值（元/㎡）平均（元/㎡）說明環(huán)境價值自然環(huán)境3300（1）城南項目均價在：3000元左右，這里將以3000元作為價值均價來平衡。（2）由環(huán)境價值、開發(fā)價值、延伸價值和機會價值的算術(shù)平均值可計算出【中海名城】的實現(xiàn)價值是3417元，與預期的【中海名城】均價3475元出入相差不大。（3）結(jié)合城南目前住宅市場的現(xiàn)實情況，本案認為【中海名城】的目標價值與現(xiàn)實價值在3300—3800元是相符的。人文環(huán)境33003220商業(yè)環(huán)境3400交通環(huán)境3000城市區(qū)位價值3100開發(fā)價值功能定位35003686容積率3800規(guī)劃原則及方式3800建筑風格3800室內(nèi)空間布局3800公共環(huán)境藝術(shù)3600設(shè)備和材料3500延伸價值營銷推廣34003460銷售服務3500品牌塑造3600文化藝術(shù)含量3300物業(yè)管理3500機會價值33003300機會價值：開發(fā)及入市時機、主力客戶群定位、適時性能價格比、政策利用、銷售策略、發(fā)展商綜合實力?！局泻Ｃ恰績r值構(gòu)成表如下：7.5.2本項目推廣策略基本要素為了保證【中海名城】的項目形象、市場價值及中國海外的品牌形象，全面提升其價值、形象等，只有增加它的文化附加價值含量，項目的現(xiàn)實價值才會得以提升，就必須經(jīng)過不斷的積累和對外傳達。使人們經(jīng)過長期的認識記憶積累，在人們心目中認同它，接近項目的檔次、價值定位。為使其達到預期目的，在營銷過程中，我們將建議采用以下與項目本身概念定位相關(guān)或相似的活動來全面提升和傳達【中海名城】的附加價值：首屆【中海名城】環(huán)保行為藝術(shù)周首屆【中海名城】成都本土原創(chuàng)音樂會【中海名城】首屆大地親親日【中海名城】首屆法國狂歡節(jié)【中海名城】首屆荷蘭風車節(jié)等7.5.3價格策略建議（1）低價入市價格策略。我們可將銷售分為試銷（預訂）及全面發(fā)售兩個階段，試銷階段是為正式銷售尋找突破口，同時又可調(diào)整自己的部署。既然是定位為高檔精品小區(qū)，如果以低價入市，借助中海外的品牌優(yōu)勢、項目的規(guī)模優(yōu)勢，使入市即達到很好的效果。小高層電梯公寓3100元/㎡起價；多層（六層）3300元/㎡起價；連體別墅（復、四層）3500元/㎡起價。但將會比“銀都花園”同期推出的價低200—300元/㎡左右。（2）動態(tài)價格，逐步提高低價入市收到良好的銷售成果時，即進入全面發(fā)售階段，根據(jù)銷售及工程進度實施制定漲價策略，且該策略在推廣之初告之客戶，使其對購房者形成實惠的感覺，以此增加銷售率，價格可三次至四次調(diào)價，每次上調(diào)100元/㎡左右，上調(diào)幅度為3%左右，總調(diào)幅度為9%，估算如下頁圖表所示：結(jié)構(gòu)時間階段銷售率工程進度均價小高層多層連體別墅小區(qū)商場2001年5月預訂期0%—20%接近封頂3100330035005600小高層多層連體別墅小區(qū)商場2001年6、7、8月正式銷售期20%—60%已封頂做外墻3200340036005650小高層多層連體別墅小區(qū)商場2001年9、10、11月強銷期60%—80%小區(qū)綠化完工、入伙3300350037005700小高層多層連體別墅小區(qū)商場12月、1月、2月技銷期80%—85%已入住3400360038005750小高層多層連體別墅小區(qū)商場交房一月后尾盤期85%以上完整小區(qū)3350365038505800（3）差異定價：分樓層、朝向、戶型特點、景觀等差異定價。7.5.4銷售方式策略靈活多樣的銷售方式，直接會影響到銷售的情況。我們現(xiàn)提出如下建議：（1）一次性付款，優(yōu)惠3%。（2）銀行按揭：不享受房價優(yōu)惠，按揭不低于7成，年限不低于10年。（3）凡是在高新區(qū)工作的高級技術(shù)、管理人才，從博士后到大學本科文憑的購房者，根據(jù)學位的高低，實行5%——2%的優(yōu)惠政策。（4）結(jié)合高新區(qū)政府引進西部人才的優(yōu)惠政策，采取靈活多樣的銷售方式。7.5.5推盤策略按中海名城進入市場的時間順序分階段制定策略：（1）預定期：是指房屋主體工程接近完工時至項目開始正式開盤前的時期。項目周邊地段道路路牌、燈箱等戶外廣告安裝完畢，配合項目做一定形象宣傳及活動，吸引買家到售樓處