合肥高新區(qū)AV-1地塊整體定位及物業(yè)發(fā)展建議2項目研究的工作階段劃分與客戶進行首次溝通項目地塊現(xiàn)場查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研政府人員訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談項目界定及客戶目標(biāo)分析市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析核心問題的提出為解決核心進行多角度多層次的深入研究與分析項目發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)客戶意見對中期報告進行修改進行下一階段規(guī)劃跟進工作整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（中期匯報）報告完善與修改（終稿匯報）市場調(diào)研階段3機會點挖掘公寓及商業(yè)專題整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目屬性及核心問題大方向的導(dǎo)出規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議4蜀山風(fēng)景區(qū)項目所處高新區(qū)建成區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，是傳統(tǒng)高端居住板塊區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象區(qū)域形象董鋪水庫市區(qū)唯一山體，自然資源豐富高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集，吸納眾多就業(yè)人口合肥早期高檔樓盤的集聚區(qū)，區(qū)域認同度較高高新區(qū)已形成電子信息、光電一體化、生物工程與新醫(yī)藥、新材料和公共安全等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，2010年GDP突破200億；區(qū)內(nèi)匯聚了包括長安汽車、美的、三洋、格力、賽維、科大訊飛、科大創(chuàng)新、四創(chuàng)電子等在內(nèi)的眾多著名企業(yè)；截至2008年底吸納就業(yè)人口8.5萬人；依托留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、大學(xué)科技園等平臺聚集了一大批高端人群；早期高新區(qū)代表性項目有：蜀山名筑、御景山莊、桂花園、瀾溪鎮(zhèn)、夢園小區(qū)、金色池塘、新加坡花園城等，建成區(qū)生活配套業(yè)已完善。蜀峰灣公園董鋪水庫科大訊飛綠城桂花園華潤瀾溪鎮(zhèn)5作為高新區(qū)與主城區(qū)的承接區(qū)域，建成區(qū)的生活配套服務(wù)功能將得到加強區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象區(qū)域規(guī)劃隨著高新區(qū)向西部和南部進行拓展，建成區(qū)依托其居于高新區(qū)與市中心之間的區(qū)位，居住價值將進一步提高南崗科技園承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集中區(qū)示范區(qū)建成區(qū)柏堰科技園大蜀山森林公園未來高新區(qū)將依托建成區(qū)向西部拓展，發(fā)展為城市副中心；未來大蜀山西、南的柏堰科技園、示范區(qū)、南崗科技園等將發(fā)展為產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，建成區(qū)將以提升生活配套服務(wù)為發(fā)展方向。高新區(qū)建成區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為技術(shù)研發(fā)與孵化中心、居住及商業(yè)配套中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。建成區(qū)是高新區(qū)生活、商業(yè)、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)等功能的主要承載區(qū)；市中心

高新區(qū)建成區(qū)政務(wù)區(qū)黃潛望建成區(qū)承載的功能包括：居?。汗鸹▓@、瀾溪鎮(zhèn)、夢園小區(qū)等；商業(yè)：外商俱樂部、百大鼓樓、北京華聯(lián)、安徽國際酒店用品市場等；科研及服務(wù)功能：創(chuàng)業(yè)園、科技成果轉(zhuǎn)化中心、管委會等；科研及高新產(chǎn)業(yè)：國家級工程塑料研究中心、科大訊飛、國禎環(huán)保、美菱、國軒高科等。6地塊內(nèi)部相對平整，有一定抬高，周圍無明顯限制因素本體屬性全國現(xiàn)象四至及內(nèi)部地塊用地條件較好，無明顯的價值貶損因素，兩面臨路，后續(xù)開發(fā)基礎(chǔ)較好科學(xué)大道海棠路公交停車場及充電站習(xí)友路高壓走廊地塊整體南高北低，但坡度較?。坏貕K內(nèi)部平整，內(nèi)部土方量的堆積，相對地面形成0-2m抬高；兩面臨路，出入條件較好。高壓線公交停車場及充電站海棠路科學(xué)大道科學(xué)大道AV-1地塊海棠路高壓線公交停車場兩淮豪生酒店地塊臺地0-2m地塊俯視圖7項目交通通達性較好，周邊居住氛圍較為成熟，在售項目較多本體屬性全國現(xiàn)象相鄰關(guān)系項目與園區(qū)和市區(qū)的交通較為方便；周邊居住氛圍較為成熟，未來將會得到進一步提高；有基本生活配套，但檔次較低?？坡房谧蠄@售樓處恒大華府公交便利：東側(cè)與南側(cè)各有公交車站，6條線路可通達政務(wù)區(qū)、市中心、柏堰科技園及建成區(qū)其他區(qū)域等。道路通達性好：習(xí)友路、科學(xué)大道雙向六車道，海棠路、香樟大道四車道，直通高新區(qū)、大蜀山、政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)等區(qū)域。地塊周邊在售項目較多，包括華地紫園、恒大華府、博時海岸星城、百商又一城、景尚名郡等。AV-1興園小區(qū)國風(fēng)塑業(yè)華地紫園恒大華府又一城兩淮豪生AV-1香樟大道海棠路習(xí)友路科學(xué)大道景尚名郡柳樹塘習(xí)友路居住氛圍成熟，但配套低端：周邊興園小區(qū)及銀欣花園居住氛圍成熟，銀杏路、海棠路及集賢路有一定商業(yè)配套，但檔次較低。高新區(qū)創(chuàng)業(yè)示范街興園小區(qū)興園配套商業(yè)興園配套商業(yè)8地塊規(guī)模中等，相對較高的容積率下存在多種物業(yè)組合的可能性本體屬性全國現(xiàn)象地塊指標(biāo)

區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模項目，存在多種物業(yè)組合；相對于周邊價格實現(xiàn)，項目面臨較大成本壓力。項目占地137942㎡，容積率為3.0，需要配套建設(shè)一所占地不小于30畝、24班的中學(xué)，除去學(xué)校后住宅用地面積上限約為177畝，住宅建筑面積可達到35萬方以上；地塊拍賣價為600萬/畝，總價10.6億元，樓面地價最低為2995.8元/㎡。華地紫園：高層6800，洋房約10000/㎡海岸星城：高層5500-6200元/㎡百商愛上城：小高層6300，多層6500百商又一城：高層5800，多層6200恒大華府：精裝7000-8000，毛坯6800元/㎡項目周邊高層均價集中在5500-6300周邊高層價格集中在5500-6000之間，項目樓面地價至少達到近3000元，成本壓力較大。住宅占地約177畝；容積率3.0純高層物業(yè)：大間距大公共空間，提升居住舒適度高低配：通過高端物業(yè)提升項目品質(zhì)形象3.0容積率下存在多種物業(yè)組合選擇的可能9項目屬性：高新區(qū)成熟區(qū)、中等規(guī)模高容積率、面臨較高成本壓力需要突破區(qū)域價格平臺本體屬性全國現(xiàn)象屬性總結(jié)項目屬性：容積率為3.0，為區(qū)域內(nèi)高容積率項目，但也存在多種產(chǎn)品組合方式；高容積率項目總占地137942㎡，住宅總建筑面積可達35萬㎡以上；中等規(guī)模周邊道路條件較好，方便地通達政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)及高新區(qū)等，公交車直通政務(wù)區(qū)、市中心；交通便利，通達性好區(qū)域?qū)傩裕焊咝陆ǔ蓞^(qū)作為生活配套功能將得到加強，區(qū)域居住價值提升；臨近熱點板塊客戶基礎(chǔ)較好；區(qū)域發(fā)展前景較好擁有稀缺資源，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，傳統(tǒng)高端項目集中區(qū)；區(qū)域形象較好項目周邊居住氛圍較為成熟，有一定生活配套，但檔次較低；居住氛圍較成熟項目取地成本達到3000，而周邊樓盤價格普遍較低。成本壓力較大10深入歸結(jié)企業(yè)在合肥的拿地背景，明確項目對企業(yè)未來發(fā)展的重大意義戰(zhàn)略布局盈利最大化市場影響力布局立足合肥，以合肥為起點向外省市擴張淮礦在合肥已進入品牌擴張階段，走品質(zhì)路線，實現(xiàn)品牌效應(yīng)經(jīng)驗2003年淮礦集團進入房地產(chǎn)行業(yè)，首先在淮南本土進行開發(fā)2007年開始足跡遍布合肥、蕪湖、嘉興、上海、北京等城市打入合肥市場，增加企業(yè)在中部省會城市的布點以合肥為根據(jù)地，順勢布局安徽，占領(lǐng)優(yōu)質(zhì)地級市，實現(xiàn)企業(yè)外延布局在推進企業(yè)戰(zhàn)略布局的同時，提高企業(yè)的項目運作能力盡可能實現(xiàn)盈利最大化，以推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展通過打造有市場影響力的項目，提升企業(yè)知名度通過高品質(zhì)的項目推動口碑傳播，增強企業(yè)品牌的影響力項目解析全國現(xiàn)象拿地背景及意義企業(yè)開發(fā)背景項目對于開發(fā)商的意義11企業(yè)基于項目的開發(fā)目標(biāo)，可分為外部目標(biāo)和內(nèi)部目標(biāo)兩個層面外部要求打響企業(yè)品牌，作為深耕合肥市場的新起點為企業(yè)的后續(xù)開發(fā)提供持續(xù)的原動力企業(yè)基于項目的開發(fā)目標(biāo)內(nèi)部要求高地價成本下，保證項目利潤的最大化同時也關(guān)注資金的運轉(zhuǎn)對開發(fā)商目標(biāo)的理解結(jié)合開發(fā)商目標(biāo)以及項目較高的成本壓力，結(jié)合當(dāng)前高新區(qū)市場相對較低價格平臺的現(xiàn)實，項目開發(fā)必須突破區(qū)域現(xiàn)有的價格平臺項目解析全國現(xiàn)象目標(biāo)下的理解12項目在成本壓力下需要尋求價值突破，當(dāng)前市場下是否能實現(xiàn)這一目標(biāo)？這需要分析支撐項目發(fā)展的客觀條件——項目所面臨的市場環(huán)境、區(qū)域價值演變及客戶基礎(chǔ)13機會點挖掘公寓及商業(yè)專題整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目屬性及核心問題大方向的導(dǎo)出規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議14大方向的導(dǎo)出宏觀政策與市場環(huán)境區(qū)域價值分析客戶來源分析15年初“國八條”的出臺已為2011年定調(diào)：行業(yè)政策繼續(xù)從緊、從嚴新政背景經(jīng)濟：2010年國內(nèi)表面經(jīng)濟指標(biāo)運行態(tài)勢良好，實際暗藏風(fēng)險，通脹明顯，貨幣流動性泛濫；2011年宏觀經(jīng)濟政策的基本取向為“積極穩(wěn)健、審慎靈活”政策：2010年國家調(diào)控政策頻出，涉及土地、行政、稅收、金融等多個方面市場：縱觀2010年全年,政策調(diào)控結(jié)果表現(xiàn)為市場消化迅速,市場價格上升勢頭依然明顯政策特征態(tài)度堅決持續(xù)強化指向明確是2010年調(diào)控政策的升級和深化，在限購、信貸、稅收等多個環(huán)節(jié)上進一步收緊要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并建立中央及省級問責(zé)機制強化差別化政策，打擊投資投機性購房國八條進一步落實地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策；強化差別化住房信貸政策，二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實際在此基礎(chǔ)上還可上調(diào)嚴格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對本地戶籍家庭限購2套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制；堅持和強化輿論引導(dǎo)宏觀政策全國現(xiàn)象政策回顧16限購、限貸、保障房是2011年行業(yè)政策的三駕馬車行業(yè)政策保障房限購限貸限購——要求：戶籍限購2套房，非戶籍最多1套；范圍:35個大中城市和房價過高、上漲過快的城市時間：2月中旬前出臺細則保障房——2011年保障房建設(shè)1000萬套；增加公共租賃住房供應(yīng)限貸——家庭購二套住房，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，各地根據(jù)實際情況可上調(diào)雖然保障房建設(shè)力度的增強將會減少中低收入人群對商品房的需求，但降低幅度具有不確定性，在此僅對限購和限貸兩種手段進行分析解讀——宏觀政策全國現(xiàn)象政策回顧17短期內(nèi)限購令的抑需求效果明顯，但從中期來看，其影響被市場消化后，會出現(xiàn)銷量回升短期影響——以2010年為例中期影響——以2010年為例北京住宅量價走勢深圳住宅量價走勢上海住宅量價走勢廈門住宅量價走勢限購令限購令限購令限購令成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）從短期來看，限購令的出臺令到相應(yīng)城市成交量應(yīng)聲而跌，抑需求之效果可謂立竿見影從中期來看,限購令的影響被市場消化后，市場銷量迅速回升，價格一般在11月份出現(xiàn)高峰，在12月份回落成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）宏觀政策全國現(xiàn)象限購令影響18對限購令影響的解讀——限購令的影響限購對市場需求的抑制是理論遠大于實踐從理論上來講，限購的全面展開，必將對城市形成一定的壓制然而從對主要限購城市的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)限購令效果明顯，但隨著時間的推移，其影響被市場消化后，會出現(xiàn)銷量回升限購的實施打亂了既有的市場運行秩序從目前實施限購的城市效果來看，需求非但沒被壓制，相反市場表現(xiàn)得更加反復(fù)無常。限購的實施，會短暫壓制需求，而隨后在市場對限購認識出清的情況下，市場則開始報復(fù)性的反彈限購不是良藥，行政手段過度使用不利于市場發(fā)展在當(dāng)前人民幣升值，流動性泛濫、通貨膨脹高漲、而國內(nèi)投資渠道過少現(xiàn)實情況下，通過限購來抑制房地產(chǎn)的需求，療效將不大。雖然限購的廣度和深度的擴大可能會加大限購的作用，但市場需求長期被壓制，之后必將會有報復(fù)性的反彈宏觀政策全國現(xiàn)象限購令影響19限貸政策的持續(xù)性較強，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)將會繼續(xù)延續(xù)，對市場的影響相對較大宏觀政策全國現(xiàn)象限貸影響2010.42010.92011.14月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。9.29,國家國家多部委聯(lián)合下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行即日起暫停發(fā)放第三套住房貸款；房貸首付提至30%；貸款購買第二套房的家庭，嚴格執(zhí)行首付不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。1月26日,國務(wù)院出臺新“國八條”調(diào)控房地產(chǎn).政策中強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。10.2012.262.9三年來首次加息存貸款利率上調(diào)0.25個百分點存貸利率上調(diào)0.25個百分點存貸利率上調(diào)0.25個百分點貸款政策貨幣政策從一系列政策舉措可以看出，購房貸款政策越來越嚴格，并與貨幣政策的從緊相互配合，這個過程是持續(xù)性的，在未來一段時間內(nèi)將會繼續(xù)延續(xù)。同時，連續(xù)加息意味著房地產(chǎn)開發(fā)和購房成本增加，有助于抑制更多的投機性需求；綜合看來限貸政策對市場的影響相對較為深遠20關(guān)于2011年的市場宏觀判斷——“不好也不壞的市場”綜合判斷,2011年房地產(chǎn)市場將是一個“不好，也不壞的市場”。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博弈中保持平衡發(fā)展中短期以抑通脹、降房價為核心，中長期將逐步推進制度化改革，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展調(diào)控主線調(diào)控邏輯市場走勢調(diào)控政策“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化從政策儲備來看，2011年的宏觀調(diào)控政策，主要會有問責(zé)、信貸、限購、稅收、供給、監(jiān)管等六個方面市場走勢包括供給和需求兩個方面。從歷史規(guī)律來看：2007年9.27調(diào)控后，成交量二次觸底后價格才真正觸底；本輪有延續(xù)這種規(guī)律的趨勢。宏觀政策全國現(xiàn)象市場預(yù)判21對于合肥這樣的二三線城市而言，2010年調(diào)控的一年里，樓市主要表現(xiàn)為“量跌價升”宏觀政策全國現(xiàn)象合肥市場10年成交量整體比09年下降將近一半；尤其在415和929新政出臺后的節(jié)點，明顯呈走低趨勢，隨即緩慢回復(fù)上升。市場均價整體比09年提升1500元/平；但2010年受4.15，9.29新政影響，出現(xiàn)間歇性的下降，但整體和新政前價格水平持平。22在當(dāng)前政策繼續(xù)從緊、從嚴的形勢下，合肥一線開發(fā)商率先作出反應(yīng)宏觀政策全國現(xiàn)象合肥市場萬科綠城萬達一線開發(fā)商反應(yīng)：對后市較為謹慎,以提前出貨為前提,規(guī)避風(fēng)險郁亮在合肥萬科內(nèi)部會議上表示,2011年是房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大的一年,要求旗下各項目在2011年上半年盡量抓緊出貨,以規(guī)避下半年市場變化帶來的風(fēng)險;2011年初,合肥萬科2盤齊開或加推,抓緊時間提前出貨綠城玫瑰園項目,提前得到政府將出臺限購令之消息；在蓄客情況不佳的條件下于1月15日開盤萬達公館,1月提前搶推;紫園、新華國際廣場、融僑、印象西湖、學(xué)府名都等也都在2月底紛紛做出加推和認籌舉措23未來不確定性眾多，政策繼續(xù)趨緊、市場上升因素依然存在，市場將在博弈中平衡發(fā)展宏觀政策全國現(xiàn)象合肥市場影響因素效果十二五規(guī)劃凸顯調(diào)控長期性保障房短期內(nèi)難以集中投放限購及預(yù)售資金監(jiān)管范圍近期有可能擴大開發(fā)商資金來源面臨緊縮負利率加息預(yù)期增強房產(chǎn)稅選擇性試點供需釋放存在一定的季節(jié)性11年兩會觀察政策走勢的重要窗口流動性管理趨緊未來具有不確定性政策持續(xù)趨緊與走向當(dāng)前影響因素眾多，涵蓋經(jīng)濟、民生、金融等各個方面，未來具有不確定性年初更加嚴厲的政策出臺、兩會的召開，預(yù)示著2011年將是調(diào)控力度大、政策持續(xù)趨緊的一年明年政策或許會有所放開，但貸款的差異化利率政策可能會繼續(xù)保持合肥市場的以往表現(xiàn)合肥市場在過去的2010調(diào)控年中，整體表現(xiàn)為“量跌價升”的狀態(tài)預(yù)判合肥短期內(nèi)成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑,但量上不會降到冰點，價格可能在供應(yīng)集中放量時有所松動，但整體價格仍趨于平穩(wěn)24隨著市中心土地趨于枯竭，土地供應(yīng)空心化和郊區(qū)化特征更加明顯市場環(huán)境全國現(xiàn)象土地市場數(shù)據(jù)來源：合肥土地市場網(wǎng)，其中2011年為截至2月中旬土地出讓公告信息出讓面積：畝20072008200920102011老城區(qū)1472100一環(huán)內(nèi)2418642200一環(huán)外二環(huán)內(nèi)91478598677964二環(huán)外48281722410238202381近年各區(qū)位經(jīng)營性土地成交面積：2009年以前合肥一環(huán)內(nèi)尚有一定規(guī)模土地出讓，2009年以后合肥市一環(huán)內(nèi)幾無土地成交，二環(huán)內(nèi)在2010年以后也基本處于無地可供的狀態(tài)，土地供應(yīng)空心化進一步加劇。合肥市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以及中心區(qū)域逐漸枯竭，推動外圍成為土地供應(yīng)的絕對主力，供應(yīng)量一直維持在較高的放量水平，郊區(qū)化特征更加明顯。在空心化發(fā)展的態(tài)勢下，郊區(qū)成為市場土地供應(yīng)的絕對主力，城市進入郊區(qū)快速發(fā)展時代25西南部發(fā)展起步較早，近幾年土地供應(yīng)相對減少，供地結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大變化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于合肥市西郊，1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家級高新區(qū)，已形成電子信息、光機電一體化、生物醫(yī)藥、新能源、公共安全、文化創(chuàng)意、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，目前入住企業(yè)3000多家，GDP超200億元；經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥市西南，成立于1993年，2000年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已形成汽車及零部件、裝備制造業(yè)、家電電子業(yè)、日用化工、食品加工等支柱產(chǎn)業(yè)，2009年工業(yè)產(chǎn)值達800億元，占合肥市30%；合肥市政務(wù)文化新區(qū)2002年開工建設(shè)，2005年2006年相繼完成政務(wù)中心綜合大樓和合肥體育中心建設(shè)，目前已發(fā)展為合肥市政務(wù)中心。政務(wù)區(qū)出讓土地用途變化郊區(qū)出讓土地分布變化西南郊區(qū)早期是供地主力，近幾年呈現(xiàn)較少趨勢；瑤海和廬陽早期供地相對較少，近幾年增加迅速。早期郊區(qū)土地主要集中在濱湖、政務(wù)、包河及經(jīng)開西南供地減少、廬陽和瑤海土地供應(yīng)趨熱政務(wù)區(qū)供地出現(xiàn)新高峰，居住用地近兩年減少明顯；商業(yè)和辦公用地逐漸成為政務(wù)區(qū)土地供應(yīng)的重點。西南部是早期發(fā)展重點，近期居住用地供應(yīng)減少，商辦用地漸成供應(yīng)重點市場環(huán)境全國現(xiàn)象土地市場26隨著東北部大規(guī)模供地，城市將進入全面郊區(qū)化發(fā)展階段近兩年的土地供應(yīng)集中在濱湖新區(qū)、東北區(qū)域及政務(wù)新區(qū)，高新區(qū)一直相對較少市場環(huán)境全國現(xiàn)象土地市場瑤海區(qū)濱湖區(qū)新站區(qū)廬陽區(qū)高新區(qū)包河區(qū)政務(wù)區(qū)2010成交620944434333211611852011計劃04801291006053294長江路徽州大道黃山路阜陽路二環(huán)一環(huán)0-20畝20-50畝50-100畝100-200畝大于200畝2010年合肥出讓土地分布（畝）政務(wù)區(qū)2010年土地供應(yīng)1185畝，地塊規(guī)模相對較大，且拿地開發(fā)商多為國內(nèi)領(lǐng)先或本地領(lǐng)先開發(fā)商。近兩年二環(huán)外土地供應(yīng)分布（畝）：廬陽區(qū)2010年出讓11宗共548畝，地塊相對較小，一環(huán)到二環(huán)區(qū)域占比將近90%；2011年的土地供應(yīng)增加明顯，地塊較大，主要集中在二環(huán)外區(qū)域?，幒^(qū)2010年出讓土地7宗716畝，中等規(guī)模地塊較多，二環(huán)外區(qū)域85%以上，2011年供應(yīng)可能會大量較少。濱湖區(qū)2010年出讓土地11宗940多畝，其中小面積商業(yè)地塊多達8宗，居住地塊相對集中，2011年已推出土地維持這一特征。27受后續(xù)供應(yīng)及城市發(fā)展進程的影響，房地產(chǎn)市場將逐步進入多中心發(fā)展階段市場環(huán)境全國現(xiàn)象房地產(chǎn)格局中心區(qū)供應(yīng)的乏力及新區(qū)日趨成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場逐步形成西南板塊、濱湖板塊和市中心板塊二環(huán)線一環(huán)線廬陽板塊高新區(qū)板塊馬鞍山路板塊政務(wù)新區(qū)濱湖新區(qū)瑤海板塊中心城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)黃潛望板塊新站板塊

城市框架持續(xù)拉大中心區(qū)供應(yīng)乏力新區(qū)趨于成熟西南部二環(huán)以內(nèi)板塊后續(xù)供應(yīng)有限濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)發(fā)展日趨成熟，配套逐步完善城市建設(shè)用地繼續(xù)向四個方向拓展未來郊區(qū)將圍繞新區(qū)中心發(fā)展，形成新的板塊格局28交通干道的打通及老城區(qū)的商業(yè)升級將帶動?xùn)|北部市場的快速發(fā)展市場環(huán)境全國現(xiàn)象房地產(chǎn)格局當(dāng)前東北部房地產(chǎn)市場主要受市中心板塊的拉動，市場供應(yīng)的放量推動其快速發(fā)展1、蒙城北路2、阜陽北路3、新蚌埠路4、臨泉路5、長江東路6、長江東大街7、一環(huán)線8、二環(huán)線市中心板塊新站板塊瑤海板塊雙鳳板塊廬陽板塊②①③④⑤⑥⑧⑦受合肥各區(qū)東貧、西貴、南富、北亂的傳統(tǒng)形象所限，城東和城北發(fā)展相對滯后，總體檔次相對偏低；火車站和汽車站均在東北區(qū)域，作為全市的物流集散和貿(mào)易中心，區(qū)域形象相對較亂。蒙城北路、阜陽北路、新蚌埠路、長江東大街等交通干道加強了城北和城東與中心城區(qū)的聯(lián)系。華僑廣場、新天地、壩上街等老城區(qū)商業(yè)改造升級項目的推進，將進一步提升老城區(qū)的商業(yè)配套價值東北二環(huán)附近近幾年新增房地產(chǎn)項目較多，未來土地供應(yīng)也較為充足交通干道升級老城商業(yè)升級后續(xù)供應(yīng)充足29隨著馬鞍山路板塊逐漸消失，未來城南板塊將主要受濱湖板塊帶動馬鞍山路板塊在售樓盤大多處于尾盤，后續(xù)無新增供應(yīng)；望湖城和工業(yè)園板塊有零星項目在售，但都不成規(guī)模；濱湖新區(qū)在售項目較多，后續(xù)供應(yīng)充足。市場環(huán)境全國現(xiàn)象房地產(chǎn)格局濱湖板塊的日趨成熟，以及城南后續(xù)大量土地的供應(yīng)潛力，將推動形成一個以濱湖為中心的城南大板塊濱湖板塊日趨成熟TitleinhereTitleinhere馬鞍山路板塊望湖城工業(yè)園板塊濱湖板塊徽州大道廬州大道包河大道錦繡大道駱崗機場老城板塊趨于消失結(jié)合部位土地充足大面積土地儲備濱湖啟動區(qū)開發(fā)基本結(jié)束，相關(guān)配套基本建成，眾多商業(yè)金融機構(gòu)準(zhǔn)備入駐，目前核心區(qū)土地已開始出讓早期依托老城區(qū)形成的馬鞍山路、望湖城和工業(yè)園區(qū)在售項目有限，后續(xù)供應(yīng)不足駱崗機場搬遷，高鐵站及十五里河中段片區(qū)土地釋放，未來供應(yīng)充足，未來發(fā)展后勁充足30依托政務(wù)驅(qū)動以及眾多高端的商業(yè)配套設(shè)施，政務(wù)區(qū)將引領(lǐng)西南大板塊的發(fā)展黃潛望板塊為市場熱點區(qū)域，后期住宅減少，商業(yè)項目增多；政務(wù)區(qū)在售住宅項目多為尾盤，后續(xù)項目多為高端城市綜合體；經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)目前在售項目檔次多較低。市場環(huán)境全國現(xiàn)象房地產(chǎn)格局政務(wù)區(qū)引導(dǎo)下，西南部各區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展，功能漸趨完善，逐漸成為一個相對獨立的大板塊黃潛望板塊政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊西南板塊圍繞政務(wù)區(qū)發(fā)展黃潛望商業(yè)趨熱政務(wù)區(qū)配漸趨完善區(qū)域距老城較遠西南區(qū)域發(fā)展迅速，目前主體區(qū)域距離老城區(qū)較遠早期政務(wù)、文化和休閑功能較為完善的基礎(chǔ)上，高端商業(yè)配套面臨集體釋放黃潛望板塊商業(yè)項目增多，商業(yè)功能有望得到加強31中心區(qū)土地稀缺帶來城市價值凸現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的推動下，合肥步入城市豪宅時代市場環(huán)境全國現(xiàn)象豪宅板塊2007年之前2008-2010年2011年以后開發(fā)商：以本地的金大地、新華、城建等開發(fā)商為主價格：長時間相對平穩(wěn)，二環(huán)外價格較低，二環(huán)內(nèi)各板塊差別不大；客戶：多為區(qū)域客戶及市中心外溢客戶開發(fā)商：萬科、華潤、國貿(mào)等品牌開發(fā)商進入價格：快速上漲，二環(huán)內(nèi)黃潛望等板塊價格優(yōu)勢拉大，二環(huán)外出現(xiàn)高價板塊客戶：外地進入客戶增多，客戶出現(xiàn)細分，投資客增多，出現(xiàn)了一撥品質(zhì)追求型客戶開發(fā)商：更多品牌開發(fā)商帶來更高品質(zhì)項目價格：項目和區(qū)域之間價格區(qū)分更加明顯，頂級高品質(zhì)項目及中心板塊價格優(yōu)勢拉大客戶：客戶細分更加明顯，出現(xiàn)城市價值追隨型客戶項目分布特點市場特點成本型市場近郊為主產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在二環(huán)以內(nèi)的廬陽板塊、包河板塊、黃潛望板塊及瑤海板塊；二環(huán)外主要為經(jīng)開區(qū)及高新區(qū)。過渡型市場遠郊與近郊并舉二環(huán)外濱湖、龍崗、政務(wù)等、經(jīng)開區(qū)等二環(huán)外板塊供應(yīng)比重增加，政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)價格相對較高。資本型市場遠郊供應(yīng)為主二環(huán)外板塊濱湖區(qū)、雙鳳、瑤海及高新區(qū)將發(fā)展為市場主力供應(yīng)區(qū)域，二環(huán)內(nèi)及政務(wù)區(qū)供應(yīng)稀缺在資本型市場背景下，空心化及遠郊發(fā)展的興起推動土地供應(yīng)稀缺的中心區(qū)板塊逐漸豪宅化32居住用地稀缺的市中心和政務(wù)區(qū)城市價值突出，成為當(dāng)前豪宅項目的集中區(qū)域市場環(huán)境全國現(xiàn)象豪宅板塊二環(huán)線一環(huán)線政務(wù)區(qū)板塊中心城區(qū)中心城區(qū)板塊已出現(xiàn)以金域華府、融僑觀邸、萬達廣場等為代表的城市豪宅產(chǎn)品，但后續(xù)供應(yīng)較少。融僑觀邸萬達公館目前政務(wù)區(qū)已出現(xiàn)以置地廣場和內(nèi)森莊園為代表的豪宅產(chǎn)品，未來隨著新地中心及萬象城的入市，區(qū)域內(nèi)豪宅化將進一步提高。內(nèi)森莊園華潤萬象城金域華府33土地供應(yīng)空心化、豪宅板塊的形成，成為本項目區(qū)域價值提升的客觀背景市場環(huán)境全國現(xiàn)象總結(jié)房地產(chǎn)市場：當(dāng)前形成市中心和政務(wù)區(qū)兩大豪宅板塊，政務(wù)區(qū)將在未來一段時間內(nèi)成為豪宅主力板塊形成豪宅板塊以政務(wù)區(qū)、市中心和濱湖區(qū)為中心形成西南、東北和南部三個大板塊三大板塊成型土地市場：土地出讓從早期的西南片區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移到東北片區(qū)和南片區(qū)出讓熱點轉(zhuǎn)移二環(huán)外成為土地供應(yīng)主力，近幾年出讓量處于較高水平處于郊區(qū)化發(fā)展階段中心板塊價值凸顯隨著中心區(qū)相關(guān)配套的完善及輻射能力的增強，各個中心板塊價值得到提升34大方向的導(dǎo)出宏觀政策與市場環(huán)境區(qū)域價值分析客戶來源分析35作為西南大板塊的構(gòu)成部分，未來區(qū)域價值取決于周邊區(qū)域價值的變化趨勢政務(wù)區(qū)、黃潛望、經(jīng)開區(qū)及高新區(qū)發(fā)展趨勢將影響高新區(qū)未來的區(qū)域價值區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象關(guān)聯(lián)板塊高新區(qū)板塊政務(wù)區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊黃潛望板塊范圍：東起西二環(huán)西至大蜀山，北起長江路南至方興大道代表樓盤：新加坡花園城、拓基城市廣場、優(yōu)活公寓、華地紫園、海岸星城、景尚名郡、又一城、陽光國際、好運理想城等價格：4800-13000范圍：北起黃山路南至休寧路，西起西二環(huán)東至金寨路代表樓盤：金色名郡、印象西湖、學(xué)府名都、新華國際廣場、金地1912、光明世家、建業(yè)領(lǐng)翔、幸福里、西環(huán)中心廣場價格：7000-9500范圍：北起休寧路南至匡河路，西起集賢路東至金寨路代表樓盤：內(nèi)森莊園、世貿(mào)城、中央宮園、天鵝湖9號、九重錦、天駿、御龍灣等價格：7000-20000范圍：東起京臺高速西至集賢路，北起繞城高速南至方興大道代表樓盤：玫瑰公寓、禹州華僑城、中環(huán)城、童話名苑、薩爾斯堡、一方城等價格：4800-900036政務(wù)區(qū)板塊——大西南板塊格局下，作為中心區(qū)域的政務(wù)區(qū)是高新區(qū)板塊價值的主要影響者區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)二環(huán)路政務(wù)文化新區(qū)價格區(qū)間高層6500-9000元/㎡，別墅2萬-3萬元/㎡產(chǎn)品形式高層為主、有別墅供應(yīng)客戶特征全市的中高端客戶為主，他們更關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)，經(jīng)濟實力較強代表項目置地廣場、融科九重錦等經(jīng)過近十年的發(fā)展，政務(wù)新區(qū)已經(jīng)發(fā)展為市政配套齊全的居住、辦公區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美依托優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源及行政中心功能，居住價值被認可，辦公氛圍逐漸形成?？蛻粽J知度高政務(wù)區(qū)為價值被充分放大和實現(xiàn)的高端居住片區(qū)，生活配套日趨成熟，已經(jīng)得到客戶充分認可九重錦、天駿、內(nèi)森莊園等項目受到市場普遍認可。產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高37在一批頂級商業(yè)項目推動下，政務(wù)區(qū)將逐漸發(fā)展成為綜合性商業(yè)中心，城市價值凸現(xiàn)合肥市2011-2020商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中重點布局45個區(qū)級以上商業(yè)功能區(qū)，政務(wù)區(qū)商業(yè)功能區(qū)是10個綜合性商業(yè)功能區(qū)其中之一；已經(jīng)建成并投入使用的包括花花市街、天徽商業(yè)廣場古玩城、總商會大廈CCtimes商業(yè)廣場以及眾多住宅項目底商，其中花花市街引進了永輝超市，其他業(yè)態(tài)休閑、餐飲以及娛樂等；總商會大廈商業(yè)主要引進了滿堂紅、伏虎堂等紅木家具市場。區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)新地中心商業(yè)總體量達15萬方以上，將引進永輝超市、金逸影院等。萬象城作為華潤全國第八家，商業(yè)建筑總面積達27萬方。萬達在合肥的第二個項目，將引進萬千百貨等，商業(yè)總面積達10萬㎡，2012年將開業(yè)。華邦世貿(mào)城商業(yè)總建筑面積達10萬方，將引進銀泰百貨等主力店。在未來多個具有強大號召力的高端商業(yè)項目推動下，政務(wù)區(qū)將成為綜合性商業(yè)中心政務(wù)區(qū)在建的主要商業(yè)項目情況：38眾多高端寫字樓的匯聚，吸引大量知名企業(yè)落戶，商務(wù)中心價值逐步顯現(xiàn)，中高端客戶進入已經(jīng)建成的寫字樓項目主要有總商會大廈、綠地藍海、新城國際一期等，正在建設(shè)或?qū)⒔ㄔO(shè)的寫字樓項目包括新城國際二期、蔚藍商務(wù)港、新地中心、華潤萬象城、置地廣場、白天鵝商務(wù)中心、財智中心、華邦世貿(mào)城、萬達廣場等，總建面超過100萬方；擬入住部分企業(yè)：平安保險總部部分業(yè)務(wù)（科瑞大廈）；華能電力（財智中心）、華安證券安徽總部（財智中心）、寶馬公司安徽總代理（財智中心）等等區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)新城國際一期：較早投入的寫字樓，工商銀行國際結(jié)算中心、徽商銀行、平安保險、德國MRT等國內(nèi)外知名企業(yè)已入住。蔚藍商務(wù)港，在售的安徽最大寫字樓群，總建面33萬方，一期銷售完畢。后期供應(yīng)代表性寫字樓高端寫字樓吸引大量國內(nèi)外知名企業(yè)落戶，必將為政務(wù)區(qū)帶來一批高端客戶財智廣場新地中心華潤萬象城39受區(qū)域價值推動，普通高品質(zhì)住宅供應(yīng)日益稀缺，高端豪宅產(chǎn)品逐漸成為市場主力區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)項目名稱住宅（㎡）價格余量（㎡）天駿22萬6900約8萬水岸茗都21萬6900約2萬森林海25萬7000約13萬恒大華府42萬70009.5萬九重錦24萬7200約4萬御龍灣22萬7400約12萬西湖花苑25萬7500約1萬中央宮園16萬7700約7萬天鵝湖9號6萬8000約3.5萬香榭水都18萬8000約2萬世貿(mào)城12.5萬8800約7萬置地廣場總約90萬8800總約85萬內(nèi)森莊園21萬20000約14萬新地中心約25萬預(yù)計1萬2約25萬五環(huán)城總約45萬——總約45萬萬象城總約88萬預(yù)計1萬5總約88萬天琴灣總19.3萬預(yù)計9千總19.3萬注：表中“總*”代表包含住宅在內(nèi)的項目總建筑面積政務(wù)區(qū)主要在售以及將推出項目盤點：普通品質(zhì)產(chǎn)品所剩有限高品質(zhì)豪宅將成為供應(yīng)主力在政務(wù)驅(qū)動及綠地等品牌開發(fā)商影響下，區(qū)域價值開始建立；但首期以本土小型開發(fā)商進駐為主，以剛需產(chǎn)品捕捉城市外溢客戶。配套的完善及中心價值的建立，居住價值持續(xù)提升區(qū)域價值得到認可，品牌開發(fā)商進入，演變?yōu)楦叨司幼^(qū)；品質(zhì)型產(chǎn)品，客戶結(jié)構(gòu)升級。商務(wù)及商業(yè)中心價值建立，城市價值凸顯；一線開發(fā)商引入；城市價值帶來高端客戶，成為新的富人聚集區(qū)區(qū)域中心價值的凸顯及普通住宅產(chǎn)品的稀缺，推動政務(wù)區(qū)逐漸發(fā)展成頂級豪宅區(qū)價值承接區(qū)高端居住區(qū)頂級豪宅區(qū)40政務(wù)區(qū)豪宅化和配套升級將推動客戶流向周邊區(qū)域，泛政務(wù)區(qū)概念出現(xiàn)政務(wù)區(qū)價值外溢方向未來隨著政務(wù)區(qū)價值提升，將帶來隨著住宅放量步入尾聲，向高端豪宅轉(zhuǎn)化，價格繼續(xù)升高，高端客戶進場；泛政務(wù)區(qū)價值開始體現(xiàn)。經(jīng)開區(qū)受工業(yè)區(qū)形象所限，價值提升空間相對有限，黃山公園板塊區(qū)域認知需要引導(dǎo)；區(qū)域原有改善客戶及投資客面臨價格升高后購買力的相對下降，被迫尋找其他區(qū)域。這種跨區(qū)域置業(yè)并非是低端外溢，而是價值的重新尋找?？蛻舾咝聟^(qū)依托其稀缺的自然資源，可以通過吸引政務(wù)區(qū)外溢高端客戶實現(xiàn)價值突破后備土地供應(yīng)不足區(qū)域認知需要引導(dǎo)工業(yè)區(qū)形象限制區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)的豪宅化及高品質(zhì)產(chǎn)品的稀缺，將推動品質(zhì)型客戶向周邊外溢41黃潛望板塊——依托突出的人文優(yōu)勢，黃潛望逐漸發(fā)展成城市高端居住板塊，日趨成熟區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象黃潛望黃潛望板塊市中心高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)黃潛望板塊處于主城區(qū)雙中心之間，區(qū)位條件突出：東北為老市中心，西南政務(wù)新區(qū)為新市中心；周邊有高新產(chǎn)業(yè)集聚的高新區(qū)和企事業(yè)單位集聚的包河區(qū)環(huán)伺，高收入客戶較多；區(qū)內(nèi)高校匯聚，人文優(yōu)勢突出，收入相對較高：合肥主要高校中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、炮兵學(xué)院、電子工程學(xué)院等都分布在區(qū)域內(nèi)；板塊發(fā)展空間有限：區(qū)域為高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)和市中心合圍，發(fā)展空間有限。金色名郡：均價9500高端客戶集聚，居住氛圍濃厚學(xué)府名都：均價8000相對有限的發(fā)展空間下，快速發(fā)展的黃潛望板塊后續(xù)供應(yīng)有限，高端客戶將轉(zhuǎn)向其他區(qū)域較早的中、高端項目秀水花園、黃山花園、安高城市廣場、百合公寓、維也納森林花園已經(jīng)投入使用在售高端項目幸福里、金色名郡、學(xué)府名都、印象西湖、光明世家進入開發(fā)后期，即將投入使用42未來商業(yè)項目集中面市，未來商業(yè)功能得到加強；未來居住也將向豪宅化發(fā)展區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象黃潛望諸多高端商業(yè)項目的有望在黃潛望形成新的商業(yè)中心，帶動周邊的區(qū)域的發(fā)展主要商業(yè)項目：1、金大地1912：10萬㎡特色酒吧街，擬2011開業(yè)2、西環(huán)五大街：5萬㎡個性街區(qū)3、新華國際廣場：5萬㎡商業(yè)廣場4、港匯廣場：11萬㎡，集百貨、賣場、休閑等一站式shoppingmall；5、華地學(xué)府名都商業(yè)：1.2萬㎡餐飲精品街及后續(xù)商業(yè)6、大唐國際購物中心，30萬㎡，一期8萬㎡已開業(yè)7、依賽特家居匯：10萬㎡主題家居購物廣場8、安高城市廣場14萬㎡，沃爾瑪、同慶樓等已開業(yè)9、新華合鉆街區(qū)：6萬方，品牌、休閑等，已開始營業(yè)商業(yè)總體量超百萬方：特色街區(qū)大型專業(yè)市場大型購物中心安高城市廣場、大唐國際購物中心一期已經(jīng)開業(yè)華邦依賽特家居匯總建筑面積10萬㎡1912酒吧街、新華合鉆街區(qū)、西環(huán)中心廣場第五街、新華國際廣場步行街等黃潛望板塊12674358合作化路望江路黃山路潛山路9港匯廣場1912效果圖43經(jīng)開區(qū)板塊——制造產(chǎn)業(yè)和大學(xué)城驅(qū)動的經(jīng)開區(qū)板塊，現(xiàn)有形象不高，后期供應(yīng)不足區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象經(jīng)開區(qū)受區(qū)域形象及后續(xù)供應(yīng)限制，難以成為承接政務(wù)區(qū)價值的重點區(qū)域集中了國際國內(nèi)的大企業(yè)和高校，眾多產(chǎn)業(yè)人群及高校職工支撐了經(jīng)開區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展；區(qū)內(nèi)交通便利，基本生活配套充足。產(chǎn)業(yè)與大學(xué)城支撐江淮汽車安徽水利水電技術(shù)學(xué)院交通便利基本生活配套充足價格區(qū)間高層5100-6900元/㎡產(chǎn)品形式多層、小高層、高層客戶特征地緣性客戶為主，少量城市被擠壓客戶，對區(qū)域外的購房者吸引力不足區(qū)域特點自成體系，但未來土地供應(yīng)不足代表項目中環(huán)城、百樂門、長安薩爾斯堡、國耀一方城等區(qū)域價值看漲目前內(nèi)部消化為主，低價吸引市區(qū)擠壓客戶；政務(wù)區(qū)豪宅會帶來中高端客戶會被擠壓出去，有機會承接中高端客戶；未來土地供應(yīng)不足，稀缺性會促進區(qū)域價值提升。市中心312國道金寨南路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遠離市區(qū)44高新區(qū)板塊——依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)人口及大蜀山資源發(fā)展的區(qū)域，當(dāng)前產(chǎn)品供應(yīng)相對不足區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象高新區(qū)建成區(qū)居住價值較高，但限于供應(yīng)不足，近年并非市場供應(yīng)熱點合肥各區(qū)域歷年商品房成交面積比較：㎡建成區(qū)經(jīng)過較早時期集中供應(yīng)，發(fā)展較為成熟，近幾年高新區(qū)商品房成交面積占全市比例穩(wěn)定在4%左右，處于供應(yīng)低谷。高新區(qū)建成區(qū)近年供應(yīng)不足作為安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，累計引進內(nèi)外資項目800多個，2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值530億元。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集作為傳統(tǒng)富人區(qū)，市民對高新區(qū)認知良好，認為環(huán)境好、人口素質(zhì)高，但大多局限在蜀山以東區(qū)域。區(qū)域認知高蜀山風(fēng)景區(qū)高新區(qū)建成區(qū)二環(huán)路高新區(qū)外延區(qū)董鋪水庫45大蜀山拓展區(qū)域發(fā)展空間廣闊，目前產(chǎn)業(yè)已開始大批入駐區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象高新區(qū)拓展區(qū)的發(fā)展，建成區(qū)依托其相對成熟的配套及區(qū)位條件，面臨“被中心化”高新區(qū)現(xiàn)狀（2010）2007年高新區(qū)建成區(qū)及大蜀山森林公園約23.2km2，居住用地約3.1km2，商業(yè)金融用地約0.43km2，建成區(qū)人口約10萬人。2007-2020高新區(qū)總體規(guī)劃范圍面積78平方公里，其中居住用地約9.8km2，商業(yè)金融辦公用地約2.5km2；建成區(qū)及森林公園居住面積約3.4km2，商業(yè)金融辦公約0.46km2。到2020年人口約為41.5萬，王咀湖片區(qū)柏堰湖片區(qū)建成區(qū)片區(qū)建成區(qū)規(guī)劃居住用地3.4km2，已用3.1km2，所剩用地極其有限；大蜀山西南部規(guī)劃總用地面積55km2，居住用地6.4km2，主要集中在王咀湖和柏堰科湖周邊；柏堰科技園10年初已入駐項目52個，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值約274億元；示范區(qū)2009年底引入項目20多個，企業(yè)70多家；南崗科技園10年底已有20多個項目落地，協(xié)議投資約84億元。建成區(qū)土地枯竭，西部儲備充足西部已經(jīng)開始有大量產(chǎn)業(yè)入駐46政務(wù)區(qū)市中心黃潛望高新建成區(qū)高新西部經(jīng)開區(qū)高新區(qū)相對相對于經(jīng)開區(qū)形象較好，將成為政務(wù)區(qū)和黃潛望板塊高端客戶的主要承接區(qū)可發(fā)展空間廣闊，迎來發(fā)展機遇區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象總結(jié)發(fā)展?jié)u趨成熟，后續(xù)用地短缺，東南板塊出現(xiàn)供應(yīng)小熱點高端住宅片區(qū)，后續(xù)住宅供應(yīng)有限，商業(yè)建成氛圍，高端客戶向周邊外溢老城區(qū)發(fā)展飽和，供應(yīng)缺乏政務(wù)中心，中心價值凸顯，豪宅化趨勢下，高端客戶向周邊外溢受區(qū)域形象限制，且后續(xù)供應(yīng)不足，難以成為高端客戶重點承接區(qū)域受政務(wù)區(qū)中心價值凸顯及高新區(qū)西部的發(fā)展推動，建成區(qū)將發(fā)展為高價值板塊47建成區(qū)整體后續(xù)供應(yīng)不足，剩余供應(yīng)主要集中在東南板塊區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象高新區(qū)東南板塊東南板塊作為近期供應(yīng)的集中區(qū)域，將成為高新區(qū)價值的主要承接者2010年高新區(qū)出讓地塊：N-5：居住用地，容積率3.5，101.27畝AV-1：居住用地，176.65畝AV-3：居住商業(yè)辦公，54.45畝，容積率3.32011年已掛牌地塊ZWQTB-33，居住用地，容積率3.3，254畝2011年出讓預(yù)公告地塊信息AX-7-1：居住用地，容積率2.5，218.67畝AX-7-2：居住用地，容積率2.5，189.95畝SXH-3-1：居住用地，容積率1.2，189.75畝KD3：居住用地，容積率2.5，140.18畝2010年高新區(qū)出讓地塊3宗共332畝，占全市7.2%，其中東南板塊約占70%。東南板塊出現(xiàn)供應(yīng)小熱點東南板塊將成后續(xù)供應(yīng)重點高新建成區(qū)東部及北部后續(xù)已無成規(guī)模地塊供應(yīng)，東南板塊還有相對集中地地塊供應(yīng)，預(yù)公告地塊中80%以上位于東南板塊。近期準(zhǔn)備出讓地塊2010年已出讓地塊AX-7-1AX-7-2SXH-3-1AV-3AV-1N-5KD3ZWQTB-03348相關(guān)板塊的價值演變及高新區(qū)板塊的內(nèi)部價值遷移，決定東南板塊將成為高價值區(qū)域外部價值傳導(dǎo)內(nèi)部價值轉(zhuǎn)移政務(wù)區(qū)豪宅化及中心價值凸顯黃潛望板塊高端客戶轉(zhuǎn)移及商業(yè)功能加強大蜀山西部面臨發(fā)展機會，東部“被中心化”建成區(qū)其他區(qū)域后續(xù)供應(yīng)乏力傳統(tǒng)富人區(qū)的區(qū)域價值積淀區(qū)域價值判斷全國現(xiàn)象受外部價值傳導(dǎo)高新區(qū)將發(fā)展為高價值區(qū)域，內(nèi)部價值的影響下東南板塊將成為區(qū)域價值高點東南板塊存在一定的后續(xù)供應(yīng)能力49大方向的導(dǎo)出宏觀政策與市場環(huán)境區(qū)域價值分析客戶來源分析50不同等級的客戶因經(jīng)濟實力不同，在市場上表現(xiàn)出不同的置業(yè)行為特征目標(biāo)客戶層級的選定依據(jù)為：鑒于項目無稀缺資源配套，項目不可能出現(xiàn)頂級稀缺物業(yè)；項目高成本決定其不可能走低價路線；項目所處區(qū)域未來將成為高價值區(qū)域?？蛻艋A(chǔ)分析全國現(xiàn)象客戶置業(yè)特征頂級富豪階層高端富裕階層類中產(chǎn)階層市場主流階層中低收入階層綜合考慮客戶的收入、置業(yè)偏好等因素，將合肥市場客戶劃分為以下幾個階層：在全市范圍內(nèi)選擇頂級稀缺物業(yè)在全市范圍內(nèi)選擇經(jīng)濟型稀缺物業(yè)或者頂級城市豪宅、洋房等關(guān)注區(qū)域價值和產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)注總價，一般具有地緣性城市擠壓階層，一般在城市外圍項目可能捕捉的客戶階層包括高端富裕階層、類中產(chǎn)階層及市場主流階層；項目捕捉這些客戶的可能性取決于當(dāng)前區(qū)域價值及項目價值對他們需求的滿足程度51市場上目前項目的三類目標(biāo)客戶都存在，他們的來源及所選項目具有較大不同東南板塊客戶全國現(xiàn)象客戶構(gòu)成現(xiàn)狀主流客戶是東南板塊市場上的絕對主力客戶，但也有少量高端富裕階層和類中產(chǎn)階級，不同類客戶的變化趨勢需要結(jié)合他們的置業(yè)特征及區(qū)域的演變進行判斷。高端富裕階層類中產(chǎn)階層市場主流階層區(qū)域來源：高端原住民，高新區(qū)企業(yè)中高層為主及私營業(yè)主；市內(nèi)其他區(qū)域也占有較高比例置業(yè)項目：華地紫園洋房中帶露臺樓層區(qū)域來源：高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、蜀山區(qū)教師、公務(wù)員、企業(yè)中高層等置業(yè)項目：華地紫園洋房中不帶露臺樓層區(qū)域來源：附近的產(chǎn)業(yè)工人及周邊區(qū)域小白領(lǐng)、肥西進城者置業(yè)項目：紫園、又一城、山水居等區(qū)域來源：附近及柏堰科技園產(chǎn)業(yè)工人、肥西進城者置業(yè)項目：景尚名郡、又一城、海岸星城等實力較強實力較弱52全市范圍客戶有一定價格敏感性關(guān)注環(huán)境和配套開始關(guān)注城市豪宅低密度的日趨稀缺及城市價值的凸顯，開始權(quán)衡城市資源和環(huán)境；金域華府、萬達公館等高層豪宅依托城市資源受到關(guān)注，紫園等兼具城市價值和環(huán)境的近郊洋房備受推崇。傾向于低密度物業(yè)形態(tài)，但受支付能力限制在多種高端資源之間進行權(quán)衡客戶基礎(chǔ)分析全國現(xiàn)象高端富裕階層在城市價值凸顯的情況下，高端富裕階層會綜合區(qū)域環(huán)境和城市資源選擇置業(yè)紫園的客戶多出于對區(qū)域環(huán)境及產(chǎn)品形態(tài)認同，同時對周邊缺乏配套表現(xiàn)不滿；選擇經(jīng)濟型別墅多源于其環(huán)境，且項目多位于中近郊；低密度形態(tài)驅(qū)動目前區(qū)域內(nèi)僅有紫園帶露臺的洋房戶型能吸引這類客戶；除洋房外，多關(guān)注郊區(qū)中房藍郡、半島1號、濱湖城聯(lián)排或疊加等經(jīng)濟別墅；客戶全市范圍內(nèi)均有，少量來自市外的高端入駐者；高新區(qū)高收入人群較多，這類客戶有不少都與高新區(qū)有關(guān)系；支付能力很強紫園退臺洋房最高達250萬，多在200萬左右，近一半客戶擁有一次性付款能力；關(guān)注物業(yè)價格總價普遍在200萬-500萬之間。能夠承受較高的總價，但是對于千萬級別墅無法承受，多選擇單價在15000以內(nèi)、面積200-300之間；價格承受力在500萬以內(nèi)；典型置業(yè)項目：紫園：帶退臺洋房156-208㎡，均價1萬-1萬3千一層183㎡三室三廳三衛(wèi)，贈送地下室及下沉式庭院127㎡，以及私家庭院等，210-250萬；二層208㎡三室三廳三衛(wèi)，贈送地下室及一層庭院共300多㎡，180-270萬；萬達公館：200-263㎡，263㎡三室兩廳四衛(wèi)，3000元豪裝，主傭入戶分區(qū)，40㎡大客廳，雙主臥設(shè)計，均價14000；半島1號：排屋220-300㎡，總價286-430萬221㎡四室兩廳三衛(wèi)，贈送地下室85㎡多㎡，邊套均價14000。53選擇本區(qū)域內(nèi)置業(yè)的驅(qū)動力在于區(qū)域環(huán)境和高舒適度產(chǎn)品形態(tài)客戶案例年齡：30歲左右職業(yè)：做生意居住地：經(jīng)開區(qū)語錄：這邊環(huán)境還不錯，房型也還行，以后要是實在不好住大不了就賣了，換一套就是了——紫園退臺洋房客戶洋房中總價比較高的客戶全市范圍的都有，這些客戶基本上都是沖著產(chǎn)品來的，推薦高層給他們，他們覺得這兩個完全沒有可比性。

——紫園銷售代表東南板塊客戶全國現(xiàn)象高端富裕階層需要品質(zhì)洋房產(chǎn)品低密度物業(yè)特征是這類客戶最大的敏感點，這類客戶需要帶有低密度特征的洋房刺激?？蛻糁脴I(yè)傾向提升良好的居住氛圍和周邊相對完善的配套，契合客戶的需求點周邊區(qū)域城市資源集聚地段價值提升，但不足以成為中心看重物業(yè)形態(tài)總價承受能力高關(guān)注區(qū)域價值傾向于低密度，區(qū)域內(nèi)僅選擇在帶有低密度物業(yè)特征的洋房進行置業(yè)高端富裕階層多為做私營業(yè)主和高職位人群，收入水平高，總價承受能力一般在200萬以上。在城市價值凸顯的情況下，對區(qū)域價值和配套也比較關(guān)注高端富裕階層需求特點未來區(qū)域環(huán)境的改善及周邊配套的升級，將增加對高端富裕階層的吸引力，但需要高舒適度的物業(yè)形態(tài)來刺激54支付能力中等，關(guān)注區(qū)域價值和產(chǎn)品品質(zhì)，具有一定區(qū)域性客戶基礎(chǔ)分析全國現(xiàn)象類中產(chǎn)階層具有一定的區(qū)域性紫園非退臺客戶主要為高新區(qū)或者周邊區(qū)域的客戶，也有部分城市高端進駐者東北部主要選擇紫云府、和平盛世、鼎元府邸等項目，西南主要選擇世貿(mào)城、金色名郡等項目追求產(chǎn)品品質(zhì)受產(chǎn)品市場口碑影響較大，所選擇項目多為品牌開發(fā)商或地區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商；對產(chǎn)品戶型舒適性要求較高，所選擇產(chǎn)品多具有較高舒適度；支付能力中等職業(yè)多為小私營業(yè)主、公務(wù)員、教師、中高層白領(lǐng)等職業(yè)所選項目多為市場影響力較大，單價多在8000-10000之間，總價多在100-150萬間看重區(qū)域價值所選項目多為大板塊中區(qū)域價值較高的板塊，東北部多為接近市中心區(qū)域，西南多為政務(wù)區(qū)和黃潛望板塊看重生活配套和學(xué)區(qū)配套二環(huán)一環(huán)廬陽板塊高新區(qū)馬鞍山路政務(wù)新區(qū)瑤海新站板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)黃潛望板塊中心城區(qū)板塊濱湖新區(qū)典型置業(yè)項目：華地紫園：非退臺洋房155㎡三房兩廳兩衛(wèi)，產(chǎn)品均贈送較大的入戶花園和陽臺，客廳面寬5米以上，均價8000；萬科金色名郡：110-143㎡132㎡精裝三室兩廳兩衛(wèi)，客廳、主臥面寬均達到4.2米，均價9500；華邦世貿(mào)城：大戶型110-138㎡138㎡四房兩廳兩衛(wèi)，客廳主臥面寬均在4.2米以上，均價9000。華潤紫云府：較大戶型115-153㎡129㎡精裝四房兩廳兩，均價7800。類中產(chǎn)階層在西南大板塊中多集中于政務(wù)區(qū)和黃潛望板塊，對產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)注度和配套關(guān)注度高55政務(wù)區(qū)價值的提升及普通高品質(zhì)住宅的稀缺，將推動此類客戶往項目所在區(qū)域流動客戶案例年齡：40歲左右職業(yè)：大學(xué)教師居住地：學(xué)府花園客戶語錄：現(xiàn)在就住在學(xué)府花園，感覺他們無論是物業(yè)還是房子都還不錯，就是感覺這邊配套不是很方便。買洋房普通層的客戶收入相對于買帶退臺的收入要低不少，主要是周邊的一些老師，他們比較看重社區(qū)環(huán)境。

——紫園銷售代表東南板塊客戶全國現(xiàn)象類中產(chǎn)階層類中產(chǎn)階層客戶需求特點比較看重區(qū)域居住價值和區(qū)域形象；關(guān)注周邊生活配套和學(xué)區(qū)配套受項目的市場口碑，開發(fā)商品牌影響較大，以項目作為身份標(biāo)簽；關(guān)注戶型的舒適度總價承受能力有限看重區(qū)域價值注重產(chǎn)品品質(zhì)30-40歲間客戶較多，多為教師、公務(wù)員，收入相對較高，承受能力多在100-150萬附近高端板塊價格提升區(qū)域價值受周邊板塊拉動項目形象和高品質(zhì)促進流動雖然認同區(qū)域價值，但區(qū)內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)會影響其流入的傾向和速度，學(xué)區(qū)也會產(chǎn)生一定影響客戶主動流入?yún)^(qū)域價值的提升和政務(wù)區(qū)、黃潛望板塊價格的提升會促使其流入本區(qū)域區(qū)域價值的提升會吸引周邊的客戶主動流入，高品質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)會加速其流動速度56區(qū)域性特征明顯，年輕客戶為主，支付能力較低關(guān)注性價比客戶基礎(chǔ)分析全國現(xiàn)象主流階層多為剛參加工作的小白領(lǐng)或?qū)嵙^強的產(chǎn)業(yè)工人，或者剛參加工作的事業(yè)單位員工；多為首次置業(yè)，置業(yè)目的多為購買婚房；年輕客戶為主多選擇在自己工作單位附近或交通便捷的地方置業(yè)，高新區(qū)內(nèi)主流客戶多在紫園等區(qū)內(nèi)項目置業(yè)；周邊進城客戶多選擇距老家較近區(qū)域，肥西和六安客戶多選擇高新區(qū)；區(qū)域性較強出于生活圈層的考慮，同一單位的喜歡就近團購，或者帶動同事或者帶動老鄉(xiāng)購買某個項目；山水居科大創(chuàng)新的客戶較多，紫園高層38所的客戶有十幾組；裙帶效應(yīng)明顯區(qū)域內(nèi)目前這類客戶比較多是源于眾多的產(chǎn)業(yè)人口及相對較低的價格平臺典型置業(yè)項目：紫園高層89-99㎡99㎡兩房兩廳兩衛(wèi)，通過贈送觀景花園實現(xiàn)兩改三，均價7000；融科九重錦84-98㎡98㎡兩房兩廳一衛(wèi)，使用面積達98㎡，可實現(xiàn)兩改三，均價7400；鐵建國際城110-135㎡113㎡四房兩廳兩衛(wèi)，通過空中院館贈送一半面積實現(xiàn)三改四，均價6000；中環(huán)城云邸87-125㎡101㎡兩房兩廳一衛(wèi)，贈送面積達27㎡，可實現(xiàn)二改三，均價7000；七里香榭83-107㎡107㎡兩房兩廳兩衛(wèi)，贈送47㎡，可二改四，均價7500.收入相對有限，月均多在4000以內(nèi)，基本都選擇按揭所選戶型多在100㎡、單價多在7000以內(nèi)，總價、60-80萬之間；總價承受能力有限關(guān)注性價比，所選產(chǎn)品贈送率較高，紫園憑借價高的性價比實現(xiàn)快銷；價格較敏感，地段和性價比差不多的時，不少客戶從政務(wù)區(qū)流向高新區(qū)；關(guān)注性價比57主流實力階層客戶中短期內(nèi)會繼續(xù)選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè)，但隨著價格平臺提升將會被迫外溢工作單位：政務(wù)區(qū)上班年齡：28歲月收入：3000-4000客戶語錄：當(dāng)然要買離工作單位近一點的房子，這邊到政務(wù)區(qū)比較方便，看規(guī)劃感覺挺不錯的。高層客戶與政務(wù)區(qū)森林海、融僑天駿基本上是一撥的，價格也差不多，即便是價格較高的九重錦，客戶結(jié)構(gòu)都差不多，但是跟置地廣場等比就不一樣了。大部分是工作兩三年的年輕人，周邊工作的基層員工或小白領(lǐng)為主，到我們項目來主要是看中產(chǎn)品品質(zhì)。

——紫園銷售代表東南板塊客戶全國現(xiàn)象主流階層主流實力階層客戶需求特點一般選擇在工作單位或與居住地附近置業(yè)，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定追求，但限于其能力，會因為對位置的追求而妥協(xié)總價承受能力有限具有較強區(qū)域性品質(zhì)追求具有妥協(xié)性多為剛參加工作不久的小白領(lǐng)和產(chǎn)業(yè)園內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人，總價承受能力一般在60-80萬，多選擇80-100㎡戶型區(qū)域價格平臺提升總價控制能吸引客戶客戶具有較強的區(qū)域性，在其承受范圍內(nèi)通過總價控制能吸引一部分客戶客戶有外溢傾向隨著區(qū)域價格平臺的提升，客戶會因為支付能力的限制而傾向于向價格更低的板塊流動主流實力客戶在區(qū)域價格平臺提升的背景下會有外溢傾向，但通過總價控制能吸引部分客戶58主流非實力客戶會在價格擠壓下選擇向低價值區(qū)域外溢或轉(zhuǎn)換物業(yè)功能形態(tài)典型置業(yè)項目：景尚名郡：85-103㎡戶型，均價5400；百商又一城：70-90㎡，均價5800；好運理想城：70-120㎡，均價4900；客戶偏好：和旁邊的景尚名郡相比，客戶選擇我們的原因是那邊是開放式的社區(qū)，會覺得比較嘈雜，我們這邊是封閉式小區(qū)，而且離公交站更近。也有價格因素，有的客戶看了紫園很喜歡，但是買不起，來我們這邊覺得環(huán)境也差不多。

——又一城銷售代表東南板塊客戶全國現(xiàn)象主流階層主流非實力客戶置業(yè)特點絕對的價格擠壓階層，主動尋求價格洼地，同時多選擇到達工作地點較方便的地段由于多受價格擠壓選擇相對較低的項目，在距離單位較遠的地方對交通配套較為依賴總價承受能力最低價格擠壓階層關(guān)注交通配套多為園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人及低端城市進駐者，總價承受能力相當(dāng)有限，上限一般在50萬左右區(qū)域價值提升，價格平臺提高客戶將向低價區(qū)域流動隨著區(qū)域價格平臺的提升，客戶受支付能力限制會選擇到周邊公共交通便捷的區(qū)域置業(yè)隨著區(qū)域價值的逐步提升、在售低價項目清盤后，主流非實力階層客戶可能向低價區(qū)域流動或轉(zhuǎn)向小戶型公寓可能轉(zhuǎn)向小戶型公寓客戶隨受價格擠壓，限于較強的區(qū)域性，周邊眾多的產(chǎn)業(yè)人口會有一些選擇低總價的公寓59隨著區(qū)域價值的不斷提升，在不同的階段各個階層客戶所占的比例將會發(fā)生變化東南板塊客戶全國現(xiàn)象客戶趨勢總結(jié)本項目客戶構(gòu)成比例的變化類中產(chǎn)階層高端富裕階層隨著區(qū)域價值的建立，高端富裕階層客戶將會越來越多地選擇在本區(qū)域置業(yè)，但其在前期需要物業(yè)形態(tài)引導(dǎo)項目啟動初期，區(qū)域內(nèi)主流客戶比例較高，但后期價格平臺的提升將促使其比例不斷減少，低總價產(chǎn)品可減緩其流出主流實力階層區(qū)域價值的提升及周邊區(qū)域的豪宅化將推動類中產(chǎn)階層客戶向本本區(qū)域流動，但其流動速度受產(chǎn)品打造水平影響項目可以通過打造一定的高端物業(yè)形態(tài)和高品質(zhì)產(chǎn)品，爭取早期流入?yún)^(qū)域的高端富裕階層和類中產(chǎn)階層客戶主流非實力階層60順應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，項目可依托區(qū)域價值提升和高端客戶初步定位為城市豪宅補缺者定位大方向全國現(xiàn)象城市豪宅補缺者成本壓力較高周邊區(qū)域中心化區(qū)域價值提升高端客戶逐漸流入政務(wù)區(qū)中心價值凸現(xiàn)，黃潛望板塊商業(yè)配套全面升級取地成本相對于當(dāng)前周邊價格實現(xiàn)較高區(qū)域受周邊板塊拉動，成為開發(fā)熱點，價值得到提升周邊板塊價格平臺提升推動高端客戶向區(qū)域高品質(zhì)項目流動61機會點挖掘公寓及商業(yè)專題整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目屬性及核心問題大方向的導(dǎo)出規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議62機會點挖掘高新區(qū)競爭分析及市場現(xiàn)狀機會點挖掘63盤點出讓土地發(fā)現(xiàn)2010年高新區(qū)的AV-3、N-5地塊未來可能成為本項目的競爭者區(qū)域內(nèi)競爭分析全國現(xiàn)象未來潛在競爭者N-5AV-1AV-32010年高新區(qū)土地出讓基本信息地塊編號位置面積（畝）用途容積率成交價（萬元/畝）受讓人AV-3高新區(qū)香樟大道與習(xí)友路交口東北角54.45居住、商辦（商辦建面不小于總建面的30%）3.3600安徽圣聯(lián)投資股份有限公司N-5高新區(qū)黃山路與科學(xué)大道交口西北角101.27居住3.0970安徽藍鼎投資有限公司AV-1高新區(qū)科學(xué)大道西、海棠路南176.65居住3.0600淮礦地產(chǎn)合肥有限責(zé)任公司2010年高新區(qū)共出讓三宗地塊，AV-3、N-5地塊項目的入市時間或?qū)⑴c本項目相近，未來可能成為本項目的競爭者64AV-3：地塊自身條件和企業(yè)品牌不及本項目，構(gòu)不成競爭威脅區(qū)域內(nèi)競爭分析全國現(xiàn)象未來潛在競爭者AV-3AV-1地塊條件規(guī)模：AV-3地塊面積54.45畝，在規(guī)模上遠不及本項目，不能形成規(guī)模效應(yīng)用途：AV-3地塊用途為居住和商辦，且商辦部分比例≥30%，與AV-1的純居住用地性質(zhì)相比，受限更多容積率：3.3的容積率使得項目可操作空間相對更小企業(yè)品牌淮礦在合肥的品牌影響力優(yōu)于圣聯(lián)從地塊自身而言，AV-3的規(guī)模影響力遠不及本項目，且所受限制條件較多；同時受讓企業(yè)的品牌影響力不及淮礦，因而該地塊將來對本項目構(gòu)不成競爭威脅AV-1AV-3VS65N-5：高地價決定其豪宅路線，但更高的調(diào)性以及區(qū)域價值的不同使二者直面競爭關(guān)系較小區(qū)域內(nèi)競爭分析全國現(xiàn)象未來潛在競爭者區(qū)域價值判別地塊指標(biāo)對比N-5居住成熟片區(qū)AV-1新興價值高地地塊面積（畝）用途容積率樓面地價（元/㎡）N-5101居住3.04850AV-1177居住3.03000N-5近5000元/㎡的樓面地價決定其必然走高價路線，按照操作手法可能有“超高層住宅+低密度”、大量公寓+低密度兩種手法，但不管采用何種方式，與本項目都不同N-5所在區(qū)域居住氛圍較濃厚，高端小區(qū)云集，整個區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)居住高價值片區(qū)；本項目所處的高新區(qū)東南角承接政務(wù)區(qū)價值傳導(dǎo)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的新興價值高地兩個區(qū)域相比，前者較后者更成熟相較之下，N-5受到更高的成本壓力，其豪宅調(diào)性更高，且所在區(qū)域更加成熟，綜合看來未來兩個項目的直面競爭關(guān)系不大66在未來一段時間內(nèi)，本項目的直接競爭者主要來自華地紫園區(qū)域內(nèi)競爭分析全國現(xiàn)象已存直接競爭者華地紫園基本信息產(chǎn)品11層洋房、33層高層戶型高層89㎡、99㎡、130㎡；洋房131、137㎡，155-156㎡，183-208㎡價格高層均價6800；洋房均價8000-13000銷售2010.12.5，推出18號高層132套房源，一小時內(nèi)實現(xiàn)90%銷售率；實收均價6500，高出周邊項目500左右2011.1.15，推出洋房63套，半小時內(nèi)完成83%的銷售率項目整體紫園位于科學(xué)大道與銀杏路交口，位置上臨近AV-1地塊占地142畝，總建面30萬方，規(guī)劃12棟11層洋房和10棟33層高層產(chǎn)品項目的新古典主義風(fēng)格品質(zhì)感較強產(chǎn)品打造營銷展示高層產(chǎn)品通過較高的產(chǎn)品附加值克服客戶對區(qū)域暫時的抗性高層89㎡戶型以創(chuàng)新型11層退臺洋房建立產(chǎn)品的價值標(biāo)桿，樹立項目高品質(zhì)形象洋房立面效果選擇新古典風(fēng)格、對稱式建筑作售樓處，讓客戶第一眼就產(chǎn)生視覺震撼，充分營造豪宅氛圍與感覺售樓處入門挑高約8米，極具儀式感紫園作為成功的實踐者，已經(jīng)實現(xiàn)區(qū)域價值突破、建立了高品質(zhì)形象，未來一段時間內(nèi)將是本項目的直接競爭者紫園AV-167面對華地紫園這樣一個已經(jīng)實現(xiàn)區(qū)域價值突破、建立高品質(zhì)形象的直接競爭者，本項目如何提升產(chǎn)品力繼而實現(xiàn)超越？68蜀山東麓作為傳統(tǒng)高端住宅板塊已經(jīng)消失，目前高新區(qū)在售樓盤主要分布在南北兩端區(qū)域代表項目產(chǎn)品類型占地總建面價格備注長江路板塊拓基廣場高層7.5萬30萬7300住宅約10萬㎡金色池塘多層、高層32萬45萬洋房8000-90002003年開盤新加坡花園城別墅、多層、高層73萬80萬高層78002002年開盤新西茗閣高層0.5萬4萬69002010年6月開盤科學(xué)大道板塊萬城南山郡別墅、多層15.7萬16萬總價約千萬2011年初開盤瑞和山水居高層1.3萬8萬650010年9月開盤百商愛上城多層、高層3.1萬8.3萬多層650008年9月開盤華地紫園小高層、高層9.5萬30萬高層680010年12月開盤百商又一城多層、小高層5.7萬16萬高層5800多層630010年6月開盤景尚名郡多、高層2.7萬8.1萬高層540010年11月開盤柏堰板塊陽光國際小高、高層5.2萬12萬多層6500高層500008年底開盤好運理想城小高層、高層3.2萬6.1萬4700——北部長江西路沿線區(qū)域價值價值實現(xiàn)相對較高，東南部價值實現(xiàn)相對較低，南部價值實現(xiàn)最低長江路板塊科學(xué)大道板塊柏堰板塊高新區(qū)市場現(xiàn)狀全國現(xiàn)象板塊分布69依托同市中心的聯(lián)系，長江路板塊成為價值實現(xiàn)相對較高的區(qū)域項目規(guī)模的限制及后續(xù)供應(yīng)的乏力，使得該板塊將逐漸失去影響力，客戶將轉(zhuǎn)向其他區(qū)域代表項目產(chǎn)品戶型銷售狀況剩余體量客戶來源金色池塘洋房180-260㎡為主高層80-90㎡居多10年初高層5千左右，已賣完；目前洋房均價1萬目前為尾盤，剩余8套洋房（因抵押無產(chǎn)證）早期推洋房，高檔，多為高新區(qū)外；三期高層軟件園等來的年輕客戶居多峰尚公寓41-88㎡精裝公寓12月26日開盤，一個月賣出100多套剩余600套左右，總建面約5萬方高新區(qū)客戶最多，其次是蜀山，投資自住約各一半新加坡花園城二期150-250㎡，新推66-130㎡去年10月推116套，售出一半，高層均價7800，90多㎡好賣2002年起推出20多萬方，剩余兩萬方左右，40多萬方為推出前期大戶型外地做生意客戶較多，基本不在合肥工作，09年后小戶型科學(xué)島、蜀山區(qū)附近為主的合肥人居多拓基城市廣場88-137㎡小戶型銷售較快推出300套左右，剩余十幾套137㎡戶型全市范圍內(nèi)都有一些，外地客戶不多，高新區(qū)等周邊客戶工作的較多臨近市中心價格基本在7000以上，普遍高于高新其他區(qū)域高新區(qū)客戶居多，憑借產(chǎn)品和資源能吸引全市范圍客戶大部分項目可通過長江路直通市中心能吸引全市客戶價值實現(xiàn)較高后續(xù)供應(yīng)缺乏在售項目大都規(guī)模較小，或者剩余體量不多新加坡花園城金色池塘市中心長江路金寨路高新區(qū)高新區(qū)市場現(xiàn)狀全國現(xiàn)象長江路板塊70在售項目品質(zhì)多為一般，價格實現(xiàn)較低，高品質(zhì)產(chǎn)品可實現(xiàn)區(qū)域價值突破高新區(qū)內(nèi)后續(xù)供應(yīng)的主力區(qū)域，將會是高新區(qū)價值集中體現(xiàn)區(qū)代表項目產(chǎn)品戶型銷售狀況剩余體量客戶來源華地紫園高層89、99、130㎡，洋房131-208㎡高層6500、洋房8000-13000，推出即基本售完剩余25萬方左右高層年輕人為主，高新區(qū)居多；洋房35歲以上居多，來自全市范圍百商又一城高層70-90㎡，多層90多㎡一期基本賣完后期剩余10萬方左右基本為軟件園及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)工人，80后居多瑞和山水居53-115㎡去年10月推116套，售出一半，高層均價6500，90多㎡好賣剩余300套左右，總面積3萬㎡不到蜀山和高新多些，科大創(chuàng)新的不少，外地和肥西的也有一些，桂花園業(yè)主介紹也有海岸星城高層92、142㎡1月15日推高層一周售出3、40套，90多的賣的快些，142也賣了8、9套高層剩70多套，多層三棟未推出多為高新區(qū)及產(chǎn)業(yè)園的普通員工，大部分為本地客戶，周邊居民也不少多為小規(guī)模、品質(zhì)一般項目，價格普遍在6000左右周邊無集中商業(yè)及學(xué)區(qū)配套，無直達市中心的公交車品質(zhì)一般，價格一般高品質(zhì)可實現(xiàn)較高價紫園品質(zhì)較高，高層實現(xiàn)6500，洋房8000-13000配套相對缺乏華地紫園百商又一城博時海岸星城當(dāng)前供應(yīng)小熱點，建成區(qū)出讓地塊集中區(qū)后續(xù)供應(yīng)較多高新區(qū)市場現(xiàn)狀全國現(xiàn)象科學(xué)大道板塊71西南板塊在售樓盤少，屬于相對封閉的市場，價值實現(xiàn)最低以制造業(yè)工人為主要目標(biāo)客戶群的區(qū)域性板塊，隨著在售項目的清盤將逐漸消失代表項目產(chǎn)品戶型銷售狀況剩余體量客戶來源新華陽光國際多層100多㎡為主，高層90㎡左右為主10年4月推出三期共四棟，兩棟已經(jīng)賣完，剩余兩棟預(yù)計3月賣完后期無房源可推多為周邊客戶，尤其是廠區(qū)員工，也有不少拆遷戶，越近客戶越多，柏堰內(nèi)占到一半；以首套房居多好運理想城77-120㎡，90㎡左右占一半，90㎡兩房三房都有2010年3月開盤，到1月賣出300多套，80多㎡的關(guān)注較多剩余兩百多套周邊產(chǎn)業(yè)園工人居多，也有包括高新區(qū)上班族在內(nèi)的外區(qū)域客戶，區(qū)域客戶占七成以上；客戶看中低價旭日長安70-120㎡，70多㎡兩房居多09年開賣，前不久賣完，最后價格4400，已交房，中小戶型好賣快售罄周邊產(chǎn)業(yè)園工人為了上班方便的買房的居