佳木斯利達(dá)綜合體項目

整體定位與開發(fā)策略建議城市宏觀研究開發(fā)商目標(biāo)解讀項目本體研究住宅市場研究商業(yè)市場研究項目研究思路導(dǎo)圖房地產(chǎn)市場研究酒店市場研究公寓市場研究物業(yè)組合確定項目整體戰(zhàn)略及定位

寫字樓市場研究商業(yè)定位住宅定位酒店定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算集中商業(yè)案例商業(yè)街案例住宅案例本體條件1本體。項目優(yōu)劣勢條件如何？項目屬性是什么？佳木斯機(jī)場佳木斯火車站佳木斯市政府松花江政府新區(qū)沿江區(qū)10公里3公里中心區(qū)中心商圈佳東工業(yè)區(qū)4項目區(qū)位項目緊臨佳木斯市城市中心區(qū)和沿江區(qū)，地塊認(rèn)知度較高，又兼具江景資源；項目處在城市原有中心商圈的邊緣處，起到承接和延續(xù)的作用；項目處于城市成熟區(qū)域,配套完善,人口聚集,項目認(rèn)知度高；距離機(jī)場約10公里,火車站僅3公里左右,交通便利；本案緊臨佳木斯城市中心區(qū)和沿江區(qū)，認(rèn)知度較高，區(qū)位優(yōu)勢顯著，兼具“城市”和“濱江”雙重高價值400米700米5交通環(huán)境項目周邊交通環(huán)境優(yōu)良，緊臨城市主要街道解放路和德祥街，通達(dá)性較強(qiáng)，但是目前公共交通較不完善。內(nèi)部交通路網(wǎng)有待改善解放路福豐路德祥街項目周邊交通環(huán)境優(yōu)良，通達(dá)性較好，道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃完善；地塊地塊北邊緊臨解放路（雙向四車道）；南側(cè)有福豐路，東側(cè)緊臨德祥街，皆為城市主要市政道路;另外地塊內(nèi)部未來要規(guī)劃和修整數(shù)條市政路或社區(qū)內(nèi)部道路，將打造出優(yōu)良的交通環(huán)境；6周邊配套江天大酒店松花江百貨大樓新瑪特華聯(lián)商廈大潤發(fā)區(qū)域較為成熟，生活氛圍濃厚，項目周邊教育、醫(yī)療配套較為完善，商業(yè)配套較少且檔次偏低。國際品牌超市沃爾瑪已確定進(jìn)駐本項目，交工時間為2012年10月實驗學(xué)校佳木斯中醫(yī)院社區(qū)配套7地塊四至及現(xiàn)狀解放路福豐路德祥街項目周邊分布眾多住宅社區(qū)，該區(qū)域是城市居住社區(qū)最為密集的區(qū)域，已經(jīng)形成明確的高端居住認(rèn)知，居住氛圍較為成熟。地塊自身較為零散、不規(guī)整A區(qū)B區(qū)C區(qū)E1區(qū)E2區(qū)F區(qū)G區(qū)H區(qū)J區(qū)K區(qū)A區(qū)：商品房：6.47萬m2住宅底商：5600m2B區(qū)：回遷房：9.62萬m2住宅底商：4028m2E區(qū)：商品房：8.95萬m2住宅底商：13503m2C區(qū)：商品房：9.23萬m2住宅底商：7800m2J區(qū)：商品房：7.75萬m2住宅底商：25831m2+14498m2F區(qū)：商品房：8.44萬m2住宅底商：6360m2G區(qū)：商品房：10.49萬m2住宅底商：3950m2H區(qū)：商品房：10.10萬m2住宅底商：29096+12395m2K區(qū)：商品房：2.38萬m2回遷房：1.61萬m2集中商業(yè)：地上：58030m2沃爾瑪：15000m2項目占地357畝，總建筑面積約110萬m2

，其中地上建筑面積94萬（商品房54.8萬，回遷房20.2萬，商業(yè)19.6萬（地上15.4萬），商業(yè)回遷8000）m2，容積率3.95。商業(yè)包含：集中商業(yè)3個、酒店、住宅底商。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9項目優(yōu)劣勢分析1、中高端成熟居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高；2、周邊遍布住宅小區(qū)，輻射人口數(shù)量大，利于商圈打造；3、位于原城市核心商圈的邊緣，起到承接和延續(xù)商業(yè)氛圍的作用；4、景觀資源：距離松花江約500米，占據(jù)江景資源，景觀優(yōu)勢明顯；有利條件——項目限制條件——1、地塊較為零散瑣碎，中間被多個原有老舊小區(qū)所分隔，影響項目整體形象；2、區(qū)域規(guī)劃利好不明顯，無重大規(guī)劃利好；3、內(nèi)部交通路網(wǎng)的規(guī)劃還不是很完善，道路狀況較差；兼具城市資源和景觀資源，成熟的中高端居住區(qū)域認(rèn)知，但存在地塊零散、無規(guī)劃利好等限制條件10項目屬性界定

——快速崛起的四線區(qū)域中心城市、核心區(qū)邊緣、兼具城市和江景價值、大規(guī)模、商住項目目標(biāo)解讀2目標(biāo)。開發(fā)商意圖是什么？開發(fā)商最關(guān)注什么？合理控制開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)大盤資金滾動開發(fā)，避免或減少追加投資利潤最大化為最終目標(biāo)，若追加投資可提升利潤亦可考慮先期已投入三個億，接下來希望盡可能不再追加投資或者降低啟動資金投入；希望用節(jié)省下的資金開發(fā)更多項目開發(fā)商目標(biāo)解讀開發(fā)周期：項目最理想的建設(shè)周期是六年，銷售周期是八年（意味著年消化量7-10萬）最小啟動資金快速回現(xiàn)利潤最大化首要目標(biāo)：快速回現(xiàn)重要目標(biāo)：利潤最大化市場環(huán)境研究客戶需求研究商業(yè)機(jī)會挖掘地塊條件分析區(qū)域價值解讀案例借鑒報告研究思路——

開發(fā)目標(biāo)解讀：研究內(nèi)容：戰(zhàn)略與策略項目定位規(guī)劃落地宏觀研究3

背景。城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃利好？城市區(qū)位佳木斯是黑龍江省東北部地區(qū)的中心城市，周邊有鶴崗、雙鴨山、七臺河、伊春、雞西等百萬人口城市群。佳木斯有29個大型國營農(nóng)場，2個森工總局，1個鐵路辦事處，經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)人口達(dá)1200萬，形成了一個黑龍江省東部地區(qū)最密集的經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的煤炭、木材、糧食等優(yōu)勢資源及制成品也都在佳木斯進(jìn)行周轉(zhuǎn)和集散。佳木斯是黑龍江省東部地區(qū)的中心城市，同時也是交通樞紐中心，處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈中心位置，是連接?xùn)|北亞經(jīng)濟(jì)圈各國經(jīng)濟(jì)大循環(huán)中的重要節(jié)點。哈巴羅夫斯克佳木斯尼古拉耶夫斯克日本佳木斯至東北亞黃金水道朝鮮韓國蒙古俄羅斯東北亞經(jīng)濟(jì)圈絲綢之路優(yōu)越的位置使佳木斯自然成為黑龍江省東部的經(jīng)濟(jì)中心。強(qiáng)大的運輸、商品集散能力及交通樞紐打造了佳木斯的物流中心地位。便利的交通、優(yōu)良的環(huán)境打造了佳木斯的商務(wù)中心地位。大興安嶺地區(qū)黑河齊齊哈爾大慶綏化哈爾濱伊春鶴崗佳木斯雙鴨山牡丹江雞西七臺河經(jīng)濟(jì)輻射圈城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)加速增長：2005－2009年，佳木斯市國內(nèi)生產(chǎn)總值均持續(xù)保持兩位數(shù)的增速，平均增長率為13.6%。GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期4%-5%小于4%5%-8%大于8%小于800＄800-4000＄4000-8000＄大于8000＄經(jīng)濟(jì)加速增長：2005－2009年，佳木斯市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值均持續(xù)保持兩位數(shù)的增速，平均增長率為12.9%。佳木斯整體經(jīng)濟(jì)運營情況良好，GDP保持穩(wěn)步增長，年均增幅在10%左右，人均GDP超過2200美元，城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展均處于高速發(fā)展期。佳木斯市國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均總值均保持兩位數(shù)增速，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)水平的高低則是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志，幾年以來，佳木斯市的第三產(chǎn)業(yè)將近占50%。與周邊城市相比，佳木斯第一、三產(chǎn)業(yè)以及GDP總量均有較大優(yōu)勢。2009年佳木斯市第三產(chǎn)業(yè)以交通運輸、倉儲郵政，批發(fā)零售占比較大，而知識密集型的例如金融、保險等占比較小，有待提高。佳木斯三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理，第三產(chǎn)業(yè)占比接近50%,但以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)缺乏產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)的在崗職工平均工資最高，其中信息技術(shù)、教育、社會保障、金融分別排名靠前，但是所占比例除教育之外均較少。從就業(yè)人數(shù)來看，公共管理和社會組織人數(shù)最多，其次是教育、農(nóng)林牧副漁和制造業(yè)。但是制造業(yè)、農(nóng)林牧副漁產(chǎn)業(yè)在崗職工的工資水平較低。發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)給城市帶來了一定的財富人口，第三產(chǎn)業(yè)職工平均工資最高。佳木斯市2009年各主要產(chǎn)業(yè)工資和職工情況主要產(chǎn)業(yè)平均工資（元）在崗職工（人）人數(shù)占比(%)信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)3021928701.79教育300752604716.23衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)29835123197.68金融業(yè)2964163533.96電力、燃?xì)?783179454.95科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘探業(yè)2727828651.79公共管理和社會組織266852855217.80文化、體育和娛樂業(yè)2613917721.10房地產(chǎn)業(yè)222649400.59居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)216081990.12租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)2088019761.23制造業(yè)207811652410.30建筑業(yè)1674686115.37水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)1645745082.81交通運輸、倉儲和郵政業(yè)1613381145.06批發(fā)和零售業(yè)1551582605.15農(nóng)林牧漁業(yè)133612127813.26住宿和餐飲業(yè)129128650.54采礦業(yè)122254510.28佳木斯市旅游人數(shù)和旅游收入均呈現(xiàn)增長趨勢，但知名度不高，輻射力不強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)佳木斯市旅游資源豐富。包括原始生態(tài)游、冰雪特色游、赫哲民俗游、異國風(fēng)情游、革命緬懷游等項目。佳木斯近年旅游人數(shù)和收入持續(xù)增長。佳木斯市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，提出了發(fā)展特色優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)，把旅游業(yè)做為新興的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點。人口分析人口增長：佳木斯下轄4區(qū)4縣2市。人口總數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長，為城市的發(fā)展建設(shè)提供穩(wěn)定保障。人口結(jié)構(gòu)變化：非農(nóng)業(yè)人口在過去幾年中保持穩(wěn)定增長，09年末達(dá)到124.5萬，約占全市總?cè)丝诘?0%，高于全國45.68%的平均城市化率，城市化進(jìn)程處于加速階段，這一過程必然推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。人口的遷入：09年佳木斯市遷入總?cè)丝跒?0888人，其中省內(nèi)遷入16231人，省外遷入4657人。流動人口：09年20萬左右，比例較高。佳木斯人口數(shù)量較為穩(wěn)定，城市人口比重較高，整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)從內(nèi)向型向外向型轉(zhuǎn)變趨勢納什姆曲線：根據(jù)城市發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)城市人口占比處于30%-70%之間時，城市化發(fā)展處于加速階段。這個時期人流的快速集聚帶來物流、資金流、技術(shù)流、信息流、服務(wù)流等要素的流動，從而加速城市化進(jìn)程。佳木斯市處于城市高速發(fā)展時期。佳木斯市人口社會消費品零售總額佳木斯市社會消費品零售總額呈現(xiàn)出平穩(wěn)的增長趨勢，2004到2009年之間復(fù)合平均增長率達(dá)18.1%

；2009年，佳木斯市社會消費品零售總額達(dá)到歷史新高，達(dá)178.3億元，較上年增長20.8%

；2009年，佳木斯市社會消費品零售總額在黑龍江各城市位置居中，同時其零售額增長速度僅次于大慶，排名第二。上述表明佳木斯市的商業(yè)物業(yè)市場仍有較大的發(fā)展空間。佳木斯市消費品零售總額的強(qiáng)勁增長趨勢表明佳木斯的零售消費市場正在經(jīng)歷高速發(fā)展階段，商業(yè)物業(yè)市場有較大發(fā)展?jié)摿用袢司芍涫杖肱c消費支出分析過去6年，佳木斯城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費支出一直保持快速增長，人均消費性支出占到可支配收入的80%以上，表明居民消費意愿強(qiáng)烈人均可支配收入2009年，佳木斯市人均年可支配收入達(dá)11021元，同比增長9%，持續(xù)的收入增長為商業(yè)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐；從2008年起佳木斯市城市居民可支配收入突破萬元，佳木斯市的消費類型也逐漸從生存型向享受型轉(zhuǎn)變；相比其它黑龍江省內(nèi)的城市，佳木斯市的可支配收入的絕對量水平居中，但其增速較其余城市基本持平，顯示佳木斯市未來的消費力水平仍具潛力；人均消費性支出2009年，人均消費性支出為10108元，人均可支配收入為11021元，消費支出占收入比值為91.8%，在黑龍江各省市中位居前列，消費市場相當(dāng)活躍。在崗職工平均工資佳木斯市在崗職工年平均工資上漲幅度較大，2008年增幅超過30%，居民生活水平和消費能力不斷提高。居民消費支出構(gòu)成恩格爾系數(shù)2009年佳木斯市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為36%。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在40-50%的為小康，30-40%的為富裕，根據(jù)這一指標(biāo)，佳木斯市城鎮(zhèn)居民的生活水平已經(jīng)從小康走向富裕階段。恩格爾系數(shù)較低，除食品之外，醫(yī)療保健、娛樂文教、衣著的支出比例也較大，表明佳木斯市民的消費能力較強(qiáng)佳木斯市居民消費性支出中食品所占比例超過1/3。其次為醫(yī)療保健、衣著、教育文化娛樂服務(wù)等。購房支出占比低，房地產(chǎn)仍然有較大的發(fā)展空間城市發(fā)展戰(zhàn)略近兩年市政府制定佳木斯“兩區(qū)兩帶一城”新戰(zhàn)略兩區(qū)：加快打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)試驗核心區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩帶：加快打造三江對俄開放帶和三江特色旅游帶一城：加快建設(shè)省東部煤電化基地區(qū)域中心城市佳木斯市新戰(zhàn)略核心——黑龍江省東部煤電化基地區(qū)域中心城市把構(gòu)建黑龍江省東部煤電化基地區(qū)域性中心城市建設(shè)擺在戰(zhàn)略全局位置，在區(qū)域一體化和主動參與東北亞國際分工與合作的大格局中，突出高端產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，提升佳木斯市綜合實力，提升中心城市能級，更好地發(fā)揮中心城市的輻射和帶動作用，引領(lǐng)黑龍江省東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

——《佳木斯市區(qū)域中心城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》城市職能佳木斯在黑龍江省的地位和作用黑龍江省東北部經(jīng)濟(jì)、文化中心黑龍江省東北部的物流中心佳木斯在全國的地位和作用重要的商品糧生產(chǎn)基地和綠色及有機(jī)食品生產(chǎn)基地綜合性農(nóng)機(jī)生產(chǎn)基地之一重要的濕地生態(tài)保護(hù)基地之一佳木斯市在東北亞地區(qū)的地位和作用重要的中俄貿(mào)易中心之一城市性質(zhì)把我市建設(shè)成為以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代口岸貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的黑龍江省東北部生態(tài)型中心城市！

——《2009年佳木斯市十四屆人大四次會議政府工作報告》城市定位城市定位——黑龍江省東北部經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和口岸貿(mào)易為主的生態(tài)城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市化率超過49%，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，到2020年，將佳木斯建設(shè)成以先進(jìn)制造業(yè)基地、高端服務(wù)業(yè)中心為支撐的東北亞經(jīng)濟(jì)圈中心城市據(jù)美國經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家諾瑟姆的“S”型城市化發(fā)根展軌跡,城市化發(fā)展速度在30%-70%之間呈加速狀態(tài),在50%時加速度達(dá)到最高點。人均GDP（美元）0305070城市化率（%）70050004萬

工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會和農(nóng)業(yè)釋放的剩余勞動力數(shù)量都很有限工業(yè)化與城市化雙輪驅(qū)動，城市人口、消費力迅速增加，城市日新月異初期農(nóng)業(yè)相對穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，種地那提升品質(zhì)和兩中期中國，城市化率47%，人均GDP3000美元佳木斯市2009年城市化率超過49%，城市處于高速發(fā)展時期。到2020年，佳木斯市中心城區(qū)常住人口將達(dá)到100萬人以上，新增城市用地30平方公里。政務(wù)商務(wù)、城市商業(yè)、商貿(mào)物流、休閑娛樂、養(yǎng)生保健、房地產(chǎn)等行業(yè)都會得到長足的發(fā)展。佳木斯市政府在2010年總體規(guī)劃中全面升級一二三產(chǎn)業(yè)。佳木斯市產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：到2020年，中心城市能級顯著增強(qiáng)，成為以先進(jìn)制造業(yè)基地、高端服務(wù)中心、對俄合作核心區(qū)為支撐的省內(nèi)重要經(jīng)濟(jì)增長極和東北亞經(jīng)濟(jì)圈重要中心城市佳木斯市目前建成區(qū)68平方公里，規(guī)劃城市面積將達(dá)到88.94平方公里。城市由東向西成帶狀發(fā)展。

佳木斯城市發(fā)展方向為“西拓北展”，項目處在城市由東向西由南向北發(fā)展帶上，是承接高端居住人口的主要區(qū)域佳木斯城市發(fā)展戰(zhàn)略：發(fā)展方向為西拓北展，即城市由南向北和由東向西發(fā)展。向北發(fā)展的思路充分發(fā)揮濱江優(yōu)勢，以沿江開發(fā)為契機(jī)，適時啟動江北新城區(qū)開發(fā)，進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間，使城市發(fā)展為以長安路為軸向以松花江為軸線轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)沿江跨江多核組團(tuán)式發(fā)展，實現(xiàn)從在水一方走向兩岸繁榮的城市布局戰(zhàn)略構(gòu)想。向西發(fā)展思路

以政府西遷和佳西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)為契機(jī)，形成新興的行政、文化、金融和產(chǎn)業(yè)、配重物流發(fā)展中心，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積31.09公里，人口約35萬，建設(shè)成為新的行政、金融、文化中心和對俄進(jìn)出口園區(qū)。中期規(guī)劃18平方公里核心區(qū)。近期規(guī)劃8.4平方公里、約10萬人口、以行政、文化、人居為主的起步區(qū)。本項目位于城市發(fā)展空間帶上，具備良好的發(fā)展空間和契機(jī)：既有城市核心區(qū)成熟氛圍，同時具備優(yōu)質(zhì)景觀資源，項目外部發(fā)展條件良好。城市發(fā)展方向中心城區(qū)規(guī)劃一軸：長安路發(fā)展軸，把長安路作為貫穿整個帶狀城市的東西向發(fā)展軸兩心：老城區(qū)市級傳統(tǒng)商服中心和西區(qū)行政、文化、金融中心四區(qū)：分為佳西區(qū)、中心區(qū)、佳南區(qū)、佳東區(qū)三景區(qū)：柳樹島、四豐山、猴石山三處風(fēng)景區(qū)城區(qū)空間規(guī)劃長安路柳樹島四豐山佳西佳東佳南中心區(qū)猴石山四豐山柳樹島中心城區(qū)規(guī)劃以一軸、兩心、四區(qū)、三景區(qū)為關(guān)鍵點。功能定位：綜合服務(wù)區(qū)商業(yè)發(fā)展：商貿(mào)、居住、基礎(chǔ)教育、餐飲、交通等中心區(qū)：城市舊區(qū)，商業(yè)主中心功能定位：突出醫(yī)藥、化工、造紙以及載能產(chǎn)業(yè)功能和航空港服務(wù)功能商業(yè)發(fā)展：打造能源重化工產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)；佳東區(qū)：高新區(qū)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局功能定位：城市發(fā)展主方向和重點開發(fā)區(qū)域商業(yè)發(fā)展：建設(shè)成為新興的行政、文化、金融和產(chǎn)業(yè)、配重物流發(fā)展中心佳西區(qū)：政府西遷和佳西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)功能定位：江北工業(yè)園區(qū)，承接中心城區(qū)部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；商業(yè)發(fā)展：食品加工、木材加工、新型建材產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)和民營科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)江北區(qū)：未來人口新的聚集區(qū)城市功能布局佳南區(qū)：教育科技區(qū)、優(yōu)化和控制區(qū)域功能定位：重點強(qiáng)化佳南區(qū)科研和職業(yè)、高等教育、農(nóng)資集散功能商業(yè)發(fā)展：農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和對俄科技合作平臺佳木斯市主要由五大功能板塊構(gòu)成，佳東區(qū)、佳西區(qū)、佳南區(qū)、江北區(qū)和中心區(qū)，本項目所在區(qū)域具有極高的城市價值東部高新區(qū)西部開發(fā)區(qū)西部政府新區(qū)南部高教區(qū)江北新區(qū)中心區(qū)道路及軌道交通規(guī)劃佳木斯是中國同俄羅斯、朝韓等國的交通樞紐佳木斯東北部的黑瞎子島的開發(fā)、2010年中俄同江大橋的開建、佳木斯新飛機(jī)場的開動使得佳木斯與歐亞各國交通更加便利佳木斯是黑龍江東部的交通樞紐：地處四個煤城核心位置，水、路、空交通十分發(fā)達(dá)，有著距離三個地級市都在“一小時經(jīng)濟(jì)圈”之內(nèi)的交通樞紐優(yōu)勢。規(guī)劃中的哈佳城際鐵路車程僅一個半小時左右規(guī)劃修建4座跨江大橋，利于城市北拓，拉近江北區(qū)域及縣市與佳木斯城區(qū)距離；佳木斯市內(nèi)交通狀況提升近期打通濱江路、長青路形成城市內(nèi)環(huán)路，打通西長安路、勝利路。建設(shè)光復(fù)路立交橋、四豐街立交橋。六橫十縱貫通松花江南岸城區(qū)東西南北的城市路網(wǎng)。遠(yuǎn)期建設(shè)江北路和繞城高速公路大大改善了交通狀況，提高了交通通達(dá)性。為商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展和調(diào)整提供了有利的條件。佳木斯市城市道路及軌道交通網(wǎng)的規(guī)劃帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升城市綜合實力，加強(qiáng)了城市內(nèi)外部間的聯(lián)系447公里佳木斯大事件及利好項目利好2009年，黑瞎子島對俄合作示范區(qū)的建設(shè)。表明佳木斯將從單一貿(mào)易向自由貿(mào)易、投資、物流、交通等立體合作推進(jìn)，由內(nèi)生型城市向?qū)Χ砗献?、?jīng)濟(jì)發(fā)展新增長極邁進(jìn)；2010年9月，中國國旅集團(tuán)進(jìn)駐佳木斯。公司將重點開發(fā)經(jīng)營國內(nèi)旅游、邊境旅游、入境旅游、出境旅游等業(yè)務(wù)，投資開發(fā)經(jīng)營景區(qū)和旅游項目，在黑龍江實現(xiàn)旅游區(qū)域化、系統(tǒng)化、綜合性、開創(chuàng)性、全方位的發(fā)展；2010年，上海世茂集團(tuán)對柳樹島綜合開發(fā)。既有利于佳木斯旅游業(yè)，又促進(jìn)其整體發(fā)展，松花江北邊的柳樹島要開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃常住人口5萬人，將建成為集休閑、旅游、度假為一體的生態(tài)區(qū)；2010年，香格里拉已確認(rèn)進(jìn)入佳木斯市。香格里拉項目選址在市現(xiàn)萬力木業(yè)地塊，北臨松花江，東接我市商業(yè)中心，項目總占地面積48萬平方米，計劃總投資55億元人民幣，擬建香格里拉五星級酒店，并匹配高檔商業(yè)服務(wù)設(shè)施、高檔社區(qū)項目。各項政策與項目利好極大的促進(jìn)了佳木斯的外向性發(fā)展，佳木斯市區(qū)域性國際化色彩初現(xiàn)。2009—2010年佳木斯項目利好密集，極大的提高了佳木斯城市知名度，有力的促進(jìn)了佳木斯綜合實力發(fā)展。政策利好政策一：國務(wù)院出臺的《關(guān)于進(jìn)一步實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》，為佳木斯加快發(fā)展提供了難得的政策機(jī)遇?！笆濉睍r期，是全面建設(shè)小康社會和推進(jìn)老工業(yè)基地全面振興的關(guān)鍵時期；政策二：黑龍江省提出八大經(jīng)濟(jì)區(qū)、十大工程，鼓勵各城市大力發(fā)展建設(shè)；政策三：2009年9月，中俄兩國首腦正式批準(zhǔn)《中華人民共和國東北地區(qū)與俄羅斯聯(lián)邦遠(yuǎn)東地區(qū)及東西伯利亞地區(qū)合作規(guī)劃綱要（2009-2018）》，佳木斯邊界地區(qū)的發(fā)展提到國家高度；我們判斷未來“佳木斯”城市的價值發(fā)展——城市建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開城市骨架快速擴(kuò)大城市能量級跨越增長區(qū)域中心城市更加責(zé)無旁貸將成為都市群的宜居、商貿(mào)中心城市場研究4市場。佳木斯房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀？產(chǎn)品力水品如何？宏觀市場——房地產(chǎn)投資佳木斯市全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資自幾年以來均保持高速增長的態(tài)勢，2004－2009年間復(fù)合平均增長率分別達(dá)到32.2%和30.3%；2009年，盡管受到國家宏觀調(diào)控和國際金融危機(jī)多種負(fù)面影響，佳木斯市房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率竟然超過50%，保持很高的增長水平。佳木斯市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資逐年增長，受外界政策經(jīng)濟(jì)波動影響較小2009年，佳木斯市固定資產(chǎn)投資總額超過170億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資超過26億元，占固定資產(chǎn)投資總額的15%；佳木斯市住宅市場整體健康發(fā)展，銷售額、銷售面積均持續(xù)走高，需求較為旺盛，均格從07年的1500元/平米左右增至2010年的將近4000元/平米異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2009年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.17反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)，去年成交面積大于竣工面積，說明消化速度快，市場需求量大商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.35反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo),表明開發(fā)的總體效率不高，開發(fā)水平較低宏觀市場——住宅市場佳木斯市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，大部分房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)市場有巨大的潛力。從2006年到2009年，佳木斯市商業(yè)用房的銷售額復(fù)合平均增長率達(dá)到78%；2006年到2009年，銷售面積復(fù)合平均增長率達(dá)到60%；而平均銷售價格2009年相比于2008年同比增長36%.佳木斯市商業(yè)用房銷售額、銷售面積均持續(xù)走高，需求較為旺盛宏觀市場——商業(yè)市場微觀市場分析——板塊分布及特征市場平臺水平競爭分析客戶分析商業(yè)酒店寫字樓住宅公寓381板塊分布及特征分析1市場平臺水平梳理2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路39住宅板塊劃分荷蘭城英倫尚城山水家園銘詩苑觀江國際和睦榮府佳大尚都益?；▓@金港灣我的家昌隆世家東城領(lǐng)秀水源山板塊市內(nèi)板塊沿江板塊政府新區(qū)板塊濱江名筑盛世華都長安新城翰林名苑學(xué)府嘉園楓河橋畔佳大板塊長安路三江國際佳木斯市住宅板塊特征初步呈現(xiàn)，分為沿江板塊、市內(nèi)板塊、政府新區(qū)板塊、佳大板塊和水源山板塊40沿江板塊沿江區(qū)域占據(jù)稀缺江景資源，交通便捷，區(qū)域價值極高，但目前江景價值未完全兌現(xiàn)在房價上以高層為主；戶型較為復(fù)合，130-140㎡大兩居室為主力戶型本市及周邊縣市財富人群是核心置業(yè)客戶，多注重稀缺江景資源以及內(nèi)部園林規(guī)劃、物業(yè)管理等賣點高層價格區(qū)間4200—5600元/㎡，總價區(qū)間為60-110萬客戶特征價格平臺典型樓盤金港灣三江國際觀江國際濱江名筑規(guī)?？偨ㄖ娣e近50萬平米，一期建筑面積24萬㎡,二期約26萬㎡,約800多套項目建筑面積7萬平米，建筑面積40萬平米，一期共1100套總占地面積1.2萬㎡，3棟32層高層，共1000多套總建筑面積3.8萬㎡，共200套左右商品房產(chǎn)品形式高層、多層高層高層高層價格多層4000元/㎡，高層5600元/㎡起價4280元/㎡4200元/㎡起，最高4800－5000元/㎡起價3700元/㎡，最高價格為5000元/㎡客戶特征以本地客戶為主，約占80％左右，多為改善升級型客戶；20％的客戶為周邊市縣如雙鴨山、鶴崗等；目前為蓄客階段，內(nèi)部認(rèn)購客戶以本地中高端客戶為主，公務(wù)員較多本地客戶為主，約占80－90％，周邊例如鶴崗、雙鴨山等地級市客戶較少以本地中高端客戶為主戶型面積多層面積區(qū)間99－156㎡；以103－156㎡三居為主，約占75％；高層面積區(qū)間83－198㎡；83㎡一居，111㎡，169－173㎡兩居，約45％，159－160㎡，195－198㎡，三居約50％；面積區(qū)間60－180㎡；140－150㎡三居，170－180㎡三居為主；少量80-90㎡兩居68㎡一居面積區(qū)間66－148㎡，66－75㎡一居占15％；80－99㎡兩居（32%），120－140㎡兩居（32%）；142－148㎡三居占20％面積區(qū)間76－206㎡，主力戶型為143㎡兩居，占60%，173㎡兩居占10％；76㎡和93㎡一居占20％；206㎡三居占10％銷售狀況一期兩年前已售罄,二期09年8月開盤,至今基本銷售完畢,月均消化50余套12月16日，內(nèi)部認(rèn)購，推出180套，當(dāng)日銷售30多套，截止20號已銷售50多套去年開盤一棟已售完，今年6-7月開盤兩棟，月消化速度約40套左右09年12月份開盤，至今200套房源已銷售90%以上，月均20套左右區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊區(qū)域特征產(chǎn)品形式佳木斯高端物業(yè)集中區(qū)域，隨著江景價值的進(jìn)一步凸顯和沿江土地供應(yīng)量的減少，沿江板塊的住宅會實現(xiàn)進(jìn)一步的溢價41市內(nèi)板塊城市核心區(qū)域，配套完善，交通便利，目前供應(yīng)量有限，區(qū)域價值未被完全凸顯；以高層為主；110－140㎡大兩居和70㎡兩居為主力戶型；以本市客戶為主，多為改善自住型，看重完善的配套和教育資源；投資客則多關(guān)注小戶型；高層均價區(qū)間4000—4500元/㎡總價區(qū)間為24-107萬；客戶特征價格平臺典型樓盤東城領(lǐng)秀銘詩苑和睦榮府規(guī)模共310戶左右，其中商品房270戶左右總建筑面積6萬㎡，共兩棟28層高層，共600多套1棟32層高層，共240戶，1棟6層多層（商服）產(chǎn)品形式高層高層高層價格高層均價4000元/㎡，所剩房源4200-4300元/㎡毛坯3700-4200元/㎡，精裝修4400-5000余元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)600-700元/㎡）均價4500元/㎡起，最高5000元/㎡左右客戶特征本地周邊客戶較多，占70%以上，中高端客戶為主，以自住客戶為主占80%以上，改善客戶為主，90%以上客戶，為2次以上置業(yè)客戶以本地客戶為主，精裝：投資者50%，為子女上學(xué)等原因自住50%；毛坯：基本為自??；周邊一中教師購房者不多，有不少周邊縣市購房者蓄客期以佳木斯本地客戶為主，約占70－80％，多為自??；另有20%為周邊下市縣，多為投資；客戶對高層無抗性戶型面積面積區(qū)間73－143㎡，73－77㎡兩居，111－113㎡兩居；143㎡三居，主力面積73㎡兩居；主力面積精裝修70-120㎡，毛坯60㎡左右；面積區(qū)間139－215㎡，標(biāo)準(zhǔn)層8戶。四個單元，兩梯兩戶，139和145㎡兩居，約50％；167和185㎡三居約占25％；179㎡和215㎡四居約占25％銷售狀況2010年3月份開盤，至今剩余20多套，73㎡兩房所剩較多，月均消化約30套；2010年3月開盤，目前已售400余套，月均消化44套左右；銷售狀況較好；剩余少量復(fù)式，客戶不是十分認(rèn)可未開盤；區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊區(qū)域特征產(chǎn)品形式佳木斯城市中心區(qū)域，核心地段，周邊配套完善，交通便利，區(qū)域價值極高，后續(xù)供應(yīng)少42政府新區(qū)板塊政府規(guī)劃的市政新區(qū)，隨著政府機(jī)構(gòu)的西移，區(qū)域價值逐漸提升，但周邊配套不完善，生活氛圍不足；產(chǎn)品形式較為多樣，以高層、多層、洋房為主；高層多大兩居；以本市客戶為主，多為周邊政府企事業(yè)單位工作人員；高層均價4000元/㎡；多層3800-4000元/㎡；洋房可達(dá)5000元/㎡，總價區(qū)間為36-150萬；客戶特征價格平臺典型樓盤荷蘭城英倫尚城盛世華都規(guī)模占地20萬㎡，總建筑面積40萬㎡，綠化率40%，共有60余棟住宅樓，共分兩期開發(fā)占地40萬㎡，總建面80萬㎡，綠化率40%，共有100余棟住宅樓，分兩期開發(fā)總占地面積10萬㎡，總建筑面積40萬㎡，共兩期開發(fā)，一期四棟多層產(chǎn)品形式多層、高層、洋房多層、高層、洋房多層、小高層、高層、洋房、公寓（未定）價格多層均價3300元/㎡，高層均價3800元/㎡，洋房最高5000元/㎡未定未定客戶特征客戶以本地客戶為主，外地客戶較少；其中改善自住型客戶占80%-90%，投資客戶占10%-20%；二期高層以團(tuán)購為主，基本為周邊政府及事業(yè)單位團(tuán)購；以按揭購買居多；蓄客期客戶以本地剛需為主，需求面積多在100㎡左右；三棟高層以30-50㎡小戶型為主，其余戶型未規(guī)劃，以多層為主；戶型面積高層主力面積130㎡（兩居）約占50%，多層90-100㎡約占70%，洋房200-300㎡；未定；面積區(qū)間139－215㎡，主力面積160㎡、170㎡三居；銷售狀況一期二期均基本銷售完畢，剩下高層約30%的130㎡、140㎡、150㎡的大戶型；月均消化50套左右；未開盤；未開盤；區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊區(qū)域特征產(chǎn)品形式政府西移區(qū)域，是發(fā)展中的新區(qū)，目前配套較為缺失，但隨著政府建設(shè)力度的加大，未來發(fā)展?jié)摿^大，區(qū)域內(nèi)大盤較多43水源山板塊區(qū)域擁有水源山公園，具備良好的自然資源，區(qū)域項目也以休閑養(yǎng)生為主要賣點；產(chǎn)品以多層、高層為主；園林打造較為出色；戶型80平米左右兩居為主以本市客戶為主，因距離市區(qū)有一定距離，部分剛需看重其價格優(yōu)勢；另外部分改善升級客戶看中其自然資源；高層3200元/㎡起價客戶特征價格平臺典型樓盤山水家園規(guī)模占地13.78萬㎡，總建筑面積28萬㎡，綠化率42%，共分三期開發(fā)，一期為7棟多層2棟花園洋房和4棟別墅產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、庭院洋房、獨棟別墅（4棟）價格二期價格未定，5月接受預(yù)訂，預(yù)計3200元/㎡起價客戶特征蓄客期客戶以本地剛需為主，也有部分客戶看中周邊自然資源，用作養(yǎng)老或者改善升級；戶型面積戶型區(qū)間55-125㎡,高層、小高層55㎡一居約占20%；75-81㎡兩居50％；99－125㎡三居30％；多層90㎡；銷售狀況二期未開盤；一期已售罄入住，兩年前開盤約2000元/㎡；獨棟別墅3棟已入住，非市場化渠道消化；區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊區(qū)域特征產(chǎn)品形式板塊緊鄰水源山公園，得天獨厚的自然資源成為板塊的核心競爭力，區(qū)域內(nèi)項目借勢打造生態(tài)住宅44佳大板塊距離城市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，臨近佳木斯大學(xué)，主打教育資源；產(chǎn)品以多層、高層為主；整體戶型面積偏小，70-80兩居為主控制總價，市場表現(xiàn)較好；以本市客戶為主，占80%以上，多為剛需置業(yè)和看重教育資源的客戶；多層2800-3000元/㎡；高層3500元/㎡左右；總價控制在14-44萬客戶特征價格平臺典型樓盤昌隆世家學(xué)府嘉園翰林名苑規(guī)模占地10萬㎡，建筑面積20萬㎡，綠化率50%，商品房共2000套項目共23棟多層，1624套商品房建筑面積10萬平米，綠化率43%產(chǎn)品形式多層、高層多層多層、高層價格多層3000元/㎡起價，明年計劃漲價至3500元/㎡多層起價2990元/㎡多層均價2800元/㎡，高層均價3500元/㎡客戶特征以本地剛需客戶為主佳木斯大學(xué)的教師學(xué)生等、周邊縣市的看重大學(xué)資源的人群、本地養(yǎng)老客戶佳木斯本地人占到80%，其他的20%是一些周邊縣市看重教育和環(huán)境的人群戶型面積面積區(qū)間68－125㎡；主力面積68-80㎡兩居；95－125㎡三居；面積區(qū)間47－87㎡；一居47㎡；50－87㎡兩居；多層：52、55平米一居、65-86平米兩居高層：118-145平米的大兩居銷售狀況今年5月份開盤，至今2000套房源僅剩300套，月均消化240套左右；2010年5月份開盤，至今剩余650套左右，月均消化140套左右；去年5月份開盤，至今約售出60%區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊區(qū)域特征產(chǎn)品形式依托佳木斯大學(xué)形成的教育板塊，目前配套缺失，生活氛圍不足，多以中低端性價比為主45板塊小結(jié)：板塊價格梯度：沿江>市內(nèi)>政府新區(qū)>佳大≈水源山；

供應(yīng)：沿江板塊開發(fā)殆盡，后續(xù)已無大盤供應(yīng)；市內(nèi)板塊受舊改限制，后續(xù)供應(yīng)也較少；高價值、稀缺性：本項目兼具江景資源和成熟城市配套的優(yōu)勢，板塊價值極高區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊板塊特征：江景資源的高端物業(yè)板塊；板塊現(xiàn)狀：以高層物業(yè)居多，周邊配套較為缺失，生活環(huán)境不是很完善；平臺價格：高層4200－5600元/㎡；未來發(fā)展：江邊物業(yè)開發(fā)殆盡，后續(xù)供應(yīng)較少，沿江區(qū)域?qū)⒊蔀榻^版景觀板塊；板塊特征：城市中心區(qū)域，交通便利，配套完善，區(qū)域價值較高；板塊現(xiàn)狀：以小盤為主，物業(yè)類型多為高層；平臺價格：高層4000－5000元/㎡未來發(fā)展：城市中心區(qū)域，項目開發(fā)用地較少，后續(xù)不會出現(xiàn)綜合性大盤；板塊特征：政府西移后打造的新區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大；板塊現(xiàn)狀：目前周邊配套設(shè)施較為缺乏，但隨著幾個大盤的相繼入市，區(qū)域價值會被快速烘托起來；平臺價格：高層4000元/㎡起；未來發(fā)展：城市未來重點發(fā)展的方向之一，供應(yīng)量較多；板塊特征：以水源山公園自然景觀為核心競爭力，主打生態(tài)、自然概念；板塊現(xiàn)狀：以山水經(jīng)典為代表的綜合性大盤；客戶較認(rèn)可，市場反響較好；平臺價格：3500元/㎡左右；未來發(fā)展：圍繞水源山公園繼續(xù)打造生態(tài)住宅；板塊特征：臨近佳木斯大學(xué)，主打教育資源的板塊；板塊現(xiàn)狀：項目檔次多為中低檔，低總價的小戶型較多，主打剛需；平臺價格：高層3500元/㎡未來發(fā)展：后續(xù)存在一定供應(yīng)量本案461板塊分布及特征分析1市場平臺水平梳理2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路47產(chǎn)品形式高層＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小高層＊＊多層＊＊＊＊＊＊＊＊洋房＊＊＊＊別墅＊金港灣三江國際觀江國際濱江名筑銘詩苑和睦榮府盛世華都翰林名苑山水家園學(xué)府嘉園荷蘭城英倫尚城住宅整體市場以高層多層為主，高層為必然發(fā)展趨勢；沿江板塊及市中心板塊以高層為主；政府新區(qū)及水源山板塊出現(xiàn)洋房形式；別墅等低密物業(yè)在市場上幾乎不可見；昌隆世家東城領(lǐng)秀佳木斯住宅市場供應(yīng)以高層、多層各占一半，沿江和市中心板塊高層居多48戶型面積項目406080100120140160180200190170150130110907050300250金港灣觀江國際東城領(lǐng)秀銘詩苑昌隆世家翰林名苑山水家園和睦榮府荷蘭城學(xué)府嘉園英倫尚城濱江名筑高層（1居）高層（2居）高層（3居）高層（4居）小高層多層洋房三江國際盛世華都產(chǎn)品線復(fù)合,高層兩居主要為70－90㎡實用兩居和110－145㎡大兩居；高層三居為140－160㎡主流三居和170－190㎡大三居。市場整體兩居比例高于三居49銷售單價高層小高層多層洋房各板塊價格梯度較小，沿江>市內(nèi)>政府新區(qū)>佳大≈水源山；沿江板塊均價4500，市中心板塊均價4000左右；多層單價集中在3000－3300元/㎡之間項目3000340036003800400042004400460048004700450043004100390037003500330050004900金港灣觀江國際東城領(lǐng)秀銘詩苑昌隆世家翰林名苑山水家園和睦榮府荷蘭城學(xué)府嘉園英倫尚城濱江名筑三江國際盛世華都50銷售總價項目153040506070809012010085756555453525（萬）160140金港灣觀江國際東城領(lǐng)秀銘詩苑昌隆世家翰林名苑山水家園和睦榮府荷蘭城學(xué)府嘉園英倫尚城濱江名筑高層小高層多層洋房三江國際盛世華都佳木斯住宅市場高層兩居總價集中在35－60萬，三居集中在60－100萬之間；多層總價集中在15－35萬之間51去化速度月均速度（套）2030405060150809010070250200沿江板塊水源山板塊市內(nèi)板塊佳大板塊政府新區(qū)板塊金港灣觀江國際濱江名筑東城領(lǐng)秀銘詩苑荷蘭城昌隆世家學(xué)府嘉園主流單盤去化速度集中在月均30－50套，約6－8萬平米；快銷的項目分為兩類：一是依托團(tuán)購、低總價等實現(xiàn)快銷，如昌隆世家、學(xué)府嘉園。另一類項目為口碑較好的品質(zhì)實力大盤，如金港灣、荷蘭城52平臺水平－規(guī)劃整體住宅市場規(guī)劃水平較低，缺乏設(shè)計理念和主題，僅有個別將入市的大盤引入規(guī)劃理念；功能分區(qū)及配套不夠完善，產(chǎn)品布局也只是簡單的行列式，規(guī)劃手法較為初級;景觀規(guī)劃缺乏亮點和系統(tǒng)性，交通組織方式單一；整體規(guī)劃水平較為初級，多為行列式布局、形式感欠缺，除個別大盤開始采用組團(tuán)設(shè)計、打造主題理念，大部分項目設(shè)計水平較低英倫尚城翰林名苑學(xué)府嘉園山水家園53平臺水平－景觀園林除個別項目開始打造項目內(nèi)大尺度園林、湖景等，主流項目景觀仍停留在小品、組團(tuán)景觀上，客戶對園林關(guān)注較高，景觀打造是項目提升品質(zhì)實現(xiàn)溢價的主流方式景觀園林設(shè)計水平整體呈現(xiàn)初級低級水平，個別樓盤呈現(xiàn)設(shè)計雛形，如山水家園、我的家、金港灣，市場反應(yīng)較好，景觀園林的打造是客戶明顯的關(guān)注點；設(shè)計手法較為單一，園林設(shè)計沒有層次，多為種植綠植即可，缺乏微地形的打造，沒有高差錯落感;景觀打造僅僅停留在擺放小品的階段，缺乏完整的設(shè)計理念；山水家園山水家園山水家園盛世華都54平臺水平－建筑風(fēng)格在售項目以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格居多，建筑品質(zhì)感較弱，立面設(shè)計簡單建筑風(fēng)格重疊，以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格居多；建筑品質(zhì)參差不齊，普遍水平偏低，立面設(shè)計簡單，品質(zhì)感較弱；個別即將入市的大盤對于建筑風(fēng)格的演繹有所突破，例如荷蘭城打造的荷蘭風(fēng)情、英倫尚城的喬治亞風(fēng)情，對市場水平有提升和示范作用；我的家-簡歐風(fēng)格荷蘭城-荷蘭風(fēng)格金港灣-現(xiàn)代風(fēng)格55戶型平臺長安新城：兩室兩廳一衛(wèi)，建面108平米主臥及起居室皆為南向；餐廳廚房設(shè)置在同一側(cè)，使用方便；衛(wèi)生間為明衛(wèi)；交通流線緊湊合理；市場上緊湊型兩居70-90㎡戶型設(shè)計較好，空間較為緊湊合理；110-145㎡大兩居戶型空間利用率普遍偏低和睦榮府：兩室一廳兩衛(wèi)，建面145.9平米起居室朝向不夠好；餐廳和廚房未分離開，影響就餐環(huán)境；交通流線設(shè)計不合理；空間利用率很低；56戶型平臺市場上三居產(chǎn)品集中在140-190㎡，戶型設(shè)計水平參差不齊，實用性和舒適度均有很大提升空間山水華庭：三室兩廳一衛(wèi)，建面141.9平米主臥次臥及起居室皆為南向；餐廳廚房設(shè)置在同一側(cè)，使用方便；衛(wèi)生間為明衛(wèi)；交通流線緊湊合理；三江國際：三室兩廳一衛(wèi)，建面181.87平米起居室朝向不好；衛(wèi)生間皆為暗衛(wèi)；增加了儲物間的功能，餐廳進(jìn)深過大，不利用使用；57平臺水平－商業(yè)休閑/教育配套板塊沿江市內(nèi)政府新區(qū)水源山佳大項目金港灣三江國際觀江國際濱江名筑東城領(lǐng)秀銘詩苑和睦榮府荷蘭城英倫尚城盛世華都山水經(jīng)典昌隆世家學(xué)府嘉園翰林名苑建筑面積（萬）5073.86408040282010商業(yè)配套商業(yè)街（底商）√√√√√√√√√√√√√√集中商業(yè)—√————√—√√————休閑配套會所√——————√√√√———運動場所√——————√√√√———教育配套幼兒園√√中/小學(xué)√√在售項目均存在配套落后、不全的現(xiàn)狀，尤其在教育、休閑配套方面的打造較弱58平臺水平－營銷展示板塊沿江市內(nèi)政府新區(qū)水源山佳大項目金港灣三江國際觀江國際濱江名筑東城領(lǐng)秀銘詩苑和睦榮府荷蘭城英倫尚城盛世華都山水經(jīng)典昌隆世家學(xué)府嘉園翰林名苑售樓處√√√√√√√√√√√√√√展區(qū)——————————————樣板間———————————√——市場在售項目均設(shè)有售樓處，但售樓處設(shè)計水平較低，同時客戶最易感知的實景樣板間展示及園林展示在市場上卻很少見59住宅平臺小結(jié)：目前在售項目的核心競爭力僅停留在價格、戶型、地段的初始階段，客戶逐漸開始關(guān)注園林、物業(yè)管理等外延價值，整體住宅市場原始而初級，市場平臺較容易被突破核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到，競爭的最高級別核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層平臺特征領(lǐng)先項目或領(lǐng)先元素戶型設(shè)計戶型設(shè)計不夠成熟，基本能做到通透，方正，但普遍空間利用率不高，提升空間較大金港灣、山水華庭規(guī)劃與社區(qū)空間規(guī)劃水平較為初級，市場認(rèn)識不夠，僅個別大盤較為注重我的家、金港灣、荷蘭城園林景觀設(shè)計理念較差，整體水平較低山水家園、荷蘭城、我的家產(chǎn)品形象多為現(xiàn)代和歐式風(fēng)格，風(fēng)格相對單調(diào)，建筑外立面造型簡單山水家園、長安新城配套設(shè)施高端配套缺乏，生活配套為主我的家、荷蘭城物業(yè)管理整體水平不高，市場認(rèn)知度較低，不少社區(qū)疏于管理我的家營銷水平售樓處布置簡單、無展區(qū)，宣傳材料制作粗糙，僅有個別大盤開始注重營銷手段和水平金港灣、長安新城、荷蘭城戶型環(huán)境園林建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份質(zhì)量交通價格物管配套教育60代表項目“我的家”“山水家園”社區(qū)規(guī)劃園林景觀物業(yè)管理社區(qū)規(guī)劃園林景觀完善配套“荷蘭城”人文主題歐式園林營銷推廣代表項目溢價點：超出平臺水平的園林景觀、特色主題、強(qiáng)勢營銷、物業(yè)管理等已成為個別項目實現(xiàn)突破的有力舉措61我的家項目基本情況——佳木斯首個社區(qū)大盤,打造沿江高品質(zhì)住宅位置：佳木斯和平路與沿江路的交匯處；建筑類型：多層高層；占地面積：項目總占地31公頃，總建面積約6.4萬左右；建筑形式及配套：15棟板式高層、8棟多層長安路我的家沿江路松花江位置：佳木斯和平路與沿江路的交匯處；建筑類型：多層高層；占地面積：項目總占地31公頃，總建面積約6.4萬左右；建筑形式及配套：15棟板式高層、8棟多層基本信息：62我的家首個進(jìn)入佳木斯的綜合性大盤,在社區(qū)規(guī)劃、園林景觀的打造以及物業(yè)管理方面有較大的突破,市場反響較好沿江景觀大盤，社區(qū)規(guī)劃采用傳統(tǒng)的陣列式布局;社區(qū)規(guī)劃注重了建筑的梯次感,沿江形成了較為規(guī)整的景觀面;社區(qū)規(guī)劃：首個注重園林景觀規(guī)劃的樓盤;社區(qū)綠化率較高,采用大面積綠地與喬木灌木的搭配;營造出眾多公共空間;社區(qū)景觀小品的應(yīng)用,起到了增添情趣豐富景觀的作用;園林景觀：小區(qū)注重物業(yè)管理,為業(yè)主營造良好的生活環(huán)境,也是佳木斯首先關(guān)注物業(yè)管理的社區(qū)大盤；物業(yè)管理：63山水家園位置：佳木斯光華路與勝利路的交匯處；建筑類型：多層,高層,小高層,洋房,別墅；占地面積：項目總占地面積13.78萬平米，總建面積約28萬平米左右；綠化率：42％以上建筑形式及配套：26棟多層,10棟小高層4棟高層,4棟別墅相關(guān)配套：社區(qū)醫(yī)院、老年公寓、重點小學(xué)基本信息：項目基本情況——佳木斯主打休閑綠色和景觀園林的生態(tài)大盤松花江水源山公園64山水家園臨近水源山公園，打造大型自然生態(tài)社區(qū);社區(qū)規(guī)劃采用了中心主景觀軸的設(shè)計手法，將三期住宅有機(jī)的聯(lián)系在一起；建筑規(guī)劃上注重梯次感，有序中帶有變化，豐富了天際線；社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃——整體規(guī)劃采用中軸線串聯(lián)，住宅布局有序且富有變化65山水家園景觀園林——著力打造錯落有致且微地形豐富的園林景觀景觀園林：秉承“以綠色為主體，以輔裝為線條”的景觀布局；在保留地塊原生4000㎡喬木林外，又引進(jìn)栽種高低植被錯落的布局及人工造景，塑造豐富的微地形環(huán)境；小區(qū)內(nèi)遍布草坪、花壇、樹木，玲瓏曲折的景觀步道點綴其中，實現(xiàn)多界面社區(qū)循環(huán)生態(tài)系統(tǒng)，打造充滿濃郁現(xiàn)代氣息的人文景觀；66山水家園完善配套：商務(wù)休閑會館：總建筑面積38000㎡，可滿足休閑娛樂日常生活等多種需求；社區(qū)醫(yī)院：方便社區(qū)業(yè)主的就診需求；老年公寓：專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型；六小分校：引進(jìn)佳木斯重點小學(xué)，打造強(qiáng)勢教育資源；高端會所社區(qū)醫(yī)院重點小學(xué)老年公寓完善配套——打造完善的生活醫(yī)療教育配套，提升核心競爭力67荷蘭城位置：佳木斯市政府新區(qū)；建筑類型：多層,高層,洋房；占地面積：總占地面積23萬平米，總建面積約40萬平米左右；容積率：1.7綠化率：40％以上建筑形式及配套：21棟高層，25棟多層，3棟情景洋房；有大型商業(yè)及會所配套基本信息：基本情況——政府新區(qū)首個綜合性歐式主題、概念大盤松花江荷蘭城佳木斯市政府68荷蘭城社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃——行列式布局，注重天際線的輪廓，大尺度水景觀運用，同時水景作為中軸線貫穿整個社區(qū)社區(qū)采用荷蘭建筑風(fēng)格，打造佳木斯首個歐式綜合大盤；規(guī)劃布局應(yīng)用錯落式點陣布局，流動起伏的天際線；在社區(qū)內(nèi)部，重金打造一萬五千平米內(nèi)湖水景，貫穿整個社區(qū)，與外部水景形成內(nèi)外靈動的呼應(yīng)；規(guī)劃講究風(fēng)水，面南背北，面山背水，聚財聚勢；建筑注重梯次感，應(yīng)用行列式排布，布局方式相對單一；1.5萬平米水景貫穿整個社區(qū)，起到串聯(lián)景觀節(jié)點的作用；69荷蘭城歐式園林——主打概念牌，風(fēng)車帶動水循環(huán)系統(tǒng)以及荷蘭風(fēng)情建筑成為項目的噱頭，促進(jìn)項目熱銷歐式園林：園林設(shè)計周到人性化，為業(yè)主創(chuàng)造可觀，可游，可參與其中的優(yōu)美生活環(huán)境；以圍合式院落格局打造符合中國人生活習(xí)慣的和美生活，打造近萬平米兩大主題花園廣場；形成移步換景的景色體系，配合曲徑、雕塑、涼亭等小品，打造高品質(zhì)的居住社區(qū)，將現(xiàn)代建筑與人本居住完美融合；701板塊分布及特征分析1市場平臺水平梳理2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路71本市未來供應(yīng)11年上半年11年下半年12年上半年12年下半年13年上半年金港灣：本項目開盤基本無剩余三江國際：項目剛開盤，已售約50套，本項目開盤剩余約40萬平米觀江國際：已售約700余套，剩余約300套，建面約4萬平米楓和萬嘉：已售約150套，剩余約850套，建面約9.28萬平米，30套/月消化速度，本項目開盤剩余約3萬平米和睦榮府：未開盤，本項目開盤時正好入市，建面約3.3萬平米荷蘭城：高層剩余30％，約為6萬平米新府苑：二期已售180套，剩余約820套，建面約8.2萬平米，40套/月消化速度，本項目開盤剩余1萬平米英倫尚城：二期還未開盤，整盤建面約40萬平米，本項目開盤時入市盛世華都：二期還未開盤，建面約16萬平米，本項目開盤時入市山水家園：二期未開盤，約15萬平米楓橋河畔：三期約15萬平米，按40套/月消化速度，本項目開盤剩余7萬平米華泰新城：二期剩余90套，三四期約18萬平米，本項目開盤剩余15萬平米沿江板塊政府新區(qū)板塊城市中心板塊水源山板塊本項目本項目2011年上半年開盤時，后續(xù)市場剩余供應(yīng)量約150萬㎡，其中沿江板塊和市中心板塊的后續(xù)供應(yīng)量少72本市土地供應(yīng)未來土地供應(yīng)：2010年新增土地供應(yīng)占地約100萬平米，總建筑面積150萬平米（其中包括商品房120萬平米，棚戶區(qū)改造回遷30萬平米）。未來土地供應(yīng)主要區(qū)域：未來城市規(guī)劃居住用地主要集中在佳木斯西部地區(qū)。土地供應(yīng)主要集中區(qū)域本案2010年預(yù)計城市土地供應(yīng)約100萬㎡，總建面150萬㎡，其中商品房供應(yīng)量約為120萬㎡，主要集中于佳木斯西部區(qū)域73競爭牌局分析產(chǎn)品策略形象策略競爭優(yōu)勢競爭機(jī)會140平大兩居，兩梯四戶位于沿江景觀帶上，地段優(yōu)于本項目。擁有綜合體配套缺乏住區(qū)感、戶型實用性較差，公司口碑一般應(yīng)對策略高端品質(zhì)戶型（100平米）建筑風(fēng)格為英倫喬治亞風(fēng)格,品質(zhì)較高，宮廷式園林，2萬平米人工湖的打造品質(zhì)建筑、大尺度園林英倫風(fēng)格綜合性大盤，長安新城口碑的延續(xù)周邊配套不完善地段優(yōu)勢低于本項目完善綜合體配套園林、建筑等品質(zhì)和英倫尚城持平或略高于主打高端綜合體形象，住宅采用公建化建筑，品質(zhì)、形象以中端為主宜居環(huán)境高舒適度、實用戶型完善的商業(yè)配套三江國際英倫尚城本項目為城市第一大盤，需要搶占全城的客戶，同時和本項目競爭關(guān)系較大的兩個大盤為三江國際和英倫尚城，本項目應(yīng)充分發(fā)揮綜合體的復(fù)合價值，同時在園林景觀、戶型設(shè)計上提升產(chǎn)品力本項目為城市第一大盤，需要搶占全城的客戶，同時和本項目競爭關(guān)系較大的兩個大盤為三江國際和英倫尚城競爭項目區(qū)位圖741板塊分布及特征分析1市場平臺水平梳理2客戶分析4競爭分析3住宅市場研究思路75客戶分析板塊項目名稱客戶沿江板塊金港灣以本地客戶為主，約占80％左右，多為改善升級型客戶；20％的客戶為周邊市縣如雙鴨山、鶴崗等三江國際

目前為蓄客階段，內(nèi)部認(rèn)購客戶以本地中高端客戶為主，公務(wù)員較多觀江國際本地客戶為主，約占80－90％，周邊例如鶴崗、雙鴨山等地級市客戶較少濱江名筑以本地中高端客戶為主市內(nèi)板塊東城領(lǐng)秀本地周邊客戶較多，占70%以上，中高端客戶為主，以自住客戶為主占80%以上，改善客戶為主，90%以上客戶，為2次以上置業(yè)銘詩苑客戶以本地客戶為主，精裝：投資者50%，為子女上學(xué)等原因自住50%；毛坯：基本為自?。恢苓呉恢薪處熧彿空卟欢?，有不少周邊縣市購房者和睦榮府蓄客期以佳木斯本地客戶為主，約占70－80％，多為自??；另有20%為周邊下市縣，多為投資；政府新區(qū)板塊荷蘭城客戶以本地客戶為主，外地客戶較少；其中改善自住型客戶占80%-90%，投資客戶占10%-20%；二期高層以團(tuán)購為主，基本為周邊政府及事業(yè)單位團(tuán)購；以按揭購買居多英倫尚城蓄客期客戶以本地剛需為主水源山板塊山水經(jīng)典蓄客期客戶以本地剛需為主，也有部分客戶看中周邊自然資源，用作養(yǎng)老或者改善升級；佳大板塊昌隆世家以本地剛需客戶為主學(xué)府嘉園佳木斯大學(xué)的教師學(xué)生等、周邊縣市的看重大學(xué)資源的人群、本地養(yǎng)老客戶翰林名苑佳木斯本地人占到80%，其他的20%是一些周邊縣市看重教育和環(huán)境的人群佳木斯置業(yè)消費的主力客戶群為本地客戶，約占80%。外地客戶所占比例較低76客戶分析區(qū)域特征產(chǎn)品形式沿江板塊政府新區(qū)板塊佳大板塊水源山板塊市內(nèi)板塊客戶類型：以佳木斯本地高端置業(yè)為主，周邊縣市及雙鴨山鶴崗也有一部分資源占有型客戶置業(yè)目的：改善升級，資源占有購置物業(yè)：面積較大的江景房，購置物業(yè)復(fù)合，包括大兩居、大三居、主流兩居和三居客戶類型：以佳木斯本地人為主，有部分來自周邊縣市的投資客置業(yè)目的：改善升級，投資購置物業(yè)：地段稀缺型物業(yè)，產(chǎn)品相對多元，其中大戶型及投資性小戶型較多客戶類型：以佳木斯本地人為主，多為政府公務(wù)員，采用團(tuán)購形式較多置業(yè)目的：改善升級，投資兼自住購置物業(yè)：大兩居、主流三居產(chǎn)品客戶類型：以佳木斯本地人為主置業(yè)目的：剛需、剛改客戶為主，改善升級客戶為輔購置物業(yè)：實用70-80兩居、100-125三居客戶類型：以佳木斯本地人為主，注重教育資源置業(yè)目的：剛需、剛改、投資購置物業(yè)：低總價小戶型，70-80兩居為主，部分三居及一居佳木斯各板塊客戶構(gòu)成差異較小，基本都以本地客戶為主，周邊縣市投資客為輔，但置業(yè)目的有所差異77客戶分類佳木斯財富人群分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)啞鈴型，客戶按照置業(yè)目的可分為資源占有型、改善升級型、投資主導(dǎo)型、剛性改善型和剛性需求型高低意愿支付力普通職工、工人及年輕購房者等政府工作人員、大型企事業(yè)中高層、生意人普通公務(wù)員、企事業(yè)人員、回遷戶私企業(yè)主，企業(yè)高層（房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官、周邊縣市農(nóng)墾主或者煤老板資源占有型：目標(biāo)物業(yè)總價控制100-150萬；置業(yè)目的：資源占有代表客戶：金港灣、濱江名筑戶型需求：舒適兩居及三居改善升級型：目標(biāo)物業(yè)總價控制60-100萬；置業(yè)目的：對居住品質(zhì)和配套有了較高的追求代表客戶：金港灣、長安新城戶型需求：舒適三居、舒適兩居、主流三居投資主導(dǎo)型：目標(biāo)物業(yè)總價控制40-60萬；置業(yè)目的：看重物業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿ΓＶ蒂Y產(chǎn)代表客戶：荷蘭城、新府苑戶型需求：主流兩居為主剛性改善型：目標(biāo)物業(yè)總價控制30-40萬置業(yè)目的：剛性改善代表客戶：山水家園、昌隆世家戶型需求：實用三居為主首次置業(yè)型：目標(biāo)物業(yè)總價控制20-25萬置業(yè)目的：剛性需求代表客戶：山水家園、昌隆世家戶型需求：實用兩居為主

資源占有型投資主導(dǎo)型改善升級型首次置業(yè)剛性改善型公務(wù)員、企事業(yè)人員、生意人78客戶特征客戶特征：追求稀缺江景資源，對其他置業(yè)點不是很關(guān)注行業(yè)來源：私企業(yè)主，企業(yè)高層（房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官、周邊縣市農(nóng)墾主或者煤老板年齡特征：40歲以上，處于事業(yè)的成熟期支付能力：很強(qiáng)，屬于財富階層，對于價格不敏感，但有很多都到哈爾濱、北京置業(yè)；置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)，對于項目形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)核心關(guān)注點：稀缺資源關(guān)注價值點排序：稀缺資源、產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度（包括環(huán)境及對居住生活空間舒適度的關(guān)注）、開發(fā)商品牌實力戶型需求：舒適兩居及三居代表項目：金港灣、觀江國際、濱江名筑關(guān)鍵詞：稀缺資源占有、價格不敏感、身份感資源占有型客戶：追求江景稀缺資源，對價格及產(chǎn)品形式不是非常關(guān)注，對資源的占有意識較為強(qiáng)烈客戶寫真：姚女士：家具城老板客戶語錄：﹍金港灣是佳木斯最好的樓盤，靠著江邊﹍我是兩年前買的金港灣，我周圍的朋友也都住那里，大家都是生意人，肯定得選最好的樓盤﹍；趙先生：房管局領(lǐng)導(dǎo)客戶語錄：﹍像鶴崗那樣的城市礦產(chǎn)豐富，很有錢，1000多萬一輛的車都有，而且那里不宜居，很多人會到佳木斯買房，特別是江景房，買的人非常多﹍79客戶特征改善升級型客戶：對于目前的居住環(huán)境不滿，有了更高的置業(yè)需求，除了關(guān)注戶型層面的問題外開始關(guān)注園林、配套、物業(yè)等綜合因素客戶特征：對居住品質(zhì)有了更高追求的人群行業(yè)來源：政府工作人員、大型企事業(yè)中高層、生意人年齡特征：30-40歲，處于事業(yè)的高峰期支付能力：較強(qiáng)，改善的程度不同，支付的價格也不同置業(yè)經(jīng)歷：多為二次置業(yè)，對于項目的核心能力和關(guān)鍵點有自己的看法核心關(guān)注點：園林、環(huán)境、配套關(guān)注價值點排序：項目綜合實力、價格、戶型戶型需求：舒適三居、舒適兩居、主流三居代表項目：金港灣、長安新城關(guān)鍵詞：園林、規(guī)劃、周邊配套、物業(yè)管理客戶寫真：陶先生：政府公務(wù)員﹍好的樓盤對于佳木斯這樣的三線城市來講意義重大，好的環(huán)境、園林規(guī)劃能彰顯身份地位，也能夠讓我們充分享受這個城市的市政配套，工作和生活都比較方便，對于孩子的教育也比較有利﹍；李女士：我的家業(yè)主﹍物業(yè)管理對于業(yè)主來說意義重大，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理應(yīng)該是物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度良好，環(huán)境維護(hù)到位，安保措施得力﹍我們小區(qū)就做的不錯，還沒聽說佳木斯其他小區(qū)有做的好的﹍80客戶特征投資主導(dǎo)型客戶：以投資和保值資產(chǎn)為主，更加關(guān)注項目地段以及未來發(fā)展?jié)摿?，同時兼顧部分自住需求客戶特征：關(guān)注地段和升值潛力行業(yè)來源：政府官員、企事業(yè)單位員工、生意人、回遷戶年齡特征：35-40歲，處于事業(yè)的上升期支付能力：較強(qiáng)，對于價值點關(guān)注較多，例如城市核心地段物業(yè)、重點中學(xué)周邊物業(yè)等；置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)，對于項目形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)核心關(guān)注點：地段、升值空間關(guān)注價值點排序：地段、升值資源、產(chǎn)品品質(zhì)戶型需求：主流兩居為主代表項目：荷蘭城、銘詩苑關(guān)鍵詞：地段、區(qū)域發(fā)展?jié)摿蛻魧懻妫悍f：銘詩苑置業(yè)顧問﹍旁邊就是一中，是我們佳木斯最好的中學(xué)﹍60平米的小戶型投資的人挺多，能占到一半以上﹍租金收益較為可觀，60平的房子一年能租1.5萬左右﹍；辛明明：和睦榮府置業(yè)顧問﹍有不少鶴崗、雙鴨山來的投資客買房，對戶型大小沒有什么專門的要求，就是覺得我們地段好﹍市里面的房子越來越少，我們這周邊的配套很完善的，醫(yī)院、學(xué)校都有﹍81客戶特征剛性改善型客戶：主要為面積需求擴(kuò)大的改善性，更關(guān)注產(chǎn)品性價比客戶特征：剛改人群，例如二人世界變?yōu)槿谥摇⒔永先送?；行業(yè)來源：各行業(yè)人群年齡特征：25-35歲，處于事業(yè)的發(fā)展期支付能力：一般置業(yè)經(jīng)歷：多為二次置業(yè)核心關(guān)注點：產(chǎn)品面積、功能、價格關(guān)注價值點排序：產(chǎn)品是否能滿足需求、產(chǎn)品性價比戶型需求：實用三居為主代表項目：昌隆世家、山水經(jīng)典關(guān)鍵詞：總價、配套、性價比82客戶特征剛性需求型客戶：價格敏感型客戶，價格是首要考慮因素客戶特征：剛需人群，例如婚房或過渡性住房行業(yè)來源：普通職工、工人及年輕購房者等年齡特征：25-35歲，處于事業(yè)的起步期支付能力：一般，經(jīng)濟(jì)實力明顯偏低置業(yè)經(jīng)歷：多為首次置業(yè)核心關(guān)注點：價格關(guān)注價值點排序：價格、戶型產(chǎn)品、社區(qū)打造戶型需求：實用兩居為主代表項目：昌隆世家、山水經(jīng)典關(guān)鍵詞：價格、性價比、中小戶型83客戶小結(jié)：本地主流消費者的置業(yè)需求已經(jīng)開始由基本居住功能向住區(qū)化、品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)變;部分外地及本地客戶出現(xiàn)特色化需求；城市內(nèi)外價格梯度沒有拉開，大盤綜合發(fā)力是吸引客戶的關(guān)鍵因素；發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活功能指標(biāo)住區(qū)化開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群勻質(zhì)化等方面的因素品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度，開發(fā)專業(yè)化加強(qiáng)特色化定制化產(chǎn)品充分契合個體客戶的功能、身份和個性需求產(chǎn)品開始對位客戶個性特征和精神需求，趨向多元和特色自我實現(xiàn)需求“標(biāo)準(zhǔn)”到“自我”“粗放”到“精致”“局部”到“整體”基本生存需求84客戶類型承受總價客戶來源置業(yè)特征面積需求置業(yè)關(guān)注點代表項目資源占有型100-150萬以上私企業(yè)主，企業(yè)高層（房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官、周邊縣市農(nóng)墾主或者煤老板多次置業(yè)，對于項目形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)160平米舒適三居、舒適兩居為主稀缺資源、產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度（包括環(huán)境及對居住生活空間舒適度的關(guān)注）、開發(fā)商品牌實力金港灣、觀江國際、濱江名筑改善升級型60-100萬政府工作人員、大型企事業(yè)中高層、生意人多為二次置業(yè)，對于項目的核心能力和關(guān)鍵點有自己的看法140平米以上舒適三居為主，部分120-140大兩居園林、環(huán)境、配套金港灣、長安新城剛性改善型30-40萬各行業(yè)人群多為二次置業(yè)120-140實用三居為主產(chǎn)品面積、功能、價格昌隆世家、山水家園剛性需求型20-25萬普通職工、工人及年輕購房者等多為首次置業(yè)80-100實用兩居為主價格、戶型產(chǎn)品、社區(qū)打造昌隆世家、山水經(jīng)典投資主導(dǎo)型20-60萬政府官員、企事業(yè)單位員工、生意人、回遷戶多次置業(yè)，對于項目形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)；兼顧自住客戶購買兩居較多純投資客戶多購買一居小戶型地段、升值空間荷蘭城、銘詩苑客戶小結(jié)：目前佳木斯置業(yè)群體初步形成分級，置業(yè)特征與關(guān)注點趨于多元化緊抓:核心客戶引導(dǎo):標(biāo)桿客戶兼顧:重要客戶市場小結(jié)Title

板塊格局

開發(fā)水平

客戶需求

競爭分析初步板塊化特征，各組團(tuán)呈現(xiàn)一定差異化。項目所在區(qū)域兼顧城市和江景資源，同時高端居住氛圍成熟，整體價值最