物業(yè)管理合同范本及操作指引物業(yè)管理合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“乙方”）與業(yè)主（或業(yè)主委員會，以下簡稱“甲方”）權(quán)利義務(wù)的核心文件，其內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)性、條款的清晰性直接影響物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營質(zhì)量與雙方權(quán)益保障。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同范本核心條款要點(diǎn)，并提供從簽訂到履行的全流程操作指引，助力雙方高效合規(guī)地建立物業(yè)服務(wù)關(guān)系。一、合同核心條款解析（范本框架）（一）合同主體與服務(wù)范圍1.主體信息：需明確甲方（業(yè)主/業(yè)委會）的名稱、地址、聯(lián)系人，乙方的企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人、服務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式。若涉及前期物業(yè)（開發(fā)商委托），需注明開發(fā)商作為委托方的過渡條款（如業(yè)委會成立后重新簽約的條件）。2.服務(wù)區(qū)域：以物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線或具體地址范圍為準(zhǔn)，列明小區(qū)名稱、樓棟數(shù)、建筑面積、配套設(shè)施（如車庫、會所、綠化區(qū)）的管理范圍，避免“公共區(qū)域”等模糊表述，可附平面圖或清單作為合同附件。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)：安保服務(wù)：明確巡邏頻次（如每日3次園區(qū)巡邏、24小時(shí)門崗值守）、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)要求、突發(fā)事件響應(yīng)時(shí)間（如火災(zāi)報(bào)警3分鐘內(nèi)到場）；清潔服務(wù)：細(xì)化樓道清掃（每日1次）、垃圾清運(yùn)（每日2次）、公共區(qū)域消殺（每月4次）等頻次與標(biāo)準(zhǔn)；綠化養(yǎng)護(hù)：約定草坪修剪（每季度1次）、綠植補(bǔ)種成活率（≥95%）、病蟲害防治周期；設(shè)施維護(hù)：區(qū)分共用設(shè)施（電梯、消防、給排水）的日常巡檢（每周1次）、維修響應(yīng)時(shí)限（緊急維修2小時(shí)內(nèi)到場，一般維修48小時(shí)內(nèi)處理），明確大修理（如電梯更換部件）的責(zé)任劃分（乙方承擔(dān)小修，大修費(fèi)用從維修基金或甲方另行支付）。2.專項(xiàng)服務(wù)（可選）：如代收快遞、社區(qū)活動(dòng)組織等，需單獨(dú)約定服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用（可額外收費(fèi)或包含在物業(yè)費(fèi)中）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.質(zhì)量考核：建立量化考核機(jī)制，如每月由甲方（或第三方）抽查服務(wù)達(dá)標(biāo)率，低于90%時(shí)乙方需整改，連續(xù)兩月不達(dá)標(biāo)甲方有權(quán)扣減物業(yè)費(fèi)或終止合同。（三）費(fèi)用及支付方式1.物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、車庫）分別約定單價(jià)（如住宅2元/㎡·月，商業(yè)5元/㎡·月），明確計(jì)費(fèi)面積（建筑面積/套內(nèi)面積）、起算時(shí)間（交房通知送達(dá)后次月1日或?qū)嶋H入住日）。2.費(fèi)用構(gòu)成：列明物業(yè)費(fèi)包含的成本（人工、耗材、設(shè)施維護(hù)、稅費(fèi)等），若涉及能源費(fèi)（如電梯電費(fèi)），需約定分?jǐn)偡绞剑ò磻魯?shù)/面積比例）或單獨(dú)計(jì)量收費(fèi)。3.支付周期與方式：如“每季度首月5日前支付本季度費(fèi)用，乙方開具增值稅發(fā)票”，避免“及時(shí)支付”等模糊表述；支持轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)等方式，注明乙方收款賬戶信息。4.費(fèi)用調(diào)整：約定調(diào)整觸發(fā)條件（如CPI漲幅超3%、政策強(qiáng)制調(diào)價(jià)），需經(jīng)甲方書面同意（業(yè)委會需召開業(yè)主大會表決），并提前3個(gè)月公示。（四）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)：權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱乙方財(cái)務(wù)收支報(bào)表（按合同約定的透明度要求）、要求乙方公示服務(wù)計(jì)劃與整改情況；義務(wù)：按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)、配合乙方開展設(shè)施改造（如簽字確認(rèn)維修方案）、遵守業(yè)主公約（如規(guī)范裝修行為）。2.乙方權(quán)利義務(wù)：權(quán)利：按約收取費(fèi)用、制止業(yè)主違規(guī)行為（需依法依規(guī)，如報(bào)行政部門處理）、要求甲方提供必要工作條件（如辦公場地、水電接口）；義務(wù)：遵守行業(yè)規(guī)范、公示服務(wù)人員資質(zhì)（如電梯安全員證書）、每半年向甲方匯報(bào)服務(wù)報(bào)告（含收支明細(xì)、設(shè)施維護(hù)記錄）。（五）合同期限與終止1.期限類型：前期物業(yè)：自交房起至業(yè)委會成立后簽訂新合同止，最長不超過5年；常規(guī)合同：期限2-5年，可約定自動(dòng)續(xù)期（如“合同期滿前3個(gè)月，雙方無異議則自動(dòng)續(xù)期1年”）。2.終止情形：法定終止：如乙方被吊銷資質(zhì)、服務(wù)嚴(yán)重違約（經(jīng)催告仍不整改）；約定終止：如甲方提前6個(gè)月書面通知（需支付違約金或按剩余期限物業(yè)費(fèi)的一定比例賠償）、乙方因不可抗力無法履約。3.交接要求：終止后15日內(nèi)，乙方需移交物業(yè)檔案（設(shè)施圖紙、業(yè)主資料等）、預(yù)收物業(yè)費(fèi)余額、維修基金使用明細(xì)，配合新物業(yè)進(jìn)場。（六）違約責(zé)任1.甲方違約：逾期支付物業(yè)費(fèi)，按日萬分之三支付違約金；無正當(dāng)理由拒付超3個(gè)月，乙方可催告后依法起訴，并暫停部分服務(wù)（如限制門禁權(quán)限，但需保障基本生活需求）。2.乙方違約：服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，按季度物業(yè)費(fèi)的5%-10%支付違約金；因管理不善導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失（如電梯困人致業(yè)主受傷），需承擔(dān)賠償責(zé)任（需證明乙方存在過錯(cuò)）。（七）爭議解決與其他1.爭議解決：優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成可申請物業(yè)主管部門調(diào)解，或向仲裁委申請仲裁（需約定仲裁條款）、向法院起訴。2.不可抗力：如疫情、自然災(zāi)害導(dǎo)致服務(wù)受阻，雙方互不追責(zé)，需及時(shí)通知并提供證明，協(xié)商調(diào)整服務(wù)內(nèi)容或期限。3.合同附件：包括物業(yè)區(qū)域平面圖、設(shè)施清單、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、乙方資質(zhì)證書復(fù)印件等，與合同正文具有同等效力。二、簽訂操作指引（全流程要點(diǎn)）（一）簽訂前：調(diào)研與準(zhǔn)備1.甲方（業(yè)主/業(yè)委會）：考察乙方資質(zhì)：查看營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級（如一級/二級）、信用評價(jià)（住建部門公示的黑名單記錄）；調(diào)研過往項(xiàng)目：走訪乙方服務(wù)的其他小區(qū)，了解業(yè)主滿意度、投訴處理效率；制定需求清單：明確服務(wù)重點(diǎn)（如老舊小區(qū)需側(cè)重設(shè)施改造，高端小區(qū)需強(qiáng)化安保與增值服務(wù)），形成書面需求作為談判依據(jù)。2.乙方：現(xiàn)場勘查：評估物業(yè)現(xiàn)狀（如電梯使用年限、綠化面積），測算服務(wù)成本（人工、耗材、設(shè)備維護(hù)預(yù)算）；方案定制：根據(jù)甲方需求設(shè)計(jì)服務(wù)方案（含人員配置、設(shè)備投入、應(yīng)急預(yù)案），突出差異化優(yōu)勢（如智慧物業(yè)系統(tǒng)、24小時(shí)客服）。（二）簽訂時(shí)：條款協(xié)商與審查1.核心條款談判：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：將“清潔及時(shí)”細(xì)化為“每日8:00-18:00每2小時(shí)清掃樓道一次”，避免模糊表述；費(fèi)用爭議：約定“如對物業(yè)費(fèi)收支有異議，乙方需在7日內(nèi)提供明細(xì)，逾期視為認(rèn)可甲方異議”；違約責(zé)任：明確“服務(wù)達(dá)標(biāo)率低于80%時(shí)，甲方有權(quán)扣減當(dāng)月20%物業(yè)費(fèi)”，增強(qiáng)可操作性。2.文本審查：合法性：核對乙方資質(zhì)是否符合項(xiàng)目要求（如一級資質(zhì)可承接30萬㎡以上項(xiàng)目），條款是否違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》《民法典》相關(guān)規(guī)定；平衡性：避免“乙方無責(zé)”“甲方單方違約”等霸王條款，如約定“因乙方過錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主損失，乙方賠償；因甲方違規(guī)裝修導(dǎo)致設(shè)施損壞，甲方賠償”。（三）簽訂后：備案與存檔1.合同簽訂后15日內(nèi)，乙方需向物業(yè)所在地住建部門備案（前期物業(yè)需開發(fā)商同步備案）；2.雙方各執(zhí)至少2份合同，甲方（業(yè)委會）需向全體業(yè)主公示合同主要條款（如物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容），留存公示記錄。三、履行與爭議處理（實(shí)務(wù)指南）（一）日常管理：溝通與監(jiān)督1.建立溝通機(jī)制：每月召開“物業(yè)-業(yè)主溝通會”，乙方匯報(bào)服務(wù)進(jìn)展，甲方反饋問題（如電梯故障、垃圾清理不及時(shí)）；2.服務(wù)記錄留痕：乙方每日填寫《服務(wù)日志》（含巡邏時(shí)間、維修工單、投訴處理），甲方定期抽查并簽字確認(rèn)，作為爭議時(shí)的證據(jù)；3.費(fèi)用透明化：乙方每季度公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)（如人工成本占比60%、設(shè)施維護(hù)占比20%），接受業(yè)主質(zhì)詢。（二）常見爭議處理1.物業(yè)費(fèi)糾紛：甲方拒付：乙方先核查服務(wù)是否達(dá)標(biāo)（如提供《服務(wù)日志》證明已履行義務(wù)），再發(fā)書面催告函（注明欠費(fèi)金額、違約金、催告期限）；乙方多收：甲方可要求退還并按銀行同期利率支付利息，協(xié)商不成向物價(jià)部門投訴或起訴。2.服務(wù)質(zhì)量爭議：證據(jù)固定：業(yè)主拍攝清潔不到位的照片、錄制電梯故障視頻，聯(lián)合其他業(yè)主形成《投訴清單》；整改與追責(zé)：甲方發(fā)整改函（附證據(jù)），要求乙方7日內(nèi)整改，逾期按合同約定扣減費(fèi)用或終止合同。3.合同終止?fàn)幾h：提前解約：若乙方違約，甲方需書面通知并附違約證據(jù)（如連續(xù)3個(gè)月服務(wù)達(dá)標(biāo)率＜70%的考核報(bào)告），協(xié)商解約賠償；交接糾紛：乙方拒不移交檔案，甲方可向住建部門投訴或申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。（三）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防1.合同條款細(xì)化：將“設(shè)施維護(hù)良好”分解為“電梯年檢合格率100%”“消防設(shè)施每月巡檢一次且完好率100%”等量化指標(biāo)；2.過程管理留痕：所有溝通、整改、繳費(fèi)記錄均保留書面或電子憑證（如郵件、微信記錄需公證）；3.定期評估：每半年開展一次服務(wù)評估，邀請業(yè)主代表、第三方機(jī)構(gòu)參與，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整合同條款（如提高綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)）。四、附則：示范文本與工具包1.示范文本參考：可參考住建部發(fā)布的《前期物