2025年土地評(píng)估師職業(yè)水平考試試題沖刺卷考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：2025年土地評(píng)估師職業(yè)水平考試試題沖刺卷考核對(duì)象：土地評(píng)估師職業(yè)水平考試考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下能夠?qū)崿F(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益的使用方式。2.土地估價(jià)報(bào)告中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于評(píng)估宗地地價(jià)，但需要結(jié)合市場(chǎng)比較法進(jìn)行校核。3.土地增值收益是指土地在開發(fā)利用過(guò)程中，因投入增加而帶來(lái)的價(jià)值提升部分。4.土地估價(jià)中的“剩余法”主要適用于評(píng)估待開發(fā)土地的地價(jià)，需要預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)后的土地價(jià)值。5.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于評(píng)估新開發(fā)建設(shè)區(qū)域的土地價(jià)值，其核心是土地取得成本。6.土地估價(jià)報(bào)告中的“市場(chǎng)比較法”需要選取至少3個(gè)可比案例，且交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日相近。7.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于評(píng)估商業(yè)、住宅等收益型土地的地價(jià)，其核心是土地純收益。8.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”是由政府定期公布的區(qū)域土地平均價(jià)格，可直接用于宗地地價(jià)評(píng)估。9.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”適用于評(píng)估城市建成區(qū)臨街宗地的地價(jià)，其核心是標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。10.土地估價(jià)中的“土地增值收益稅”是指土地轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納的稅收，其稅率由地方政府統(tǒng)一規(guī)定。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種估價(jià)方法最適合評(píng)估商業(yè)用地地價(jià)？A.成本法B.收益還原法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.市場(chǎng)比較法2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則的核心是？A.土地用途的合法性B.土地利用的經(jīng)濟(jì)效益最大化C.土地開發(fā)的技術(shù)可行性D.土地用途的社會(huì)效益最大化3.土地估價(jià)中的“剩余法”主要適用于？A.評(píng)估建成區(qū)宗地地價(jià)B.評(píng)估待開發(fā)土地地價(jià)C.評(píng)估工業(yè)用地地價(jià)D.評(píng)估商業(yè)用地地價(jià)4.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”修正法需要修正的因素不包括？A.宗地位置B.宗地用途C.宗地形狀D.土地開發(fā)程度5.土地估價(jià)中的“收益還原法”的核心是？A.土地取得成本B.土地純收益C.土地增值收益D.土地還原利率6.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”適用于？A.評(píng)估農(nóng)村土地地價(jià)B.評(píng)估城市建成區(qū)臨街宗地地價(jià)C.評(píng)估工業(yè)用地地價(jià)D.評(píng)估待開發(fā)土地地價(jià)7.土地估價(jià)報(bào)告中的“市場(chǎng)比較法”需要選取可比案例，以下哪項(xiàng)不是可比案例的要求？A.用途相同B.交易日期相近C.地塊面積相近D.交易價(jià)格合理8.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于？A.評(píng)估建成區(qū)宗地地價(jià)B.評(píng)估新開發(fā)建設(shè)區(qū)域的土地價(jià)值C.評(píng)估商業(yè)用地地價(jià)D.評(píng)估工業(yè)用地地價(jià)9.土地估價(jià)中的“土地增值收益稅”的稅率由誰(shuí)規(guī)定？A.中央政府B.地方政府C.國(guó)家稅務(wù)總局D.財(cái)政部10.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需要考慮的因素不包括？A.土地用途的合法性B.土地利用的經(jīng)濟(jì)效益最大化C.土地開發(fā)的技術(shù)可行性D.土地用途的社會(huì)效益最大化三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要修正的因素包括？A.宗地位置B.宗地用途C.宗地形狀D.土地開發(fā)程度E.交易日期2.土地估價(jià)中的“收益還原法”需要考慮的因素包括？A.土地純收益B.土地還原利率C.土地取得成本D.土地增值收益E.土地開發(fā)成本3.土地估價(jià)中的“剩余法”需要預(yù)測(cè)的因素包括？A.土地未來(lái)價(jià)值B.開發(fā)成本C.利息D.銷售費(fèi)用E.土地純收益4.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”修正法需要修正的因素包括？A.宗地位置B.宗地用途C.宗地形狀D.土地開發(fā)程度E.交易日期5.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”需要考慮的因素包括？A.標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B.臨街寬度C.宗地形狀D.土地開發(fā)程度E.交易日期6.土地估價(jià)報(bào)告中的“市場(chǎng)比較法”需要選取可比案例，以下哪些是可比案例的要求？A.用途相同B.交易日期相近C.地塊面積相近D.交易價(jià)格合理E.土地開發(fā)程度相近7.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮的因素包括？A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.土地增值收益D.土地還原利率E.土地純收益8.土地估價(jià)中的“土地增值收益稅”的稅率由誰(shuí)規(guī)定？A.中央政府B.地方政府C.國(guó)家稅務(wù)總局D.財(cái)政部E.稅務(wù)局9.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需要考慮的因素包括？A.土地用途的合法性B.土地利用的經(jīng)濟(jì)效益最大化C.土地開發(fā)的技術(shù)可行性D.土地用途的社會(huì)效益最大化E.土地純收益10.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮的因素包括？A.土地未來(lái)價(jià)值B.開發(fā)成本C.利息D.銷售費(fèi)用E.土地純收益四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一宗商業(yè)用地，面積為2000平方米，用途為商業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年1月1日。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為800元/平方米，宗地與標(biāo)準(zhǔn)宗地相比，位置稍差，形狀不規(guī)則，需要修正系數(shù)分別為-5%和-3%。假設(shè)土地還原利率為6%，該宗地未來(lái)5年純收益分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、140萬(wàn)元。請(qǐng)根據(jù)市場(chǎng)比較法和收益還原法評(píng)估該宗地地價(jià)。案例二：某城市一宗待開發(fā)土地，面積為3000平方米，用途為住宅，評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年1月1日。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米，宗地與標(biāo)準(zhǔn)宗地相比，位置稍好，形狀規(guī)則，需要修正系數(shù)分別為+5%和+3%。假設(shè)土地還原利率為5%，該宗地未來(lái)5年純收益分別為80萬(wàn)元、90萬(wàn)元、100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元。請(qǐng)根據(jù)市場(chǎng)比較法和收益還原法評(píng)估該宗地地價(jià)。案例三：某城市一宗工業(yè)用地，面積為5000平方米，用途為工業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年1月1日。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為500元/平方米，宗地與標(biāo)準(zhǔn)宗地相比，位置一般，形狀不規(guī)則，需要修正系數(shù)分別為0%和-2%。假設(shè)土地還原利率為4%，該宗地未來(lái)5年純收益分別為60萬(wàn)元、70萬(wàn)元、80萬(wàn)元、90萬(wàn)元、100萬(wàn)元。請(qǐng)根據(jù)市場(chǎng)比較法和收益還原法評(píng)估該宗地地價(jià)。五、論述題（每題11分，共22分）1.請(qǐng)論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則的內(nèi)涵及其在估價(jià)中的應(yīng)用。2.請(qǐng)論述土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”的原理、步驟及注意事項(xiàng)。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.×（土地增值收益是指土地在開發(fā)利用過(guò)程中，因市場(chǎng)因素或投入增加而帶來(lái)的價(jià)值提升部分。）4.√5.√6.√7.√8.×（基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格，需結(jié)合宗地條件修正。）9.√10.×（土地增值收益稅的稅率由地方政府規(guī)定。）二、單選題1.B2.B3.B4.D5.B6.B7.C8.B9.B10.D三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B3.A,B,C,D4.A,B,C,D5.A,B,C,D6.A,B,D,E7.A,B8.B,C9.A,B,C10.A,B,C,D四、案例分析案例一：市場(chǎng)比較法：基準(zhǔn)地價(jià)修正法：800元/平方米×(1-5%)×(1-3%)=741.6元/平方米宗地地價(jià)：741.6元/平方米×2000平方米=1483.2萬(wàn)元收益還原法：未來(lái)5年純收益現(xiàn)值：100/(1+6%)^1+110/(1+6%)^2+120/(1+6%)^3+130/(1+6%)^4+140/(1+6%)^5=478.1萬(wàn)元土地價(jià)值：478.1萬(wàn)元/6%=796.8萬(wàn)元案例二：市場(chǎng)比較法：基準(zhǔn)地價(jià)修正法：600元/平方米×(1+5%)×(1+3%)=633元/平方米宗地地價(jià)：633元/平方米×3000平方米=1899萬(wàn)元收益還原法：未來(lái)5年純收益現(xiàn)值：80/(1+5%)^1+90/(1+5%)^2+100/(1+5%)^3+110/(1+5%)^4+120/(1+5%)^5=447.6萬(wàn)元土地價(jià)值：447.6萬(wàn)元/5%=895.2萬(wàn)元案例三：市場(chǎng)比較法：基準(zhǔn)地價(jià)修正法：500元/平方米×(1+0%)×(1-2%)=490元/平方米宗地地價(jià)：490元/平方米×5000平方米=2450萬(wàn)元收益還原法：未來(lái)5年純收益現(xiàn)值：60/(1+4%)^1+70/(1+4%)^2+80/(1+4%)^3+90/(1+4%)^4+100/(1+4%)^5=368.4萬(wàn)元土地價(jià)值：368.4萬(wàn)元/4%=921萬(wàn)元五、論述題1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則的內(nèi)涵及其在估價(jià)中的應(yīng)用內(nèi)涵：最高最佳使用原則是指土地在當(dāng)前法律、政策、市場(chǎng)條件下，能夠?qū)崿F(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益的使用方式。該原則的核心是土地用途的合理性和經(jīng)濟(jì)效益的最大化，包括土地用途的合法性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性和社會(huì)可行性。應(yīng)用：在土地估價(jià)中，最高最佳使用原則需要考慮以下因素：-土地用途的合法性：土地用途必須符合國(guó)家法律法規(guī)和政策要求。-土地利用的經(jīng)濟(jì)效益最大化：土地用途應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益，包括租金收入、銷售收益等。-土地開發(fā)的技術(shù)可行性：土地用途應(yīng)具備技術(shù)可行性，包括開發(fā)難度、建設(shè)成本等。-土地用途的社會(huì)效益最大化：土地用途應(yīng)能夠滿足社會(huì)需求，包括公共服務(wù)、環(huán)境保護(hù)等。在估價(jià)過(guò)程中，需要通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等方法，結(jié)合最高最佳使用原則，評(píng)估土地在當(dāng)前條件下的最佳用途，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。2.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”的原理、步驟及注意事項(xiàng)原理：市場(chǎng)比較法是指通過(guò)選取與評(píng)估宗地條件相近的可比案例，通過(guò)修正因素，將可比案例的地價(jià)調(diào)整為評(píng)估宗地的地價(jià)。其核心是“替代原則”，即土地市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。步驟：1.