2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與實(shí)務(wù)》測(cè)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填入括號(hào)內(nèi)）1.在房地產(chǎn)估價(jià)中，最能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.市場(chǎng)比較法C.收益法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法【答案】B2.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.合法原則要求估價(jià)對(duì)象必須依法取得產(chǎn)權(quán)B.替代原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)反映市場(chǎng)可替代性C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果反映未來某一時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值D.最高最佳使用原則要求估價(jià)對(duì)象在合法前提下實(shí)現(xiàn)最大效用【答案】C3.某宗土地面積為5000平方米，容積率為2.5，建筑密度為40%，則該宗土地可建最大建筑面積為（）平方米。A.5000B.10000C.12500D.20000【答案】C4.在收益法中，資本化率的選擇應(yīng)主要依據(jù)（）。A.建筑物的建造成本B.土地的取得成本C.市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的投資回報(bào)率D.政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)【答案】C5.某房地產(chǎn)年凈收益為30萬元，資本化率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.180B.300C.500D.600【答案】C6.在市場(chǎng)比較法中，交易情況修正的目的是（）。A.消除交易時(shí)間差異B.消除交易對(duì)象差異C.消除交易價(jià)格中的非正常因素D.消除區(qū)域因素差異【答案】C7.下列關(guān)于成本法的說法中，正確的是（）。A.成本法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)B.成本法不考慮折舊因素C.成本法適用于新建房地產(chǎn)或特殊用途房地產(chǎn)D.成本法不考慮土地取得成本【答案】C8.某建筑物重置價(jià)格為2000元/平方米，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為5%，則該建筑物的年折舊額為（）元/平方米。A.30B.38C.40D.50【答案】B9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)日期之間的關(guān)系是（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須在估價(jià)作業(yè)日期之前B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須在估價(jià)作業(yè)日期之后C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以與估價(jià)作業(yè)日期相同，也可以不同D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須與估價(jià)作業(yè)日期相同【答案】C10.某宗土地的市場(chǎng)比較法估價(jià)為800萬元，成本法估價(jià)為750萬元，收益法估價(jià)為820萬元，若三種方法權(quán)重分別為0.4、0.3、0.3，則最終估價(jià)為（）萬元。A.785B.794C.800D.810【答案】B11.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物的功能性貶值屬于（）。A.實(shí)體性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.功能性貶值D.自然性貶值【答案】C12.某房地產(chǎn)年租金收入為50萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為15萬元，資本化率為7%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.357B.500C.571D.714【答案】B13.在市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，說明（）。A.估價(jià)對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例B.估價(jià)對(duì)象劣于可比實(shí)例C.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例無差異D.可比實(shí)例優(yōu)于估價(jià)對(duì)象【答案】A14.某宗土地面積為3000平方米，規(guī)劃容積率為3.0，建筑密度為50%，則該宗土地可建最大建筑基底面積為（）平方米。A.3000B.4500C.6000D.9000【答案】A15.在收益法中，若凈收益每年遞增2%，資本化率為6%，則該房地產(chǎn)的收益率應(yīng)為（）。A.4%B.6%C.8%D.10%【答案】A16.某建筑物重置價(jià)格為2500元/平方米，已使用20年，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為0，則該建筑物的成新率為（）。A.20%B.40%C.50%D.80%【答案】C17.在房地產(chǎn)估價(jià)中，最高最佳使用原則的核心是（）。A.合法B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化【答案】D18.某宗土地的基準(zhǔn)地價(jià)為1000元/平方米，宗地條件修正系數(shù)為1.1，期日修正系數(shù)為1.05，容積率修正系數(shù)為0.95，則該宗土地的樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.950B.1000C.1097D.1155【答案】C19.在成本法中，土地取得成本不包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地契稅C.土地開發(fā)費(fèi)D.土地增值稅【答案】D20.某房地產(chǎn)年凈收益為40萬元，資本化率為5%，預(yù)計(jì)5年后該房地產(chǎn)可售得600萬元，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.800B.900C.1000D.1100【答案】B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)基本原則的有（）。A.合法原則B.替代原則C.最高最佳使用原則D.預(yù)期收益原則E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則【答案】A、B、C、E22.在市場(chǎng)比較法中，交易情況修正的內(nèi)容包括（）。A.交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁B.交易雙方關(guān)系C.交易動(dòng)機(jī)D.交易日期E.付款方式【答案】A、B、C、E23.下列屬于建筑物折舊類型的有（）。A.實(shí)體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.自然性貶值E.技術(shù)性貶值【答案】A、B、C24.在收益法中，凈收益的構(gòu)成包括（）。A.潛在毛收入B.有效毛收入C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.貸款利息E.空置損失【答案】A、B、C、E25.下列關(guān)于成本法的說法中，正確的有（）。A.適用于特殊用途房地產(chǎn)B.適用于新建房地產(chǎn)C.不考慮市場(chǎng)供需關(guān)系D.需考慮折舊因素E.適用于收益性房地產(chǎn)【答案】A、B、C、D26.在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)方法D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)師聲明【答案】A、B、C、D、E27.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)程序的有（）。A.受理估價(jià)委托B.擬定估價(jià)方案C.實(shí)地查勘D.選定估價(jià)方法E.出具估價(jià)報(bào)告【答案】A、B、C、D、E28.在收益法中，資本化率的確定方法包括（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.投資收益率排序插入法D.成本法E.比較法【答案】A、B、C29.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)限制條件的有（）。A.權(quán)屬不清B.資料不全C.法律糾紛D.估價(jià)目的不明確E.估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不足【答案】A、B、C、D30.在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的作用包括（）。A.明確估價(jià)前提B.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)C.提高估價(jià)精度D.增強(qiáng)估價(jià)報(bào)告的可信度E.降低估價(jià)成本【答案】A、B、D三、填空題（每空1分，共20分）31.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是確定估價(jià)對(duì)象在________的公開市場(chǎng)價(jià)值?！敬鸢浮抗纼r(jià)時(shí)點(diǎn)32.市場(chǎng)比較法的基本原理是________原則?！敬鸢浮刻娲?3.收益法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益÷________?！敬鸢浮抠Y本化率34.成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建筑物重置成本________?！敬鸢浮空叟f35.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建成之日起至________所經(jīng)歷的時(shí)間?！敬鸢浮拷ㄖ锝?jīng)濟(jì)價(jià)值為零36.在市場(chǎng)比較法中，交易日期修正的目的是消除________對(duì)價(jià)格的影響?！敬鸢浮繒r(shí)間差異37.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期一般為________年?！敬鸢浮?38.估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)記錄估價(jià)對(duì)象的________、區(qū)位、用途等基本信息?！敬鸢浮繉?shí)物狀況39.在收益法中，若凈收益每年遞增，則應(yīng)采用________收益模型?！敬鸢浮吭鲩L(zhǎng)40.建筑物的成新率=1________?！敬鸢浮空叟f率41.房地產(chǎn)估價(jià)的目的不同，估價(jià)結(jié)果________相同?！敬鸢浮靠赡懿?2.在成本法中，土地取得成本包括土地出讓金、契稅和________?！敬鸢浮客恋亻_發(fā)費(fèi)43.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的交易時(shí)間應(yīng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前后________年內(nèi)?！敬鸢浮?44.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)包括專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和________?！敬鸢浮柯殬I(yè)道德45.在收益法中，若凈收益為負(fù)值，則該房地產(chǎn)________采用收益法估價(jià)?！敬鸢浮坎灰?6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由________名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字?！敬鸢浮?47.在房地產(chǎn)估價(jià)中，最高最佳使用必須滿足合法、技術(shù)上可能、________和價(jià)值最大化四個(gè)條件?！敬鸢浮拷?jīng)濟(jì)上可行48.建筑物的功能性貶值通常是由于________落后造成的?！敬鸢浮吭O(shè)計(jì)或設(shè)備49.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備獨(dú)立法人資格、固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和________?！敬鸢浮繉I(yè)估價(jià)人員50.在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果應(yīng)反映估價(jià)對(duì)象的________價(jià)值?！敬鸢浮抗_市場(chǎng)四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）51.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的基本步驟?！敬鸢浮浚?）收集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正；（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；（8）求出比準(zhǔn)價(jià)格；（9）確定最終估價(jià)結(jié)果。52.簡(jiǎn)述收益法中資本化率的確定方法?！敬鸢浮浚?）市場(chǎng)提取法：通過市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的年凈收益與價(jià)格的比率確定；（2）累加法：在無風(fēng)險(xiǎn)利率基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；（3）投資收益率排序插入法：將各種投資收益率排序，插入房地產(chǎn)投資的資本化率。53.簡(jiǎn)述成本法的適用范圍及局限性?！敬鸢浮窟m用范圍：（1）新建房地產(chǎn)；（2）特殊用途房地產(chǎn)（如學(xué)校、教堂等）；（3）市場(chǎng)交易實(shí)例稀少的房地產(chǎn)。局限性：（1）難以準(zhǔn)確計(jì)算折舊；（2）不考慮市場(chǎng)供需關(guān)系；（3）不適用于收益性房地產(chǎn)。五、計(jì)算題（共30分）54.（本題10分）某宗土地面積為4000平方米，容積率為3.0，建筑密度為40%，規(guī)劃用途為商業(yè)。類似商業(yè)用地成交實(shí)例為：成交單價(jià)為8000元/平方米，交易日期為6個(gè)月前，交易情況正常，區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象5%，個(gè)別因素劣于估價(jià)對(duì)象3%。經(jīng)調(diào)查，該類地價(jià)每月上漲1%。試采用市場(chǎng)比較法估算該宗土地的總地價(jià)?！敬鸢浮浚?）交易日期修正：6個(gè)月上漲6%，修正系數(shù)=1+6%=1.06（2）區(qū)域因素修正：可比實(shí)例優(yōu)于估價(jià)對(duì)象5%，修正系數(shù)=1/1.05≈0.952（3）個(gè)別因素修正：可比實(shí)例劣于估價(jià)對(duì)象3%，修正系數(shù)=1.03（4）比準(zhǔn)單價(jià)=8000×1.06×0.952×1.03≈8315元/平方米（5）總地價(jià)=8315×4000=3326萬元55.（本題10分）某商業(yè)房地產(chǎn)年潛在毛收入為80萬元，空置率為10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬元，資本化率為8%，預(yù)計(jì)5年后該房地產(chǎn)可售得1000萬元。試采用收益法估算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！敬鸢浮浚?）有效毛收入=80×(110%)=72萬元（2）年凈收益=7220=52萬元（3）收益價(jià)格=52÷8%×[11÷(1+8%)^5]+1000÷(1+8%)^5=650×0.319+1000×