房屋租賃合同實(shí)務(wù)操作指引房屋租賃合同關(guān)系到出租方與承租方的核心權(quán)益，實(shí)務(wù)中因條款約定不明、履行不規(guī)范引發(fā)的糾紛屢見不鮮。結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文從合同訂立、條款審查、履行風(fēng)控、爭議解決四個(gè)維度，梳理實(shí)務(wù)操作的關(guān)鍵要點(diǎn)，助力當(dāng)事人規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，保障租賃關(guān)系的穩(wěn)定有序。一、合同訂立前的審慎準(zhǔn)備（一）主體資格的合規(guī)審查1.出租方：權(quán)屬與處分權(quán)核查出租方需證明對(duì)房屋享有合法處分權(quán)：若為產(chǎn)權(quán)人，需提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或房產(chǎn)證），核實(shí)產(chǎn)權(quán)人與簽約主體是否一致；若為共有房產(chǎn)，需取得其他共有人的書面同意（可在合同中附共有人同意出租的聲明）。若為轉(zhuǎn)租方，需提供原租賃合同及原出租方的書面同意轉(zhuǎn)租證明（注意原合同是否限制轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同剩余期限）。若為委托代理人，需提供產(chǎn)權(quán)人簽署的授權(quán)委托書（明確代理權(quán)限包含簽訂租賃合同）。2.承租方：履約能力與身份核驗(yàn)承租方需證明自身具備履約能力：自然人承租方：核實(shí)身份證信息，可通過信用平臺(tái)查詢是否存在失信記錄（如拖欠租金、涉訴等）。企業(yè)承租方：核查營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍（若租賃房屋用于經(jīng)營，需確保經(jīng)營范圍與租賃用途匹配），可通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢企業(yè)存續(xù)狀態(tài)、涉訴及失信情況。（二）房屋狀況的全面核查1.合法性核查確認(rèn)房屋無權(quán)屬爭議、未被司法查封、未被列入拆遷范圍，可通過不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢房屋狀態(tài)。核查房屋是否為違法建筑（如農(nóng)村自建房無審批手續(xù)、城市房屋擅自加建等），違法建筑的租賃合同可能被認(rèn)定無效。2.實(shí)際狀況核驗(yàn)現(xiàn)場查驗(yàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備（如家電、家具）的品牌、型號(hào)、使用狀態(tài)，建議制作《房屋交接清單》，詳細(xì)記錄物品現(xiàn)狀（含瑕疵），雙方簽字確認(rèn)，避免后續(xù)返還時(shí)的爭議。檢查房屋是否存在安全隱患（如消防設(shè)施、電路老化、房屋滲漏等），要求出租方提前整改或在合同中約定整改期限及責(zé)任。（三）租賃用途的合規(guī)性確認(rèn)若為住宅租賃，需確認(rèn)承租方是否用于家庭居住，避免“群租”（部分城市對(duì)人均居住面積、房間居住人數(shù)有規(guī)定）。若為商業(yè)租賃（如辦公、經(jīng)營），需：核查房屋規(guī)劃用途是否為商業(yè)/辦公，避免“住改商”未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意（《民法典》第二百七十九條）。確認(rèn)租賃房屋可辦理營業(yè)執(zhí)照，可提前向市場監(jiān)管部門咨詢。二、合同條款的精細(xì)化擬定與審查（一）核心條款的實(shí)務(wù)要點(diǎn)1.當(dāng)事人與房屋信息條款當(dāng)事人信息：需填寫姓名（企業(yè)名稱）、身份證號(hào)（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）、聯(lián)系地址、有效聯(lián)系方式（建議約定“通知以短信、微信、郵件或書面送達(dá)至本合同地址即視為有效”）。房屋信息：明確具體地址（含樓棟、單元、房號(hào)）、建筑面積/使用面積、房屋結(jié)構(gòu)（如幾室?guī)讖d）、附屬設(shè)施清單（與《房屋交接清單》一致）。2.租賃期限與續(xù)租條款租賃期限：明確起止日期（精確到日），避免“長期租賃”等模糊表述。若租賃期限超過6個(gè)月，必須采用書面形式（《民法典》第七百零七條）。續(xù)租約定：可約定“租賃期滿前[X]日，雙方無異議則自動(dòng)續(xù)租[X]年”，或“承租方在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)”，但需注意：續(xù)租期限超過20年的，超過部分無效（《民法典》第七百零五條）。3.租金與押金條款租金：明確金額（大寫+小寫）、支付周期（月付/季付/年付）、支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬/第三方支付，需注明收款賬戶信息）、支付時(shí)間（如“每月5日前支付當(dāng)月租金”）。押金：約定押金金額（一般為1-3個(gè)月租金）、押金性質(zhì)（履約保證金）、退還條件（如“租賃期滿，房屋無損壞、費(fèi)用結(jié)清后[X]日內(nèi)退還”）、扣除情形（如拖欠租金、損壞財(cái)物、未結(jié)清費(fèi)用等）。逾期責(zé)任：約定“逾期支付租金的，每逾期一日按未付金額的[X%]支付違約金；逾期超過[X]日的，出租方有權(quán)解除合同”（違約金比例建議不超過LPR的4倍，避免過高被法院調(diào)整）。4.房屋使用與維護(hù)條款合理使用：約定承租方“不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途，不得從事違法活動(dòng)”，明確“正常使用損耗”與“人為損壞”的區(qū)分（如自然老化的設(shè)施由出租方維修，承租方損壞的需賠償或維修）。維修義務(wù)：根據(jù)《民法典》第七百一十二條，出租方承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)（除非雙方另有約定）?？杉s定“出租方應(yīng)在接到維修通知后[X]日內(nèi)維修，逾期未修的，承租方可自行維修，費(fèi)用從租金中扣除（需保留維修憑證）”。裝修約定：若承租方需裝修，需約定“裝修方案需經(jīng)出租方書面同意，不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)；租賃期滿后，裝修添附物的歸屬（如無償歸出租方/承租方拆除但需恢復(fù)原狀）”。5.轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)借條款明確是否允許轉(zhuǎn)租：若允許，需約定“轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租方書面同意，轉(zhuǎn)租期限不得超過本合同剩余期限，次承租人的行為視為承租方的行為，承租方對(duì)次承租人的違約承擔(dān)連帶責(zé)任”。若禁止轉(zhuǎn)租，需約定“承租方擅自轉(zhuǎn)租的，出租方有權(quán)解除合同，沒收押金，并要求承租方賠償損失”。6.違約責(zé)任條款列舉典型違約情形：如承租方拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租、損壞房屋；出租方遲延交付房屋、擅自漲租、維修遲延等。約定違約責(zé)任：如“承租方拖欠租金超過[X]日，出租方有權(quán)解除合同，要求承租方支付拖欠租金及違約金（按未付租金的[X%]計(jì)算），并限期搬離”；“出租方擅自提前解約的，需退還剩余租金及押金，并賠償承租方裝修損失（按剩余租期比例分?jǐn)偅薄?.爭議解決條款協(xié)商優(yōu)先：約定“爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇以下方式：”仲裁或訴訟：若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱（如“提交北京仲裁委員會(huì)仲裁”）；若選擇訴訟，需約定管轄法院（如“由房屋所在地人民法院管轄”）。（二）特殊條款的補(bǔ)充建議通知與送達(dá)條款：約定“本合同項(xiàng)下的通知以短信發(fā)送至[手機(jī)號(hào)]、微信發(fā)送至[微信號(hào)]、郵件發(fā)送至[郵箱]或書面送達(dá)至[地址]即視為有效送達(dá)”，避免“無法聯(lián)系”導(dǎo)致的糾紛。不可抗力條款：約定“因不可抗力（如地震、疫情管控）導(dǎo)致合同無法履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明”。三、合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防控與合規(guī)操作（一）租金支付的規(guī)范操作支付憑證留存：通過銀行轉(zhuǎn)賬、支付寶/微信支付時(shí)，需備注“[X]年[X]月租金”，并保留轉(zhuǎn)賬記錄、收款方確認(rèn)憑證。避免現(xiàn)金支付（無法舉證）。租金調(diào)整約定：若需調(diào)整租金，需雙方書面協(xié)商一致，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，禁止單方擅自漲租。（二）房屋使用中的檢查與記錄定期檢查：出租方可每季度/半年檢查房屋狀況（需提前通知承租方，不得干擾正常使用），承租方發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞應(yīng)及時(shí)報(bào)修（保留報(bào)修記錄、溝通截圖）。證據(jù)留存：對(duì)房屋現(xiàn)狀、設(shè)施損壞情況、維修過程進(jìn)行拍照、錄像，標(biāo)注時(shí)間，作為爭議解決的證據(jù)。（三）租賃備案的必要性與操作備案要求：部分城市（如深圳、上海）規(guī)定房屋租賃合同需辦理備案，備案后可對(duì)抗第三人（如房屋被拍賣時(shí)，承租人可主張優(yōu)先購買權(quán)或繼續(xù)租賃）。備案流程：雙方攜帶身份證、房產(chǎn)證、租賃合同，到房屋所在地的社區(qū)工作站或政務(wù)服務(wù)中心辦理，備案不影響合同效力，但可增強(qiáng)權(quán)益保障。（四）承租人優(yōu)先購買權(quán)的合規(guī)處理出租方賣房時(shí)，需在出賣前15日書面通知承租方（《民法典》第七百二十六條），告知房屋售價(jià)、付款方式、期限等。承租方應(yīng)在接到通知后15日內(nèi)明確表示是否購買，逾期未表示的視為放棄。若出租方未通知即賣房，承租方可主張賠償，但不能主張買賣合同無效。（五）租賃物添附與返還的操作裝修返還：若合同約定“裝修無償歸出租方”，承租方返還房屋時(shí)不得拆除裝修（除非恢復(fù)原狀）；若約定“承租方拆除裝修”，需確保拆除后房屋結(jié)構(gòu)無損壞，費(fèi)用自行承擔(dān)。房屋返還：租賃期滿或解除合同時(shí)，雙方應(yīng)共同驗(yàn)收房屋，對(duì)照《房屋交接清單》清點(diǎn)設(shè)施，結(jié)清水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，簽署《房屋返還確認(rèn)書》，明確押金退還時(shí)間。四、爭議解決與合同終止的規(guī)范流程（一）爭議解決的協(xié)商與調(diào)解協(xié)商：爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)基于合同條款友好協(xié)商，可就違約金、維修費(fèi)用等達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。調(diào)解：協(xié)商不成的，可請(qǐng)求居委會(huì)、物業(yè)、中介機(jī)構(gòu)或人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，調(diào)解協(xié)議可申請(qǐng)司法確認(rèn)（具有強(qiáng)制執(zhí)行力）。（二）仲裁與訴訟的選擇與操作仲裁：若合同約定仲裁條款，需向約定的仲裁機(jī)構(gòu)提交仲裁申請(qǐng)，仲裁裁決一裁終局，不可上訴，但可向法院申請(qǐng)執(zhí)行。訴訟：向房屋所在地法院提起訴訟，需準(zhǔn)備起訴狀、租賃合同、支付憑證、溝通記錄、房屋交接清單、維修憑證等證據(jù)，注意訴訟時(shí)效為3年（自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起算）。（三）合同終止的情形與操作到期終止：租賃期滿，雙方無續(xù)租約定的，合同自動(dòng)終止，承租方應(yīng)在期滿后[X]日內(nèi)搬離，出租方依約退還押金。提前解除：若一方依合同約定或法律規(guī)定（如《民法典》第七百二十四條“因不可歸責(zé)于承租人的事由，租賃物部分或全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同”）解除合同，需書面通知對(duì)方（注明解除事由、依據(jù)、時(shí)間），并保留通知憑證（如快遞簽收單、短信/微信送達(dá)記錄）。（四）房屋返還與結(jié)算的規(guī)范返還驗(yàn)收：雙方共同到場驗(yàn)收房屋，確認(rèn)設(shè)施完好、費(fèi)用結(jié)清，簽署《房屋返還確認(rèn)書》，明確“房屋已按約定返還，無遺留爭議”。押金結(jié)算：出租方應(yīng)在驗(yàn)收合格后[X]日內(nèi)退還押金，若需扣除費(fèi)用（如維修費(fèi)、欠費(fèi)），需提供合法有效的憑證，雙方簽字確認(rèn)扣除明細(xì)。五、實(shí)務(wù)操作核心提示1.合同形式：租賃期限超過6個(gè)月的，務(wù)必簽訂書面合同，口頭約定易引發(fā)舉證困難。2.條款明確性：避免“口頭約定”“另行協(xié)