房地產(chǎn)銷售合同風(fēng)險防控手冊一、合同簽訂前：把風(fēng)險攔在交易門外房地產(chǎn)交易的風(fēng)險，往往在簽約前就已埋下伏筆。想要避免“簽了合同才發(fā)現(xiàn)房子不能賣”的尷尬，前期調(diào)查和主體審查是第一道防線。（一）標的房屋：先查清“能不能賣”買房子不是買白菜，標的房屋的合法性直接決定交易能否完成。實務(wù)中，不少買家付了首付才發(fā)現(xiàn)房子被抵押或查封，最終錢房兩空。因此，簽約前一定要：去不動產(chǎn)登記中心查檔，確認房屋的權(quán)屬狀態(tài)（是否抵押、查封、設(shè)立居住權(quán)）；要求賣方提供房產(chǎn)證原件核對，留意房產(chǎn)證的“共有情況”欄，若為“共同共有”或“按份共有”，需所有共有人同意出售；若為期房，查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》——沒有預(yù)售證的期房交易不受法律保護，風(fēng)險極高。（二）交易主體：確認“有沒有權(quán)賣”1.自然人賣方：警惕“無權(quán)處分”現(xiàn)實中，夫妻一方擅自賣房、繼承人未分割遺產(chǎn)就賣房的糾紛屢見不鮮。簽約時：核對賣方身份證與房產(chǎn)證的所有權(quán)人信息，確?！叭俗C一致”；若房屋為婚后購買（即使登記在一方名下），要求配偶出具《同意出售聲明書》，明確表示“同意出售該房屋，若因本人不同意導(dǎo)致合同糾紛，愿承擔全部責(zé)任”；若賣方為老人、未成年人或精神病人，需確認其監(jiān)護人身份及出售房屋的合法性（如是否為被監(jiān)護人利益）。2.企業(yè)/開發(fā)商賣方：盯緊“內(nèi)部決策”和公司簽合同，不能只看公章。曾有案例，開發(fā)商股東私自賣房，公司事后不認賬，買方陷入糾紛。因此：要求對方提供營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（開發(fā)商需具備）；若房屋為公司資產(chǎn)，要求出具股東會或董事會的《同意出售決議》，避免因內(nèi)部決策程序瑕疵導(dǎo)致合同無效；留意公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，若存在股權(quán)糾紛或司法凍結(jié)，可能影響后續(xù)過戶。（三）中介服務(wù)：別信“口頭承諾”中介的作用是撮合交易，但不少中介為了成交會隱瞞房屋瑕疵。為了不吃啞巴虧：選中介時，查其《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)備案證》，優(yōu)先選口碑好、資質(zhì)全的機構(gòu)；中介協(xié)議里，明確約定“中介需如實披露房屋的所有瑕疵（如漏水、違建、兇宅、抵押查封等）”，并約定“若中介故意隱瞞，需退還中介費并賠償損失”；要求中介出具書面的《房屋狀況說明書》，把房屋的建筑年代、是否有質(zhì)量問題、相鄰糾紛等寫清楚，中介簽字蓋章后作為合同附件。二、合同簽訂時：條款里的“雷區(qū)”要避開合同條款是交易的“游戲規(guī)則”，每一個模糊的表述都可能成為日后的糾紛導(dǎo)火索。以下幾個核心條款，必須字字斟酌。（一）標的條款：越細越好合同里的房屋信息，不能只寫“XX小區(qū)X棟X單元X室”。要明確：房號、建筑面積、套內(nèi)面積（以房產(chǎn)證為準）；房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房等）——不同性質(zhì)的房屋交易限制不同；若為期房，注明“建設(shè)工程規(guī)劃許可證號”“預(yù)售許可證號”，避免開發(fā)商“偷梁換柱”。（二）價款與付款：權(quán)責(zé)要對等1.房價款：寫清“包不包含”房價里有沒有包含裝修、車位、家電？這些細節(jié)不寫清，后期容易扯皮。比如“房價款100萬，包含車位使用權(quán)”，要補充“車位位置為XX，使用權(quán)期限與房屋產(chǎn)權(quán)一致”。2.付款方式：約定“節(jié)點和后果”按揭付款：明確“買方應(yīng)在簽約后X日內(nèi)提交貸款申請，賣方配合提供材料；若貸款未獲批，雙方協(xié)商轉(zhuǎn)為全款或解除合同，互不違約”；分期付款：把每一筆錢的支付時間、金額和對應(yīng)的義務(wù)寫死。比如“首付30萬，支付后3日內(nèi)賣方配合網(wǎng)簽；尾款70萬，過戶完成后3日內(nèi)支付”；定金條款：別寫成“訂金”！定金有擔保作用，違約方要雙倍返還（或無權(quán)要回）。但定金數(shù)額不能超過總房款的20%，否則超過部分無效。（三）交房與過戶：時間和標準要明確1.交房：別被“口頭交房”忽悠期房交房條件：必須寫“取得竣工驗收備案表、房屋測繪報告”——這是法定交房條件，沒這兩個證，房子可能質(zhì)量不合格；存量房交房：約定“交房時房屋為空房，家電家具按清單留存，水電氣物業(yè)費結(jié)清”，并附《交房清單》作為合同附件。2.過戶：逾期了怎么辦？期房：“交房后X日內(nèi)，開發(fā)商辦理不動產(chǎn)權(quán)證，逾期每日按總房款的X%支付違約金，逾期超過X日，買方有權(quán)退房，開發(fā)商退還房款并賠償損失”；存量房：“買方支付尾款后X日內(nèi)，賣方配合過戶，逾期每日按總房款的X%支付違約金，逾期超過X日，買方有權(quán)解除合同，賣方退還房款并賠償房價上漲損失”。（四）違約責(zé)任：別寫“重大損失”模糊的違約責(zé)任等于沒約定。要具體：賣方逾期交房：“每逾期1日，支付總房款的0.1%違約金；逾期30日，買方有權(quán)退房，賣方退還房款并支付總房款5%的違約金”；買方逾期付款：“每逾期1日，支付未付款的0.1%違約金；逾期30日，賣方有權(quán)解除合同，沒收定金（或要求買方支付總房款5%的違約金）”；房屋質(zhì)量問題：“交房后發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)不合格，買方有權(quán)退房，賣方賠償全部損失；若為一般質(zhì)量問題（如滲漏），賣方X日內(nèi)修復(fù)，逾期未修，買方自行修復(fù)的費用由賣方承擔”。三、合同履行中：動態(tài)監(jiān)控，及時止損簽了合同不是萬事大吉，履行過程中的風(fēng)險也不少。學(xué)會動態(tài)監(jiān)控，才能避免小問題拖成大糾紛。（一）做個“履約進度表”把付款時間、網(wǎng)簽時間、交房時間、過戶時間都列出來，每完成一項打個勾。如果對方快逾期了，提前發(fā)函催告，比如“根據(jù)合同，你方應(yīng)于X月X日前配合過戶，現(xiàn)催告你方X日內(nèi)履行，否則我方將追究違約責(zé)任”。催告要留證據(jù)，用EMS快遞（備注“履約催告函”）或郵件（要求已讀回執(zhí)）。（二）變更合同：必須書面交易中，難免有變更付款方式、延長交房時間的情況。記?。嚎陬^約定不算數(shù)，必須簽書面補充協(xié)議。補充協(xié)議里要寫清“變更的內(nèi)容、生效時間、原合同條款的效力”，雙方簽字蓋章。比如“因買方征信問題，貸款延期至X月X日獲批，付款時間順延至貸款到賬后3日，期間互不追究違約責(zé)任”。（三）證據(jù)：要“留痕”交易全程的證據(jù)，都要妥善保存：付款憑證：銀行轉(zhuǎn)賬備注“XX房屋首付款”，收款收據(jù)要賣方簽字；溝通記錄：短信、微信聊天記錄別刪，必要時截圖公證；房屋現(xiàn)狀：交房前拍視頻、照片，證明房屋交付時的狀態(tài)，防止對方賴賬說“你交房時就是壞的”。如果發(fā)現(xiàn)對方有違約前兆（比如賣方偷偷掛牌再賣、買方突然失聯(lián)），別猶豫，趕緊找律師評估，是繼續(xù)履行還是解除合同，及時止損。四、爭議解決：法律是最后的盾牌萬一糾紛真的來了，別慌，用法律武器保護自己。（一）選對“戰(zhàn)場”：仲裁還是訴訟？合同里要明確爭議解決方式：仲裁：必須約定具體的仲裁機構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），仲裁一裁終局，速度快但不能上訴；訴訟：約定“房屋所在地法院管轄”，訴訟可以上訴，但時間可能更長。（二）常見糾紛的應(yīng)對1.賣方違約（一房二賣、拒過戶）房子還沒過戶給別人：趕緊起訴“繼續(xù)履行合同”，同時申請財產(chǎn)保全（查封房子），防止賣方轉(zhuǎn)移；房子已經(jīng)過戶：起訴“返還房款+賠償損失”，損失包括房價上漲的差價、中介費、稅費等。2.買方違約（沒錢付、拒收房）賣方可以起訴“解除合同”，沒收定金或要求買方支付違約金，同時要求買方配合注銷網(wǎng)簽、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)；房子已經(jīng)交房：起訴“支付剩余房款+逾期違約金”。3.房屋質(zhì)量糾紛主體結(jié)構(gòu)問題：找專業(yè)機構(gòu)鑒定，根據(jù)結(jié)果起訴“退房+賠償”或“維修+賠償”；一般質(zhì)量問題：在質(zhì)保期內(nèi)找開發(fā)商維修，逾期不修的，自己修了找開發(fā)商報銷費用。（三）事后補救的“武器”律師函：爭議初期，讓律師發(fā)函催告，既正式又能固定證據(jù)；財產(chǎn)保全：起訴前或起訴時，申請法院查封對方的房子、賬戶，確保勝訴后能拿到錢；強制執(zhí)行：判決生效后，對方不履行，申請法院強制執(zhí)行，拍賣房子、劃扣存款。結(jié)語：風(fēng)險防控，是交易的“必修課”房地產(chǎn)交易涉及巨額資金，每一個環(huán)節(jié)都暗藏風(fēng)險。從前期調(diào)查的“火