2025年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填入括號(hào)內(nèi)）1.某宗商業(yè)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已簽訂一份為期5年的租賃合同，年租金為100萬(wàn)元，且租金每年遞增3%。若市場(chǎng)租金每年遞增5%，則該租賃對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響屬于（）。A.有利租賃權(quán)益B.不利租賃權(quán)益C.市場(chǎng)租金權(quán)益D.無(wú)影響答案：B2.在比較法中，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，下列因素中屬于微觀區(qū)位因素的是（）。A.城市等級(jí)B.交通通達(dá)度C.朝向與樓層D.區(qū)域規(guī)劃限制答案：C3.某估價(jià)對(duì)象為一宗在建工程，已投入成本為8000萬(wàn)元，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值為1.3億元，折現(xiàn)率為10%，則其開(kāi)發(fā)價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.11818B.12000C.10909D.10000答案：C4.在收益法中，若凈收益每年按固定比率g遞增，資本化率為r，且r>g，則收益價(jià)值V的公式為（）。A.V=A/(r+g)B.V=A/(rg)C.V=A×(1+g)/rD.V=A×(1g)/r答案：B5.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)，重建價(jià)格為9000元/平方米，折舊總額為1800元/平方米，則其積算價(jià)格為（）元/平方米。A.10800B.7200C.9000D.8800答案：B6.在房地產(chǎn)估價(jià)中，若估價(jià)目的為司法鑒定，則估價(jià)報(bào)告的有效期一般不超過(guò)（）。A.3個(gè)月B.6個(gè)月C.1年D.2年答案：B7.某宗房地產(chǎn)在比較法估價(jià)中，選取了三個(gè)可比實(shí)例，其比準(zhǔn)單價(jià)分別為12000元/平方米、12500元/平方米、13000元/平方米，若權(quán)重分別為0.3、0.4、0.3，則最終比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。A.12600B.12500C.12800D.12700答案：D8.在收益法中，若凈收益為100萬(wàn)元，資本化率為8%，則收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1250B.1200C.1000D.800答案：A9.某宗房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在抵押權(quán)，若該抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中（）。A.不予披露B.在價(jià)值定義中說(shuō)明C.在估價(jià)假設(shè)中說(shuō)明D.在估價(jià)結(jié)果中扣除答案：B10.在房地產(chǎn)估價(jià)中，若采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，則其基本公式為（）。A.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值后續(xù)開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開(kāi)發(fā)利潤(rùn)銷售稅費(fèi)B.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值已投入成本C.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值重建價(jià)格D.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值折舊答案：A11.某宗房地產(chǎn)在比較法估價(jià)中，因交易情況特殊需進(jìn)行交易情況修正，若交易價(jià)格低于正常價(jià)格10%，則修正系數(shù)為（）。A.100/90B.90/100C.110/100D.100/110答案：A12.在收益法中，若凈收益為120萬(wàn)元，資本化率為10%，收益年限為20年，則其收益價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.1200B.1018C.1100D.950答案：B13.某宗房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在租約限制，若租約租金低于市場(chǎng)租金，則該租約對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響為（）。A.增加價(jià)值B.減少價(jià)值C.無(wú)影響D.不確定答案：B14.在成本法中，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，則其成新率為（）。A.20%B.80%C.90%D.70%答案：B15.某宗房地產(chǎn)在比較法估價(jià)中，因交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔1年，該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲5%，則交易日期修正系數(shù)為（）。A.100/105B.105/100C.100/95D.95/100答案：B16.在收益法中，若凈收益為200萬(wàn)元，資本化率為8%，收益年限為無(wú)限年，則其收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2500B.2400C.2200D.2000答案：A17.某宗房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在查封限制，則該房地產(chǎn)的價(jià)值類型應(yīng)為（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.清算價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值答案：D18.在比較法中，若可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.不確定答案：B19.某宗房地產(chǎn)在估價(jià)中采用成本法，土地取得成本為3000萬(wàn)元，建設(shè)成本為5000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，投資利息為300萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為600萬(wàn)元，則其積算價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.9500B.9000C.9200D.9400答案：A20.在房地產(chǎn)估價(jià)中，若估價(jià)報(bào)告用于資產(chǎn)減值測(cè)試，則其價(jià)值類型應(yīng)為（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.可收回金額D.清算價(jià)值答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將所有正確選項(xiàng)的字母填入括號(hào)內(nèi)，漏選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于收益法估價(jià)基本前提的有（）。A.房地產(chǎn)具有穩(wěn)定收益B.收益可持續(xù)C.收益可量化D.房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓E.房地產(chǎn)已出租答案：A、B、C22.在比較法中，下列屬于交易情況修正內(nèi)容的有（）。A.關(guān)聯(lián)交易B.急售急買(mǎi)C.交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁D(zhuǎn).房地產(chǎn)狀況差異E.融資條件特殊答案：A、B、C、E23.下列屬于成本法估價(jià)中建筑物折舊的有（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊E.成新率折舊答案：A、B、C24.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，下列屬于后續(xù)開(kāi)發(fā)成本的有（）。A.建安工程費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.銷售費(fèi)用D.土地取得成本E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)答案：A、B、C25.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必備內(nèi)容的有（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)方法D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)師聲明答案：A、B、C、D、E26.在收益法中，下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。A.房產(chǎn)稅B.管理費(fèi)C.維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)E.折舊費(fèi)答案：A、B、C、D27.下列屬于房地產(chǎn)價(jià)值類型的有（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.清算價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.賬面價(jià)值答案：A、B、C、D28.在比較法中，下列屬于區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容的有（）。A.交通條件B.配套設(shè)施C.環(huán)境質(zhì)量D.樓層與朝向E.建筑結(jié)構(gòu)答案：A、B、C29.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.替代原則E.預(yù)期原則答案：A、B、C、D、E30.在收益法中，下列屬于資本化率求取方法的有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.投資收益率排序插入法D.比較法E.成本法答案：A、B、C三、填空題（每空1分，共20分）31.在比較法中，交易情況修正的目的是將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為_(kāi)_______價(jià)格。答案：正常32.在收益法中，凈收益等于有效毛收入減去________。答案：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用33.在成本法中，建筑物的重建價(jià)格減去________即為積算價(jià)格。答案：折舊34.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用即為_(kāi)_______價(jià)值。答案：開(kāi)發(fā)35.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期自________之日起計(jì)算。答案：估價(jià)報(bào)告出具36.在收益法中，若凈收益每年遞增，且資本化率大于遞增率，則收益價(jià)值趨于________。答案：無(wú)限大37.在比較法中，若可比實(shí)例的交易日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，則需進(jìn)行________修正。答案：交易日期38.在成本法中，土地取得成本包括土地出讓金、________及相關(guān)稅費(fèi)。答案：拆遷補(bǔ)償費(fèi)39.在收益法中，資本化率等于凈收益除以________。答案：收益價(jià)值40.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)遵循________原則，確保估價(jià)結(jié)果客觀公正。答案：獨(dú)立客觀公正四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）41.簡(jiǎn)述比較法估價(jià)的基本步驟。答案：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格；（8）確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值。42.簡(jiǎn)述收益法中凈收益的求取方法。答案：（1）基于租賃收入求取：有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；（2）基于經(jīng)營(yíng)收入求取：經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、稅金及其他費(fèi)用；（3）基于市場(chǎng)數(shù)據(jù)求取：采用市場(chǎng)租金及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；（4）注意扣除空置損失、收租損失及合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。43.簡(jiǎn)述成本法估價(jià)中建筑物折舊的類型及其含義。答案：（1）物質(zhì)折舊：因物理?yè)p耗導(dǎo)致的價(jià)值減損；（2）功能折舊：因功能落后或設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的價(jià)值減損；（3）經(jīng)濟(jì)折舊：因外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的價(jià)值減損。五、綜合應(yīng)用題（共60分）44.（本題20分）某宗商業(yè)房地產(chǎn)位于市中心，建筑面積為2000平方米，已出租給某知名品牌，租期5年，年租金為300萬(wàn)元，每年遞增5%。市場(chǎng)租金為每年350萬(wàn)元，每年遞增6%。資本化率為8%，收益年限為無(wú)限年。請(qǐng)?jiān)u估該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。【解答】（1）計(jì)算租約期內(nèi)凈收益：第1年：300萬(wàn)元第2年：300×1.05=315萬(wàn)元第3年：315×1.05=330.75萬(wàn)元第4年：330.75×1.05=347.29萬(wàn)元第5年：347.29×1.05=364.65萬(wàn)元（2）計(jì)算租約期內(nèi)收益現(xiàn)值：折現(xiàn)率8%第1年現(xiàn)值：300/1.08=277.78萬(wàn)元第2年現(xiàn)值：315/1.082=270.15萬(wàn)元第3年現(xiàn)值：330.75/1.083=262.87萬(wàn)元第4年現(xiàn)值：347.29/1.08?=255.91萬(wàn)元第5年現(xiàn)值：364.65/1.08?=249.26萬(wàn)元合計(jì)：1315.97萬(wàn)元（3）計(jì)算租約期外凈收益：第6年市場(chǎng)租金：350×1.06?=468.38萬(wàn)元資本化率8%，則第5年末價(jià)值：468.38/0.08=5854.75萬(wàn)元折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)：5854.75/1.08?=4000.00萬(wàn)元（4）總收益價(jià)值：1315.97+4000=5315.97萬(wàn)元答：該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約為5316萬(wàn)元。45.（本題20分）某宗住宅用地面積為5000平方米，規(guī)劃容積率為2.0，已建有一棟住宅樓，建筑面積為9000平方米，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，重建價(jià)格為4000元/平方米。土地取得成本為3000萬(wàn)元，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，投資利息為400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為600萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為500萬(wàn)元。請(qǐng)采用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值?！窘獯稹浚?）計(jì)算建筑物折舊：折舊率=10/50=20%折舊總額=9000×4000×20%=720萬(wàn)元建筑物現(xiàn)值=9000×40007200000=2880萬(wàn)元（2）計(jì)算土地重新取得成本：3000萬(wàn)元（3）計(jì)算積算價(jià)格：土地取得成本：3000萬(wàn)元建筑物現(xiàn)值：2880萬(wàn)元管理費(fèi)用：200萬(wàn)元銷售費(fèi)用：300萬(wàn)元投資利息：400萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：600萬(wàn)元銷售稅費(fèi)：500萬(wàn)元合計(jì)：3000+2880+200+300+400+600+500=7880萬(wàn)元答：該房地產(chǎn)積算價(jià)格為7880萬(wàn)元。46.（本題20分）某宗商業(yè)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在以下情況：（1）已簽訂一份為期3年的租賃合同，年租金為200萬(wàn)元，市場(chǎng)租金為250萬(wàn)元；（2）該房地產(chǎn)存在查封限制，預(yù)計(jì)查封期為1年，查封期間無(wú)法出租；（3）查封解除后，預(yù)計(jì)需3個(gè)月裝修期方可出租；（4）資本化率為8%，收益年限為無(wú)限年。請(qǐng)?jiān)u估該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值?！窘獯稹浚?）計(jì)算租約期內(nèi)凈收益：第1年：200萬(wàn)元第2年：200萬(wàn)元第3年：200萬(wàn)元（