2025不動(dòng)產(chǎn)代理人考試題庫(kù)及答案完整版一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的法定類(lèi)型？A.首次登記??B.變更登記??C.預(yù)告登記??D.備案登記答案：D2.甲以一棟已辦理抵押權(quán)的商品房向乙再次設(shè)立抵押權(quán)，則第二次抵押權(quán)的清償順序?yàn)椋篈.與第一次抵押權(quán)同時(shí)受償??B.按登記時(shí)間先后受償??C.按債權(quán)比例受償??D.由當(dāng)事人協(xié)議確定答案：B3.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人認(rèn)為登記錯(cuò)誤，可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)：A.異議登記??B.更正登記??C.注銷(xiāo)登記??D.預(yù)告登記答案：B4.下列關(guān)于“房地一體”原則的描述，正確的是：A.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔO(shè)用地使用權(quán)可不隨之轉(zhuǎn)讓??B.建設(shè)用地使用權(quán)抵押，地上建筑物可不隨之抵押??C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔO(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓??D.房屋與土地可分別處分答案：C5.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起多少個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記？A.3??B.5??C.7??D.30答案：C6.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的組成要素？A.宗地代碼??B.定著物代碼??C.權(quán)利類(lèi)型代碼??D.行政區(qū)劃代碼答案：C7.夫妻一方婚前個(gè)人房產(chǎn)，婚后共同還貸，離婚時(shí)該房產(chǎn)的增值部分應(yīng)：A.全部歸產(chǎn)權(quán)登記方??B.全部歸另一方??C.按共同還貸比例及對(duì)應(yīng)增值補(bǔ)償??D.平均分割答案：C8.以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，其出讓合同生效時(shí)間為：A.成交確認(rèn)書(shū)簽署日??B.出讓合同簽訂日??C.出讓金全部付清日??D.登記完成日答案：B9.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷(xiāo)的法定事由？A.抵押權(quán)人失蹤??B.債務(wù)人破產(chǎn)??C.主債權(quán)消滅??D.抵押物價(jià)值減少答案：C10.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的材料不包括：A.查詢申請(qǐng)書(shū)??B.身份證明??C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明??D.查詢目的說(shuō)明答案：C11.下列關(guān)于“居住權(quán)”的表述，正確的是：A.居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓??B.居住權(quán)自合同簽訂時(shí)設(shè)立??C.居住權(quán)可以繼承??D.居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立答案：D12.甲將名下房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)提交：A.出生醫(yī)學(xué)證明??B.監(jiān)護(hù)人保證書(shū)??C.為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證??D.學(xué)校在讀證明答案：C13.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的情形？A.房屋所有權(quán)首次登記??B.在建工程抵押權(quán)登記??C.宅基地使用權(quán)首次登記??D.異議登記答案：D14.不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，異地查詢的法定時(shí)限為：A.即時(shí)反饋??B.1個(gè)工作日??C.3個(gè)工作日??D.5個(gè)工作日答案：B15.下列關(guān)于“帶押過(guò)戶”的描述，錯(cuò)誤的是：A.無(wú)需提前清償原貸款??B.需原抵押權(quán)人同意??C.必須同步辦理抵押權(quán)變更??D.適用于所有類(lèi)型房產(chǎn)答案：D16.不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？A.按面積??B.按評(píng)估價(jià)??C.按件??D.按成交價(jià)格答案：C17.下列哪項(xiàng)屬于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的必要條件？A.村民會(huì)議三分之二以上同意??B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)??C.土地用途為宅基地??D.已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批答案：A18.甲以偽造材料騙取登記，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)：A.直接注銷(xiāo)登記并公告??B.書(shū)面通知權(quán)利人自行更正??C.移送公安機(jī)關(guān)??D.作出撤銷(xiāo)登記決定并公告答案：D19.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料？A.登記申請(qǐng)書(shū)??B.申請(qǐng)人身份證明??C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)??D.地籍調(diào)查表答案：C20.下列關(guān)于“預(yù)告登記”的效力，正確的是：A.阻止處分??B.優(yōu)先受償??C.直接取得物權(quán)??D.免除稅費(fèi)答案：A21.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記致權(quán)利人損失，賠償責(zé)任主體為：A.登記人員??B.登記機(jī)構(gòu)??C.上級(jí)自然資源部門(mén)??D.國(guó)家答案：B22.下列哪項(xiàng)屬于可以單方申請(qǐng)登記的情形？A.繼承取得不動(dòng)產(chǎn)??B.買(mǎi)賣(mài)取得不動(dòng)產(chǎn)??C.贈(zèng)與取得不動(dòng)產(chǎn)??D.互換取得不動(dòng)產(chǎn)答案：A23.下列關(guān)于“宗地”的定義，正確的是：A.地表以上空間??B.權(quán)屬界線封閉的地塊??C.房屋投影范圍??D.行政區(qū)劃范圍答案：B24.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體？A.權(quán)利人??B.繼承人??C.任意第三人??D.利害關(guān)系人答案：C25.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)變更的法定事由？A.權(quán)利人更名??B.宗地合并??C.抵押金額變化??D.房屋出租答案：B26.下列關(guān)于“查封登記”的表述，正確的是：A.由公安機(jī)關(guān)囑托??B.可重復(fù)查封??C.期限最長(zhǎng)三年??D.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)辦理答案：D27.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本原則？A.自愿登記??B.實(shí)質(zhì)審查??C.依申請(qǐng)登記??D.強(qiáng)制公證答案：C28.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的必要文件？A.抵押合同??B.評(píng)估報(bào)告??C.房屋質(zhì)量保修書(shū)??D.房屋平面圖答案：A29.下列關(guān)于“地役權(quán)”的描述，正確的是：A.必須支付對(duì)價(jià)??B.需經(jīng)供役地所有權(quán)人同意??C.不得轉(zhuǎn)讓??D.自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立答案：B30.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記資料保護(hù)期限？A.10年??B.20年??C.30年??D.永久答案：D二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形可以申請(qǐng)更正登記？A.姓名筆誤??B.面積計(jì)算錯(cuò)誤??C.權(quán)利性質(zhì)錯(cuò)誤??D.權(quán)利主體真實(shí)意思表示錯(cuò)誤答案：A、B、C32.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的內(nèi)容？A.債務(wù)人姓名??B.債權(quán)數(shù)額??C.債務(wù)履行期限??D.抵押物評(píng)估價(jià)值答案：A、B、C33.下列哪些主體可以申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料？A.權(quán)利人本人??B.訴訟代理人??C.債權(quán)人??D.承租人答案：A、B、C34.下列哪些屬于集體土地所有權(quán)登記的發(fā)證主體？A.村民小組??B.村集體經(jīng)濟(jì)組織??C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織??D.村民委員會(huì)答案：B、C35.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的層次結(jié)構(gòu)？A.縣級(jí)行政區(qū)劃??B.地籍區(qū)??C.地籍子區(qū)??D.定著物單元答案：A、B、C、D36.下列哪些屬于可以撤回登記申請(qǐng)的情形？A.登記機(jī)構(gòu)尚未記載于登記簿??B.已記載于登記簿??C.全體申請(qǐng)人共同提出??D.單方提出答案：A、C37.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)登記原始憑證？A.土地出讓合同??B.繼承權(quán)公證書(shū)??C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證??D.房屋測(cè)繪報(bào)告答案：A、B、C、D38.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)查封登記的法律文書(shū)？A.法院裁定書(shū)??B.檢察院通知書(shū)??C.公安機(jī)關(guān)協(xié)助查封函??D.仲裁機(jī)構(gòu)決定書(shū)答案：A、C39.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)消滅事由？A.主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿??B.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)??C.抵押物滅失??D.法院宣告抵押無(wú)效答案：B、C、D40.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的情形？A.申請(qǐng)人與證明材料不一致??B.不動(dòng)產(chǎn)被查封??C.違法建筑??D.未繳清土地出讓價(jià)款答案：A、B、C、D三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記以（）為基本單位，實(shí)行（）登記制度。答案：不動(dòng)產(chǎn)單元；統(tǒng)一42.不動(dòng)產(chǎn)登記簿由（）建立，由（）永久保存。答案：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；國(guó)家43.建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限，居住用地為（）年，工業(yè)用地為（）年。答案：70；5044.地役權(quán)自（）生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗（）。答案：地役權(quán)合同；善意第三人45.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（）日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。答案：9046.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到查封文書(shū)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)辦理查封登記，查封期限最長(zhǎng)為（）年。答案：1；347.集體土地所有權(quán)登記發(fā)證到（）級(jí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市須經(jīng)（）以上村民成員同意。答案：鄉(xiāng)鎮(zhèn)；三分之二48.不動(dòng)產(chǎn)登記資料分為（）資料和（）資料兩類(lèi)。答案：登記原始；登記結(jié)果49.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，債權(quán)數(shù)額應(yīng)當(dāng)與（）一致，抵押范圍以（）為準(zhǔn)。答案：主債權(quán)合同；不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載50.不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行（）審查，登記機(jī)構(gòu)對(duì)（）負(fù)責(zé)。答案：形式；登記結(jié)果四、簡(jiǎn)答題（共30分）51.（封閉型，6分）簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。答案要點(diǎn)：（1）物權(quán)變動(dòng)效力：除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須經(jīng)登記始生效力；（2）權(quán)利推定效力：登記簿記載推定正確；（3）善意保護(hù)效力：信賴(lài)登記簿的善意第三人受法律保護(hù)；（4）處分限制效力：預(yù)告登記、查封登記等限制處分。52.（封閉型，6分）列舉可以申請(qǐng)單方登記的四種情形并說(shuō)明依據(jù)。答案：（1）繼承：憑繼承權(quán)公證書(shū)或生效法律文書(shū)；（2）新建房屋：憑合法建造證明；（3）依據(jù)生效法律文書(shū)：法院判決、仲裁裁決；（4）依據(jù)政府決定：征收決定、安置協(xié)議。53.（開(kāi)放型，8分）試述“帶押過(guò)戶”的操作流程及風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)。答案要點(diǎn)：流程：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方、原抵押權(quán)人、新貸款銀行簽訂四方協(xié)議；（2）同步申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記；（3）登記機(jī)構(gòu)合并受理，先辦轉(zhuǎn)移再辦抵押變更；（4）資金監(jiān)管賬戶同步凍結(jié)首付款，新貸款到賬后清償舊貸；（5）原抵押權(quán)注銷(xiāo)，新抵押權(quán)設(shè)立。風(fēng)險(xiǎn)防控：（1）資金閉環(huán)監(jiān)管，防止挪用；（2）明確各方違約責(zé)任；（3）舊貸未結(jié)清前不得解除資金監(jiān)管；（4）登記機(jī)構(gòu)合并受理，確保登記連續(xù)性；（5）引入公證提存或銀行保函。54.（封閉型，5分）簡(jiǎn)述查封登記與異議登記的區(qū)別。答案：（1）啟動(dòng)主體：查封登記由法院等囑托機(jī)關(guān)啟動(dòng)；異議登記由利害關(guān)系人申請(qǐng)；（2）效力：查封登記直接限制處分；異議登記僅起警示作用，不限制處分；（3）期限：查封期限最長(zhǎng)三年可續(xù)封；異議登記需在15日內(nèi)起訴，否則失效；（4）注銷(xiāo)程序：查封登記依囑托機(jī)關(guān)解除；異議登記可因逾期或敗訴而注銷(xiāo)。55.（開(kāi)放型，5分）結(jié)合案例說(shuō)明“居住權(quán)”對(duì)二手房交易的影響。答案示例：案例：甲于2024年在其住宅上為保姆乙設(shè)立終身居住權(quán)并辦理登記。2025年甲死亡，其子丙出售該房，丁購(gòu)得后要求乙搬離。影響：（1）居住權(quán)已登記，對(duì)買(mǎi)受人丁具有約束力；（2）丁取得所有權(quán)，但不得對(duì)抗乙的居住權(quán)；（3）交易前須查詢居住權(quán)登記，否則可能無(wú)法交付；（4）房屋價(jià)值因居住權(quán)存在而貶損，需調(diào)整交易價(jià)格；（5）買(mǎi)受人可要求出賣(mài)人滌除居住權(quán)或降價(jià)賠償。五、應(yīng)用題（共50分）56.（計(jì)算類(lèi)，10分）甲公司于2020年以出讓方式取得一塊商業(yè)用地，面積5000平方米，出讓年限40年，土地出讓金總額為1億元，約定分期支付，2020年支付4000萬(wàn)元，2021年支付6000萬(wàn)元。2025年甲公司因融資需要將該地塊抵押給銀行，評(píng)估價(jià)值為1.5億元，銀行按評(píng)估價(jià)60%放貸。問(wèn)題：（1）計(jì)算銀行可發(fā)放貸款本金；（2）若甲公司逾期未能還款，銀行于2026年申請(qǐng)法院拍賣(mài)，成交價(jià)為1.3億元，扣除稅費(fèi)及拍賣(mài)費(fèi)用2000萬(wàn)元后，銀行可優(yōu)先受償多少？答案：（1）1.5億元×60%＝0.9億元；（2）剩余拍賣(mài)款1.3－0.2＝1.1億元，銀行優(yōu)先受償0.9億元本金及截至拍賣(mài)日的利息、違約金（假設(shè)合計(jì)0.15億元），總計(jì)1.05億元＜1.1億元，故銀行可全額受償1.05億元，剩余0.05億元?dú)w甲公司。57.（分析類(lèi)，12分）某市自然資源局于2024年12月對(duì)A小區(qū)已入住10年的商品房進(jìn)行“歷史遺留問(wèn)題”確權(quán)，發(fā)現(xiàn)：（1）開(kāi)發(fā)商超建地下面積2000平方米；（2）部分房屋陽(yáng)臺(tái)封閉后增加套內(nèi)面積3%；（3）土地出讓金尚欠1000萬(wàn)元。問(wèn)題：（1）對(duì)超建部分應(yīng)如何認(rèn)定？（2）陽(yáng)臺(tái)封閉增加面積能否登記？（3）欠繳出讓金對(duì)登記的影響？答案：（1）超建部分未經(jīng)規(guī)劃許可，屬違法建筑，不予登記，須依法處理后方可補(bǔ)辦；（2）陽(yáng)臺(tái)封閉屬內(nèi)部改造，未改變外輪廓且符合規(guī)劃，可按實(shí)測(cè)面積登記，但應(yīng)補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用；（3）欠繳出讓金屬違約，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知補(bǔ)繳，未繳清前不予辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記，可辦理首次登記但備注限制處分。58.（綜合類(lèi)，14分）乙市乙區(qū)法院于2025年3月1日作出判決：確認(rèn)甲對(duì)某商鋪享有所有權(quán)，責(zé)令原產(chǎn)權(quán)人丙協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。判決于3月15日生效，甲于3月20日持生效判決向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，發(fā)現(xiàn)該商鋪于3月10日被丁銀行申請(qǐng)查封，查封期限三年。問(wèn)題：（1）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？