不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試詳解與模擬試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的法定類型？A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.預(yù)告登記D.備案登記答案：D2.甲以自有房屋設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)自何時(shí)設(shè)立？A.抵押合同生效之日B.抵押合同公證之日C.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日D.領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書之日答案：C3.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力的表述，正確的是：A.登記簿僅具有公示作用，不具有確權(quán)效力B.登記簿記載與權(quán)屬證書不一致時(shí)，以權(quán)屬證書為準(zhǔn)C.登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)D.登記簿可以隨意更改，無需審查答案：C4.某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)于2020年5月10日完成首次登記，后因規(guī)劃調(diào)整需辦理變更登記，申請(qǐng)人應(yīng)于何時(shí)前提出申請(qǐng)？A.規(guī)劃文件批準(zhǔn)之日起30日內(nèi)B.規(guī)劃文件批準(zhǔn)之日起60日內(nèi)C.規(guī)劃文件批準(zhǔn)之日起90日內(nèi)D.無明確期限限制答案：A5.下列權(quán)利中，可以辦理預(yù)告登記的是：A.地役權(quán)B.所有權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)答案：B6.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到登記申請(qǐng)后，認(rèn)為申請(qǐng)材料不齊全，應(yīng)當(dāng)：A.口頭告知申請(qǐng)人補(bǔ)正B.5日內(nèi)一次性書面告知補(bǔ)正內(nèi)容C.直接駁回申請(qǐng)D.先行受理后要求補(bǔ)正答案：B7.下列關(guān)于查封登記的說法，正確的是：A.查封登記自法院送達(dá)裁定書時(shí)生效B.查封登記需由當(dāng)事人共同申請(qǐng)C.查封登記可以口頭申請(qǐng)D.查封登記期滿自動(dòng)續(xù)封答案：A8.甲、乙共有一套房，份額分別為70%和30%，甲欲轉(zhuǎn)讓其份額，乙主張優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)的行使期限為：A.收到通知之日起10日B.收到通知之日起15日C.收到通知之日起30日D.收到通知之日起60日答案：B9.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的說法，錯(cuò)誤的是：A.權(quán)利人可查詢本人登記資料B.利害關(guān)系人可查詢登記簿記載信息C.任何公民可隨意復(fù)制登記資料D.查詢結(jié)果應(yīng)加蓋查詢專用章答案：C10.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)要求，正確的是：A.必須具有法律職業(yè)資格B.必須具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格C.必須取得省級(jí)自然資源主管部門頒發(fā)的登記代理人資格證書D.無需任何資格即可執(zhí)業(yè)答案：C11.某宗宅基地使用權(quán)登記時(shí)，家庭成員發(fā)生爭(zhēng)議，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)：A.直接登記在戶主名下B.要求提交家庭成員書面同意C.暫緩登記并告知通過民事訴訟解決D.由村委會(huì)指定權(quán)利人答案：C12.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)恼f法，正確的是：A.登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任B.登記錯(cuò)誤造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法賠償C.賠償范圍僅限于直接損失D.賠償請(qǐng)求時(shí)效為1年答案：B13.下列關(guān)于地役權(quán)登記的說法，正確的是：A.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，登記對(duì)抗第三人B.地役權(quán)必須登記才設(shè)立C.地役權(quán)登記需經(jīng)供役地權(quán)利人單獨(dú)申請(qǐng)D.地役權(quán)登記收費(fèi)按件收取，每件80元答案：A14.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開的說法，正確的是：A.登記信息全部公開，無需審查申請(qǐng)人身份B.涉及國家秘密的登記信息不得公開C.登記信息可通過微信隨意轉(zhuǎn)發(fā)D.登記信息可出售給第三方答案：B15.下列關(guān)于抵押權(quán)順位登記的說法，錯(cuò)誤的是：A.順位可以協(xié)議變更B.順位變更需經(jīng)全體抵押權(quán)人同意C.順位變更自記載于登記簿時(shí)生效D.順位變更無需登記即可對(duì)抗第三人答案：D16.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理委托合同的說法，正確的是：A.可以口頭形式訂立B.必須公證C.應(yīng)明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和期限D(zhuǎn).可由代理人單方解除答案：C17.下列關(guān)于異議登記的說法，正確的是：A.異議登記有效期為3個(gè)月B.異議登記可以口頭申請(qǐng)C.異議登記后直接改變權(quán)屬D.異議登記期滿自動(dòng)失效答案：D18.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)的說法，正確的是：A.所有登記均按件收費(fèi)，每件550元B.農(nóng)民宅基地登記免收登記費(fèi)C.更正登記一律免費(fèi)D.企業(yè)之間轉(zhuǎn)移登記按評(píng)估價(jià)0.5%收取答案：B19.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記證明的說法，正確的是：A.登記證明與登記簿記載不一致時(shí)，以登記證明為準(zhǔn)B.登記證明可以替代權(quán)屬證書C.登記證明僅用于貸款審批D.登記證明記載權(quán)利限制信息答案：D20.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)紀(jì)律的說法，錯(cuò)誤的是：A.不得偽造申請(qǐng)材料B.不得泄露委托人隱私C.可以接受雙方委托D.不得謀取不正當(dāng)利益答案：C21.下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)期限的說法，正確的是：A.住宅用地70年，自合同生效之日起算B.商業(yè)用地40年，自登記之日起算C.工業(yè)用地50年，自交付土地之日起算D.期限屆滿一律無償續(xù)期答案：A22.下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的說法，正確的是：A.專有部分可以單獨(dú)登記B.共有部分無需登記C.車位不能登記為專有部分D.登記時(shí)需提交業(yè)主大會(huì)決議答案：A23.下列關(guān)于繼承登記的說法，正確的是：A.遺囑繼承無需公證遺囑B.法定繼承需全部繼承人到場(chǎng)C.繼承登記可以單方申請(qǐng)D.繼承登記需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明答案：D24.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料保管期限的說法，正確的是：A.原始登記資料保存10年B.電子登記資料保存30年C.登記簿永久保存D.查詢記錄保存5年答案：C25.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人年度繼續(xù)教育的說法，正確的是：A.無需繼續(xù)教育B.每年不少于20學(xué)時(shí)C.每兩年不少于30學(xué)時(shí)D.由行業(yè)協(xié)會(huì)自行決定學(xué)時(shí)答案：B26.下列關(guān)于林權(quán)登記的說法，正確的是：A.林權(quán)登記由林業(yè)部門辦理B.林權(quán)登記納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記C.林權(quán)無需登記即設(shè)立D.林權(quán)登記按林地面積收費(fèi)，每畝2元答案：B27.下列關(guān)于海域使用權(quán)登記的說法，正確的是：A.海域使用權(quán)由海洋局登記B.海域使用權(quán)登記納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記C.海域使用權(quán)不能抵押D.海域使用權(quán)期限最長30年答案：B28.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)區(qū)域的說法，正確的是：A.只能在本省執(zhí)業(yè)B.可在全國執(zhí)業(yè)C.只能在本市執(zhí)業(yè)D.需經(jīng)每個(gè)項(xiàng)目所在地審批答案：B29.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的說法，正確的是：A.僅形式審查B.實(shí)質(zhì)審查與形式審查相結(jié)合C.無需審查身份D.由申請(qǐng)人自負(fù)全責(zé)答案：B30.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人簽署文件的說法，正確的是：A.可以代簽委托人姓名B.應(yīng)簽署本人姓名并加蓋執(zhí)業(yè)印章C.只需打印姓名D.可由他人代簽答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形可以申請(qǐng)更正登記？A.登記簿記載的權(quán)利人姓名有誤B.登記簿記載的坐落與實(shí)測(cè)不一致C.登記簿記載的用途與規(guī)劃不符D.登記簿記載的抵押權(quán)順位錯(cuò)誤答案：ABD32.下列哪些權(quán)利可以納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記？A.集體土地所有權(quán)B.土地承包經(jīng)營權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)答案：ABC33.下列哪些材料屬于首次登記必須提交的權(quán)屬來源材料？A.土地出讓合同B.規(guī)劃核實(shí)意見C.竣工驗(yàn)收備案表D.房屋測(cè)繪報(bào)告答案：ABCD34.下列哪些情形登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記決定？A.申請(qǐng)人與證明材料不一致B.不動(dòng)產(chǎn)被查封C.未繳清土地出讓價(jià)款D.申請(qǐng)材料形式完備答案：ABC35.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的義務(wù)？A.告知委托人登記風(fēng)險(xiǎn)B.對(duì)申請(qǐng)材料真實(shí)性負(fù)責(zé)C.保守委托人商業(yè)秘密D.代收登記費(fèi)并挪作他用答案：ABC36.下列哪些登記類型可以單方申請(qǐng)？A.繼承登記B.更正登記C.異議登記D.轉(zhuǎn)移登記答案：ABC37.下列哪些信息屬于不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須記載的內(nèi)容？A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體B.不動(dòng)產(chǎn)坐落C.不動(dòng)產(chǎn)用途D.不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格答案：ABC38.下列哪些情形可以申請(qǐng)預(yù)告登記？A.預(yù)購商品房B.抵押不動(dòng)產(chǎn)C.不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議D.不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議答案：AC39.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)禁止行為？A.偽造國家機(jī)關(guān)證件B.向登記官員行賄C.泄露國家秘密D.接受繼續(xù)教育答案：ABC40.下列哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體？A.權(quán)利人B.繼承人C.受遺贈(zèng)人D.任何網(wǎng)友答案：ABC三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行________、________、________、________的原則。答案：依法、統(tǒng)一、公正、便民42.不動(dòng)產(chǎn)登記簿由________統(tǒng)一管理，采用________形式，實(shí)行________保存。答案：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、電子介質(zhì)、永久43.登記代理人應(yīng)當(dāng)具備________專業(yè)知識(shí)，通過________考試，取得________證書。答案：不動(dòng)產(chǎn)登記、國家統(tǒng)一、不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資格44.查封登記自________送達(dá)登記機(jī)構(gòu)時(shí)生效，查封期限不得超過________年。答案：查封裁定書、三45.異議登記申請(qǐng)人自異議登記之日起________日內(nèi)不起訴的，異議登記________。答案：15、失效46.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起________日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記________。答案：90、失效47.不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)對(duì)小微企業(yè)實(shí)行________收費(fèi)，對(duì)農(nóng)民宅基地登記實(shí)行________收費(fèi)。答案：減半、免收48.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起________個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，特殊情況可延長________個(gè)工作日。答案：5、1549.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)于變更之日起________日內(nèi)向________備案。答案：30、原發(fā)證機(jī)關(guān)50.地役權(quán)自地役權(quán)合同________時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗________第三人。答案：生效、善意四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）51.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人接受委托辦理轉(zhuǎn)移登記的一般流程。答案：（1）與委托人簽訂書面委托合同，明確代理事項(xiàng)、權(quán)限、期限及費(fèi)用；（2）核實(shí)委托人身份及權(quán)屬證書原件，收集登記原因文件（買賣合同、稅費(fèi)繳納憑證、身份證明、婚姻狀況證明等）；（3）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看，核對(duì)坐落、面積、用途與證書是否一致；（4）登錄登記系統(tǒng)填寫申請(qǐng)書，上傳電子材料并預(yù)約現(xiàn)場(chǎng)辦理時(shí)間；（5）陪同或代委托人現(xiàn)場(chǎng)提交紙質(zhì)材料，配合登記機(jī)構(gòu)問詢；（6）繳納登記費(fèi)，領(lǐng)取受理回執(zhí)；（7）跟蹤審核進(jìn)度，補(bǔ)正材料；（8）審核完成后代領(lǐng)新的權(quán)屬證書或證明，交付委托人并歸檔整套資料；（9）向委托人出具服務(wù)報(bào)告，告知后續(xù)注意事項(xiàng)（如抵押注銷、稅費(fèi)抵扣等）；（10）保存委托合同、工作底稿及溝通記錄不少于10年，接受行業(yè)主管部門檢查。52.簡(jiǎn)述更正登記與異議登記的區(qū)別。答案：（1）啟動(dòng)依據(jù)不同：更正登記依據(jù)真實(shí)權(quán)利與登記簿記載不符且登記簿確有錯(cuò)誤；異議登記依據(jù)利害關(guān)系人主張權(quán)利但未確權(quán)，僅需初步證據(jù)。（2）申請(qǐng)人范圍不同：更正登記可由權(quán)利人、利害關(guān)系人或登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)；異議登記只能由利害關(guān)系人單方申請(qǐng)。（3）審查深度不同：更正登記需登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查錯(cuò)誤事實(shí)；異議登記僅形式審查是否存在利害關(guān)系。（4）法律效力不同：更正登記直接改變登記簿記載，具有確權(quán)效力；異議登記僅臨時(shí)凍結(jié)現(xiàn)狀，不產(chǎn)生確權(quán)效力。（5）期限限制不同：更正登記無固定期限；異議登記有效期15日，逾期不起訴自動(dòng)失效。（6）收費(fèi)政策不同：更正登記免費(fèi)；異議登記按件收取80元。（7）后續(xù)程序不同：更正登記完成后可立即辦理其他登記；異議登記后申請(qǐng)人須在15日內(nèi)起訴，否則失效，登記恢復(fù)原始狀態(tài)。53.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人如何防范虛假材料風(fēng)險(xiǎn)。答案：（1）建立客戶身份識(shí)別制度，核對(duì)身份證原件并聯(lián)網(wǎng)驗(yàn)證，留存高清影像；（2）要求委托人簽署《材料真實(shí)性承諾書》，明確虛假材料法律后果；（3）對(duì)權(quán)屬證書實(shí)行雙人核驗(yàn)，使用登記機(jī)構(gòu)官方APP掃碼驗(yàn)證二維碼；（4）對(duì)來源文件（合同、發(fā)票、公證書）進(jìn)行交叉驗(yàn)證：登錄法院、公證、稅務(wù)官網(wǎng)核對(duì)文號(hào)；（5）實(shí)地查看房屋，拍攝GPS定位照片，比對(duì)門牌、樓層、面積；（6）建立供應(yīng)商黑名單，對(duì)曾提供虛假材料的評(píng)估、公證、中介機(jī)構(gòu)拒絕合作；（7）引入職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，約定因虛假材料導(dǎo)致的賠償由保險(xiǎn)公司先行賠付；（8）定期組織案例培訓(xùn)，剖析偽造公章、假離婚證、假判決書特征；（9）設(shè)置內(nèi)部復(fù)核崗，對(duì)繼承、離婚分割等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行二級(jí)審核；（10）發(fā)現(xiàn)虛假材料立即向登記機(jī)構(gòu)舉報(bào)，書面撤回代理申請(qǐng)，終止合同并保留追償權(quán)。五、綜合應(yīng)用題（共50分）54.案例：甲于2015年6月以總價(jià)120萬元購買某市一套商品住宅，建筑面積120平方米，首付40%，余款按揭，2015年7月10日辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記，2016年12月20日房屋竣工交付，2017年3月15日開發(fā)企業(yè)完成首次登記，2017年5月20日甲與乙結(jié)婚，2018年8月30日甲提前還清貸款，2018年9月10日甲申請(qǐng)辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，欲將房屋登記為甲個(gè)人單獨(dú)所有。問題：（1）甲應(yīng)提交哪些材料？（10分）（2）登記機(jī)構(gòu)能否登記為甲單獨(dú)所有？說明理由。（5分）（3）若乙主張共有，應(yīng)如何救濟(jì)？（5分）（4）若甲委托代理人丙辦理，丙在收集材料時(shí)發(fā)現(xiàn)購房合同價(jià)格被開發(fā)商改為150萬元，應(yīng)如何處理？（5分）答案：（1）材料清單：1.登記申請(qǐng)書（原件）；2.申請(qǐng)人身份證明（甲身份證、戶口簿）；3.預(yù)告登記證明；4.已備案的商品房買賣合同（原價(jià)120萬元）；5.開發(fā)企業(yè)出具的不動(dòng)產(chǎn)首次登記證明；6.契稅完稅憑證（按120萬元繳納）；7.銀行出具的貸款結(jié)清證明及抵押權(quán)注銷材料；8.房屋測(cè)繪報(bào)告（實(shí)測(cè)面積120平方米）；9.婚姻狀況聲明（聲明登記時(shí)未婚）；10.委托代理人身份證及代理委托書。（2）可以登記為甲單獨(dú)所有。理由：預(yù)告登記時(shí)間在結(jié)婚登記之前，且首次登記完成時(shí)甲仍為未婚狀態(tài)，依據(jù)《婚姻法》第十八條，該房屋屬于甲婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚后還貸轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）乙主張共有，應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)記載前提出書面異議并申請(qǐng)異議登記，15日內(nèi)向法院提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)共有份額；若法院判決確認(rèn)共有，可憑生效判決書申請(qǐng)更正登記。（4）代理人丙應(yīng)立即向甲核實(shí)真實(shí)情況，書面告知擅自修改合同價(jià)格的法律風(fēng)險(xiǎn)；如甲堅(jiān)持虛假價(jià)格，丙應(yīng)拒絕代理并向登記機(jī)構(gòu)舉報(bào)，撤回已提交的虛假合同，保留證據(jù)并向行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，避免自身卷入偽造材料責(zé)任。55.計(jì)算題：某市實(shí)行階梯式不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)，住宅80元/件，非住宅550元/件；小微企業(yè)減半；農(nóng)民宅基地免收。現(xiàn)有一小微企業(yè)A購買一宗工業(yè)用房，成交價(jià)800萬元，評(píng)估價(jià)700萬元，面積1000平方米，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；同時(shí)，農(nóng)民B申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，面積200平方米；自然人C申請(qǐng)住宅抵押登記，住宅評(píng)估價(jià)300萬元。問題：（1）計(jì)算A、B、C分別應(yīng)繳登記費(fèi)金額；（5分）（2）若A在提交申請(qǐng)后第3個(gè)工作日發(fā)現(xiàn)材料缺失，補(bǔ)正后第8個(gè)工作日再次提交，登記機(jī)構(gòu)第12個(gè)工作日辦結(jié)，是否構(gòu)成逾期？說明理由。（5分）（3）若A對(duì)繳費(fèi)金額有異議，如何救濟(jì)？（5分）答案：（1）費(fèi)用計(jì)算：A：工業(yè)用房屬非住宅，550元，小微企業(yè)減半，應(yīng)繳550×0.5=275元；B：農(nóng)民宅基地首次登記免收，應(yīng)繳0元；C：住宅抵押登記按件收取80元。（2）不構(gòu)成逾期。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，材料補(bǔ)正時(shí)間不計(jì)入辦理時(shí)限。A補(bǔ)正占用3個(gè)工作日，實(shí)際辦理時(shí)間=123=9個(gè)工作日，超過5日，但補(bǔ)正期間不計(jì)入，故登記機(jī)構(gòu)仍在合法時(shí)限內(nèi)。（3）A可在收到繳費(fèi)通知書之日起5個(gè)工作日內(nèi)，向登記機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不服的，可向市價(jià)格主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議，或提起行政訴訟，但復(fù)議或訴訟期間不停止繳費(fèi)義務(wù)，勝訴后退還多收費(fèi)用并加算銀行同期存款利息。56.案例分析：甲