PAGE房地產(chǎn)業(yè)適用財務(wù)制度一、總則（一）目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財務(wù)核算與管理，確保財務(wù)信息的真實、準(zhǔn)確、完整，為公司決策提供可靠依據(jù)，保障公司資金安全，提高資金使用效率，促進(jìn)公司健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部所有涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部門及項目，包括但不限于土地獲取、項目開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保財務(wù)活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務(wù)核算應(yīng)如實反映公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，不得虛報、瞞報。3.準(zhǔn)確性原則：財務(wù)數(shù)據(jù)的記錄、計算和報告應(yīng)準(zhǔn)確無誤，保證財務(wù)信息的質(zhì)量。4.完整性原則：涵蓋房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個方面，確保財務(wù)制度無遺漏。5.及時性原則：及時進(jìn)行財務(wù)核算和報告，為公司決策提供及時有效的信息支持。6.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：收入和費用的確認(rèn)應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制，以準(zhǔn)確反映各期經(jīng)營成果。二、財務(wù)機構(gòu)與人員（一）財務(wù)部門設(shè)置公司設(shè)立獨立的財務(wù)部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財務(wù)管理工作。財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要合理設(shè)置崗位，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，確保財務(wù)工作的有序開展。（二）財務(wù)人員職責(zé)1.財務(wù)負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財務(wù)管理工作，制定財務(wù)戰(zhàn)略和規(guī)劃。組織領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)部門團(tuán)隊，確保財務(wù)工作的順利進(jìn)行。參與公司重大決策，提供財務(wù)專業(yè)意見和建議。監(jiān)督財務(wù)制度的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。2.會計人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的日常會計核算工作，包括賬務(wù)處理、憑證編制等。定期編制財務(wù)報表，準(zhǔn)確反映公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。負(fù)責(zé)財務(wù)數(shù)據(jù)的整理和分析，為公司決策提供數(shù)據(jù)支持。協(xié)助財務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行財務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行監(jiān)控。3.出納人員辦理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等工作。負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款的日記賬登記，確保賬實相符。保管庫存現(xiàn)金、有價證券和重要空白票據(jù)等。協(xié)助會計人員進(jìn)行資金核對和相關(guān)財務(wù)工作。三．會計核算（一）會計政策與估計1.會計政策遵循國家統(tǒng)一的會計制度，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)特點，確定會計核算方法。對于收入確認(rèn)，按照銷售合同約定的收款方式和時間節(jié)點進(jìn)行確認(rèn)。對于成本核算，采用合理的成本核算方法，如制造成本法，準(zhǔn)確歸集和分配開發(fā)成本。2.會計估計根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不確定性，對壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備等進(jìn)行合理估計。定期對會計估計進(jìn)行復(fù)核和調(diào)整，確保其合理性和準(zhǔn)確性。（二）會計科目設(shè)置1.資產(chǎn)類科目貨幣資金：核算公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的現(xiàn)金、銀行存款等。應(yīng)收賬款：記錄銷售房產(chǎn)應(yīng)收取的款項。存貨：包括開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品等，反映房地產(chǎn)項目的成本和庫存情況。固定資產(chǎn)：如辦公設(shè)備、房產(chǎn)等。無形資產(chǎn)：如土地使用權(quán)等。2.負(fù)債類科目應(yīng)付賬款：核算購買材料、服務(wù)等應(yīng)支付的款項。預(yù)收賬款：記錄銷售房產(chǎn)預(yù)收的款項。應(yīng)付職工薪酬：核算員工工資、獎金等。應(yīng)交稅費：包括各種稅費的計提和繳納。3.所有者權(quán)益類科目實收資本：反映股東投入的資本。資本公積：核算資本溢價等。盈余公積：按規(guī)定提取的盈余公積。未分配利潤：累計未分配的利潤。4.成本類科目開發(fā)成本：歸集房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的各項成本。開發(fā)間接費用：核算為開發(fā)項目而發(fā)生的間接費用。5.損益類科目主營業(yè)務(wù)收入：記錄銷售房產(chǎn)的收入。主營業(yè)務(wù)成本：對應(yīng)銷售房產(chǎn)的成本。銷售費用：包括營銷推廣、銷售代理費等。管理費用：涵蓋行政管理部門的各項費用。財務(wù)費用：核算利息支出、手續(xù)費等。（三）賬務(wù)處理流程1.業(yè)務(wù)發(fā)生：各部門在開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中，及時取得相關(guān)原始憑證，如發(fā)票、合同等。2.憑證填制：會計人員根據(jù)原始憑證編制記賬憑證，準(zhǔn)確記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。3.審核記賬：對記賬憑證進(jìn)行審核，無誤后登記賬簿，包括總賬、明細(xì)賬等。4.結(jié)賬：定期進(jìn)行結(jié)賬，結(jié)算各賬戶的本期發(fā)生額和期末余額。5.編制報表：根據(jù)賬簿記錄編制財務(wù)報表，如資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。四、資金管理（一）資金預(yù)算1.年度預(yù)算編制：每年末，財務(wù)部門根據(jù)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，編制下一年度資金預(yù)算。資金預(yù)算應(yīng)涵蓋土地購置、項目開發(fā)、銷售回款、費用支出等各個方面。2.月度預(yù)算調(diào)整：每月初，根據(jù)上月實際資金收支情況和本月業(yè)務(wù)計劃，對資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和可執(zhí)行性。3.預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控：定期對資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，對比實際收支與預(yù)算的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施進(jìn)行調(diào)整。（二）資金籌集1.自有資金：公司股東投入的資金，作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的啟動資金和運營資金的重要組成部分。2.銀行貸款：根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度和資金需求，合理申請銀行貸款，確保資金及時到位。貸款應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定使用和償還，控制貸款風(fēng)險。3.其他融資渠道：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場情況，探索其他融資渠道，如發(fā)行債券、引入戰(zhàn)略投資者等，拓寬資金來源。（三）資金使用1.資金審批流程：建立嚴(yán)格的資金審批制度，明確各類資金支出的審批權(quán)限和流程。重大資金支出需經(jīng)過公司高層審批。2.資金支付：出納人員根據(jù)審批后的付款申請，辦理資金支付手續(xù)，確保資金支付安全、準(zhǔn)確。3.資金安全管理：加強資金安全管理，采取必要的安全措施，如保險柜存放現(xiàn)金、設(shè)置資金密碼等，防止資金被盜、挪用等風(fēng)險。五、成本費用管理（一）成本核算1.成本核算對象：以房地產(chǎn)開發(fā)項目為成本核算對象，按照不同的開發(fā)階段和產(chǎn)品類型進(jìn)行明細(xì)核算。2.成本項目歸集：開發(fā)成本包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。各成本項目應(yīng)準(zhǔn)確歸集和核算，不得混淆。3.成本計算方法：采用制造成本法計算開發(fā)產(chǎn)品成本，將開發(fā)成本在已完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行合理分配。（二）費用控制1.費用分類：費用分為銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。2.費用預(yù)算：各部門應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要編制費用預(yù)算，經(jīng)財務(wù)部門審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。費用預(yù)算應(yīng)嚴(yán)格控制執(zhí)行，不得超支。3.費用報銷：建立規(guī)范的費用報銷制度，明確報銷流程和審批標(biāo)準(zhǔn)。報銷憑證應(yīng)真實、合法、有效，經(jīng)審核無誤后予以報銷。六、收入與利潤管理（一）收入確認(rèn)1.銷售房產(chǎn)收入：按照銷售合同約定的收款方式和時間節(jié)點確認(rèn)收入。對于一次性收款的，在收訖全部款項時確認(rèn)收入；對于分期收款的，按照合同約定的收款日期分期確認(rèn)收入。2.其他收入：如租金收入、物業(yè)管理收入等，按照相關(guān)合同約定或?qū)嶋H提供服務(wù)的情況確認(rèn)收入。（二）利潤核算1.利潤總額計算：利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入營業(yè)外支出。營業(yè)利潤=主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本銷售費用管理費用財務(wù)費用。2.凈利潤計算：凈利潤=利潤總額所得稅費用。所得稅費用按照國家稅收法規(guī)計算繳納。3.利潤分配：公司按照法律法規(guī)和公司章程的規(guī)定進(jìn)行利潤分配，提取盈余公積后，向股東分配利潤。七、財務(wù)報表與財務(wù)分析（一）財務(wù)報表編制1.資產(chǎn)負(fù)債表：反映公司在某一特定日期的財務(wù)狀況，包括資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。2.利潤表：展示公司在一定期間內(nèi)的經(jīng)營成果，包括收入、成本、費用和利潤等情況。3.現(xiàn)金流量表：反映公司在一定期間內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出情況，分為經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動現(xiàn)金流量。4.財務(wù)報表附注：對財務(wù)報表中的重要項目進(jìn)行詳細(xì)說明，包括會計政策、會計估計變更、重大事項等。（二）財務(wù)分析1.償債能力分析：通過計算流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)，分析公司的償債能力。2.營運能力分析：運用存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，評估公司資產(chǎn)的運營效率。3.盈利能力分析：分析毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)，了解公司的盈利水平。4.財務(wù)分析報告：定期撰寫財務(wù)分析報告，對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行綜合分析，為公司決策提供參考依據(jù)。八、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記與申報1.稅務(wù)登記：公司在成立后，應(yīng)及時辦理稅務(wù)登記，按照規(guī)定申報納稅稅種、納稅期限等信息。2.納稅申報：財務(wù)部門應(yīng)每月按時進(jìn)行納稅申報，確保稅款足額、及時繳納。納稅申報應(yīng)準(zhǔn)確填寫各項納稅申報表，提供真實、完整的納稅資料。（二）稅務(wù)籌劃1.合法節(jié)稅：在遵守稅收法規(guī)的前提下，通過合理的稅務(wù)籌劃，降低公司稅負(fù)。例如，利用稅收優(yōu)惠政策、合理安排成本費用等。2.稅務(wù)風(fēng)險管理：加強稅務(wù)風(fēng)險管理，防范稅務(wù)違法行為，避免稅務(wù)處罰和損失。定期進(jìn)行稅務(wù)自查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正稅務(wù)問題。九、財務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制制度建立1.不相容職務(wù)分離：明確財務(wù)崗位之間的職責(zé)分工，確保不相容職務(wù)相互分離，如出納與會計、審批與執(zhí)行等。2.授權(quán)審批制度：建立嚴(yán)格的授權(quán)審批制度，明確各級管理人員和員工的審批權(quán)限，防止越權(quán)審批。3.會計系統(tǒng)控制：規(guī)范會計核算流程，確保財務(wù)信息的真實、準(zhǔn)確、完整。加強會計檔案管理，保證會計資料的安全和完整。（二）內(nèi)部審計與監(jiān)督1.內(nèi)部審計：定期開展內(nèi)部審計工作，對公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支、內(nèi)部控制等進(jìn)行審計監(jiān)督。內(nèi)部審計應(yīng)獨立、客觀、公正