PAGE房產(chǎn)財務(wù)制度流程一、總則（一）目的本財務(wù)制度流程旨在規(guī)范公司房產(chǎn)相關(guān)財務(wù)活動，加強財務(wù)管理與監(jiān)督，確保財務(wù)信息真實、準確、完整，提高資金使用效率，防范財務(wù)風(fēng)險，保障公司房產(chǎn)項目的順利開展與持續(xù)運營。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房產(chǎn)項目的財務(wù)核算、資金管理、成本控制、預(yù)算管理以及財務(wù)分析等相關(guān)工作。涵蓋公司自有房產(chǎn)的購置、開發(fā)、銷售、出租，以及參與的各類房產(chǎn)投資、合作項目等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準，確保公司房產(chǎn)財務(wù)活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務(wù)數(shù)據(jù)應(yīng)真實反映房產(chǎn)項目的經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)，不得虛假記錄或隱瞞重要信息。3.準確性原則：財務(wù)核算、報表編制等工作要準確無誤，保證財務(wù)信息的可靠性。4.完整性原則：涵蓋房產(chǎn)項目財務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)，確保財務(wù)制度流程全面、無遺漏。5.及時性原則：及時記錄、處理財務(wù)業(yè)務(wù)，按時提供財務(wù)報告，為公司決策提供及時有效的支持。6.效益性原則：在保證財務(wù)合規(guī)的前提下，追求資金使用效益最大化，合理配置資源，降低成本。二、財務(wù)核算（一）會計科目設(shè)置1.資產(chǎn)類固定資產(chǎn)：核算公司購置的用于房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營或自用的房屋建筑物、機器設(shè)備等固定資產(chǎn)。在建工程：歸集房產(chǎn)項目建設(shè)過程中發(fā)生的各項成本支出，包括土地開發(fā)成本、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費等。無形資產(chǎn)：記錄公司取得的土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)：核算公司為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2.負債類應(yīng)付賬款：核算因購買房產(chǎn)相關(guān)物資、接受勞務(wù)等應(yīng)支付的款項。長期借款：記錄為房產(chǎn)項目籌集資金而發(fā)生的長期借款。預(yù)售賬款：反映房產(chǎn)項目預(yù)售階段收到的客戶款項。3.所有者權(quán)益類實收資本：核算公司實際收到的投資者投入的資本。資本公積：記錄資本溢價、接受捐贈等形成的資本公積。盈余公積：按照規(guī)定從凈利潤中提取的盈余公積。未分配利潤：反映公司累計未分配的利潤。4.成本類開發(fā)成本：明細核算房產(chǎn)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。開發(fā)間接費用：歸集為組織和管理房產(chǎn)開發(fā)項目而發(fā)生的不能直接計入某項開發(fā)產(chǎn)品成本的各項費用，如管理人員工資、辦公費、水電費等。5.損益類主營業(yè)務(wù)收入：核算房產(chǎn)銷售、出租等主營業(yè)務(wù)取得的收入。主營業(yè)務(wù)成本：對應(yīng)主營業(yè)務(wù)收入，結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)銷售、出租等業(yè)務(wù)的成本。稅金及附加：記錄房產(chǎn)項目應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等稅費。銷售費用：核算房產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、銷售代理費、銷售人員薪酬等費用。管理費用：涵蓋公司行政管理部門為組織和管理房產(chǎn)項目而發(fā)生的各項費用，如管理人員薪酬、辦公費、差旅費等。財務(wù)費用：記錄房產(chǎn)項目籌資過程中發(fā)生的利息支出、手續(xù)費等費用。（二）賬務(wù)處理流程1.資金籌集收到投資者投入的資金，根據(jù)銀行收款憑證等原始單據(jù)，借記“銀行存款”等科目，貸記“實收資本”或“資本公積”科目。取得長期借款時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款”科目；計提借款利息時（根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則），借記“財務(wù)費用”等科目，貸記“應(yīng)付利息”科目；歸還借款本金及利息時，借記“長期借款”“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”科目。2.房產(chǎn)購置與開發(fā)支付土地出讓金等土地購置款時，借記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”或“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“銀行存款”科目。發(fā)生前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等各項開發(fā)成本時，根據(jù)相關(guān)合同及付款憑證，借記“開發(fā)成本——[具體明細科目]”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付賬款”等科目。對于開發(fā)間接費用，先在“開發(fā)間接費用”科目歸集，期末按照一定的分配標(biāo)準分配計入各開發(fā)項目成本，借記“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目，貸記“開發(fā)間接費用”科目。房產(chǎn)項目達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，將“開發(fā)成本”科目歸集的成本結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目，借記“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。3.房產(chǎn)銷售與出租房產(chǎn)預(yù)售階段，收到客戶預(yù)售款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)售賬款”科目。房產(chǎn)達到可銷售狀態(tài)并確認銷售收入時，按照確認的收入金額，借記“預(yù)售賬款”“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。出租房產(chǎn)時，確認租金收入，借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入——租金收入”科目；計提出租房產(chǎn)的折舊，借記《其他業(yè)務(wù)成本——折舊》科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目。4.日常費用報銷員工填寫費用報銷單，附上相關(guān)發(fā)票、收據(jù)等原始憑證，經(jīng)部門負責(zé)人審核、財務(wù)審核、總經(jīng)理審批后，到財務(wù)部門報銷。財務(wù)部門根據(jù)審批后的報銷單，按照費用性質(zhì)分別借記“管理費用”“銷售費用”“開發(fā)間接費用”等科目，貸記“庫存現(xiàn)金”“銀行存款”等科目。（三）財務(wù)報表編制1.資產(chǎn)負債表：根據(jù)各會計科目的期末余額編制，反映公司在某一特定日期的財務(wù)狀況，包括資產(chǎn)規(guī)模、負債水平、所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)等信息。2.利潤表：依據(jù)損益類科目的本期發(fā)生額編制，展示公司在一定會計期間的經(jīng)營成果，如營業(yè)收入、營業(yè)成本、利潤等情況。3.現(xiàn)金流量表：按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制原則，反映公司在一定會計期間內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出情況，包括經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。4.財務(wù)報表附注：對財務(wù)報表中的重要項目進行詳細說明，包括會計政策、會計估計變更、重大事項披露等，增強財務(wù)報表的可讀性和可理解性。三、資金管理（一）資金預(yù)算1.每年末，各部門根據(jù)房產(chǎn)項目開發(fā)進度、銷售計劃、投資安排等，編制下一年度的資金預(yù)算草案，包括資金收入預(yù)算和資金支出預(yù)算。2.資金收入預(yù)算主要涵蓋房產(chǎn)銷售收入、租金收入、投資收益等；資金支出預(yù)算包括土地購置款、開發(fā)建設(shè)費用、營銷費用、管理費用、償還債務(wù)本息等。3.財務(wù)部門對各部門提交的預(yù)算草案進行匯總、審核和平衡，結(jié)合公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)和資金狀況，編制公司年度資金預(yù)算方案，報公司管理層審批。4.經(jīng)批準的年度資金預(yù)算作為公司資金管理的依據(jù)，各部門嚴格按照預(yù)算執(zhí)行，不得隨意調(diào)整。如因特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，需按規(guī)定程序重新申報和審批。（二）資金籌集1.根據(jù)資金預(yù)算和項目資金需求，合理確定資金籌集方式和規(guī)模?；I集方式包括自有資金投入、銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資等。2.對于銀行貸款，提前與銀行溝通，了解貸款政策和條件，準備齊全相關(guān)資料，按照銀行要求辦理貸款申請手續(xù)。貸款獲批后，嚴格按照借款合同約定使用資金，按時償還貸款本息。3.在進行股權(quán)融資或發(fā)行債券時（如有），遵循相關(guān)法律法規(guī)和證券監(jiān)管要求，制定合理的融資方案，確保融資活動合法合規(guī)、順利進行。（三）資金使用1.建立資金審批制度，明確各類資金支出的審批流程和權(quán)限。一般資金支出由部門負責(zé)人、財務(wù)負責(zé)人審核，總經(jīng)理審批；重大資金支出需經(jīng)公司董事會或股東會審議通過。2.資金支付嚴格按照審批后的付款申請執(zhí)行，財務(wù)人員核對付款憑證與審批單、合同等相關(guān)資料一致后，辦理資金支付手續(xù)。3.加強資金使用的監(jiān)控，定期對資金使用情況進行檢查和分析，確保資金按預(yù)算用途使用，提高資金使用效率。如發(fā)現(xiàn)資金使用不當(dāng)或存在風(fēng)險隱患，及時采取措施進行糾正和防范。（四）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算方式，根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)和風(fēng)險程度選擇合適的結(jié)算方式，如支票、匯票、電匯轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行支付等。2.加強銀行賬戶管理，嚴格按照規(guī)定開立、使用和撤銷銀行賬戶。定期核對銀行賬戶余額，確保資金安全。3.對于與關(guān)聯(lián)方或重要客戶的資金往來，建立專門的臺賬進行記錄，及時核對賬目，防范資金風(fēng)險和財務(wù)舞弊行為。四、成本控制（一）成本預(yù)算1.在房產(chǎn)項目開發(fā)前期，根據(jù)項目規(guī)劃、設(shè)計方案、市場行情等，編制詳細的成本預(yù)算。成本預(yù)算包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等各項成本項目。2.成本預(yù)算應(yīng)明確各項成本的控制目標(biāo)和標(biāo)準，為成本控制提供依據(jù)。同時，將成本預(yù)算分解到各個部門和項目階段，落實成本控制責(zé)任。（二）成本核算1.按照成本核算對象和成本項目，對房產(chǎn)項目開發(fā)過程中的各項成本進行準確核算。成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和劃分收益性支出與資本性支出原則。2.財務(wù)部門定期收集、整理成本核算資料，編制成本報表，反映各成本項目的實際發(fā)生情況和成本控制效果。（三）成本控制措施1.設(shè)計階段成本控制參與項目設(shè)計方案的評審，從成本角度提出優(yōu)化建議，避免設(shè)計浪費和不合理的設(shè)計變更。與設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)，明確設(shè)計標(biāo)準和成本控制要求，確保設(shè)計方案在滿足項目功能和質(zhì)量要求的前提下，盡可能降低成本。2.招標(biāo)采購階段成本控制根據(jù)項目進度和成本預(yù)算，制定合理的招標(biāo)采購計劃，明確采購范圍、采購方式和采購時間。加強對供應(yīng)商的管理和評估，建立合格供應(yīng)商名錄，通過招標(biāo)、詢價、談判等方式選擇優(yōu)質(zhì)、低價的供應(yīng)商。簽訂詳細的采購合同，明確采購價格、質(zhì)量標(biāo)準違約責(zé)任等條款，嚴格控制采購成本。3.施工階段成本控制加強施工現(xiàn)場管理，監(jiān)督施工單位按照合同約定和施工規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量，避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致的返工和成本增加。嚴格控制工程變更，對于確需變更的工程，按照規(guī)定程序進行審批，評估變更對成本的影響，并及時調(diào)整成本預(yù)算。定期對工程成本進行分析和比較，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行糾正。五、預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.公司實行全面預(yù)算管理，每年末啟動下一年度預(yù)算編制工作。各部門作為預(yù)算編制的責(zé)任主體，負責(zé)本部門相關(guān)業(yè)務(wù)預(yù)算的編制。2.預(yù)算編制應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則，先由公司管理層提出預(yù)算目標(biāo)和總體要求，各部門根據(jù)公司目標(biāo)和自身業(yè)務(wù)情況編制初步預(yù)算草案，再由財務(wù)部門匯總、審核和平衡，形成公司年度預(yù)算草案，報公司管理層審批。3.房產(chǎn)項目預(yù)算應(yīng)包括項目收入預(yù)算（如銷售收入、租金收入等）、成本預(yù)算、費用預(yù)算、資金預(yù)算等，確保預(yù)算涵蓋項目全生命周期的財務(wù)活動。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.經(jīng)批準的預(yù)算下達后，各部門嚴格按照預(yù)算執(zhí)行，確保各項業(yè)務(wù)活動在預(yù)算范圍內(nèi)進行。2.財務(wù)部門負責(zé)對預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)控，定期收集各部門預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)，與預(yù)算指標(biāo)進行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。3.對于預(yù)算執(zhí)行偏差較大的項目，及時與相關(guān)部門溝通，分析原因，采取措施進行調(diào)整和糾正。如因市場環(huán)境變化、政策調(diào)整等客觀原因?qū)е骂A(yù)算無法完成，應(yīng)按規(guī)定程序?qū)︻A(yù)算進行調(diào)整。（三）預(yù)算考核1.建立預(yù)算考核制度，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進行考核評價。考核指標(biāo)包括預(yù)算完成率、成本控制率、費用節(jié)約率等。2.根據(jù)預(yù)算考核結(jié)果，對預(yù)算執(zhí)行情況良好的部門給予獎勵，對未完成預(yù)算目標(biāo)或預(yù)算執(zhí)行偏差較大的部門進行懲罰，激勵各部門積極履行預(yù)算管理職責(zé)，提高預(yù)算管理水平。六、財務(wù)分析（一）財務(wù)分析指標(biāo)體系1.償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負債率：反映公司長期償債能力，計算公式為：資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額×100%。流動比率：衡量公司短期償債能力，計算公式為：流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。速動比率：進一步評估公司短期償債能力，計算公式為：速動比率=（流動資產(chǎn)存貨）/流動負債。2.盈利能力指標(biāo)毛利率：反映公司產(chǎn)品或服務(wù)的初始盈利能力，計算公式為：毛利率=（主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入×100%。凈利率：體現(xiàn)公司最終盈利能力，計算公式為：凈利率=凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入×100%。凈資產(chǎn)收益率：衡量公司自有資本獲取收益的能力，計算公式為：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)×100%。3.營運能力指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率：反映公司存貨運營效率，計算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：評估公司應(yīng)收賬款回收速度，計算公式為：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均應(yīng)收賬款余額。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：衡量公司資產(chǎn)運營總體效率，計算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)總額。（二）財務(wù)分析方法1.比較分析法：將公司不同時期的財務(wù)數(shù)據(jù)進行比較，分析其增減變化情況，揭示財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的變動趨勢。2.比率分析法：通過計算各種財務(wù)比率，分析公司償債能力、盈利能力、營運能力等方面的情況，評估公司財務(wù)績效。3.因素分析法：確定影響財務(wù)指標(biāo)的各種因素，并分析各因素對該指標(biāo)的影響程度及方向，以便深入了解財務(wù)指標(biāo)變動的原因。（三）財務(wù)分析報告1.財務(wù)部門定期（季度、年度）撰寫財務(wù)分析報告，對公司房產(chǎn)項目的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、資金流動等情況進行全面分析和評價。2.財務(wù)分析報告應(yīng)結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和業(yè)務(wù)實際，運用上述分析方法和指標(biāo)體系，深入剖析公司財務(wù)數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟實質(zhì)，發(fā)現(xiàn)問題，提出