PAGE房地產(chǎn)核算財務(wù)制度一、總則（一）制定目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)核算工作，確保財務(wù)信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時性，為公司的決策提供可靠依據(jù)，加強(qiáng)財務(wù)管理和風(fēng)險控制，保障公司的穩(wěn)健發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司及所屬各房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、分支機(jī)構(gòu)等相關(guān)業(yè)務(wù)部門。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)、會計準(zhǔn)則和稅收政策，確保財務(wù)核算工作合法合規(guī)。2.準(zhǔn)確性原則：如實(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。3.及時性原則：及時記錄、處理和報告財務(wù)信息，滿足公司管理和決策的需要。4.一致性原則：核算方法和標(biāo)準(zhǔn)保持一致，不得隨意變更，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。5.謹(jǐn)慎性原則：充分估計可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，合理計提各項(xiàng)準(zhǔn)備金，避免高估資產(chǎn)和收益。二、會計核算基礎(chǔ)（一）會計期間采用公歷年度，即每年1月1日起至12月31日止。（二）記賬本位幣以人民幣為記賬本位幣。（三）會計核算方法采用借貸記賬法，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告。（四）會計憑證1.原始憑證必須真實(shí)、合法、有效，具備完整的要素，如發(fā)票、收據(jù)、合同、審批文件等。2.記賬憑證應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證編制，注明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、會計科目、金額、附件張數(shù)等，并經(jīng)相關(guān)人員簽字或蓋章。（五）會計賬簿1.設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬和其他輔助性賬簿。2.賬簿記錄應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、完整，按照規(guī)定的方法和程序進(jìn)行登記、結(jié)賬和對賬。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算（一）成本核算對象1.以每一個獨(dú)立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為成本核算對象。2.對于同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個成本核算對象。3.對于規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。（二）成本項(xiàng)目及核算內(nèi)容1.土地成本土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。核算時應(yīng)按照土地取得的時間、地點(diǎn)、用途等進(jìn)行明細(xì)分類。2.前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、測繪費(fèi)、三通一平費(fèi)等。按單項(xiàng)工程進(jìn)行歸集和核算。3.建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等。按照施工單位、工程合同等進(jìn)行明細(xì)核算，對于甲供材料應(yīng)單獨(dú)核算其成本。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排水等設(shè)施費(fèi)用。按設(shè)施類別進(jìn)行明細(xì)核算。5.公共配套設(shè)施費(fèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。按照配套設(shè)施的種類和受益對象進(jìn)行分?jǐn)偤怂恪?.開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)等。按照費(fèi)用性質(zhì)和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，并按一定方法分?jǐn)傊粮鞒杀竞怂銓ο?。（三）成本核算方?.直接成本法：對于能夠直接歸屬某一成本核算對象的成本費(fèi)用，直接計入該成本核算對象。2.間接成本分?jǐn)偡ǎ簩τ诓荒苤苯託w屬某一成本核算對象的間接成本，采用合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒òㄕ嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法等，具體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇合適的分?jǐn)偡椒ǎ⒈３忠恢滦?。（四）成本核算流?.成本預(yù)算編制：在項(xiàng)目開發(fā)前期，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計方案，編制成本預(yù)算，明確各成本項(xiàng)目的預(yù)計金額和控制目標(biāo)。2.成本費(fèi)用歸集：在項(xiàng)目開發(fā)過程中，及時收集和整理各項(xiàng)成本費(fèi)用的原始憑證，按照成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行分類歸集。3.成本核算與分配：定期對歸集的成本費(fèi)用進(jìn)行核算，按照規(guī)定的方法將間接成本分?jǐn)傊粮鞒杀竞怂銓ο螅嬎愀鞒杀竞怂銓ο蟮目偝杀竞蛦挝怀杀尽?.成本分析與控制：定期對成本核算結(jié)果進(jìn)行分析，與成本預(yù)算進(jìn)行對比，找出成本差異原因，采取有效措施進(jìn)行成本控制。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入核算（一）收入確認(rèn)原則1.銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。2.提供勞務(wù)收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。（二）收入核算內(nèi)容1.商品房銷售收入：包括住宅、商業(yè)、寫字樓等各類商品房的銷售收入。2.土地轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓開發(fā)用地的土地使用權(quán)所取得的收入。3.配套設(shè)施銷售收入：銷售公共配套設(shè)施所取得的收入。4.代建工程收入：接受委托代建房屋及其他工程所取得的收入。（三）收入核算方法1.采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入，按照銷售合同或協(xié)議約定的收款日期和金額確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。對于一次性收款的銷售業(yè)務(wù)，在實(shí)際收到款項(xiàng)時確認(rèn)收入；對于分期收款的銷售業(yè)務(wù)，按照合同約定的收款日期分期確認(rèn)收入。2.對于預(yù)售商品房，在收到預(yù)售款時，先作為預(yù)收賬款核算，待房屋竣工并交付給購買方后，再確認(rèn)銷售收入。（四）收入核算流程1.銷售合同管理：建立健全銷售合同管理制度，對銷售合同進(jìn)行編號、登記、歸檔，確保合同的完整性和準(zhǔn)確性。2.收款管理：加強(qiáng)收款管理，及時收取銷售款項(xiàng)，核對收款金額與合同約定是否一致，確保收款的及時性和準(zhǔn)確性。3.收入確認(rèn)與核算：根據(jù)銷售合同和收款情況，按照收入確認(rèn)原則及時確認(rèn)收入，并進(jìn)行賬務(wù)處理，編制收入報表。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目期間費(fèi)用核算（一）管理費(fèi)用1.核算內(nèi)容：包括公司行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)等。2.核算方法：按照費(fèi)用性質(zhì)和發(fā)生部門進(jìn)行明細(xì)核算，對于能夠明確歸屬某一項(xiàng)目的管理費(fèi)用，可直接計入該項(xiàng)目成本；對于不能明確歸屬的管理費(fèi)用，按照一定方法分?jǐn)傊粮黜?xiàng)目。（二）銷售費(fèi)用1.核算內(nèi)容：為銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如銷售廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、銷售人員工資及福利費(fèi)等。2.核算方法：按照費(fèi)用用途和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，對于能夠明確歸屬某一銷售項(xiàng)目的銷售費(fèi)用，直接計入該項(xiàng)目銷售成本；對于不能明確歸屬的銷售費(fèi)用，按照一定方法分?jǐn)傊粮麂N售項(xiàng)目。（三）財務(wù)費(fèi)用1.核算內(nèi)容：為籌集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如利息支出、匯兌損益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。2.核算方法：按照費(fèi)用性質(zhì)和發(fā)生時間進(jìn)行明細(xì)核算，對于資本化的利息支出，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；對于費(fèi)用化的利息支出，計入當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用。六、財務(wù)報表編制與披露（一）財務(wù)報表種類1.資產(chǎn)負(fù)債表：反映公司在某一特定日期的財務(wù)狀況。2.利潤表：反映公司在一定會計期間的經(jīng)營成果。3.現(xiàn)金流量表：反映公司在一定會計期間的現(xiàn)金流入和流出情況。4.所有者權(quán)益變動表：反映公司所有者權(quán)益各組成部分當(dāng)期增減變動情況。5.財務(wù)報表附注：對財務(wù)報表的編制基礎(chǔ)、重要會計政策和會計估計、報表重要項(xiàng)目的說明等進(jìn)行詳細(xì)解釋和披露。（二）財務(wù)報表編制要求1.按照國家統(tǒng)一的會計準(zhǔn)則和公司財務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行編制，確保報表數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.報表編制人員應(yīng)具備專業(yè)的財務(wù)知識和技能，熟悉財務(wù)報表編制流程和方法，嚴(yán)格按照規(guī)定的格式和內(nèi)容進(jìn)行編制。3.財務(wù)報表編制完成后，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真審核，確保報表數(shù)據(jù)的一致性和準(zhǔn)確性。審核內(nèi)容包括報表項(xiàng)目之間的勾稽關(guān)系、會計政策和會計估計的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。（三）財務(wù)報表披露1.定期向公司管理層、股東、債權(quán)人及其他相關(guān)利益者披露財務(wù)報表，披露方式包括年度報告、中期報告、臨時報告等。2.財務(wù)報表披露應(yīng)遵循相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，確保披露信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。披露內(nèi)容應(yīng)包括財務(wù)報表及其附注、審計報告、財務(wù)分析報告等。七、財務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制目標(biāo)1.保證財務(wù)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，防止財務(wù)造假和舞弊行為。2.確保公司財務(wù)活動合法合規(guī)，遵守國家法律法規(guī)和公司內(nèi)部規(guī)章制度。3.提高財務(wù)管理效率，優(yōu)化資源配置，降低財務(wù)風(fēng)險。4.保護(hù)公司資產(chǎn)安全，防止資產(chǎn)流失。（二）內(nèi)部控制制度1.崗位責(zé)任制：明確各財務(wù)崗位的職責(zé)和權(quán)限，確保不相容崗位相互分離、相互制約。2.授權(quán)審批制度：建立健全授權(quán)審批制度，明確各類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的審批流程和審批權(quán)限，未經(jīng)授權(quán)不得辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。3.財務(wù)管理制度：完善各項(xiàng)財務(wù)管理制度，如預(yù)算管理制度、資金管理制度、成本核算制度、財務(wù)報告制度等，確保財務(wù)工作有章可循。4.內(nèi)部審計制度：加強(qiáng)內(nèi)部審計工作，定期對公司財務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動和內(nèi)部控制進(jìn)行審計監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并提出改進(jìn)建議。（三）內(nèi)部控制流程1.業(yè)務(wù)流程設(shè)計：根據(jù)公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，設(shè)計合理的財務(wù)內(nèi)部控制流程，明確各環(huán)節(jié)的操作規(guī)范和控制要點(diǎn)。2.風(fēng)險評估：對財務(wù)活動可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行評估，識別風(fēng)險點(diǎn)，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。3.控制活動執(zhí)行：按照內(nèi)部控制制度和流程