PAGE萬科物業(yè)行業(yè)財務制度一、總則（一）目的本財務制度旨在規(guī)范萬科物業(yè)行業(yè)的財務行為，加強財務管理和監(jiān)督，提高資金使用效益，保障公司持續(xù)健康發(fā)展，確保財務工作符合國家法律法規(guī)及行業(yè)標準要求。（二）適用范圍本制度適用于萬科物業(yè)行業(yè)內的各分公司、項目管理處及相關職能部門。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關財經政策，依法進行財務活動。2.真實性原則：財務信息應真實、準確、完整地反映公司財務狀況和經營成果。3.完整性原則：涵蓋物業(yè)行業(yè)財務活動的各個方面，確保制度無遺漏。4.及時性原則：財務處理及時，保證財務信息能為公司決策提供適時支持。5.效益性原則：合理配置資源，追求經濟效益最大化，同時兼顧社會效益。二、財務機構與人員設置（一）財務機構設置1.公司總部設立獨立的財務管理部門，負責統(tǒng)籌全行業(yè)的財務工作，制定財務戰(zhàn)略、政策和制度，進行財務預算、核算、分析和監(jiān)督等。2.各分公司根據規(guī)模和業(yè)務需求，設置相應的財務科室，配備必要的財務人員，負責本地區(qū)的財務核算與管理工作。財務科室在業(yè)務上接受總部財務管理部門的指導和監(jiān)督。3.項目管理處應指定專人負責財務相關工作，如收費管理、報銷初審等，確保財務工作在基層的有效執(zhí)行，并及時向分公司財務科室反饋財務信息。（二）財務人員職責1.財務負責人職責全面負責公司財務管理工作，制定財務工作計劃和目標，并組織實施。建立健全財務管理制度和內部控制體系，防范財務風險。組織財務預算編制、執(zhí)行和分析，為公司決策提供財務依據。負責資金籌集、調配和使用，提高資金使用效率。組織財務核算工作，確保財務報表真實、準確、及時。協調與稅務、銀行等相關部門的關系，維護公司良好形象。對財務人員進行培訓、考核和管理，提高團隊整體素質。2.會計人員職責按照國家會計準則和公司財務制度，進行財務核算，編制記賬憑證、登記賬簿、編制財務報表等。負責財務數據的收集、整理和分析，為財務決策提供數據支持。審核各項費用報銷、資金支付等財務事項是否符合規(guī)定，確保財務支出合規(guī)。協助財務負責人進行財務預算編制和執(zhí)行監(jiān)控。負責會計檔案的整理、歸檔和保管工作。3.出納人員職責辦理現金收付和銀行結算業(yè)務，確保資金收付安全、準確。登記現金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結。保管庫存現金、有價證券和有關印章、空白支票等。定期盤點現金，編制現金盤點表，確保賬實相符。協助會計人員進行財務核算工作，提供資金收支相關信息。（三）財務人員職業(yè)道德與培訓1.財務人員應遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信、廉潔奉公、客觀公正、保守秘密。2.公司定期組織財務人員參加專業(yè)培訓，包括會計準則、財務法規(guī)、財務管理軟件應用等方面的培訓，不斷提升財務人員業(yè)務水平。鼓勵財務人員參加相關職業(yè)資格考試，取得相應證書，對取得證書的人員給予適當獎勵。三、財務預算管理（一）預算編制原則1.以收定支原則：根據物業(yè)項目的收入預測，合理安排各項支出，確保收支平衡。2.全面性原則：涵蓋物業(yè)行業(yè)的各項收入、成本、費用等，做到無遺漏。3.準確性原則：預算數據應基于可靠的市場調研、歷史數據和業(yè)務計劃，盡量準確反映實際情況。4.彈性原則：考慮到市場變化和業(yè)務發(fā)展的不確定性，預算應具有一定的彈性，以便在實際執(zhí)行中進行調整。（二）預算編制流程1.準備階段每年末，財務管理部門向各分公司、項目管理處及相關職能部門下達預算編制通知，明確預算編制的要求、范圍、時間等。各部門收集、整理本部門歷史數據、市場信息、業(yè)務計劃等資料，為預算編制提供依據。2.編制階段各部門根據預算編制原則和收集的資料，編制本部門的預算草案，包括收入預算、成本預算、費用預算等。分公司財務科室對各部門預算草案進行初審，提出修改意見，并匯總編制分公司預算草案。財務管理部門對分公司預算草案進行審核、平衡，結合公司整體戰(zhàn)略目標和財務狀況，編制公司年度財務預算草案。3.審批階段公司年度財務預算草案提交公司管理層審議，經管理層批準后下達執(zhí)行。各分公司、項目管理處根據下達的預算，將預算指標分解到各部門和各崗位，明確責任人和時間節(jié)點，確保預算執(zhí)行。（三）預算執(zhí)行與監(jiān)控1.各部門嚴格按照預算執(zhí)行，確保各項收入、成本、費用等支出符合預算安排。2.財務管理部門定期對預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控，對比實際執(zhí)行數據與預算數據，分析差異原因。3.對于預算執(zhí)行過程中出現的重大差異或特殊情況，及時組織相關部門進行分析和研究，提出解決方案，并對預算進行調整。預算調整需按照規(guī)定的程序進行審批。（四）預算考核1.建立預算考核制度，對各分公司、項目管理處及相關職能部門的預算執(zhí)行情況進行考核。2.考核指標包括預算收入完成率、預算成本控制率、預算費用節(jié)約率等。3.根據考核結果，對預算執(zhí)行情況良好的部門給予獎勵，對未完成預算目標的部門進行懲罰，激勵各部門積極執(zhí)行預算。四、收入管理（一）物業(yè)費收入1.明確物業(yè)費收費標準，根據物業(yè)項目的類型、規(guī)模、服務內容等因素，制定合理的收費標準，并報物價部門備案。2.規(guī)范物業(yè)費收費流程，物業(yè)管理處應在規(guī)定時間向業(yè)主或使用人發(fā)送繳費通知，告知繳費金額、繳費方式、繳費期限等信息。3.加強物業(yè)費收繳管理，對欠費業(yè)主及時進行催繳，建立欠費臺賬，分析欠費原因，采取有效措施提高物業(yè)費收繳率。對長期欠費且經多次催繳無效的業(yè)主，可通過法律途徑解決。4.定期核對物業(yè)費收入，確保收入數據準確無誤。財務人員應與物業(yè)管理處收費人員定期核對收費記錄，及時發(fā)現和糾正錯誤。（二）其他業(yè)務收入1.包括物業(yè)經營收入（如停車場收入、廣告位出租收入等）、特約服務收入等。2.對于物業(yè)經營收入，應簽訂相關合同或協議，明確收費標準、服務內容、權利義務等條款。按照合同約定及時收取款項，確保收入足額入賬。3.特約服務收入應根據實際服務情況進行核算，確保收入與服務內容相符。（三）收入核算與管理1.財務部門按照國家會計準則和公司財務制度，對各項收入進行準確核算，及時確認收入實現。2.建立收入臺賬，詳細記錄各項收入的來源、金額、收取時間等信息，便于查詢和統(tǒng)計分析。3.加強收入票據管理，使用符合規(guī)定的發(fā)票或收款收據，確保票據開具規(guī)范、真實、有效。定期對票據進行盤點和核銷，防止票據丟失或違規(guī)使用。五、成本費用管理（一）成本費用分類與核算原則1.成本費用分為直接成本和間接成本。直接成本是指與物業(yè)項目直接相關的成本，如人員工資、物料消耗等；間接成本是指為組織和管理物業(yè)項目而發(fā)生的成本，如辦公費用、差旅費等。2.成本費用核算應遵循權責發(fā)生制原則，按照受益對象和受益期間進行合理分攤。（二）成本費用控制措施1.人員成本控制根據物業(yè)項目實際需求，合理配置人員數量和崗位，避免人員冗余。制定合理的薪酬體系，根據員工崗位、績效等因素確定薪酬水平，控制人工成本增長。加強員工培訓，提高工作效率，減少因員工技能不足導致的額外成本。2.物料成本控制建立物料采購管理制度，規(guī)范采購流程，選擇優(yōu)質供應商，降低采購成本。加強物料庫存管理，合理控制庫存水平，減少庫存積壓和浪費。定期對物料消耗情況進行分析，制定節(jié)約措施，降低物料消耗成本。3.費用支出控制嚴格執(zhí)行費用報銷制度，明確費用報銷標準和審批流程，杜絕不合理費用支出。加強對辦公費用、差旅費、業(yè)務招待費等費用的管理，實行總量控制和限額管理。定期對費用支出情況進行分析，查找費用控制的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施進行改進。（三）成本費用核算與分析1.財務部門按照成本費用核算原則，對各項成本費用進行明細核算，準確反映成本費用的發(fā)生情況。2.定期編制成本費用報表，包括成本費用明細表、成本費用分析表等，為公司管理層提供成本費用信息。3.對成本費用進行分析，找出成本費用變動的原因和趨勢，提出降低成本費用的建議和措施，為公司成本控制和決策提供依據。六、資金管理（一）資金籌集1.根據公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務需求，合理確定資金籌集規(guī)模和方式。資金籌集方式包括自有資金積累、銀行貸款、發(fā)行債券等。2.制定資金籌集計劃，明確籌集時間、金額、渠道等，確保資金及時足額到位。3.加強與銀行等金融機構的溝通與合作，建立良好的銀企關系，爭取優(yōu)惠的融資條件。（二）資金使用1.建立資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和權限。重大資金支出需經公司管理層集體決策。2.合理安排資金用途，優(yōu)先保障物業(yè)項目運營、員工工資發(fā)放、重要設備采購等資金需求。3.加強資金預算管理，嚴格按照預算安排使用資金，確保資金使用的合理性和合規(guī)性。（三）資金結算與支付1.規(guī)范資金結算流程，嚴格遵守銀行結算紀律，確保資金收付安全、準確、及時。2.加強對資金支付的審核，審核支付憑證是否真實、合法、有效，支付金額是否與合同或協議相符，支付審批手續(xù)是否齊全。3.對于大額資金支付，實行銀行轉賬方式，減少現金支付風險。（四）資金監(jiān)控與風險管理1.財務管理部門定期對資金狀況進行監(jiān)控，包括資金余額、資金流向、資金周轉率等，及時發(fā)現資金管理中存在的問題。2.建立資金風險預警機制，設定合理的風險指標，如資金負債率、流動比率等，當指標出現異常時及時發(fā)出預警信號，采取相應的風險應對措施。3.加強資金風險管理，防范資金鏈斷裂、資金被盜用等風險，確保公司資金安全。七、資產管理（一）固定資產管理1.制定固定資產管理制度，明確固定資產的定義、分類、計價、折舊方法等。2.建立固定資產臺賬，詳細記錄固定資產的購置時間、名稱、型號、數量、原值、折舊等信息。3.加強固定資產購置、驗收、入庫、領用、保管、維修、處置等環(huán)節(jié)的管理，確保固定資產安全完整。4.定期對固定資產進行清查盤點，核實固定資產數量和狀態(tài)，做到賬實相符。對盤盈、盤虧的固定資產及時進行賬務處理，并查明原因，追究責任。5.按照規(guī)定計提固定資產折舊，準確反映固定資產的損耗情況。（二）流動資產（存貨、應收賬款等）管理1.存貨管理建立存貨管理制度，規(guī)范存貨采購、驗收、入庫、保管、發(fā)出等流程。合理控制存貨庫存水平，避免積壓或缺貨。定期對存貨進行盤點，確保存貨賬實相符。對盤盈、盤虧的存貨及時進行賬務處理，并查明原因，追究責任。加強存貨成本核算，準確計算存貨發(fā)出成本。2.應收賬款管理加強應收賬款管理，建立應收賬款臺賬，詳細記錄應收賬款的客戶名稱、金額、賬齡、收款情況等信息。定期對應收賬款進行分析，對逾期賬款及時進行催收，采取有效措施降低壞賬風險。對于確實無法收回的應收賬款，按照規(guī)定程序進行核銷，并做好相關賬務處理。八、財務報告與分析（一）財務報告編制1.財務部門按照國家會計準則和公司財務制度規(guī)定定期編制財務報告，包括資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益變動表及附注等。2.財務報告應真實、準確、完整、及時地反映公司財務狀況、經營成果和現金流量情況。3.財務報告編制完成后，經財務負責人審核、公司管理層審批后對外報送。（二）財務分析1.定期進行財務分析，撰寫財務分析報告，為公司管理層提供決策支持。財務分析內容包括財務狀況分析、經營成果分析、現金流量分析、成本費用分析等。2.通過財務分析，揭示公司財務指標的變動趨勢和原因，評價公司經營業(yè)績和財務風險，提出改進建議和措施。3.加強對行業(yè)財務數據的收集和分析，與同行業(yè)公司進行對比，找出公司在行業(yè)中的優(yōu)勢和不足，為公司戰(zhàn)略調整和經營決策提供參考。九、內部控制與審計（一）內部控制制度1.建立健全內部控制制度，涵蓋財務活動的各個環(huán)節(jié)，包括預算管理、收入管理、成本費用管理、資金管理、資產管理等。2.明確各部門和崗位在內部控制中的職責和權限，確保不相容崗位相互分離、相互制約。3.制定內部控制流程和規(guī)范，加強對關鍵控制點的監(jiān)控，防范財務風險和經營風險。（二）內部審計1.設立獨立的內部審計部門，配備專業(yè)的審計人員，定期對公司財務收支、經濟活