房地產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證考試復(fù)習(xí)重點(diǎn)試題及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證考試復(fù)習(xí)重點(diǎn)試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用原則”是指評(píng)估時(shí)必須選擇法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上合理的用途。2.土地使用權(quán)出讓金是指土地使用權(quán)人向國(guó)家支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。3.重置成本法適用于評(píng)估新建商品房或裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的房屋。4.市場(chǎng)法中的可比案例修正主要考慮時(shí)間、區(qū)域、用途等因素。5.收益法中的資本化率是反映投資風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，通常采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。6.房地產(chǎn)評(píng)估中的“合法原則”要求評(píng)估結(jié)果必須符合現(xiàn)行法律法規(guī)。7.成本法中的重置成本是指重新建造與被評(píng)估房地產(chǎn)完全相同的成本。8.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有顯著影響，但評(píng)估時(shí)無(wú)需考慮具體規(guī)劃細(xì)節(jié)。9.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用”原則與“合法原則”相互矛盾。10.評(píng)估報(bào)告中的“假設(shè)前提”是指評(píng)估時(shí)未考慮的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種方法最適合評(píng)估商業(yè)用地價(jià)值？A.收益法B.市場(chǎng)法C.成本法D.趨勢(shì)法2.重置成本法中的“重建成本”是指：A.使用新建筑材料重建的成本B.使用舊材料重建的成本C.原材料價(jià)格加人工費(fèi)D.市場(chǎng)平均成本3.市場(chǎng)法中，修正可比案例時(shí)，通常優(yōu)先考慮：A.區(qū)域因素B.時(shí)間因素C.用途因素D.裝修因素4.收益法中，凈收益通常采用：A.未來(lái)5年收益平均值B.未來(lái)10年收益平均值C.未來(lái)無(wú)限年收益折現(xiàn)值D.當(dāng)年收益5.成本法中，土地成本通常包括：A.土地出讓金B(yǎng).土地增值稅C.土地補(bǔ)償費(fèi)D.以上都是6.評(píng)估報(bào)告中，以下哪項(xiàng)屬于“評(píng)估假設(shè)”？A.房地產(chǎn)用途合法B.市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定C.評(píng)估結(jié)果僅供參考D.評(píng)估方法合理7.房地產(chǎn)評(píng)估中的“合法原則”主要考慮：A.土地使用權(quán)性質(zhì)B.建筑結(jié)構(gòu)安全C.裝修標(biāo)準(zhǔn)D.市場(chǎng)供需關(guān)系8.收益法中，資本化率的計(jì)算通常基于：A.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率B.市場(chǎng)平均利率C.銀行貸款利率D.投資者期望回報(bào)率9.市場(chǎng)法中，可比案例的選擇應(yīng)滿足：A.時(shí)間相近、區(qū)域相同、用途一致B.時(shí)間相近、區(qū)域不同、用途一致C.時(shí)間不同、區(qū)域相同、用途不同D.時(shí)間不同、區(qū)域不同、用途不同10.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用”原則是指：A.法律允許的用途B.經(jīng)濟(jì)效益最高的用途C.技術(shù)上可行的用途D.以上都是三、多選題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的主要步驟包括：A.選擇可比案例B.修正可比案例C.計(jì)算評(píng)估值D.確定評(píng)估方法E.分析市場(chǎng)趨勢(shì)2.成本法中的重置成本包括：A.建筑材料成本B.人工成本C.設(shè)計(jì)費(fèi)D.利息成本E.稅費(fèi)3.收益法中，凈收益的構(gòu)成包括：A.租金收入B.經(jīng)營(yíng)成本C.維修費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.投資利息4.評(píng)估報(bào)告中的“評(píng)估假設(shè)”通常包括：A.房地產(chǎn)用途合法B.市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定C.評(píng)估方法合理D.評(píng)估結(jié)果僅供參考E.無(wú)意外風(fēng)險(xiǎn)5.房地產(chǎn)評(píng)估中的“合法原則”要求：A.土地使用權(quán)合法B.建筑符合規(guī)劃C.用途符合規(guī)定D.稅費(fèi)繳納完畢E.評(píng)估結(jié)果無(wú)爭(zhēng)議6.市場(chǎng)法中，修正可比案例的主要因素包括：A.區(qū)域因素B.時(shí)間因素C.用途因素D.裝修因素E.稅費(fèi)因素7.收益法中，資本化率的計(jì)算方法包括：A.市場(chǎng)提取法B.稅前利潤(rùn)法C.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法D.收益率排序法E.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率法8.成本法中，土地成本通常包括：A.土地出讓金B(yǎng).土地增值稅C.土地補(bǔ)償費(fèi)D.土地稅費(fèi)E.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)9.評(píng)估報(bào)告中的“評(píng)估假設(shè)”通常包括：A.房地產(chǎn)用途合法B.市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定C.評(píng)估方法合理D.評(píng)估結(jié)果僅供參考E.無(wú)意外風(fēng)險(xiǎn)10.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用”原則要求：A.法律允許的用途B.經(jīng)濟(jì)效益最高的用途C.技術(shù)上可行的用途D.市場(chǎng)需求最大的用途E.評(píng)估師主觀判斷四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市商業(yè)用地，面積500平方米，土地使用權(quán)年限40年，剩余年限35年。該地塊用途為商業(yè)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利。評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2023年10月，市場(chǎng)租金水平為每月每平方米150元，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的30%。假設(shè)該地塊未來(lái)無(wú)限年收益折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)采用收益法評(píng)估該地塊價(jià)值。案例二：某住宅樓，建筑面積2000平方米，建造于2015年，剩余使用年限50年。該樓為磚混結(jié)構(gòu)，裝修標(biāo)準(zhǔn)中等，市場(chǎng)同類房屋租金為每月每平方米80元，空置率為5%，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的25%。假設(shè)該樓未來(lái)無(wú)限年收益折現(xiàn)率為10%。請(qǐng)采用收益法評(píng)估該樓價(jià)值。案例三：某工業(yè)廠房，建筑面積3000平方米，建造于2000年，剩余使用年限40年。該廠房為鋼結(jié)構(gòu)，已部分出租，租金收入為每月每平方米60元，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%。假設(shè)該廠房未來(lái)無(wú)限年收益折現(xiàn)率為8%。請(qǐng)采用收益法評(píng)估該廠房?jī)r(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的作用及其適用條件。2.論述收益法中資本化率的計(jì)算方法及其影響因素。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（土地使用權(quán)出讓金是指土地使用權(quán)人向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用）3.×（重置成本法適用于評(píng)估舊房或裝修標(biāo)準(zhǔn)較低的房屋）4.√5.×（資本化率是反映投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的指標(biāo)，通常高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）6.√7.×（重置成本是指使用與被評(píng)估房地產(chǎn)相同材料重新建造的成本）8.×（城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有顯著影響，評(píng)估時(shí)需考慮具體規(guī)劃細(xì)節(jié)）9.×（最高最佳使用原則與合法原則不矛盾，合法原則是最高最佳使用的約束條件）10.×（假設(shè)前提是指評(píng)估時(shí)考慮的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素）二、單選題1.A2.A3.A4.C5.D6.C7.A8.D9.A10.D三、多選題1.A,B,C2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D4.A,B,D5.A,B,C6.A,B,C,D7.A,C,D8.A,B,C,D,E9.A,B,D10.A,B,C四、案例分析案例一：計(jì)算步驟：1.年租金收入=500×150×12×(1-10%)=810萬(wàn)元2.年運(yùn)營(yíng)成本=810×30%=243萬(wàn)元3.年凈收益=810-243=567萬(wàn)元4.評(píng)估值=567/12%=4725萬(wàn)元案例二：計(jì)算步驟：1.年租金收入=2000×80×12×(1-5%)=1904萬(wàn)元2.年運(yùn)營(yíng)成本=1904×25%=476萬(wàn)元3.年凈收益=1904-476=1428萬(wàn)元4.評(píng)估值=1428/10%=14280萬(wàn)元案例三：計(jì)算步驟：1.年租金收入=3000×60×12×(1-15%)=2076萬(wàn)元2.年運(yùn)營(yíng)成本=2076×20%=415.2萬(wàn)元3.年凈收益=2076-415.2=1660.8萬(wàn)元4.評(píng)估值=1660.8/8%=20810萬(wàn)元五、論述題1.市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的作用及其適用條件作用：-市場(chǎng)法通過(guò)比較被評(píng)估房地產(chǎn)與近期成交的類似房地產(chǎn)，可以反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值，適用于評(píng)估各類房地產(chǎn)。-市場(chǎng)法可以彌補(bǔ)收益法和成本法的不足，尤其適用于缺乏收益或成本數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)。-市場(chǎng)法結(jié)果直觀，易于理解，是評(píng)估師常用的方法之一。適用條件：-市場(chǎng)活躍，有足夠多的可比案例。-可比案例信息可靠，數(shù)據(jù)真實(shí)。-市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，無(wú)重大政策變化。2.收益法中資本化率的計(jì)算方法及其影響因素計(jì)算方法：-市場(chǎng)提取法：根據(jù)市