2025年物業(yè)管理條例計劃一、總則1.目的與依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定本計劃。本計劃適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。2.定義闡釋本計劃所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。3.管理原則物業(yè)管理應當遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務、依法監(jiān)管的原則。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等共同參與的治理機制。4.職責分工市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)治理體系，建立綜合協(xié)調(diào)和執(zhí)法聯(lián)動機制，制定并落實物業(yè)管理扶持政策。市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，制定相關(guān)政策和標準，指導和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門開展物業(yè)管理工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)的具體工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下開展物業(yè)管理相關(guān)工作，建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人協(xié)調(diào)機制，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛。發(fā)展改革、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、應急管理、公安、生態(tài)環(huán)境等部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。二、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主權(quán)利與義務房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務人提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督專項維修資金的管理和使用等權(quán)利。同時，業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，按時交納物業(yè)服務費用等義務。2.業(yè)主大會的組成與成立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行劃定。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議條件之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會的書面申請。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起六十日內(nèi)，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表組成，人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。3.業(yè)主大會的職責與表決規(guī)則業(yè)主大會履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；監(jiān)督業(yè)主委員會工作；選聘和解聘物業(yè)服務人；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項等職責。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。4.業(yè)主委員會的產(chǎn)生與職責業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數(shù)成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。三、前期物業(yè)管理1.前期物業(yè)服務合同的簽訂在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人之前，建設單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務人。建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。2.物業(yè)承接查驗建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務人完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)管理所需資料。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。物業(yè)服務人應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點查驗共用部位、共用設施設備是否符合規(guī)劃設計要求和國家有關(guān)建設標準。建設單位和物業(yè)服務人應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時整改，承擔相應的法律責任。3.前期物業(yè)服務的終止前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。前期物業(yè)服務人在前期物業(yè)服務合同終止時，應當將物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關(guān)資料等移交給業(yè)主委員會。四、物業(yè)服務1.物業(yè)服務合同的訂立與履行業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務人應當維護服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。2.物業(yè)服務收費物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務人按照國家和地方物業(yè)服務收費有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務收費可以實行政府指導價或者市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價的，由市、區(qū)發(fā)展改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務人應當按照規(guī)定明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。3.物業(yè)服務的交接物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。新物業(yè)服務人承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人辦理物業(yè)交接手續(xù)。五、物業(yè)的使用與維護1.物業(yè)使用的一般規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的用途。確需改變的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務人；物業(yè)服務人確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，不得實施任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為。2.物業(yè)的維修養(yǎng)護責任業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期限屆滿后，物業(yè)專有部分由業(yè)主自行維修養(yǎng)護。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定承擔：已建立專項維修資金的，按照規(guī)定程序在專項維修資金中列支；未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積的比例分攤。物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行日常檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，保障物業(yè)的正常使用功能。3.專項維修資金的管理與使用住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自行管理專項維修資金，也可以委托住房和城鄉(xiāng)建設主管部門繼續(xù)代管。專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照規(guī)定可以直接申請使用專項維修資金。六、監(jiān)督管理1.監(jiān)管部門職責市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立健全物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的投訴。各相關(guān)部門應當按照職責分工，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理中的違法行為。城市管理部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設、毀綠占綠等行為；市場監(jiān)管部門負責查處物業(yè)服務收費違法行為、特種設備安全違法行為等；公安部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、消防等違法行為。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，及時調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作。2.信用管理市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務人信用管理制度，對物業(yè)服務人的服務質(zhì)量、經(jīng)營行為等進行信用評價，并向社會公開。對信用良好的物業(yè)服務人，給予表彰和獎勵；對信用不良的物業(yè)服務人，依法實施聯(lián)合懲戒。同時，業(yè)主、業(yè)主委員會的信用信息也納入相應的信用管理體系，對違反相關(guān)規(guī)定的行為進行記錄和公示。七、法律責任1.建設單位的法律責任建設單位違反本計劃規(guī)定，未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。建設單位違反本計劃規(guī)定，未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務人或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議