/湖南省房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6％、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格2、按照，環(huán)境污染分為廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體廢物污染、輻射污染等。

A：環(huán)境要素

B：污染物的性質(zhì)

C：污染物的形態(tài)

D：污染的空間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡．現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為．【2005年考題】

A：6．19萬元

B：6．42萬元

C：7．20萬元

D：9．58萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、某宗房地產(chǎn)收益期限為35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15．1萬元、16．3萬元、15．5萬元、17．2萬元，報酬率為9％，該房地產(chǎn)的價格為萬元。

A：159．56

B：168．75

C：169．39

D：277．70

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.56、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／㎡。假設(shè)凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格7、隨著行業(yè)市場營銷費(fèi)用的增加，會引起需求水平的提高。當(dāng)市場營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。

A：市場潛量

B：市場預(yù)測量

C：市場最低量

D：市場最高量

E：借款合同8、根據(jù)工程量清單計(jì)價法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為。

A．工程建設(shè)費(fèi)用

B．措施費(fèi)

C．規(guī)費(fèi)

D．直接工程費(fèi)9、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%10、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。

A：動態(tài)投資回收期

B：項(xiàng)目壽命期

C：計(jì)算期

D：開發(fā)期

E：借款合同

11、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0312、下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的是。

A：房地產(chǎn)價值評估

B：房屋登記

C：房屋面積測算

D：房地產(chǎn)居間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是。

A：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護(hù)

B：當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記

C：經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對抗第三人的效力

D：房屋因買賣、贈與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時辦理變更登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某辦公樓的土地面積3000㎡，建筑面積10000㎡，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元／㎡，成新率為80％，土地和建筑物的資本化率分別為7％和8％，該辦公樓的土地正常價格為。

A：1257萬元

B：1571萬元

C：800萬元

D：1300萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格15、磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格16、拍賣操作中的程序、規(guī)則、方法及技巧的總稱是。

A：拍賣實(shí)踐

B：拍賣過程

C：拍賣實(shí)務(wù)

D：拍賣行為

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、設(shè)立地役權(quán)通常會使（）。

A．供役地的價值下降

B．需役地的價值下降

C．供役地與需役地的價值都下降

D．供役地與需役地的價值都上升18、征用集體土地的耕地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的倍，每個需安置的農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：倍。

A．5～10，4～6

B．5～12，3～6

C．6～10，4～6

D．3～6，2～319、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為。

A．時間類參數(shù)

B．融資類參數(shù)

C．評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

D．收益類指標(biāo)20、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)．【2003年考題】

A：0．91

B：0．92

C：1.09

D：1．10

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21、是會計(jì)法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。

A．《中華人民共和國注冊會計(jì)師法》

B．《中華人民共和國會計(jì)法》

C．《中華人民共和國注冊會計(jì)師管理?xiàng)l例》

D．《中華人民共和國會計(jì)管理?xiàng)l例》22、在區(qū)段地價計(jì)算的基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整后的地價為。

A．基準(zhǔn)地價

B．標(biāo)定地價

C．標(biāo)準(zhǔn)地價

D．路線價23、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于。

A．前期工程費(fèi)

B．房屋開發(fā)費(fèi)

C．管理費(fèi)用

D．土地費(fèi)用24、房地產(chǎn)抵押登記屬于登記。

A．占有權(quán)

B．使用權(quán)

C．他項(xiàng)權(quán)

D．收益權(quán)25、是指與保險人訂立保險合同，并按照保險合同承擔(dān)繳付保險費(fèi)等義務(wù)的一方。

A：被保險人

B：受益人

C：保險人

D：投保人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、從本質(zhì)上看，法院主導(dǎo)拍賣程序原則是由決定的。

A：法院強(qiáng)制拍賣的國家強(qiáng)制性

B：目的的利他性

C：目的的非利他性

D：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的非自有性

E：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的自有性2、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.03、估價時計(jì)算地租量須把握。

A．土地是在最佳用途下使用的

B．土地是由最有能耐的人使用的

C．土地是在最粗放利用下使用的

D．土地是在最佳集約利用下使用的4、定義市場區(qū)域工作主要包括。

A．描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景

B．描繪市場區(qū)域

C．在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

D．在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界

E．解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)5、會計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會計(jì)核算一般原則中的。

A．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

B．收負(fù)實(shí)現(xiàn)制原則

C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則6、與報酬資本化法相比，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括。

A：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B：指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

C：每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D：不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

E：資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況7、監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于的工作內(nèi)容。

A．物業(yè)管理

B．設(shè)施管理

C．資產(chǎn)管理

D．組合投資管理8、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是。

A．項(xiàng)目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大

B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低9、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%10、下列資金中，可以用于購買國債的有。

A：擔(dān)保公司資金

B：在建工程抵押貸款

C：商品房預(yù)售資金

D：住宅專項(xiàng)維修資金

E：住房公積金

11、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費(fèi)用說法錯誤的是。

A．大多數(shù)收益性物業(yè)費(fèi)用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別

B．收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入

C．收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準(zhǔn)備金

D．經(jīng)營費(fèi)用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目12、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則。

A．該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B．該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C．以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D．該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E．該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年13、下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理。

A：中型公用事業(yè)工程

B：成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程

C：利用國際組織援助資金的工程

D：城鎮(zhèn)居民自建住房

E：農(nóng)村村民自建住宅14、下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯誤的是。

A．國有土地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場

B．國有土地使用權(quán)可以由國家、單位進(jìn)行出讓

C．集體土地不經(jīng)征用不得出讓

D．國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書15、可行性研究步驟是。

A：接受委托

B：調(diào)查研究

C：方案選擇和優(yōu)化

D：財(cái)務(wù)評價和投資評價

E：編制可行性研究報告16、商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是存在差異性。

A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)

B：城市區(qū)域功能

C：購房者的需求

D：城市地理環(huán)境

E：借款合同17、下列有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識的表述中，不正確的有。

A．隨著研究目的的改變，統(tǒng)計(jì)總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化

B．反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計(jì)術(shù)語稱為指標(biāo)

C．調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位

D．調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標(biāo)是社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標(biāo)之比18、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括。

A：密度

B：表觀密度

C：密實(shí)度

D：孔隙率

E：吸水性19、甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是。(2009年試題)

A：甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B：乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C：甲、乙兩個物業(yè)的投資風(fēng)險相同

D：難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

E：借款合同20、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5．58％．則下列說法中正確的有．【2006年考題】

A：該房地產(chǎn)的實(shí)際價格等于名義價格

B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C：該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元

D：該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元

E：該房地產(chǎn)不存在名義價格21、是稅收制度的主體。

A：稅收機(jī)關(guān)

B：稅收管理人員

C：稅收法律

D：稅收法規(guī)

E：稅收規(guī)章22、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有。(有修改)

A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B：需要適時地更新改造投資

C：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

D：易受政策影響

E：借款合同23、以下說法錯誤的是。

A．當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，付款期越長則投資者面臨的購買力風(fēng)險就越大

B．以不固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大

C．以固定利率借出一筆資金，還款期限越短則投資者承擔(dān)的風(fēng)險越大

D．房