PAGE商業(yè)租賃財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司商業(yè)租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，提高資金使用效益，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本公司所有商業(yè)租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于寫字樓、商鋪、倉庫等各類商業(yè)物業(yè)的出租及承租業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，確保商業(yè)租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)為依據(jù)，如實(shí)反映商業(yè)租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的記錄、計(jì)算、報(bào)告等應(yīng)準(zhǔn)確無誤，保證財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。4.完整性原則：涵蓋商業(yè)租賃業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，全面反映財(cái)務(wù)收支及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。5.及時(shí)性原則：及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析，為公司決策提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息。二、租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)流程（一）租賃合同簽訂前1.市場調(diào)研與評估財(cái)務(wù)部門參與商業(yè)租賃項(xiàng)目的市場調(diào)研，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持，協(xié)助評估項(xiàng)目的可行性和潛在收益。對擬租賃物業(yè)的市場租金水平、周邊同類物業(yè)租賃情況等進(jìn)行分析，為租金定價(jià)提供參考。2.合同條款審核收到租賃合同草案后，財(cái)務(wù)部門重點(diǎn)審核租金支付方式、租金調(diào)整條款、押金退還規(guī)定、違約責(zé)任等涉及財(cái)務(wù)的條款。確保合同條款符合公司財(cái)務(wù)利益，避免潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于不合理或可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失的條款，及時(shí)提出修改建議。（二）租賃合同簽訂時(shí)1.財(cái)務(wù)信息記錄將租賃合同中的關(guān)鍵財(cái)務(wù)信息，如租賃面積、租金金額、租賃期限、支付周期等準(zhǔn)確記錄在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中。建立租賃合同臺(tái)賬，詳細(xì)登記每份合同的基本信息、財(cái)務(wù)條款及執(zhí)行情況，以便跟蹤管理。2.資金安排根據(jù)租賃合同約定的租金支付方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前做好資金安排計(jì)劃。對于涉及較大金額租金收入或支出的項(xiàng)目，合理規(guī)劃資金，確保資金鏈穩(wěn)定，避免出現(xiàn)資金短缺或閑置情況。（三）租賃期間1.租金收入管理按照租賃合同約定的租金支付周期和方式，及時(shí)催收租金。財(cái)務(wù)人員定期與租戶核對租金賬目，確保租金收入準(zhǔn)確無誤。在租金到賬后，及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理，確認(rèn)收入，并按照規(guī)定開具發(fā)票。對于逾期未支付租金的租戶，按照合同約定收取滯納金，并采取相應(yīng)的催款措施。2.費(fèi)用支出管理負(fù)責(zé)審核與商業(yè)租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，如物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)用等。嚴(yán)格按照公司費(fèi)用報(bào)銷制度，對費(fèi)用報(bào)銷憑證進(jìn)行審核，確保支出真實(shí)、合理、合規(guī)。對于不符合規(guī)定的支出，不予報(bào)銷。3.資產(chǎn)折舊與攤銷對出租的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)核算，按照規(guī)定的折舊方法和折舊年限計(jì)提折舊。將租賃業(yè)務(wù)中涉及的長期待攤費(fèi)用，如裝修費(fèi)用等，按照受益期限進(jìn)行合理攤銷。4.財(cái)務(wù)報(bào)表編制與分析定期編制商業(yè)租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)報(bào)表，包括租金收入明細(xì)表、費(fèi)用支出明細(xì)表、利潤表等，準(zhǔn)確反映租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。對財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為公司管理層提供租金收入趨勢、成本費(fèi)用控制情況等方面的財(cái)務(wù)信息，以便決策參考。（四）租賃合同到期或終止1.租金結(jié)算與押金退還在租賃合同到期或終止時(shí)，與租戶進(jìn)行租金結(jié)算，核對租金支付情況，確保雙方賬目清晰。按照合同約定，及時(shí)退還租戶押金。對于租戶在租賃期間造成的物業(yè)損壞等情況，按照規(guī)定扣除相應(yīng)費(fèi)用后退還押金。2.資產(chǎn)清理與賬務(wù)處理對租賃物業(yè)進(jìn)行清理，檢查資產(chǎn)狀況。如有資產(chǎn)損失或剩余物資，按照規(guī)定進(jìn)行處理。完成租賃合同相關(guān)的賬務(wù)清理工作，核銷租賃合同臺(tái)賬記錄，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確反映租賃業(yè)務(wù)的實(shí)際結(jié)束情況。三、財(cái)務(wù)核算與報(bào)表（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置1.資產(chǎn)類設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目，核算公司出租的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。按照成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并在附注中披露相關(guān)信息。“應(yīng)收賬款——租金”科目，記錄租戶尚未支付的租金款項(xiàng)?！捌渌麘?yīng)收款——押金”科目，核算收取租戶的押金。2.負(fù)債類“預(yù)收賬款——租金”科目，用于核算提前收到租戶的租金?！皯?yīng)付賬款——物業(yè)管理費(fèi)等”科目，記錄公司應(yīng)付的與租賃物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用。3.損益類“主營業(yè)務(wù)收入——租金收入”科目，核算公司商業(yè)租賃業(yè)務(wù)的租金收入?！爸鳡I業(yè)務(wù)成本——租賃物業(yè)成本”科目，歸集與租賃物業(yè)相關(guān)的成本支出，如折舊、維修費(fèi)用等?！肮芾碣M(fèi)用——租賃業(yè)務(wù)管理費(fèi)用”科目，核算租賃業(yè)務(wù)中發(fā)生的管理費(fèi)用。“財(cái)務(wù)費(fèi)用——與租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的利息支出等”科目，記錄因租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。（二）財(cái)務(wù)核算方法1.租金收入核算按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，在租賃期間內(nèi)，根據(jù)租賃合同約定的租金支付周期和金額，確認(rèn)租金收入。對于一次性收取的跨期租金，按照受益期限進(jìn)行分?jǐn)偞_認(rèn)收入。租金收入應(yīng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，在確認(rèn)收入時(shí)，計(jì)提相應(yīng)的稅金及附加。2.費(fèi)用支出核算各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行核算，按照費(fèi)用的性質(zhì)和用途分別計(jì)入相應(yīng)的成本費(fèi)用科目。對于應(yīng)由多個(gè)租賃項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)按照合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，確保成本費(fèi)用核算的準(zhǔn)確性。3.資產(chǎn)折舊與攤銷核算投資性房地產(chǎn)按照選定的折舊方法，如直線法，計(jì)提折舊。折舊年限根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定確定。長期待攤費(fèi)用按照受益期限平均攤銷至各期成本費(fèi)用。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.月度財(cái)務(wù)報(bào)表每月末編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表，反映公司商業(yè)租賃業(yè)務(wù)當(dāng)月的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況。資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)準(zhǔn)確列示各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的期末余額；利潤表應(yīng)清晰反映租金收入、成本費(fèi)用及利潤情況；現(xiàn)金流量表應(yīng)詳細(xì)記錄租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的現(xiàn)金流入和流出情況。2.年度財(cái)務(wù)報(bào)表年度終了，編制年度財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及所有者權(quán)益變動(dòng)表。年度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)進(jìn)行審計(jì)，并按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)部門和股東。審計(jì)報(bào)告應(yīng)真實(shí)反映公司商業(yè)租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為公司決策提供可靠依據(jù)。四、資金管理（一）租金收入資金管理1.收款賬戶管理設(shè)立專門的租金收入收款賬戶，確保租金收入資金的安全和清晰記錄。定期核對收款賬戶余額與租金收入臺(tái)賬，保證資金到賬及時(shí)、準(zhǔn)確。2.資金繳存與使用租金收入到賬后，及時(shí)繳存至公司指定的資金管理賬戶。根據(jù)公司資金預(yù)算和資金使用計(jì)劃，合理安排租金收入資金的使用，優(yōu)先用于償還債務(wù)、支付費(fèi)用等，確保資金使用效益最大化。（二）租賃業(yè)務(wù)資金支出管理1.費(fèi)用審批流程嚴(yán)格執(zhí)行公司費(fèi)用報(bào)銷制度，對于租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的費(fèi)用支出，由經(jīng)辦人填寫費(fèi)用報(bào)銷單，附上相關(guān)發(fā)票、合同等憑證，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核、財(cái)務(wù)部門審核、分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可報(bào)銷。對于金額較大的費(fèi)用支出，應(yīng)實(shí)行集體決策或?qū)ｍ?xiàng)審批制度，確保資金支出的合理性和必要性。2.資金支付方式根據(jù)費(fèi)用支出的性質(zhì)和金額大小，選擇合適的資金支付方式。對于小額費(fèi)用支出，可采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬等方式；對于大額費(fèi)用支出，應(yīng)通過銀行承兌匯票、支票等方式支付，確保資金支付安全。在資金支付前，財(cái)務(wù)人員應(yīng)核對支付信息與合同約定是否一致，避免支付錯(cuò)誤。（三）資金預(yù)算與監(jiān)控1.資金預(yù)算編制結(jié)合商業(yè)租賃業(yè)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況，編制年度、季度資金預(yù)算。資金預(yù)算應(yīng)涵蓋租金收入、租金支出、押金收支、資產(chǎn)購置與處置等方面的資金情況。資金預(yù)算應(yīng)具有前瞻性和合理性，充分考慮市場變化、政策調(diào)整等因素對資金的影響。2.資金監(jiān)控與預(yù)警建立資金監(jiān)控機(jī)制，定期對資金收支情況進(jìn)行分析和監(jiān)控。實(shí)時(shí)掌握資金動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金異常情況。設(shè)定資金預(yù)警指標(biāo)，如資金余額低于一定水平、租金收入逾期未到賬等。當(dāng)出現(xiàn)預(yù)警情況時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，提醒相關(guān)部門采取措施，確保資金鏈穩(wěn)定。五、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)政策研究與遵循1.及時(shí)了解稅收政策關(guān)注國家稅收政策法規(guī)的變化，特別是與商業(yè)租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收政策調(diào)整。定期收集、整理和分析稅收政策信息，為公司稅務(wù)管理提供依據(jù)。參加稅務(wù)培訓(xùn)和研討會(huì)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通，及時(shí)掌握稅收政策動(dòng)態(tài)和稅務(wù)征管要求。2.依法納稅申報(bào)按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，確保申報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。在規(guī)定的納稅期限內(nèi)繳納稅款，避免逾期納稅產(chǎn)生滯納金和罰款。（二）稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管理1.稅務(wù)籌劃在合法合規(guī)的前提下，開展稅務(wù)籌劃工作，優(yōu)化公司稅務(wù)結(jié)構(gòu)，降低稅務(wù)成本。例如，合理利用稅收優(yōu)惠政策，如小微企業(yè)稅收優(yōu)惠、資產(chǎn)折舊政策等，減少應(yīng)納稅額。通過合理安排租金收入確認(rèn)時(shí)間、費(fèi)用支出扣除項(xiàng)目等，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)效益最大化。2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別和評估商業(yè)租賃業(yè)務(wù)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如稅收政策變化風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)申報(bào)錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)等。制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，加強(qiáng)內(nèi)部控制，規(guī)范稅務(wù)核算和申報(bào)流程，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于重大稅務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)咨詢稅務(wù)顧問或稅務(wù)機(jī)關(guān)，確保稅務(wù)處理合法合規(guī)。六、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與監(jiān)督（一）內(nèi)部控制制度建設(shè)1.崗位設(shè)置與職責(zé)分離明確商業(yè)租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)崗位設(shè)置，確保不相容崗位相互分離。如租金收入核算崗位與收款崗位分離，費(fèi)用審批崗位與報(bào)銷崗位分離等。制定各崗位的職責(zé)說明書，明確崗位職責(zé)和工作流程，避免職責(zé)不清和權(quán)力過度集中。2.授權(quán)審批制度建立健全授權(quán)審批制度，對商業(yè)租賃業(yè)務(wù)中的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，如租賃合同簽訂、大額資金支出、資產(chǎn)處置等，明確審批權(quán)限和審批流程。各級(jí)管理人員應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)，嚴(yán)禁越權(quán)審批。對于超越授權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)報(bào)上級(jí)管理層特批。（二）內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督1.定期內(nèi)部審計(jì)定期開展商業(yè)租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)工作，檢查財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況、財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)確性、資金管理合規(guī)性等。內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)制定審計(jì)計(jì)劃，采用適當(dāng)?shù)膶徲?jì)方法，如查閱憑證、核對賬目、實(shí)地盤點(diǎn)等，對審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)提出整改建議，并跟蹤整改落實(shí)情況。2.日常監(jiān)督檢查財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)活動(dòng)的日常監(jiān)督