PAGE棚改項目開發(fā)財務制度一、總則（一）目的為規(guī)范棚改項目開發(fā)過程中的財務管理，確保項目資金的安全、合理使用，提高資金使用效益，保障棚改項目的順利推進，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本公司實際情況，制定本財務制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有棚改項目的開發(fā)建設(shè)、資金管理、成本核算等財務活動。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，依法進行財務活動。2.真實性原則：財務信息應真實、準確、完整地反映棚改項目的財務狀況和經(jīng)營成果。3.合理性原則：資金使用應合理、合規(guī)，注重效益，避免浪費和不合理支出。4.?？顚Ｓ迷瓌t：棚改項目資金應?？顚Ｓ?，不得挪作他用。5.內(nèi)部控制原則：建立健全內(nèi)部控制制度，加強財務管理的監(jiān)督和制約，防范財務風險。二、財務機構(gòu)與人員職責（一）財務機構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立專門的棚改項目財務管理部門，負責棚改項目的財務核算、資金管理、成本控制等工作。（二）財務人員職責1.財務負責人全面負責棚改項目的財務管理工作，制定財務管理制度和流程。組織編制項目財務預算、決算，審核財務報表。協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，確保項目資金的及時到位和合理使用。對項目財務風險進行評估和控制，提出防范措施。2.會計人員負責棚改項目的會計核算工作,按照國家統(tǒng)一的會計制度進行賬務處理。編制記賬憑證、登記賬簿、編制財務報表，保證財務信息的準確性和及時性。負責項目成本核算，進行成本分析和控制。協(xié)助財務負責人做好財務預算、決算等工作。3.出納人員負責棚改項目資金的收付、保管工作，確保資金安全。辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務，登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬。定期盤點庫存現(xiàn)金，核對銀行存款賬目，做到賬實相符。協(xié)助會計人員做好相關(guān)財務工作。三、資金管理（一）資金籌集1.政府專項資金：積極爭取政府棚改專項資金支持，按照規(guī)定程序辦理資金申請手續(xù)，確保專項資金及時足額到位。2.銀行貸款：根據(jù)項目資金需求情況，合理安排銀行貸款。與銀行保持密切溝通，爭取優(yōu)惠貸款利率和貸款條件。辦理貸款手續(xù)時，提供真實、完整的資料，確保貸款審批順利通過。3.其他資金來源：如項目融資、合作開發(fā)等，應按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定，規(guī)范資金籌集行為，確保資金來源合法、可靠。（二）資金使用1.資金支付審批流程項目部門根據(jù)項目進度和實際需要，填寫資金支付申請單，注明支付事由、金額、收款單位等信息。部門負責人審核資金支付申請的合理性和必要性，簽字確認。財務部門審核資金支付申請的合規(guī)性，包括是否符合預算安排、是否有相應的合同或協(xié)議等，審核無誤后簽字。公司領(lǐng)導根據(jù)審批權(quán)限進行審批，重大資金支出需經(jīng)公司董事會或上級主管部門批準。出納人員根據(jù)審批后的資金支付申請單辦理資金支付手續(xù)。2.資金使用范圍土地征收及拆遷補償費用：包括土地出讓金、拆遷補償費、安置補助費等。項目前期費用：如項目規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、勘察費等。工程建設(shè)費用：包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、工程監(jiān)理費等。項目管理費：如項目管理人員工資、辦公費、差旅費等。其他與棚改項目相關(guān)的費用：如財務費用、稅費等。3.資金使用監(jiān)督財務部門定期對項目資金使用情況進行檢查和分析，確保資金使用符合規(guī)定用途和預算安排。審計部門對棚改項目資金進行定期審計和專項審計，監(jiān)督資金使用的真實性、合法性和效益性。接受政府有關(guān)部門和社會公眾的監(jiān)督，及時整改存在的問題。四、成本核算（一）成本核算對象以每個棚改項目為獨立的成本核算對象，分別核算項目的開發(fā)成本。（二）成本項目設(shè)置1.土地成本：包括土地購買價款、契稅、土地交易手續(xù)費等。2.前期工程費：如項目規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、勘察費、臨時設(shè)施費等。3.建筑安裝工程費：包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費：如供水、供電、供氣、排水、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。5.公共配套設(shè)施費：如幼兒園、社區(qū)服務中心、物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。6.開發(fā)間接費：指為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，如項目管理人員工資、辦公費、差旅費、折舊費等。（三）成本核算方法1.成本歸集：按照成本項目和成本核算對象，對發(fā)生的各項成本費用進行歸集和記錄。2.成本分配：對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按照合理的方法進行分配，計入各成本核算對象。3.成本計算：根據(jù)成本核算對象和成本項目，計算每個項目的開發(fā)總成本和單位成本。（四）成本控制1.成本預算：在項目開發(fā)前期，編制詳細的成本預算，明確成本控制目標。成本預算應根據(jù)項目規(guī)劃、設(shè)計方案、市場價格等因素進行編制，并報公司領(lǐng)導審批。2.成本控制措施加強項目前期規(guī)劃和設(shè)計管理，優(yōu)化設(shè)計方案，降低工程造價。嚴格控制工程變更，對于確需變更的工程，應按照規(guī)定程序進行審批，并及時調(diào)整成本預算。加強工程招投標管理，選擇資質(zhì)良好、信譽高、價格合理的施工單位和供應商。建立成本核算和分析制度，定期對項目成本進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行調(diào)整。五、收入與利潤管理（一）收入管理1.銷售收入：棚改項目建成后，按照銷售合同約定的價格和方式確認銷售收入。銷售收入應及時入賬，確保收入的真實性和完整性。2.其他收入：如項目配套商業(yè)設(shè)施出租收入、政府獎勵收入等，應按照相關(guān)規(guī)定進行核算和管理。（二）利潤管理1.利潤計算：棚改項目的利潤按照收入減去成本、費用后的余額計算。2.利潤分配：公司應按照國家法律法規(guī)和公司章程的規(guī)定，對項目利潤進行合理分配。利潤分配應兼顧股東利益和公司發(fā)展需要，提取法定盈余公積后，可以根據(jù)公司實際情況進行股東分紅等分配。六、財務預算與決算（一）財務預算1.預算編制原則以項目開發(fā)計劃為基礎(chǔ)，結(jié)合市場情況和公司實際，合理預測收入、成本和費用。堅持實事求是，確保預算數(shù)據(jù)真實、準確、可靠。遵循穩(wěn)健性原則，充分考慮可能出現(xiàn)的風險因素，預留一定的彈性空間。2.預算編制內(nèi)容收入預算：包括銷售收入、其他收入等。成本預算：涵蓋土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。費用預算：如管理費用、銷售費用、財務費用等。利潤預算：根據(jù)收入預算和成本費用預算編制利潤預算。3.預算編制程序項目部門根據(jù)項目開發(fā)計劃和實際情況，提出預算建議草案。財務部門對項目部門提交的數(shù)據(jù)進行審核和匯總，結(jié)合公司整體戰(zhàn)略目標和財務狀況，編制財務預算草案。公司領(lǐng)導組織相關(guān)部門對財務預算草案進行審議，提出修改意見。財務部門根據(jù)審議意見對預算草案進行調(diào)整和完善，報公司董事會或上級主管部門批準后執(zhí)行。（二）財務決算1.決算編制要求項目竣工后，應及時辦理竣工決算手續(xù)。決算編制應依據(jù)項目實際發(fā)生的成本費用和收入情況，做到賬實相符、賬賬相符。決算報表應包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、成本明細表等，確保財務信息的全面、準確反映。2.決算審核與審批財務部門編制決算草案后，提交審計部門進行審計。審計部門應按照相關(guān)規(guī)定對項目成本費用的真實性、合法性、效益性進行審計。審計通過后，決算草案報公司領(lǐng)導審批。公司領(lǐng)導根據(jù)審批結(jié)果，對項目的財務狀況和經(jīng)營成果進行評價和決策。七、財務報告與分析（一）財務報告1.定期報告：財務部門應定期編制棚改項目財務報告，包括月度財務報表、季度財務分析報告和年度財務決算報告。財務報告應按照國家統(tǒng)一的會計制度和公司內(nèi)部規(guī)定進行編制，確保財務信息的規(guī)范、準確。2.專項報告：對于重大資金支出、項目成本變動、財務風險等事項，應及時編制專項財務報告，向公司領(lǐng)導和相關(guān)部門提供詳細的財務信息和分析建議。（二）財務分析1.分析內(nèi)容項目財務狀況分析：包括資產(chǎn)負債情況、資金流動情況等。項目經(jīng)營成果分析：如收入、成本、利潤的完成情況及變動原因分析。項目成本效益分析：評估項目成本控制效果和經(jīng)濟效益。項目財務風險分析：識別和評估項目面臨的財務風險，提出防范措施。2.分析方法比較分析法：將項目實際財務數(shù)據(jù)與預算數(shù)據(jù)、同行業(yè)數(shù)據(jù)進行比較，分析差異原因。比率分析法：計算各項財務比率，如資產(chǎn)負債率、毛利率、凈利率等，評估項目財務狀況和經(jīng)營效益。趨勢分析法：對項目不同時期的財務數(shù)據(jù)進行分析，觀察財務指標的變化趨勢，預測項目未來發(fā)展趨勢。八、內(nèi)部控制與審計監(jiān)督（一）內(nèi)部控制1.建立健全內(nèi)部控制制度：制定棚改項目財務管理制度、資金審批制度、成本核算制度、財務報告制度等一系列內(nèi)部控制制度，明確各崗位的職責和權(quán)限，規(guī)范財務操作流程。2.不相容職務分離：實行不相容職務分離制度，確保資金收付、賬務處理、審核審批等關(guān)鍵崗位相互獨立，防止舞弊行為的發(fā)生。3.授權(quán)審批控制：明確各級管理人員的資金審批權(quán)限，嚴格按照審批流程進行資金支付，確保資金使用的合規(guī)性和安全性。4.財產(chǎn)保護控制：加強對項目資產(chǎn)的管理，定期進行財產(chǎn)清查，確保資產(chǎn)的安全完整。（二）審計監(jiān)督1.內(nèi)部審計：公司審計部門定期對棚改項目進行內(nèi)部審計，審查項目財務收支的真實性、合法性和效益性