居間服務(wù)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范指南在商業(yè)交易與民事活動(dòng)中，居間服務(wù)作為促成交易的重要橋梁，其法律關(guān)系的規(guī)范與風(fēng)險(xiǎn)防控直接影響交易效率與各方權(quán)益。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）及實(shí)務(wù)案例，從締約準(zhǔn)備、合同履行、糾紛救濟(jì)三個(gè)維度，系統(tǒng)梳理居間服務(wù)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提供可落地的防范策略，助力交易主體實(shí)現(xiàn)合規(guī)交易。一、居間服務(wù)合同的法律定性與核心要素厘清居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同（《民法典》第961條）。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同，可分為報(bào)告居間（僅報(bào)告交易機(jī)會(huì)）與媒介居間（參與合同磋商）。合同的核心要素需明確以下三點(diǎn)：1.居間事項(xiàng)：需清晰界定服務(wù)范圍（如“促成A公司與B公司的貨物買賣合同”），避免模糊表述（如“協(xié)助交易”）導(dǎo)致義務(wù)邊界不清。2.報(bào)酬支付：明確報(bào)酬金額、支付條件（如“合同簽訂后3日內(nèi)支付50%，交易完成后支付剩余50%”）、支付方式，避免“成功后支付”等籠統(tǒng)約定。3.費(fèi)用承擔(dān)：居間活動(dòng)的必要費(fèi)用（如差旅費(fèi)、調(diào)查費(fèi)）原則上由居間人負(fù)擔(dān)（《民法典》第963條），但可約定由委托人承擔(dān)（需明確范圍與憑證要求）。二、締約階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與前置防控（一）主體資格瑕疵：資質(zhì)缺失導(dǎo)致合同效力瑕疵部分居間服務(wù)需特定資質(zhì)（如房地產(chǎn)中介需備案、金融居間需持牌）。若居間人無資質(zhì)卻從事特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效（《民法典》第153條）。防范策略：委托人應(yīng)要求居間人提供資質(zhì)證明（如中介備案證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍）；居間人需核查自身資質(zhì)是否匹配服務(wù)內(nèi)容，避免超范圍執(zhí)業(yè)。（二）合同條款模糊：“促成交易”標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)爭(zhēng)議實(shí)務(wù)中，“促成交易”的判定是糾紛高發(fā)點(diǎn)：若合同僅約定“促成交易后支付報(bào)酬”，未明確是“合同簽訂”還是“實(shí)際履行”，易引發(fā)糾紛（如委托人以交易未實(shí)際履行為由拒付報(bào)酬）。防范策略：細(xì)化“促成交易”的判定標(biāo)準(zhǔn)，例如：“本合同項(xiàng)下‘促成交易’指委托人就居間事項(xiàng)與相對(duì)方簽訂書面合同，且該合同不存在無效、可撤銷情形”；同時(shí)約定“若因委托人原因?qū)е潞贤磳?shí)際履行，不影響報(bào)酬支付”（需結(jié)合交易場(chǎng)景合理設(shè)計(jì)）。（三）格式條款陷阱：免責(zé)條款未履行提示義務(wù)中介機(jī)構(gòu)常以格式合同提供服務(wù)，若其中包含“因政策變化導(dǎo)致交易失敗，居間人不退還已收?qǐng)?bào)酬”等免責(zé)條款，卻未以顯著方式提示并說明，該條款可能被認(rèn)定為無效（《民法典》第496條）。防范策略：居間人需對(duì)格式條款中免除自身責(zé)任、加重對(duì)方義務(wù)的內(nèi)容，以加粗、下劃線等方式提示，并留存委托人確認(rèn)的證據(jù)（如簽字頁標(biāo)注“已閱讀并理解免責(zé)條款”）；委托人需仔細(xì)審查格式條款，對(duì)模糊表述要求居間人書面解釋。三、履約階段：爭(zhēng)議焦點(diǎn)與動(dòng)態(tài)防控（一）報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)爭(zhēng)議：居間義務(wù)是否“實(shí)質(zhì)性完成”若居間人僅提供交易機(jī)會(huì)，但未參與合同磋商，委托人可能主張“未完成居間義務(wù)”拒付報(bào)酬。例如，房產(chǎn)中介僅提供房源信息，未協(xié)助談判，法院可能認(rèn)定其未完全履行媒介居間義務(wù)。防范策略：居間人需留存服務(wù)過程證據(jù)（如溝通記錄、談判紀(jì)要、促成簽約的見證材料），證明已實(shí)質(zhì)性完成居間服務(wù)；委托人可在合同中約定“報(bào)酬分階段支付”（如簽約后支付30%，交易過戶后支付70%），以約束居間人持續(xù)服務(wù)。（二）費(fèi)用承擔(dān)糾紛：“必要費(fèi)用”范圍無約定若合同未明確費(fèi)用承擔(dān)，居間人可能主張高額費(fèi)用（如非必要的公關(guān)費(fèi)），委托人則以“費(fèi)用不合理”拒付。防范策略：合同中明確“居間費(fèi)用”的范圍（如“僅限于居間人因促成交易產(chǎn)生的差旅費(fèi)、工商查詢費(fèi)，憑有效憑證實(shí)報(bào)實(shí)銷”），并約定“非必要費(fèi)用由居間人自行承擔(dān)”。（三）擅自轉(zhuǎn)委托：居間服務(wù)質(zhì)量失控居間人未經(jīng)委托人同意，將居間事務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方（如個(gè)體中介轉(zhuǎn)委托給無資質(zhì)的個(gè)人），若第三方服務(wù)瑕疵導(dǎo)致交易失敗，委托人可能要求居間人承擔(dān)責(zé)任。防范策略：合同中明確“未經(jīng)委托人書面同意，居間人不得轉(zhuǎn)委托”；若確需轉(zhuǎn)委托，居間人需取得委托人同意，并對(duì)轉(zhuǎn)委托人的行為承擔(dān)連帶責(zé)任（可在合同中約定）。四、糾紛救濟(jì)：事后應(yīng)對(duì)的實(shí)務(wù)要點(diǎn)（一）爭(zhēng)議解決方式的選擇合同中應(yīng)明確爭(zhēng)議解決途徑：若交易標(biāo)的額小、希望快速解決，可約定仲裁（需選定明確的仲裁機(jī)構(gòu)，如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”）；若標(biāo)的額大、需強(qiáng)制執(zhí)行，可約定訴訟（需明確管轄法院，如“由委托人住所地法院管轄”）。（二）證據(jù)鏈的構(gòu)建與保全糾紛發(fā)生后，需收集以下證據(jù)：合同文本（含補(bǔ)充協(xié)議、溝通記錄）；居間服務(wù)過程的證據(jù)（如郵件、微信記錄、簽約見證視頻）；報(bào)酬支付憑證、費(fèi)用支出憑證；交易相對(duì)方的合同、履行情況說明（證明“促成交易”的事實(shí)）。（三）訴訟時(shí)效的把握居間合同糾紛的訴訟時(shí)效為三年（《民法典》第188條），自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起計(jì)算。若報(bào)酬支付條件為“交易完成后”，需注意交易完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，及時(shí)主張權(quán)利。結(jié)語居間服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)防控，需貫穿“締約前資質(zhì)審查、締約時(shí)條款細(xì)化、履約中證據(jù)留存、糾紛時(shí)依法救濟(jì)”全流程。交易主體應(yīng)結(jié)