2026年房地產(chǎn)估價師考試模擬題庫一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市核心區(qū)域一棟商業(yè)綜合樓的臨街面積為2000平方米，土地出讓年限為40年，剩余使用年限為35年。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰬T例，該地塊的剩余使用年限對地價的影響系數(shù)為0.8。若該地塊的基準(zhǔn)地價為5000元/平方米，則該地塊的評估地價為多少萬元？A.7000B.8000C.8400D.90002.某住宅小區(qū)的綠化率原本為30%，由于開發(fā)商后期違規(guī)占用綠地建設(shè)停車位，導(dǎo)致綠化率降至25%。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?，每降?%的綠化率，住宅單價需相應(yīng)調(diào)減5%。若該小區(qū)原規(guī)劃單價為8000元/平方米，則因綠化率降低導(dǎo)致的單價調(diào)減幅度為多少元/平方米？A.200B.250C.300D.3503.某寫字樓因業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致部分公共區(qū)域設(shè)施老化。估價師在評估時，需采用何種修正方法來反映這一因素對市場價值的影響？A.成本法修正B.比較法修正C.收益法折現(xiàn)率調(diào)整D.市場法區(qū)位修正4.某城市規(guī)定，商業(yè)用地的容積率上限為5，某地塊的規(guī)劃容積率為4.8。若該地塊的基準(zhǔn)地價為6000元/平方米，則其地價修正系數(shù)為多少？A.1.0B.1.2C.1.5D.1.85.某住宅項(xiàng)目因施工質(zhì)量問題被勒令停工，導(dǎo)致項(xiàng)目延期交付。估價師在評估時，應(yīng)重點(diǎn)考慮哪種風(fēng)險(xiǎn)因素？A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)6.某城市規(guī)定，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓年限為50年，若某地塊出讓年限為40年，則其地價評估應(yīng)采用何種方法？A.市場法直接評估B.收益法折現(xiàn)評估C.成本法調(diào)整評估D.假設(shè)開發(fā)法評估7.某商業(yè)綜合體因業(yè)態(tài)調(diào)整，部分商鋪長期空置。估價師在評估時，應(yīng)重點(diǎn)考慮哪種因素？A.購物中心品牌影響力B.商鋪空置率及租金水平C.周邊交通配套D.商業(yè)物業(yè)的法定用途8.某城市規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目的綠地率不得低于35%，某項(xiàng)目實(shí)際綠地率為30%。若該項(xiàng)目的規(guī)劃單價為7500元/平方米，則因綠地率不足導(dǎo)致的單價調(diào)減幅度為多少元/平方米？A.150B.200C.250D.3009.某寫字樓因業(yè)主長期拖欠租金，導(dǎo)致部分樓層空置。估價師在評估時，應(yīng)采用何種方法來反映這一因素？A.成本法重置成本調(diào)整B.比較法租金修正C.收益法空置率調(diào)整D.市場法區(qū)位修正10.某城市規(guī)定，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓年限為50年，若某地塊出讓年限為40年，則其地價評估應(yīng)采用何種方法？A.市場法直接評估B.收益法折現(xiàn)評估C.成本法調(diào)整評估D.假設(shè)開發(fā)法評估二、多選題（共5題，每題2分）1.某住宅小區(qū)因開發(fā)商違規(guī)占用公共綠地建設(shè)停車位，導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)。估價師在評估時，需考慮哪些風(fēng)險(xiǎn)因素？A.法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)B.社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)C.市場價格波動風(fēng)險(xiǎn)D.財(cái)務(wù)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)E.政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)2.某商業(yè)綜合體因業(yè)態(tài)調(diào)整，部分商鋪長期空置。估價師在評估時，需考慮哪些因素？A.商鋪空置率及租金水平B.購物中心品牌影響力C.周邊交通配套D.商業(yè)物業(yè)的法定用途E.空置商鋪的法定用途3.某寫字樓因業(yè)主長期拖欠租金，導(dǎo)致部分樓層空置。估價師在評估時，需采用哪些方法來反映這一因素？A.成本法重置成本調(diào)整B.比較法租金修正C.收益法空置率調(diào)整D.市場法區(qū)位修正E.成本法修正4.某城市規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目的綠地率不得低于35%，某項(xiàng)目實(shí)際綠地率為30%。若該項(xiàng)目的規(guī)劃單價為7500元/平方米，則因綠地率不足導(dǎo)致的單價調(diào)減幅度可能涉及哪些因素？A.開發(fā)商違規(guī)成本B.業(yè)主集體訴訟風(fēng)險(xiǎn)C.政府處罰金額D.市場價格折價E.綠化補(bǔ)償費(fèi)用5.某工業(yè)用地因土地使用權(quán)出讓年限不足50年，導(dǎo)致地價評估時需考慮哪些因素？A.土地剩余使用年限折價B.土地續(xù)期成本C.土地法定用途限制D.土地市場供需關(guān)系E.土地政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)三、判斷題（共10題，每題1分）1.某住宅小區(qū)的綠化率原本為30%，由于開發(fā)商后期違規(guī)占用綠地建設(shè)停車位，導(dǎo)致綠化率降至25%。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?，每降?%的綠化率，住宅單價需相應(yīng)調(diào)減5%。若該小區(qū)原規(guī)劃單價為8000元/平方米，則因綠化率降低導(dǎo)致的單價調(diào)減幅度為400元/平方米。（正確/錯誤）2.某寫字樓因業(yè)主長期拖欠租金，導(dǎo)致部分樓層空置。估價師在評估時，應(yīng)采用收益法空置率調(diào)整來反映這一因素。（正確/錯誤）3.某城市規(guī)定，商業(yè)用地的容積率上限為5，某地塊的規(guī)劃容積率為4.8。若該地塊的基準(zhǔn)地價為6000元/平方米，則其地價修正系數(shù)為1.2。（正確/錯誤）4.某工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓年限為40年，剩余使用年限為35年。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰬T例，該地塊的剩余使用年限對地價的影響系數(shù)為0.8。若該地塊的基準(zhǔn)地價為5000元/平方米，則該地塊的評估地價為8400元/平方米。（正確/錯誤）5.某住宅項(xiàng)目因施工質(zhì)量問題被勒令停工，導(dǎo)致項(xiàng)目延期交付。估價師在評估時，應(yīng)重點(diǎn)考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。（正確/錯誤）6.某商業(yè)綜合體因業(yè)態(tài)調(diào)整，部分商鋪長期空置。估價師在評估時，應(yīng)重點(diǎn)考慮購物中心品牌影響力。（正確/錯誤）7.某城市規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目的綠地率不得低于35%，某項(xiàng)目實(shí)際綠地率為30%。若該項(xiàng)目的規(guī)劃單價為7500元/平方米，則因綠地率不足導(dǎo)致的單價調(diào)減幅度為250元/平方米。（正確/錯誤）8.某寫字樓因業(yè)主長期拖欠租金，導(dǎo)致部分樓層空置。估價師在評估時，應(yīng)采用比較法租金修正來反映這一因素。（正確/錯誤）9.某工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓年限為40年，剩余使用年限為35年。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰬T例，該地塊的剩余使用年限對地價的影響系數(shù)為0.8。若該地塊的基準(zhǔn)地價為5000元/平方米，則該地塊的評估地價為7000元/平方米。（正確/錯誤）10.某商業(yè)綜合體因業(yè)態(tài)調(diào)整，部分商鋪長期空置。估價師在評估時，應(yīng)重點(diǎn)考慮商業(yè)物業(yè)的法定用途。（正確/錯誤）四、簡答題（共3題，每題5分）1.某住宅小區(qū)因開發(fā)商違規(guī)占用公共綠地建設(shè)停車位，導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)。估價師在評估時，需考慮哪些風(fēng)險(xiǎn)因素？如何量化這些風(fēng)險(xiǎn)？2.某寫字樓因業(yè)主長期拖欠租金，導(dǎo)致部分樓層空置。估價師在評估時，應(yīng)采用哪些方法來反映這一因素？如何進(jìn)行具體修正？3.某城市規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目的綠地率不得低于35%，某項(xiàng)目實(shí)際綠地率為30%。若該項(xiàng)目的規(guī)劃單價為7500元/平方米，則因綠地率不足導(dǎo)致的單價調(diào)減幅度應(yīng)如何計(jì)算？涉及哪些法定依據(jù)？五、計(jì)算題（共2題，每題10分）1.某商業(yè)綜合體因業(yè)態(tài)調(diào)整，部分商鋪長期空置。已知該綜合體共有100間商鋪，其中20間空置，其余80間正常出租，每間商鋪的月租金為3000元。當(dāng)?shù)厥袌鐾惿虡I(yè)綜合體的平均出租率為85%，正常出租商鋪的月租金為3500元。若該綜合體的評估基準(zhǔn)價為8000萬元，則因空置因素導(dǎo)致的評估價值損失為多少萬元？2.某住宅項(xiàng)目因施工質(zhì)量問題被勒令停工，導(dǎo)致項(xiàng)目延期交付。項(xiàng)目原規(guī)劃建筑面積為50000平方米，預(yù)計(jì)售價為8000元/平方米，開發(fā)成本為3000元/平方米，融資成本為500元/平方米。若延期交付導(dǎo)致項(xiàng)目售價下降10%，開發(fā)成本上升5%，融資成本上升3%，則因延期交付導(dǎo)致的評估價值損失為多少萬元？答案與解析一、單選題1.C解析：剩余使用年限對地價的影響系數(shù)為0.8，則評估地價=5000元/平方米×0.8×2000平方米=8000萬元。2.B解析：綠化率降低5個百分點(diǎn)（30%→25%），單價調(diào)減=8000元/平方米×5%=400元/平方米，但實(shí)際調(diào)減幅度為250元/平方米（假設(shè)政策折中系數(shù)為0.6）。3.B解析：公共區(qū)域設(shè)施老化屬于市場比較法的修正范疇，需通過比較法修正來反映。4.B解析：容積率接近上限（4.8/5=0.96），地價修正系數(shù)=1+(0.96-1)×0.25=1.2。5.A解析：勒令停工屬于政策風(fēng)險(xiǎn)，需重點(diǎn)考慮政策變動對項(xiàng)目價值的影響。6.B解析：剩余使用年限不足50年，需采用收益法折現(xiàn)評估剩余年限價值。7.B解析：商鋪空置率及租金水平是影響商業(yè)物業(yè)價值的關(guān)鍵因素。8.C解析：綠地率不足5個百分點(diǎn)（35%→30%），單價調(diào)減=7500元/平方米×5%=375元/平方米，但實(shí)際調(diào)減幅度為250元/平方米（假設(shè)政策折中系數(shù)為0.67）。9.C解析：長期拖欠租金導(dǎo)致空置，需采用收益法空置率調(diào)整來反映。10.B解析：剩余使用年限不足50年，需采用收益法折現(xiàn)評估剩余年限價值。二、多選題1.A、B、E解析：業(yè)主集體維權(quán)涉及法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)及政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。2.A、B、C解析：商鋪空置率、購物中心品牌影響力及交通配套是關(guān)鍵因素。3.B、C、D解析：比較法租金修正、收益法空置率調(diào)整及市場法區(qū)位修正均可反映。4.A、C、D解析：違規(guī)成本、政府處罰及市場價格折價均需考慮。5.A、B、E解析：剩余使用年限折價、續(xù)期成本及政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)需考慮。三、判斷題1.正確解析：調(diào)減幅度=8000元/平方米×5%=400元/平方米。2.正確解析：收益法空置率調(diào)整是常用方法。3.正確解析：容積率接近上限，修正系數(shù)=1+(0.96-1)×0.25=1.2。4.正確解析：評估地價=5000元/平方米×0.8×2000平方米=8000萬元。5.正確解析：停工屬于政策風(fēng)險(xiǎn)。6.錯誤解析：應(yīng)重點(diǎn)考慮空置率及租金水平。7.正確解析：調(diào)減幅度=7500元/平方米×5%=375元/平方米，實(shí)際為250元/平方米（政策折中）。8.錯誤解析：應(yīng)采用收益法空置率調(diào)整。9.錯誤解析：評估地價=5000元/平方米×0.8×2000平方米=8000萬元。10.錯誤解析：應(yīng)重點(diǎn)考慮空置率及租金水平。四、簡答題1.風(fēng)險(xiǎn)因素及量化方法-風(fēng)險(xiǎn)因素：法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)、市場價格折價。-量化方法：法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)通過律師咨詢評估賠償金額；社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)通過民意調(diào)查及政府處罰概率評估折價率；市場價格折價通過比較法修正。2.修正方法及步驟-方法：比較法租金修正、收益法空置率調(diào)整。-步驟：①比較法修正，選取同類空置率較低的案例，修正租金差異；②收益法調(diào)整，根據(jù)空置率（20%）與市場平均（85%）的差距，折算租金損失。3.計(jì)算方法及依據(jù)-計(jì)算方法：綠地率不足導(dǎo)致的單價調(diào)減=原單價×缺失比例×政策折中系數(shù)。-法定依據(jù)：《城市綠化條例》《住宅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)范》。五、計(jì)算題1.空置因素導(dǎo)致的評估價值損失-空置率損失=20%-85%=