高層住宅小區(qū)消防安全管理制度第一章總則1.1為切實防范高層住宅小區(qū)火災(zāi)風(fēng)險，保護業(yè)主、住戶及外來人員生命財產(chǎn)安全，依據(jù)《中華人民共和國消防法》《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》《住宅物業(yè)消防安全管理》等法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)建筑高度、業(yè)態(tài)混合、人口密度、豎向管井密集、疏散路徑單一等特點，制定本制度。1.2本制度所稱“高層住宅小區(qū)”指建筑高度大于27m的住宅建筑及其裙房、地下車庫、設(shè)備夾層、避難層、屋頂機房、架空層等附屬區(qū)域。1.3本制度為小區(qū)最高層級的消防管理文件，與《業(yè)主管理規(guī)約》《物業(yè)服務(wù)合同》《裝修管理協(xié)議》《電動車集中停放充電管理規(guī)定》等并行，凡與本制度沖突的，以本制度為準。1.4消防工作貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合、全員參與、科技賦能”方針，實行“產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主、責(zé)任歸使用人、管理歸物業(yè)、監(jiān)督歸政府”的原則，堅持“隱患即事故”理念，推行“清單化、閉環(huán)化、數(shù)字化”管理。第二章組織機構(gòu)與職責(zé)2.1消防安全責(zé)任體系2.1.1小區(qū)建立“1+3+N”責(zé)任架構(gòu)：“1”指消防安全責(zé)任人，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人擔(dān)任；“3”指消防安全管理人、消防控制室值班長、微型消防站站長；“N”指樓長、層長、設(shè)施設(shè)備維保單位、外委檢測單位、業(yè)主代表、志愿者、社區(qū)民警、消防救援站指導(dǎo)員等。2.1.2責(zé)任人職責(zé)：對小區(qū)消防工作負總責(zé)，每季度向業(yè)主委員會、社區(qū)、街道報送《消防安全履職報告》，組織年度消防工作考核，確保消防經(jīng)費單列、專款專用。2.1.3管理人職責(zé)：編制年度消防工作計劃、預(yù)算、培訓(xùn)演練方案；建立“一樓一檔、一戶一檔、一設(shè)備一檔”；每月組織一次防火巡查、每季度一次設(shè)施聯(lián)動測試、每半年一次全員培訓(xùn)、每年一次全員疏散演練；對整改不力或?qū)曳鸽[患的住戶，啟動“信用扣分+限制裝修+報告執(zhí)法”措施。2.1.4樓長、層長職責(zé)：由物業(yè)客服管家兼任，負責(zé)所管轄樓層日常巡查、電動車入戶勸阻、疏散通道堆物清理、老人兒童等重點人群幫扶；每日21:00前在“消防釘”平臺完成打卡，上傳巡查水印照片，發(fā)現(xiàn)隱患30分鐘內(nèi)派單、24小時內(nèi)復(fù)核。2.1.5業(yè)主委員會職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)消防費用使用，審議年度消防整改資金籌集方案，對拒不整改的業(yè)主提出訴訟或申請強制執(zhí)行。2.1.6住戶職責(zé)：學(xué)習(xí)“一懂三會”（懂場所火災(zāi)危險性，會報警、會逃生、會撲救初起火災(zāi)）；裝修前簽訂《消防安全承諾書》；不得封閉、遮擋、拆除消防設(shè)施；不得私拉電線、改裝燃氣管道；主動接受入戶檢查，拒不整改的，物業(yè)可暫停供電、供氣并上報消防部門。第三章防火巡查與隱患整改3.1巡查頻次3.1.1物業(yè)專職安全員：白天08:00-18:00每2小時一次，夜間18:00-次日08:00每3小時一次。3.1.2樓長：每日一次，重點時段為10:00-11:30、19:00-20:30。3.1.3消防控制室：通過CRT圖形主機遠程巡查，每1小時一次，重點查看排煙、噴淋、消防電梯歸首、常閉防火門開閉狀態(tài)。3.2巡查路線3.2.1地上部分：屋面機房→避難層→疏散通道→前室→電纜井→水暖井→公共走廊→電動車集中停放區(qū)→首層門廳。3.2.2地下部分：消防泵房→消防水池→柴油發(fā)電機房→變配電室→汽車疏散通道→泡沫罐間→垃圾房。3.3隱患分級與整改時限3.3.1重大隱患：防火間距被占用、疏散通道被封堵、自動噴水滅火系統(tǒng)癱瘓、消防控制室無人值守，必須立即停用相關(guān)區(qū)域，2小時內(nèi)臨時封閉，24小時內(nèi)制定方案，3日內(nèi)完成整改。3.3.2較大隱患：常閉防火門損壞、應(yīng)急照明照度不足、電動車違規(guī)充電、電纜井橋架內(nèi)未封堵，限期3日整改。3.3.3一般隱患：滅火器箱上鎖、疏散指示標志不亮、裝修現(xiàn)場未配滅火器材，限期7日整改。3.4閉環(huán)管理3.4.1發(fā)現(xiàn)→拍照→定位→釘平臺派單→責(zé)任人到場確認→整改→拍照→復(fù)核→銷號，全流程留痕。3.4.2對逾期不整改的，物業(yè)啟動“三色單”機制：黃色提醒單、橙色警告單、紅色報告單，同步推送至街道、消防、房管、征信平臺。第四章消防設(shè)施維保與檢測4.1維保單位準入4.1.1必須具有一級及以上消防設(shè)施維護保養(yǎng)資質(zhì)，項目團隊需持中級技能等級以上證書不少于6人，駐場人員不少于2人。4.1.2簽訂合同時明確“違約賠償+關(guān)鍵崗位人員更換需書面同意+月度考核低于85分自動退場”條款。4.2維保頻次4.2.1日常維保：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾、消防電梯、應(yīng)急廣播、消防電話、氣體滅火系統(tǒng)，每月一次。4.2.2專項維保：消防水池水位遠程監(jiān)測裝置、屋頂增壓穩(wěn)壓設(shè)施、濕式報警閥、水流指示器、末端試水裝置，每季度一次。4.2.3年度檢測：由第三方檢測機構(gòu)實施，出具合格報告后方可向消防部門申報“年度消防維保備案”。4.3維保標準4.3.1報警系統(tǒng)：主機無故障點、回路接地電阻小于1Ω、探測器響應(yīng)時間小于30s。4.3.2噴淋系統(tǒng)：最不利點工作壓力不低于0.05MPa，末端試水裝置出水時間不大于90s。4.3.3消火栓系統(tǒng)：靜壓不大于0.5MPa、動壓不小于0.25MPa，水槍充實水柱不小于13m。4.3.4防排煙系統(tǒng)：排煙口風(fēng)速不小于7m/s，補風(fēng)口風(fēng)速不大于5m/s，280℃排煙防火閥手動、電動關(guān)閉可靠。4.4備品備件4.4.1物業(yè)建立“消防備件庫”，常備點型感煙探測器≥總數(shù)5%、噴淋頭≥總數(shù)1%、手報按鈕≥總數(shù)2%、應(yīng)急燈電池≥總數(shù)3%、防火卷簾熔斷片≥20套。4.4.2所有備件張貼二維碼，出入庫掃碼，庫存低于安全值自動觸發(fā)采購流程。第五章消防控制室管理5.1值班要求5.1.124小時雙人持證上崗，中級技能等級以上證書，每班連續(xù)工作時間不超過12小時。5.1.2值班人員統(tǒng)一著裝，佩戴“消防控制室值勤”臂章，禁止睡崗、脫崗、玩手機、飲酒。5.2運行規(guī)程5.2.1交接班：提前15分鐘到崗，核對《值班日志》《火警故障統(tǒng)計表》《消防電話錄音》，確認簽字。5.2.2火警處置：確認火警→通知微型消防站→啟動應(yīng)急廣播→聯(lián)動電梯歸首→啟動噴淋泵→撥打119→向責(zé)任人報告，全程≤120秒。5.2.3故障處置：故障報警≤24小時修復(fù)，確需停機的，報管理人審批，采取臨時加強人防措施。5.3資料管理5.3.1竣工圖、維保合同、值班表、培訓(xùn)記錄、演練影像、火災(zāi)事故檔案，統(tǒng)一存放于防潮防火文件柜，保存10年以上。5.3.2建立電子臺賬，每日備份至云端，加密等級為“核心商密”。第六章微型消防站與志愿消防隊6.1站點設(shè)置6.1.1小區(qū)設(shè)置1個一級微型消防站，位于首層架空層，建筑面積≥60㎡，分區(qū)設(shè)置值班室、器材室、休息室。6.1.2每棟高層住宅設(shè)置“消防前置點”，配置2具45kg推車干粉滅火器、2套過濾式自救呼吸器、1把消防腰斧、1盤65mm水帶。6.2人員編配6.2.1微型消防站設(shè)站長1名、值班員3名、隊員12名，全部從物業(yè)秩序部、工程部選拔，年齡20-45歲，體能達標：100m≤15″、俯臥撐≥30個/分鐘。6.2.2志愿消防隊由業(yè)主、商戶、社區(qū)網(wǎng)格員組成，規(guī)模≥50人，建立“夫妻檔、父子兵、鄰里互助”模式，每年擴充不少于10%。6.3裝備配備6.3.1基本防護：滅火防護服、頭盔、手套、腰帶、自救呼吸器、強光手電、對講機。6.3.2滅火器材：手抬機動泵（流量≥10L/s）、水帶盤槍、干粉滅火器、逃生緩降器、無齒鋸、消防梯。6.3.3通信設(shè)備：350M對講機16部，與市消防救援支隊同一頻道，實現(xiàn)“一鍵直呼”。6.4訓(xùn)練演練6.4.1每月最后一個周六上午為“固定訓(xùn)練日”，內(nèi)容：一人兩盤水帶連接、原地佩戴空氣呼吸器、45kg滅火器實操、逃生緩降。6.4.2每季度與轄區(qū)消防救援站開展“實戰(zhàn)拉動”，隨機設(shè)定火點、濃煙、斷電、被困場景，考核成績納入物業(yè)月度績效。第七章用火用電用氣管理7.1動火審批7.1.1小區(qū)實行“三級動火”制度：一級為地下機房、避難層、屋頂，二級為公共部位，三級為戶內(nèi)裝修。7.1.2一級動火由物業(yè)經(jīng)理、秩序主管、工程主管、監(jiān)理四方現(xiàn)場勘查，報消防部門備案，配置2具滅火器、1名看火人、1部對講機。7.1.3動火區(qū)域下方鋪設(shè)防火布，周邊3m內(nèi)可燃物清空，作業(yè)結(jié)束30分鐘復(fù)查，確認無火種方可撤離。7.2電氣防火7.2.1公共用電每棟設(shè)置“電氣火災(zāi)遠程監(jiān)控系統(tǒng)”，實時監(jiān)測線纜溫度、剩余電流、故障電弧，報警閾值：溫度70℃、剩余電流300mA。7.2.2住戶裝修必須采用低煙無鹵阻燃電線，線徑不低于2.5mm2，穿金屬套管，禁止私拉亂接；空調(diào)、電熱水器、廚電須設(shè)置獨立回路、漏電保護。7.2.3電動車充電：實行“集中停放、集中充電、集中斷電”，充電樁具備“過載、短路、漏電、高溫、充滿自?！惫δ?，充電功率單路≤500W，充電時長≤8小時，00:00-05:00自動斷電。7.3燃氣管理7.3.1戶內(nèi)安裝燃氣自閉閥、不銹鋼波紋管、燃氣報警器，與切斷閥聯(lián)動；物業(yè)每年免費入戶安檢一次，發(fā)現(xiàn)軟管老化、熱水器無煙道、灶具超期，當(dāng)場下發(fā)《限期整改通知書》。7.3.2公共燃氣調(diào)壓箱、計量間設(shè)置防爆風(fēng)機、燃氣探頭，濃度≥10%LEL時自動排風(fēng)、≥25%LEL時切斷總閥并報警。第八章疏散通道與避難層管理8.1疏散通道8.1.1樓梯間、前室、走道凈寬不得小于1.2m，任何單位和個人不得堆放鞋柜、童車、自行車、裝修材料；物業(yè)每日巡查，發(fā)現(xiàn)即清，清理費用向責(zé)任人雙倍追償。8.1.2常閉防火門張貼“禁止敞開”紅色警示，安裝閉門器、順序器，門扇下部安裝“門磁”信號，與消防控制室聯(lián)網(wǎng)，開啟超過90秒觸發(fā)報警。8.2避難層8.2.1避難層兼設(shè)備層，凈面積按0.25㎡/人計算，可容納300人，設(shè)置獨立防煙樓梯間、應(yīng)急照明、消防電話、消火栓、噴淋頭、應(yīng)急廣播。8.2.2避難層禁止堆放設(shè)備包裝材料、工具箱、廢舊家具，物業(yè)每周拍照比對，發(fā)現(xiàn)變化立即清理。8.2.3每半年組織一次避難層“實戰(zhàn)體驗”，模擬火災(zāi)時無法向下疏散，引導(dǎo)老弱病殘乘坐消防電梯至避難層，利用逃生緩降器等待救援。第九章裝修與施工現(xiàn)場管控9.1裝修備案9.1.1住戶裝修前須提交《裝修消防專項方案》，包括材料燃燒性能等級、動火點位、臨時用電圖、滅火器材布置圖，經(jīng)物業(yè)工程部、秩序部、外審單位三方審核通過后方可開工。9.1.2裝修單位須繳納“消防保證金”5000元，驗收合格后30日內(nèi)無息退還；出現(xiàn)違規(guī)動火、抽煙、阻塞通道，每次扣減20%，扣完為止。9.2現(xiàn)場管控9.2.1每戶裝修現(xiàn)場配置2具4kg干粉滅火器、1張防火布、1個臨時煙感，物業(yè)每日18:00后斷電，特殊情況須書面申請。9.2.2裝修垃圾日產(chǎn)日清，禁止在管道井、風(fēng)井、樓梯間堆放；切割瓷磚、大理石須使用無塵水鋸，配備防塵罩。9.2.3油漆、稀釋劑、汽油等易燃液體限量進場，總量不超過5L，專用金屬桶密封，遠離熱源，當(dāng)日剩余必須帶出小區(qū)。第十章電動車與新能源車輛管理10.1集中停放10.1.1小區(qū)設(shè)置3處地下電動車庫，采用“防火隔墻+耐火極限2h+獨立煙感+噴淋+監(jiān)控”標準，分區(qū)限載60輛，安裝“車牌識別+人臉識別”門禁，禁止改裝、超大、超重車輛進入。10.1.2地面設(shè)置臨時停車點，僅限快遞、外賣、訪客，停留時間≤30分鐘，超時自動報警提示移車。10.2充電管理10.2.1充電樁具備“掃碼付費、功率監(jiān)測、溫度監(jiān)測、故障斷電、保險理賠”功能，單路功率可調(diào)，默認350W。10.2.2充電區(qū)域安裝“懸掛式干粉滅火球”，溫度達到68℃自動爆灑；配置手推式水基型滅火器，每20m一處。10.3巡查執(zhí)法10.3.1物業(yè)、社區(qū)、業(yè)主志愿者組成“夜鷹隊”，每日22:00-02:00對樓道、架空層、地下車庫巡查，發(fā)現(xiàn)入戶充電、飛線充電，當(dāng)場剪線、拍照、報警、信用扣分。10.3.2對拒不改正的住戶，物業(yè)可限制其門禁卡權(quán)限，并報告消防部門依法處罰。第十一章重點人群與特殊時段管理11.1重點人群11.1.1建立“紅、橙、黃”三色清單：紅色為獨居老人、臥床病人；橙色為留守兒童、孕婦；黃色為外籍、租戶、短租民宿客人。11.1.2對紅色人群安裝“獨立煙感+一鍵呼叫”裝置，信號直連物業(yè)客服與社區(qū)醫(yī)院；每月電話回訪一次，每季度入戶檢查一次。11.2特殊時段11.2.1春節(jié)、清明、中秋、國慶、雙十一快遞高峰、高考期間，實行“加強級”防控：巡查頻次加密50%，微型消防站進入“臨戰(zhàn)”狀態(tài)，隊長24小時駐點。11.2.2元宵節(jié)、圣誕節(jié)、跨年夜有煙花燃放風(fēng)險，提前三天發(fā)布“禁放告知”，屋頂、平臺、地下車庫增配滅火器材，安排專人值守。第十二章宣傳培訓(xùn)與演練12.1宣傳陣地12.1.1小區(qū)設(shè)置“消防文化長廊”50m，采用漫畫、案例、VR體驗、互動答題形式，每月更新一次。12.1.2電梯轎廂、大堂電視、梯控屏滾動播放“30秒消防小貼士”，內(nèi)容涵蓋電動車火災(zāi)、廚房油鍋、電氣短路、逃生姿勢。12.2培訓(xùn)體系12.2.1新員工“三級”培訓(xùn)：公司級、項目級、班組級，學(xué)時分別不少于4、8、2小時，考核合格方可上崗。12.2.2業(yè)主“一戶一人”覆蓋：每年5月、11月分兩批，采用“線上直播+線下體驗”，培訓(xùn)結(jié)束發(fā)放“消防明白人”電子證書，與門禁系統(tǒng)綁定，未參訓(xùn)的住戶系統(tǒng)彈窗提示。12.3演練評估12.3.1演練類型：白天高層滅火、夜間地下車庫爆炸、暴雨斷電疏散、燃氣泄漏集結(jié)、電動車爆燃噴淋啟動。12.3.2評估指標：響應(yīng)時間≤120秒、疏散效率≥90%、設(shè)備聯(lián)動率100%、人員被困率0，演練報告上傳“市消防演練平臺”，得分低于90分的，重新演練并扣減物業(yè)當(dāng)月績效5%。第十三章火災(zāi)事故應(yīng)急處置13.1預(yù)案體系13.1.1制定“1+4”預(yù)案：綜合應(yīng)急預(yù)案、高層住宅專項預(yù)案、地下車庫專項預(yù)案、燃氣泄漏專項預(yù)案、電動車火災(zāi)專項預(yù)案。13.1.2預(yù)案每三年修訂一次，遇建筑改造、業(yè)態(tài)調(diào)整、法規(guī)變化及時評估更新。13.2應(yīng)急指揮13.2.1成立“小區(qū)火災(zāi)應(yīng)急指揮部”，總指揮為物業(yè)總經(jīng)理，副總指揮為秩序經(jīng)理、工程經(jīng)理，下設(shè)滅火組、疏散組、設(shè)備組、警戒組、后勤組。13.2.2建立“119+120+110+燃氣公司+供電公司”一鍵群呼，通訊錄每季度核驗。13.3處置流程13.3.1發(fā)現(xiàn)火情→就近按下手動報警→控制室確認→啟動預(yù)案→微型消防站3分鐘到場→疏散樓梯、消防電梯、云梯車多路徑救人→排煙降毒→噴淋冷卻→移交消防隊。13.3.2火災(zāi)撲滅后，物業(yè)配合公安、消防封閉現(xiàn)場，48小時內(nèi)提交《火災(zāi)事故初步報告》，7日內(nèi)提交《整改恢復(fù)方案》，15日內(nèi)完成受損設(shè)施恢復(fù)。第十四章消防檔案與信息化14.1檔案內(nèi)容14.1.1紙質(zhì)檔案：竣工圖、消防驗收意見、維保合同、值班記錄、培訓(xùn)簽到、演練影像、火災(zāi)事故檔案、執(zhí)法文書。14.1.2電子檔案：采用“二維碼+云盤”，一鍵掃碼即可查看設(shè)備說明書、維保記錄、更換記錄。14.2信息化平臺14.2.1建設(shè)“智慧消防平臺”，集成火災(zāi)報警、水壓監(jiān)測、水位監(jiān)