房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)交易制度政策練習(xí)題測(cè)練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于商品房預(yù)售的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.未竣工的預(yù)售商品房不得再行轉(zhuǎn)讓B.為尊重客戶的意愿，銷售商品房時(shí)無(wú)需核對(duì)買受人是否用實(shí)名購(gòu)房C.國(guó)家推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案制度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息誤導(dǎo)消費(fèi)者答案：B解析：銷售商品房時(shí)必須嚴(yán)格核對(duì)買受人是否為實(shí)名購(gòu)房，以防止炒房等違規(guī)行為。A選項(xiàng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未竣工的預(yù)售商品房不得再行轉(zhuǎn)讓，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；C選項(xiàng)，國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，推行了商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案制度；D選項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者，這是保障購(gòu)房人權(quán)益的重要要求。2.房屋租賃合同期限不得超過(guò)（）年。A.5B.10C.15D.20答案：D解析：根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。所以房屋租賃合同期限不得超過(guò)20年。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是（）。A.房地產(chǎn)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移B.房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移C.房地產(chǎn)出租權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移D.房地產(chǎn)收益權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移答案：B解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移一般在租賃等情形下；C選項(xiàng)出租權(quán)轉(zhuǎn)移不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)；D選項(xiàng)收益權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移也不能準(zhǔn)確體現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)。4.2023年，李某購(gòu)買一套普通住房，建筑面積為80平方米，單價(jià)為5000元/平方米，該住房屬于李某家庭唯一住房。李某應(yīng)繳納契稅（）元。A.4000B.6000C.10000D.12000答案：A解析：根據(jù)契稅相關(guān)政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。該住房總價(jià)為80×5000=400000元，契稅=400000×1%=4000元。5.下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的是（）。A.出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)B.商場(chǎng)等建筑物C.農(nóng)村集體土地的宅基地使用權(quán)D.正在建造中的建筑物答案：C解析：農(nóng)村集體土地的宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。因?yàn)檎厥褂脵?quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，具有福利性質(zhì)。A選項(xiàng)，出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押；B選項(xiàng)，商場(chǎng)等建筑物可以抵押；D選項(xiàng)，正在建造中的建筑物也可以依法設(shè)定抵押，如在建工程抵押。6.以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供（）。A.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》B.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅裝修說(shuō)明書》C.《住宅安全保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》D.《住宅安全保證書》和《住宅裝修說(shuō)明書》答案：A解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件；《住宅使用說(shuō)明書》是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)登記的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)登記能對(duì)抗第三人善意取得的房產(chǎn)B.房地產(chǎn)登記是依職權(quán)的行政行為C.房地產(chǎn)登記是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變更、終止的確認(rèn)D.房地產(chǎn)登記具有公信力，行政機(jī)關(guān)不能撤銷登記答案：C解析：房地產(chǎn)登記是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變更、終止的確認(rèn)，它是確定房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的重要依據(jù)。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)登記如果存在錯(cuò)誤等情況，不能對(duì)抗符合條件的第三人善意取得房產(chǎn)；B選項(xiàng)，房地產(chǎn)登記一般是依申請(qǐng)的行政行為，而非依職權(quán)；D選項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)在符合法定條件時(shí)可以撤銷登記，如登記存在錯(cuò)誤等。9.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押的是（）。A.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)B.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)C.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物D.以上都是答案：D解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物等不得設(shè)定抵押。原因在于這些房地產(chǎn)具有特殊的性質(zhì)和用途，抵押可能會(huì)影響公共利益或其歷史文化價(jià)值等。10.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時(shí)間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時(shí)買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為（）年。A.47B.57C.67D.77答案：C解析：居住用地的土地使用最高年限為70年。該企業(yè)取得土地后用3年建成住宅并出售，買受人獲得的土地使用權(quán)年限為70-3=67年。二、多項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的有（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓B.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品房銷售D.房地產(chǎn)抵押E.房屋租賃答案：BC解析：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，包括建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、新建商品房銷售市場(chǎng)。A選項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)；D選項(xiàng)房地產(chǎn)抵押和E選項(xiàng)房屋租賃不屬于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)范疇，它們是房地產(chǎn)交易中的其他活動(dòng)形式。2.下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的有（）。A.部分房屋拆除B.法人名稱改變C.交換房屋D.繼承房屋E.贈(zèng)與房屋答案：CDE解析：房屋轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。交換房屋、繼承房屋、贈(zèng)與房屋都會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。A選項(xiàng)部分房屋拆除應(yīng)辦理房屋變更登記；B選項(xiàng)法人名稱改變也應(yīng)辦理房屋變更登記。3.房屋租賃合同的基本條款包括（）。A.房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況B.租賃用途C.租金及支付方式D.租賃期限E.房屋維修責(zé)任答案：ABCDE解析：房屋租賃合同的基本條款通常包括房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況，明確租賃房屋的具體情況；租賃用途，規(guī)定承租人使用房屋的用途；租金及支付方式，確定租金金額和支付方式；租賃期限，約定租賃的起止時(shí)間；房屋維修責(zé)任，明確雙方在房屋維修方面的責(zé)任等。4.房地產(chǎn)稅收的特征有（）。A.征稅對(duì)象特定B.稅收體系復(fù)雜C.稅源分布零散D.稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定E.收入主要?dú)w地方答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)稅收具有征稅對(duì)象特定，主要針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為和財(cái)產(chǎn)；稅收體系復(fù)雜，涉及多種稅種；稅源分布零散，不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)都可能產(chǎn)生稅收；稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)；收入主要?dú)w地方，對(duì)地方財(cái)政收入有重要貢獻(xiàn)等特征。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。A.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記的先后順序清償B.抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位C.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押D.訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響E.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任答案：ABCDE解析：A選項(xiàng)，根據(jù)法律規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記的先后順序清償；B選項(xiàng)，抵押權(quán)人有權(quán)放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位；C選項(xiàng)，遵循“房隨地走、地隨房走”原則，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；D選項(xiàng)，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；E選項(xiàng)，抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。6.商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以（）。A.向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)B.自行委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗(yàn)C.與開發(fā)商協(xié)商換房D.要求開發(fā)商退房E.直接向法院起訴要求開發(fā)商賠償損失答案：ACD解析：商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)要求退房，也可以與開發(fā)商協(xié)商換房等。B選項(xiàng)不能自行委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗(yàn)，應(yīng)向法定的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)；E選項(xiàng)一般應(yīng)先進(jìn)行核驗(yàn)等程序，而不是直接向法院起訴。7.下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式的有（）。A.買賣B.繼承C.贈(zèng)與D.抵押E.租賃答案：ABC解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式包括買賣、繼承、贈(zèng)與等。買賣是常見的轉(zhuǎn)讓方式；繼承是基于法律規(guī)定或遺囑等將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給繼承人；贈(zèng)與是贈(zèng)與人將房地產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人。D選項(xiàng)抵押只是一種擔(dān)保行為，并非轉(zhuǎn)讓；E選項(xiàng)租賃是將房地產(chǎn)的使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓渡，也不屬于轉(zhuǎn)讓。8.下列關(guān)于土地增值稅的說(shuō)法，正確的有（）。A.土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人B.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅D.因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅E.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額等答案：ABCDE解析：土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人；實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率；納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。9.房地產(chǎn)登記的目的包括（）。A.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益B.保證交易安全，減少交易成本C.為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)D.為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)E.為宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)信息答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)登記的目的包括保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，通過(guò)登記確認(rèn)其權(quán)利；保證交易安全，減少交易成本，使交易雙方能準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)權(quán)利狀況；為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)，便于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管；為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)，了解城市房地產(chǎn)分布和使用情況；為宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)信息，為制定相關(guān)政策提供數(shù)據(jù)支持。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)廣告中不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容B.房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限C.房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積D.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容E.房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾答案：ABCD解析：房地產(chǎn)廣告有諸多規(guī)范要求。不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容；對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限；涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。E選項(xiàng)，房地產(chǎn)廣告中可以含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾，但必須是真實(shí)、合法、有效的，并非絕對(duì)不得含有。三、填空題1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金______以下的土地閑置費(fèi)。答案：20%解析：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前______個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。答案：3解析：為保障租賃雙方的權(quán)益，一般規(guī)定承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。這樣可以給雙方足夠的時(shí)間進(jìn)行協(xié)商和安排。3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)______年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。答案：5解析：為了鼓勵(lì)居民合理住房消費(fèi)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。4.房地產(chǎn)抵押合同自______之日起生效。答案：簽訂解析：房地產(chǎn)抵押合同是一種合同行為，根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，一般情況下，合同自雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效，但房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立需要辦理抵押登記。5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，______交付使用。答案：不得解析：為保障購(gòu)房者的權(quán)益和房屋質(zhì)量安全，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格才能交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用。6.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)______手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。答案：出讓解析：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，若經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，受讓方需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，將土地性質(zhì)從劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎?，并繳納土地使用權(quán)出讓金。7.商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起______日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。答案：30解析：為加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，保障購(gòu)房人的權(quán)益，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。8.房地產(chǎn)登記的基本程序包括申請(qǐng)、受理、______、記載于登記簿、發(fā)證。答案：審核解析：房地產(chǎn)登記一般要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)，由申請(qǐng)人提出登記請(qǐng)求；受理，登記機(jī)構(gòu)接受申請(qǐng)；審核，對(duì)申請(qǐng)材料和相關(guān)情況進(jìn)行審查；記載于登記簿，將登記事項(xiàng)記錄在專門的登記簿上；發(fā)證，向申請(qǐng)人發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書等基本程序。9.城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為______。答案：7%解析：城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)納稅人所在地不同實(shí)行不同的稅率，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。10.房屋租賃合同中，租賃期限______個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。答案：6解析：為明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免糾紛，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。若未采用書面形式且無(wú)法確定租賃期限的，則視為不定期租賃，雙方可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限之前通知對(duì)方。四、判斷題1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。只有在一些特定情況下，如涉及國(guó)有資產(chǎn)等，才需要進(jìn)行評(píng)估。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（）答案：正確解析：這符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后使用年限計(jì)算的規(guī)定，以保證土地使用年限的連續(xù)性和合理性。例如，原出讓合同約定土地使用年限為70年，原土地使用者已經(jīng)使用了10年，轉(zhuǎn)讓后新的土地使用者的使用年限為70-10=60年。3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。但在需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。4.個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。（）答案：正確解析：為了鼓勵(lì)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，改善住房條件，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。5.房屋租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原租賃合同無(wú)效。（）答案：錯(cuò)誤解析：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，房屋租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原租賃合同繼續(xù)有效，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。6.商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。（）答案：正確解析：這是商品房現(xiàn)售的準(zhǔn)確定義，明確了現(xiàn)售的主體、條件和交易方式。7.房地產(chǎn)登記信息只能由房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)登記信息除了房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人可以查詢外，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)登記資料。8.土地增值稅的增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。（）答案：正確解析：土地增值稅是對(duì)增值額進(jìn)行征稅，增值額的計(jì)算就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，這是土地增值稅計(jì)算的關(guān)鍵。9.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，可以不注明“效果圖”或者“模型”字樣。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明“效果圖”或者“模型”字樣，以避免誤導(dǎo)消費(fèi)者。10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從商品房交付之日起計(jì)算。（）答案：正確解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任是其法定義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定，保修期從商品房交付之日起計(jì)算，以保障購(gòu)房者在一定期限內(nèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題能得到解決。五、解答題1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。答案：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件分為禁止轉(zhuǎn)讓和允許轉(zhuǎn)讓兩類情況。禁止轉(zhuǎn)讓的情形有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的。按照法律規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。未達(dá)到這些條件的不得轉(zhuǎn)讓。（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。在此情況下，房地產(chǎn)的權(quán)利處于受限狀態(tài)，不能自由轉(zhuǎn)讓。（3）依法收回土地使用權(quán)的。當(dāng)土地使用權(quán)被依法收回，原權(quán)利人不再擁有土地相關(guān)權(quán)益，自然不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)的處分需要全體共有人的一致意思表示，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓，以保護(hù)其他共有人的合法權(quán)益。（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。在房地產(chǎn)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的情況下，無(wú)法確定真正的權(quán)利主體，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。房地產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房地產(chǎn)權(quán)利的合法憑證，未領(lǐng)取權(quán)屬證書無(wú)法確定權(quán)利狀態(tài)，不得轉(zhuǎn)讓。（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。允許轉(zhuǎn)讓的一般條件：除了上述禁止轉(zhuǎn)讓的情況外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，遵循“房隨地走、地隨房走”原則；轉(zhuǎn)讓人應(yīng)如實(shí)告知受讓人房地產(chǎn)的相關(guān)情況等。2.闡述房屋租賃的主要原則。答案：（1）合法原則房屋租賃必須符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定。租賃的房屋必須是合法建筑，不得租賃違法建筑。同時(shí)，租賃雙方簽訂的租賃合同內(nèi)容也必須符合法律規(guī)定，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如租金、租賃期限等條款應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)約定。（2）自愿平等、協(xié)商一致原則租賃雙方應(yīng)在自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行租賃活動(dòng)，任何一方不得強(qiáng)迫另一方簽訂租賃合同。雙方在法律地位上是平等的，在租賃過(guò)程中應(yīng)通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，如租金數(shù)額、支付方式、租賃期限、房屋維修責(zé)任等重要條款都應(yīng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上確定。（3）公平原則租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)公平合理，不得顯失公平。例如，租金的確定應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情和房屋實(shí)際情況合理確定，不能一方利用優(yōu)勢(shì)或?qū)Ψ降牧觿?shì)，使合同條款明顯有利于自己而損害對(duì)方的利益。在房屋維修、違約責(zé)任等方面的規(guī)定也應(yīng)體現(xiàn)公平原則。（4）誠(chéng)實(shí)信用原則租賃雙方在租賃活動(dòng)中應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，如實(shí)履行自己的義務(wù)。出租人應(yīng)如實(shí)告知承租人房屋的真實(shí)狀況，包括房屋的質(zhì)量、使用情況等；承租人應(yīng)按照合同約定支付租金、合理使用房屋等。若一方違反誠(chéng)實(shí)信用原則，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（5）“買賣不破租賃”原則在房屋租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，原租賃合同對(duì)新的房屋所有權(quán)人和承租人繼續(xù)有效。這一原則保障了承租人的合法權(quán)益，使承租人在租賃期間的居住或使用權(quán)益不受房屋所有權(quán)變動(dòng)的影響。（6）房屋租賃實(shí)行登記備案原則房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。登記備案可以加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也便于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控和統(tǒng)計(jì)分析。3.說(shuō)明房地產(chǎn)抵押的概念和相關(guān)規(guī)定。答案：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。相關(guān)規(guī)定如下：（1）可抵押的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)包括：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)等。（2）禁止抵押的房地產(chǎn)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（3）抵押合同房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)載明被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；抵押權(quán)滅失的條件；違約責(zé)任；爭(zhēng)議解決方式；抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；雙方約定的其他事項(xiàng)等內(nèi)容。（4）抵押登記房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起生效，但房地產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押登記申請(qǐng)書、抵押合同、《國(guó)有土地使用權(quán)證》《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》等文件。（5）抵押房地產(chǎn)的處分債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。4.分析房地產(chǎn)稅收的作用。答案：（1）保障財(cái)政收入房地產(chǎn)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、價(jià)值量大，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的取得、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)征稅，可以為國(guó)家籌集大量的資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提供、社會(huì)保障等方面，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。例如土地增值稅、契稅等稅收收入，在地方財(cái)政收入中占有一定的比重。（2）調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)稅收可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平。在房地產(chǎn)需求過(guò)熱時(shí)，通過(guò)提高相關(guān)稅收，如增加二手房交易環(huán)節(jié)的稅收，可以增加交易成本，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，適當(dāng)降低稅收可以刺激購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅等稅收，可以引導(dǎo)企業(yè)合理開發(fā)和投資，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。（3）促進(jìn)資源合理配置房地產(chǎn)稅收可以促使房地產(chǎn)所有者合理利用土地和房產(chǎn)資源。例如，對(duì)閑置土地征收土地閑置費(fèi)等稅收措施，可以促使土地使用者盡快開發(fā)利用土地，提高土地的利用效率；對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，可以促使業(yè)主合理配置房產(chǎn)，避免過(guò)度囤積房產(chǎn)造成資源浪費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)資源向更需要的人手中流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。（4）調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配房地產(chǎn)是一種重要的財(cái)富形式，不同人群擁有的房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)值差異較大。通過(guò)征收房地產(chǎn)相關(guān)稅收，可以對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行再分配，縮小貧富差距。例如，對(duì)高檔房產(chǎn)和多套房產(chǎn)所有者征收較高的稅收，將稅收收入用于改善低收入群體的住房條件等社會(huì)保障方面，有助于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。（5）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管房地產(chǎn)稅收的征收需要對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、交易價(jià)格、面積等信息進(jìn)行準(zhǔn)確掌握，這有助于加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。稅務(wù)部門在稅收征管過(guò)程中與房地產(chǎn)管理等部門進(jìn)