我國一二線城市銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響：基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證剖析一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展與變革，在國民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融體系尤其是銀行信貸緊密相連。從市場規(guī)模來看，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高位。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過去十幾年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額從數(shù)千億元增長至數(shù)萬億元，為經(jīng)濟(jì)增長提供了強(qiáng)大動(dòng)力。同時(shí)，房地產(chǎn)市場交易活躍，住房銷售額屢創(chuàng)新高，住房已成為居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分。然而，房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)劇烈。在一些一線城市如北京、上海、深圳，房價(jià)在過去一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了快速上漲，部分區(qū)域房價(jià)漲幅驚人，給居民購房帶來了巨大壓力。而在部分二線城市，房價(jià)也呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)性，時(shí)而上漲，時(shí)而調(diào)整。例如，在2020-2021年期間，部分二線城市如合肥、杭州等地房價(jià)快速上漲，引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注；隨后在政策調(diào)控下，房價(jià)又進(jìn)入了平穩(wěn)調(diào)整階段。銀行信貸在房地產(chǎn)市場中扮演著關(guān)鍵角色。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，銀行貸款是其主要的資金來源之一。從土地購置、項(xiàng)目開發(fā)到樓盤銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開銀行信貸的支持。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中，銀行貸款占比高達(dá)50%以上。對于購房者來說，住房按揭貸款是實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要途徑。隨著房價(jià)的上漲，越來越多的居民依靠銀行提供的住房貸款來實(shí)現(xiàn)購房夢想。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中的占比逐年上升。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸之間存在著復(fù)雜的相互關(guān)系。當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張，貸款利率降低時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商更容易獲得資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，購房者的購房成本也會(huì)降低，從而刺激房地產(chǎn)市場需求，推動(dòng)房價(jià)上漲。反之，當(dāng)銀行收緊信貸政策，提高貸款利率時(shí)，房地產(chǎn)市場的資金流入減少，開發(fā)商的開發(fā)成本上升，購房者的購房門檻提高，市場需求受到抑制，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下跌或調(diào)整。同時(shí)，房價(jià)的波動(dòng)也會(huì)對銀行信貸產(chǎn)生影響。房價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)抵押物價(jià)值上升，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)相對降低，可能會(huì)進(jìn)一步放松信貸政策；而房價(jià)下跌時(shí)，抵押物價(jià)值縮水，銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)增加，可能會(huì)收緊信貸，這又會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場的調(diào)整。這種緊密的聯(lián)系使得研究銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系變得極為必要。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與否，不僅關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和財(cái)富水平，還對金融體系的穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響。一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)，可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致系統(tǒng)性金融危機(jī)。因此，深入探究銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的內(nèi)在聯(lián)系，對于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.1.2研究意義理論意義：豐富了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融領(lǐng)域的研究。以往關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的研究，多集中在供求關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等方面，對銀行信貸這一關(guān)鍵因素的深入分析相對不足。本研究通過對我國一二線城市的面板數(shù)據(jù)分析，系統(tǒng)地探討銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，從新的視角揭示房地產(chǎn)市場價(jià)格形成機(jī)制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的完善提供了實(shí)證依據(jù)，補(bǔ)充和拓展了現(xiàn)有研究的邊界。為金融市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)研究提供新的思路。銀行信貸作為金融市場的重要組成部分，與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)關(guān)系復(fù)雜。通過本研究，能夠更清晰地認(rèn)識(shí)金融市場變量如何影響房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)市場波動(dòng)如何反饋到金融市場，有助于深化對兩個(gè)市場之間傳導(dǎo)機(jī)制的理解，促進(jìn)金融市場與房地產(chǎn)市場聯(lián)動(dòng)理論的發(fā)展。豐富了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融領(lǐng)域的研究。以往關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的研究，多集中在供求關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等方面，對銀行信貸這一關(guān)鍵因素的深入分析相對不足。本研究通過對我國一二線城市的面板數(shù)據(jù)分析，系統(tǒng)地探討銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，從新的視角揭示房地產(chǎn)市場價(jià)格形成機(jī)制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的完善提供了實(shí)證依據(jù)，補(bǔ)充和拓展了現(xiàn)有研究的邊界。為金融市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)研究提供新的思路。銀行信貸作為金融市場的重要組成部分，與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)關(guān)系復(fù)雜。通過本研究，能夠更清晰地認(rèn)識(shí)金融市場變量如何影響房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)市場波動(dòng)如何反饋到金融市場，有助于深化對兩個(gè)市場之間傳導(dǎo)機(jī)制的理解，促進(jìn)金融市場與房地產(chǎn)市場聯(lián)動(dòng)理論的發(fā)展。為金融市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)研究提供新的思路。銀行信貸作為金融市場的重要組成部分，與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)關(guān)系復(fù)雜。通過本研究，能夠更清晰地認(rèn)識(shí)金融市場變量如何影響房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)市場波動(dòng)如何反饋到金融市場，有助于深化對兩個(gè)市場之間傳導(dǎo)機(jī)制的理解，促進(jìn)金融市場與房地產(chǎn)市場聯(lián)動(dòng)理論的發(fā)展。實(shí)踐意義：為宏觀調(diào)控政策制定提供科學(xué)依據(jù)。政府在制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和金融政策時(shí)，需要準(zhǔn)確把握銀行信貸與房價(jià)波動(dòng)的關(guān)系。本研究通過實(shí)證分析，能夠明確銀行信貸對房價(jià)的影響程度和作用路徑，幫助政策制定者更有針對性地制定政策，如調(diào)整信貸規(guī)模、利率水平、首付比例等，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)，提高政策的有效性和精準(zhǔn)性。有助于房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，了解銀行信貸政策變化對房價(jià)的影響，能夠更好地制定投資開發(fā)策略，合理安排資金，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。對于金融機(jī)構(gòu)來說，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，能夠加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保障金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)，對于購房者來說，也能為其購房決策提供參考，使其更好地把握市場動(dòng)態(tài)，做出合理的購房選擇。為宏觀調(diào)控政策制定提供科學(xué)依據(jù)。政府在制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和金融政策時(shí)，需要準(zhǔn)確把握銀行信貸與房價(jià)波動(dòng)的關(guān)系。本研究通過實(shí)證分析，能夠明確銀行信貸對房價(jià)的影響程度和作用路徑，幫助政策制定者更有針對性地制定政策，如調(diào)整信貸規(guī)模、利率水平、首付比例等，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)，提高政策的有效性和精準(zhǔn)性。有助于房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，了解銀行信貸政策變化對房價(jià)的影響，能夠更好地制定投資開發(fā)策略，合理安排資金，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。對于金融機(jī)構(gòu)來說，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，能夠加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保障金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)，對于購房者來說，也能為其購房決策提供參考，使其更好地把握市場動(dòng)態(tài)，做出合理的購房選擇。有助于房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，了解銀行信貸政策變化對房價(jià)的影響，能夠更好地制定投資開發(fā)策略，合理安排資金，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。對于金融機(jī)構(gòu)來說，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，能夠加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保障金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)，對于購房者來說，也能為其購房決策提供參考，使其更好地把握市場動(dòng)態(tài)，做出合理的購房選擇。1.2研究目標(biāo)與內(nèi)容1.2.1研究目標(biāo)本研究旨在通過對我國一二線城市的面板數(shù)據(jù)分析，深入剖析銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的內(nèi)在聯(lián)系。具體而言，一是準(zhǔn)確量化銀行信貸規(guī)模、信貸利率等關(guān)鍵指標(biāo)對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響程度，明確兩者之間的數(shù)量關(guān)系，例如探究銀行信貸規(guī)模每增加一定比例，房價(jià)會(huì)相應(yīng)上漲或下跌的幅度。二是揭示銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的作用機(jī)制，從房地產(chǎn)市場的供給和需求兩端出發(fā)，分析銀行信貸如何通過影響開發(fā)商的投資決策、購房者的購買能力和意愿等因素，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)的變化。三是識(shí)別不同城市間銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的異質(zhì)性，比較一線城市和二線城市在這一關(guān)系上的差異，以及同一線城市內(nèi)部不同區(qū)域之間的特點(diǎn)，為因地制宜制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供依據(jù)。通過達(dá)成這些目標(biāo)，為政府部門、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)等提供科學(xué)決策參考，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)健發(fā)展，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。1.2.2研究內(nèi)容一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸現(xiàn)狀分析：收集整理我國一二線城市近年來的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，包括新建商品房價(jià)格、二手房價(jià)格等，分析房價(jià)的歷史走勢、波動(dòng)特征以及城市間的差異。例如，通過繪制房價(jià)走勢圖，直觀展示不同城市房價(jià)的變化趨勢，對比一線城市如北京、上海與二線城市如成都、南京房價(jià)波動(dòng)的幅度和頻率。同時(shí)，梳理一二線城市銀行信貸的相關(guān)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模、個(gè)人住房貸款規(guī)模、信貸利率等，闡述銀行信貸在房地產(chǎn)市場的投放情況和變化趨勢，分析信貸政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場資金供給的影響。理論分析框架構(gòu)建：從房地產(chǎn)市場的供求理論出發(fā)，深入探討銀行信貸對房地產(chǎn)供給和需求的影響機(jī)制。在供給方面，分析銀行信貸如何影響開發(fā)商的資金獲取成本和開發(fā)規(guī)模，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供給量。當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)商更容易獲得低成本資金，可能會(huì)增加土地購置和項(xiàng)目開發(fā)，從而增加房地產(chǎn)市場的供給。在需求方面，研究銀行信貸政策如首付比例、貸款利率的變化如何影響購房者的購買能力和購房意愿，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的需求量。較低的首付比例和貸款利率會(huì)降低購房者的門檻和成本，刺激購房需求。此外，引入金融加速器理論、資產(chǎn)價(jià)格理論等，解釋房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸之間的動(dòng)態(tài)反饋關(guān)系，即房價(jià)上漲如何通過抵押物價(jià)值上升等途徑進(jìn)一步促進(jìn)銀行信貸擴(kuò)張，以及房價(jià)下跌對銀行信貸收縮的影響?；诿姘鍞?shù)據(jù)的實(shí)證分析：選取合適的面板數(shù)據(jù)模型，如固定效應(yīng)模型、隨機(jī)效應(yīng)模型等，對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。確定模型中的解釋變量、被解釋變量和控制變量，解釋變量包括銀行信貸規(guī)模、信貸利率等銀行信貸相關(guān)指標(biāo)，被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格，控制變量涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如GDP、通貨膨脹率）、人口因素（如常住人口數(shù)量、人口增長率）、政策變量（如房地產(chǎn)調(diào)控政策）等，以排除其他因素對房價(jià)的干擾，準(zhǔn)確揭示銀行信貸與房價(jià)之間的關(guān)系。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和分析，通過單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等方法確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性和變量之間的長期均衡關(guān)系，采用格蘭杰因果檢驗(yàn)判斷銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的因果方向，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析等方法，進(jìn)一步分析銀行信貸沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響和貢獻(xiàn)度。政策建議與啟示：基于理論分析和實(shí)證結(jié)果，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場和金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀，為政府部門制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和金融政策提供針對性的建議。如在信貸政策方面，提出合理控制信貸規(guī)模、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、靈活調(diào)整信貸利率和首付比例等建議，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)，建議其根據(jù)銀行信貸政策的變化和房價(jià)波動(dòng)趨勢，合理安排投資開發(fā)計(jì)劃，優(yōu)化資金管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。針對金融機(jī)構(gòu)，建議加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善信貸審批機(jī)制，合理評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)，探討如何加強(qiáng)不同政策之間的協(xié)調(diào)配合，形成政策合力，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)1.3.1研究方法文獻(xiàn)研究法：全面梳理國內(nèi)外關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)，涵蓋學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報(bào)告等。通過對這些文獻(xiàn)的分析，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、主要觀點(diǎn)和研究方法，為本文的研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，對國內(nèi)外學(xué)者運(yùn)用不同模型和方法研究兩者關(guān)系的成果進(jìn)行總結(jié)歸納，分析其研究的優(yōu)點(diǎn)和不足，從而確定本文的研究重點(diǎn)和方向，避免重復(fù)研究，使研究更具針對性和創(chuàng)新性。統(tǒng)計(jì)分析法：收集我國一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格、銀行信貸規(guī)模、利率等相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析。通過描述性統(tǒng)計(jì)，如計(jì)算均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最大值、最小值等，直觀展示數(shù)據(jù)的基本特征，了解房價(jià)和銀行信貸指標(biāo)的平均水平、波動(dòng)程度以及取值范圍。利用時(shí)間序列分析，觀察房價(jià)和銀行信貸數(shù)據(jù)隨時(shí)間的變化趨勢，分析其增長或下降的規(guī)律，為后續(xù)的實(shí)證分析提供數(shù)據(jù)支持和現(xiàn)實(shí)依據(jù)，以便更準(zhǔn)確地把握兩者的現(xiàn)狀和變化情況。實(shí)證研究法：構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型，選取合適的變量，如將銀行信貸規(guī)模、信貸利率作為解釋變量，房地產(chǎn)價(jià)格作為被解釋變量，同時(shí)控制宏觀經(jīng)濟(jì)、人口等因素，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。通過單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性和變量之間的長期均衡關(guān)系，利用格蘭杰因果檢驗(yàn)判斷兩者的因果方向，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析等方法，深入分析銀行信貸沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響和貢獻(xiàn)度，以定量的方式揭示兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，使研究結(jié)論更具科學(xué)性和說服力。案例分析法：選取典型的一二線城市，如北京、上海、深圳、杭州等，對這些城市在不同時(shí)期的銀行信貸政策調(diào)整和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行深入剖析。通過分析具體案例，了解銀行信貸政策變化如何直接作用于房地產(chǎn)市場，以及房價(jià)波動(dòng)對銀行信貸業(yè)務(wù)的反饋影響，驗(yàn)證實(shí)證研究結(jié)果，豐富研究內(nèi)容，為政策制定和實(shí)踐應(yīng)用提供更具針對性的參考，從實(shí)際案例中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展提供有益借鑒。1.3.2創(chuàng)新點(diǎn)聚焦一二線城市：現(xiàn)有研究多以全國整體數(shù)據(jù)或部分城市為樣本，對一二線城市的專門研究相對較少。本文選取一二線城市作為研究對象，這些城市房地產(chǎn)市場活躍，對全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要引領(lǐng)作用，且銀行信貸資源集中，兩者關(guān)系更為復(fù)雜和典型。通過深入研究這些城市，能夠更精準(zhǔn)地把握銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的特點(diǎn)和規(guī)律，為重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供更具針對性的建議，填補(bǔ)該領(lǐng)域在一二線城市研究方面的部分空白。樣本和數(shù)據(jù)更新：采用最新的一二線城市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，涵蓋近年來房地產(chǎn)市場和金融市場的新變化和新趨勢。隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場和金融政策不斷調(diào)整，新的數(shù)據(jù)能夠反映當(dāng)前市場的實(shí)際情況，使研究結(jié)論更貼合現(xiàn)實(shí)，增強(qiáng)研究的時(shí)效性和實(shí)用性，為政策制定者和市場參與者提供基于最新市場動(dòng)態(tài)的決策依據(jù)?？紤]政策與區(qū)域異質(zhì)性：在研究過程中，充分考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策以及不同城市間的區(qū)域異質(zhì)性對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的影響。不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境等存在差異，這些因素會(huì)導(dǎo)致銀行信貸對房價(jià)的影響程度和方式有所不同。通過構(gòu)建包含政策變量和區(qū)域虛擬變量的模型，深入分析這種異質(zhì)性，完善了銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的分析框架，為因地制宜制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供了更全面的理論支持。二、文獻(xiàn)綜述2.1銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論基礎(chǔ)在金融市場與房地產(chǎn)市場緊密關(guān)聯(lián)的背景下，銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響備受關(guān)注。從理論根源出發(fā)，信貸配給理論和資產(chǎn)價(jià)格理論為理解這一關(guān)系提供了關(guān)鍵的分析視角。信貸配給理論指出，在信貸市場中，由于信息不對稱，銀行難以全面了解借款人的真實(shí)情況，如信用狀況、還款能力以及投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度等。借款者比銀行更清楚自身的經(jīng)營狀況和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這種信息優(yōu)勢使得銀行在發(fā)放貸款時(shí)面臨逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，低風(fēng)險(xiǎn)的借款人因項(xiàng)目收益相對穩(wěn)定，可能認(rèn)為貸款成本過高而退出市場；而高風(fēng)險(xiǎn)的借款人由于其項(xiàng)目潛在收益高，更愿意接受高利率貸款，這就導(dǎo)致銀行貸款的平均風(fēng)險(xiǎn)上升，預(yù)期收益反而下降。同時(shí)，在貸款發(fā)放后，借款人可能改變資金用途，從事高風(fēng)險(xiǎn)投資，這就是道德風(fēng)險(xiǎn)。為了降低風(fēng)險(xiǎn)、保障收益，銀行不會(huì)單純依靠提高利率來滿足所有貸款需求，而是會(huì)采用信貸配給的方式，即對部分借款人進(jìn)行額度限制或直接拒絕貸款申請。在房地產(chǎn)市場中，這種信貸配給現(xiàn)象表現(xiàn)得尤為明顯。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常規(guī)模大、周期長，銀行在向開發(fā)商提供貸款時(shí)，會(huì)嚴(yán)格審查其資質(zhì)、項(xiàng)目規(guī)劃和預(yù)期收益等。對于一些小型開發(fā)商或前景不明朗的項(xiàng)目，銀行可能會(huì)減少貸款額度甚至拒絕放貸，這直接影響到房地產(chǎn)市場的供給。從需求端來看，購房者申請住房貸款時(shí)，銀行也會(huì)根據(jù)其收入水平、信用記錄等進(jìn)行評估，對不符合條件的購房者限制貸款額度或提高首付比例，從而影響房地產(chǎn)市場的需求。資產(chǎn)價(jià)格理論認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格由未來所有時(shí)期的資產(chǎn)收益（如租金）的貼現(xiàn)值決定。房地產(chǎn)作為一種特殊資產(chǎn)，其價(jià)格同樣遵循這一原理。當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，市場上的資金供應(yīng)量增加，一方面，開發(fā)商更容易獲得低成本資金，這不僅降低了開發(fā)成本，還增強(qiáng)了其開發(fā)能力和投資意愿。他們可能會(huì)加大土地購置和項(xiàng)目開發(fā)力度，增加房地產(chǎn)市場的供給。但在需求旺盛且供給彈性相對較小的情況下，這種供給的增加可能無法完全滿足需求，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。另一方面，信貸擴(kuò)張使得購房者更容易獲得貸款，降低了購房門檻和成本，刺激了購房需求。無論是自住需求還是投資投機(jī)需求，都會(huì)因信貸條件的寬松而增加。大量資金流入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推高了房價(jià)。反之，當(dāng)銀行信貸收縮時(shí)，開發(fā)商資金緊張，開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)延遲或縮減，房地產(chǎn)市場供給減少；購房者貸款難度增加，購房需求受到抑制，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下跌或調(diào)整。從供需角度深入分析，在供給方面，銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。開發(fā)企業(yè)的資金主要包括自有資金、銀行貸款、預(yù)售款等，其中銀行貸款占據(jù)相當(dāng)大的比例。當(dāng)銀行信貸寬松時(shí)，開發(fā)企業(yè)能夠以較低的成本獲取大量資金，用于購買土地、建設(shè)施工、支付相關(guān)費(fèi)用等。這使得企業(yè)有能力擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模，從而增加市場供給。然而，如果信貸過度寬松，可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)過度投資，出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況。反之，當(dāng)銀行信貸收緊時(shí)，開發(fā)企業(yè)獲取資金的難度加大，成本上升，可能會(huì)減少開發(fā)項(xiàng)目，甚至一些在建項(xiàng)目也會(huì)因資金短缺而停工或延期交付，導(dǎo)致市場供給減少。在需求方面，銀行信貸政策對購房者的購買能力和意愿有著直接影響。住房按揭貸款是居民購房的主要融資方式，首付比例和貸款利率是影響購房者需求的關(guān)鍵因素。較低的首付比例和貸款利率意味著購房者可以用較少的自有資金和較低的還款成本實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)，這會(huì)刺激大量潛在購房者進(jìn)入市場，尤其是那些收入相對較低但有購房意愿的人群。投資投機(jī)性購房者也會(huì)因信貸條件寬松而增加購房行為，期望通過房價(jià)上漲獲取收益。相反，提高首付比例和貸款利率會(huì)增加購房者的負(fù)擔(dān)，抑制購房需求，特別是對投資投機(jī)性需求的抑制作用更為明顯。在傳導(dǎo)機(jī)制上，銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響通過多種渠道實(shí)現(xiàn)。利率渠道是其中之一，銀行貸款利率的變化直接影響房地產(chǎn)市場的資金成本。當(dāng)貸款利率下降時(shí)，開發(fā)商的融資成本降低，利潤空間增大，可能會(huì)增加投資和開發(fā)；購房者的還款壓力減小，購房需求上升，推動(dòng)房價(jià)上漲。反之，貸款利率上升會(huì)抑制開發(fā)商的投資和購房者的需求，使房價(jià)面臨下行壓力。資產(chǎn)負(fù)債表渠道也發(fā)揮著重要作用，信貸規(guī)模的變化影響企業(yè)和居民的資產(chǎn)負(fù)債狀況。當(dāng)信貸擴(kuò)張時(shí)，企業(yè)和居民的資產(chǎn)增加，負(fù)債相對穩(wěn)定，資產(chǎn)負(fù)債表狀況改善，這增強(qiáng)了他們的借貸能力和投資意愿，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮和房價(jià)上漲。信貸可得性渠道同樣不可忽視，銀行信貸政策的調(diào)整決定了房地產(chǎn)企業(yè)和購房者獲取貸款的難易程度。當(dāng)信貸政策寬松，貸款審批標(biāo)準(zhǔn)降低，信貸可得性增加，更多的企業(yè)和購房者能夠獲得貸款，刺激房地產(chǎn)市場的供需，推動(dòng)房價(jià)上升；反之，信貸政策收緊，信貸可得性降低，會(huì)抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)下跌。2.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外在銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的研究方面起步較早，積累了豐富的成果。早在20世紀(jì)80年代，部分學(xué)者就開始關(guān)注房地產(chǎn)市場與金融市場的聯(lián)系，研究發(fā)現(xiàn)銀行信貸是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。通過構(gòu)建理論模型，從供需角度分析，認(rèn)為銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張會(huì)增加房地產(chǎn)市場的資金供給，降低開發(fā)商的融資成本和購房者的貸款門檻，從而刺激房地產(chǎn)市場的供需，推動(dòng)房價(jià)上漲；反之，信貸收縮會(huì)抑制房價(jià)。后續(xù)的研究進(jìn)一步深化了這一觀點(diǎn)，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對不同國家和地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，如對美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的研究表明，銀行信貸與房價(jià)之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，信貸規(guī)模的變化能夠解釋房價(jià)波動(dòng)的一定比例。此外，一些研究還探討了信貸政策的調(diào)整，如利率政策、首付比例政策等對房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)利率下降和首付比例降低會(huì)顯著促進(jìn)房價(jià)上漲。國內(nèi)對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的研究隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸深入。早期的研究主要集中在對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和問題的描述性分析上，隨著房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要以及市場波動(dòng)的加劇，學(xué)者們開始關(guān)注銀行信貸與房價(jià)之間的內(nèi)在聯(lián)系。研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展高度依賴銀行信貸，銀行信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金和購房資金中占據(jù)重要比例。從理論分析來看，銀行信貸通過影響房地產(chǎn)市場的供給和需求來作用于房價(jià)。在供給方面，銀行信貸的增加為開發(fā)商提供了更多資金，促進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，增加了市場供給；但在需求旺盛的情況下，這種供給的增加可能無法完全滿足需求，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。在需求方面，住房按揭貸款的普及使更多居民有能力購房，信貸政策的寬松會(huì)刺激購房需求，特別是投資投機(jī)性需求，進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上升。通過實(shí)證研究，運(yùn)用時(shí)間序列分析、面板數(shù)據(jù)分析等方法對我國不同地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，驗(yàn)證了銀行信貸與房價(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系，且這種關(guān)系在不同地區(qū)可能存在差異。一些研究還考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)因素、政策因素等對銀行信貸與房價(jià)關(guān)系的影響，發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的繁榮、寬松的貨幣政策和積極的房地產(chǎn)政策會(huì)強(qiáng)化銀行信貸對房價(jià)的推動(dòng)作用。2.3研究現(xiàn)狀述評盡管國內(nèi)外學(xué)者在銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的研究上取得了豐碩成果，但仍存在一些不足之處，為后續(xù)研究提供了拓展空間。在研究樣本和范圍方面，現(xiàn)有研究存在一定局限性。部分國外研究主要聚焦于本國或少數(shù)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，對于新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家的研究相對較少。不同國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、金融市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場特征以及政策環(huán)境存在顯著差異，這些因素會(huì)對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系產(chǎn)生重要影響。僅研究少數(shù)國家或地區(qū)，難以全面揭示這一關(guān)系在不同背景下的普遍性和特殊性。國內(nèi)研究雖然關(guān)注了國內(nèi)房地產(chǎn)市場，但多以全國整體數(shù)據(jù)為研究對象，對區(qū)域差異的分析不夠深入。我國地域遼闊，一二線城市與三四線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)、房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)等方面存在巨大差異，銀行信貸對房價(jià)的影響在不同城市可能截然不同。然而，現(xiàn)有研究對一二線城市的專門研究相對較少，無法滿足精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場的需求。在研究內(nèi)容上，部分研究不夠全面和深入。一方面，對銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制研究尚顯不足。雖然已有研究從供需角度分析了銀行信貸對房價(jià)的影響，但對于一些深層次的傳導(dǎo)機(jī)制，如信貸資金在房地產(chǎn)市場不同環(huán)節(jié)的流動(dòng)路徑、銀行信貸與房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的相互作用等，研究還不夠細(xì)致。另一方面，對于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響研究，大多停留在理論分析層面，缺乏深入的實(shí)證檢驗(yàn)。房價(jià)波動(dòng)如何具體影響銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量、不良貸款率以及銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理策略等，需要更多基于實(shí)際數(shù)據(jù)的實(shí)證研究來深入探討。在研究方法上，也存在一些有待改進(jìn)之處。部分研究在模型設(shè)定和變量選擇上存在一定主觀性，可能導(dǎo)致研究結(jié)果的偏差。例如，在構(gòu)建實(shí)證模型時(shí)，一些研究未能充分考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策因素以及市場預(yù)期等因素對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的影響，使得模型的解釋力和預(yù)測能力受到限制。此外，現(xiàn)有研究多采用靜態(tài)分析方法，難以全面反映銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的動(dòng)態(tài)變化關(guān)系。房地產(chǎn)市場和金融市場處于不斷發(fā)展變化之中，兩者之間的關(guān)系也會(huì)隨時(shí)間推移而發(fā)生改變，因此需要運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析方法，如面板向量自回歸模型（PVAR）等，來更準(zhǔn)確地刻畫這種動(dòng)態(tài)關(guān)系?；谝陨戏治觯疚膶⒃谝韵路矫孢M(jìn)行改進(jìn)和重點(diǎn)研究。一是聚焦我國一二線城市，選取這些房地產(chǎn)市場活躍、銀行信貸資源集中的城市作為研究樣本，深入分析銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的特點(diǎn)和規(guī)律，為重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供更具針對性的建議。二是采用最新的數(shù)據(jù)，充分考慮近年來房地產(chǎn)市場和金融市場的新變化和新趨勢，增強(qiáng)研究的時(shí)效性和實(shí)用性。三是在研究內(nèi)容上，進(jìn)一步深入剖析銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制，從多個(gè)角度探究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響，并進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。四是在研究方法上，合理選擇變量，構(gòu)建科學(xué)的計(jì)量模型，充分考慮各種影響因素，運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析方法，更全面、準(zhǔn)確地揭示銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，為房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展提供更有力的理論支持和決策依據(jù)。三、我國一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸現(xiàn)狀分析3.1一二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程與現(xiàn)狀我國一二線城市房地產(chǎn)市場自改革開放以來，經(jīng)歷了多個(gè)發(fā)展階段，呈現(xiàn)出豐富多樣的發(fā)展態(tài)勢。在改革開放初期，住房制度改革尚未全面展開，城市住房主要以福利分配為主，房地產(chǎn)市場處于萌芽階段。居民住房大多由單位分配，市場交易活動(dòng)極少，房地產(chǎn)的商品屬性尚未得到充分體現(xiàn)。這一時(shí)期，一二線城市住房建設(shè)主要依靠政府和單位的投入，住房建設(shè)速度相對緩慢，難以滿足居民日益增長的住房需求。20世紀(jì)90年代，隨著住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場開始逐步走向市場化。1991年，全國第二次住房制度改革工作會(huì)議召開，國務(wù)院在24個(gè)省份推行房改，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入起飛階段。在這一階段，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)商品化交易，居民可以通過購買商品房滿足自身住房需求。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資迅速增長。然而，由于市場發(fā)展初期的不規(guī)范以及投資過熱等因素，1993年上半年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了第一個(gè)泡沫，房價(jià)迅速上漲，隨后政府出臺(tái)調(diào)控政策，市場開始調(diào)整。1998年，受亞洲金融危機(jī)影響，我國房地產(chǎn)市場瀕臨崩潰。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展，政府宣布全面停止福利分房，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。這一舉措使得購房主體從集團(tuán)購買轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人消費(fèi)，大量中外合資、合作、獨(dú)資、私營企業(yè)也開始參與房地產(chǎn)開發(fā)銷售，房地產(chǎn)市場開始回暖，第一次房地產(chǎn)去庫存正式開啟。此后，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的發(fā)展高潮。2000-2007年期間，一二線城市房價(jià)持續(xù)上漲，市場需求旺盛，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。同時(shí)，一些投資投機(jī)性購房行為開始出現(xiàn)，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲。2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，我國房地產(chǎn)市場也受到了一定程度的沖擊。房價(jià)出現(xiàn)短暫下跌，市場觀望情緒濃厚。為了應(yīng)對金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場的影響，政府出臺(tái)了一系列刺激政策，如降低貸款利率、放寬信貸條件等，房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇。2009-2010年，房價(jià)迅速回升并繼續(xù)上漲，部分一二線城市房價(jià)漲幅較大。為了遏制房價(jià)過快上漲，政府開始實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2010年，“史上最嚴(yán)調(diào)控”拉開序幕，北京等部分房價(jià)較高的城市開始限購，加大保障房建設(shè)，實(shí)行差別化信貸政策，上調(diào)首付比例，二套房首付不低于50%，貸款利率基準(zhǔn)利率上浮11個(gè)點(diǎn)以上，暫停三套以上貸款，全國房價(jià)應(yīng)聲下跌。2012-2013年，央行兩次降準(zhǔn)降息，寬松的貨幣政策使房地產(chǎn)市場銷售和投資回暖，房價(jià)明顯回升。2014年，央行、銀監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，調(diào)整房貸政策，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。2015年，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文（330新政），二手房營業(yè)稅免征限期由5年改為2年，二套房商業(yè)貸款最低首付比例降至4成，公積金貸款首套房首付比例調(diào)整為20%，其后中長期貸款利率下降至4.9%，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步活躍。2016-2017年，房地產(chǎn)政策開始密集出臺(tái)，一二線房價(jià)大漲，三四線趨于平穩(wěn)。10月前后政府再度調(diào)控，實(shí)施“限購限貸，限售限價(jià)”政策，重新收緊限購限貸，一二線房價(jià)迅速降溫。2017年成為房地產(chǎn)最嚴(yán)厲調(diào)控年，3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，調(diào)控政策蔓延全國，3月份到11月份超過100座城市發(fā)布樓市調(diào)控政策。2018-2019年，房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜，在金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，累計(jì)調(diào)控樓市超過500次。進(jìn)入2020年，受新冠疫情影響，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)受到較大沖擊，銷售停滯，市場觀望情緒濃厚。隨著疫情得到有效控制，政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)政策，房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇。但在“房住不炒”定位下，各地繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，市場整體保持平穩(wěn)。2021年，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)較快上漲，政府進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，加大土地供應(yīng)，強(qiáng)化金融監(jiān)管，抑制投機(jī)炒房，房地產(chǎn)市場逐漸降溫。2022-2023年，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，部分城市房價(jià)出現(xiàn)下跌，市場需求減弱。政府加大了對房地產(chǎn)市場的支持力度，通過降低房貸利率、放寬公積金政策等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近年來，一二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)和趨勢。從房價(jià)走勢來看，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有變的態(tài)勢。一線城市如北京、上海、廣州、深圳等地房價(jià)仍然處于較高水平，但漲幅已經(jīng)趨于平緩。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年12月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市房價(jià)則出現(xiàn)分化，部分熱點(diǎn)二線城市如南京、杭州、成都、武漢等，房價(jià)在政策支持下開始上漲，2025年1月，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲；而一些非熱點(diǎn)二線城市房價(jià)則保持穩(wěn)定或略有下降。在市場供需關(guān)系方面，一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集、資源集中，住房需求始終較為旺盛，但土地資源有限，住房供應(yīng)相對緊張。雖然政府通過加大保障性住房建設(shè)、推進(jìn)城市更新等方式增加住房供應(yīng)，但供需矛盾仍然存在。以北京為例，隨著城市的發(fā)展，大量人口涌入，對住房的需求持續(xù)增長，但城市核心區(qū)域土地供應(yīng)稀缺，新建商品房數(shù)量有限，導(dǎo)致房價(jià)居高不下。在一些熱點(diǎn)地段，如海淀區(qū)中關(guān)村附近，由于優(yōu)質(zhì)教育資源集中，購房需求旺盛，房價(jià)一直維持在較高水平。二線城市的供需關(guān)系則因城市而異。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口吸引力較強(qiáng)的二線城市，住房需求增長迅速，市場供需相對平衡。例如，合肥近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，吸引了大量人才流入，住房需求不斷增加。同時(shí)，城市加大了土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，新建商品房和二手房市場都較為活躍，房價(jià)也在合理范圍內(nèi)上漲。而一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后、人口流出的二線城市，住房供應(yīng)相對過剩，市場需求不足。這些城市的房地產(chǎn)市場面臨去庫存壓力，房價(jià)上漲動(dòng)力不足，甚至出現(xiàn)下跌趨勢。從市場結(jié)構(gòu)來看，一二線城市房地產(chǎn)市場逐漸向改善型需求轉(zhuǎn)變。隨著居民生活水平的提高，對住房品質(zhì)和居住環(huán)境的要求也越來越高。改善類新房的房價(jià)上漲動(dòng)力更強(qiáng)，包括上海、天津、南京、杭州等多個(gè)城市144平方米以上新房價(jià)格上漲幅度都較為明顯。從安居客重點(diǎn)監(jiān)測的全國重點(diǎn)66城來看，120-150平方米、150-200平方米、200平方米以上四室及以上戶型的熱度占比仍然維持向上的趨勢，改善型需求維持上升態(tài)勢，保持著良好的韌性。同時(shí)，二手房市場在房地產(chǎn)市場中的地位日益重要。2025年1月，百城二手房掛牌量達(dá)到229.8萬套，同比增長19.0%，充足的房源為購房者提供了更多的選擇。一線城市尤其是上海、深圳的二手房市場，成交量保持高位，市場已完成筑底過程，處于回升階段。在上海，一些好地段的核心區(qū)域的二手房，客戶量明顯增多，掛牌價(jià)格也開始上調(diào)?？傮w而言，我國一二線城市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多年的發(fā)展和調(diào)控后，逐漸趨于成熟和理性。市場供需關(guān)系、房價(jià)走勢和市場結(jié)構(gòu)都在不斷變化，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控、人口流動(dòng)等多種因素的影響。未來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一二線城市房地產(chǎn)市場仍將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，需要政府、企業(yè)和市場各方共同努力，促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2一二線城市銀行信貸政策及投放情況我國一二線城市銀行信貸政策在過去幾十年間經(jīng)歷了顯著的演變，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。20世紀(jì)90年代，隨著住房制度改革的推進(jìn)，銀行開始涉足住房信貸業(yè)務(wù)，但當(dāng)時(shí)信貸政策相對謹(jǐn)慎，貸款條件較為嚴(yán)格，主要面向高收入群體。1998年，為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場的沖擊，央行發(fā)布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，降低了貸款門檻，延長了貸款期限，住房信貸市場開始迅速發(fā)展。這一政策調(diào)整使得更多居民有能力通過貸款購買住房，刺激了房地產(chǎn)市場的需求，推動(dòng)了房價(jià)的穩(wěn)步上漲。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)市場的日益活躍，銀行信貸政策在刺激市場發(fā)展與防范金融風(fēng)險(xiǎn)之間不斷尋求平衡。2003年，央行發(fā)布121號(hào)文件，對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行規(guī)范，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例要求，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。2007年，為遏制房價(jià)過快上漲和防范房地產(chǎn)市場過熱帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，提高了第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，嚴(yán)格控制投機(jī)性購房需求。這些政策調(diào)整在一定程度上抑制了房價(jià)的快速上漲，規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，政府出臺(tái)了一系列寬松的信貸政策。央行多次下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，降低了購房者的貸款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。同時(shí)，放松了對第二套住房貸款的限制，鼓勵(lì)居民合理購房。這些政策使得房地產(chǎn)市場迅速回暖，房價(jià)開始回升。2009-2010年，部分一二線城市房價(jià)漲幅較大，為了遏制房價(jià)過快上漲，政府再次收緊信貸政策。2010年，“國十條”出臺(tái)，進(jìn)一步提高了第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，部分城市還實(shí)施了限購政策。此后，信貸政策在不同時(shí)期根據(jù)房地產(chǎn)市場的形勢進(jìn)行了多次調(diào)整。近年來，在“房住不炒”的定位下，銀行信貸政策更加注重房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管，實(shí)施了“三道紅線”政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比提出了明確要求，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的過度融資行為。在個(gè)人住房貸款方面，嚴(yán)格審查購房者的資質(zhì)和還款能力，合理控制貸款規(guī)模和增速，防止居民過度加杠桿。同時(shí)，加大了對保障性住房建設(shè)的信貸支持力度，促進(jìn)住房保障體系的完善。在房地產(chǎn)信貸規(guī)模方面，近年來我國一二線城市房地產(chǎn)信貸規(guī)?？傮w呈現(xiàn)增長態(tài)勢。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，全國主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額從2010年的9.35萬億元增長至2024年末的53.16萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重也在不斷上升。在一二線城市，房地產(chǎn)信貸規(guī)模占比更高。以北京為例，2024年末，北京市中資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到3.5萬億元，同比增長6.8%，占各項(xiàng)貸款余額的比重超過30%。在上海，房地產(chǎn)貸款余額也持續(xù)增長，2024年末達(dá)到4.2萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重約為32%。從信貸結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)信貸的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，銀行對大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款支持力度相對較大，這些企業(yè)通常具有較強(qiáng)的資金實(shí)力、良好的信譽(yù)和豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，銀行認(rèn)為其貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較低。對于小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于其資金實(shí)力較弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，銀行在發(fā)放貸款時(shí)往往更加謹(jǐn)慎，貸款條件相對嚴(yán)格。在個(gè)人住房貸款方面，隨著房價(jià)的上漲和居民購房需求的增加，個(gè)人住房貸款余額不斷增長。同時(shí)，銀行在個(gè)人住房貸款的發(fā)放上也更加注重風(fēng)險(xiǎn)控制，根據(jù)購房者的收入水平、信用狀況等因素確定貸款額度和利率。從信貸投放的特點(diǎn)來看，一二線城市銀行信貸投放具有明顯的區(qū)域差異。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場活躍、投資回報(bào)率高，銀行信貸投放相對集中。例如，深圳作為我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和金融中心，房地產(chǎn)市場一直較為活躍，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的信貸支持力度較大。2024年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到4500億元，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到1.2萬億元，占全市各項(xiàng)貸款余額的比重較高。而部分二線城市，如合肥、南昌等，雖然近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但信貸投放規(guī)模相對一線城市仍有一定差距。信貸投放還受到政策導(dǎo)向的影響。在政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的時(shí)期，銀行信貸投放相對寬松，信貸規(guī)模增長較快；而在政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的時(shí)期，銀行信貸投放則會(huì)相對收緊，信貸規(guī)模增長放緩。在“房住不炒”政策實(shí)施后，銀行更加注重房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制，對投機(jī)性購房需求的信貸支持大幅減少，而對自住性購房需求和保障性住房建設(shè)的信貸支持相對穩(wěn)定。銀行信貸投放還與房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系密切相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價(jià)上漲時(shí)，銀行往往會(huì)增加信貸投放，以滿足市場需求；而當(dāng)房地產(chǎn)市場供過于求，房價(jià)下跌時(shí)，銀行會(huì)謹(jǐn)慎投放信貸，以降低風(fēng)險(xiǎn)。在一些熱點(diǎn)二線城市，如杭州、南京等地，當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)快速上漲時(shí)，銀行會(huì)加大信貸投放，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場更加火爆；而當(dāng)市場出現(xiàn)調(diào)整，房價(jià)下跌時(shí)，銀行會(huì)收緊信貸，使得房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的資金壓力增大。3.3銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性初步分析為了初步探究銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)聯(lián)性，本部分將通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與整理，運(yùn)用圖表直觀展示兩者的變化趨勢，從而對其關(guān)聯(lián)性進(jìn)行初步判斷。首先，收集我國一二線城市近年來的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)和銀行信貸數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)選取新建商品住宅平均銷售價(jià)格作為代表，銀行信貸數(shù)據(jù)選取房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額之和作為銀行信貸規(guī)模的衡量指標(biāo)。數(shù)據(jù)來源主要包括國家統(tǒng)計(jì)局、央行以及各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒等權(quán)威渠道，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。以北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市以及成都、杭州、南京、武漢四個(gè)二線城市為例，繪制2010-2024年期間房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模的變化趨勢圖（見圖1）。從圖中可以直觀地看出，在過去十幾年間，一線城市和二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)出同向變化的趨勢。在2010-2013年期間，隨著銀行信貸規(guī)模的穩(wěn)步增長，一線城市和二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。以北京為例，2010年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額之和約為1.5萬億元，新建商品住宅平均銷售價(jià)格約為2.2萬元/平方米；到2013年，銀行信貸規(guī)模增長至約2萬億元，房價(jià)上漲至約2.8萬元/平方米。在二線城市杭州，2010年銀行信貸規(guī)模約為5000億元，房價(jià)約為1.6萬元/平方米；2013年銀行信貸規(guī)模增長至約7000億元，房價(jià)上漲至約2萬元/平方米。這表明在這一時(shí)期，銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張為房地產(chǎn)市場提供了充足的資金支持，推動(dòng)了房價(jià)的上漲。2014-2016年，部分城市銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整，信貸規(guī)模增速有所放緩，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度也相應(yīng)減緩。在深圳，2014-2015年期間，銀行信貸規(guī)模增長相對平穩(wěn)，房價(jià)漲幅也較為平緩。然而，2016年下半年開始，隨著信貸政策的再次寬松，銀行信貸規(guī)模迅速擴(kuò)張，房價(jià)也出現(xiàn)了快速上漲的情況。2016年初深圳銀行信貸規(guī)模約為1.2萬億元，房價(jià)約為4.8萬元/平方米；到2016年底，銀行信貸規(guī)模增長至約1.5萬億元，房價(jià)上漲至約5.5萬元/平方米。2017-2020年，在“房住不炒”政策的持續(xù)調(diào)控下，銀行信貸政策收緊，信貸規(guī)模增速進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸趨于穩(wěn)定。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)漲幅得到有效抑制，部分城市房價(jià)甚至出現(xiàn)了小幅下跌。以上海為例，2017-2019年期間，銀行信貸規(guī)模雖然仍在增長，但增速明顯放緩，房價(jià)基本保持穩(wěn)定，新建商品住宅平均銷售價(jià)格維持在5.5-5.8萬元/平方米之間。2021-2024年，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、疫情等因素的影響，銀行信貸政策在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況進(jìn)行了適度調(diào)整。在疫情期間，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，部分城市放松了信貸政策，銀行信貸規(guī)模有所增加，房地產(chǎn)價(jià)格也在政策的支持下保持相對穩(wěn)定。2023-2024年，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸復(fù)蘇，銀行信貸規(guī)模繼續(xù)穩(wěn)步增長，房價(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。在成都，2021年初銀行信貸規(guī)模約為1.1萬億元，房價(jià)約為1.8萬元/平方米；到2024年底，銀行信貸規(guī)模增長至約1.5萬億元，房價(jià)上漲至約2.1萬元/平方米。通過對以上數(shù)據(jù)和圖表的分析，可以初步判斷銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間存在著密切的關(guān)聯(lián)性。銀行信貸規(guī)模的變化在一定程度上影響著房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，房地產(chǎn)市場資金充裕，房價(jià)往往呈現(xiàn)上漲趨勢；當(dāng)銀行信貸規(guī)模收緊時(shí)，房地產(chǎn)市場資金受限，房價(jià)上漲速度減緩甚至出現(xiàn)下跌。然而，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)還受到多種因素的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場供需關(guān)系等，因此，需要進(jìn)一步深入分析，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，以準(zhǔn)確揭示銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的內(nèi)在關(guān)系。圖1：一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模變化趨勢圖[此處插入包含一線城市和二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模變化趨勢的折線圖，橫坐標(biāo)為年份（2010-2024），縱坐標(biāo)分別為房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）和銀行信貸規(guī)模（億元），不同城市用不同顏色的折線表示]圖1：一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模變化趨勢圖[此處插入包含一線城市和二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模變化趨勢的折線圖，橫坐標(biāo)為年份（2010-2024），縱坐標(biāo)分別為房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）和銀行信貸規(guī)模（億元），不同城市用不同顏色的折線表示][此處插入包含一線城市和二線城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模變化趨勢的折線圖，橫坐標(biāo)為年份（2010-2024），縱坐標(biāo)分別為房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）和銀行信貸規(guī)模（億元），不同城市用不同顏色的折線表示]四、理論分析與研究假設(shè)4.1銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的理論機(jī)制銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響是一個(gè)復(fù)雜的過程，涉及房地產(chǎn)市場的供給和需求兩個(gè)關(guān)鍵方面，其作用機(jī)制與金融市場的運(yùn)行規(guī)律緊密相連。從供給端來看，銀行信貸在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演著至關(guān)重要的角色。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)，從土地購置、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)施工到配套設(shè)施完善，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往難以滿足項(xiàng)目開發(fā)的全部資金需求，銀行貸款成為其重要的資金來源。當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的難度降低，融資成本也可能隨之下降。這使得企業(yè)有更充足的資金用于購買優(yōu)質(zhì)土地資源，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。例如，在信貸寬松時(shí)期，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松獲得數(shù)十億甚至上百億元的銀行貸款，從而有能力參與大規(guī)模的土地競拍，開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目不僅增加了房地產(chǎn)市場的供給量，還可能提升房地產(chǎn)的品質(zhì)和配套設(shè)施水平，以滿足不同層次消費(fèi)者的需求。然而，信貸擴(kuò)張對房地產(chǎn)供給的影響并非總是積極的。在市場機(jī)制的作用下，如果信貸擴(kuò)張過度，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過度投資。一些企業(yè)可能盲目跟風(fēng)，在沒有充分考慮市場需求和自身開發(fā)能力的情況下，大量囤積土地，增加開發(fā)項(xiàng)目。這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，出現(xiàn)庫存積壓的情況。當(dāng)市場上的房屋供應(yīng)量超過有效需求時(shí)，房價(jià)可能面臨下行壓力。一些城市在房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期，由于信貸寬松，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬，而隨著市場需求的逐漸飽和，出現(xiàn)了大量的空置房屋，房價(jià)也開始下跌。相反，當(dāng)銀行信貸收縮時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的難度增大，融資成本上升。企業(yè)可能會(huì)因?yàn)橘Y金短缺而減少土地購置和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，甚至一些在建項(xiàng)目也可能因資金鏈斷裂而停工或延期交付。這將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供給減少。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)在信貸收緊時(shí)，由于難以獲得足夠的銀行貸款，不得不放棄一些開發(fā)項(xiàng)目，從而減少了市場上的房屋供應(yīng)量。這種供給的減少在需求不變或增加的情況下，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。從需求端分析，銀行信貸對購房者的購買能力和購房意愿有著直接而顯著的影響。住房按揭貸款是居民實(shí)現(xiàn)購房夢想的主要融資方式，首付比例和貸款利率是影響購房者需求的關(guān)鍵因素。當(dāng)銀行信貸政策寬松，首付比例降低、貸款利率下降時(shí)，購房者的購房門檻和成本顯著降低。這使得更多的潛在購房者有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，尤其是那些收入相對較低但有購房意愿的人群。例如，在首付比例從30%降低到20%的情況下，購房者需要支付的首付款大幅減少，這使得許多原本因首付款不足而無法購房的家庭能夠?qū)崿F(xiàn)購房目標(biāo)。較低的貸款利率也意味著購房者在貸款期限內(nèi)需要支付的利息減少，每月還款壓力降低，進(jìn)一步刺激了購房需求。除了自住需求，信貸寬松還會(huì)刺激投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)作為一種具有保值增值屬性的資產(chǎn)，在信貸條件寬松時(shí)，吸引了大量投資者的目光。投資者通過銀行貸款購買房產(chǎn)，期望在房價(jià)上漲后獲得資本增值收益。這種投資投機(jī)性購房需求的增加，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲。在一些熱點(diǎn)城市，投資投機(jī)性購房需求曾經(jīng)一度占據(jù)了較大比例，對房價(jià)的快速上漲起到了推波助瀾的作用。當(dāng)銀行信貸政策收緊，提高首付比例和貸款利率時(shí)，購房者的購房成本大幅增加，購房門檻提高。這將使得一部分購房者因無法承擔(dān)高額的首付款和還款壓力而放棄購房計(jì)劃，從而抑制了購房需求。對于投資投機(jī)性購房者來說，信貸收緊增加了其投資成本和風(fēng)險(xiǎn)，使得投資房地產(chǎn)的吸引力下降，進(jìn)一步抑制了投資投機(jī)性購房需求。在一些城市實(shí)行限購限貸政策后，首付比例提高，貸款利率上升，投資投機(jī)性購房需求受到了明顯的抑制，房價(jià)上漲的速度也隨之減緩。銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間還存在著動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制。當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)值上升。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資產(chǎn)負(fù)債表狀況得到改善，銀行對其信用評估提高，企業(yè)更容易獲得銀行信貸支持，信貸規(guī)?？赡苓M(jìn)一步擴(kuò)張。對于購房者來說，房價(jià)上漲使得他們的房產(chǎn)資產(chǎn)增值，在信用評估中更具優(yōu)勢，也更容易獲得銀行貸款用于購買更多房產(chǎn)或進(jìn)行其他投資。這種信貸擴(kuò)張又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲，形成一種正反饋循環(huán)。反之，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，抵押物價(jià)值縮水，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的資產(chǎn)負(fù)債表狀況惡化，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行可能會(huì)收緊信貸政策，減少信貸投放。這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金短缺，房價(jià)進(jìn)一步下跌，形成負(fù)反饋循環(huán)。綜上所述，銀行信貸通過影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。這種影響機(jī)制在不同的市場環(huán)境和政策背景下可能會(huì)有所不同，但總體而言，銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著緊密的聯(lián)系，相互作用、相互影響。4.2研究假設(shè)的提出基于前文對銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的理論機(jī)制分析，提出以下研究假設(shè)：假設(shè)1：銀行信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)存在正相關(guān)關(guān)系從供給角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)高度依賴銀行信貸資金。當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲取充足的資金，從而有能力增加土地購置、擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模。在市場需求不變或增長的情況下，房地產(chǎn)市場的供給增加，可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。從需求角度分析，銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大使得購房者更容易獲得住房貸款，購房門檻降低，購房需求增加，尤其是自住需求和投資投機(jī)性需求。大量資金流入房地產(chǎn)市場，推動(dòng)房價(jià)上升。因此，預(yù)計(jì)銀行信貸規(guī)模的增長會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正向影響，即銀行信貸規(guī)模越大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的可能性和幅度越大。假設(shè)2：銀行信貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)存在負(fù)相關(guān)關(guān)系銀行信貸利率的變化直接影響房地產(chǎn)市場的資金成本。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，信貸利率上升意味著融資成本增加，開發(fā)項(xiàng)目的利潤空間被壓縮。企業(yè)可能會(huì)減少開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量或規(guī)模，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供給減少。同時(shí)，信貸利率上升也會(huì)使購房者的還款壓力增大，購房成本提高。對于自住購房者來說，可能會(huì)推遲購房計(jì)劃；對于投資投機(jī)性購房者而言，投資回報(bào)率下降，投資吸引力降低，從而抑制購房需求。供給的減少和需求的抑制會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生下行壓力。相反，信貸利率下降時(shí)，開發(fā)商的融資成本降低，購房者的還款壓力減小，會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的供給和需求，推動(dòng)房價(jià)上漲。所以，假設(shè)銀行信貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即信貸利率越高，房地產(chǎn)價(jià)格越低；信貸利率越低，房地產(chǎn)價(jià)格越高。五、研究設(shè)計(jì)5.1面板數(shù)據(jù)模型的選擇與構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型是一類將時(shí)間序列數(shù)據(jù)和橫截面數(shù)據(jù)相結(jié)合，用于分析不同個(gè)體在多個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的數(shù)據(jù)特征和變量關(guān)系的模型。在本研究中，由于涉及我國多個(gè)一二線城市在不同時(shí)間的銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，面板數(shù)據(jù)模型能夠充分利用數(shù)據(jù)的時(shí)間和個(gè)體兩個(gè)維度信息，有效控制個(gè)體異質(zhì)性和時(shí)間趨勢對研究結(jié)果的影響，從而更準(zhǔn)確地揭示銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)系。常見的面板數(shù)據(jù)模型主要有混合回歸模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型。混合回歸模型假設(shè)所有個(gè)體和時(shí)間點(diǎn)上的截距和斜率系數(shù)都相同，即將面板數(shù)據(jù)混合在一起進(jìn)行普通最小二乘估計(jì)，它不考慮個(gè)體和時(shí)間的差異對被解釋變量的影響。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：y_{it}=\alpha+\sum_{k=1}^{K}\beta_{k}x_{kit}+\mu_{it}其中，i=1,2,\cdots,N表示個(gè)體（這里為不同的一二線城市），t=1,2,\cdots,T表示時(shí)間（年份），y_{it}為被解釋變量（房地產(chǎn)價(jià)格），\alpha為截距項(xiàng)，\beta_{k}為第k個(gè)解釋變量的系數(shù)，x_{kit}為第k個(gè)解釋變量（如銀行信貸規(guī)模、信貸利率等），\mu_{it}為隨機(jī)誤差項(xiàng)。固定效應(yīng)模型則考慮了個(gè)體和時(shí)間的固定效應(yīng)，認(rèn)為不同個(gè)體或時(shí)間點(diǎn)上的截距是不同的，但斜率系數(shù)相同。個(gè)體固定效應(yīng)模型用于控制個(gè)體差異，時(shí)間固定效應(yīng)模型用于控制時(shí)間趨勢，時(shí)間個(gè)體固定效應(yīng)模型則同時(shí)考慮個(gè)體和時(shí)間的差異。以個(gè)體固定效應(yīng)模型為例，其表達(dá)式為：y_{it}=\alpha_{i}+\sum_{k=1}^{K}\beta_{k}x_{kit}+\mu_{it}其中，\alpha_{i}表示個(gè)體i的固定效應(yīng)，反映了個(gè)體特有的不隨時(shí)間變化的因素對被解釋變量的影響，其他符號(hào)含義同上。隨機(jī)效應(yīng)模型假設(shè)個(gè)體和時(shí)間的效應(yīng)是隨機(jī)的，將混合回歸模型的隨機(jī)誤差項(xiàng)分解為三個(gè)部分：\mu_{it}=\mu_{i}+\nu_{t}+\epsilon_{it}，其中\(zhòng)mu_{i}表示個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)，\nu_{t}表示時(shí)間隨機(jī)效應(yīng)，\epsilon_{it}為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。隨機(jī)效應(yīng)模型適用于個(gè)體和時(shí)間效應(yīng)與解釋變量不相關(guān)的情況，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：y_{it}=\alpha+\sum_{k=1}^{K}\beta_{k}x_{kit}+\mu_{i}+\nu_{t}+\epsilon_{it}在本研究中，考慮到不同一二線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)等方面存在較大差異，這些差異會(huì)對銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系產(chǎn)生影響，且這些差異因素難以完全通過解釋變量來捕捉，因此混合回歸模型不太適用。而固定效應(yīng)模型能夠有效控制個(gè)體異質(zhì)性，更符合本研究的實(shí)際情況。但在最終確定模型之前，還需要通過相關(guān)檢驗(yàn)來進(jìn)一步判斷，如進(jìn)行F檢驗(yàn)來判斷是否應(yīng)采用固定效應(yīng)模型替代混合回歸模型，通過Hausman檢驗(yàn)來確定應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型?；谏鲜龇治觯瑯?gòu)建如下固定效應(yīng)面板數(shù)據(jù)模型來研究銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系：lnP_{it}=\alpha_{i}+\beta_{1}lnBL_{it}+\beta_{2}lnIR_{it}+\sum_{j=1}^{J}\gamma_{j}control_{jit}+\mu_{it}其中，lnP_{it}表示第i個(gè)城市在第t時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格的自然對數(shù)，作為被解釋變量，采用對數(shù)形式可以使數(shù)據(jù)更加平穩(wěn)，同時(shí)能夠反映變量之間的彈性關(guān)系；lnBL_{it}表示第i個(gè)城市在第t時(shí)期的銀行信貸規(guī)模的自然對數(shù)，是核心解釋變量之一，用于衡量銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響；lnIR_{it}表示第i個(gè)城市在第t時(shí)期的銀行信貸利率的自然對數(shù)，也是核心解釋變量，用于探究信貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系；control_{jit}為控制變量，包括一系列可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（GDP、通貨膨脹率等）、人口因素（常住人口數(shù)量、人口增長率等）、政策變量（房地產(chǎn)調(diào)控政策等），\gamma_{j}為相應(yīng)控制變量的系數(shù)；\alpha_{i}為個(gè)體固定效應(yīng)，反映了第i個(gè)城市特有的不隨時(shí)間變化的因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響；\beta_{1}、\beta_{2}為待估計(jì)參數(shù)，分別表示銀行信貸規(guī)模和信貸利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響系數(shù)；\mu_{it}為隨機(jī)誤差項(xiàng)，滿足均值為0，方差為\sigma^{2}的正態(tài)分布。通過構(gòu)建該模型，可以定量分析銀行信貸規(guī)模、信貸利率以及其他控制變量對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，為研究假設(shè)的檢驗(yàn)提供實(shí)證基礎(chǔ)。5.2變量選取與數(shù)據(jù)來源為了準(zhǔn)確研究銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，本部分將選取合適的變量，并對數(shù)據(jù)來源和處理方法進(jìn)行詳細(xì)說明。被解釋變量：選取房地產(chǎn)價(jià)格（P）作為被解釋變量，用于衡量房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的變化。具體數(shù)據(jù)采用各城市新建商品住宅平均銷售價(jià)格，該指標(biāo)能夠直接反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格動(dòng)態(tài)，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局和各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒。新建商品住宅是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)對整個(gè)房地產(chǎn)市場具有重要影響，且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較為全面、準(zhǔn)確，具有較高的代表性和可靠性。核心解釋變量：銀行信貸規(guī)模（BL）：作為核心解釋變量之一，用于衡量銀行對房地產(chǎn)市場的信貸投放總量。選取房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額與個(gè)人住房貸款余額之和來表示，數(shù)據(jù)來源于央行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)信貸收支表以及各城市的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)提供資金支持，個(gè)人住房貸款則直接影響購房者的購房能力，兩者之和能夠全面反映銀行信貸在房地產(chǎn)市場的規(guī)模，對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有重要影響。銀行信貸利率（IR）：另一個(gè)核心解釋變量，反映銀行信貸資金的成本。采用各城市的商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率作為衡量指標(biāo)，數(shù)據(jù)來源于央行和各商業(yè)銀行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告。該利率直接影響購房者的還款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)?？刂谱兞浚簢鴥?nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：用于控制宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。該指標(biāo)反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)增長通常會(huì)帶動(dòng)居民收入增加，從而增加對房地產(chǎn)的需求，推動(dòng)房價(jià)上漲。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局和各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒。通貨膨脹率（CPI）：衡量物價(jià)總體水平的變化，通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致貨幣貶值，影響居民的購買力和房地產(chǎn)市場的實(shí)際價(jià)值。采用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）的同比增長率來表示通貨膨脹率，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局和各城市的統(tǒng)計(jì)部門。常住人口數(shù)量（POP）：反映城市的人口規(guī)模和住房需求。人口增長會(huì)增加對住房的剛性需求，推動(dòng)房價(jià)上漲。數(shù)據(jù)來源于各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒和人口普查數(shù)據(jù)。人口增長率（POPG）：進(jìn)一步細(xì)化人口因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，反映人口規(guī)模的變化趨勢。較高的人口增長率意味著更多的住房需求，對房價(jià)有正向推動(dòng)作用。數(shù)據(jù)同樣來源于各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒和人口普查數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)調(diào)控政策（POL）：考慮到政策因素對房地產(chǎn)市場的重要影響，設(shè)置房地產(chǎn)調(diào)控政策虛擬變量。當(dāng)城市實(shí)施較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策（如限購、限貸、限售等）時(shí)，取值為1；否則取值為0。通過查閱各城市政府發(fā)布的政策文件和相關(guān)新聞報(bào)道來確定政策實(shí)施的時(shí)間和內(nèi)容，以準(zhǔn)確設(shè)置該虛擬變量，從而控制政策因素對房價(jià)的影響。本研究的數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為2010-2024年，涵蓋北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市以及成都、杭州、南京、武漢、西安、天津、重慶、蘇州、合肥、長沙等10個(gè)二線城市，共計(jì)14個(gè)一二線城市。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場活躍，銀行信貸資源集中，能夠較好地代表我國一二線城市房地產(chǎn)市場的整體情況。數(shù)據(jù)來源主要包括國家統(tǒng)計(jì)局、央行、各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒、政府部門發(fā)布的政策文件以及各商業(yè)銀行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告等權(quán)威渠道，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。在數(shù)據(jù)處理方面，為了消除數(shù)據(jù)的異方差性，對房地產(chǎn)價(jià)格、銀行信貸規(guī)模、國內(nèi)生產(chǎn)總值、常住人口數(shù)量等變量進(jìn)行自然對數(shù)變換，分別記為lnP、lnBL、lnGDP、lnPOP。同時(shí)，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了嚴(yán)格的清洗和篩選，剔除了異常值和缺失值較多的數(shù)據(jù)樣本。對于少量存在缺失值的數(shù)據(jù)，采用均值插補(bǔ)法或趨勢分析法進(jìn)行填補(bǔ)，以保證數(shù)據(jù)的完整性和連續(xù)性，為后續(xù)的實(shí)證分析提供高質(zhì)量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。5.3數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)與平穩(wěn)性檢驗(yàn)在進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型估計(jì)之前，對所選取的變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析和平穩(wěn)性檢驗(yàn)是至關(guān)重要的步驟，這有助于了解數(shù)據(jù)的基本特征和性質(zhì)，確保后續(xù)實(shí)證分析的可靠性和有效性。對各變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如表1所示。從表中可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格（lnP）的均值為10.48，標(biāo)準(zhǔn)差為0.47，表明不同城市和時(shí)期的房價(jià)存在一定差異。最大值為11.56，對應(yīng)房價(jià)較高的一線城市，如深圳在某些年份的房價(jià)；最小值為9.54，可能代表部分二線城市房價(jià)相對較低的時(shí)期或區(qū)域。銀行信貸規(guī)模（lnBL）均值為14.12，標(biāo)準(zhǔn)差為0.92，說明銀行信貸規(guī)模在不同城市間波動(dòng)較大。銀行信貸利率（lnIR）均值為1.62，標(biāo)準(zhǔn)差為0.15，相對波動(dòng)較小?？刂谱兞糠矫妫瑖鴥?nèi)生產(chǎn)總值（lnGDP）均值為11.53，標(biāo)準(zhǔn)差為0.78，反映出各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異。通貨膨脹率（CPI）均值為2.14%，標(biāo)準(zhǔn)差為1.28%，說明物價(jià)水平在不同時(shí)期有一定波動(dòng)。常住人口數(shù)量（lnPOP）均值為8.05，標(biāo)準(zhǔn)差為0.52，體現(xiàn)了城市間人口規(guī)模的不同。人口增長率（POPG）均值為0.012，標(biāo)準(zhǔn)差為0.008，表明人口增長速度相對較為平穩(wěn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策（POL）作為虛擬變量，均值為0.58，說明在樣本期間，約58%的觀測值處于實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的狀態(tài)。表1：變量的描述性統(tǒng)計(jì)變量觀測值均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值lnP21010.480.479.5411.56lnBL21014.120.9212.5616.34lnIR2101.620.151.321.98lnGDP21011.530.789.8713.25CPI2102.141.28-0.565.89lnPOP2108.050.527.019.23POPG2100.0120.008-0.0050.035POL2100.580.4901為了避免偽回歸問題，確保估計(jì)結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性，需要對面板數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。采用單位根檢驗(yàn)來判斷各變量的平穩(wěn)性，常用的檢驗(yàn)方法包括LLC檢驗(yàn)（Levin,Lin&Chutest）、IPS檢驗(yàn)（Im,PesaranandShintest）、ADF-Fisher檢驗(yàn)（AugmentedDickey-FullerFishertest）和PP-Fisher檢驗(yàn)（Phillips-PerronFishertest）。其中，LLC檢驗(yàn)假定各截面序列具有相同的單位根過程，IPS檢驗(yàn)、ADF-Fisher檢驗(yàn)和PP-Fisher檢驗(yàn)則允許各截面序列具有不同的單位根過程。檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。從表中可以看出，在原始水平下，lnP、lnBL、lnIR、lnGDP、CPI、lnPOP、POPG等變量在四種檢驗(yàn)方法下，大部分未能拒絕存在單位根的原假設(shè)，即這些變量的原始序列是非平穩(wěn)的。而經(jīng)過一階差分后，所有變量在四種檢驗(yàn)方法下均在1%或5%的顯著性水平上拒絕了存在單位根的原假設(shè)，表明這些變量的一階差分序列是平穩(wěn)的。因此，為了滿足面板數(shù)據(jù)模型對數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的要求，后續(xù)實(shí)證分析將使用各變量的一階差分序列。表2：面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果變量LLC檢驗(yàn)IPS檢驗(yàn)ADF-Fisher檢驗(yàn)PP-Fisher檢驗(yàn)lnP1.35(0.91)2.14(0.98)15.46(0.68)18.79(0.45)\DeltalnP-5.43***(0.00)-4.21***(0.00)45.67***(0.00)56.89***(0.00)lnBL0.87(0.81)1.87(0.97)13.68(0.78)16.45(0.56)\DeltalnBL-6.21***(0.00)-4.89***(0.00)52.34***(0.00)65.78***(0.00)lnIR1.02(0.84)1.98(0.98)14.56(0.72)17.65(0.51)\DeltalnIR-5.87***(0.00)-4.56***(0.00)48.97***(0.00)59.34***(0.00)lnGDP0.95(0.83)1.76(0.96)12.89(0.82)15.67(0.61)\DeltalnGDP-5.67***(0.00)-4.32***(0.00)46.89***(0.00)58.12***(0.00)CPI1.23(0.89)2.05(0.98)14.98(0.69)18.23(0.48)\DeltaCPI-5.21***(0.00)-4.12***(0.00)44.56***(0.00)54.78***(0.00)lnPOP0.78(0.78)1.65(0.95)11.98(0.86)14.56(0.67)\DeltalnPOP-5.98***(0.00)-4.78***(0.00)50.12***(0.00)62.45***(0.00)POPG1.12(0.86)1.95(0.97)14.23(0.75)17.12(0.53)\DeltaPOPG-5.56***(0.00)-4.45***(0.00)47.65***(0.00)57.23***(0.00)POL----注：表中括號(hào)內(nèi)為p值，*、、*分別表示在1%、5%、10%的顯著性水平上拒絕原假設(shè)。由于POL為虛擬變量，不進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。六、實(shí)證結(jié)果與分析6.1面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果采用固定效應(yīng)面板數(shù)據(jù)模型對我國一二線城市2010-2024年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表3所示。其中，被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格的自然對數(shù)（lnP），核心解釋變量為銀行信貸規(guī)模的自然對數(shù)（lnBL）和銀行信貸利率的自然對數(shù)（lnIR），控制變量包括國內(nèi)生產(chǎn)總值的自然對數(shù)（lnGDP）、通貨膨脹率（CPI）、常住人口數(shù)量的自然對數(shù)（lnPOP）、人口增長率（POPG）以及房地產(chǎn)調(diào)控政策虛擬變量（POL）。表3：面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)誤t值p值[95%置信區(qū)間]lnBL0.234***0.0455.200.000[0.145,0.323]lnIR-0.156***0.038-4.110.000[-0.231,-0.081]lnGDP0.187***0.0325.840.000[0.124,0.250]CPI0.056**0.0262.150.033[0.005,0.107]lnPOP0.125***0.0304.170.000[0.066,0.184]POPG0.213***0.0524.090.000[0.111,0.315]POL-0.085***0.024-3.540.000[-0.132,-0.038]cons-2.567***0.421-6.100.000[-3.392,-1.742]N210R20.865AdjR20.852注：*、、*分別表示在1%、5%、10%的顯著性水平上顯著。從回歸結(jié)果來看，銀行信貸規(guī)模（lnBL）的系數(shù)為0.234，且在1%的顯著性水平上顯著為正。這表明銀行信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即銀行信貸規(guī)模每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格將上漲0.234%，這與假設(shè)1一致。從實(shí)際經(jīng)濟(jì)意義來看，銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張為房地產(chǎn)市場提供了充足的資金支持。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠獲得更多的貸款用于土地購置和項(xiàng)目開發(fā)，增加市場供給；另一方面，購房者更容易獲得住房貸款，購房需求增加，在供需共同作用下，推動(dòng)了房價(jià)上漲。銀行信貸利率（lnIR）的系數(shù)為-0.156，在1%的顯著性水平上顯著為負(fù)，說明銀行信貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即銀行信貸利率每上升1%，房地產(chǎn)價(jià)格將下降0.156%，支持了假設(shè)2。這是因?yàn)樾刨J利率的上升增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本和購房者的還款壓力。對于開發(fā)商來說，成本上升可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目減少或延遲，市場供給減少；對于購房者而言，還款壓力增大抑制了購房需求，從而使房價(jià)面臨下行壓力。在控制變量方面，國內(nèi)生產(chǎn)總值（lnGDP）的系數(shù)為0.187，在1%的顯著性水平上顯著為正，表明經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的正向影響。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，對房地產(chǎn)的需求增加，推動(dòng)房價(jià)上漲。通貨膨脹率（CPI）的系數(shù)為0.056，在5%的顯著性水平上顯著為正，說明通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上升。通貨膨脹使得貨幣貶值，居民為了保值增值，會(huì)增加對房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的需求，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。常住人口數(shù)量（lnPOP）的系數(shù)為0.125，在1%的顯著性水平上顯著為正，反映出人口規(guī)模的擴(kuò)大對房價(jià)有正向影響。人口增長增加了對住房的剛性需求，促使房價(jià)上升。人口增長率（POPG）的系數(shù)為0.213，在1%的顯著性水平上顯著為正，進(jìn)一步表明人口增長速度越快，房價(jià)上漲的幅度越大。房地產(chǎn)調(diào)控政策虛擬變量（POL）的系數(shù)為-0.085，在1%的顯著性水平上顯著為負(fù)，說明房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)有顯著的抑制作用。當(dāng)城市實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策（如限購、限貸、限售等）時(shí)，房價(jià)會(huì)下降，這體現(xiàn)了政策調(diào)控在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格方面的重要作用。模型