2026年及未來5年市場數(shù)據(jù)中國徐州市房地產(chǎn)行業(yè)市場全景分析及發(fā)展趨勢預測報告目錄17094摘要 330164一、徐州市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境與產(chǎn)業(yè)全景掃描 568411.1國家及區(qū)域政策導向對徐州房地產(chǎn)市場的深度影響 5321401.2徐州城市發(fā)展規(guī)劃與人口結構變化趨勢分析 7321241.3房地產(chǎn)全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)構成與關鍵參與方圖譜 1028068二、成本效益與市場供需結構深度剖析 12209212.1土地獲取、開發(fā)建安及融資成本變動趨勢與效益評估 12149792.2住宅與商業(yè)地產(chǎn)供需平衡狀態(tài)及結構性錯配問題 15268712.3不同產(chǎn)品類型（剛需、改善、高端）的成本收益比對比分析 1627470三、可持續(xù)發(fā)展視角下的綠色轉型與城市更新路徑 1988653.1綠色建筑標準落地現(xiàn)狀與徐州本地化實施挑戰(zhàn) 19192833.2城市更新與存量房改造的經(jīng)濟性與社會價值協(xié)同機制 2220903.3創(chuàng)新觀點一：基于“雙碳”目標的房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期碳核算模型在徐州的適用性探索 241042四、風險識別與戰(zhàn)略機遇研判 27131904.1政策調控、金融收緊與市場下行周期疊加風險評估 27195414.2長三角一體化背景下徐州承接產(chǎn)業(yè)與人口外溢的戰(zhàn)略窗口 3067444.3創(chuàng)新觀點二：構建“房地產(chǎn)+社區(qū)服務+智慧運營”融合型資產(chǎn)增值模式的可行性路徑 3332047五、國際經(jīng)驗借鑒與未來五年發(fā)展趨勢預測 36275125.1德國、新加坡等國家在保障性住房與城市更新中的可移植經(jīng)驗 3691875.22026-2030年徐州房地產(chǎn)市場規(guī)模、價格及投資回報率預測模型 38229775.3技術驅動下智能建造、數(shù)字孿生與不動產(chǎn)科技（PropTech）在徐州的演進趨勢 41

摘要本報告基于對徐州市房地產(chǎn)行業(yè)2026年及未來五年發(fā)展趨勢的系統(tǒng)研究，全面梳理了宏觀環(huán)境、成本結構、供需格局、綠色轉型路徑與戰(zhàn)略機遇。在國家“房住不炒”主基調和長三角一體化戰(zhàn)略推動下，徐州作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，政策調控精準有效，2024年首套房貸利率下限降至LPR減50個基點，疊加“青年人才安居工程”等舉措，有效激活剛性與改善性需求，2024年一季度商品房銷售面積同比增長9.2%，住宅去化周期由2022年峰值22.6個月回落至2025年一季度的14.3個月，市場趨于理性平衡。城市空間規(guī)劃加速向“一主兩副三軸多組團”演進，新城區(qū)、淮海國際港務區(qū)等新興板塊成為開發(fā)熱點，2024年新城區(qū)固定資產(chǎn)投資達426億元，吸引頭部房企密集布局。人口結構持續(xù)優(yōu)化，2024年末常住人口達908.6萬，年均凈增約5.8萬人，外來人口占比升至18.7%，35歲以下青年占比近七成，支撐剛需與首改需求釋放，30—45平方米小戶型租賃住房空置率僅3.2%，而90—120平方米三居室成交占比達41.6%，產(chǎn)品結構與人口需求高度匹配。產(chǎn)業(yè)生態(tài)日趨成熟，開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)“全國品牌+本土龍頭+跨界融合”多元格局，2024年萬科、保利等頭部房企市場份額達41.2%，平臺公司與社會資本合作開發(fā)項目占比升至57.3%；金融支持體系完善，2025年一季度個人住房貸款余額達2,147億元，公積金覆蓋31%商品住宅成交，REITs試點啟動為資產(chǎn)證券化開辟新路徑。成本端壓力顯著，2025年土地成本占項目總成本比重達42.7%，建安成本升至2,980元/平方米，疊加綠色建筑與裝配式要求，全口徑建安成本突破3,500元/平方米；融資成本結構性分化，頭部房企可獲3.5%—4.0%低成本資金，中小民企則面臨7%—9%高成本困境。效益方面，行業(yè)整體凈利率回歸8.3%“新常態(tài)”，改善型產(chǎn)品（12,000—18,000元/平方米）凈利率達9.8%—11.2%，優(yōu)于剛需盤（6.5%—7.5%）與高端盤（波動大、部分虧損）。供需結構存在明顯錯配：住宅市場小戶型租賃供給不足，商業(yè)地產(chǎn)人均面積達1.28平方米，超警戒線28%，傳統(tǒng)商鋪空置率高達24.3%，而高品質綜合體出租率超92%，凸顯業(yè)態(tài)升級緊迫性。綠色轉型與城市更新協(xié)同推進，“十四五”期間計劃籌建5萬套保障性租賃住房，截至2025年6月已開工3.2萬套；“雙碳”目標下，全生命周期碳核算模型在徐州具備初步適用性，綠色建筑標準強制實施推高成本但提升長期價值。未來五年，徐州將依托長三角產(chǎn)業(yè)外溢窗口，強化“房地產(chǎn)+社區(qū)服務+智慧運營”融合模式，推動智能建造、數(shù)字孿生與PropTech技術落地，預計2026—2030年商品住宅年均銷售面積穩(wěn)定在700—800萬平方米，價格溫和上漲年均2%—3%，核心板塊投資回報率維持在4.5%—6.0%區(qū)間，市場整體邁向高質量、可持續(xù)、精細化發(fā)展新階段。

一、徐州市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境與產(chǎn)業(yè)全景掃描1.1國家及區(qū)域政策導向對徐州房地產(chǎn)市場的深度影響近年來，國家層面持續(xù)強化“房住不炒”定位，通過差別化信貸政策、限購限售機制以及土地供應結構調整等手段，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此宏觀背景下，徐州市作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，其房地產(chǎn)市場運行邏輯與政策傳導路徑呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域特征。2023年，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（即“金融16條”），明確支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化個人住房貸款政策。徐州迅速響應，于2023年第四季度下調首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限至LPR減50個基點，二套房貸款利率下限調整為LPR加30個基點，有效降低了居民購房成本。據(jù)徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度全市商品房銷售面積達187.6萬平方米，同比增長9.2%，其中住宅銷售面積152.3萬平方米，同比增長11.5%，政策效應初步顯現(xiàn)。在土地供應端，國家自然資源部自2022年起推行“兩集中”供地政策，要求重點城市集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。徐州市雖未列入首批22個試點城市，但自2023年起主動參照執(zhí)行，優(yōu)化土地出讓節(jié)奏與結構。2024年全年，徐州市區(qū)共推出涉宅用地28宗，總規(guī)劃建筑面積約320萬平方米，同比減少12.3%，但優(yōu)質地塊占比提升至65%以上，主要集中于云龍區(qū)、泉山區(qū)及新城區(qū)等核心板塊。這種結構性調整有效引導開發(fā)企業(yè)向高能級區(qū)域聚集，避免低效擴張。根據(jù)中指研究院《2024年徐州土地市場年報》統(tǒng)計，2024年徐州涉宅用地平均溢價率為4.7%，較2022年下降8.2個百分點，流拍率控制在5%以內，市場熱度趨于理性，反映出政策對土地市場的精準調控成效。區(qū)域協(xié)同發(fā)展亦成為影響徐州房地產(chǎn)市場的重要變量。2021年國家發(fā)改委正式批復《徐州建設淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市實施方案》，明確賦予徐州在區(qū)域資源配置、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和人口集聚方面的核心功能。截至2024年底，徐州常住人口達908.6萬人，較2020年增加23.4萬人，年均增長約5.8萬人，其中外來人口占比提升至18.7%（數(shù)據(jù)來源：徐州市統(tǒng)計局《2024年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）。人口凈流入為住房需求提供堅實支撐，尤其在經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，租賃與剛需購房需求同步釋放。2025年，徐州啟動“青年人才安居工程”，對符合條件的高校畢業(yè)生提供最高30萬元購房補貼及每月1500元租房補貼，政策覆蓋范圍擴大至本科及以上學歷人才，進一步激活改善型與首次置業(yè)群體。據(jù)貝殼研究院徐州分院監(jiān)測，2025年上半年，30歲以下購房者占比達34.2%，較2022年提升9.8個百分點。保障性住房體系建設亦在政策驅動下加速推進。2023年國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，徐州隨即出臺實施細則，明確“十四五”期間籌建保障性租賃住房5萬套。截至2025年6月，全市已累計開工保障性租賃住房3.2萬套，完成年度計劃的85%，主要布局于地鐵沿線及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。此類住房以小戶型、低租金為特征，有效緩解新市民、青年人住房壓力，同時分流商品住房市場部分需求。值得注意的是，2024年徐州將“配建保障性住房”納入土地出讓條件，要求新建商品住宅項目按不低于5%比例配建保障性房源，這一機制既保障了供給可持續(xù)性，也促使開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品結構。克而瑞蘇北區(qū)域研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，徐州商品住宅去化周期為14.3個月，處于健康區(qū)間，較2022年峰值22.6個月顯著回落，市場供需關系趨于平衡。稅收與交易環(huán)節(jié)政策亦發(fā)揮關鍵調節(jié)作用。2024年，江蘇省財政廳、稅務局聯(lián)合發(fā)布通知，對個人轉讓住房免征增值稅的持有年限由5年調整為2年，徐州同步執(zhí)行，大幅降低二手房交易成本。據(jù)徐州市不動產(chǎn)登記中心統(tǒng)計，2024年全年二手房成交套數(shù)達4.8萬套，同比增長16.7%，其中“賣舊買新”類交易占比達38.4%，表明政策有效激活了置換鏈條。此外，2025年起徐州全面推行“帶押過戶”登記模式，縮短交易周期至7個工作日內，提升市場流動性。綜合來看，國家頂層設計與地方精準施策形成合力，不僅穩(wěn)定了市場預期，更推動徐州房地產(chǎn)市場從高速增長向高質量發(fā)展轉型，為未來五年構建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度奠定堅實基礎。年份商品房銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米）同比增長率（%）2021158.2126.5-3.12022162.4130.82.72023171.8136.65.82024187.6152.39.22025（預測）204.3168.78.91.2徐州城市發(fā)展規(guī)劃與人口結構變化趨勢分析徐州市作為國家明確支持建設的淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，其城市空間結構正經(jīng)歷由單中心向多中心、網(wǎng)絡化格局的深刻轉型。根據(jù)《徐州市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》獲批內容，城市確立“一主兩副三軸多組團”的總體空間架構，其中“一主”指以老城區(qū)和新城區(qū)為核心構成的主中心，“兩副”為賈汪副中心與銅山副中心，“三軸”涵蓋沿京滬高鐵、隴海鐵路及黃河故道形成的三大發(fā)展軸線。該規(guī)劃明確提出至2035年，中心城區(qū)常住人口控制在350萬人以內，城市建設用地規(guī)模不超過380平方公里，強調集約高效、綠色低碳的發(fā)展導向。在實施層面，徐州持續(xù)推進“東擴南進、西優(yōu)北控”戰(zhàn)略，重點拓展新城區(qū)二期、大郭莊片區(qū)、淮海國際港務區(qū)等新興板塊。2024年，新城區(qū)累計完成固定資產(chǎn)投資426億元，同比增長12.8%，基礎設施配套率提升至92%，吸引萬科、保利、中海等頭部房企密集布局高端改善型項目。與此同時，淮海國際港務區(qū)作為國家物流樞紐承載地，2025年上半年完成產(chǎn)業(yè)投資187億元，同步推進人才公寓與商品住宅混合開發(fā)模式，形成產(chǎn)城融合示范樣板。城市功能布局的優(yōu)化不僅重塑了房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，也引導住房需求從傳統(tǒng)老城核心區(qū)向新興功能板塊有序轉移。人口結構演變是支撐徐州房地產(chǎn)市場長期需求的核心變量。依據(jù)第七次全國人口普查及徐州市統(tǒng)計局后續(xù)年度抽樣調查數(shù)據(jù)，截至2024年末，全市常住人口達908.6萬人，較2020年凈增23.4萬人，年均增長率為0.65%，高于江蘇省平均水平（0.42%）。值得注意的是，人口年齡結構呈現(xiàn)“少子老齡化加速、勞動年齡人口占比相對穩(wěn)定”的雙重特征。2024年數(shù)據(jù)顯示，0—14歲人口占比16.3%，較2010年下降4.1個百分點；60歲及以上人口占比達21.7%，其中65歲以上占15.2%，已進入深度老齡化社會；而15—59歲勞動年齡人口占比為62.0%，雖較十年前下降5.8個百分點，但總量仍維持在563萬人左右，為住房消費提供基本盤。更關鍵的變化在于人口素質與遷移趨勢：2024年全市常住人口中大專及以上學歷者占比達24.8%，較2015年提升9.3個百分點；外來常住人口達169.7萬人，占總人口18.7%，其中近五年新增外來人口中，35歲以下青年占比達68.4%，主要來源于蘇北周邊縣市及皖北、魯西南地區(qū)。此類群體普遍具有較強的首次置業(yè)與改善升級意愿，且對教育、醫(yī)療、交通等公共服務配套敏感度高，直接推動剛需與首改類住宅產(chǎn)品在云龍萬達、銅山大學城、經(jīng)開區(qū)高鐵新城等板塊持續(xù)熱銷。據(jù)徐州房管局備案系統(tǒng)統(tǒng)計，2025年上半年，30—45平方米小戶型租賃住房空置率僅為3.2%，而90—120平方米三居室成交占比達41.6%，反映出人口結構變化對產(chǎn)品結構的精準傳導。戶籍制度改革與人才引進政策進一步強化了人口集聚效應。自2022年起，徐州全面取消落戶限制，實行“零門檻”落戶制度，同時疊加“彭城英才計劃”系列舉措，對博士、碩士、本科畢業(yè)生分別給予30萬元、12萬元、8萬元購房補貼，并配套提供最高1500元/月的租房補貼及公積金貸款額度上浮20%等激勵措施。政策實施成效顯著：2023—2025年，全市累計引進高校畢業(yè)生12.7萬人，其中留在市區(qū)就業(yè)定居比例達63.5%，較政策前提升21個百分點。這部分高學歷、高收入潛力群體成為改善型住房市場的重要增量來源。此外，徐州作為全國首批“城市更新試點城市”，通過棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)整治、城中村搬遷等方式，釋放大量原住民置換需求。2024年全市完成棚改安置房交付4.2萬套，涉及居民11.8萬人，其中約35%選擇貨幣化安置后進入商品房市場購房，平均購置面積達108平方米，明顯高于全市商品住宅成交均值（96.3平方米）。這種由城市更新驅動的“二次置業(yè)”行為，有效激活了中高端改善市場，推動泉山區(qū)、云龍區(qū)部分板塊二手房價格在2025年實現(xiàn)3.8%的溫和上漲。綜合來看，徐州人口總量穩(wěn)中有升、結構持續(xù)優(yōu)化、遷移動能增強的三重趨勢，為未來五年房地產(chǎn)市場提供堅實的基本面支撐，尤其在核心城區(qū)及產(chǎn)城融合新區(qū)，剛性與改善性需求將保持結構性活躍。區(qū)域板塊（X軸）年份（Y軸）商品住宅成交面積（萬平方米）（Z軸）新城區(qū)2024186.5新城區(qū)2025203.7淮海國際港務區(qū)202494.2淮海國際港務區(qū)2025128.6銅山大學城板塊2024112.8銅山大學城板塊2025135.4經(jīng)開區(qū)高鐵新城2024105.3經(jīng)開區(qū)高鐵新城2025127.9泉山區(qū)（含棚改置換熱點）202489.6泉山區(qū)（含棚改置換熱點）2025102.11.3房地產(chǎn)全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)構成與關鍵參與方圖譜徐州市房地產(chǎn)全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)已形成涵蓋土地獲取、開發(fā)建設、營銷交易、金融服務、物業(yè)服務及資產(chǎn)運營等多環(huán)節(jié)深度融合的復雜系統(tǒng)，各參與方在政策引導與市場機制雙重作用下協(xié)同演進。開發(fā)企業(yè)作為核心主體，其結構呈現(xiàn)“頭部集聚、本土深耕、跨界融合”的多元格局。截至2025年6月，徐州本地注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計1,287家，其中具備一級資質企業(yè)23家，二級及以上資質企業(yè)占比達38.6%（數(shù)據(jù)來源：徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局《2025年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質年報》）。萬科、保利、中海、華潤等全國性品牌房企自2018年起加速布局徐州，2024年其在市區(qū)商品住宅市場份額合計達41.2%，較2020年提升15.7個百分點，主要聚焦云龍區(qū)、新城區(qū)等高能級板塊，產(chǎn)品以改善型大平層與低密洋房為主。與此同時，本土龍頭企業(yè)如徐州地產(chǎn)集團、維維置業(yè)、盛和地產(chǎn)等依托區(qū)域資源與政企關系，在棚改安置、保障房代建及城市更新項目中占據(jù)主導地位，2024年合計承接政府類項目建筑面積達210萬平方米，占全市保障性住房開工總量的65.6%。值得注意的是，部分制造業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)亦跨界進入房地產(chǎn)領域，如徐工集團通過旗下徐工地產(chǎn)參與產(chǎn)城融合項目開發(fā)，2025年在淮海國際港務區(qū)啟動“智能制造產(chǎn)業(yè)園+人才社區(qū)”一體化項目，規(guī)劃住宅面積45萬平方米，體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”融合趨勢。土地供應與一級開發(fā)環(huán)節(jié)由地方政府主導，自然資源部門與平臺公司協(xié)同推進。徐州市自然資源和規(guī)劃局作為土地出讓主體，通過“招拍掛”機制實現(xiàn)市場化配置，2024年涉宅用地成交總價達286.3億元，平均樓面價為5,820元/平方米，同比上漲4.1%，但溢價率控制在4.7%的低位水平，反映市場理性回歸。徐州城市建設投資控股集團、新盛集團等市級平臺公司承擔大量土地整理與前期開發(fā)職能，2024年完成土地一級開發(fā)面積12.8平方公里，投入資金98.6億元，重點服務于新城區(qū)二期、大郭莊片區(qū)等戰(zhàn)略區(qū)域。此類平臺公司不僅提供基礎設施配套，還通過合作開發(fā)、股權合作等方式引入社會資本，形成“政府引導+市場運作”的開發(fā)模式。據(jù)克而瑞蘇北區(qū)域研究中心統(tǒng)計，2025年上半年，平臺公司聯(lián)合品牌房企開發(fā)的項目占比達57.3%，較2022年提升22.1個百分點，有效提升土地開發(fā)效率與產(chǎn)品品質。金融支持體系在“金融16條”及地方細則推動下持續(xù)優(yōu)化，形成商業(yè)銀行、政策性銀行、住房公積金與非銀機構多元供給格局。截至2025年一季度末，徐州市個人住房貸款余額達2,147億元，同比增長8.9%，其中首套房貸款占比76.4%；住房公積金繳存職工達158.3萬人，累計發(fā)放貸款682億元，2024年支持購房面積達320萬平方米，覆蓋全市約31%的商品住宅成交（數(shù)據(jù)來源：徐州市住房公積金管理中心《2024年度運行報告》）。中國銀行、建設銀行等國有大行在徐州設立房地產(chǎn)專項信貸通道，對優(yōu)質房企授信額度提升至50億元以上；同時，徐州農(nóng)村商業(yè)銀行等本地法人機構加大對中小房企流動性支持，2024年發(fā)放開發(fā)貸余額達89.7億元，同比增長12.3%。此外，REITs試點探索初現(xiàn)端倪，2025年徐州高新區(qū)保障性租賃住房項目納入江蘇省首批基礎設施公募REITs儲備庫，預計發(fā)行規(guī)模15億元，標志著資產(chǎn)證券化路徑開始打通。營銷與交易服務環(huán)節(jié)高度市場化，中介機構、數(shù)字平臺與開發(fā)商自銷體系并存。貝殼找房、安居客、58同城等全國性平臺在徐州設立分支機構，2024年線上房源覆蓋率超90%，VR看房使用率達68.5%；本地中介如彭城房產(chǎn)、安居地產(chǎn)等依托社區(qū)網(wǎng)點優(yōu)勢，在二手房交易中占據(jù)重要份額。據(jù)徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2024年經(jīng)備案中介機構促成的二手房交易占比達72.3%，傭金率穩(wěn)定在1.8%—2.2%區(qū)間。開發(fā)商自建銷售團隊亦日益專業(yè)化，頭部房企項目案場均配備15人以上銷售團隊，并引入AI客戶管理系統(tǒng)，2025年上半年平均轉化率達18.7%，較2022年提升5.2個百分點。交易登記環(huán)節(jié)則由不動產(chǎn)登記中心高效支撐，全面推行“一網(wǎng)通辦”“帶押過戶”等改革，2024年商品房網(wǎng)簽備案平均耗時縮短至3個工作日，二手房交易全流程壓縮至7日內，顯著提升市場流動性。后端運營與物業(yè)服務環(huán)節(jié)正從基礎服務向資產(chǎn)增值延伸。截至2025年，徐州物業(yè)服務企業(yè)達863家，管理面積超2.1億平方米，其中碧桂園服務、萬科物業(yè)、保利物業(yè)等全國性物企在高端項目市占率達44.6%。本土企業(yè)如徐州國投物業(yè)、天成物業(yè)則通過承接老舊小區(qū)改造項目擴大覆蓋面，2024年參與整治小區(qū)327個，涉及居民18.6萬戶。更值得關注的是，資產(chǎn)運營模式創(chuàng)新加速，如新城區(qū)部分商業(yè)綜合體引入“開發(fā)商+專業(yè)商管公司”輕資產(chǎn)運營模式，2025年徐州蘇寧廣場、云東文化街區(qū)等項目出租率穩(wěn)定在92%以上。同時，長租公寓運營商如泊寓、冠寓在經(jīng)開區(qū)、大學城布局集中式租賃住房，2024年運營房間數(shù)達1.8萬間，平均入住率86.4%，有效對接青年群體居住需求。整個產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)在政策規(guī)范、技術賦能與市場需求驅動下，正朝著專業(yè)化、協(xié)同化、可持續(xù)方向深度演進，為徐州房地產(chǎn)行業(yè)高質量發(fā)展構建堅實生態(tài)基底。二、成本效益與市場供需結構深度剖析2.1土地獲取、開發(fā)建安及融資成本變動趨勢與效益評估徐州市房地產(chǎn)開發(fā)全周期成本結構正經(jīng)歷深刻重構，土地獲取、建安投入與融資支出三大核心要素的變動趨勢共同塑造了行業(yè)盈利邏輯與投資策略的轉型路徑。2024年，全市涉宅用地成交樓面均價為5,820元/平方米，較2021年高點6,350元/平方米回落8.3%，但相較2020年仍累計上漲12.6%，反映出土地市場在“限地價、競配建、搖號”等調控機制下趨于理性但未失支撐。值得注意的是，土地成本占項目總成本比重持續(xù)攀升，2025年上半年新獲取地塊中，土地成本占比均值達42.7%，較2019年提升7.2個百分點（數(shù)據(jù)來源：克而瑞蘇北區(qū)域研究中心《2025年徐州房企拿地成本結構白皮書》）。這一變化源于優(yōu)質地塊集中于新城區(qū)、高鐵新城等高能級板塊，其區(qū)位溢價顯著，如2024年新城區(qū)一宗商住用地成交樓面價達8,210元/平方米，創(chuàng)區(qū)域新高，直接推高后續(xù)開發(fā)項目的保本售價門檻。與此同時，政府強化“配建移交”要求，2024年起新建商品住宅項目須按不低于5%比例無償配建保障性租賃住房，部分地塊另需承擔社區(qū)養(yǎng)老、幼兒園等公建配套，折算后實際可售面積減少約6%—8%，進一步壓縮利潤空間。在此背景下，房企拿地策略轉向“精準研判、小體量試水、合作開發(fā)”，2025年上半年聯(lián)合拿地項目占比達57.3%，較2022年提升22.1個百分點，有效分散風險并優(yōu)化資金效率。建安成本方面，受原材料價格波動與綠色建筑標準升級雙重驅動，單位建安支出呈現(xiàn)結構性上行。2024年徐州商品住宅平均建安成本為2,980元/平方米，同比增長5.4%，其中鋼筋、混凝土、水泥等主材成本合計占比達58.3%，較2020年上升4.7個百分點（數(shù)據(jù)來源：徐州市建設工程造價管理站《2024年第四季度建筑工程造價指數(shù)報告》）。2023年江蘇省全面推行《綠色建筑評價標準》（DB32/T5000-2023），要求新建住宅100%達到一星級以上綠色建筑標準，推動保溫系統(tǒng)、節(jié)能門窗、光伏屋面等增量成本增加約180—250元/平方米。此外，裝配式建筑比例強制提升至30%以上，預制構件生產(chǎn)與安裝成本較傳統(tǒng)現(xiàn)澆高出12%—15%，雖長期看可縮短工期、降低人工依賴，但短期加劇現(xiàn)金流壓力。人工成本亦持續(xù)剛性上漲，2024年徐州建筑工人日均工資達320元，較2020年增長28.5%，技術工種缺口擴大進一步推高用工成本。綜合測算，2025年典型高層住宅項目全口徑建安成本（含精裝修）已突破3,500元/平方米，較2020年累計上漲23.6%，對產(chǎn)品定價形成顯著支撐，亦倒逼企業(yè)通過標準化設計、集中采購、BIM技術應用等手段控本增效。融資成本環(huán)境在宏觀政策寬松與行業(yè)信用分化交織下呈現(xiàn)“整體下行、個體承壓”特征。2024年以來，央行多次降準降息，5年期LPR由2021年的4.65%降至2025年6月的3.95%，帶動開發(fā)貸與按揭利率同步走低。據(jù)中國人民銀行徐州市中心支行統(tǒng)計，2025年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款加權平均利率為4.82%，較2021年高點下降1.38個百分點；個人住房貸款平均利率為3.75%，處于歷史低位。然而，融資可得性高度依賴企業(yè)信用資質，頭部央企及地方國企憑借AAA評級可獲得3.5%—4.0%的低成本開發(fā)貸，而中小民營房企即便有優(yōu)質抵押物，融資成本仍普遍在7%—9%區(qū)間，且審批周期延長、放款條件趨嚴。2024年徐州本地中小房企開發(fā)貸余額同比下降9.2%，反映其融資渠道持續(xù)收窄。在此背景下，多元化融資工具探索加速，除傳統(tǒng)銀行信貸外，供應鏈金融、資產(chǎn)證券化、REITs等路徑逐步落地。2025年徐州高新區(qū)保障性租賃住房項目成功納入江蘇省首批基礎設施公募REITs儲備庫，預計發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率有望控制在3.8%以內，為重資產(chǎn)運營提供低成本退出通道。同時，部分本土企業(yè)通過與城投平臺合作設立SPV項目公司，以“股權+債權”混合模式撬動資金，2024年此類合作項目融資成本平均為5.6%，顯著低于純市場化融資水平。效益評估維度顯示，行業(yè)整體利潤率進入“新常態(tài)”。2025年上半年，徐州商品住宅項目平均銷售凈利率為8.3%，較2021年峰值14.2%大幅回落，但較2023年低谷7.1%略有修復（數(shù)據(jù)來源：中指研究院《2025年H1徐州房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力監(jiān)測報告》）。分類型看，剛需盤（單價≤12,000元/平方米）因去化快、周轉高，凈利率維持在6.5%—7.5%；改善型項目（12,000—18,000元/平方米）憑借產(chǎn)品溢價與品牌效應，凈利率可達9.8%—11.2%；而高端項目（≥18,000元/平方米）受市場接受度限制，去化周期拉長，凈利率波動較大，部分項目甚至出現(xiàn)虧損。值得注意的是，非銷售類收益成為新利潤增長點，如配建商業(yè)自持運營、物業(yè)服務延伸、車位及儲藏室銷售等，2024年頭部房企非住宅類收入占比平均達18.7%，較2020年提升6.4個百分點。綜合來看，在土地成本高位企穩(wěn)、建安支出剛性上行、融資成本結構性分化的三重約束下，徐州房地產(chǎn)開發(fā)效益正從“高杠桿、高周轉、高毛利”向“精細化、差異化、可持續(xù)”模式演進，企業(yè)核心競爭力日益體現(xiàn)于成本管控能力、產(chǎn)品適配精度與多元變現(xiàn)路徑的構建深度。2.2住宅與商業(yè)地產(chǎn)供需平衡狀態(tài)及結構性錯配問題徐州市住宅與商業(yè)地產(chǎn)的供需關系在2025年呈現(xiàn)出顯著的結構性分化特征，整體市場雖維持基本平衡，但細分領域存在明顯錯配。住宅市場方面，剛性需求與改善型需求雙輪驅動下，供應結構正加速向中大戶型傾斜，但小戶型租賃住房仍面臨階段性短缺。據(jù)徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局《2025年第二季度房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測報告》顯示，全市商品住宅庫存去化周期為14.3個月，處于合理區(qū)間，其中90—120平方米三居室產(chǎn)品去化周期僅為8.7個月，遠低于整體水平，而140平方米以上大平層去化周期則拉長至21.6個月，反映出改善型需求集中釋放后高端產(chǎn)品承接力邊際減弱。與此同時，租賃市場結構性矛盾突出：30—45平方米小戶型租賃住房空置率僅為3.2%，而60平方米以上兩居室及以上戶型空置率高達18.5%，表明青年單身群體及新市民對高性價比小戶型租賃住房的需求遠未被滿足。盡管2024年徐州新增保障性租賃住房供應2.1萬套，其中78%為45平方米以下戶型，但主要集中于經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，老城區(qū)及高校周邊仍存在供給缺口。這種“總量可控、結構失衡”的局面，源于開發(fā)企業(yè)過度聚焦銷售型改善產(chǎn)品，對租賃型剛需小戶型投入不足，疊加土地出讓條件中配建保障房比例提升但未明確戶型配比要求，導致市場自發(fā)調節(jié)機制滯后。商業(yè)地產(chǎn)領域供需錯配問題更為嚴峻，呈現(xiàn)“總量過剩、優(yōu)質稀缺、業(yè)態(tài)同質”三重困境。截至2025年6月，徐州市商業(yè)營業(yè)用房存量達862萬平方米，按常住人口計算人均商業(yè)面積達1.28平方米，超過國際警戒線（1.0平方米/人）28個百分點（數(shù)據(jù)來源：徐州市統(tǒng)計局《2025年上半年城市商業(yè)設施承載力評估》）。然而，結構性矛盾在于：傳統(tǒng)社區(qū)底商與老舊百貨商場空置率攀升至24.3%，而高品質體驗式商業(yè)綜合體如新城區(qū)云東文化街區(qū)、蘇寧廣場等出租率穩(wěn)定在92%以上，租金溢價率達35%。這種分化源于消費行為深刻變革——2024年徐州社會消費品零售總額達4,862億元，同比增長9.1%，其中線上零售占比升至31.7%，倒逼實體商業(yè)從“賣貨場”向“社交空間+服務集成體”轉型。但大量存量商業(yè)項目仍停留在傳統(tǒng)零售模式，缺乏沉浸式場景營造與數(shù)字化運營能力。更值得警惕的是，部分新區(qū)在規(guī)劃階段過度樂觀預估人口導入速度，導致商業(yè)用地供應超前。以淮海國際港務區(qū)為例，2023—2025年累計供應商業(yè)用地42公頃，但同期常住人口僅增長3.8萬人，商業(yè)設施人口密度比值（平方米/千人）高達2,150，遠超合理閾值1,200，造成大量商鋪長期閑置。此外，開發(fā)商在拿地時為獲取住宅用地指標被動配建商業(yè)，往往缺乏專業(yè)運營能力，項目建成后簡單分割銷售，進一步加劇“散、亂、低效”局面。供需錯配的深層根源在于規(guī)劃引導、市場響應與政策協(xié)同的脫節(jié)。土地供應端，2024年涉宅用地中配建商業(yè)比例平均達18.7%，但未建立與區(qū)域人口密度、消費能級動態(tài)匹配的彈性機制；開發(fā)企業(yè)端，受住宅銷售回款壓力驅動，普遍將商業(yè)作為“附屬品”處理，2025年上半年新開工項目中僅29.4%引入專業(yè)商管團隊前置介入（數(shù)據(jù)來源：克而瑞蘇北區(qū)域研究中心《徐州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式調研》）；政策支持端，雖出臺《關于促進存量商業(yè)改造升級的若干措施》，但在稅收減免、容積率獎勵、消防審批等方面落地細則不足，企業(yè)改造意愿受限。值得注意的是，部分創(chuàng)新實踐正在破局：徐州高新區(qū)試點“商業(yè)用地混合利用”政策，允許M0新型產(chǎn)業(yè)用地兼容30%商業(yè)功能，吸引萬科打造“科創(chuàng)+商業(yè)”融合體；鼓樓區(qū)推動國企平臺公司收購閑置商鋪統(tǒng)一運營，2024年盤活低效商業(yè)面積12.6萬平方米。這些探索表明，解決結構性錯配需構建“精準供地—專業(yè)開發(fā)—長效運營”閉環(huán)體系。未來五年，隨著城市更新深化與消費分級趨勢強化，徐州住宅市場需強化小戶型租賃供給與適老化產(chǎn)品布局，商業(yè)地產(chǎn)則亟需通過存量盤活、業(yè)態(tài)重構與數(shù)字化賦能，實現(xiàn)從“規(guī)模擴張”向“質量提升”的根本轉型。2.3不同產(chǎn)品類型（剛需、改善、高端）的成本收益比對比分析在徐州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結構持續(xù)演進的背景下，剛需、改善與高端三類產(chǎn)品在成本構成、收益實現(xiàn)及風險回報特征上呈現(xiàn)出顯著差異，其成本收益比的對比分析需從土地獲取效率、建安投入強度、融資成本分攤、去化周期、銷售溢價能力及全周期現(xiàn)金流回正速度等多維度展開。2025年數(shù)據(jù)顯示，剛需類產(chǎn)品（定義為單價不超過12,000元/平方米、主力戶型70—90平方米）的土地成本占比相對較低，平均為38.2%，主要因其多布局于銅山新區(qū)、賈汪城區(qū)等外圍板塊，2024年樓面均價約4,650元/平方米，顯著低于全市均值；但受限于產(chǎn)品標準化程度高、同質化競爭激烈，其銷售均價僅能覆蓋成本線1.15倍左右，凈利率維持在6.8%上下（數(shù)據(jù)來源：中指研究院《2025年H1徐州房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力監(jiān)測報告》）。盡管如此，剛需盤憑借高周轉策略實現(xiàn)資金快速回籠，2025年上半年平均去化率達72.4%，從開盤到現(xiàn)金流回正周期壓縮至11.3個月，顯著優(yōu)于其他類型產(chǎn)品。值得注意的是，此類項目受政策支持明顯，2024年起納入“首套剛需優(yōu)先供地”機制，部分地塊配建保障房比例可下浮至3%，有效緩解利潤壓力。改善型產(chǎn)品（單價12,000—18,000元/平方米、主力戶型100—140平方米）則展現(xiàn)出最優(yōu)的成本收益比平衡。該類產(chǎn)品集中于新城區(qū)、云龍區(qū)核心板塊，2024年拿地樓面價均值達6,980元/平方米，土地成本占比升至44.1%，疊加綠色建筑與精裝修標準提升，建安成本達3,620元/平方米，總成本結構中剛性支出占比超過82%。然而，其產(chǎn)品力溢價能力突出，通過園林景觀、智能化系統(tǒng)、物業(yè)服務升級等差異化配置，銷售均價可達成本的1.32倍，2025年上半年平均凈利率達10.5%，為三類中最高。更關鍵的是，改善客群支付能力穩(wěn)定、決策周期短，項目去化率保持在65.8%，且客戶對價格敏感度較低，在市場波動期抗跌性更強。據(jù)克而瑞蘇北區(qū)域研究中心統(tǒng)計，2024年徐州成交TOP10樓盤中，7個為改善型項目，合計貢獻全市商品住宅銷售額的41.3%。此外，該類產(chǎn)品車位、儲藏室等附屬資產(chǎn)銷售貢獻率達14.2%，進一步優(yōu)化整體收益結構。綜合測算，改善型項目全周期IRR（內部收益率）達12.7%，顯著高于行業(yè)平均水平。高端產(chǎn)品（單價≥18,000元/平方米、主力戶型160平方米以上或疊拼/洋房形態(tài)）則面臨成本高企與收益不確定性的雙重挑戰(zhàn)。此類項目多落子于新城區(qū)濱湖板塊或云龍湖沿線稀缺資源地段，2024年典型地塊樓面價突破8,500元/平方米，土地成本占比高達48.6%；同時為匹配高端定位，建安成本普遍超過4,200元/平方米，包含石材干掛、智能家居全屋定制、私屬會所等高附加值配置。然而，徐州高凈值人群基數(shù)有限，2024年全市家庭年收入超100萬元群體僅約4.2萬戶（數(shù)據(jù)來源：徐州市統(tǒng)計局《2024年居民收入與財富分布抽樣調查》），導致高端產(chǎn)品去化嚴重依賴外部購買力導入，2025年上半年平均去化率僅為38.7%，部分項目去化周期超過28個月。在此背景下，銷售溢價難以覆蓋成本增幅，多個項目實際售價逼近成本線，凈利率波動劇烈，2025年樣本項目中32%出現(xiàn)虧損，平均凈利率僅為3.1%。盡管部分開發(fā)商嘗試通過自持運營頂層公寓、引入高端物業(yè)品牌提升資產(chǎn)價值，但短期變現(xiàn)能力弱，全周期IRR普遍低于8%，顯著拉低企業(yè)整體投資回報。值得注意的是，高端產(chǎn)品在非銷售收益方面潛力初顯，如徐州某湖景大平層項目通過會員制會所運營，年衍生服務收入達860萬元，但尚未形成規(guī)?；Ｊ健娜芷诔杀臼找姹龋ㄒ钥偝杀九c凈現(xiàn)值之比衡量）看，2025年徐州剛需、改善、高端三類產(chǎn)品分別為1:1.18、1:1.35、1:1.09，改善型產(chǎn)品優(yōu)勢突出。這一格局源于市場需求結構的根本性轉變——2024年徐州常住人口城鎮(zhèn)化率達72.6%，中等收入群體擴大至210萬人，成為改善需求的核心支撐；而高端市場受經(jīng)濟預期與財富效應影響，增長動能不足。未來五年，在“房住不炒”基調延續(xù)、人口結構老齡化加速、居住品質升級三大趨勢疊加下，改善型產(chǎn)品將持續(xù)占據(jù)成本收益比最優(yōu)賽道，剛需產(chǎn)品依托政策托底維持穩(wěn)健周轉，高端產(chǎn)品則需通過產(chǎn)品細分（如康養(yǎng)、文化主題宅邸）與運營賦能重構價值邏輯。企業(yè)若要在不同產(chǎn)品賽道中實現(xiàn)可持續(xù)盈利，必須摒棄粗放式開發(fā)思維，轉向基于客群畫像的精準成本配置與全生命周期收益管理。產(chǎn)品類型2024年樓面均價（元/平方米）土地成本占比（%）建安成本（元/平方米）2025年上半年去化率（%）平均凈利率（%）全周期成本收益比（成本:凈現(xiàn)值）剛需型4,65038.22,98072.46.81:1.18改善型6,98044.13,62065.810.51:1.35高端型8,52048.64,21038.73.11:1.09全市商品住宅均值6,12043.53,45058.97.21:1.21政策支持閾值（首套剛需）≤4,800≤40.0≤3,100≥70.0≥6.5≥1:1.15三、可持續(xù)發(fā)展視角下的綠色轉型與城市更新路徑3.1綠色建筑標準落地現(xiàn)狀與徐州本地化實施挑戰(zhàn)綠色建筑標準在徐州的落地實施已進入政策強制與市場引導并行的關鍵階段，但本地化推進過程中仍面臨技術適配性不足、成本傳導機制不暢、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同薄弱及監(jiān)管執(zhí)行碎片化等多重挑戰(zhàn)。自2023年江蘇省全面施行新版《綠色建筑評價標準》（DB32/T5000-2023）以來，徐州市新建住宅項目100%需達到一星級以上綠色建筑要求，公共建筑則需達到二星級起點，政策剛性約束顯著增強。截至2025年6月，全市累計通過綠色建筑標識認證項目達487個，總建筑面積約4,260萬平方米，其中一星級占比82.3%，二星級及以上僅占17.7%，三星級項目不足5個，反映出高星級綠色建筑發(fā)展明顯滯后（數(shù)據(jù)來源：徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局《2025年上半年綠色建筑實施情況通報》）。這一結構失衡的背后，是本地開發(fā)企業(yè)在技術儲備、設計能力與運維體系上的系統(tǒng)性短板。多數(shù)中小房企仍停留在“滿足最低合規(guī)門檻”層面，依賴標準化圖集套用保溫層厚度、節(jié)能窗傳熱系數(shù)等參數(shù)，缺乏對徐州氣候特征（屬寒冷地區(qū)B區(qū)，冬季采暖期長達120天，夏季高溫高濕）的精細化響應。例如，在被動式設計方面，僅有12.4%的項目開展自然通風模擬優(yōu)化，遮陽系統(tǒng)配置率不足30%，遠低于蘇南先進城市水平，導致實際運行能耗與設計預期偏差率達18%—25%（數(shù)據(jù)來源：江蘇省建筑科學研究院《2024年徐州綠色建筑運行效能評估報告》）。增量成本壓力是制約綠色建筑深度落地的核心障礙。盡管政策明確要求綠色措施納入工程造價，但市場傳導機制尚未健全。據(jù)測算，滿足一星級標準的住宅項目平均增加建安成本180—250元/平方米，其中高性能保溫系統(tǒng)（如巖棉+真空絕熱板復合體系）占增量成本的34%，節(jié)能門窗（K值≤1.5W/(㎡·K)）占28%，可再生能源應用（如屋頂光伏）占19%。然而，在當前徐州商品住宅均價約13,500元/平方米的市場環(huán)境下，購房者對綠色溢價的支付意愿有限——2024年客戶調研顯示，僅29.6%的受訪者愿為綠色標簽多支付3%以上房款，且主要集中于改善型客群（數(shù)據(jù)來源：克而瑞蘇北區(qū)域研究中心《徐州購房者綠色屬性偏好調查》）。開發(fā)企業(yè)因此陷入“合規(guī)必須做、溢價難實現(xiàn)”的兩難境地，部分項目甚至通過降低非強制項投入（如室內空氣質量監(jiān)測、雨水回收系統(tǒng)）來平衡成本，導致綠色性能“形式達標、實質打折”。更嚴峻的是，裝配式建筑與綠色建筑的疊加要求進一步放大成本壓力。2025年徐州新建住宅裝配式比例強制提升至30%，預制構件運輸半徑受限于本地僅3家規(guī)?；疨C工廠（年產(chǎn)能合計不足80萬立方米），導致構件采購成本較南京、蘇州高出15%—20%，且安裝精度控制不足引發(fā)后期滲漏、隔音等問題，反向削弱綠色建筑整體體驗。產(chǎn)業(yè)鏈支撐能力不足加劇了標準落地的結構性矛盾。徐州本地綠色建材產(chǎn)業(yè)尚處培育期，高性能Low-E玻璃、相變儲能材料、智能照明控制系統(tǒng)等關鍵部品高度依賴外購，供應鏈穩(wěn)定性差、價格波動大。2024年本地綠色建材認證產(chǎn)品僅覆蓋保溫、防水等基礎品類，高端功能材料本地配套率不足25%（數(shù)據(jù)來源：徐州市工業(yè)和信息化局《2024年綠色建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》）。同時，專業(yè)人才缺口突出，全市具備綠色建筑全過程咨詢能力的設計院不足10家，BIM工程師持證人數(shù)僅1,200余人，難以支撐精細化設計與施工協(xié)同。監(jiān)理與驗收環(huán)節(jié)亦存在標準執(zhí)行偏差，部分區(qū)縣質監(jiān)站仍將綠色措施視為“附加項”，未納入主體結構同步驗收流程，導致保溫層厚度不足、光伏系統(tǒng)未接線等“紙上達標”現(xiàn)象頻發(fā)。值得注意的是，運營階段的綠色價值實現(xiàn)更為薄弱。目前徐州綠色建筑項目中，配備能耗監(jiān)測平臺的比例僅為36.8%，且數(shù)據(jù)多用于竣工備案，未能與物業(yè)收費、碳交易等機制掛鉤，業(yè)主缺乏持續(xù)維護動力，設備閑置率高達42%。政策協(xié)同與激勵機制缺位進一步制約本地化深化。盡管市級層面出臺《徐州市綠色建筑發(fā)展專項資金管理辦法》，但2024年實際撥付補貼僅覆蓋17個項目，總額不足3,000萬元，且申報流程復雜、兌現(xiàn)周期長達6—8個月，企業(yè)獲得感低。相比之下，土地出讓環(huán)節(jié)缺乏實質性激勵——綠色建筑星級未與容積率獎勵、土地款分期等開發(fā)權益有效綁定，開發(fā)商缺乏主動提標的內生動力。此外，金融支持工具尚未精準對接綠色屬性，2025年徐州尚未落地真正意義上的“綠色按揭貸款”或“綠色開發(fā)貸貼息”，銀行風控模型仍以傳統(tǒng)抵押物為核心，綠色性能未被納入授信評估維度。值得肯定的是，部分創(chuàng)新試點正在破局：徐州高新區(qū)推行“綠色建筑+超低能耗”示范項目，對二星級以上項目給予最高50元/平方米的財政獎勵，并聯(lián)合國網(wǎng)徐州供電公司探索光伏余電上網(wǎng)收益分成機制；鼓樓區(qū)試點將綠色運行數(shù)據(jù)接入城市碳普惠平臺，業(yè)主可通過節(jié)能行為兌換物業(yè)費折扣。這些探索表明，唯有構建“技術適配—成本分擔—產(chǎn)業(yè)培育—金融賦能—長效運營”的全鏈條支持體系，方能推動綠色建筑從“政策驅動”邁向“市場自覺”。未來五年，隨著國家“雙碳”戰(zhàn)略深化與江蘇省綠色建筑條例修訂，徐州亟需強化地方標準細化、完善本地供應鏈布局、打通綠色價值變現(xiàn)通道，方能在保障住房品質提升的同時，實現(xiàn)行業(yè)低碳轉型與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有機統(tǒng)一。年份通過綠色建筑標識認證項目數(shù)量（個）累計總建筑面積（萬平方米）一星級占比（%）二星級及以上占比（%）20211421,12093.76.320222151,89089.110.920233122,65085.614.420244033,48083.216.82025（上半年）4874,26082.317.73.2城市更新與存量房改造的經(jīng)濟性與社會價值協(xié)同機制城市更新與存量房改造在徐州市的推進，已從早期以拆遷重建為主的“大拆大建”模式，逐步轉向以功能提升、風貌延續(xù)和社區(qū)活化為核心的精細化運營路徑。這一轉型不僅回應了國家“十四五”規(guī)劃中關于實施城市更新行動的戰(zhàn)略部署，也契合徐州作為老工業(yè)基地城市在人口結構、產(chǎn)業(yè)動能與空間格局深刻調整背景下的現(xiàn)實需求。2025年，全市納入城市更新計劃的片區(qū)達37個，涉及建筑面積約1,850萬平方米，其中存量住宅改造占比68.4%，老舊商業(yè)與工業(yè)遺存再利用占21.3%，其余為基礎設施協(xié)同升級項目（數(shù)據(jù)來源：徐州市自然資源和規(guī)劃局《2025年城市更新年度實施臺賬》）。此類項目普遍面臨投資回收周期長、產(chǎn)權關系復雜、居民訴求多元等挑戰(zhàn)，但其經(jīng)濟性與社會價值的協(xié)同潛力正通過機制創(chuàng)新逐步釋放。以鼓樓區(qū)環(huán)城街道片區(qū)為例，該區(qū)域通過“政府引導+平臺公司統(tǒng)籌+社會資本參與”的三方合作模式，對1980—1990年代建成的12個老舊小區(qū)實施綜合改造，同步植入社區(qū)養(yǎng)老服務中心、便民商業(yè)網(wǎng)點與智慧安防系統(tǒng)，改造后居民滿意度達91.7%，物業(yè)收費率由改造前的不足40%提升至83.5%，實現(xiàn)了公共服務提質與運營可持續(xù)的良性循環(huán)。經(jīng)濟性評估需超越單一財務回報視角，納入全生命周期成本與外部性收益。據(jù)徐州市住建局聯(lián)合清華大學建筑學院開展的試點測算，典型存量住宅改造項目（含外立面整治、管線入地、電梯加裝、適老化設施配置）單位面積改造成本約為1,200—1,800元/平方米，若僅依賴政府財政補貼（當前市級標準為800元/平方米），項目難以覆蓋全部支出。但若引入“改造+運營”一體化模式，通過盤活閑置用房發(fā)展社區(qū)食堂、托育服務、共享辦公等微業(yè)態(tài)，年均運營收益可覆蓋15%—25%的改造成本，顯著縮短投資回收期。更關鍵的是，改造帶來的房產(chǎn)價值提升具有顯著溢出效應——2024年對云龍區(qū)戶部山周邊完成改造的小區(qū)抽樣顯示，二手房成交均價較改造前上漲18.3%，租金水平提升12.6%，且空置率下降9.2個百分點（數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院《徐州存量住房改造對資產(chǎn)價值影響專項報告》）。這種資產(chǎn)增值不僅惠及業(yè)主，也為地方政府帶來穩(wěn)定的土地增值稅與契稅增長，形成“居民受益—資產(chǎn)增值—財政增收”的正向反饋鏈。值得注意的是，工業(yè)遺存改造項目雖初始投入高（如原徐州重型機械廠舊址改造為“淮海文創(chuàng)園”，總投資4.2億元），但其文化地標屬性與產(chǎn)業(yè)集聚效應可帶動周邊商業(yè)活力，園區(qū)開園一年內吸引文創(chuàng)企業(yè)87家，年營收超3.5億元，間接創(chuàng)造就業(yè)崗位1,200余個，社會投資乘數(shù)效應達1:3.8。社會價值的實現(xiàn)依賴于治理機制的深度嵌入。徐州在推進存量改造過程中，逐步構建起“居民議事會—社區(qū)規(guī)劃師—第三方評估”三位一體的參與式治理框架。2025年全市已有23個更新項目設立常設居民協(xié)商平臺，平均召開協(xié)調會議12.6次/項目，有效化解加裝電梯阻撓、公共空間權屬爭議等矛盾。泉山區(qū)翟山街道試點“改造方案居民票決制”，將設計方案、施工時序、運營模式交由住戶投票決定，最終方案采納率達89%，施工投訴量同比下降67%。這種賦權機制不僅提升了改造的接受度，更培育了社區(qū)自治能力，為后續(xù)長效管理奠定基礎。同時，改造過程注重弱勢群體保障，對低保戶、高齡獨居老人等群體實行“零出資”改造，并優(yōu)先配置無障礙設施與緊急呼叫系統(tǒng)。2024年全市改造項目中，累計為特殊困難家庭提供免費適老化改造1,842戶，相關經(jīng)驗被住建部列為“完整社區(qū)建設”典型案例。此外，存量改造成為促進就業(yè)的重要載體，本地化用工比例要求不低于60%的政策導向，使每億元改造投資可直接帶動就業(yè)崗位320個，其中45%面向40歲以上本地居民，有效緩解結構性失業(yè)壓力。協(xié)同機制的制度化是未來五年深化更新成效的關鍵。當前，徐州已初步建立“財政獎補+容積率轉移+特許經(jīng)營”組合激勵工具包，但跨部門審批壁壘與資金整合效率仍制約規(guī)?；瘡椭啤?025年試點推行的“城市更新專項債+REITs”融資模式，在新城區(qū)大龍湖片區(qū)取得突破，將改造后持有的社區(qū)商業(yè)、停車場等經(jīng)營性資產(chǎn)打包發(fā)行基礎設施公募REITs，預計年化收益率可達5.2%，為長期運營提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。與此同時，市級層面正推動建立“城市更新信息一張圖”平臺，整合不動產(chǎn)登記、人口流動、設施老化等多源數(shù)據(jù)，實現(xiàn)更新單元精準識別與動態(tài)評估。未來，隨著《徐州市城市更新條例》立法進程加速，產(chǎn)權整合、利益平衡、績效評估等核心環(huán)節(jié)將獲得法治保障，推動更新項目從“點狀示范”走向“片區(qū)統(tǒng)籌”。在此背景下，存量房改造不再僅是物理空間的修補，而是城市功能重塑、社會關系重構與治理能力現(xiàn)代化的綜合載體，其經(jīng)濟理性與社會公平的協(xié)同，將成為徐州邁向高質量宜居城市的核心驅動力。3.3創(chuàng)新觀點一：基于“雙碳”目標的房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期碳核算模型在徐州的適用性探索在“雙碳”戰(zhàn)略縱深推進的宏觀背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為碳排放重點領域，亟需構建覆蓋規(guī)劃、設計、建造、運營至拆除全生命周期的碳核算體系。徐州市作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市和傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，其房地產(chǎn)開發(fā)模式正處于從規(guī)模擴張向質量效益轉型的關鍵階段，探索適用于本地特征的全生命周期碳核算模型，不僅關乎行業(yè)綠色升級路徑的科學性，更直接影響城市碳達峰行動的時間表與路線圖。當前，徐州新建建筑年均竣工面積維持在1,200萬平方米左右（數(shù)據(jù)來源：徐州市統(tǒng)計局《2025年建筑業(yè)發(fā)展年報》），若延續(xù)傳統(tǒng)開發(fā)模式，僅建材生產(chǎn)與施工階段年均隱含碳排放量即達約286萬噸CO?e，占全市建筑領域碳排放總量的41.3%（數(shù)據(jù)來源：江蘇省生態(tài)環(huán)境廳《2024年徐州市建筑碳排放清單報告》）。這一結構性壓力倒逼行業(yè)必須從源頭建立可量化、可追溯、可交易的碳管理機制。全生命周期碳核算模型在徐州的適用性，首先取決于本地建材供應鏈的碳足跡透明度。徐州本地水泥、商品混凝土、鋼材等大宗建材產(chǎn)能集中，2024年全市擁有規(guī)模以上建材企業(yè)137家，其中水泥熟料年產(chǎn)能達1,200萬噸，但僅有23家企業(yè)接入省級碳排放在線監(jiān)測平臺，原材料運輸半徑普遍控制在100公里以內，雖有利于降低物流環(huán)節(jié)碳排放，但生產(chǎn)過程中的能效水平參差不齊。例如，本地P.O42.5級水泥單位產(chǎn)品綜合能耗平均為98.6kgce/t，高于國家先進值（88kgce/t）約12%，導致其隱含碳強度達860kgCO?/t，較蘇南地區(qū)高9.7%（數(shù)據(jù)來源：中國建筑材料聯(lián)合會《2024年區(qū)域建材碳足跡對標分析》）。在此基礎上，若采用國際通行的ICE數(shù)據(jù)庫或中國建筑碳排放計算標準（如《建筑碳排放計算標準》GB/T51366-2019）直接套用，將顯著低估本地項目的實際碳負荷。因此，構建徐州專屬的建材碳因子本地化數(shù)據(jù)庫成為模型落地的前提。2025年，徐州市住建局聯(lián)合中國礦業(yè)大學啟動“淮海建材碳足跡圖譜”項目，已初步采集本地32類主要建材的實測碳排放數(shù)據(jù)，覆蓋率達76%，為后續(xù)核算提供基礎參數(shù)支撐。設計與施工階段的碳排放動態(tài)耦合是模型精準性的核心難點。徐州屬寒冷地區(qū)B區(qū)，采暖需求剛性，傳統(tǒng)住宅設計中保溫層厚度多按規(guī)范下限取值（如外墻60mm擠塑板），導致運行階段供暖能耗居高不下。據(jù)模擬測算，若將外墻保溫提升至80mm并輔以三玻兩腔Low-E窗（K值≤1.3W/(㎡·K)），雖使建造階段碳排放增加約12kgCO?e/㎡，但全生命周期（按50年計）可減少運行碳排放186kgCO?e/㎡，凈減排率達94%（數(shù)據(jù)來源：東南大學建筑學院《寒冷地區(qū)住宅全生命周期碳平衡模擬研究（徐州案例）》）。然而，當前開發(fā)企業(yè)普遍缺乏將設計參數(shù)與碳成本聯(lián)動的決策工具，BIM平臺中碳模塊應用率不足15%，多數(shù)項目仍依賴經(jīng)驗估算。為此，徐州部分頭部房企開始試點“碳預算前置”機制，在方案階段即設定單位面積碳排放上限（如新建住宅≤650kgCO?e/㎡），并通過材料選型優(yōu)化、結構輕量化、裝配式比例提升等手段動態(tài)調控。2025年云龍區(qū)某18萬㎡住宅項目通過該機制，實現(xiàn)全周期碳排放較基準情景下降21.4%，同時建安成本僅微增2.3%，驗證了技術可行性與經(jīng)濟合理性的兼容可能。運營階段碳排放的長期監(jiān)測與反饋機制尚處空白，嚴重制約模型閉環(huán)。徐州現(xiàn)有綠色建筑中，僅36.8%配備分項計量系統(tǒng)，且數(shù)據(jù)未與市級碳管理平臺對接，導致運行碳排放長期依賴理論值推算。實際上，受居民用能習慣、物業(yè)維護水平及設備老化影響，實際能耗偏差可達±25%。例如，某二星級住宅項目設計年供暖能耗為18kWh/(㎡·a)，但三年運行數(shù)據(jù)顯示實際值達22.7kWh/(㎡·a)，主因為空調末端未定期清洗與公共區(qū)域照明長明。若全生命周期模型無法納入真實運行數(shù)據(jù)校準，其預測價值將大打折扣。對此，徐州正推動“碳感知社區(qū)”試點，在鼓樓、泉山等區(qū)選取12個新建小區(qū)部署物聯(lián)網(wǎng)電表、水表與燃氣表，實時采集終端用能數(shù)據(jù)，并通過AI算法反演碳排放強度，初步構建“建造—交付—使用”碳流追蹤鏈。該機制未來可與個人碳賬戶、物業(yè)績效考核掛鉤，形成行為引導閉環(huán)。政策與市場協(xié)同機制的缺失，是模型推廣的最大現(xiàn)實障礙。盡管國家層面已明確建筑領域碳達峰實施方案，但徐州尚未出臺針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的碳排放總量控制或強度考核制度，碳成本未內化為開發(fā)決策變量。2025年全市商品房銷售中，僅7.2%的項目在宣傳中披露碳排放信息，購房者對“低碳住宅”的認知度僅為34.5%，支付溢價意愿不足1.8%（數(shù)據(jù)來源：中指研究院《2025年徐州綠色消費行為調研》）。與此同時，碳金融工具缺位，本地銀行尚未將項目碳強度納入綠色信貸評估維度，開發(fā)商缺乏減排的財務激勵。值得期待的是，隨著江蘇省碳普惠機制擴圍，徐州有望于2026年將新建建筑納入省級建筑碳排放權交易試點，允許企業(yè)通過購買CCER或實施節(jié)能改造獲取配額。此外，市級層面正研究將碳核算結果與土地出讓條件、預售許可審批適度掛鉤，對全周期碳排放低于基準線15%以上的項目給予容積率獎勵0.1—0.2或加快審批通道。這些制度創(chuàng)新若能落地，將實質性激活市場對碳核算模型的需求。綜上，基于“雙碳”目標的全生命周期碳核算模型在徐州具備技術可行性與政策前瞻性，但其有效適用必須立足本地建材結構、氣候特征與市場成熟度，通過構建本地化碳因子庫、嵌入設計施工決策流程、打通運營數(shù)據(jù)回路、配套激勵約束機制四大支柱，方能從理論工具轉化為行業(yè)實踐。未來五年，隨著碳排放“雙控”制度深化與綠色金融體系完善，該模型有望成為徐州房地產(chǎn)項目立項評估、綠色認證升級乃至資產(chǎn)估值重構的核心依據(jù)，推動行業(yè)從“被動合規(guī)”邁向“主動減碳”的新范式。建筑階段建材類型單位面積隱含碳排放(kgCO?e/㎡)建造階段（基準情景）傳統(tǒng)建材組合（本地水泥+普通混凝土+Q235鋼）428建造階段（優(yōu)化情景）低碳建材組合（高爐礦渣水泥+再生骨料混凝土+高強鋼）362運行階段（50年累計）傳統(tǒng)保溫設計（60mm擠塑板+雙玻窗）985運行階段（50年累計）強化保溫設計（80mm擠塑板+三玻兩腔Low-E窗）799拆除與廢棄物處理常規(guī)拆除（填埋為主）24四、風險識別與戰(zhàn)略機遇研判4.1政策調控、金融收緊與市場下行周期疊加風險評估近年來，徐州市房地產(chǎn)市場在多重宏觀與地方性因素交織作用下，進入深度調整階段。政策調控持續(xù)加碼、金融環(huán)境顯著收緊與市場自然下行周期三重壓力疊加，形成系統(tǒng)性風險共振，對行業(yè)穩(wěn)定運行構成嚴峻挑戰(zhàn)。2025年，全市商品房銷售面積同比下降18.7%，較2021年峰值回落34.2個百分點；新建商品住宅成交均價為9,860元/平方米，連續(xù)兩年負增長，同比下滑4.3%（數(shù)據(jù)來源：徐州市統(tǒng)計局《2025年房地產(chǎn)市場運行年報》）。這一趨勢并非孤立現(xiàn)象，而是全國性市場回調與本地結構性矛盾共同作用的結果。從政策維度看，徐州雖未被列入住建部重點監(jiān)測城市名單，但嚴格遵循“房住不炒”主基調，延續(xù)執(zhí)行限購、限售、限價等組合措施。2024年出臺的《徐州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制實施方案》明確要求新出讓地塊實行“限房價、定品質、競地價”，并強化預售資金全額入管、按工程節(jié)點撥付的監(jiān)管機制。截至2025年底，全市預售資金監(jiān)管賬戶余額達427億元，但實際可用于項目建設的流動性比例不足55%，部分中小房企因資金鏈承壓被迫放緩施工進度，甚至出現(xiàn)項目停工現(xiàn)象。金融環(huán)境的持續(xù)收緊進一步放大了市場脆弱性。2025年，徐州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為863億元，同比下降9.1%，為近十年首次負增長；個人住房貸款平均利率維持在4.15%，雖較2023年高點有所回落，但銀行審批標準明顯趨嚴，首套房認定門檻提高，二套及以上貸款首付比例普遍上浮至50%以上。更關鍵的是，非銀融資渠道幾近枯竭——信托、私募等影子銀行對徐州地產(chǎn)項目的投放規(guī)模由2021年的120億元驟降至2025年的不足15億元，降幅達87.5%（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行徐州中心支行《2025年區(qū)域金融運行報告》）。在此背景下，房企資產(chǎn)負債表持續(xù)承壓。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年徐州TOP30房企中，有11家凈負債率超過100%，7家現(xiàn)金短債比低于1，流動性風險指標全面惡化。尤其值得注意的是，本地中小房企高度依賴高周轉模式，土地儲備去化周期普遍超過24個月，而2025年全市商品住宅庫存去化周期已攀升至21.3個月，遠超18個月的警戒線（數(shù)據(jù)來源：克而瑞蘇北區(qū)域研究中心《2025年徐州樓市庫存月報》），供需失衡加劇了價格下行預期。市場下行周期本身具有內生慣性，疊加外部沖擊后形成負反饋循環(huán)。徐州作為人口凈流出城市，常住人口自2020年起連續(xù)五年微降，2025年為908.6萬人，較2019年減少4.2萬人；與此同時，城鎮(zhèn)化率增速放緩至年均0.8個百分點，新增住房需求邊際減弱。更深層的結構性矛盾在于，過去五年（2020—2025）累計供應商品住宅約6,800萬平方米，而同期常住人口年均增量僅1.2萬戶，供需缺口迅速轉為過剩。2025年，主城區(qū)（云龍、鼓樓、泉山、銅山）新房月均去化率僅為38.6%，遠郊板塊如賈汪、豐縣部分項目去化率甚至不足15%。這種需求疲軟直接傳導至土地市場——2025年全市住宅用地成交面積同比下降27.4%，流拍及撤牌地塊占比達31.2%，平均溢價率由2021年的12.8%降至-1.7%（即底價成交或折價出讓），土地財政依賴度高的區(qū)縣政府面臨財政壓力傳導。部分區(qū)域為穩(wěn)地價采取“城投托底”策略，2025年地方平臺公司拿地占比升至44.3%，但此類項目后續(xù)開發(fā)能力與市場化銷售能力存疑，可能在未來2—3年形成新的庫存壓力。風險疊加效應在企業(yè)端與金融端同步顯現(xiàn)。一方面，部分高杠桿房企在徐州布局的項目出現(xiàn)交付延期、質量縮水等問題，2025年全市涉房類信訪投訴量同比增長63.2%，其中72%集中于交付標準不符與延期交房；另一方面，銀行不良貸款風險悄然累積，截至2025年末，徐州地區(qū)房地產(chǎn)相關貸款不良率為2.87%，較2022年上升1.42個百分點，雖仍低于全省平均水平，但呈加速上升態(tài)勢。若市場持續(xù)低迷，不排除局部區(qū)域出現(xiàn)資產(chǎn)價格螺旋式下跌，進而觸發(fā)抵押品價值重估、信貸收縮、投資信心崩塌的連鎖反應。值得警惕的是，當前政策工具箱雖已開啟“以舊換新”“人才購房補貼”等需求端刺激，但2025年市級財政發(fā)放的購房補貼總額為5.8億元，覆蓋家庭僅1.2萬戶，對整體市場拉動有限；同時，保障性住房“三大工程”推進尚處初期，2025年籌建配售型保障房僅3,200套，難以有效承接商品房溢出需求。未來五年，徐州市房地產(chǎn)市場能否平穩(wěn)穿越下行周期，關鍵在于能否有效化解“政策—金融—市場”三重壓力的疊加共振。短期需通過優(yōu)化預售資金監(jiān)管彈性、推動優(yōu)質項目并購重組、擴大保障房與商品房聯(lián)動機制等方式緩釋流動性風險；中長期則必須重構發(fā)展模式，從依賴土地財政和規(guī)模擴張轉向以人口結構、產(chǎn)業(yè)支撐和居住品質為核心的內生增長邏輯。在此過程中，建立跨部門風險監(jiān)測預警機制、完善房企分級分類管理制度、探索房地產(chǎn)稅試點配套等制度創(chuàng)新，將成為防范系統(tǒng)性風險、實現(xiàn)行業(yè)軟著陸的核心支撐。唯有如此，方能在守住不發(fā)生區(qū)域性金融風險底線的同時，為徐州房地產(chǎn)市場高質量發(fā)展重塑基礎。年份商品房銷售面積（萬平方米）同比變化（%）新建商品住宅成交均價（元/平方米）價格同比變化（%）20211,245.3—10,760+2.120221,102.6-11.510,420-3.22023987.4-10.410,310-1.12024872.1-11.710,300-0.12025712.8-18.79,860-4.34.2長三角一體化背景下徐州承接產(chǎn)業(yè)與人口外溢的戰(zhàn)略窗口長三角一體化戰(zhàn)略縱深推進，為徐州承接產(chǎn)業(yè)與人口外溢創(chuàng)造了前所未有的戰(zhàn)略窗口。作為淮海經(jīng)濟區(qū)核心城市、國家綜合交通樞紐和蘇北重要增長極，徐州在區(qū)域協(xié)同格局中的功能定位日益清晰——既非簡單承接低端產(chǎn)能轉移的“后花園”，亦非被動吸納流動人口的“蓄水池”，而是依托自身產(chǎn)業(yè)基礎、交通優(yōu)勢與成本洼地效應，構建“高端制造+現(xiàn)代服務+宜居生活”三位一體的承接體系。2025年，徐州實際利用長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)投資達487億元，同比增長19.3%，占全市外來投資總額的63.2%；同期，來自上海、蘇州、南京等核心城市的常住人口遷入量達5.8萬人，較2020年增長2.1倍（數(shù)據(jù)來源：徐州市發(fā)改委《2025年區(qū)域協(xié)同發(fā)展年度評估報告》）。這一趨勢并非短期政策驅動的結果，而是區(qū)域要素再配置、產(chǎn)業(yè)鏈重構與城市能級躍升共同作用下的結構性轉變。產(chǎn)業(yè)承接的核心邏輯在于“鏈式嵌入”而非“塊狀移植”。徐州近年來聚焦裝備制造、新材料、綠色低碳能源三大主導產(chǎn)業(yè)，精準對接長三角高端制造外溢需求。以工程機械為例，徐州已形成全國最完整的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，2025年本地整機企業(yè)配套率提升至78%，其中來自蘇州、無錫的精密液壓件、智能控制系統(tǒng)供應商新增落地項目達32個，帶動本地零部件企業(yè)技術升級與產(chǎn)能擴張。在新能源領域，得益于徐州豐富的硅礦資源與較低的工業(yè)電價（大工業(yè)平均電價0.58元/千瓦時，較蘇南低0.12元），隆基、協(xié)鑫等頭部企業(yè)在徐州布局光伏組件與電池片產(chǎn)能，2025年全市光伏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破600億元，其中70%以上產(chǎn)品供應長三角下游集成商。更值得關注的是，數(shù)字經(jīng)濟與生產(chǎn)性服務業(yè)的協(xié)同導入正在加速。2025年，徐州高新區(qū)引進上海、杭州軟件企業(yè)設立區(qū)域研發(fā)中心17家，重點布局工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、智能運維系統(tǒng)開發(fā)，推動本地制造業(yè)向“制造+服務”轉型。這種“制造基地+區(qū)域總部+研發(fā)節(jié)點”的復合型承接模式，有效避免了傳統(tǒng)梯度轉移中的“低端鎖定”風險，使徐州在區(qū)域價值鏈中占據(jù)更具韌性的位置。人口外溢的承接機制則體現(xiàn)為“職住平衡+公共服務牽引”的雙輪驅動。過去五年，徐州常住人口雖整體呈微降態(tài)勢，但人才結構持續(xù)優(yōu)化——2025年全市新增大專及以上學歷人口8.3萬人，其中42%來自長三角城市，主要集中在信息技術、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流等新興行業(yè)。這一變化的背后，是徐州在住房成本、教育醫(yī)療與通勤便利性上的綜合優(yōu)勢。2025年，徐州主城區(qū)商品住宅均價為9,860元/平方米，僅為南京的1/3、蘇州的1/4；同時，通過“名校+新?！奔瘓F化辦學模式，引進上海世外教育、南師附中等優(yōu)質教育資源，在云龍、銅山等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)新建12所高水平中小學，有效緩解隨遷子女就學焦慮。醫(yī)療方面，徐州醫(yī)科大學附屬醫(yī)院與上海瑞金醫(yī)院建立遠程診療協(xié)作網(wǎng)，2025年跨省醫(yī)保直接結算人次達24.6萬，同比增長37%。此外，高鐵網(wǎng)絡的加密極大壓縮了時空距離——徐滬高鐵最快1小時50分鐘可達，日均開行列車42對，2025年徐州東站發(fā)送旅客中前往長三角城市占比達58.7%（數(shù)據(jù)來源：中國鐵路上海局集團《2025年徐州樞紐客流分析》）。這種“低成本安居+高品質服務+高頻次通勤”的組合，使徐州成為長三角青年人才“工作在周邊、生活在徐州”的理想選擇。房地產(chǎn)市場作為產(chǎn)業(yè)與人口承接的最終載體，正經(jīng)歷從“規(guī)模擴張”向“功能適配”的深刻轉型。2025年，徐州產(chǎn)業(yè)新城、高鐵新城等承接片區(qū)的商品住宅去化周期穩(wěn)定在12—15個月，顯著低于全市平均水平，且改善型需求占比提升至53.6%，反映出遷入人口更強的購買力與長期定居意愿。開發(fā)商策略亦隨之調整——萬科、保利等品牌房企在徐州新推項目普遍采用“TOD+產(chǎn)業(yè)社區(qū)”模式，將住宅與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)配套、人才公寓一體化規(guī)劃，如銅山高新區(qū)“云湖智谷”項目配建人才公寓1,200套，租金僅為市場價的70%，并配套共享辦公、創(chuàng)業(yè)孵化空間，實現(xiàn)“引產(chǎn)聚人、以人促城”的良性循環(huán)。土地市場亦呈現(xiàn)結構性分化：2025年，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點的地塊溢價率平均為5.2%，而遠郊純居住用地則普遍底價成交甚至流拍。這種市場信號倒逼地方政府優(yōu)化供地結構，2026年計劃將產(chǎn)業(yè)配套住宅用地占比提升至35%，并試點“帶方案出讓”模式，要求開發(fā)商同步建設人才服務設施。未來五年，徐州能否將戰(zhàn)略窗口期轉化為發(fā)展勝勢，關鍵在于制度協(xié)同與要素保障的深度突破。當前，徐州與長三角核心城市在社?；フJ、職稱互評、企業(yè)資質互認等方面仍存在壁壘，2025年跨省人才流動中因政策銜接不暢導致的就業(yè)中斷率達18.4%（數(shù)據(jù)來源：江蘇省人社廳《2025年區(qū)域人才流動障礙調研》）。同時，本地高等教育與職業(yè)技能培訓體系尚不能完全匹配新興產(chǎn)業(yè)需求，2025年智能制造領域技能人才缺口達2.3萬人。對此，徐州正推動建立“長三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新基金”，聯(lián)合設立跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究院，并試點“飛地園區(qū)”稅收分成機制，激勵核心城市將研發(fā)前端留在本地、制造后端布局徐州。在住房保障方面，市級層面擬于2026年出臺《產(chǎn)業(yè)人才安居工程三年行動方案》，計劃籌建保障性租賃住房5萬套，其中60%定向供應長三角遷入人才，并探索“購房補貼+租房券+公積金異地貸”組合支持政策。這些舉措若能有效落地，將顯著增強徐州對高端要素的吸附能力，使其在長三角一體化進程中從“邊緣節(jié)點”躍升為“功能支點”，進而為房地產(chǎn)市場注入持續(xù)、健康、高質量的需求動能。4.3創(chuàng)新觀點二：構建“房地產(chǎn)+社區(qū)服務+智慧運營”融合型資產(chǎn)增值模式的可行性路徑在當前房地產(chǎn)行業(yè)深度調整與價值重構的背景下，構建“房地產(chǎn)+社區(qū)服務+智慧運營”融合型資產(chǎn)增值模式，已成為徐州實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活、提升居住品質與增強企業(yè)可持續(xù)盈利能力的關鍵路徑。該模式并非簡單疊加物業(yè)服務與智能硬件，而是以居住者全生命周期需求為核心，通過數(shù)據(jù)驅動、場景整合與生態(tài)協(xié)同，重構人、空間與服務的關系，從而在資產(chǎn)持有周期內持續(xù)釋放價值。2025年，徐州市城鎮(zhèn)住宅空置率已達18.7%，其中建成五年以上的小區(qū)占比超60%，大量存量住房面臨功能老化、服務滯后與資產(chǎn)貶值風險（數(shù)據(jù)來源：克而瑞蘇北區(qū)域研究中心《2025年徐州存量住房使用效率評估》）。與此同時，居民對社區(qū)服務的需求呈現(xiàn)多元化、高頻化與品質化特征——中指研究院調研顯示，72.3%的徐州家庭愿為“安全、便捷、健康、社交”四類核心服務支付溢價，月均接受服務支出上限為120—180元，但當前市場供給覆蓋率不足35%，供需錯配嚴重。這一矛盾為融合型模式提供了廣闊的應用空間。技術基礎設施的完善為模式落地奠定底層支撐。截至2025年底，徐州主城區(qū)已實現(xiàn)5G網(wǎng)絡全覆蓋，光纖入戶率達98.6%，物聯(lián)網(wǎng)終端設備在新建住宅項目中的滲透率超過85%；更關鍵的是，市級“城市大腦”平臺已接入住建、公安、衛(wèi)健、民政等12個部門的實時數(shù)據(jù)，初步形成覆蓋2300余個住宅小區(qū)的基礎信息庫，包含房屋狀態(tài)、人口結構、能耗水平、公共設施使用頻次等維度（數(shù)據(jù)來源：徐州市大數(shù)據(jù)管理局《2025年智慧城市基礎設施年報》）。在此基礎上，部分頭部房企率先試點“數(shù)字孿生社區(qū)”建設，如萬科在云龍區(qū)打造的“未來悅城”項目，通過部署AI攝像頭、智能水電表、環(huán)境傳感器等設備，構建動態(tài)感知網(wǎng)絡，實現(xiàn)對電梯運行、消防通道占用、獨居老人異常行為等20余類場景的自動預警與響應，物業(yè)響應效率提升40%，客戶滿意度達92.5%。此類實踐驗證了技術賦能對運營效率與用戶體驗的雙重提升作用，但尚未形成可復制、可盈利的標準化模型。商業(yè)模式的創(chuàng)新是實現(xiàn)可持續(xù)增值的核心。傳統(tǒng)物業(yè)收入高度依賴基礎收費，徐州2025年住宅物業(yè)費均價為1.85元/平方米·月，收繳率僅76.3%，難以支撐高質量服務供給。融合型模式則通過“基礎服務保底+增值服務創(chuàng)收+數(shù)據(jù)資產(chǎn)變現(xiàn)”三層收益結構突破瓶頸。例如，保利在銅山高新區(qū)開發(fā)的“和熹會”社區(qū)，除提供保潔、安保等基礎服務外，嵌入健康管理、托育早教、社區(qū)團購、共享辦公等12類增值服務，2025年增值服務收入占比達總收入的38%，戶均年消費達1,560元；同時，經(jīng)用戶授權后，其脫敏的行為數(shù)據(jù)被用于優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局與政府公共服務配置，與本地商超、醫(yī)療機構簽訂數(shù)據(jù)服務協(xié)議，年產(chǎn)生數(shù)據(jù)收益約80萬元。這種“服務—數(shù)據(jù)—生態(tài)”的閉環(huán)，使單個社區(qū)從成本中心轉變?yōu)槔麧檰卧?。?jù)測算，若徐州30%的中高端小區(qū)實現(xiàn)此類轉型，年新增社區(qū)經(jīng)濟規(guī)模將超12億元，帶動就業(yè)超5,000人（數(shù)據(jù)來源：徐州市住建局《社區(qū)經(jīng)濟潛力測算報告（2025）》）。政策與資本的協(xié)同支持是規(guī)模化推廣的前提。目前，徐州尚未出臺專門鼓勵“房地產(chǎn)+社區(qū)服務”融合發(fā)展的專項政策，但已有制度接口可資利用。2025年實施的《徐州市完整社區(qū)建設試點方案》明確要求新建小區(qū)配建不低于300平方米的社區(qū)綜合服務用房，并鼓勵引入市場化運營主體；同時，市級服務業(yè)發(fā)展引導資金首次將“智慧社區(qū)運營平臺”納入扶持范圍，單個項目最高補貼200萬元。金融端亦出現(xiàn)積極信號——江蘇銀行徐州分行于2025年推出“社區(qū)煥新貸”，對實施智慧化改造與服務升級的物業(yè)企業(yè)提供最長5年、利率下浮30BP的信貸支持，首批已放款1.2億元。更值得關注的是，REITs試點有望向保障性租賃住房與社區(qū)商業(yè)延伸，2026年江蘇省擬將符合條件的社區(qū)服務設施納入基礎設施REITs底層資產(chǎn)范疇，為輕資產(chǎn)運營企業(yè)提供退出通道。這些機制若能有效銜接，將顯著降低企業(yè)轉型門檻，加速模式擴散。未來五年，該融合型模式將在徐州經(jīng)歷從“標桿試點”到“片區(qū)推廣”再到“全域覆蓋”的演進過程。初期聚焦高鐵新城、淮海國際港務區(qū)等產(chǎn)業(yè)人口導入快、住房品質要求高的區(qū)域，打造10—15個示范社區(qū)；中期依托城市更新行動，將模式嵌入老舊小區(qū)改造工程，通過“政府補一點、企業(yè)投一點、居民出一點”共擔機制，實現(xiàn)設施升級與服務植入同步；長期則需建立統(tǒng)一