二手房買賣合同一、交易主體：身份與資質(zhì)的審慎核查合同的訂立首先要確保交易主體的適格性，這是合同效力的前提。對(duì)于賣方而言，核心在于確認(rèn)其對(duì)標(biāo)的房屋享有合法的所有權(quán)或處分權(quán)。務(wù)必核實(shí)賣方身份證信息與房屋產(chǎn)權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）上登記的權(quán)利人是否一致。若房屋為共有財(cái)產(chǎn)（如夫妻共有、家庭共有等），則所有共有人均需簽署合同，或出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，委托其中一名共有人代為辦理。實(shí)踐中，常有因夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)引發(fā)的糾紛，此點(diǎn)尤為重要。對(duì)于買方而言，需確保自身具備購房資格（尤其在有限購政策的城市），并能按合同約定履行付款義務(wù)。若涉及貸款購房，還需提前了解自身征信狀況及銀行貸款審批的可能性。此外，若交易通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介方作為專業(yè)服務(wù)提供者，其營業(yè)執(zhí)照、備案情況及從業(yè)人員資質(zhì)也應(yīng)進(jìn)行必要的了解。二、房屋基本情況：權(quán)利與現(xiàn)狀的清晰界定合同中關(guān)于房屋基本情況的描述必須真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。房屋權(quán)屬狀況是核心中的核心。需明確房屋坐落位置、建筑面積（以產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)）、房屋結(jié)構(gòu)、房屋用途（住宅、商業(yè)、辦公等）。更重要的是，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)）必須清晰列明，以便于核查房屋是否存在抵押、查封、共有權(quán)益等權(quán)利限制情況。建議買方務(wù)必親自或委托專業(yè)人士至不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋的權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），以獲取最權(quán)威的房屋權(quán)利狀態(tài)。房屋現(xiàn)狀也不容忽視。包括房屋的裝修程度、固定設(shè)施設(shè)備（如空調(diào)、灶具、熱水器等）的歸屬與數(shù)量，應(yīng)在合同附件中詳細(xì)列明，并可通過拍照、視頻等方式留存證據(jù)。房屋是否存在租賃情況？若有，需明確租賃期限、租金歸屬及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等事宜，以免“買賣不破租賃”原則對(duì)買方入住造成影響。三、價(jià)款與支付：交易核心的細(xì)致約定房屋價(jià)款及支付方式是合同的核心條款，直接關(guān)系到雙方的核心利益。房屋總價(jià)應(yīng)明確無誤。同時(shí)，對(duì)于房屋價(jià)款的構(gòu)成，如是否包含裝修、家具家電等，也應(yīng)一并注明。支付方式則需詳細(xì)約定。常見的支付方式包括定金、首付款、銀行貸款、尾款等。*定金：定金的數(shù)額、支付時(shí)間、定金罰則的適用（即買方違約定金不退，賣方違約雙倍返還定金）應(yīng)清晰明確。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。*首付款：首付款的金額、支付時(shí)間、支付條件（如在房屋過戶前幾日支付，或在銀行貸款審批通過后支付等）及支付賬戶（建議直接支付至賣方本人賬戶，并保留轉(zhuǎn)賬憑證）均需一一列明。*銀行貸款：如買方需辦理按揭貸款，應(yīng)明確貸款金額、貸款銀行（若已初步確定）、貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及若貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)金額不足時(shí)的處理方式（如買方自籌資金補(bǔ)足或解除合同互不違約等）。*尾款：尾款的支付通常與房屋交付、戶口遷出等特定條件掛鉤，需明確支付條件成就的具體情形和支付期限。所有款項(xiàng)的支付，均建議通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，并保留好完整的支付憑證，避免大額現(xiàn)金交易。四、房屋交付：從物理占有到權(quán)利轉(zhuǎn)移房屋交付并非簡單的鑰匙交接，而是一個(gè)包含多項(xiàng)內(nèi)容的綜合性環(huán)節(jié)。合同中應(yīng)明確交付時(shí)間和交付條件。交付條件通常包括：賣方已結(jié)清房屋交付前所產(chǎn)生的水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；房屋內(nèi)戶口已按約定遷出（如有約定）；房屋現(xiàn)狀與合同約定及附件所列設(shè)施設(shè)備相符，不存在重大損壞或缺失。交付時(shí)，雙方應(yīng)共同對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《房屋交接確認(rèn)書》，對(duì)水、電、燃?xì)獗淼讛?shù)進(jìn)行記錄，辦理各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算與過戶手續(xù)。五、稅費(fèi)承擔(dān)：明晰責(zé)任，避免爭(zhēng)議二手房交易過程中涉及的稅費(fèi)種類較多，如契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加、印花稅、土地出讓金（如適用）等。合同中必須明確約定各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)方。是各自承擔(dān)法定部分，還是由某一方全部承擔(dān)或按比例分擔(dān)，均需白紙黑字寫清楚，避免后續(xù)因稅費(fèi)承擔(dān)問題產(chǎn)生糾紛。六、違約責(zé)任：風(fēng)險(xiǎn)防范的最后屏障違約責(zé)任條款是合同的“牙齒”，旨在約束雙方嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保障交易的順利進(jìn)行。對(duì)于雙方可能出現(xiàn)的違約情形，如賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵導(dǎo)致無法過戶；買方逾期支付房款、無正當(dāng)理由拒絕履行合同等，均應(yīng)約定相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的形式主要包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等。違約金的數(shù)額或計(jì)算方式應(yīng)明確約定。建議根據(jù)違約可能造成的損失合理設(shè)定，不宜過高或過低。同時(shí)，對(duì)于一方違約后，另一方為維護(hù)權(quán)益而支出的合理費(fèi)用（如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等）是否由違約方承擔(dān)，也可在合同中預(yù)先約定。七、爭(zhēng)議解決與其他約定合同中應(yīng)明確約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決方式。通常有協(xié)商、仲裁或訴訟兩種選擇。如選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)的名稱；如選擇訴訟，則需約定管轄法院（一般約定為房屋所在地人民法院）。此外，對(duì)于戶口遷移問題（如賣方戶口遷出的時(shí)限）、補(bǔ)充協(xié)議的效力（通常約定補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力，若有沖突以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)）、合同生效條件等，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況作出明確約定。八、簽約前的準(zhǔn)備與簽約時(shí)的注意事項(xiàng)簽約前，買方應(yīng)盡可能對(duì)房屋進(jìn)行全面了解，除查檔核實(shí)產(chǎn)權(quán)外，實(shí)地看房時(shí)注意房屋質(zhì)量、鄰里關(guān)系、周邊環(huán)境等。賣方則應(yīng)確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，相關(guān)證件齊全。雙方均可咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師或有經(jīng)驗(yàn)的中介人員，對(duì)交易流程和合同條款有基本的認(rèn)知。簽約時(shí)，務(wù)必使用規(guī)范的合同文本（可參考當(dāng)?shù)刈〗ú块T或中介行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的示范文本），仔細(xì)閱讀并理解每一條款，對(duì)模糊不清或有異議的地方，應(yīng)及時(shí)提出并與對(duì)方協(xié)商，達(dá)成一致后寫入合同。所有條款均應(yīng)填寫清晰、無涂改。合同簽署必須由各方當(dāng)事人親筆簽名（并加按指印，視情況而定），涉及共有財(cái)產(chǎn)的，共有人均應(yīng)簽字。若有中介機(jī)構(gòu)參與，中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)在合同相應(yīng)位置蓋章。結(jié)語二手房買賣合同的訂立是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的法律行為，