2025年土地估價師考試練習題卷(含答案)一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準地價更新周期原則上不得超過（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C2.采用市場比較法評估時，可比實例交易日期與估價期日相差不宜超過（）。A.6個月B.1年C.2年D.3年答案：C3.下列關(guān)于土地價格特征的說法，錯誤的是（）。A.土地價格具有明顯區(qū)域性B.土地價格不受政策影響C.土地價格具有壟斷性D.土地價格具有增值性答案：B4.某宗土地剩余使用年限為35年，土地還原利率為6%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.864B.0.892C.0.915D.0.937答案：B解析：年期修正系數(shù)K=[11/(1+6%)^35]/[11/(1+6%)^40]=0.8925.在路線價法中，標準深度通常?。ǎ.5米B.10米C.15米D.20米答案：C6.某市公布的一級商業(yè)用地基準地價為8000元/平方米，容積率修正系數(shù)為1.2，則其樓面基準地價為（）。A.6667B.8000C.9600D.10000答案：A解析：樓面地價=地面地價/容積率=8000/1.2=66677.下列不屬于土地估價原則的是（）。A.替代原則B.貢獻原則C.預(yù)期原則D.最大利潤原則答案：D8.采用成本逼近法時，土地取得費不包括（）。A.征地補償費B.拆遷安置費C.土地開發(fā)費D.青苗補償費答案：C9.某宗工業(yè)用地容積率為1.0，規(guī)劃允許最高容積率為2.0，則其容積率修正系數(shù)應(yīng)（）。A.大于1B.等于1C.小于1D.無法判斷答案：A10.在基準地價系數(shù)修正法中，區(qū)域因素修正系數(shù)合計為+3%，個別因素修正系數(shù)合計為2%，則總修正幅度為（）。A.+1%B.+5%C.1%D.5%答案：A11.某宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃建筑面積為10000平方米，建筑密度為40%，則其容積率為（）。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5答案：C12.下列關(guān)于征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的說法，正確的是（）。A.每季度調(diào)整一次B.由省級自然資源主管部門統(tǒng)一公布C.僅適用于城市國有土地D.與區(qū)片綜合地價無關(guān)答案：B13.采用收益法評估商業(yè)用地時，凈收益通常按（）計算。A.潛在毛收入運營費用空置損失B.潛在毛收入運營費用C.有效毛收入運營費用貸款利息D.有效毛收入折舊答案：A14.某宗土地開發(fā)程度為“五通一平”，其開發(fā)費為180元/平方米，若開發(fā)程度修正為“七通一平”，則開發(fā)費應(yīng)（）。A.下調(diào)20%B.不變C.上調(diào)約30%D.上調(diào)約50%答案：C15.在路線價法中，深度指數(shù)表的作用是（）。A.修正交易情況B.修正交易日期C.修正深度差異D.修正容積率答案：C16.某宗土地剩余使用年限為28年，還原利率為5.5%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.802B.0.825C.0.851D.0.878答案：B17.下列關(guān)于土地估價報告有效期說法正確的是（）。A.自報告出具之日起不超過6個月B.自報告出具之日起不超過1年C.自估價期日起不超過1年D.自估價期日起不超過2年答案：B18.某宗土地規(guī)劃用途為商住混合，其中商業(yè)占比30%，住宅占比70%，若商業(yè)樓面地價為9000元/平方米，住宅樓面地價為6000元/平方米，則綜合樓面地價為（）。A.6000B.6900C.7500D.7800答案：B解析：9000×0.3+6000×0.7=690019.采用剩余法評估時，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價屬于（）。A.取得費B.開發(fā)費C.開發(fā)價值D.銷售稅費答案：C20.下列關(guān)于土地估價師執(zhí)業(yè)要求說法錯誤的是（）。A.須在同一機構(gòu)執(zhí)業(yè)滿2年方可變更機構(gòu)B.須簽署本人實地查勘記錄C.可同時在兩個機構(gòu)執(zhí)業(yè)D.須接受繼續(xù)教育答案：C21.某宗土地面積為3000平方米，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，則最大建筑基底面積為（）。A.750B.900C.1000D.1200答案：B解析：3000×30%=90022.在基準地價系數(shù)修正法中，估價期日修正系數(shù)為+5%，說明（）。A.地價下跌5%B.地價上漲5%C.基準地價下跌5%D.基準地價上漲5%答案：B23.某宗土地取得費為120元/平方米，開發(fā)費為200元/平方米，利息為20元/平方米，利潤為40元/平方米，則其成本價格為（）。A.360B.380C.400D.420答案：B24.采用市場比較法時，若可比實例成交價格比正常市場價格高8%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.100/108B.108/100C.92/100D.100/92答案：A25.某宗工業(yè)用地出讓年限為50年，已使用10年，還原利率為5.5%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.865B.0.885C.0.905D.0.925答案：B26.下列關(guān)于區(qū)片綜合地價的說法，正確的是（）。A.僅包括土地補償費B.不包括安置補助費C.包括土地補償費和安置補助費D.每季度調(diào)整一次答案：C27.某宗土地規(guī)劃用途為教育用地，其最高出讓年限為（）。A.40年B.50年C.60年D.70年答案：B28.采用收益法時，資本化率與地價的關(guān)系為（）。A.資本化率越高，地價越高B.資本化率越高，地價越低C.二者無關(guān)D.呈線性正相關(guān)答案：B29.某宗土地面積為4000平方米，規(guī)劃建筑面積為8000平方米，若樓面地價為5000元/平方米，則其地面地價為（）。A.5000B.8000C.10000D.12000答案：C解析：地面地價=樓面地價×容積率=5000×2=1000030.在土地估價報告中，估價結(jié)果有效期應(yīng)自（）起算。A.實地查勘日B.估價期日C.報告出具日D.報告送達日答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于土地估價基本程序的有（）。A.受理委托B.實地查勘C.市場調(diào)查D.撰寫報告E.土地登記答案：ABCD32.市場比較法的適用條件包括（）。A.市場活躍B.信息透明C.可比實例充足D.土地用途相同E.交易情況正常答案：ABCDE33.下列屬于土地開發(fā)費的有（）。A.場地平整費B.道路建設(shè)費C.供水管線費D.征地管理費E.供電增容費答案：ABCE34.收益法評估中，運營費用包括（）。A.維修費B.管理費C.保險費D.房產(chǎn)稅E.折舊答案：ABCD35.下列關(guān)于路線價法的說法，正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)宗地B.需編制深度指數(shù)表C.需進行寬度修正D.需進行容積率修正E.需進行年期修正答案：ABCE36.下列屬于土地估價報告附件的有（）。A.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件B.估價師資格證書復(fù)印件C.實地查勘照片D.宗地圖E.土地出讓合同原件答案：ABCD37.下列關(guān)于基準地價的說法，正確的有（）。A.是區(qū)域平均地價B.具有時效性C.是政府公布的地價標準D.可直接作為出讓底價E.需定期更新答案：ABCE38.采用剩余法時，開發(fā)成本包括（）。A.建筑安裝工程費B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.公共配套設(shè)施費D.開發(fā)期間稅費E.銷售費用答案：ABCDE39.下列關(guān)于土地用途分類的說法，正確的有（）。A.一級類由自然資源部統(tǒng)一制定B.二級類由省級政府制定C.三級類由縣級政府制定D.估價時可結(jié)合規(guī)劃用途E.用途分類影響地價水平答案：ADE40.下列關(guān)于土地估價師繼續(xù)教育的說法，正確的有（）。A.每年不少于20學時B.包括線上和線下形式C.由行業(yè)協(xié)會組織D.未完成繼續(xù)教育的可吊銷資格E.可抵扣部分注冊費用答案：ABCD三、填空題（每空1分，共20分）41.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準地價的表現(xiàn)形式分為________地價和________地價。答案：地面；樓面42.市場比較法中，交易情況修正系數(shù)=________/________。答案：正常價格；可比實例價格43.收益法中，資本化率=年凈收益÷________。答案：地價44.成本逼近法的基本公式：地價=土地取得費+________+利息+利潤+________。答案：土地開發(fā)費；土地增值收益45.路線價法中，標準深度以外的部分，需用________指數(shù)進行修正。答案：深度46.某宗土地剩余使用年限為30年，還原利率為6%，則年期修正系數(shù)為________（保留三位小數(shù)）。答案：0.86547.基準地價系數(shù)修正法中，容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)÷________容積率修正系數(shù)。答案：基準地價對應(yīng)48.區(qū)片綜合地價由________補償費和________補助費兩部分構(gòu)成。答案：土地；安置49.土地估價報告應(yīng)包括封面、________、估價結(jié)果報告、________、附件等部分。答案：目錄；技術(shù)報告50.采用剩余法時，開發(fā)商合理利潤率通常取________%～________%。答案：15；2551.某宗土地規(guī)劃用途為科研用地，其最高出讓年限為________年。答案：5052.土地估價師變更注冊機構(gòu)，須通過________平臺提出申請。答案：全國土地估價師注冊53.在收益法中，年凈收益=年有效毛收入年________費用。答案：運營54.某宗工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃允許最高容積率為2.0，則其容積率修正系數(shù)應(yīng)________1（填“大于”或“小于”）。答案：大于55.土地估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為________級、________級和臨時級。答案：A；B56.某宗土地面積為6000平方米，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度35%，則最大建筑基底面積為________平方米。答案：210057.市場比較法中，若可比實例成交日期為2024年6月，估價期日為2025年6月，地價月上漲1%，則期日修正系數(shù)為________（保留三位小數(shù)）。答案：1.12758.采用路線價法時，臨街寬度與深度比小于1的宗地，需進行________修正。答案：寬度59.土地估價師簽署報告時，須加蓋本人________印章。答案：執(zhí)業(yè)60.根據(jù)《土地管理法》，征地補償安置協(xié)議應(yīng)在征地報批前與________簽訂。答案：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織四、簡答題（共30分）61.（6分）簡述市場比較法的基本步驟。答案：（1）收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格比較基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期修正；（6）進行區(qū)域因素修正；（7）進行個別因素修正；（8）求取比準價格；（9）確定估價結(jié)果。62.（6分）簡述收益法適用條件。答案：（1）土地具有穩(wěn)定收益或潛在收益；（2）收益能夠貨幣化計量；（3）能夠合理確定運營費用；（4）能夠確定適當資本化率；（5）市場租金或經(jīng)營收入資料充足；（6）未來收益風險可量化。63.（6分）簡述基準地價系數(shù)修正法優(yōu)缺點。答案：優(yōu)點：（1）政府公布，權(quán)威性強；（2）操作簡便，效率高；（3）適用于大規(guī)模批量評估；（4）便于宏觀管理與調(diào)控。缺點：（1）基準地價更新滯后；（2）難以反映個別宗地特殊條件；（3）修正體系復(fù)雜，依賴經(jīng)驗；（4）對新興區(qū)域適用性差。64.（6分）簡述土地開發(fā)費測算要點。答案：（1）明確開發(fā)程度界定；（2）劃分基礎(chǔ)設(shè)施項目；（3）收集當?shù)卦靸r指標；（4）計算各項工程費用；（5）考慮開發(fā)周期與利息；（6）分析開發(fā)費空間分布差異；（7）進行年限與物價修正；（8）匯總單位面積開發(fā)費。65.（6分）簡述剩余法評估中確定開發(fā)商合理利潤率的方法。答案：（1）參考當?shù)赝愴椖科骄麧櫬?；?）分析項目開發(fā)風險程度；（3）考慮資金占用時間與成本；（4）采用行業(yè)統(tǒng)計資料；（5）對比上市公司年報數(shù)據(jù)；（6）結(jié)合專家咨詢與問卷調(diào)查；（7）最終取區(qū)間中位數(shù)并做敏感性分析。五、計算題（共50分）66.（10分）市場比較法綜合計算待估宗地：2025年3月31日，住宅用途，容積率2.0，面積5000平方米。選取三宗可比實例：A：2024年9月成交，地面價4800元/平方米，容積率1.8，區(qū)域因素+2%，個別因素1%，交易情況正常，月上漲0.8%。B：2024年12月成交，地面價5200元/平方米，容積率2.2，區(qū)域因素1%，個別因素+2%，交易情況正常，月上漲0.8%。C：2025年2月成交，地面價5500元/平方米，容積率2.1，區(qū)域因素0%，個別因素+1%，交易情況正常，月上漲0.8%。容積率修正系數(shù)：以2.0為標準，每增減0.1，修正±2%。要求：計算比準價格（地面價，取簡單算術(shù)平均）。答案：（1）期日修正A：6個月，修正系數(shù)=(1+0.8%)^6=1.049B：3個月，修正系數(shù)=(1+0.8%)^3=1.024C：1個月，修正系數(shù)=(1+0.8%)^1=1.008（2）容積率修正A：1.8→2.0，需上調(diào)4%，系數(shù)=1.04B：2.2→2.0，需下調(diào)4%，系數(shù)=0.96C：2.1→2.0，需下調(diào)2%，系數(shù)=0.98（3）綜合修正A：4800×1.049×(100/100)×(102/100)×(99/100)×1.04=4800×1.049×1.02×0.99×1.04=5283B：5200×1.024×(99/100)×(102/100)×0.96=5200×1.024×0.99×1.02×0.96=5227C：5500×1.008×(100/100)×(101/100)×0.98=5500×1.008×1.01×0.98=5493（4）比準價格=(5283+5227+5493)/3=5334元/平方米67.（12分）收益法計算某商業(yè)用房建筑面積1000平方米，土地面積500平方米，容積率2.0，剩余土地使用年限35年。市場租金：首層200元/平方米·月，二層120元/平方米·月，空置率8%，運營費用占有效毛收入25%，資本化率6.5%。要求：計算土地單價（地面價）。答案：（1）年潛在毛收入首層500平方米：200×12×500=120萬元二層500平方米：120×12×500=72萬元合計192萬元（2）年有效毛收入=192×(18%)=176.64萬元（3）年凈收益=176.64×(125%)=132.48萬元（4）房地總價=132.48/6.5%×[11/(1+6.5%)^35]=132.48/0.065×0.885=1803萬元（5）房屋現(xiàn)值：重置價4000元/平方米，成新率80%，房屋價值=4000×1000×0.8=320萬元（6）土地價值=1803320=1483萬元（7）土地單價=1483×10000/500=29660元/平方米68.（14分）成本逼近法綜合計算某工業(yè)用地面積10000平方米，規(guī)劃容積率1.0，開發(fā)程度“五通一平”，土地使用年限50年，已使用8年，還原利率5.8%。征地資料：區(qū)片綜合地價120元/平方米，青苗及地上附著物平均15元/平方米，征地管理費2%，耕地占用稅30元/平方米。開發(fā)資料：開發(fā)周期1年，開發(fā)費180元/平方米，利息率6%，利潤率12%，土地增值收益率20%。要求：計算地面地價。答案：（1）土地取得費區(qū)片綜合地價：120青苗等：15耕地占用稅：30小計：165征地管理費：165×2%=3.3取得費合計：168.3元/平方米（2）土地開發(fā)費：180元/平方米（3）利息取得費利息：168.3×[(1+6%)^11]=10.1開發(fā)費利息：180×[(1+6%)^0.51]=5.3利息合計：15.4元/平方米（4）利潤(168.3+180)×12%=41.8元/平方米（5）成本價格168.3+180+15.4+41.8=405.5元/平方米（6）土地增值收益405.5×20%=81.1元