2025年不動產(chǎn)登記代理人考試不動產(chǎn)登記法規(guī)政策試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的（）負責辦理。A.縣級人民政府B.縣級自然資源主管部門C.設(shè)區(qū)的市級自然資源主管部門D.省級自然資源主管部門答案：B2.下列權(quán)利中，依法必須辦理登記方可設(shè)立的是（）。A.地役權(quán)B.土地承包經(jīng)營權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓D.宅基地使用權(quán)繼承答案：C3.登記機構(gòu)自受理登記申請之日起，應當在（）工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)。A.3個B.5個C.7個D.30個答案：B4.甲以一棟已設(shè)立抵押權(quán)的房屋向乙設(shè)立居住權(quán)并申請登記，登記機構(gòu)應當（）。A.拒絕登記，因抵押權(quán)優(yōu)先B.告知乙風險后辦理居住權(quán)登記C.要求抵押權(quán)人出具同意書D.直接辦理并注記“已抵押”答案：D5.關(guān)于更正登記，下列說法正確的是（）。A.只能由權(quán)利人申請B.登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)錯誤后可依職權(quán)更正，但應書面通知當事人C.更正登記必須公告30日D.更正后原證書繼續(xù)有效答案：B6.查封登記的有效期最長不得超過（），期滿未續(xù)封的，查封登記失效。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C7.下列情形中，登記機構(gòu)應當辦理注銷登記的是（）。A.權(quán)利人姓名發(fā)生變更B.不動產(chǎn)滅失C.抵押權(quán)順位變更D.共有份額轉(zhuǎn)讓答案：B8.依申請登記程序中，不屬于必經(jīng)環(huán)節(jié)的是（）。A.申請B.受理C.公告D.登簿答案：C9.不動產(chǎn)登記資料查詢實行（）原則。A.屬地查詢、全國共享B.全國一網(wǎng)通辦、異地可查C.依申請公開、部分豁免D.權(quán)利人同意、利害關(guān)系人證明答案：A10.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的說法，錯誤的是（）。A.電子介質(zhì)與紙質(zhì)介質(zhì)具有同等法律效力B.登記簿以宗地、宗海為單位編成C.登記簿可隨意拆分合并D.登記簿由登記機構(gòu)永久保存答案：C11.甲、乙共有一套房，份額各50%，甲欲將其份額出售給丙，乙主張優(yōu)先購買權(quán)，登記機構(gòu)應當（）。A.要求甲乙丙共同到場確認B.憑法院生效判決辦理轉(zhuǎn)移登記C.直接依據(jù)買賣合同辦理D.要求乙放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明答案：D12.預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C13.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)恼f法，正確的是（）。A.賠償資金由中央財政統(tǒng)一列支B.登記機構(gòu)賠償后無權(quán)追償C.登記機構(gòu)賠償后有權(quán)向造成錯誤的工作人員追償D.賠償范圍僅限于直接損失中的房屋價值答案：C14.依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)（）。A.應當?shù)怯汢.可以不登記C.由國務院授權(quán)登記D.由自然資源部統(tǒng)一登記答案：B15.下列關(guān)于“一窗受理、并行辦理”要求，表述錯誤的是（）。A.稅務、登記、交易數(shù)據(jù)內(nèi)部推送B.群眾只需跑一個窗口C.登記機構(gòu)可要求申請人另行提交稅務發(fā)票原件D.一般應在受理后0.5個工作日內(nèi)完成稅款核繳答案：C16.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，對1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前建房且至今未擴建的，（）。A.按違法占地處理B.予以確權(quán)登記C.必須補辦用地批準文件D.只登記房屋不登記土地答案：B17.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記信息公開查詢的說法，正確的是（）。A.任何單位和個人均可查詢登記原始資料B.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果但不得復制C.權(quán)利人可查詢本人登記資料并復制D.涉及國家秘密的登記信息可經(jīng)申請公開答案：C18.甲以一套商業(yè)用房設(shè)定最高額抵押，債權(quán)確定期間屆滿辦理確定登記時，登記機構(gòu)應當（）。A.注銷原抵押權(quán)登記B.將最高額抵押權(quán)變更為一般抵押權(quán)C.重新計算抵押順位D.要求重新評估不動產(chǎn)價值答案：B19.下列關(guān)于繼承登記的說法，錯誤的是（）。A.法定繼承可憑繼承權(quán)公證書辦理B.遺囑繼承必須提交遺囑公證書C.全部法定繼承人到場確認可免公證D.繼承登記免征契稅答案：B20.不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理異議登記后，申請人自異議登記之日起（）內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：B21.下列關(guān)于“帶押過戶”政策，表述正確的是（）。A.原抵押權(quán)必須注銷后方可過戶B.新舊抵押權(quán)可同步辦理轉(zhuǎn)移、變更登記C.僅適用于住房公積金貸款D.買方必須一次性付款答案：B22.不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人認為他人姓名與其相同屬正常重名，無權(quán)要求他人更改，登記機構(gòu)應當（）。A.強制更正B.拒絕更正C.告知提起民事訴訟D.要求出具派出所證明答案：C23.下列關(guān)于林權(quán)登記的說法，正確的是（）。A.林地所有權(quán)只能登記給集體B.林地承包經(jīng)營權(quán)期限最長30年C.國有林地使用權(quán)可以出租、抵押D.林權(quán)登記不包括林木所有權(quán)答案：C24.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記單元代碼，說法錯誤的是（）。A.采用28位層次碼結(jié)構(gòu)B.第一層為縣級行政區(qū)劃代碼C.宗地特征碼為第13位D.定著物單元代碼為最后8位答案：D25.下列關(guān)于“多測合一”改革，表述正確的是（）。A.測繪成果不再審核直接入庫B.一個項目可多次委托不同單位測繪C.測繪成果共享，登記機構(gòu)不得重復審核D.測繪錯誤責任由登記機構(gòu)承擔答案：C26.下列關(guān)于海域使用權(quán)登記的說法，正確的是（）。A.海域使用權(quán)不能抵押B.海域使用權(quán)期限最長50年C.填海形成土地后可直接頒發(fā)土地證D.海域使用權(quán)注銷后自動轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)答案：B27.甲以一套房辦理抵押后，又將該房出租給乙，租賃期限5年，抵押權(quán)實現(xiàn)時，（）。A.租賃關(guān)系自動終止B.租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響C.法院應帶租拍賣D.租賃合同須經(jīng)抵押權(quán)人同意答案：A28.下列關(guān)于集體土地所有權(quán)登記的說法，錯誤的是（）。A.所有權(quán)主體登記為村民小組B.可以登記給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體C.必須經(jīng)村民會議三分之二以上同意D.登記結(jié)果應公告30日答案：C29.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記檔案管理的說法，正確的是（）。A.電子檔案與紙質(zhì)檔案可選擇保存一種B.檔案保管期限分為永久和定期兩類C.檔案滿10年必須銷毀D.檔案庫房可與辦公區(qū)合并設(shè)置答案：B30.下列關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”要求，表述錯誤的是（）。A.2025年底前全國實現(xiàn)“全程網(wǎng)辦”B.電子證照與紙質(zhì)證照同等效力C.網(wǎng)上申請可不再提交紙質(zhì)材料D.電子簽名與手寫簽名具有同等法律效力答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于不動產(chǎn)登記類型的有（）。A.首次登記B.變更登記C.轉(zhuǎn)移登記D.預告登記E.備案登記答案：ABCD32.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記申請人說法正確的有（）。A.自然人應提交身份證明B.法人應提交營業(yè)執(zhí)照C.境外申請人可提交護照D.限制民事行為能力人可單獨申請E.委托代理人應提交授權(quán)委托書答案：ABCE33.下列關(guān)于抵押權(quán)登記的說法，正確的有（）。A.抵押權(quán)自登記時設(shè)立B.最高額抵押需登記C.抵押權(quán)可部分轉(zhuǎn)讓D.抵押權(quán)順位可協(xié)議變更E.抵押權(quán)注銷必須雙方共同申請答案：ABCD34.下列關(guān)于宅基地使用權(quán)登記的說法，正確的有（）。A.一戶只能登記一處宅基地B.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房不予登記C.宅基地使用權(quán)可繼承D.宅基地使用權(quán)可抵押E.宅基地登記免收登記費答案：ABCE35.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料保護的說法，正確的有（）。A.查詢?nèi)瞬坏眯孤端穗[私B.不得擅自抄錄、復制C.不得將查詢結(jié)果用于非法目的D.登記機構(gòu)應建立查詢?nèi)罩綞.利害關(guān)系人可隨意公開查詢結(jié)果答案：ABCD36.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤賠償基金的說法，正確的有（）。A.基金由省級財政設(shè)立B.賠償限額為不動產(chǎn)評估價值C.基金可向社會捐贈D.賠償后可向責任人追償E.基金實行專賬管理答案：CDE37.下列關(guān)于“交房即交證”改革措施，正確的有（）。A.預售商品房完成首次登記后交房B.購房人收房同時領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證C.開發(fā)企業(yè)承擔首次登記義務D.登記機構(gòu)提前介入測繪審核E.購房人無需提交任何材料答案：ABCD38.下列關(guān)于不動產(chǎn)單元設(shè)定原則的說法，正確的有（）。A.權(quán)屬界線封閉B.獨立使用C.可獨立登記D.必須對應唯一權(quán)利主體E.可跨宗地設(shè)定答案：ABC39.下列關(guān)于地役權(quán)登記的說法，正確的有（）。A.地役權(quán)自合同生效時設(shè)立B.登記可對抗善意第三人C.需役地與供役地可不同屬一人D.地役權(quán)期限可超過土地承包期E.地役權(quán)可單獨轉(zhuǎn)讓答案：BC40.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記人員管理的說法，正確的有（）。A.實行登記官制度B.通過全國統(tǒng)一考試C.登記官可獨立審核登簿D.登記人員應定期培訓E.登記人員可兼任窗口收費員答案：ABCD三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產(chǎn)登記遵循________、________、________、________的原則。答案：依法、公開、公正、便民42.不動產(chǎn)登記簿采用________與________兩種形式，以________為準。答案：電子介質(zhì)、紙質(zhì)介質(zhì)、電子介質(zhì)43.登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起________個工作日內(nèi)辦結(jié)，公告時間________在內(nèi)。答案：5、不計算44.查封登記的有效期為________年，期滿未續(xù)封的，登記________。答案：3、失效45.預告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進行登記之日起________日內(nèi)未申請的，預告登記________。答案：90、失效46.不動產(chǎn)登記資料分為________資料和________資料，其中________資料可依法公開查詢。答案：登記結(jié)果、登記原始、登記結(jié)果47.不動產(chǎn)登記錯誤賠償資金由________負擔，賠償后有權(quán)向________追償。答案：登記機構(gòu)、造成錯誤的人48.宅基地使用權(quán)登記以________為單位，實行________登記。答案：戶、一戶一宅49.最高額抵押權(quán)確定登記后，其性質(zhì)變?yōu)開_______抵押權(quán)，順位________。答案：一般、不變50.不動產(chǎn)登記單元代碼共________位，其中定著物單元代碼為最后________位。答案：28、8四、簡答題（共30分）51.簡述不動產(chǎn)登記的效力。（6分）答案：1.物權(quán)變動效力：除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)變動經(jīng)登記生效；2.權(quán)利推定效力：登記簿記載推定正確；3.善意保護效力：信賴登記簿取得物權(quán)受保護；4.對抗效力：未經(jīng)登記不得對抗善意第三人；5.公示公信效力：向社會公開，保障交易安全。52.簡述更正登記的適用條件及程序。（6分）答案：適用條件：登記簿記載錯誤且登記原因證明文件與登記簿不一致。程序：1.權(quán)利人、利害關(guān)系人書面申請；2.提交證明錯誤的材料；3.登記機構(gòu)查驗；4.必要時書面通知權(quán)利人；5.15日內(nèi)無異議或異議不成立，予以更正；6.登簿并換發(fā)證書。53.簡述“帶押過戶”的操作要點及風險防控措施。（6分）答案：操作要點：1.買賣雙方、新舊抵押權(quán)人共同申請；2.同步辦理轉(zhuǎn)移、新抵押權(quán)首次、舊抵押權(quán)注銷；3.使用資金監(jiān)管賬戶確保舊貸結(jié)清；4.登記機構(gòu)內(nèi)部并聯(lián)審核。風險防控：1.資金閉環(huán)監(jiān)管；2.順位清晰約定；3.舊抵押權(quán)人出具同意函；4.系統(tǒng)控制不注銷不放證；5.公證或銀行履約擔保。54.簡述宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中對“超面積”的處理政策。（6分）答案：1.1982年前建房且未擴建，按實際面積確權(quán)；2.1982—1987年建房，超出部分按政策規(guī)定處理后可確權(quán)；3.1987年后建房，超出部分在登記簿備注“超出面積”，待今后依法處理；4.違法占用農(nóng)用地建房，依法查處后方能確權(quán)；5.不得通過登記將違法用地合法化；6.超面積部分不頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證附圖。55.簡述不動產(chǎn)登記資料查詢的主體范圍及限制。（6分）答案：主體范圍：1.權(quán)利人可查詢復制本人全部資料；2.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果，需提交利害關(guān)系證明；3.人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等可依法查詢；4.律師憑調(diào)查令可查詢；5.社會公眾可查詢自然狀況信息。限制：1.不得泄露國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私；2.查詢結(jié)果不得用于非法目的；3.登記原始資料不得隨意公開；4.查詢?nèi)罩颈４娌簧儆?年；5.違規(guī)查詢造成損失的依法賠償。五、案例分析題（共50分）56.（本題15分）甲于2020年3月以一套住宅抵押給銀行A并辦理最高額抵押，債權(quán)確定期間3年，額度300萬元。2023年2月，甲又將該房出售給乙，雙方申請“帶押過戶”。銀行B同意為乙提供220萬元按揭并設(shè)立新抵押。2023年3月5日，登記機構(gòu)同時受理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記、舊抵押權(quán)變更（確定）登記、舊抵押權(quán)注銷登記。問題：（1）登記機構(gòu)應如何審核順序及時點？（2）若房屋成交價320萬元，銀行A債權(quán)本息合計280萬元，如何確保銀行A的債權(quán)全額清償？（3）若銀行A不同意“帶押過戶”，登記機構(gòu)應如何處理？答案：（1）審核順序：1.受理轉(zhuǎn)移+新抵押+舊抵押確定+舊抵押注銷四件并聯(lián)；2.先登簿轉(zhuǎn)移，新抵押權(quán)登簿，同步將最高額抵押變更為一般抵押，再注銷舊抵押；3.系統(tǒng)控制舊抵押注銷前資金監(jiān)管賬戶必須到賬A債權(quán)金額。（2）資金監(jiān)管：買方首付100萬元+銀行B按揭220萬元=320萬元全額進入監(jiān)管賬戶，系統(tǒng)按順序清償銀行A280萬元后剩余40萬元轉(zhuǎn)賣方，確保A全額受償。（3）若銀行A不同意，登記機構(gòu)不得強行“帶押過戶”，應告知雙方協(xié)商提前還貸或提供其他擔保，或待A債權(quán)結(jié)清注銷后再辦轉(zhuǎn)移。57.（本題15分）某市實施“交房即交證”，開發(fā)企業(yè)X于2025年6月30日組織某樓盤交付，購房人張某收房時發(fā)現(xiàn)實測面積比合同少2%，拒絕收房并要求退房。X企業(yè)已辦理首次登記，并提交資料為張某申請辦理轉(zhuǎn)移登記。問題：（1）登記機構(gòu)是否應受理張某的轉(zhuǎn)移登記？（2）若張某拒絕申請，登記機構(gòu)如何處理？（3）面積差異是否影響登記簿記載？答案：（1）登記機構(gòu)不得強制受理，因轉(zhuǎn)移登記需雙方共同申請，張某拒絕申請，登記機構(gòu)無單方受理依據(jù)。（2）登記機構(gòu)應告知開發(fā)企業(yè)可通過民事訴訟要求履行合同，或協(xié)商解決面積補差；若法院判決支持過戶，可憑生效法律文書單方申請。（3）登記簿按實測成果記載，面積差異屬民事糾紛，不影響首次登記簿正確性；若實測報告經(jīng)審核合法，登記機構(gòu)應維持記載，面積差異由買賣雙方依合同處理。58.（本題20分）甲、乙、丙三人按份共有一宗工業(yè)用地及廠房，份額分別為50%、30%、20%。2025年4月，甲擬將其份額轉(zhuǎn)讓給丁，乙、丙均主張優(yōu)先購買權(quán)。甲與丁已簽訂買賣合同并申請轉(zhuǎn)移登記。問題：（1）登記機構(gòu)應審查哪些材料？（2）乙、丙如何行使優(yōu)先購買權(quán)？（3）若乙、丙在收到通知后15日內(nèi)僅口頭表示購買，未提交書面申請，登記機構(gòu)能否辦理轉(zhuǎn)移？（4）若甲與丁虛報成交價格1000萬元，實際價格800萬元，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)后如何處理？（5）若法院最終判決支持乙按同等條件購買，登記機構(gòu)如何執(zhí)行？答案：（1）審查：1.轉(zhuǎn)讓合同；2.共有人同意轉(zhuǎn)讓及放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明或法院文書；3.完稅憑證；4.身份證明；5.不動產(chǎn)權(quán)證書；6.地價確認書。（2）乙、丙應在收到書面通知之日起15日內(nèi)提交書面主張及同等條件證明，登記機構(gòu)應暫停辦理轉(zhuǎn)移并告知甲、丁。（3）僅口頭表示不符合“書面主張”要求，登記機構(gòu)可視為未行使優(yōu)先權(quán)，繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)移。（4）登記機構(gòu)應告知申請人按真實價格重新納稅并提交更正合同；拒不如實申報的，可退件并移送稅務部門查處。（5）憑生效判決及協(xié)助執(zhí)行通知書，登記機構(gòu)將甲的50%份額轉(zhuǎn)移給乙，成交條件按判決確定，丁已付價款由甲返還，登記機構(gòu)不介入價款結(jié)算。六、綜合論述題（共50分）59.（本題25分）結(jié)合《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》及2025年最新政策，論述不動產(chǎn)登記在優(yōu)化營商環(huán)境中的作用，并提出進一步完善建議。答案：作用：1.明晰產(chǎn)權(quán)、降低交易成本；2.公示公信、保障交易安全；3.融資便利、促進抵押融資；4.一網(wǎng)通辦、提升行政效率；5.歷史遺留問題化解、穩(wěn)定市場預期。建議：1.擴大“帶押過戶”適用