研究建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)行使——基于《民法典》第271條的案例分析摘要隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和商品房市場的蓬勃發(fā)展，建筑物區(qū)分所有權(quán)已成為城市居民最主要的財產(chǎn)權(quán)利形態(tài)。在此權(quán)利結(jié)構(gòu)中，業(yè)主不僅對其專有部分享有所有權(quán)，還對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。然而，在實踐中，圍繞共有權(quán)的行使，特別是共有部分的利用、收益及處分，糾紛頻發(fā)，成為影響社區(qū)和諧與業(yè)主權(quán)益的突出問題。《中華人民共和國民法典》第271條對業(yè)主的共有權(quán)作出了基礎(chǔ)性規(guī)定，但其原則性的表述在面對復(fù)雜多樣的現(xiàn)實糾紛時，仍顯不足。本研究旨在深入探討建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的行使規(guī)則，并立足于《民法典》第271條的司法實踐，系統(tǒng)性地剖析其在現(xiàn)實運作中的困境與完善路徑。本研究綜合運用規(guī)范分析法與案例分析法，對《民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行體系化解讀，并以中國裁判文書網(wǎng)公開的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件為樣本，對司法機(jī)關(guān)在共有權(quán)認(rèn)定、業(yè)主大會決議效力、收益分配等方面的裁判邏輯進(jìn)行深度剖析。研究結(jié)果表明，司法實踐中對于共有部分的范圍界定，特別是對于人防車位、外墻廣告位等特殊部分的權(quán)屬認(rèn)定，仍存在爭議；業(yè)主大會的議事規(guī)則和表決程序在實踐中難以嚴(yán)格遵守，導(dǎo)致決議效力頻繁受到挑戰(zhàn)；共有部分產(chǎn)生的收益（如電梯廣告費、公共區(qū)域停車費）的管理和分配機(jī)制不透明、不規(guī)范，是引發(fā)糾紛的主要原因。本研究得出核心結(jié)論，即有效行使共有權(quán)的關(guān)鍵，在于構(gòu)建一套清晰界定共有權(quán)范圍、優(yōu)化業(yè)主自治組織議事程序、并建立透明規(guī)范的收益管理與分配機(jī)制的綜合性規(guī)則體系。本研究對于豐富和發(fā)展我國建筑物區(qū)分所有權(quán)理論、指導(dǎo)社區(qū)治理與物業(yè)管理實踐、保障廣大業(yè)主合法權(quán)益具有重要的理論和實踐意義。關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有權(quán)；《民法典》第271條；業(yè)主自治；共有部分---引言研究背景闡述在當(dāng)今中國，伴隨著持續(xù)數(shù)十年的大規(guī)模城市化建設(shè)，高層住宅、商業(yè)綜合體等區(qū)分所有建筑物已成為城市空間的主體形態(tài)。數(shù)以億計的城市居民生活、工作于此，其最重要的財產(chǎn)權(quán)利之一，便是《民法典》所確認(rèn)的建筑物區(qū)分所有權(quán)。這一權(quán)利是一種復(fù)合型權(quán)利，它由三部分構(gòu)成：業(yè)主對住宅或經(jīng)營性用房等專有部分所享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、電梯、外墻等共有部分所享有的共有權(quán)，以及因共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)（即共同管理權(quán)）。這三者密不可分，共同構(gòu)成了業(yè)主對其“家園”的完整權(quán)利圖景。其中，共有權(quán)是連接個體業(yè)主、形成社區(qū)共同體的法律紐帶。從小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)、電梯維修，到外墻廣告的招商、公共停車位的管理，共有權(quán)的行使?fàn)顩r直接關(guān)系到建筑物的正常使用、保值增值，并深刻影響著全體業(yè)主的居住品質(zhì)與社區(qū)和諧。研究問題提出然而，理想的法律構(gòu)架與復(fù)雜的現(xiàn)實之間往往存在差距。實踐中，圍繞共有權(quán)的行使所引發(fā)的糾紛屢見不鮮，已成為城市社區(qū)治理中的一大“痛點”?！睹穹ǖ洹返?71條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)?！边@一條款奠定了業(yè)主共有權(quán)的基礎(chǔ)，但其高度的原則性與概括性，使其在面對五花八門的現(xiàn)實糾紛時，顯得“力不從心”。一系列尖銳的法律問題由此浮出水面：第一，共有部分的范圍究竟如何界定？法律列舉的道路、綠地、電梯等是清晰的，但對于那些具有爭議的部分，如人防工程改造的車位、樓頂空間、外墻廣告位等，其權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定？第二，共有權(quán)應(yīng)如何行使？《民法典》規(guī)定了由業(yè)主共同決定，并設(shè)立了業(yè)主大會的議事規(guī)則。但在實踐中，業(yè)主大會成立難、議事難、決議難的“三難”問題普遍存在。業(yè)主大會的決議程序和內(nèi)容若存在瑕疵，其效力如何？個別業(yè)主是否有權(quán)挑戰(zhàn)決議？第三，共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)如何管理和分配？電梯廣告費、公共區(qū)域停車費等收益，是應(yīng)歸全體業(yè)主所有，還是可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支配？其收支情況應(yīng)如何向業(yè)主公開？當(dāng)業(yè)主請求分配收益時，法院應(yīng)否支持？對這些核心問題的法律規(guī)定不夠細(xì)致，理論研究也不夠深入，導(dǎo)致在物業(yè)管理實踐和司法裁判中缺乏統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn)，使得業(yè)主的共有權(quán)常常處于“紙面權(quán)利”的尷尬境地，嚴(yán)重制約了業(yè)主自治的效能。研究目的與意義本研究旨在以《民法典》第271條的規(guī)范內(nèi)涵為出發(fā)點，通過對建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)糾紛的司法實踐進(jìn)行系統(tǒng)性考察，深入剖析當(dāng)前共有權(quán)行使中存在的法律困境與制度障礙，并在此基礎(chǔ)上，探索構(gòu)建一套更為明晰、更具可操作性的共有權(quán)行使規(guī)則體系。本研究的理論意義在于，它將深化對建筑物區(qū)分所有權(quán)這一復(fù)合型物權(quán)結(jié)構(gòu)的理論研究。通過對共有權(quán)這一關(guān)鍵構(gòu)成部分的實證考察，可以豐富和發(fā)展關(guān)于共有理論、業(yè)主自治理論以及社區(qū)治理的法學(xué)理論，為《民法典》物權(quán)編的解釋學(xué)研究提供鮮活的實踐素材。本研究的實踐意義則更為直接：研究成果可以為立法機(jī)關(guān)未來修訂相關(guān)法律、出臺司法解釋提供決策參考；可以為各級住建部門、街道社區(qū)等基層治理單位指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作提供法律依據(jù)；可以為廣大業(yè)主和業(yè)主委員會如何依法、有效行使自身共有權(quán)提供行動指南；最終，通過厘清共有權(quán)的行使規(guī)則，有助于化解社區(qū)矛盾，提升物業(yè)管理水平，促進(jìn)鄰里和諧，為構(gòu)建共建共治共享的城市社區(qū)治理新格局貢獻(xiàn)法學(xué)智慧。---文獻(xiàn)綜述國內(nèi)外研究現(xiàn)狀梳理國外關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)（在不同法系下有Condominium,StrataTitle等不同稱謂）的立法和研究起步較早，已形成較為成熟的法律制度。在大陸法系，以德國的《住宅所有權(quán)法》和日本的《建物的區(qū)分所有等相關(guān)法律》為代表，其立法對專有部分與共有部分的界定、業(yè)主團(tuán)體的法律地位、管理規(guī)約的效力、以及共有部分的管理與修繕等都作出了極為詳盡的規(guī)定。在英美法系國家，也通過制定專門的公寓法或分層產(chǎn)權(quán)法來調(diào)整此類關(guān)系。國外學(xué)者的研究，如德國學(xué)者巴爾（Baur）和施蒂爾納（Stürner）的物權(quán)法教科書中，對區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造、共有權(quán)的性質(zhì)（通常認(rèn)為是一種特殊的按份共有）以及業(yè)主共同體的法律人格等基礎(chǔ)理論問題進(jìn)行了深刻的闡述。這些國家和地區(qū)的普遍經(jīng)驗是，通過立法賦予業(yè)主團(tuán)體（業(yè)主大會或其執(zhí)行機(jī)構(gòu)）明確的法律主體資格，并以強制性的法律規(guī)范來設(shè)定業(yè)主自治的議事規(guī)則和決策程序，以保障共有權(quán)行使的效率與合法性。國內(nèi)對建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究，自上世紀(jì)90年代商品房市場興起后逐步展開，并在《物權(quán)法》及《民法典》的立法過程中達(dá)到高潮。已有研究成果主要圍繞以下幾個方面：一是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)造。學(xué)者們對專有所有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)“三位一體”的權(quán)利結(jié)構(gòu)達(dá)成了廣泛共識，并對其各自的內(nèi)涵與相互關(guān)系進(jìn)行了深入探討。二是關(guān)于共有部分的界定。對于法律明確列舉的共有部分，學(xué)界無爭議，但對于如人防車位、地面停車位、會所、外墻等特殊部分的權(quán)屬問題，則存在不同觀點，形成了豐富的學(xué)理爭鳴。三是關(guān)于業(yè)主自治組織。研究多集中于業(yè)主大會的成立困境、法律地位以及業(yè)主委員會的權(quán)責(zé)邊界等問題。學(xué)者們普遍認(rèn)為，業(yè)主自治組織的功能失靈是導(dǎo)致共有權(quán)行使混亂的主要原因，并提出了賦予業(yè)主大會法人資格等改革建議。四是關(guān)于共有權(quán)的行使規(guī)則。對《民法典》第278條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則（即“雙過半”或“雙三分之二”），學(xué)者們進(jìn)行了詳細(xì)的解釋學(xué)分析，并對實踐中如何計算“專有部分面積”和“總?cè)藬?shù)”等操作性問題進(jìn)行了討論。例如，學(xué)者崔建遠(yuǎn)對建筑物區(qū)分所有權(quán)的各項制度進(jìn)行了體系化的精深研究，其觀點在學(xué)界和實務(wù)界均有重要影響。已有研究不足分析盡管國內(nèi)已有研究在理論層面取得了豐碩的成果，為理解建筑物區(qū)分所有權(quán)制度奠定了堅實基礎(chǔ)，但仍存在以下明顯的不足：一是司法實踐的實證研究相對匱乏?，F(xiàn)有研究絕大多數(shù)屬于規(guī)范分析和理論推演，即從法律條文和法學(xué)理論出發(fā)，論證共有權(quán)“應(yīng)該”如何行使。而對于《民法典》實施以來，在海量的司法判例中，法官們“實際上”是如何處理共有權(quán)糾紛的，例如，他們?nèi)绾握J(rèn)定共有部分的范圍，如何審查業(yè)主大會決議的效力，如何裁判共有收益的分配，缺乏基于大規(guī)模案例樣本的系統(tǒng)性實證考察。這導(dǎo)致許多理論探討可能與司法實踐的真實需求存在偏差。二是研究的微觀操作性有待加強。許多研究停留在對宏觀制度的建構(gòu)上，如呼吁賦予業(yè)主大會法人資格，而對于在現(xiàn)有法律框架下，如何解決業(yè)主大會議事程序中出現(xiàn)的具體問題（如投票規(guī)則如何設(shè)計才能提高參與率），如何設(shè)計一個透明、可行的共有收益管理與分配流程等微觀操作層面的問題，缺乏精細(xì)化的方案設(shè)計。三是對糾紛的成因分析不夠深入?，F(xiàn)有研究多將糾紛歸因于業(yè)主自治能力不足或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規(guī)范，但對于導(dǎo)致這些表象背后的深層制度原因，如共有部分產(chǎn)權(quán)登記制度的缺失、業(yè)主自治與基層政府治理邊界不清等，未能進(jìn)行足夠深入的剖析。本文研究切入點鑒于此，本文的研究切入點將從“理論應(yīng)然”下沉至“司法實然”，以《民法典》實施以來的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法判例為一手資料，運用實證分析的方法，對共有權(quán)的司法實踐進(jìn)行一次全面的“田野調(diào)查”。本文不再滿足于探討共有權(quán)行使的宏觀原則，而是聚焦于在真實的法庭上，圍繞共有權(quán)產(chǎn)生的具體爭議是如何被呈現(xiàn)、被審理、被裁判的。本文的創(chuàng)新之處在于：第一，研究方法的創(chuàng)新，將采用案例大數(shù)據(jù)與典型案例深度剖析相結(jié)合的方法，從定性和定量的角度，描繪出當(dāng)前共有權(quán)司法保護(hù)的現(xiàn)狀、熱點和難點，從而為理論研究提供堅實的經(jīng)驗基礎(chǔ)。第二，研究視角的下沉，將深入到一份份裁判文書的細(xì)微之處，考察法官是如何在缺乏明確規(guī)則指引的情況下，運用法律解釋、利益衡量等方法，對復(fù)雜的共有權(quán)糾紛作出判斷，從中提煉出司法實踐中形成的具有代表性的裁判規(guī)則和智慧。通過這種自下而上的研究路徑，本文旨在彌補當(dāng)前研究在實證性和微觀操作性上的不足，以期為完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)的行使規(guī)則，提供更為精準(zhǔn)、更具建設(shè)性的見解。---研究方法研究設(shè)計本研究采用規(guī)范分析與實證分析相結(jié)合的研究設(shè)計，旨在理論與實踐的對話中，探尋《民法典》時代下建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)行使的真實圖景與優(yōu)化路徑。研究框架主要包括四個層次：理論基礎(chǔ)的奠定、司法實踐的考察、核心困境的診斷以及制度完善的建構(gòu)。第一層次，通過規(guī)范分析法，對《民法典》物權(quán)編中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)，特別是共有權(quán)的相關(guān)條文（以第271條為核心，輻射至相關(guān)條款）進(jìn)行體系化、目的性的解釋，明確現(xiàn)行法律框架下的權(quán)利構(gòu)造和行使規(guī)則。第二層次，也是本研究的核心，是司法實踐的實證考察。通過對大量相關(guān)司法判例的收集與分析，歸納出當(dāng)前法院在處理共有權(quán)糾紛時的主要類型、裁判思路、爭議焦點和裁判結(jié)果分布，描繪出一幅客觀的司法實踐全景。第三層次，在實證分析的基礎(chǔ)上，將司法實踐中暴露出的問題與理論上的理想模型進(jìn)行對比，深入診斷導(dǎo)致共有權(quán)行使困境的深層原因。第四層次，基于問題導(dǎo)向，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，提出完善我國共有權(quán)行使規(guī)則的立法、司法及社區(qū)治理層面的綜合性建議。數(shù)據(jù)收集方法本研究的實證數(shù)據(jù)主要來源于公開的司法裁判文書。以“中國裁判文書網(wǎng)”為核心數(shù)據(jù)來源平臺，并輔之以“威科先行法律信息庫”等商業(yè)數(shù)據(jù)庫。樣本檢索的時間范圍設(shè)定為自2021年1月1日《民法典》正式施行起至研究時點。為精準(zhǔn)定位研究對象，采用了多組關(guān)鍵詞進(jìn)行交叉檢索，主要包括：“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛”、“業(yè)主共有權(quán)”、“民法典第二百七十一條”、“業(yè)主撤銷權(quán)糾紛”、“業(yè)主知情權(quán)糾紛”、“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”與“共有部分”、“共有收益”等。在獲得初步檢索結(jié)果后，進(jìn)行了嚴(yán)格的人工篩選，剔除了與共有權(quán)行使無實質(zhì)性關(guān)聯(lián)的案件，最終選取了數(shù)百份在裁判理由中對共有部分的認(rèn)定、業(yè)主大會決議效力、共有收益的歸屬與分配等核心問題進(jìn)行了詳細(xì)論述的判決書作為核心分析樣本。這些樣本涵蓋了全國不同地區(qū)、不同審級以及涉及不同類型共有權(quán)爭議的案件，具有較好的代表性。數(shù)據(jù)分析方法本研究主要采用定性內(nèi)容分析法，并輔之以簡單的定量描述，對選取的裁判文書樣本進(jìn)行系統(tǒng)化編碼和分析。分析的焦點集中在裁判文書的“本院認(rèn)為”部分，針對每一份文書，重點考察以下幾個維度：第一，爭議焦點的類型（如共有部分范圍爭議、業(yè)主大會決議效力爭議、共有收益分配爭議等）；第二，法院對共有部分范圍的認(rèn)定方法（是依據(jù)法律列舉，還是依據(jù)規(guī)劃文件，或是依據(jù)“功能說”）；第三，法院在審查業(yè)主大會決議效力時所關(guān)注的程序性要素（如通知程序、表決人數(shù)與面積的計算方法）和實體性要素（是否違反法律強制性規(guī)定、是否損害個別業(yè)主合法權(quán)益）；第四，法院對共有收益歸屬與分配的處理方式（是判決返還業(yè)主，還是沖抵物業(yè)費，或是要求公開賬目）；第五，法院在判決中所引用的主要法律依據(jù)及其解釋。通過對所有樣本進(jìn)行上述維度的編碼和歸納，本研究旨在提煉出共有權(quán)行使糾紛的幾種典型裁判模式，分析各種模式的特點與適用條件，并總結(jié)出司法實踐中形成的具有代表性的裁判觀點和面臨的普遍難題。---研究結(jié)果數(shù)據(jù)呈現(xiàn)與描述通過對《民法典》施行后數(shù)百份相關(guān)司法判例的系統(tǒng)性分析，建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的司法實踐呈現(xiàn)出以下幾個顯著特征。首先，在糾紛類型上，案件高度集中于三大領(lǐng)域：業(yè)主撤銷權(quán)糾紛、業(yè)主知情權(quán)糾紛以及與共有收益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。業(yè)主撤銷權(quán)糾紛主要圍繞業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決議的程序合法性與實體公正性展開，是業(yè)主內(nèi)部自治出現(xiàn)矛盾的直接體現(xiàn)。業(yè)主知情權(quán)糾紛則多表現(xiàn)為業(yè)主請求查閱、復(fù)制涉及共有部分管理的財務(wù)賬目、重大事項決策文件等。而涉及共有收益的糾紛，通常以業(yè)主拒交物業(yè)費，并抗辯物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占電梯廣告、公共停車位等共有收益應(yīng)予沖抵的形式出現(xiàn)。其次，在共有部分的范圍認(rèn)定上，司法實踐形成了一種“法定+約定+功能”的綜合認(rèn)定模式。對于法律和司法解釋已明確列舉的共有部分，如屋頂、外墻、樓梯、電梯等，法院均無爭議地認(rèn)定其屬于業(yè)主共有。對于規(guī)劃上專屬于特定業(yè)主的，如專有院落，則認(rèn)定為專有。而對于最具爭議的部分，如開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)證的地下車位所對應(yīng)的公攤面積、人防工程區(qū)域、以及地面上未明確規(guī)劃為道路或綠地的“空地”，法院的裁判思路則不盡統(tǒng)一。部分法院嚴(yán)格依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記，認(rèn)為有證即為專有；而越來越多的法院開始傾向于采納“功能說”，即考察該部分是否為整棟建筑物發(fā)揮效用所必需，或是否服務(wù)于全體或部分業(yè)主，如用以判斷人防車位的使用權(quán)雖歸投資者，但其所占空間及通道仍具共有屬性。再次，在業(yè)主大會決議效力的審查上，法院展現(xiàn)出“程序嚴(yán)格審查，實體適度尊重”的傾向。對于程序性瑕疵，如未按規(guī)定提前通知、表決權(quán)數(shù)計算錯誤、或授權(quán)委托不規(guī)范等，只要該瑕疵足以影響決議結(jié)果，法院傾向于支持業(yè)主的撤銷請求。但對于實體內(nèi)容，除非決議明顯違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，或者對個別業(yè)主的權(quán)利限制超出了合理和必要的限度，構(gòu)成了權(quán)利濫用，否則法院一般會尊重業(yè)主大會作為自治組織的決定，體現(xiàn)了對業(yè)主自治的司法謙抑。最后，在共有收益的歸屬與分配問題上，司法裁判已經(jīng)形成了明確的共識，即利用共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后，屬于全體業(yè)主共有。這已成為法院裁判的“鐵律”。然而，在如何處理這些收益上，裁判結(jié)果則呈現(xiàn)多樣化。絕大多數(shù)判決支持業(yè)主查閱共有收益賬目的請求，保障業(yè)主的知情權(quán)。在業(yè)主以物業(yè)侵占共有收益為由拒交物業(yè)費的案件中，法院普遍不支持直接沖抵，而是要求業(yè)主另行主張權(quán)利，以維持物業(yè)服務(wù)的正常進(jìn)行。對于業(yè)主直接請求分配共有收益的訴訟，部分法院以“收益分配屬于業(yè)主共同決定的事項”為由不予直接處理，而部分法院則在查明事實后，判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)將收益返還至業(yè)主大會的公共賬戶。結(jié)果分析與討論研究結(jié)果深刻地揭示了《民法典》第271條等原則性規(guī)定在進(jìn)入復(fù)雜的社區(qū)生活后，所面臨的解釋與適用挑戰(zhàn)。首先，糾紛類型的高度集中，反映了當(dāng)前社區(qū)治理的核心矛盾點在于業(yè)主自治組織的運作失靈和物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的信賴危機(jī)。業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的頻發(fā)，表明業(yè)主大會的決策過程普遍存在不規(guī)范問題，而知情權(quán)和共有收益糾紛的普遍存在，則直指財務(wù)不透明是侵蝕業(yè)主與物業(yè)之間信任關(guān)系的“最大腐蝕劑”。其次，共有部分范圍認(rèn)定中“功能說”的興起，是司法實踐在面對成文法滯后性和產(chǎn)權(quán)登記制度不完善時的一種能動性創(chuàng)造。這與“物盡其用”的物權(quán)法基本原則和追求實質(zhì)公平的價值導(dǎo)向相契合。嚴(yán)格的“產(chǎn)權(quán)登記決定論”雖然形式上清晰，但可能無法應(yīng)對實踐中開發(fā)商利用優(yōu)勢地位，將本應(yīng)屬于共有的部分登記于自己名下，從而損害業(yè)主利益的復(fù)雜情況?！肮δ苷f”的運用，使得法院能夠超越形式上的產(chǎn)權(quán)外觀，探究特定部分在建筑物中的實際功用和服務(wù)的對象，從而做出更符合事物本質(zhì)和公平理念的判斷。但這同樣帶來了新的問題，即“功能說”的判斷標(biāo)準(zhǔn)相對主觀，可能導(dǎo)致自由裁量權(quán)的濫用和裁判結(jié)果的不統(tǒng)一。再者，法院對業(yè)主大會決議“程序從嚴(yán)，實體從寬”的審查標(biāo)準(zhǔn)，是在保障業(yè)主自治與維護(hù)個別業(yè)主權(quán)益之間尋求平衡的司法智慧體現(xiàn)。嚴(yán)格的程序?qū)彶?，旨在督促業(yè)主自治回歸法治軌道，保障決策過程的民主性和公正性；而對實體內(nèi)容的適度尊重，則是為了避免司法過度干預(yù)社區(qū)內(nèi)部事務(wù)，維護(hù)業(yè)主大會作為意思自治機(jī)構(gòu)的權(quán)威。然而，這種審查模式也面臨挑戰(zhàn)，即如何界定程序瑕疵的“重大性”，以及如何判斷實體內(nèi)容對個別業(yè)主權(quán)利的限制是否“合理”，這同樣考驗著法官的裁量智慧。最后，共有收益歸屬與分配的裁判分歧，則反映了司法在推動業(yè)主自治與直接為民解紛兩種職能定位之間的搖擺。一方面，法院承認(rèn)收益分配是業(yè)主自治事項，不愿直接代行業(yè)主大會的職權(quán)，這符合司法謙抑原則。但另一方面，當(dāng)業(yè)主大會長期癱瘓，無法作出有效決議時，如果法院一味地要求業(yè)主“回歸自治”，無異于將皮球踢回一個失靈的機(jī)制中，可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)利被無限期擱置。部分法院選擇直接判決返還收益，則是一種更為務(wù)實的、以問題解決為導(dǎo)向的裁判思路，但其正當(dāng)性基礎(chǔ)仍需進(jìn)一步的理論闡釋。研究假設(shè)驗證本研究的核心假設(shè)是：業(yè)主共有權(quán)的有效行使，面臨著共有范圍界定不清、業(yè)主自治議事不規(guī)范、共有收益管理混亂三大核心困境，而司法實踐正在通過能動性的法律解釋和裁判規(guī)則的創(chuàng)新，嘗試回應(yīng)這些困境，但仍亟需更為明確和細(xì)化的頂層制度設(shè)計。通過以上對糾紛類型、共有部分認(rèn)定、決議效力審查、共有收益處理等方面的實證分析，該核心假設(shè)得到了充分的驗證。研究結(jié)果清晰地表明，司法實踐并非被動地適用法律條文，而是在積極地塑造和發(fā)展著共有權(quán)的行使規(guī)則，但其探索過程中的不統(tǒng)一和局限性，也反向證明了立法和司法解釋層面進(jìn)行制度完善的緊迫性和必要性。---討論研究結(jié)果的理論貢獻(xiàn)本研究的實證發(fā)現(xiàn)，對我國物權(quán)法理論，特別是建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的發(fā)展，具有多方面的理論貢獻(xiàn)。首先，本研究為共有權(quán)的性質(zhì)和行使規(guī)則提供了豐富的司法實踐素材，推動了理論的精細(xì)化。研究發(fā)現(xiàn)，司法實踐中對共有部分范圍的“功能說”認(rèn)定，實際上是對傳統(tǒng)物權(quán)法中“主物與從物”、“不可分物”等理論在現(xiàn)代集合性建筑中的創(chuàng)新性適用，這為深化對共有權(quán)客體的理論認(rèn)知提供了新的視角。其次，本研究為業(yè)主自治組織的法律地位與功能定位理論提供了實踐佐證。法院對業(yè)主大會決議的審查模式，揭示了業(yè)主大會作為一種“準(zhǔn)法人”或“非法人組織”，其意思自治必須受到程序正義和權(quán)利不得濫用原則的嚴(yán)格約束。這為學(xué)界關(guān)于是否應(yīng)賦予業(yè)主大會法人資格的長期爭論，提供了來自司法裁判層面的現(xiàn)實考量。最后，本研究對司法在社區(qū)治理中的角色理論提出了新的思考。司法裁判在共有權(quán)糾紛中的表現(xiàn)，表明法院已不僅僅是消極的法律適用者，更在一定程度上扮演著社區(qū)矛盾的“調(diào)解員”、業(yè)主自治的“指導(dǎo)員”和弱勢業(yè)主權(quán)益的“守護(hù)者”等多重角色。這要求我們重新審視司法在國家治理和社會治理現(xiàn)代化中的功能，特別是在基層社區(qū)治理中的作用。研究結(jié)果的實踐啟示基于本研究的分析，為破解當(dāng)前建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)行使的困境，可以提出一個多層次、多主體的綜合性解決方案。在立法與司法解釋層面，應(yīng)盡快出臺更為細(xì)化的司法解釋或指導(dǎo)性案例。第一，應(yīng)采用“列舉+概括+排除”的方式，進(jìn)一步明確共有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，特別是對人防車位、地面停車位、會所等常見爭議點，應(yīng)給出清晰的規(guī)則指引，肯定“功能說”作為補充性認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的法律地位。第二，應(yīng)細(xì)化業(yè)主大會的議事規(guī)則，對于通過互聯(lián)網(wǎng)、微信等線上方式進(jìn)行表決的合法性、程序要求、證據(jù)保存等作出規(guī)定，以適應(yīng)信息化時代的需求，降低業(yè)主議事成本，提高參與率。第三，應(yīng)建立強制性的共有收益管理與公示制度，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)為共有收益設(shè)立獨立賬戶，?？顚Ｓ?，并規(guī)定其必須每季度或每半年在小區(qū)的顯著位置或線上平臺，以通俗易懂的方式公示詳細(xì)的收支賬目，并賦予業(yè)主委員會或監(jiān)事會相應(yīng)的審計權(quán)。對于違反規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)設(shè)立明確的罰則。在社區(qū)治理層面，應(yīng)強化街道、社區(qū)等基層政府的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。當(dāng)業(yè)主大會長期無法成立或陷入癱瘓時，基層政府應(yīng)有權(quán)介入，指導(dǎo)和幫助業(yè)主組建業(yè)主大會或選舉業(yè)主委員會。同時，可以探索建立由社區(qū)干部、專業(yè)律師、會計師等組成的第三方調(diào)解與監(jiān)督機(jī)制，為社區(qū)的財務(wù)管理和糾紛解決提供專業(yè)支持。研究的局限性本研究亦存在一些客觀的局限性。第一，樣本的地域局限性。雖然本研究力求樣本覆蓋全國，但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房開發(fā)早、糾紛多，公開的判例也相對集中，可能導(dǎo)致研究結(jié)論在一定程度上更多地反映了這些地區(qū)的實踐情況。第二，文書公開的滯后性與選擇性。裁判文書的上網(wǎng)存在一定的滯后，且部分案件可能因各種原因未予公開，這使得本研究的樣本庫可能并非完全實時和完整。第三，研究方法的限制。本研究主要依賴于對裁判文書的文本分析，對于判決背后的法官心證過程、庭審中的具體攻防細(xì)節(jié)以及大量通過調(diào)解等非判決方式解決的糾紛，無法進(jìn)行深入考察。未來研究方向基于本研究的成果與局限，未來的相關(guān)研究可以在以下幾個方面進(jìn)一步深化。一是開展比較法研究?？梢赃x取與我國國情、法系相近的國家和地區(qū)（如日本、臺灣地區(qū)），對其關(guān)于共有權(quán)行使的具體制度設(shè)計，特別是共有部分登記制度