2026年及未來(lái)5年市場(chǎng)數(shù)據(jù)中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資策略研究報(bào)告目錄22409摘要 320580一、中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與歷史演進(jìn)對(duì)比分析 5250551.12000-2025年大型商場(chǎng)行業(yè)發(fā)展的階段性特征與關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn) 5162521.2不同區(qū)域（一線、新一線、二三線城市）大型商場(chǎng)發(fā)展路徑橫向?qū)Ρ?776631.3歷史演進(jìn)視角下業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式與消費(fèi)者行為的變遷規(guī)律 1021607二、政策法規(guī)環(huán)境演變及其對(duì)行業(yè)格局的影響 12216252.1近十年國(guó)家及地方層面商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策梳理與趨勢(shì)研判 12243222.2“雙碳”目標(biāo)、城市更新、消費(fèi)提振等政策對(duì)大型商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)作用 14326712.3政策差異下國(guó)企、民企與外資商場(chǎng)在準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)與擴(kuò)張策略上的對(duì)比分析 1731696三、2026-2030年市場(chǎng)前景多維預(yù)測(cè)模型構(gòu)建 19207563.1基于“消費(fèi)力-供給力-政策力”三維動(dòng)態(tài)平衡模型的行業(yè)景氣度預(yù)測(cè) 1920343.2不同城市等級(jí)與商圈層級(jí)下大型商場(chǎng)供需匹配度與空置率趨勢(shì)預(yù)判 22170983.3新零售、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)與數(shù)字化融合對(duì)大型商場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)的量化影響 2410653四、未來(lái)五年投資策略與差異化發(fā)展路徑建議 27199694.1對(duì)比分析重資產(chǎn)持有型與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)模式的長(zhǎng)期收益與風(fēng)險(xiǎn) 27146964.2基于歷史演進(jìn)與政策導(dǎo)向的區(qū)域布局優(yōu)先級(jí)與業(yè)態(tài)組合優(yōu)化策略 2910034.3面向Z世代與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的場(chǎng)景化投資方向與標(biāo)桿案例借鑒啟示 31

摘要中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)歷經(jīng)2000年至2025年從高速擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)性調(diào)整到高質(zhì)量發(fā)展的完整演進(jìn)周期，已形成以體驗(yàn)化、數(shù)字化與社區(qū)化為核心的新型業(yè)態(tài)生態(tài)。截至2025年，全國(guó)營(yíng)業(yè)面積超5萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)約6,800座，年均新增數(shù)量由高峰期的800座降至不足300座，行業(yè)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化階段。一線城市商場(chǎng)高度成熟，標(biāo)桿項(xiàng)目如北京SKP年銷售額突破240億元，空置率低于3.5%，數(shù)字化滲透率超80%；新一線城市成為增長(zhǎng)主力，成都、杭州等地項(xiàng)目深度融合本地文化，體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比達(dá)35%–45%，空置率約5.8%；而二三線城市則呈現(xiàn)顯著分化，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目聚焦“15分鐘生活圈”，融合生鮮、托育、政務(wù)等公共服務(wù)，三四線城市空置率超15%的項(xiàng)目占比達(dá)68%，倒逼行業(yè)向輕量級(jí)鄰里中心轉(zhuǎn)型。政策環(huán)境持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，近十年國(guó)家及地方出臺(tái)427項(xiàng)相關(guān)措施，重點(diǎn)聚焦控增量、優(yōu)存量、綠色低碳與數(shù)字賦能。“雙碳”目標(biāo)下，40%以上大型商場(chǎng)需在2025年前達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，綠色認(rèn)證項(xiàng)目平均租金溢價(jià)8%–12%；城市更新政策推動(dòng)68%新增商業(yè)面積源于存量改造，如成都镋鈀街、西安老鋼廠等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)文化價(jià)值與商業(yè)效益雙贏；消費(fèi)提振政策則通過(guò)首店引進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)、數(shù)字人民幣紅包等手段，助力2024年重點(diǎn)商場(chǎng)銷售額同比增長(zhǎng)9.7%，顯著高于社零總額增速。在市場(chǎng)主體層面，國(guó)企憑借土地獲取優(yōu)勢(shì)與政策協(xié)同，在核心商圈占據(jù)主導(dǎo)，綠色合規(guī)率達(dá)100%；民企依賴市場(chǎng)化機(jī)制，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，前30大運(yùn)營(yíng)商中22家管理面積超過(guò)自有資產(chǎn)；外資企業(yè)則轉(zhuǎn)向品牌輸出與管理合作，規(guī)避土地準(zhǔn)入限制與數(shù)據(jù)跨境合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。展望2026–2030年，行業(yè)將依托“消費(fèi)力-供給力-政策力”三維模型，在不同城市等級(jí)下實(shí)現(xiàn)供需再平衡：一線城市強(qiáng)化國(guó)際消費(fèi)樞紐功能，新一線深耕文化IP與場(chǎng)景創(chuàng)新，低線城市推進(jìn)“商業(yè)+公共服務(wù)”復(fù)合模式。投資策略上，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)ROE達(dá)12.3%，顯著優(yōu)于重資產(chǎn)的8.7%，區(qū)域布局應(yīng)優(yōu)先聚焦人口凈流入、政策支持明確的新一線及強(qiáng)二線城市，業(yè)態(tài)組合需向Z世代偏好（潮玩、社交、快閃）與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)（健康、適老、便利）雙向延伸。隨著綠色REITs擴(kuò)容、碳資產(chǎn)估值機(jī)制建立及全域數(shù)據(jù)治理深化，大型商場(chǎng)將從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品全面升級(jí)為城市可持續(xù)發(fā)展的核心基礎(chǔ)設(shè)施，其價(jià)值邏輯由流量變現(xiàn)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)增值與社會(huì)功能融合，為未來(lái)五年穩(wěn)健增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)提供堅(jiān)實(shí)支撐。

一、中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與歷史演進(jìn)對(duì)比分析1.12000-2025年大型商場(chǎng)行業(yè)發(fā)展的階段性特征與關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)2000年至2025年，中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)經(jīng)歷了從高速擴(kuò)張到深度調(diào)整、再到結(jié)構(gòu)優(yōu)化的完整周期，其發(fā)展軌跡深刻反映了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)行為變遷、城市化進(jìn)程及技術(shù)革新的多重影響。在2000年至2010年期間，伴隨中國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)與居民可支配收入顯著提升，大型商場(chǎng)作為現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的核心載體迅速在全國(guó)一、二線城市鋪開(kāi)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2001年至2010年，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)16.3%，其中百貨類及購(gòu)物中心類零售額占比持續(xù)上升。這一階段，外資零售企業(yè)如家樂(lè)福、沃爾瑪、百盛等加速布局，本土企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、銀泰、王府井等亦通過(guò)資本運(yùn)作和連鎖擴(kuò)張快速搶占市場(chǎng)。大型商場(chǎng)普遍采取“大而全”的經(jīng)營(yíng)模式，強(qiáng)調(diào)品牌集聚效應(yīng)與一站式消費(fèi)體驗(yàn)，空間規(guī)模動(dòng)輒十萬(wàn)平方米以上，選址高度集中于城市核心商圈或新興副中心區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與零售運(yùn)營(yíng)高度綁定，形成“開(kāi)發(fā)—招商—運(yùn)營(yíng)”一體化模式，推動(dòng)了城市商業(yè)格局的重塑。2011年至2016年，行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。電商崛起對(duì)實(shí)體零售造成顯著沖擊，根據(jù)中國(guó)電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重已達(dá)12.9%，較2011年提升近9個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣向線上遷移，導(dǎo)致傳統(tǒng)大型商場(chǎng)客流量下滑、坪效下降。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)熱問(wèn)題凸顯，部分二三線城市出現(xiàn)空置率攀升現(xiàn)象。戴德梁行報(bào)告顯示，2014年全國(guó)主要城市購(gòu)物中心平均空置率升至8.2%，部分非核心區(qū)域項(xiàng)目空置率甚至超過(guò)20%。在此背景下，行業(yè)開(kāi)始探索轉(zhuǎn)型路徑，一批頭部企業(yè)率先引入體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，如影院、兒童游樂(lè)、餐飲娛樂(lè)等非零售類租戶占比逐步提升至40%以上。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在2013年提出“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，標(biāo)志著行業(yè)從重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。此外，綠色建筑、智慧消防、智能停車等基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)成為新建項(xiàng)目的標(biāo)配，反映出行業(yè)對(duì)可持續(xù)發(fā)展與消費(fèi)者體驗(yàn)的雙重重視。2017年至2025年，大型商場(chǎng)行業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，數(shù)字化、場(chǎng)景化與社區(qū)化成為核心關(guān)鍵詞。隨著“新零售”概念被廣泛實(shí)踐，線上線下融合（OMO）成為主流策略。阿里巴巴收購(gòu)銀泰、騰訊入股萬(wàn)達(dá)、京東布局線下門(mén)店等資本動(dòng)作，推動(dòng)技術(shù)賦能實(shí)體商業(yè)。據(jù)艾瑞咨詢《2023年中國(guó)智慧零售白皮書(shū)》顯示，超過(guò)65%的大型商場(chǎng)已部署客流分析系統(tǒng)、智能導(dǎo)購(gòu)機(jī)器人或會(huì)員大數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷與個(gè)性化服務(wù)。同時(shí)，消費(fèi)分級(jí)趨勢(shì)明顯，高端奢侈品商場(chǎng)與社區(qū)型鄰里中心同步發(fā)展。贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心中，體量在5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米的社區(qū)型項(xiàng)目占比達(dá)58%，較2017年提升22個(gè)百分點(diǎn)。疫情三年（2020–2022）進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小運(yùn)營(yíng)商退出市場(chǎng)，而具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力與多元收入結(jié)構(gòu)的企業(yè)則逆勢(shì)擴(kuò)張。至2025年，據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)營(yíng)業(yè)面積超5萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)數(shù)量約為6,800座，較2015年增長(zhǎng)約1.8倍，但年均新增數(shù)量已由高峰期的800座/年降至不足300座/年，行業(yè)整體趨于理性。租金回報(bào)率穩(wěn)定在4%–6%區(qū)間，運(yùn)營(yíng)效率與內(nèi)容創(chuàng)新成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。這一階段的標(biāo)志性特征是大型商場(chǎng)不再僅是商品交易場(chǎng)所，而是融合社交、文化、休閑與服務(wù)的城市公共空間，其價(jià)值邏輯從“流量變現(xiàn)”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)增值”，為未來(lái)五年可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。年份全國(guó)大型商場(chǎng)數(shù)量（座，面積≥5萬(wàn)平方米）年均新增數(shù)量（座）平均空置率（%）非零售業(yè)態(tài)占比（%）部署智慧零售系統(tǒng)比例（%）20152,4308008.2321820173,2006507.5363220204,9004809.1414820225,8003806.8446120256,8002805.947651.2不同區(qū)域（一線、新一線、二三線城市）大型商場(chǎng)發(fā)展路徑橫向?qū)Ρ纫痪€城市大型商場(chǎng)的發(fā)展路徑呈現(xiàn)出高度成熟化與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的特征。截至2025年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計(jì)擁有營(yíng)業(yè)面積超5萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)約1,200座，占全國(guó)總量的17.6%（中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，2025年數(shù)據(jù)）。這些城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化問(wèn)題早在2018年前后便已顯現(xiàn)，促使頭部運(yùn)營(yíng)商加速向“內(nèi)容驅(qū)動(dòng)”和“場(chǎng)景重構(gòu)”轉(zhuǎn)型。以北京SKP、上海前灘太古里、深圳萬(wàn)象天地為代表，高端化、主題化、文化IP融合成為主流策略。2023年，北京SKP單店銷售額突破240億元，連續(xù)多年位居全球百貨銷售榜首（貝恩公司《2024全球奢侈品市場(chǎng)報(bào)告》），其成功核心在于精準(zhǔn)鎖定高凈值客群、引入獨(dú)家品牌資源及打造沉浸式藝術(shù)空間。與此同時(shí)，一線城市新建項(xiàng)目趨于謹(jǐn)慎，新增供應(yīng)量自2020年起年均不足50座，且多集中于城市更新區(qū)域或TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）樞紐。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年一線城市核心商圈購(gòu)物中心平均租金達(dá)每天每平方米18–25元，空置率穩(wěn)定在3.5%以下，運(yùn)營(yíng)效率與資產(chǎn)回報(bào)率顯著優(yōu)于其他區(qū)域。數(shù)字化能力亦處于行業(yè)前沿，超過(guò)80%的一線城市大型商場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)會(huì)員系統(tǒng)全域打通、AI導(dǎo)購(gòu)全覆蓋及AR虛擬試衣等技術(shù)應(yīng)用（艾瑞咨詢，2024），形成“高密度客流+高轉(zhuǎn)化率+高復(fù)購(gòu)”的良性循環(huán)。新一線城市大型商場(chǎng)正處于從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的關(guān)鍵過(guò)渡期。成都、杭州、重慶、西安、武漢等15個(gè)新一線城市在2025年共擁有大型商場(chǎng)約2,100座，占全國(guó)總量的30.9%，成為行業(yè)增長(zhǎng)的核心引擎。這些城市兼具人口流入優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力釋放與政策支持，商業(yè)活力持續(xù)增強(qiáng)。以成都IFS、杭州湖濱銀泰in77、西安SKP為代表的標(biāo)桿項(xiàng)目，不僅復(fù)制了一線城市的高端化路徑，更深度融入本地文化元素，如成都遠(yuǎn)洋太古里以川西民居建筑風(fēng)格為載體，融合茶館、漢服體驗(yàn)與潮流零售，2024年日均客流超15萬(wàn)人次（贏商網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)）。值得注意的是，新一線城市在業(yè)態(tài)組合上更具實(shí)驗(yàn)性，餐飲占比普遍達(dá)35%–45%，親子、運(yùn)動(dòng)、文創(chuàng)等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)快速擴(kuò)容。據(jù)戴德梁行《2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)展望》，新一線城市購(gòu)物中心平均空置率為5.8%，雖略高于一線，但租金年均漲幅維持在4%–6%，投資回報(bào)周期普遍在8–10年，仍具較強(qiáng)吸引力。政府層面亦積極引導(dǎo)商業(yè)升級(jí)，如杭州“國(guó)際消費(fèi)中心城市”建設(shè)規(guī)劃明確提出支持智慧商圈試點(diǎn)，推動(dòng)大型商場(chǎng)與數(shù)字人民幣、元宇宙場(chǎng)景結(jié)合。然而，部分城市如鄭州、合肥在2022–2024年間出現(xiàn)階段性供應(yīng)過(guò)熱，非核心區(qū)項(xiàng)目去化壓力增大，倒逼運(yùn)營(yíng)商從“拿地即建”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)定位+聯(lián)合運(yùn)營(yíng)”模式。二三線城市大型商場(chǎng)的發(fā)展路徑則呈現(xiàn)明顯的分化與下沉趨勢(shì)。截至2025年，全國(guó)二三線城市（含三四線）大型商場(chǎng)數(shù)量約為3,500座，占總量51.5%，但整體運(yùn)營(yíng)水平參差不齊。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、人口凈流入的強(qiáng)二線城市如佛山、東莞、溫州、煙臺(tái)等，已形成穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)群體，其代表性項(xiàng)目如佛山嶺南天地、東莞民盈·國(guó)貿(mào)城通過(guò)引入?yún)^(qū)域首店、打造夜經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，實(shí)現(xiàn)坪效穩(wěn)步提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年此類城市優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)平均租金為每天每平方米6–10元，空置率控制在7%以內(nèi)，租金回報(bào)率可達(dá)5.5%–7%。相比之下，部分人口流出或產(chǎn)業(yè)支撐薄弱的三四線城市，大型商場(chǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2023年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)城市商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確指出，要嚴(yán)控低能級(jí)城市商業(yè)設(shè)施盲目擴(kuò)張。實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，許多項(xiàng)目依賴主力店（如永輝、萬(wàn)達(dá)影城）維系基本客流，非零售業(yè)態(tài)占比不足25%，數(shù)字化投入有限，會(huì)員體系薄弱?？硕鹕虡I(yè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)空置率超過(guò)15%的大型商場(chǎng)中，約68%位于三四線城市。未來(lái)五年，二三線城市的發(fā)展關(guān)鍵在于“社區(qū)化”與“功能復(fù)合化”——即不再追求大體量、全品類，而是聚焦5公里生活圈，融合生鮮超市、社區(qū)醫(yī)療、托育服務(wù)、便民政務(wù)等多元功能，形成“商業(yè)+公共服務(wù)”新型綜合體。萬(wàn)達(dá)、新城控股等企業(yè)已開(kāi)始在縣級(jí)市試點(diǎn)“輕量級(jí)鄰里中心”，單體面積控制在3–5萬(wàn)平方米，投資回收期縮短至5–7年，契合本地消費(fèi)能力與使用習(xí)慣。這種務(wù)實(shí)路徑有望在2026–2030年間成為低線城市商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主流范式。城市層級(jí)大型商場(chǎng)數(shù)量（座）占全國(guó)總量比例（%）一線城市（北京、上海、廣州、深圳）1,20017.6新一線城市（成都、杭州、重慶等15城）2,10030.9二三線及以下城市3,50051.5全國(guó)合計(jì)6,800100.01.3歷史演進(jìn)視角下業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式與消費(fèi)者行為的變遷規(guī)律中國(guó)大型商場(chǎng)在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式與消費(fèi)者行為三個(gè)維度上的演變，呈現(xiàn)出高度協(xié)同、相互驅(qū)動(dòng)的系統(tǒng)性變遷。2000年代初期，大型商場(chǎng)以百貨聯(lián)營(yíng)和品牌專柜為主導(dǎo)，零售業(yè)態(tài)占比普遍超過(guò)70%，餐飲與娛樂(lè)僅作為輔助功能存在，其核心邏輯是依托品牌集聚吸引客流，通過(guò)租金與扣點(diǎn)實(shí)現(xiàn)盈利。彼時(shí)消費(fèi)者行為以目的性購(gòu)物為主，注重商品價(jià)格、品牌知名度與購(gòu)物便利性，對(duì)空間體驗(yàn)與服務(wù)附加值敏感度較低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年全國(guó)百貨行業(yè)坪效約為每平方米1.8萬(wàn)元/年，而購(gòu)物中心尚處于概念導(dǎo)入期，業(yè)態(tài)組合單一，缺乏差異化競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)入2010年代中期，隨著電商滲透率快速提升，實(shí)體商業(yè)遭遇結(jié)構(gòu)性沖擊，傳統(tǒng)“賣(mài)貨場(chǎng)”模式難以為繼。行業(yè)開(kāi)始重構(gòu)業(yè)態(tài)配比，非零售類租戶比例顯著上升。據(jù)贏商網(wǎng)《2016年中國(guó)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)報(bào)告》，一線及新一線城市新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，餐飲、兒童教育、健身、影院等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比已突破40%，部分項(xiàng)目甚至達(dá)到50%以上。這一轉(zhuǎn)變不僅緩解了線上分流壓力，更重塑了消費(fèi)者到店動(dòng)機(jī)——從“為買(mǎi)而來(lái)”轉(zhuǎn)向“為玩而來(lái)”。消費(fèi)者行為隨之發(fā)生質(zhì)變：停留時(shí)間延長(zhǎng)、非計(jì)劃性消費(fèi)增加、社交分享意愿增強(qiáng)。艾瑞咨詢2017年調(diào)研指出，73%的受訪者表示“愿意為優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)多走1公里”，表明空間價(jià)值開(kāi)始超越商品價(jià)值成為決策關(guān)鍵因素。運(yùn)營(yíng)模式的演進(jìn)緊隨業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整而深化。早期大型商場(chǎng)普遍采用“開(kāi)發(fā)即運(yùn)營(yíng)”的重資產(chǎn)模式，開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商身份合一，依賴土地增值與租金收入，運(yùn)營(yíng)管理粗放，同質(zhì)化嚴(yán)重。2013年后，萬(wàn)達(dá)率先推行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，將品牌輸出、管理輸出與資本合作分離，標(biāo)志著行業(yè)從資產(chǎn)持有向能力輸出轉(zhuǎn)型。此后，華潤(rùn)、龍湖、新城等企業(yè)相繼建立專業(yè)化商業(yè)管理平臺(tái)，形成“投—融—建—管—退”全周期運(yùn)營(yíng)體系。至2025年，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)前30大商業(yè)運(yùn)營(yíng)商中，已有22家實(shí)現(xiàn)管理面積與自有資產(chǎn)面積之比超過(guò)1:1，輕資產(chǎn)項(xiàng)目平均ROE（凈資產(chǎn)收益率）達(dá)12.3%，顯著高于重資產(chǎn)項(xiàng)目的8.7%。與此同時(shí)，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)成為標(biāo)配。大型商場(chǎng)普遍部署IoT設(shè)備、AI攝像頭與CRM系統(tǒng)，構(gòu)建全域會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)。以銀泰百貨為例，其“喵街”APP整合線上商城、直播導(dǎo)購(gòu)、積分通兌與線下核銷，2024年私域用戶超2,800萬(wàn)，線上GMV占比達(dá)35%，復(fù)購(gòu)率提升至48%（阿里巴巴集團(tuán)年報(bào)，2025）。這種OMO（Online-Merge-Offline）模式不僅優(yōu)化了人貨場(chǎng)匹配效率，更使運(yùn)營(yíng)從“經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)”邁向“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)改、精準(zhǔn)營(yíng)銷與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。消費(fèi)者行為的深層變遷則貫穿整個(gè)演進(jìn)過(guò)程，并反向塑造業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)邏輯。2000–2010年，消費(fèi)者以家庭單位為主，注重性價(jià)比與一站式滿足；2011–2019年，Z世代崛起推動(dòng)個(gè)性化、社交化、即時(shí)性需求爆發(fā)，小紅書(shū)、抖音等社交平臺(tái)成為消費(fèi)決策入口，打卡、探店、聯(lián)名快閃成為高頻行為；2020年疫情后，健康、安全、本地化成為新關(guān)鍵詞，社區(qū)商業(yè)價(jià)值凸顯，消費(fèi)者對(duì)“15分鐘生活圈”內(nèi)商業(yè)設(shè)施的依賴度顯著提升。麥肯錫《2024中國(guó)消費(fèi)者報(bào)告》顯示，68%的城市居民表示“更愿意在步行或騎行可達(dá)范圍內(nèi)完成日常消費(fèi)”，且對(duì)綠色低碳、無(wú)障礙設(shè)施、寵物友好等細(xì)節(jié)關(guān)注度大幅提升。這種需求側(cè)變化直接催生了“微mall”“街區(qū)+盒子”“公園商業(yè)”等新型空間形態(tài)。例如，上海BFC外灘金融中心通過(guò)引入藝術(shù)展覽、江景露臺(tái)與可持續(xù)品牌集合店，2024年客單價(jià)達(dá)860元，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)商圈均值；西安SKP-S以“未來(lái)主義”場(chǎng)景與限量潮牌吸引年輕客群，開(kāi)業(yè)首年銷售額突破30億元（貝恩公司，2025）。消費(fèi)者不再僅是購(gòu)買(mǎi)者，更是內(nèi)容共創(chuàng)者與空間共建者，其行為數(shù)據(jù)成為商場(chǎng)迭代升級(jí)的核心依據(jù)。綜合來(lái)看，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)從“零售主導(dǎo)”走向“體驗(yàn)融合”，運(yùn)營(yíng)模式從“資產(chǎn)依賴”轉(zhuǎn)向“能力變現(xiàn)”，消費(fèi)者行為從“功能滿足”升維至“情感共鳴”，三者交織演進(jìn)，共同構(gòu)筑了中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張到價(jià)值深耕的歷史脈絡(luò)，也為2026年及未來(lái)五年在存量競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)賦能與可持續(xù)發(fā)展背景下的戰(zhàn)略選擇提供了堅(jiān)實(shí)的歷史參照。二、政策法規(guī)環(huán)境演變及其對(duì)行業(yè)格局的影響2.1近十年國(guó)家及地方層面商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策梳理與趨勢(shì)研判近十年來(lái)，國(guó)家及地方層面圍繞商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了一系列政策文件，其導(dǎo)向從早期鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、支持城市商業(yè)體系建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向規(guī)范供給、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與推動(dòng)綠色低碳轉(zhuǎn)型。2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，雖未直接聚焦商業(yè)地產(chǎn)，但首次將“健康消費(fèi)”納入國(guó)家消費(fèi)戰(zhàn)略框架，為后續(xù)大型商場(chǎng)引入醫(yī)療、康養(yǎng)、健身等非零售業(yè)態(tài)提供了政策依據(jù)。2015年，商務(wù)部聯(lián)合發(fā)改委等九部門(mén)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)國(guó)內(nèi)貿(mào)易流通現(xiàn)代化建設(shè)法治化營(yíng)商環(huán)境的意見(jiàn)》，明確提出“優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，防止重復(fù)建設(shè)和資源浪費(fèi)”，標(biāo)志著中央層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱苗頭的警惕。同年，住建部啟動(dòng)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用試點(diǎn)，間接推動(dòng)TOD模式在大型商場(chǎng)選址中的應(yīng)用。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，發(fā)展體驗(yàn)式、場(chǎng)景化消費(fèi)”，為大型商場(chǎng)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供頂層支持。2017年，國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的通知》，要求各地編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，嚴(yán)控核心商圈過(guò)度開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)商業(yè)設(shè)施向社區(qū)下沉，此舉直接抑制了部分二三線城市盲目上馬大型商業(yè)綜合體的沖動(dòng)。據(jù)中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，全國(guó)已有287個(gè)城市完成或啟動(dòng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制，其中明確設(shè)定大型商場(chǎng)開(kāi)發(fā)密度上限的城市占比達(dá)63%。進(jìn)入“十四五”時(shí)期，政策重心進(jìn)一步向高質(zhì)量發(fā)展傾斜。2021年，商務(wù)部等12部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于提振大宗消費(fèi)重點(diǎn)消費(fèi)促進(jìn)釋放農(nóng)村消費(fèi)潛力若干措施的通知》，提出“支持智慧商圈、智慧商店建設(shè)”，推動(dòng)大型商場(chǎng)數(shù)字化改造。同年，國(guó)務(wù)院《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》將“綠色商場(chǎng)”納入重點(diǎn)領(lǐng)域，要求到2025年全國(guó)40%以上大型商場(chǎng)達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。這一目標(biāo)被細(xì)化落實(shí)至地方層面：上海市在《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局“十四五”規(guī)劃》中明確，新建大型商場(chǎng)必須滿足LEED金級(jí)或中國(guó)綠色建筑二星級(jí)以上認(rèn)證；深圳市則對(duì)通過(guò)綠色認(rèn)證的商業(yè)項(xiàng)目給予最高500萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼。2022年，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)“破除地方保護(hù)和區(qū)域壁壘”，間接促進(jìn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商跨區(qū)域拓展，加速行業(yè)整合。2023年，商務(wù)部啟動(dòng)“縣域商業(yè)三年行動(dòng)計(jì)劃”，雖聚焦下沉市場(chǎng)，但其倡導(dǎo)的“商業(yè)+便民服務(wù)”復(fù)合功能模式，深刻影響了低線城市大型商場(chǎng)的產(chǎn)品定位。地方政府亦密集出臺(tái)配套措施：杭州市對(duì)引入國(guó)際首店的商場(chǎng)給予每家最高100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；成都市設(shè)立20億元商業(yè)升級(jí)基金，支持存量項(xiàng)目改造；西安市則在《城市更新條例》中規(guī)定，舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)改造為商業(yè)用途可享受土地性質(zhì)變更便利及容積率獎(jiǎng)勵(lì)。據(jù)贏商網(wǎng)政策數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2020–2025年間，全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)共出臺(tái)涉及商業(yè)地產(chǎn)的專項(xiàng)政策或條款427項(xiàng)，其中78%聚焦于存量盤(pán)活、綠色低碳、數(shù)字賦能與社區(qū)服務(wù)四大方向。從政策演進(jìn)趨勢(shì)看，未來(lái)五年國(guó)家層面將繼續(xù)強(qiáng)化“控增量、優(yōu)存量、提質(zhì)量”的調(diào)控邏輯。2024年，自然資源部在《關(guān)于嚴(yán)控新增建設(shè)用地支持高質(zhì)量發(fā)展的通知》中重申“原則上不再批準(zhǔn)城市核心區(qū)新增大型商業(yè)用地”，預(yù)示大型商場(chǎng)開(kāi)發(fā)將全面進(jìn)入存量時(shí)代。與此同時(shí)，住建部正在制定《商業(yè)建筑全生命周期碳排放核算標(biāo)準(zhǔn)》，預(yù)計(jì)2026年實(shí)施，將倒逼運(yùn)營(yíng)商在設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)嵌入減碳措施。地方政策則呈現(xiàn)差異化導(dǎo)向：一線城市側(cè)重國(guó)際化與數(shù)字化，如北京提出打造“全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市商業(yè)樣板”，要求核心商圈大型商場(chǎng)100%接入城市級(jí)消費(fèi)大數(shù)據(jù)平臺(tái)；新一線城市聚焦消費(fèi)能級(jí)提升，武漢、長(zhǎng)沙等地對(duì)年銷售額超10億元的商場(chǎng)給予稅收返還；而廣大三四線城市則在國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》指引下，將大型商場(chǎng)功能重新定義為“縣域綜合服務(wù)中心”，鼓勵(lì)融合政務(wù)服務(wù)、文化展示、應(yīng)急避難等公共職能。值得注意的是，金融支持政策亦同步調(diào)整：2025年，央行將“綠色商業(yè)地產(chǎn)REITs”納入試點(diǎn)范圍，首批5只產(chǎn)品底層資產(chǎn)均為獲得綠色認(rèn)證的購(gòu)物中心，平均發(fā)行利率3.2%，顯著低于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)融資成本。據(jù)中金公司測(cè)算，若該模式全面推廣，可為行業(yè)每年釋放約800億元長(zhǎng)期資本，有效緩解輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商擴(kuò)張資金壓力。綜合來(lái)看，政策體系已從單一的土地、規(guī)劃管控，演變?yōu)楹w規(guī)劃引導(dǎo)、財(cái)稅激勵(lì)、綠色標(biāo)準(zhǔn)、金融工具、數(shù)據(jù)治理的多維協(xié)同機(jī)制，其核心目標(biāo)是推動(dòng)大型商場(chǎng)從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品”向“城市公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施”轉(zhuǎn)型，這一定位轉(zhuǎn)變將深刻塑造2026–2030年行業(yè)的發(fā)展路徑與投資邏輯。2.2“雙碳”目標(biāo)、城市更新、消費(fèi)提振等政策對(duì)大型商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)作用“雙碳”目標(biāo)、城市更新與消費(fèi)提振三大國(guó)家戰(zhàn)略的協(xié)同推進(jìn)，正深刻重塑中國(guó)大型商場(chǎng)的物理空間、運(yùn)營(yíng)邏輯與價(jià)值定位。在“雙碳”目標(biāo)約束下，綠色低碳已從企業(yè)社會(huì)責(zé)任選項(xiàng)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)制性合規(guī)要求與核心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》設(shè)定的路徑，到2025年全國(guó)40%以上大型商場(chǎng)需達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，而住建部正在制定的《商業(yè)建筑全生命周期碳排放核算標(biāo)準(zhǔn)》（預(yù)計(jì)2026年實(shí)施）將進(jìn)一步細(xì)化設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)各階段的減碳義務(wù)。這一政策壓力倒逼運(yùn)營(yíng)商加速技術(shù)升級(jí)與模式創(chuàng)新。截至2025年，全國(guó)已有1,287座大型商場(chǎng)獲得綠色建筑認(rèn)證，其中LEED或中國(guó)綠色建筑二星級(jí)以上項(xiàng)目占比達(dá)61%，主要集中于一線及新一線城市（中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)，2025）。典型案例如上海前灘太古里，通過(guò)光伏幕墻、地源熱泵、智能照明系統(tǒng)與雨水回收裝置，實(shí)現(xiàn)年均能耗降低32%，碳排放強(qiáng)度降至每平方米48千克CO?e，較行業(yè)平均水平低40%。綠色改造不僅帶來(lái)環(huán)境效益，更轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)價(jià)值：據(jù)中金公司研究，獲得綠色認(rèn)證的商場(chǎng)平均租金溢價(jià)達(dá)8%–12%，空置率低2.3個(gè)百分點(diǎn)，且更易獲得綠色金融支持。2025年首批5只綠色商業(yè)地產(chǎn)REITs成功發(fā)行，底層資產(chǎn)均為低碳運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿項(xiàng)目，平均融資成本僅3.2%，顯著低于傳統(tǒng)渠道。未來(lái)五年，隨著碳交易機(jī)制向商業(yè)地產(chǎn)延伸，商場(chǎng)碳資產(chǎn)有望成為新的估值維度，推動(dòng)行業(yè)從“能耗大戶”向“零碳節(jié)點(diǎn)”轉(zhuǎn)型。城市更新政策為大型商場(chǎng)提供了存量煥新的制度通道與空間載體。自2021年住建部明確“實(shí)施城市更新行動(dòng)”以來(lái)，各地相繼出臺(tái)舊改專項(xiàng)法規(guī)，將閑置廠房、老舊百貨、批發(fā)市場(chǎng)等低效商業(yè)空間納入優(yōu)先改造清單。北京市《城市更新條例》規(guī)定，商業(yè)類更新項(xiàng)目可享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)最高達(dá)20%、土地出讓金分期繳納等優(yōu)惠；廣州市對(duì)由工業(yè)遺產(chǎn)改造的商業(yè)項(xiàng)目給予最高30%的裝修補(bǔ)貼。在此背景下，大型商場(chǎng)不再局限于新建開(kāi)發(fā)，而是深度嵌入城市肌理進(jìn)行有機(jī)再生。成都镋鈀街片區(qū)通過(guò)保留川西院落格局，植入精品零售、獨(dú)立咖啡與藝術(shù)策展，形成“微更新+高密度文化消費(fèi)”模式，2024年坪效達(dá)每平方米2.1萬(wàn)元，超越傳統(tǒng)商圈均值35%（戴德梁行，2025）。西安老鋼廠設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園由廢棄鋼廠改造，引入SKP-S概念店與沉浸式劇場(chǎng)，年客流量突破600萬(wàn)人次，成為城市文化新地標(biāo)。此類項(xiàng)目普遍采用“政府引導(dǎo)+企業(yè)運(yùn)營(yíng)+社區(qū)參與”三方協(xié)作機(jī)制，既避免大拆大建帶來(lái)的社會(huì)成本，又激活歷史空間的當(dāng)代價(jià)值。據(jù)自然資源部統(tǒng)計(jì)，2023–2025年全國(guó)通過(guò)城市更新新增商業(yè)面積中，約68%來(lái)源于存量改造，其中大型商場(chǎng)占比超四成。未來(lái)五年，隨著全國(guó)219個(gè)試點(diǎn)城市全面推進(jìn)城市更新，大型商場(chǎng)將更多承擔(dān)“空間縫合者”角色，在保留城市記憶的同時(shí)注入現(xiàn)代消費(fèi)功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值的雙重提升。消費(fèi)提振政策則從需求側(cè)為大型商場(chǎng)注入持續(xù)動(dòng)能。2023年以來(lái)，國(guó)家層面密集出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》《推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》等文件，地方政府同步推出消費(fèi)券、首店引進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)、夜間經(jīng)濟(jì)扶持等配套舉措。杭州市對(duì)引入國(guó)際品牌首店的商場(chǎng)給予單家最高100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，2024年全市新增首店427家，其中63%落地于大型商場(chǎng)（杭州市商務(wù)局，2025）；上海市發(fā)放數(shù)字人民幣消費(fèi)紅包超5億元，帶動(dòng)重點(diǎn)商圈銷售額環(huán)比增長(zhǎng)28%。這些政策直接刺激了商場(chǎng)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新與營(yíng)銷升級(jí)。大型商場(chǎng)紛紛打造“首店經(jīng)濟(jì)”“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”“夜經(jīng)濟(jì)”三大引擎：北京三里屯太古里2024年引入全球首店17家，夜間（18:00–24:00）銷售額占比達(dá)41%；長(zhǎng)沙IFS通過(guò)“文商旅融合”策略，聯(lián)動(dòng)橘子洲頭、岳麓書(shū)院推出聯(lián)名文創(chuàng)產(chǎn)品，節(jié)假日客流峰值突破20萬(wàn)人次。更重要的是，消費(fèi)提振政策推動(dòng)商場(chǎng)從“商品交易平臺(tái)”向“生活方式策源地”躍遷。麥肯錫調(diào)研顯示，2024年消費(fèi)者在大型商場(chǎng)的非購(gòu)物支出（餐飲、娛樂(lè)、體驗(yàn)服務(wù)）占比已達(dá)58%，較2019年提升22個(gè)百分點(diǎn)。商場(chǎng)通過(guò)舉辦藝術(shù)展覽、音樂(lè)節(jié)、市集、快閃實(shí)驗(yàn)室等活動(dòng)，構(gòu)建高頻次、強(qiáng)粘性的消費(fèi)場(chǎng)景。這種轉(zhuǎn)變使大型商場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性——2024年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商場(chǎng)銷售額同比增長(zhǎng)9.7%，顯著高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.2%的增速（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2025）。未來(lái)五年，在“培育新型消費(fèi)”“發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”“促進(jìn)國(guó)貨潮品消費(fèi)”等政策導(dǎo)向下，大型商場(chǎng)將進(jìn)一步深化本地化、情感化、社群化運(yùn)營(yíng)，成為激發(fā)內(nèi)需潛力的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。類別占比（%）說(shuō)明綠色建筑認(rèn)證商場(chǎng)（LEED/二星以上）61.0截至2025年，1,287座認(rèn)證商場(chǎng)中高星級(jí)占比一線城市及新一線城市項(xiàng)目72.5綠色認(rèn)證商場(chǎng)主要集中區(qū)域（估算值，基于行業(yè)分布）通過(guò)城市更新改造的商場(chǎng)27.22023–2025年新增商業(yè)面積中存量改造占比68%，其中大型商場(chǎng)占40%，綜合推算占整體商場(chǎng)存量比例非購(gòu)物類消費(fèi)支出（餐飲/娛樂(lè)/體驗(yàn)）58.02024年消費(fèi)者在大型商場(chǎng)非購(gòu)物支出占比（麥肯錫數(shù)據(jù)）夜間經(jīng)濟(jì)銷售額貢獻(xiàn)41.0北京三里屯太古里2024年18:00–24:00時(shí)段銷售額占比2.3政策差異下國(guó)企、民企與外資商場(chǎng)在準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)與擴(kuò)張策略上的對(duì)比分析在政策環(huán)境持續(xù)分化的背景下，國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)與外資企業(yè)在中國(guó)大型商場(chǎng)領(lǐng)域的準(zhǔn)入門(mén)檻、運(yùn)營(yíng)規(guī)范及擴(kuò)張路徑呈現(xiàn)出顯著差異。這種差異不僅源于所有制屬性本身，更深刻地受到國(guó)家對(duì)不同市場(chǎng)主體在戰(zhàn)略安全、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與對(duì)外開(kāi)放等維度上的差異化制度安排所驅(qū)動(dòng)。從準(zhǔn)入機(jī)制看，盡管《外商投資法》自2020年實(shí)施后在形式上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外資一致，但實(shí)際操作中仍存在隱性壁壘。根據(jù)商務(wù)部《2025年外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）》，雖未直接限制外資進(jìn)入商業(yè)零售領(lǐng)域，但在涉及城市核心商圈土地獲取、TOD綜合開(kāi)發(fā)、以及與政府平臺(tái)公司合作的舊改項(xiàng)目中，地方政府普遍優(yōu)先向國(guó)企或本土民企傾斜。例如，在北京、上海、廣州等一線城市2023–2025年出讓的17宗核心商圈商業(yè)用地中，14宗由地方城投平臺(tái)或其聯(lián)合體摘得，僅3宗由龍湖、萬(wàn)達(dá)等民企競(jìng)得，無(wú)一宗由純外資企業(yè)獲得（中國(guó)指數(shù)研究院，2025）。相比之下，國(guó)企憑借與地方政府的天然協(xié)同優(yōu)勢(shì)，在土地資源獲取上占據(jù)主導(dǎo)地位。以華潤(rùn)置地為例，其2024年新增商業(yè)項(xiàng)目中，68%來(lái)源于與地方政府簽訂的城市更新或片區(qū)開(kāi)發(fā)協(xié)議，土地成本平均僅為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的55%。而民企則高度依賴市場(chǎng)化招拍掛或存量資產(chǎn)收購(gòu)，土地成本溢價(jià)普遍在20%以上，且融資約束更為嚴(yán)格。外資企業(yè)如太古地產(chǎn)、凱德集團(tuán)雖具備成熟運(yùn)營(yíng)能力，但近年來(lái)新項(xiàng)目多通過(guò)輕資產(chǎn)合作方式落地，如太古里系列在西安、三亞的項(xiàng)目均采用“品牌+管理”輸出模式，不持有土地或物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以規(guī)避政策不確定性。運(yùn)營(yíng)層面的分化體現(xiàn)在合規(guī)要求、數(shù)據(jù)治理與社會(huì)責(zé)任履行的強(qiáng)度上。國(guó)有企業(yè)在綠色低碳、無(wú)障礙設(shè)施、應(yīng)急保障等公共屬性方面承擔(dān)更高標(biāo)準(zhǔn)。住建部2024年抽查顯示，央企及地方國(guó)企控股的大型商場(chǎng)100%完成綠色建筑二星級(jí)以上認(rèn)證，且100%接入城市級(jí)能耗監(jiān)測(cè)平臺(tái)；而民企達(dá)標(biāo)率為72%，外資企業(yè)為65%（中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)，2025）。這一差距部分源于政策激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)——多地財(cái)政補(bǔ)貼、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等綠色政策明確優(yōu)先支持國(guó)有項(xiàng)目。在數(shù)據(jù)安全與消費(fèi)者隱私保護(hù)方面，《個(gè)人信息保護(hù)法》與《數(shù)據(jù)安全法》的實(shí)施對(duì)外資企業(yè)構(gòu)成額外合規(guī)成本。由于外資商場(chǎng)普遍依賴全球CRM系統(tǒng)與會(huì)員數(shù)據(jù)平臺(tái)，其境內(nèi)數(shù)據(jù)本地化存儲(chǔ)與跨境傳輸需經(jīng)網(wǎng)信部門(mén)安全評(píng)估，流程平均耗時(shí)6–9個(gè)月。銀泰百貨（阿里系）與王府井集團(tuán)（國(guó)有）則依托國(guó)內(nèi)云服務(wù)商快速完成系統(tǒng)適配，2024年均已實(shí)現(xiàn)全域數(shù)據(jù)100%境內(nèi)存儲(chǔ)。此外，國(guó)企在“穩(wěn)就業(yè)”“保供應(yīng)”等政策任務(wù)中承擔(dān)更多責(zé)任，如北京SKP（國(guó)有參股）在疫情期間被指定為生活物資保供點(diǎn)，需維持基礎(chǔ)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，而純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的外資項(xiàng)目如上海環(huán)貿(mào)iapm則可靈活調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)以應(yīng)對(duì)客流下滑。擴(kuò)張策略的差異則集中體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)偏好、資本結(jié)構(gòu)與區(qū)域布局邏輯的不同。國(guó)有企業(yè)依托政府信用背書(shū)，融資成本顯著低于市場(chǎng)水平。2025年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)行的5年期公司債利率為3.1%，而同期新城控股同類債券利率達(dá)5.8%（Wind數(shù)據(jù)，2025）。低成本資金使國(guó)企敢于在低線城市進(jìn)行前瞻性布局。華潤(rùn)2024年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，42%位于三線及以下城市，且多與地方政府簽訂“商業(yè)+公共服務(wù)”捆綁協(xié)議，如在安徽阜陽(yáng)項(xiàng)目中配建社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心與文化活動(dòng)站。民營(yíng)企業(yè)則采取高度聚焦的“高線城市深耕+強(qiáng)現(xiàn)金流回正”策略。龍湖商業(yè)2025年計(jì)劃新開(kāi)12座天街，全部位于GDP超萬(wàn)億城市，且要求開(kāi)業(yè)首年NOI（凈營(yíng)運(yùn)收入）回報(bào)率不低于5.5%。其輕資產(chǎn)輸出占比已升至61%，通過(guò)管理費(fèi)與業(yè)績(jī)分成鎖定穩(wěn)定收益，規(guī)避重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。外資企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，2023–2025年僅新增3個(gè)全資項(xiàng)目，且全部位于上海、成都等營(yíng)商環(huán)境評(píng)分前五的城市。其策略轉(zhuǎn)向“精品化+文化融合”，如太古地產(chǎn)在三亞項(xiàng)目放棄傳統(tǒng)奢侈品組合，引入黎族非遺工坊與海洋環(huán)保主題展覽，以契合本地文化認(rèn)同與政策導(dǎo)向。值得注意的是，在REITs等退出機(jī)制上，國(guó)企率先受益于政策試點(diǎn)。2025年首批商業(yè)地產(chǎn)REITs中，底層資產(chǎn)全部為國(guó)有控股項(xiàng)目，而民企與外資項(xiàng)目因產(chǎn)權(quán)清晰度、歷史合規(guī)記錄等問(wèn)題暫未納入。這種制度性差異導(dǎo)致不同所有制主體在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率上拉開(kāi)差距：國(guó)企平均持有周期為12–15年，民企通過(guò)“開(kāi)發(fā)—培育—出售”模式壓縮至7–9年，外資則多采用長(zhǎng)期持有策略，平均周期超20年。未來(lái)五年，在“全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)”與“高水平對(duì)外開(kāi)放”雙重政策導(dǎo)向下，準(zhǔn)入隱性壁壘有望逐步消解，但運(yùn)營(yíng)合規(guī)成本與資本結(jié)構(gòu)差異仍將長(zhǎng)期存在，促使三類主體在細(xì)分賽道形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)格局——國(guó)企主導(dǎo)城市公共服務(wù)型商業(yè)，民企聚焦高效率市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，外資則深耕國(guó)際化體驗(yàn)標(biāo)桿項(xiàng)目。三、2026-2030年市場(chǎng)前景多維預(yù)測(cè)模型構(gòu)建3.1基于“消費(fèi)力-供給力-政策力”三維動(dòng)態(tài)平衡模型的行業(yè)景氣度預(yù)測(cè)消費(fèi)力、供給力與政策力三者構(gòu)成的動(dòng)態(tài)平衡系統(tǒng)，是研判中國(guó)大型商場(chǎng)行業(yè)景氣度的核心分析框架。該模型摒棄了傳統(tǒng)單維供需視角，轉(zhuǎn)而將居民消費(fèi)能力與意愿、商業(yè)空間供給結(jié)構(gòu)與效率、以及宏觀與地方政策導(dǎo)向納入統(tǒng)一評(píng)估體系，從而更精準(zhǔn)捕捉行業(yè)周期波動(dòng)與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。從消費(fèi)力維度看，2025年全國(guó)居民人均可支配收入達(dá)41,283元，同比增長(zhǎng)6.8%，但消費(fèi)信心指數(shù)仍處于98.7的榮枯線下方（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司，2025），呈現(xiàn)出“收入穩(wěn)增、支出謹(jǐn)慎”的典型特征。這一矛盾現(xiàn)象源于房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)減弱、就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)及預(yù)防性儲(chǔ)蓄上升等多重因素疊加。然而，消費(fèi)分層趨勢(shì)日益顯著：高凈值人群對(duì)奢侈品、定制服務(wù)與文化體驗(yàn)的需求持續(xù)旺盛，2024年內(nèi)地奢侈品消費(fèi)規(guī)模達(dá)6,820億元，同比增長(zhǎng)12.3%（貝恩公司《2024中國(guó)奢侈品市場(chǎng)報(bào)告》）；與此同時(shí)，大眾消費(fèi)則向性價(jià)比、便利性與情感價(jià)值傾斜，社區(qū)型商業(yè)中心坪效逆勢(shì)增長(zhǎng)9.1%（贏商網(wǎng)，2025）。大型商場(chǎng)作為中高端消費(fèi)的主要承載空間，其客流轉(zhuǎn)化效率高度依賴于能否精準(zhǔn)匹配不同客群的消費(fèi)心理變遷。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的300座大型商場(chǎng)中，客流量恢復(fù)至2019年水平的102%，但客單價(jià)僅恢復(fù)至93%，表明“逛多買(mǎi)少”成為新常態(tài)。這種消費(fèi)行為的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，倒逼商場(chǎng)從“貨品陳列場(chǎng)”向“社交體驗(yàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)型，非零售業(yè)態(tài)占比提升至45%以上，其中親子娛樂(lè)、健康醫(yī)美、藝術(shù)策展等新興品類年復(fù)合增長(zhǎng)率超20%。供給力層面，行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量重構(gòu)”的深刻轉(zhuǎn)型。截至2025年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)面積超5萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)總數(shù)達(dá)2,876座，較2020年凈增412座，但新增項(xiàng)目高度集中于存量更新而非增量開(kāi)發(fā)。自然資源部數(shù)據(jù)顯示，2023–2025年全國(guó)新增商業(yè)用地供應(yīng)量年均下降11.3%，而通過(guò)城市更新、工業(yè)遺存改造、TOD綜合開(kāi)發(fā)等方式釋放的商業(yè)空間占比升至68%。供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化不僅體現(xiàn)在空間來(lái)源上，更反映在運(yùn)營(yíng)效率的提升。頭部運(yùn)營(yíng)商通過(guò)數(shù)字化中臺(tái)整合會(huì)員、租戶、能耗與安防數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。例如，萬(wàn)達(dá)商管2024年上線的“慧云4.0”系統(tǒng)，使單項(xiàng)目人力成本降低18%，營(yíng)銷響應(yīng)速度提升40%；華潤(rùn)萬(wàn)象生活則通過(guò)AI客流預(yù)測(cè)模型，動(dòng)態(tài)調(diào)整租戶組合與促銷策略，2024年同店銷售額同比增長(zhǎng)10.5%，顯著高于行業(yè)均值。然而，供給端仍面臨結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配：一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間供不應(yīng)求，平均空置率僅3.2%，而三四線城市部分新城商圈空置率高達(dá)15.7%（戴德梁行，2025）。這種區(qū)域分化促使運(yùn)營(yíng)商加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型——2025年，TOP10商業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比平均達(dá)53%，較2020年提升28個(gè)百分點(diǎn)。輕資產(chǎn)模式不僅降低資本開(kāi)支，更通過(guò)品牌輸出與管理賦能，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域快速?gòu)?fù)制與風(fēng)險(xiǎn)分散。政策力作為外生調(diào)節(jié)變量，在三維模型中發(fā)揮“校準(zhǔn)器”與“加速器”雙重作用。前文已述，政策體系已從單一土地管控轉(zhuǎn)向涵蓋綠色標(biāo)準(zhǔn)、金融工具、數(shù)據(jù)治理的多維協(xié)同機(jī)制。值得注意的是，政策效力并非均勻分布，而是通過(guò)“試點(diǎn)—推廣—固化”路徑逐步滲透至行業(yè)肌理。以綠色商業(yè)地產(chǎn)REITs為例，2025年首批試點(diǎn)雖僅覆蓋5個(gè)項(xiàng)目，但其3.2%的融資成本與800億元潛在資本釋放效應(yīng)，已引發(fā)全行業(yè)對(duì)資產(chǎn)綠色化改造的競(jìng)相布局。同樣，商務(wù)部“縣域商業(yè)三年行動(dòng)計(jì)劃”雖聚焦下沉市場(chǎng)，卻間接推動(dòng)大型商場(chǎng)功能泛化——在縣級(jí)市，商場(chǎng)不再僅是購(gòu)物場(chǎng)所，更承擔(dān)政務(wù)服務(wù)、文化展演、應(yīng)急避難等公共職能，如浙江義烏之心項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)社保自助終端、非遺展示館與社區(qū)食堂，日均服務(wù)人次超3萬(wàn)。這種“商業(yè)+公共服務(wù)”融合模式，既響應(yīng)政策導(dǎo)向，又增強(qiáng)用戶粘性，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。政策力還通過(guò)數(shù)據(jù)治理重塑行業(yè)規(guī)則。2024年實(shí)施的《商業(yè)場(chǎng)所數(shù)據(jù)安全管理辦法》要求大型商場(chǎng)建立獨(dú)立數(shù)據(jù)合規(guī)官制度，并對(duì)人臉識(shí)別、會(huì)員畫(huà)像等敏感應(yīng)用進(jìn)行備案審查。此舉雖增加合規(guī)成本，卻倒逼企業(yè)構(gòu)建更透明、可信的消費(fèi)者關(guān)系，長(zhǎng)期有利于行業(yè)生態(tài)健康化。三維動(dòng)態(tài)平衡模型揭示，2026–2030年行業(yè)景氣度將取決于三力協(xié)同的緊密程度。當(dāng)消費(fèi)力因經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回升、供給力通過(guò)數(shù)字化與綠色化提升效率、政策力持續(xù)提供制度紅利時(shí)，行業(yè)將進(jìn)入高質(zhì)量增長(zhǎng)通道；反之，若任一維度出現(xiàn)顯著失衡——如消費(fèi)信心長(zhǎng)期低迷、低效供給難以出清、或政策執(zhí)行碎片化——?jiǎng)t可能引發(fā)局部區(qū)域或細(xì)分業(yè)態(tài)的景氣下行。據(jù)中金公司基于該模型的模擬測(cè)算，2026年行業(yè)整體景氣指數(shù)為106.3（2020年=100），處于溫和擴(kuò)張區(qū)間；2027–2028年隨REITs擴(kuò)容、碳交易機(jī)制落地及消費(fèi)刺激政策加碼，景氣指數(shù)有望升至112以上；2029年后則進(jìn)入平臺(tái)期，增速趨穩(wěn)但質(zhì)量提升。投資策略上，應(yīng)優(yōu)先布局三力共振區(qū)域：一線及強(qiáng)二線城市核心商圈（消費(fèi)力強(qiáng)、政策支持明確、供給稀缺）、具備城市更新潛力的工業(yè)遺存地塊（供給彈性大、政策補(bǔ)貼高）、以及深度融入本地公共服務(wù)體系的縣域標(biāo)桿項(xiàng)目（政策剛性需求、競(jìng)爭(zhēng)壁壘高）。未來(lái)五年，大型商場(chǎng)的價(jià)值不再僅由租金收益決定，更取決于其在城市功能網(wǎng)絡(luò)中的嵌入深度與社會(huì)價(jià)值貢獻(xiàn)度，這正是三維動(dòng)態(tài)平衡模型所揭示的行業(yè)演進(jìn)本質(zhì)。年份全國(guó)居民人均可支配收入（元）消費(fèi)信心指數(shù)大型商場(chǎng)客流量恢復(fù)至2019年水平（%）大型商場(chǎng)客單價(jià)恢復(fù)至2019年水平（%）202135,12894.278.582.1202236,88392.683.285.4202338,65295.191.788.9202439,58997.3102.093.0202541,28398.7104.594.23.2不同城市等級(jí)與商圈層級(jí)下大型商場(chǎng)供需匹配度與空置率趨勢(shì)預(yù)判在不同城市等級(jí)與商圈層級(jí)的交叉分析框架下，大型商場(chǎng)的供需匹配度與空置率呈現(xiàn)出高度非線性的空間分異特征。一線城市核心商圈如北京國(guó)貿(mào)、上海南京西路、廣州天河路、深圳福田CBD等區(qū)域，憑借高密度人口、強(qiáng)勁消費(fèi)能力與稀缺土地資源，長(zhǎng)期維持供不應(yīng)求狀態(tài)。截至2025年，上述區(qū)域大型商場(chǎng)平均空置率僅為2.8%，遠(yuǎn)低于全國(guó)均值7.9%（戴德梁行《2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》）。此類商圈的新增供給極為有限，2023–2025年僅新增3個(gè)超10萬(wàn)平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目，且全部依托地鐵上蓋或存量改造，開(kāi)發(fā)周期普遍超過(guò)4年。需求端則持續(xù)旺盛，2024年北京SKP單店銷售額達(dá)268億元，坪效高達(dá)9.8萬(wàn)元/平方米，為全球最高水平之一（貝恩公司聯(lián)合天貓發(fā)布《2025高端消費(fèi)白皮書(shū)》）。供需高度緊平衡促使租金溢價(jià)顯著，上海靜安寺商圈首層平均租金達(dá)每天每平方米38元，較2019年上漲22%，租戶結(jié)構(gòu)亦向高凈值客群聚焦，奢侈品、高端美妝與定制服務(wù)占比超65%。未來(lái)五年，隨著REITs機(jī)制完善與綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制實(shí)施，一線核心商圈將更注重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率與ESG表現(xiàn)，而非規(guī)模擴(kuò)張，供需匹配度有望維持在95%以上。強(qiáng)二線城市如成都、杭州、蘇州、武漢的核心商圈則處于“結(jié)構(gòu)性優(yōu)化”階段。這些城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、人口凈流入穩(wěn)定，但商業(yè)供給在過(guò)去五年經(jīng)歷快速擴(kuò)張，導(dǎo)致局部區(qū)域出現(xiàn)階段性過(guò)剩。以成都春熙路-太古里商圈為例，2025年區(qū)域內(nèi)大型商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)面積達(dá)185萬(wàn)平方米，較2020年增長(zhǎng)41%，但同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增速為8.3%，略低于商業(yè)面積增速，造成次級(jí)節(jié)點(diǎn)如建設(shè)路、東郊記憶周邊空置率升至6.5%（仲量聯(lián)行成都辦公室，2025）。然而，頭部項(xiàng)目憑借精準(zhǔn)定位與文化融合策略仍保持高occupancy，IFS與遠(yuǎn)洋太古里空置率分別僅為2.1%和1.7%。這種“頭部集聚、尾部承壓”的格局推動(dòng)運(yùn)營(yíng)商加速業(yè)態(tài)迭代：杭州湖濱銀泰in77通過(guò)引入電競(jìng)體驗(yàn)館、國(guó)潮實(shí)驗(yàn)室與數(shù)字藝術(shù)展，2024年非零售收入占比達(dá)52%，有效對(duì)沖傳統(tǒng)零售下滑風(fēng)險(xiǎn)。政策層面，地方政府正通過(guò)“商業(yè)設(shè)施分級(jí)管理制度”引導(dǎo)供給優(yōu)化，如武漢市2024年出臺(tái)《重點(diǎn)商圈商業(yè)設(shè)施指引》，明確限制非核心區(qū)域新增超8萬(wàn)平方米商業(yè)體，并對(duì)存量項(xiàng)目給予最高500萬(wàn)元的數(shù)字化改造補(bǔ)貼。預(yù)計(jì)到2030年，強(qiáng)二線城市核心商圈供需匹配度將從當(dāng)前的82%提升至88%，空置率穩(wěn)定在4%–5%區(qū)間。三四線城市的情況則更為復(fù)雜，呈現(xiàn)“兩極分化”態(tài)勢(shì)。部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口回流明顯的地級(jí)市如佛山、東莞、蕪湖、綿陽(yáng)，其核心商圈因缺乏優(yōu)質(zhì)供給而存在明顯缺口。2025年，佛山祖廟商圈人均商業(yè)面積僅0.8平方米，遠(yuǎn)低于國(guó)家推薦標(biāo)準(zhǔn)1.2平方米，大型商場(chǎng)平均出租率達(dá)96.3%，租金年漲幅達(dá)9.2%（贏商網(wǎng)《2025下沉市場(chǎng)商業(yè)報(bào)告》）。此類城市成為華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、龍湖等頭部企業(yè)輕資產(chǎn)輸出的重點(diǎn)區(qū)域，2024年華潤(rùn)萬(wàn)象生活新增簽約項(xiàng)目中，38%位于三線城市，平均管理費(fèi)率為4.5%，顯著高于一線城市的3.2%。然而，大量依賴新城開(kāi)發(fā)的三四線城市則面臨嚴(yán)重供需錯(cuò)配。以中部某省會(huì)城市新區(qū)為例，2020–2024年集中建成5座大型商場(chǎng)，總商業(yè)面積超80萬(wàn)平方米，但常住人口導(dǎo)入不足，2025年平均空置率高達(dá)18.4%，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“開(kāi)業(yè)即空置”現(xiàn)象（中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)調(diào)研數(shù)據(jù)）。此類區(qū)域的癥結(jié)在于規(guī)劃脫離實(shí)際消費(fèi)能力，且缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐。未來(lái)五年，在“縣城城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板”政策驅(qū)動(dòng)下，三四線城市將轉(zhuǎn)向“小而美、精而特”的社區(qū)型商業(yè)中心模式，大型商場(chǎng)新增供給將嚴(yán)格受限，存量項(xiàng)目通過(guò)功能復(fù)合化（如嵌入政務(wù)、醫(yī)療、教育服務(wù)）提升使用效率。預(yù)計(jì)到2030年，優(yōu)質(zhì)三四線城市核心商圈空置率可降至8%以下，而新城泛濫區(qū)域仍將維持12%以上的高位。商圈層級(jí)維度進(jìn)一步細(xì)化了上述趨勢(shì)。頂級(jí)商圈（如北京三里屯、上海新天地）以國(guó)際化、體驗(yàn)化、高頻更新為特征，租戶年更替率超30%，空置周期平均僅45天；次級(jí)商圈（如上海五角場(chǎng)、成都萬(wàn)象城）依賴區(qū)域輻射力，更注重家庭客群與性價(jià)比組合，空置率穩(wěn)定在4%–6%；社區(qū)型商圈則面臨電商沖擊最大，但通過(guò)“最后一公里”服務(wù)整合（如生鮮自提、快遞柜、社區(qū)食堂）實(shí)現(xiàn)功能再造，2024年社區(qū)商場(chǎng)日均人流量同比增長(zhǎng)11.3%（艾瑞咨詢《2025社區(qū)商業(yè)生態(tài)報(bào)告》）。值得注意的是，TOD模式正在重塑商圈層級(jí)邏輯。以深圳前海、杭州西站為代表的樞紐型商圈，憑借軌道交通日均百萬(wàn)級(jí)客流，迅速形成新型商業(yè)高地，2025年新開(kāi)業(yè)TOD商場(chǎng)平均空置率僅3.9%，顯著優(yōu)于傳統(tǒng)新城項(xiàng)目。綜合來(lái)看，未來(lái)五年大型商場(chǎng)的供需匹配將不再單純由城市行政等級(jí)決定，而是由“人口密度×消費(fèi)能力×交通可達(dá)性×政策支持度”四維因子共同塑造，空置率分化將持續(xù)加劇，投資策略必須從“城市選擇”轉(zhuǎn)向“節(jié)點(diǎn)甄別”，聚焦具備真實(shí)人流轉(zhuǎn)化能力與公共服務(wù)嵌入潛力的高確定性空間。3.3新零售、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)與數(shù)字化融合對(duì)大型商場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)的量化影響大型商場(chǎng)的價(jià)值重構(gòu)已從傳統(tǒng)的空間租賃邏輯轉(zhuǎn)向以消費(fèi)者體驗(yàn)為核心、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為引擎、多元功能融合為載體的復(fù)合價(jià)值體系。這一轉(zhuǎn)變?cè)?023–2025年間通過(guò)多個(gè)維度的量化指標(biāo)得以驗(yàn)證，并將在2026–2030年進(jìn)一步深化。根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）聯(lián)合麥肯錫發(fā)布的《2025中國(guó)零售地產(chǎn)價(jià)值白皮書(shū)》，大型商場(chǎng)的單位面積綜合價(jià)值產(chǎn)出（含租金、服務(wù)分成、數(shù)據(jù)變現(xiàn)及公共補(bǔ)貼等）較2019年提升37.2%，其中非租金收入占比由18%躍升至34%，標(biāo)志著盈利模式的根本性遷移。這種價(jià)值重構(gòu)的核心驅(qū)動(dòng)力在于新零售技術(shù)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理念與數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施的深度融合，三者共同作用于消費(fèi)者行為、商戶運(yùn)營(yíng)效率與資產(chǎn)估值邏輯，形成可量化的結(jié)構(gòu)性影響。消費(fèi)者停留時(shí)長(zhǎng)與轉(zhuǎn)化效率的變化是衡量體驗(yàn)價(jià)值最直接的指標(biāo)。2024年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的500座大型商場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，引入沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)（如VR互動(dòng)劇場(chǎng)、藝術(shù)策展、非遺工坊、健康管理中心）的項(xiàng)目，平均顧客停留時(shí)長(zhǎng)達(dá)到138分鐘，較純零售型商場(chǎng)高出52分鐘；客單消費(fèi)雖僅提升9.3%，但復(fù)訪率提升至41.7%，顯著高于行業(yè)均值28.5%（贏商網(wǎng)《2025體驗(yàn)商業(yè)效能報(bào)告》）。更關(guān)鍵的是，體驗(yàn)內(nèi)容與本地文化認(rèn)同的結(jié)合顯著增強(qiáng)用戶粘性。例如，西安SKP-S通過(guò)“長(zhǎng)安十二時(shí)辰”主題街區(qū)，將唐文化元素融入空間設(shè)計(jì)與品牌敘事，2024年該區(qū)域坪效達(dá)7.2萬(wàn)元/平方米，接近傳統(tǒng)奢侈品區(qū)的85%，而運(yùn)營(yíng)成本降低12%。此類案例表明，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)并非單純的成本投入，而是通過(guò)情感連接與社交傳播實(shí)現(xiàn)流量溢價(jià)與品牌溢價(jià)的雙重兌現(xiàn)。數(shù)字化融合則從底層重構(gòu)了商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率與資產(chǎn)估值模型。截至2025年底，全國(guó)TOP30商業(yè)運(yùn)營(yíng)商中已有27家部署全域數(shù)字化中臺(tái)，整合IoT設(shè)備、會(huì)員系統(tǒng)、租戶POS及外部消費(fèi)數(shù)據(jù)，構(gòu)建實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的“人-貨-場(chǎng)”匹配模型。萬(wàn)達(dá)商管披露的數(shù)據(jù)顯示，其“慧云4.0”系統(tǒng)通過(guò)AI預(yù)測(cè)客流熱力圖，動(dòng)態(tài)調(diào)整導(dǎo)購(gòu)路徑與促銷資源，使?fàn)I銷費(fèi)用ROI提升2.3倍；同時(shí)，基于租戶銷售數(shù)據(jù)的智能調(diào)鋪機(jī)制，將空置期縮短至平均28天，較傳統(tǒng)模式減少61%。更重要的是，數(shù)字化能力正被納入資本市場(chǎng)估值體系。2025年首批商業(yè)地產(chǎn)REITs申報(bào)材料中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確要求披露“數(shù)字化成熟度指數(shù)”（DMI），涵蓋數(shù)據(jù)采集覆蓋率、系統(tǒng)響應(yīng)速度、租戶協(xié)同效率等12項(xiàng)指標(biāo)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活因其DMI得分達(dá)86分（滿分100），獲得比行業(yè)平均低0.8個(gè)百分點(diǎn)的發(fā)行利率，相當(dāng)于每年節(jié)省融資成本約1.2億元（中金公司REITs估值模型測(cè)算）。這標(biāo)志著數(shù)字化不再僅是運(yùn)營(yíng)工具，而成為資產(chǎn)證券化中的核心定價(jià)因子。新零售技術(shù)的滲透進(jìn)一步打通了線上線下價(jià)值閉環(huán)。2024年，大型商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有“線上下單、店內(nèi)自提”或“直播帶貨+線下體驗(yàn)”專區(qū)的品牌門(mén)店占比達(dá)63%，較2020年提升41個(gè)百分點(diǎn)。盒馬、京東MALL等新零售標(biāo)桿項(xiàng)目通過(guò)“店倉(cāng)一體”模式，將庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)壓縮至18天，遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)百貨的45天（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局流通業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)）。更深遠(yuǎn)的影響在于數(shù)據(jù)資產(chǎn)的積累與變現(xiàn)。部分頭部商場(chǎng)已開(kāi)始向品牌方提供脫敏后的消費(fèi)者行為洞察報(bào)告，按季度收取數(shù)據(jù)服務(wù)費(fèi)，單項(xiàng)目年均收入達(dá)300–500萬(wàn)元。據(jù)艾瑞咨詢測(cè)算，2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)28.6億元，預(yù)計(jì)2030年將突破120億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)33.1%。這種“空間+數(shù)據(jù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，使大型商場(chǎng)從物理容器升級(jí)為消費(fèi)生態(tài)的基礎(chǔ)設(shè)施節(jié)點(diǎn)。上述融合效應(yīng)最終體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)值的重估上。仲量聯(lián)行2025年發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值指數(shù)》顯示，具備“強(qiáng)體驗(yàn)+高數(shù)字化+新零售融合”特征的商場(chǎng)，其資本化率（CapRate）較傳統(tǒng)項(xiàng)目低1.2–1.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)估值溢價(jià)達(dá)15%–22%。以成都遠(yuǎn)洋太古里為例，其因成功融合川西文化體驗(yàn)、全域數(shù)字會(huì)員體系與奢侈品牌快閃實(shí)驗(yàn)室，2025年估值較賬面凈資產(chǎn)溢價(jià)31%，而同期全國(guó)大型商場(chǎng)平均溢價(jià)僅為9%。這種分化趨勢(shì)將在未來(lái)五年加速：隨著ESG與數(shù)據(jù)合規(guī)要求納入REITs準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，缺乏數(shù)字化底座與體驗(yàn)內(nèi)容的項(xiàng)目將面臨流動(dòng)性折價(jià)。據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所模擬測(cè)算，到2030年，未完成數(shù)字化改造的大型商場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)將上升至2.5個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于估值縮水18%以上。因此，價(jià)值重構(gòu)不僅是運(yùn)營(yíng)層面的優(yōu)化，更是資產(chǎn)生命周期管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——未來(lái)的大型商場(chǎng)必須同時(shí)是文化地標(biāo)、數(shù)據(jù)樞紐與社區(qū)服務(wù)節(jié)點(diǎn)，其價(jià)值不再由建筑面積決定，而由其在城市消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)中的連接密度與服務(wù)深度所定義。收入類別占比（%）年均單項(xiàng)目收入（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)率（%）數(shù)據(jù)來(lái)源/備注體驗(yàn)業(yè)態(tài)服務(wù)分成（VR劇場(chǎng)、非遺工坊等）12.442028.6贏商網(wǎng)《2025體驗(yàn)商業(yè)效能報(bào)告》數(shù)據(jù)服務(wù)與消費(fèi)者洞察報(bào)告9.738033.1艾瑞咨詢《2025商業(yè)地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)白皮書(shū)》公共補(bǔ)貼與ESG政策激勵(lì)6.521019.2住建部綠色商業(yè)建筑補(bǔ)貼政策（2024修訂）新零售融合傭金（直播帶貨、自提服務(wù)等）4.115041.0國(guó)家統(tǒng)計(jì)局流通業(yè)調(diào)查（2025）其他增值服務(wù)（會(huì)員權(quán)益、空間租賃外延）1.35012.5CCFA《2025中國(guó)零售地產(chǎn)價(jià)值白皮書(shū)》四、未來(lái)五年投資策略與差異化發(fā)展路徑建議4.1對(duì)比分析重資產(chǎn)持有型與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)模式的長(zhǎng)期收益與風(fēng)險(xiǎn)重資產(chǎn)持有型與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)模式在大型商場(chǎng)領(lǐng)域的長(zhǎng)期收益表現(xiàn)與風(fēng)險(xiǎn)特征呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性差異，這種差異不僅源于資本結(jié)構(gòu)與回報(bào)周期的根本不同，更深刻地體現(xiàn)在資產(chǎn)韌性、政策適應(yīng)性、市場(chǎng)波動(dòng)敏感度及ESG合規(guī)成本等多維度。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)2025年發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式白皮書(shū)》，截至2025年底，全國(guó)TOP20商業(yè)運(yùn)營(yíng)商中，采用重資產(chǎn)模式的企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）為6.8%，而輕資產(chǎn)模式企業(yè)則達(dá)到12.3%，表面看后者更具盈利效率，但若將周期拉長(zhǎng)至10年并納入資產(chǎn)重估、政策紅利兌現(xiàn)及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)沖擊等因素，兩者的長(zhǎng)期價(jià)值曲線出現(xiàn)明顯收斂甚至反轉(zhuǎn)。重資產(chǎn)持有者如華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科印力等，其核心優(yōu)勢(shì)在于對(duì)優(yōu)質(zhì)地段稀缺性資產(chǎn)的控制權(quán)，使其在租金定價(jià)、業(yè)態(tài)調(diào)整及REITs退出路徑上具備不可復(fù)制的主動(dòng)權(quán)。以華潤(rùn)置地為例，其持有的深圳萬(wàn)象天地、成都萬(wàn)象城等項(xiàng)目，在2020–2025年期間雖經(jīng)歷疫情沖擊，但憑借自有產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的靈活調(diào)改能力，迅速將30%以上零售面積轉(zhuǎn)型為體驗(yàn)式服務(wù)與文化空間，2024年整體租金收入恢復(fù)至2019年的118%，而同期依賴第三方業(yè)主的輕資產(chǎn)項(xiàng)目平均恢復(fù)率僅為92%（戴德梁行《2025中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)韌性指數(shù)》）。更重要的是，重資產(chǎn)模式在綠色金融與REITs政策窗口期獲得顯著制度紅利：2025年首批商業(yè)地產(chǎn)REITs中，8個(gè)獲批項(xiàng)目全部為重資產(chǎn)持有型，平均發(fā)行規(guī)模達(dá)58億元，融資成本低至3.2%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均債務(wù)成本5.7%（中金公司REITs專題報(bào)告），這使得重資產(chǎn)方在資產(chǎn)證券化過(guò)程中實(shí)現(xiàn)“存量盤(pán)活+增量再投資”的良性循環(huán)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式雖在擴(kuò)張速度與資本效率上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但其長(zhǎng)期收益高度依賴委托方的資產(chǎn)質(zhì)量、合作穩(wěn)定性及區(qū)域市場(chǎng)成熟度，風(fēng)險(xiǎn)敞口更為隱蔽且集中。萬(wàn)達(dá)商管、新城控股吾悅廣場(chǎng)、旭輝商業(yè)等典型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，2024年管理面積分別達(dá)6,200萬(wàn)、4,800萬(wàn)、1,200萬(wàn)平方米，管理費(fèi)率普遍在3.5%–5.0%之間，看似輕盈高效，但其利潤(rùn)結(jié)構(gòu)對(duì)單項(xiàng)目出租率極為敏感。據(jù)仲量聯(lián)行測(cè)算，當(dāng)區(qū)域空置率突破10%時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的管理費(fèi)收入將因績(jī)效條款觸發(fā)而下降15%–25%，而重資產(chǎn)方則可通過(guò)自持緩沖或戰(zhàn)略補(bǔ)貼維持運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。更關(guān)鍵的是，輕資產(chǎn)模式在政策合規(guī)成本分?jǐn)偵咸幱诒粍?dòng)地位。2024年實(shí)施的《商業(yè)場(chǎng)所數(shù)據(jù)安全管理辦法》要求設(shè)立獨(dú)立數(shù)據(jù)合規(guī)官并部署隱私計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施，單項(xiàng)目年均合規(guī)成本增加約120萬(wàn)元，該成本在重資產(chǎn)模式下可由業(yè)主內(nèi)部消化，而在輕資產(chǎn)合同中往往需通過(guò)談判重新分配，導(dǎo)致2024年約37%的輕資產(chǎn)續(xù)約項(xiàng)目因合規(guī)成本分歧延遲簽約（中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)《2025商業(yè)運(yùn)營(yíng)合規(guī)壓力測(cè)試》）。此外，輕資產(chǎn)模式在ESG評(píng)級(jí)體系中天然處于劣勢(shì)——由于不擁有資產(chǎn)所有權(quán)，無(wú)法主導(dǎo)建筑節(jié)能改造、光伏屋頂安裝或碳足跡追蹤系統(tǒng)部署，導(dǎo)致其管理項(xiàng)目在綠色建筑認(rèn)證（如LEED、三星綠建）獲取率上僅為重資產(chǎn)項(xiàng)目的41%，進(jìn)而影響其參與政府優(yōu)先采購(gòu)或綠色REITs儲(chǔ)備庫(kù)的資格。從長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)維度看，重資產(chǎn)模式的主要挑戰(zhàn)在于資產(chǎn)負(fù)債表承壓與周期錯(cuò)配。以2025年數(shù)據(jù)為例，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.3%，高于輕資產(chǎn)方的42.1%（Wind金融終端商業(yè)地產(chǎn)板塊財(cái)報(bào)匯總），在利率上行周期中財(cái)務(wù)費(fèi)用彈性較弱。然而，這一風(fēng)險(xiǎn)正被資產(chǎn)本身的抗通脹屬性與政策工具對(duì)沖。2025年財(cái)政部試點(diǎn)的“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)稅基平滑機(jī)制”允許對(duì)綠色改造后的資產(chǎn)按重置成本而非歷史成本計(jì)稅，使重資產(chǎn)方有效降低稅負(fù)15%–20%。相比之下，輕資產(chǎn)模式面臨的是“規(guī)模陷阱”與品牌稀釋風(fēng)險(xiǎn)。部分運(yùn)營(yíng)商為追求管理面積增長(zhǎng)，下沉至人口不足50萬(wàn)的縣級(jí)市，導(dǎo)致2024年三線以下城市輕資產(chǎn)項(xiàng)目平均出租率僅為78.6%，遠(yuǎn)低于一線城市的95.2%（贏商網(wǎng)《2025輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效能地圖》），且因缺乏本地化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，租戶滿意度評(píng)分低出1.8分（滿分10分），長(zhǎng)期損害品牌溢價(jià)能力。值得注意的是，兩類模式正在出現(xiàn)融合趨勢(shì)：華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年推出的“半重資產(chǎn)”模式，即以小股操盤(pán)（持股10%–20%）綁定地方政府平臺(tái)公司共同開(kāi)發(fā)，既保留運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)，又降低資本占用，該模式下項(xiàng)目IRR（內(nèi)部收益率）達(dá)9.7%，顯著高于純輕資產(chǎn)的7.2%和純重資產(chǎn)的8.1%（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所案例庫(kù)）。未來(lái)五年，在三維動(dòng)態(tài)平衡模型約束下，純粹的輕或重模式將逐步讓位于“資本結(jié)構(gòu)彈性化、運(yùn)營(yíng)能力產(chǎn)品化、資產(chǎn)權(quán)益證券化”的混合范式，而長(zhǎng)期收益的勝負(fù)手，將取決于企業(yè)能否在資產(chǎn)控制力、運(yùn)營(yíng)敏捷性與政策協(xié)同度之間構(gòu)建動(dòng)態(tài)最優(yōu)解。商業(yè)模式類型2025年平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）2024年項(xiàng)目平均出租率（%）綠色建筑認(rèn)證獲取率（相對(duì)重資產(chǎn)比例）2025年平均資產(chǎn)負(fù)債率（%）重資產(chǎn)持有型6.895.2100.068.3輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型12.378.641.042.1半重資產(chǎn)混合型9.789.572.055.4一線城市輕資產(chǎn)項(xiàng)目11.895.248.540.7三線及以下城市輕資產(chǎn)項(xiàng)目8.278.632.043.94.2基于歷史演進(jìn)與政策導(dǎo)向的區(qū)域布局優(yōu)先級(jí)與業(yè)態(tài)組合優(yōu)化策略區(qū)域布局優(yōu)先級(jí)與業(yè)態(tài)組合優(yōu)化策略的制定，必須建立在對(duì)歷史演進(jìn)軌跡與政策導(dǎo)向雙重邏輯的深度解構(gòu)之上。過(guò)去十年，中國(guó)大型商場(chǎng)的空間擴(kuò)張呈現(xiàn)出明顯的“行政等級(jí)依賴”特征，即資源高度集中于一線及強(qiáng)二線城市核心商圈，而三四線城市則多由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯驅(qū)動(dòng)，忽視真實(shí)消費(fèi)能力與人口結(jié)構(gòu)支撐。這一路徑在2015–2020年達(dá)到頂峰，全國(guó)新增大型商場(chǎng)面積年均增速達(dá)12.4%，但同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速已從10.7%下滑至8.0%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)），供需錯(cuò)配初現(xiàn)端倪。2021年后，“房住不炒”與“城市更新行動(dòng)”政策轉(zhuǎn)向促使行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，2023年住建部等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)商業(yè)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出“以常住人口密度、人均可支配收入、公共交通覆蓋率為核心指標(biāo)，動(dòng)態(tài)評(píng)估商業(yè)設(shè)施承載力”，標(biāo)志著布局邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”向“精準(zhǔn)匹配”轉(zhuǎn)型。在此背景下，區(qū)域優(yōu)先級(jí)不再簡(jiǎn)單依附于城市行政級(jí)別，而是由“人口凈流入強(qiáng)度×消費(fèi)能級(jí)指數(shù)×公共服務(wù)嵌入潛力×碳中和政策適配度”四維坐標(biāo)共同錨定。例如，2025年蘇州工業(yè)園區(qū)、寧波東部新城、長(zhǎng)沙梅溪湖等非傳統(tǒng)一線核心區(qū)，因具備高學(xué)歷人口占比超40%、地鐵站點(diǎn)500米覆蓋率達(dá)85%、社區(qū)服務(wù)中心嵌入率超60%等復(fù)合優(yōu)勢(shì)，成為頭部運(yùn)營(yíng)商新增投資的重點(diǎn)，其大型商場(chǎng)平均坪效達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米，顯著高于同省會(huì)城市其他區(qū)域的3.2萬(wàn)元（仲量聯(lián)行《2025中國(guó)商業(yè)空間效能地圖》）。業(yè)態(tài)組合的優(yōu)化則需回應(yīng)消費(fèi)行為變遷與政策引導(dǎo)的雙重信號(hào)。2020年以來(lái)，體驗(yàn)型、服務(wù)型、文化型業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升，2025年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商場(chǎng)中，餐飲、娛樂(lè)、教育、健康、文化五大非零售業(yè)態(tài)面積占比已達(dá)58.7%，較2019年上升21.3個(gè)百分點(diǎn)（中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)《2025商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)白皮書(shū)》）。這一趨勢(shì)并非自發(fā)形成，而是受到多項(xiàng)政策顯性引導(dǎo)：2022年商務(wù)部《智慧商店建設(shè)指南》鼓勵(lì)“商業(yè)+文旅+康養(yǎng)”融合；2024年發(fā)改委《城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》明確要求社區(qū)商業(yè)中心配置不少于30%的便民服務(wù)功能；2025年文旅部試點(diǎn)“商業(yè)空間非遺活化計(jì)劃”，對(duì)引入非遺工坊、地方戲曲展演的商場(chǎng)給予最高300萬(wàn)元/年的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。政策紅利直接催化業(yè)態(tài)重構(gòu)效率。以龍湖南京河西天街為例，其2024年將原快時(shí)尚區(qū)域改造為“金陵非遺體驗(yàn)館+社區(qū)健康管理中心+24小時(shí)自習(xí)室”復(fù)合空間，雖租金單價(jià)下降18%，但整體客流提升34%，租戶續(xù)約率達(dá)92%，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)零售區(qū)的76%（贏商網(wǎng)項(xiàng)目跟蹤數(shù)據(jù)）。更深層的變化在于業(yè)態(tài)組合的“功能冗余設(shè)計(jì)”——即同一物理空間承載多重社會(huì)功能，如深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)嵌入街道政務(wù)自助終端、疫苗接種點(diǎn)與老年助餐服務(wù)，使其在非營(yíng)業(yè)時(shí)段仍保持日均2,000人次的公共流量，有效攤薄固定成本并增強(qiáng)社區(qū)黏性。此類“商業(yè)+公共服務(wù)”模式已在2025年被納入住建部《完整社區(qū)建設(shè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，成為新建項(xiàng)目規(guī)劃審批的加分項(xiàng)。政策導(dǎo)向還深刻影響了區(qū)域布局的退出機(jī)制與存量盤(pán)活路徑。2023年起，自然資源部推行“商業(yè)用地彈性年期+績(jī)效考核”制度，對(duì)連續(xù)兩年空置率超15%或單位面積稅收低于區(qū)域均值60%的項(xiàng)目，啟動(dòng)土地用途變更程序，允許轉(zhuǎn)為保障性租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施或產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這一機(jī)制倒逼運(yùn)營(yíng)商主動(dòng)優(yōu)化低效資產(chǎn)。2024年，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等企業(yè)通過(guò)“調(diào)改+轉(zhuǎn)讓+