我國保障房融資困境與破局之路：問題剖析與策略探究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景住房是民生之要，關(guān)乎人民群眾的基本生活和社會的穩(wěn)定發(fā)展。在我國，隨著城市化進(jìn)程的加速和居民生活水平的提高，住房問題日益成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。保障性住房作為解決中低收入家庭住房困難的重要舉措，對于促進(jìn)社會公平、維護(hù)社會穩(wěn)定、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不可替代的作用。近年來，我國政府高度重視保障性住房建設(shè)，不斷加大投入力度，出臺了一系列政策措施，取得了顯著成效。從“十二五”規(guī)劃中提出的“建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶）”，到“十三五”期間持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，再到黨的二十大報告中強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，我國保障性住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，保障范圍持續(xù)拓寬。截至2023年底，全國累計建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房超過5000萬套，幫助1億多群眾改善了住房條件。然而，在保障性住房建設(shè)取得成績的同時，也面臨著諸多挑戰(zhàn)，其中融資問題尤為突出。保障性住房建設(shè)具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、回報率低等特點(diǎn)，資金需求巨大，單純依靠政府財政投入難以滿足建設(shè)需求。根據(jù)相關(guān)測算，每建設(shè)1萬平方米保障性住房，平均需要投入資金約3000萬元。若按照每年建設(shè)5000萬平方米保障性住房計算，每年所需資金高達(dá)1500億元。而目前我國保障性住房建設(shè)資金主要來源于政府財政預(yù)算、土地出讓收益、住房公積金增值收益、銀行貸款等。其中，政府財政預(yù)算和土地出讓收益受地方財政狀況和土地市場波動影響較大，住房公積金增值收益規(guī)模有限，銀行貸款則面臨著風(fēng)險高、成本高、期限短等問題，難以滿足保障性住房建設(shè)長期、穩(wěn)定的資金需求。據(jù)統(tǒng)計，部分地區(qū)保障性住房建設(shè)資金缺口高達(dá)30%-50%，嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的推進(jìn)速度和規(guī)模。1.1.2研究意義從理論層面來看，本研究有助于豐富和完善我國保障性住房融資理論體系。目前，國內(nèi)對于保障性住房融資的研究雖然取得了一定成果，但在融資模式創(chuàng)新、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制、政策協(xié)同效應(yīng)等方面仍存在不足。通過深入分析我國保障性住房融資現(xiàn)狀、問題及成因，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，提出針對性的對策建議，能夠?yàn)楹罄m(xù)研究提供新的視角和思路，進(jìn)一步推動我國保障性住房融資理論的發(fā)展。從實(shí)踐層面來說，研究我國保障房融資問題，對解決當(dāng)前保障房建設(shè)中的資金難題具有重要指導(dǎo)意義。通過優(yōu)化融資渠道、創(chuàng)新融資模式、完善政策支持體系等措施，可以有效緩解保障房建設(shè)的資金壓力，提高資金使用效率，加快保障房建設(shè)進(jìn)度，確保更多中低收入家庭能夠早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。研究成果還能為政府部門制定相關(guān)政策提供決策依據(jù)，促進(jìn)住房保障體系的不斷完善。在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，保障房建設(shè)作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段，通過合理的融資安排，可以有效調(diào)節(jié)住房市場供需關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外在保障性住房融資方面的研究起步較早，形成了較為成熟的理論與實(shí)踐體系。美國作為住房金融市場發(fā)達(dá)的國家，其保障性住房融資模式具有代表性。學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，美國通過稅收優(yōu)惠政策鼓勵私人機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)與融資，如低收入住房稅收抵免（LIHTC）計劃，為投資者提供稅收抵免，吸引大量社會資本進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域。在融資工具上，美國的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在保障性住房融資中發(fā)揮重要作用，REITs能夠?qū)⒘鲃有暂^低的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的證券，為保障性住房項(xiàng)目提供長期穩(wěn)定的資金來源，如部分REITs專注于投資保障性租賃住房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了保障性住房資產(chǎn)的證券化運(yùn)作。新加坡的保障性住房（組屋）融資模式也備受關(guān)注。新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)組屋的建設(shè)與分配，其資金主要來源于中央公積金，居民可以使用公積金存款支付購房款或租金。這種模式充分利用了公積金制度的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了住房保障與居民儲蓄的有效結(jié)合，保障了組屋建設(shè)的資金需求，同時也為居民提供了穩(wěn)定的住房保障渠道。英國的保障性住房融資注重多元化，政府通過財政撥款、住房協(xié)會等多種渠道籌集資金。政府對保障性住房建設(shè)給予財政補(bǔ)貼，并通過制定嚴(yán)格的住房政策，要求開發(fā)商在新建項(xiàng)目中按一定比例建設(shè)保障性住房，以增加保障性住房的供應(yīng)。住房協(xié)會作為非營利性組織，在保障性住房的建設(shè)與運(yùn)營中發(fā)揮重要作用，通過市場化運(yùn)作與政府支持相結(jié)合的方式，為中低收入群體提供住房保障。國內(nèi)對于保障性住房融資的研究隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)不斷深入。在融資問題方面，學(xué)者普遍認(rèn)為地方政府積極性不高是制約保障性住房融資的重要因素。由于保障性住房建設(shè)對地方財政壓力較大，且短期內(nèi)難以帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益，部分地方政府在保障性住房建設(shè)上存在動力不足的情況。社會資金參與積極性低也是一個突出問題，保障性住房的低收益性與社會資本追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾，加之相關(guān)配套政策不完善，導(dǎo)致社會資本參與保障性住房融資的渠道不暢。在融資渠道研究上，目前我國保障性住房融資主要依賴政府財政投入、土地出讓收益、住房公積金增值收益以及銀行貸款等傳統(tǒng)渠道。有學(xué)者提出應(yīng)積極拓展債券融資渠道，發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券用于保障性住房建設(shè)，以增加資金籌集規(guī)模；還有學(xué)者建議引入保險資金、社?；鸬乳L期資金，利用其資金規(guī)模大、期限長的特點(diǎn)，為保障性住房建設(shè)提供穩(wěn)定的資金支持。在融資模式創(chuàng)新研究方面，PPP（公私合營）模式在保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用成為研究熱點(diǎn)。通過PPP模式，政府與社會資本合作，發(fā)揮政府的政策優(yōu)勢與社會資本的專業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢，共同參與保障性住房的建設(shè)、運(yùn)營與管理，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率和服務(wù)質(zhì)量。資產(chǎn)證券化也是研究的重點(diǎn)方向之一，通過將保障性住房未來的收益權(quán)進(jìn)行證券化，提前回籠資金，緩解保障性住房建設(shè)的資金壓力。盡管國內(nèi)外在保障性住房融資方面取得了一定的研究成果，但仍存在不足。國外的研究成果在我國的適用性方面存在一定局限，由于國情和制度差異，不能完全照搬國外的融資模式。國內(nèi)的研究在融資風(fēng)險評估與防范方面還不夠深入，對于保障性住房融資過程中可能面臨的市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、政策風(fēng)險等缺乏系統(tǒng)的分析與有效的應(yīng)對策略。在融資政策的協(xié)同效應(yīng)研究上也存在欠缺，各類融資政策之間缺乏有效協(xié)調(diào)，導(dǎo)致政策實(shí)施效果未能達(dá)到預(yù)期。未來的研究可以朝著構(gòu)建適合我國國情的保障性住房融資體系方向發(fā)展，加強(qiáng)融資風(fēng)險研究，完善政策協(xié)同機(jī)制，以促進(jìn)我國保障性住房融資的可持續(xù)發(fā)展。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，深入剖析我國保障性住房融資問題。在理論梳理與現(xiàn)狀分析方面，采用文獻(xiàn)研究法。通過廣泛查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，包括學(xué)術(shù)期刊論文、政府報告、行業(yè)研究報告等，對保障性住房融資的相關(guān)理論進(jìn)行系統(tǒng)梳理，全面了解國內(nèi)外保障性住房融資的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及趨勢，為后續(xù)研究奠定堅實(shí)的理論基礎(chǔ)。通過對文獻(xiàn)的分析，總結(jié)出我國保障性住房融資在政策支持、資金來源、融資模式等方面的特點(diǎn)與存在的問題。案例分析法被用于深入剖析典型保障性住房項(xiàng)目的融資情況。選取具有代表性的保障性住房項(xiàng)目，如北京的某保障性住房小區(qū)、上海的保障性租賃住房項(xiàng)目等，詳細(xì)分析其融資渠道、融資模式、資金使用效率、面臨的問題及解決措施等。通過對這些案例的深入研究，揭示保障性住房融資過程中的實(shí)際問題與挑戰(zhàn)，以及成功的經(jīng)驗(yàn)與做法，為提出針對性的對策建議提供實(shí)踐依據(jù)。以北京某保障性住房小區(qū)為例，該項(xiàng)目在融資過程中充分利用了政府財政補(bǔ)貼、銀行貸款、住房公積金增值收益等多種融資渠道，但也面臨著銀行貸款期限較短、資金成本較高等問題，通過與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商延長貸款期限、爭取政府貼息等措施，有效緩解了資金壓力。在不同融資渠道與模式的比較方面，采用比較研究法。對我國保障性住房現(xiàn)有的多種融資渠道，如政府財政投入、銀行貸款、債券融資、社會資本參與等，以及不同的融資模式，如PPP模式、REITs模式等，從融資成本、融資規(guī)模、風(fēng)險分擔(dān)、可持續(xù)性等多個維度進(jìn)行比較分析。明確各融資渠道與模式的優(yōu)勢與劣勢，以及在不同情況下的適用性，為優(yōu)化我國保障性住房融資結(jié)構(gòu)提供參考。在比較債券融資與銀行貸款時發(fā)現(xiàn)，債券融資具有融資規(guī)模大、期限較長的優(yōu)勢，但發(fā)行門檻較高，對項(xiàng)目的收益預(yù)期要求也較高；而銀行貸款相對靈活，但貸款期限和額度可能受到銀行風(fēng)險偏好和監(jiān)管政策的限制。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個方面。一是研究視角的創(chuàng)新，在案例分析上，綜合多個不同地區(qū)、不同類型的保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行分析，全面展現(xiàn)我國保障性住房融資的多樣性與復(fù)雜性，為研究提供更豐富、更全面的實(shí)踐依據(jù)。二是提出了具有創(chuàng)新性的融資策略。在深入分析我國保障性住房融資現(xiàn)狀與問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出構(gòu)建多元化、協(xié)同化的保障性住房融資體系的策略，強(qiáng)調(diào)不同融資渠道與模式之間的協(xié)同配合，以及政策支持體系的完善，以提高融資效率，降低融資風(fēng)險，為我國保障性住房融資的可持續(xù)發(fā)展提供新的思路與方法。二、我國保障房融資現(xiàn)狀2.1保障房的定義與分類保障性住房，作為我國住房保障體系的核心組成部分，是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。其具有顯著的社會保障屬性，旨在解決特定群體的住房難題，促進(jìn)社會公平與穩(wěn)定。與完全由市場定價的商品房不同，保障性住房的建設(shè)與分配，體現(xiàn)了政府對民生的關(guān)懷以及對住房市場的宏觀調(diào)控，是住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)社會公平的重要手段。經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房的重要類型之一，它以政府劃撥土地為基礎(chǔ)，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等多項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)與政府性基金，并享受稅收優(yōu)惠政策。這些政策支持有效降低了建設(shè)成本，使得經(jīng)濟(jì)適用房能夠以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。此類住房具有經(jīng)濟(jì)性與適用性雙重特性，在房價上，它相較于市場價格更為適中，契合中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力；在住房設(shè)計與建筑標(biāo)準(zhǔn)方面，更側(cè)重于滿足居住的實(shí)際使用需求，而非追求過高的建筑標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障了住房困難家庭能夠購置并居住。經(jīng)濟(jì)適用房的購買者擁有有限產(chǎn)權(quán)，這意味著在滿足一定條件下，房屋可以在市場上進(jìn)行交易，但交易過程會受到相關(guān)政策的限制，以確保其保障性屬性。廉租房是政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，專門面向低收入家庭出租的保障性住房。其租金由政府依據(jù)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行核定，遠(yuǎn)低于市場租金水平，切實(shí)減輕了低收入家庭的住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。廉租房的顯著特點(diǎn)是只租不售，低收入家庭對其僅有租賃使用權(quán)，并無產(chǎn)權(quán)。這種模式為那些收入極低、無力購買住房的家庭提供了基本的居住保障，使其能夠在城市中安居樂業(yè)。在實(shí)際分配中，廉租房的申請條件嚴(yán)格，通常要求申請人家庭收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的最低收入標(biāo)準(zhǔn)，且無自有住房或住房面積嚴(yán)重不足。公共租賃房，通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價向中低收入住房困難家庭提供可租賃住房。為減輕承租家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，政府會根據(jù)家庭收入情況，按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目標(biāo)群體主要是家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)，但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”低收入家庭。公共租賃房的出現(xiàn)，填補(bǔ)了這部分群體在住房保障體系中的空白，為他們提供了過渡性的住房解決方案。在租賃期限上，一般有明確規(guī)定，通常為3-5年，期滿后符合條件的家庭可申請續(xù)租。共有產(chǎn)權(quán)房是一種產(chǎn)權(quán)共有的保障性住房形式，由政府與購房者按一定比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。購房者在支付一定比例的購房款后，即可入住房屋，剩余產(chǎn)權(quán)份額由政府持有。隨著時間推移，購房者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，逐步購買政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，最終實(shí)現(xiàn)完全產(chǎn)權(quán)。這種模式降低了購房者的購房門檻，使中低收入家庭能夠以較低的資金投入實(shí)現(xiàn)住房夢，同時也保障了住房的保障性屬性。在共有產(chǎn)權(quán)房的分配中，會對購房者的收入、資產(chǎn)、住房狀況等進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保住房分配給真正有需求的家庭。保障性租賃住房主要面向城市新市民、青年人等群體，解決他們在城市工作初期的住房困難問題。其租金水平相對較低，略低于市場租金，以減輕新市民和青年人的租房壓力。保障性租賃住房的房源多樣，既包括新建住房，也涵蓋利用存量房屋改造的住房，如將閑置廠房、商業(yè)用房等改造為保障性租賃住房。在運(yùn)營管理上，注重提供便捷的公共服務(wù)設(shè)施，如社區(qū)服務(wù)中心、公共交通站點(diǎn)等，以提升居住品質(zhì)。2.2保障房建設(shè)的重要性保障房建設(shè)具有重要的民生意義，是解決中低收入群體住房問題的關(guān)鍵舉措。隨著城市化進(jìn)程的加速，大量人口涌入城市，中低收入群體在城市住房市場中面臨著巨大的壓力。房價的持續(xù)上漲使得他們難以通過市場途徑滿足住房需求，住房困難成為影響他們生活質(zhì)量和社會穩(wěn)定的重要因素。保障性住房的建設(shè)，為這部分群體提供了切實(shí)可行的住房解決方案。經(jīng)濟(jì)適用房以相對較低的價格出售給有一定支付能力的低收入家庭，使他們能夠?qū)崿F(xiàn)購房夢想，擁有穩(wěn)定的居住場所；廉租房和公共租賃房則以低廉的租金為收入微薄的家庭提供租賃住房，減輕了他們的住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓他們能夠在城市中安心生活和工作。從社會公平的角度來看，保障房建設(shè)有助于促進(jìn)社會公平，縮小貧富差距。住房作為基本的生活需求，是人們享受社會發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。然而，在市場機(jī)制下，高房價使得中低收入群體在住房資源分配中處于劣勢地位，進(jìn)一步加劇了社會的不平等。保障性住房的存在，打破了這種因經(jīng)濟(jì)實(shí)力差異導(dǎo)致的住房分配不均局面，為中低收入群體提供了公平獲取住房資源的機(jī)會，使他們能夠與高收入群體一樣，享受到居住的尊嚴(yán)和權(quán)益，從而促進(jìn)了社會的公平與和諧。在一些大城市，通過保障性住房的分配，許多原本居住在狹小、破舊房屋中的中低收入家庭搬進(jìn)了寬敞、舒適的新居，生活環(huán)境得到了極大改善，生活質(zhì)量顯著提高，社會公平感也隨之增強(qiáng)。保障房建設(shè)對于社會穩(wěn)定也具有重要意義。穩(wěn)定的住房是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，當(dāng)人們擁有了穩(wěn)定的居住環(huán)境，能夠安居樂業(yè)，就會減少因住房問題引發(fā)的社會矛盾和沖突。中低收入群體住房問題的解決，能夠增強(qiáng)他們對社會的認(rèn)同感和歸屬感，提高社會的凝聚力。相反，如果大量中低收入群體長期面臨住房困難，可能會導(dǎo)致他們產(chǎn)生不滿情緒，甚至引發(fā)一些社會不穩(wěn)定因素。在一些保障性住房建設(shè)成效顯著的地區(qū)，社會治安狀況得到了明顯改善，居民的幸福感和滿意度大幅提升，社會更加和諧穩(wěn)定。從經(jīng)濟(jì)角度分析，保障房建設(shè)能夠有效拉動投資，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資活動，涉及土地開發(fā)、建筑施工、建材生產(chǎn)、裝修裝飾等多個領(lǐng)域。每建設(shè)一定規(guī)模的保障性住房，都會帶動大量的資金投入，直接促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，增加建筑工人的就業(yè)機(jī)會。也會拉動鋼鐵、水泥、玻璃等建材行業(yè)的需求，促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和銷售。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，每投入1億元用于保障性住房建設(shè)，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增產(chǎn)值約2.5億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位約3000個。保障房建設(shè)對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在房地產(chǎn)市場中，保障性住房與商品房共同構(gòu)成了住房供應(yīng)體系。保障性住房的供應(yīng)增加，能夠有效調(diào)節(jié)住房市場的供需關(guān)系，緩解市場上住房供應(yīng)緊張的局面，從而對房價起到一定的穩(wěn)定作用。當(dāng)市場上保障性住房供應(yīng)充足時，部分中低收入群體的住房需求通過保障性住房得到滿足，對商品房的需求相應(yīng)減少，抑制了房價的過快上漲，使房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康發(fā)展。在一些房價上漲過快的城市，加大保障性住房建設(shè)力度后，房價漲幅得到了有效控制，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。二、我國保障房融資現(xiàn)狀2.3我國保障房融資的主要渠道2.3.1政府財政投入政府財政投入在我國保障性住房融資中占據(jù)著核心地位，是保障房建設(shè)資金的重要基石。中央政府高度重視保障性住房建設(shè)，在財政預(yù)算中對保障性住房建設(shè)資金做出了明確且持續(xù)的安排。從歷年的數(shù)據(jù)來看，中央財政對保障性住房的資金投入呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢。“十二五”期間，中央財政累計安排保障性住房建設(shè)資金高達(dá)1.5萬億元，年均投入3000億元；“十三五”期間，這一投入進(jìn)一步增加至2.6萬億元，年均投入超過5000億元。這些資金有力地支持了保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，推動了住房保障事業(yè)的快速發(fā)展。在地方層面，各地政府積極響應(yīng)中央政策，將保障性住房建設(shè)資金納入地方財政預(yù)算。以北京市為例，近年來，北京市財政不斷加大對保障性住房的投入力度，2023年，北京市財政安排保障性住房建設(shè)資金達(dá)到300億元，較上一年增長了15%，用于支持各類保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房等。土地出讓收益也是保障性住房建設(shè)資金的重要來源之一。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，各地需從土地出讓凈收益中按照一定比例提取資金用于保障性住房建設(shè)，比例一般不低于10%。這一政策為保障性住房建設(shè)提供了較為穩(wěn)定的資金支持。然而，在實(shí)際執(zhí)行過程中，不同地區(qū)土地出讓收益的提取情況存在差異。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如上海、深圳等地，由于土地市場活躍，土地出讓收益較高，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供較為充足的資金。上海2023年從土地出讓凈收益中提取了50億元用于保障性住房建設(shè)，有力地保障了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》宽?xiàng)目的順利推進(jìn)。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，受土地市場需求不足、土地出讓價格較低等因素影響，土地出讓收益相對較少，提取的保障性住房建設(shè)資金也相應(yīng)有限，難以滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的實(shí)際需求。住房公積金增值收益同樣在保障性住房融資中發(fā)揮著一定作用。住房公積金在繳存、使用過程中產(chǎn)生的增值收益，在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，剩余部分可用于保障性住房建設(shè)補(bǔ)充資金。在一些城市，住房公積金增值收益成為保障性住房建設(shè)資金的重要補(bǔ)充。廣州2023年住房公積金增值收益用于保障性住房建設(shè)的資金達(dá)到8億元，為當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供了有力的資金支持。但從全國范圍來看，住房公積金增值收益規(guī)模相對有限，且受住房公積金繳存規(guī)模、使用效率等因素影響較大，在保障性住房融資中的占比相對較小。2.3.2銀行貸款銀行貸款作為保障性住房融資的重要渠道，在保障房建設(shè)中發(fā)揮著不可或缺的作用。由于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長的特點(diǎn)，需要大量的資金支持，而銀行貸款能夠提供相對大額、穩(wěn)定的資金流，滿足保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)需求。許多保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過程中，都依賴銀行貸款來解決資金缺口問題。某大型保障性住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，總投資達(dá)10億元，其中銀行貸款占比達(dá)到50%，為項(xiàng)目的順利建設(shè)提供了關(guān)鍵的資金保障。保障性住房項(xiàng)目獲取銀行貸款需要滿足一定的條件。項(xiàng)目必須具備合法合規(guī)的手續(xù)，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)證件，以確保項(xiàng)目建設(shè)的合法性和規(guī)范性。項(xiàng)目的可行性研究報告需通過銀行的嚴(yán)格審核，報告中要詳細(xì)闡述項(xiàng)目的建設(shè)方案、市場需求、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測等內(nèi)容，使銀行能夠全面了解項(xiàng)目的投資價值和風(fēng)險狀況。在擔(dān)保方式上，銀行通常要求項(xiàng)目提供足額有效的擔(dān)保，常見的擔(dān)保方式包括土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押等，以降低貸款風(fēng)險。一些保障性住房項(xiàng)目以劃撥土地上的在建工程作為抵押向銀行申請貸款，銀行會根據(jù)抵押物的評估價值和項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理確定貸款額度和期限。然而，保障性住房項(xiàng)目在獲取銀行貸款時也面臨諸多困難。從風(fēng)險角度來看，保障性住房項(xiàng)目的收益率相對較低，投資回收期較長，這使得銀行面臨較高的信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險。與商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，保障性住房項(xiàng)目的租金收入或銷售收入有限，難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較高的資金回籠，增加了銀行貸款的回收難度。受房地產(chǎn)市場波動和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，保障性住房項(xiàng)目的市場需求和資產(chǎn)價值也存在一定的不確定性，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險擔(dān)憂。從成本方面分析，銀行在審批保障性住房項(xiàng)目貸款時，需要投入大量的人力、物力進(jìn)行項(xiàng)目評估和風(fēng)險審核，導(dǎo)致貸款審批成本較高。保障性住房項(xiàng)目的貸款期限通常較長，這也增加了銀行的資金成本和管理成本。為了覆蓋這些成本，銀行可能會提高貸款利率或設(shè)置較為嚴(yán)格的貸款條件，這在一定程度上增加了保障性住房項(xiàng)目獲取銀行貸款的難度。為引導(dǎo)銀行加大對保障性住房建設(shè)的支持力度，政府出臺了一系列政策措施。政府通過財政貼息的方式，對保障性住房項(xiàng)目貸款給予利息補(bǔ)貼，降低項(xiàng)目的融資成本，提高銀行貸款的積極性。一些地區(qū)對保障性住房項(xiàng)目貸款給予30%-50%的貼息，有效減輕了項(xiàng)目的利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)了銀行放貸的意愿。政府建立了風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，對銀行發(fā)放的保障性住房項(xiàng)目貸款給予一定比例的風(fēng)險補(bǔ)償，當(dāng)貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險時，由風(fēng)險補(bǔ)償資金對銀行的損失進(jìn)行部分彌補(bǔ)，降低銀行的風(fēng)險損失。部分城市設(shè)立了保障性住房貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金，基金規(guī)模達(dá)到數(shù)億元，為銀行貸款提供了有力的風(fēng)險保障。2.3.3債券融資債券融資在我國保障性住房建設(shè)中逐漸嶄露頭角，成為重要的融資渠道之一。地方政府通過發(fā)行專項(xiàng)債券，將籌集的資金專項(xiàng)用于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，為保障房建設(shè)提供了大規(guī)模的資金支持。自2015年我國地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行工作啟動以來，保障性住房專項(xiàng)債券的發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大。2023年，全國發(fā)行保障性住房專項(xiàng)債券達(dá)到3000億元，較上一年增長了20%，有力地推動了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。企業(yè)也積極通過發(fā)行公司債券、企業(yè)債券等方式籌集資金用于保障性住房建設(shè)。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、保利等，在保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中，通過發(fā)行債券籌集資金，支持項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。萬科在某保障性租賃住房項(xiàng)目中，發(fā)行了10億元的公司債券，用于項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，為項(xiàng)目提供了充足的資金保障。債券融資具有諸多優(yōu)勢。從融資規(guī)模來看，債券融資能夠一次性籌集大量資金，滿足保障性住房建設(shè)項(xiàng)目大規(guī)模的資金需求。與銀行貸款相比，債券融資的期限通常較長，可達(dá)5-10年甚至更長，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》宽?xiàng)目提供長期穩(wěn)定的資金來源，與項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營周期相匹配。債券融資還具有降低融資成本的潛力，在市場利率較低的情況下，企業(yè)通過發(fā)行債券融資的成本可能低于銀行貸款成本，從而減輕項(xiàng)目的資金壓力。但債券融資也面臨一些挑戰(zhàn)。發(fā)行債券對項(xiàng)目的收益預(yù)期和信用評級要求較高。保障性住房項(xiàng)目由于其保障性屬性，收益相對較低，難以滿足債券市場對高收益項(xiàng)目的要求，這在一定程度上影響了債券的發(fā)行。項(xiàng)目的信用評級也至關(guān)重要，信用評級較低的項(xiàng)目在債券發(fā)行過程中可能面臨較高的融資成本或發(fā)行失敗的風(fēng)險。債券市場的波動也會對保障性住房債券融資產(chǎn)生影響，市場利率的波動、投資者信心的變化等因素都可能導(dǎo)致債券發(fā)行難度增加或融資成本上升。為支持保障性住房債券融資，政府出臺了一系列政策。在政策層面，政府簡化了保障性住房債券的發(fā)行審批流程，提高了發(fā)行效率，降低了發(fā)行成本。對于符合條件的保障性住房債券發(fā)行申請，相關(guān)部門開辟了綠色通道，加快審批進(jìn)度，確保項(xiàng)目能夠及時獲得資金支持。政府還加強(qiáng)了對債券市場的監(jiān)管，規(guī)范債券發(fā)行和交易行為，維護(hù)市場秩序，為保障性住房債券融資創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。2.3.4社會資本參與近年來，社會資本參與保障性住房建設(shè)的力度不斷加大，參與方式也日益多樣化。PPP模式作為社會資本參與保障性住房建設(shè)的重要模式之一，得到了廣泛應(yīng)用。在PPP模式下，政府與社會資本通過簽訂合作協(xié)議，明確雙方在保障性住房項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)，共同參與項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營和管理。某城市的保障性住房項(xiàng)目采用PPP模式，政府與一家大型建筑企業(yè)合作，政府負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目用地和政策支持，企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資建設(shè)和運(yùn)營管理，雙方按照約定的比例分享項(xiàng)目收益。通過PPP模式，充分發(fā)揮了政府和社會資本的優(yōu)勢，提高了項(xiàng)目的運(yùn)作效率和服務(wù)質(zhì)量。股權(quán)合作也是社會資本參與保障性住房建設(shè)的重要方式。社會資本通過與政府或國有企業(yè)共同出資成立項(xiàng)目公司，參與保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。在股權(quán)合作中，社會資本可以根據(jù)自身的投資策略和風(fēng)險偏好，選擇不同的股權(quán)比例，實(shí)現(xiàn)與合作方的優(yōu)勢互補(bǔ)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方國有企業(yè)合作，共同開發(fā)保障性住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其專業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，地方國有企業(yè)則利用其政策資源和土地資源優(yōu)勢，雙方合作推動項(xiàng)目的順利進(jìn)行。投資基金在保障性住房建設(shè)中也發(fā)揮著積極作用。一些投資機(jī)構(gòu)設(shè)立了專門的保障性住房投資基金，通過募集社會資金，投資于保障性住房項(xiàng)目。這些投資基金可以為項(xiàng)目提供前期的啟動資金，也可以在項(xiàng)目建設(shè)過程中提供后續(xù)的資金支持。某保障性住房投資基金規(guī)模達(dá)到50億元，已投資多個保障性住房項(xiàng)目，為項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展提供了重要的資金支持。盡管社會資本參與保障性住房建設(shè)取得了一定進(jìn)展，但仍存在一些障礙。從政策層面來看，相關(guān)配套政策不夠完善，缺乏明確的政策引導(dǎo)和激勵機(jī)制，導(dǎo)致社會資本參與的積極性受到影響。在土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等方面，政策支持力度不足，增加了社會資本的投資成本和風(fēng)險。社會資本對保障性住房項(xiàng)目的收益預(yù)期較低，與社會資本追求利潤最大化的目標(biāo)存在一定沖突。保障性住房項(xiàng)目的回報率相對較低，投資回收期較長，這使得一些社會資本對參與保障性住房建設(shè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。在實(shí)際操作中，社會資本與政府之間的合作協(xié)調(diào)也存在一定困難。雙方在項(xiàng)目的目標(biāo)、利益分配、風(fēng)險分擔(dān)等方面可能存在分歧，需要進(jìn)一步加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，建立有效的合作機(jī)制，以確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)。三、我國保障房融資存在的問題3.1資金供需缺口大隨著我國城市化進(jìn)程的加速，大量人口涌入城市，中低收入人群的規(guī)模不斷擴(kuò)大，對保障性住房的需求也日益增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化率從2010年的49.95%提升至2023年的66.16%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量大幅增加。這些新增城鎮(zhèn)人口以及城市原有的中低收入群體，對保障性住房有著強(qiáng)烈的需求。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來5年內(nèi)，我國保障性住房的潛在需求將達(dá)到每年1000萬套以上。與此同時，保障房建設(shè)的資金需求也在不斷攀升。保障性住房建設(shè)涉及土地購置、建筑施工、配套設(shè)施建設(shè)等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要大量資金投入。在土地購置方面，即使部分保障性住房項(xiàng)目采用劃撥土地的方式，但土地前期開發(fā)成本依然不可忽視。建筑施工成本受原材料價格上漲、人工成本上升等因素影響，持續(xù)增加。近年來，鋼材、水泥等建筑原材料價格波動較大，且整體呈上升趨勢，人工成本也以每年5%-10%的速度增長，這使得保障性住房建設(shè)成本大幅提高。與之形成鮮明對比的是，保障房建設(shè)資金供給卻存在不足。在財政收入方面，雖然我國財政收入總體保持增長態(tài)勢，但增速有限。近年來，受經(jīng)濟(jì)增速換擋、減稅降費(fèi)政策等因素影響，財政收入增速放緩。2023年全國一般公共預(yù)算收入同比增長4.5%，增速相對平緩。在有限的財政收入中，需要兼顧教育、醫(yī)療、社會保障等多個領(lǐng)域的支出，能夠用于保障性住房建設(shè)的資金相對有限。土地出讓收入作為保障性住房建設(shè)資金的重要來源之一，也存在不穩(wěn)定的問題。土地出讓收入受房地產(chǎn)市場波動影響較大。在房地產(chǎn)市場低迷時期，土地出讓難度增加，出讓價格下降，導(dǎo)致土地出讓收入減少。2022年，由于房地產(chǎn)市場遇冷，全國土地出讓收入同比下降23.3%，許多地方政府的土地出讓收入大幅縮水，直接影響了保障性住房建設(shè)資金的籌集。財政收入增速有限和土地出讓收入不穩(wěn)定，導(dǎo)致保障房建設(shè)資金供給難以滿足不斷增長的需求，資金供需缺口日益凸顯。這不僅影響了保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，導(dǎo)致部分項(xiàng)目延期交付，也使得一些保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到預(yù)期，影響了住房品質(zhì)和居住體驗(yàn)。3.2地方政府積極性不高地方政府在保障性住房建設(shè)中扮演著關(guān)鍵角色，但其參與保障性住房建設(shè)資金投入的積極性卻普遍不高，這一現(xiàn)象嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的順利推進(jìn)。地方政府面臨著較大的債務(wù)壓力，這是影響其保障房建設(shè)資金投入積極性的重要因素之一。近年來，隨著地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提供等各項(xiàng)事務(wù)的開展，地方政府債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2023年底，全國地方政府債務(wù)余額達(dá)到40.6萬億元。在有限的財政收入下，地方政府需要優(yōu)先安排資金用于償還債務(wù)本息，這就導(dǎo)致可用于保障性住房建設(shè)的資金大幅減少。部分地方政府為了償還債務(wù)，不得不削減保障性住房建設(shè)預(yù)算，使得一些保障性住房項(xiàng)目因資金短缺而進(jìn)展緩慢甚至停滯。追求經(jīng)濟(jì)利益最大化是地方政府積極性不高的另一個重要原因。在現(xiàn)行的政績考核體系下，經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)往往占據(jù)重要地位。地方政府更傾向于將資金和資源投入到能夠快速拉動經(jīng)濟(jì)增長、增加財政收入的項(xiàng)目中，如商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、大型工業(yè)項(xiàng)目等。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能夠帶來土地出讓收入的大幅增加，還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加稅收收入。相比之下，保障性住房建設(shè)投資回報率低，建設(shè)周期長，對地方經(jīng)濟(jì)增長的短期拉動作用不明顯，難以在短期內(nèi)提升地方政府的政績，這使得地方政府在保障性住房建設(shè)上缺乏足夠的動力。土地出讓收入依賴也是導(dǎo)致地方政府對保障性住房建設(shè)資金投入積極性不足的關(guān)鍵因素。土地出讓收入是地方政府財政收入的重要來源之一，對于許多地方政府來說，土地出讓收入在財政收入中占據(jù)較大比重。而保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，大多采用劃撥土地的方式，土地出讓收入較少甚至沒有。這意味著地方政府在保障性住房建設(shè)中，不僅無法從土地出讓中獲得可觀的收入，還需要投入大量資金用于項(xiàng)目建設(shè)和配套設(shè)施完善，這無疑減少了地方政府的財政收益。為了維持財政收支平衡，一些地方政府對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)顯得較為消極，更愿意將土地資源用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以獲取更多的土地出讓收入。地方政府積極性不高對保障性住房建設(shè)產(chǎn)生了諸多負(fù)面影響。這導(dǎo)致保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，許多項(xiàng)目無法按時完工交付，使得中低收入家庭的住房需求不能及時得到滿足。由于資金投入不足，部分保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)降低，配套設(shè)施不完善，影響了住房的質(zhì)量和居住舒適度，無法真正實(shí)現(xiàn)保障性住房改善居民居住條件的目標(biāo)。3.3社會資本參與度低保障性住房具有顯著的公益性特征，這一特性決定了其投資回報率相對較低。與商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，保障性住房項(xiàng)目的收益主要來源于租金收入或有限的銷售收入，難以實(shí)現(xiàn)高額利潤回報。以公共租賃房項(xiàng)目為例，其租金水平通常受到政府嚴(yán)格管控，遠(yuǎn)低于市場租金水平，這使得項(xiàng)目的租金收入相對有限。在扣除建設(shè)成本、運(yùn)營成本、維護(hù)成本等各項(xiàng)費(fèi)用后，項(xiàng)目的利潤空間極為狹窄，甚至可能出現(xiàn)微利或無利的情況。從投資回收期來看，保障性住房項(xiàng)目由于建設(shè)周期長、資金回收慢，投資回收期明顯長于普通商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成銷售后，能夠較快實(shí)現(xiàn)資金回籠，投資回收期通常在3-5年左右；而保障性住房項(xiàng)目，尤其是租賃型保障性住房，需要通過長期的租金收入來逐步收回投資，投資回收期可能長達(dá)10-15年甚至更長。這種低回報率和長投資回收期的特點(diǎn)，與社會資本追求短期高額利潤回報的投資目標(biāo)存在較大沖突，使得社會資本對參與保障性住房建設(shè)的積極性受到嚴(yán)重抑制。在政策支持方面，雖然政府出臺了一些鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)的政策，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，這些政策存在諸多不完善之處，導(dǎo)致政策的激勵作用未能充分發(fā)揮。在土地供應(yīng)政策上，雖然政府提出優(yōu)先保障保障性住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)，但在具體操作中，土地供應(yīng)的程序和方式不夠透明、靈活，社會資本獲取土地的難度較大。一些地方政府在土地出讓過程中，更傾向于將土地出讓給大型國有企業(yè)或具有政府背景的企業(yè)，社會資本在土地競爭中處于劣勢地位。稅收優(yōu)惠政策也存在力度不足的問題。目前，針對社會資本參與保障性住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠主要集中在企業(yè)所得稅、土地增值稅等方面，但優(yōu)惠幅度相對較小，難以有效降低社會資本的投資成本。在企業(yè)所得稅方面，雖然對符合條件的保障性住房項(xiàng)目給予一定的稅收減免，但減免期限較短，減免比例有限，無法充分彌補(bǔ)社會資本因投資保障性住房項(xiàng)目而損失的收益。部分地區(qū)對保障性住房項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠政策缺乏明確的實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致社會資本在享受稅收優(yōu)惠時面臨諸多不確定性，增加了社會資本的顧慮。在動員機(jī)制方面，政府與社會資本之間缺乏有效的溝通與合作平臺，信息不對稱問題較為嚴(yán)重。政府在發(fā)布保障性住房項(xiàng)目信息時，渠道有限，信息發(fā)布不及時、不全面，導(dǎo)致社會資本難以及時獲取項(xiàng)目信息。政府對社會資本參與保障性住房建設(shè)的宣傳和引導(dǎo)力度不夠，社會資本對保障性住房建設(shè)的政策、流程、收益等方面了解不足，缺乏參與的信心和動力。在保障性住房建設(shè)過程中，風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制不完善也是制約社會資本參與的重要因素。保障性住房項(xiàng)目面臨著多種風(fēng)險，如政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。在政策風(fēng)險方面，政府保障性住房政策的調(diào)整可能會對項(xiàng)目的收益產(chǎn)生影響，如租金政策的變化、補(bǔ)貼政策的調(diào)整等。在市場風(fēng)險方面，房地產(chǎn)市場的波動、經(jīng)濟(jì)形勢的變化等因素可能導(dǎo)致保障性住房項(xiàng)目的需求和租金水平不穩(wěn)定。在經(jīng)營風(fēng)險方面，項(xiàng)目的運(yùn)營管理不善、維護(hù)成本增加等問題可能會影響項(xiàng)目的盈利能力。然而，目前我國保障性住房建設(shè)的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制尚未建立健全，社會資本在參與項(xiàng)目時，往往需要獨(dú)自承擔(dān)大部分風(fēng)險。政府在風(fēng)險分擔(dān)方面的責(zé)任不夠明確，缺乏有效的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制和擔(dān)保機(jī)制。在項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險時，社會資本難以獲得政府的有效支持和幫助，這使得社會資本在參與保障性住房建設(shè)時面臨較大的風(fēng)險壓力，進(jìn)一步降低了其參與的積極性。3.4融資渠道單一目前，我國保障性住房融資渠道相對單一，主要依賴政府財政投入和銀行貸款，這種單一的融資結(jié)構(gòu)在很大程度上限制了保障性住房建設(shè)的資金籌集規(guī)模和可持續(xù)性。政府財政投入作為保障性住房融資的重要組成部分，雖然在保障房建設(shè)中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但也面臨著諸多限制。政府財政資金主要來源于稅收收入、土地出讓收益等，這些收入來源受到經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)整等因素的影響較大，具有不穩(wěn)定性。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時，稅收收入可能會減少，土地出讓市場也可能遇冷，導(dǎo)致政府可用于保障性住房建設(shè)的資金相應(yīng)減少。銀行貸款在保障性住房融資中占據(jù)重要地位，但也存在局限性。銀行貸款的審批條件較為嚴(yán)格，保障性住房項(xiàng)目由于其回報率相對較低、風(fēng)險相對較高，在申請銀行貸款時往往面臨較大的困難。銀行通常要求項(xiàng)目具備充足的抵押物、穩(wěn)定的還款來源和良好的信用記錄，而部分保障性住房項(xiàng)目難以完全滿足這些條件。銀行貸款的期限和額度也受到銀行自身資金狀況和監(jiān)管政策的限制，難以滿足保障性住房建設(shè)長期、大規(guī)模的資金需求。一些保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，需要長期穩(wěn)定的資金支持，但銀行貸款的期限往往較短，導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)過程中可能面臨資金周轉(zhuǎn)困難的問題。債券融資作為一種重要的融資渠道，在我國保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用還不夠廣泛。雖然政府和部分企業(yè)已經(jīng)開始嘗試通過發(fā)行債券來籌集保障性住房建設(shè)資金，但由于債券市場的發(fā)展還不夠成熟，相關(guān)政策和制度還不夠完善，債券融資在保障性住房融資中的占比仍然較低。發(fā)行債券需要滿足較高的信用評級要求，而保障性住房項(xiàng)目的信用評級往往受到其低回報率和高風(fēng)險的影響，難以達(dá)到債券市場的要求，這在一定程度上限制了債券融資在保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用。資產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新的融資方式，在我國保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用尚處于起步階段。資產(chǎn)證券化是將保障性住房項(xiàng)目的未來收益權(quán)進(jìn)行打包，轉(zhuǎn)化為可在金融市場上交易的證券，從而實(shí)現(xiàn)融資的目的。由于我國資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展還不夠成熟，相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管制度還不夠完善，資產(chǎn)證券化在保障性住房融資中的應(yīng)用面臨著諸多困難。資產(chǎn)證券化的操作流程較為復(fù)雜，需要專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與，這增加了融資成本和操作難度。資產(chǎn)證券化的市場認(rèn)可度還不夠高，投資者對保障性住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的了解和信任程度較低，導(dǎo)致產(chǎn)品的發(fā)行和交易受到一定影響。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在我國保障性住房融資中的應(yīng)用也相對較少。REITs是一種通過發(fā)行收益憑證匯集投資者資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs具有流動性強(qiáng)、收益穩(wěn)定、風(fēng)險分散等優(yōu)點(diǎn)，適合為保障性住房建設(shè)提供長期穩(wěn)定的資金支持。然而，由于我國REITs市場的發(fā)展還處于探索階段，相關(guān)政策和制度還不夠完善，REITs在保障性住房融資中的應(yīng)用還面臨著諸多障礙。REITs的設(shè)立和運(yùn)營需要滿足較高的法律法規(guī)和監(jiān)管要求，這增加了REITs的設(shè)立難度和運(yùn)營成本。REITs的市場規(guī)模較小，投資者群體相對有限，也限制了REITs在保障性住房融資中的應(yīng)用。融資渠道單一使得我國保障性住房建設(shè)過度依賴政府財政和銀行貸款，這不僅增加了政府財政和銀行的壓力，也難以滿足保障性住房建設(shè)日益增長的資金需求。為了推動保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，需要進(jìn)一步拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，構(gòu)建多元化的融資體系。3.5缺乏專業(yè)管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)在我國保障性住房融資領(lǐng)域，目前尚未建立起完善的專業(yè)管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，這對保障房建設(shè)資金的有效利用和項(xiàng)目的順利推進(jìn)產(chǎn)生了諸多不利影響?，F(xiàn)存的住房保障機(jī)構(gòu)往往身兼數(shù)職，職責(zé)分散且不明確，難以專注于保障性住房融資的管理與監(jiān)督工作。這些機(jī)構(gòu)在執(zhí)行任務(wù)時，各部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，容易出現(xiàn)各自為政的局面，導(dǎo)致工作效率低下，政策執(zhí)行不到位。在保障性住房建設(shè)資金的籌集過程中，不同部門可能會針對同一項(xiàng)目提出不同的資金籌集要求和標(biāo)準(zhǔn)，使得項(xiàng)目實(shí)施主體無所適從，增加了資金籌集的難度和成本。缺乏專業(yè)管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金的使用效率低下。在資金使用過程中，由于缺乏科學(xué)的規(guī)劃和嚴(yán)格的監(jiān)管，部分資金未能得到合理配置，存在浪費(fèi)現(xiàn)象。一些保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過程中，出現(xiàn)超預(yù)算、超工期的情況，導(dǎo)致資金投入增加，但項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度卻受到影響。部分項(xiàng)目在施工過程中，由于管理不善，出現(xiàn)材料浪費(fèi)、工程返工等問題，使得建設(shè)成本大幅提高，資金使用效率降低。某保障性住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，原計劃投資1億元，建設(shè)周期為2年。但由于缺乏有效的管理和監(jiān)督，在建設(shè)過程中頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更、施工質(zhì)量問題，導(dǎo)致項(xiàng)目超預(yù)算3000萬元，建設(shè)周期延長至3年，嚴(yán)重影響了資金的使用效率和項(xiàng)目的交付時間。在資金監(jiān)管方面，由于缺乏專業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，保障性住房建設(shè)資金面臨著被挪用的風(fēng)險。部分地方政府或相關(guān)部門為了滿足其他項(xiàng)目的資金需求，可能會將保障性住房建設(shè)資金挪作他用，導(dǎo)致保障性住房項(xiàng)目因資金短缺而無法正常推進(jìn)。一些保障性住房項(xiàng)目的資金被挪用用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)開發(fā)等項(xiàng)目，使得保障性住房建設(shè)進(jìn)度滯后，嚴(yán)重?fù)p害了中低收入家庭的利益。據(jù)相關(guān)報道，某地區(qū)曾出現(xiàn)將保障性住房建設(shè)資金挪用1000萬元用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況，導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟鄠€保障性住房項(xiàng)目停工數(shù)月，引起了社會的廣泛關(guān)注。監(jiān)督的缺失還容易滋生腐敗問題。在保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、資金撥付、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，如果缺乏有效的監(jiān)督，就容易出現(xiàn)權(quán)力尋租、貪污受賄等腐敗行為。一些不法企業(yè)為了獲取保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，可能會向相關(guān)部門和人員行賄，導(dǎo)致項(xiàng)目招投標(biāo)過程不公正、不公平。在資金撥付環(huán)節(jié)，一些工作人員可能會利用職務(wù)之便，截留、克扣建設(shè)資金，中飽私囊。這些腐敗行為不僅嚴(yán)重?fù)p害了公共利益，也破壞了保障性住房建設(shè)的良好秩序，影響了政府的公信力。四、我國保障房融資案例分析4.1徐州市保障性安居工程專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃（徐新盛ABS）2014年，徐州市成功發(fā)行了保障性安居工程專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃（徐新盛ABS），這一項(xiàng)目在我國保障性住房融資領(lǐng)域具有重要的示范意義。當(dāng)時，徐州市面臨著保障性住房建設(shè)資金短缺的困境，傳統(tǒng)的融資渠道難以滿足大規(guī)模建設(shè)的需求。為了有效解決這一問題，徐州市政府積極探索創(chuàng)新融資模式，最終推出了徐新盛ABS項(xiàng)目。徐新盛ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為徐州市新盛建設(shè)發(fā)展投資有限公司在相關(guān)合同項(xiàng)下對徐州市人民政府享有的特定金額的債權(quán)。該項(xiàng)目的發(fā)行規(guī)模達(dá)到8億元，期限為5年，通過將未來的政府還款現(xiàn)金流進(jìn)行證券化，提前籌集到了保障性住房建設(shè)所需的資金。在交易結(jié)構(gòu)上，原始權(quán)益人將與政府簽訂的保障房相關(guān)合同的債權(quán)及相關(guān)附屬權(quán)益轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，專項(xiàng)計劃向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資。此項(xiàng)目采用了以政府資金為還款來源的債權(quán)類資產(chǎn)證券化模式。這種模式的優(yōu)勢在于，政府作為還款主體，信用度高，能夠?yàn)橘Y產(chǎn)支持證券提供較為穩(wěn)定的還款保障，增強(qiáng)投資者信心。由于政府在保障性住房建設(shè)中具有重要的責(zé)任和主導(dǎo)作用，以政府資金為還款來源，能夠確保項(xiàng)目與保障性住房建設(shè)的目標(biāo)緊密結(jié)合，保障項(xiàng)目的順利推進(jìn)。然而，該模式也面臨著一些風(fēng)險。抵消風(fēng)險是一個重要問題，即因債務(wù)人（政府）行使可抵消債務(wù)的權(quán)力，可能給基礎(chǔ)資產(chǎn)回收帶來風(fēng)險。若政府在其他方面對原始權(quán)益人存在債權(quán)，可能會在還款時行使抵消權(quán)，導(dǎo)致專項(xiàng)計劃的現(xiàn)金流受到影響。流動性風(fēng)險也不容忽視，專項(xiàng)計劃現(xiàn)金流入與優(yōu)先級證券本息兌付之間可能存在錯配，在某些情況下，政府資金的到位時間可能與證券本息兌付時間不一致，從而引發(fā)流動性問題。為了緩釋這些風(fēng)險，項(xiàng)目采取了一系列有效措施。在抵消風(fēng)險緩釋方面，在交易文件中明確規(guī)定，基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，原始權(quán)益人不存在任何對市政府的債務(wù)；基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，若原始權(quán)益人發(fā)生對市政府的債務(wù)，市政府將不因該等債權(quán)而拒絕或延遲履行其在相關(guān)協(xié)議下的付款責(zé)任，也不對應(yīng)付的收購價款行使抵消權(quán)。針對流動性風(fēng)險，設(shè)置了償債基金，由原始權(quán)益人按照一定比例提前儲備資金，當(dāng)專項(xiàng)計劃現(xiàn)金流入不足時，可動用償債基金進(jìn)行支付；原始權(quán)益人承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)，若專項(xiàng)計劃的現(xiàn)金流不足以支付證券本息，原始權(quán)益人需對差額部分進(jìn)行補(bǔ)足，以確保投資者的利益不受損害。4.2建發(fā)禾山后埔-枋湖片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃（建發(fā)房ABS）建發(fā)禾山后埔-枋湖片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃（建發(fā)房ABS）是保障性住房融資領(lǐng)域的一個典型案例。該項(xiàng)目位于廈門市湖里區(qū)，旨在對禾山后埔-枋湖片區(qū)的棚戶區(qū)進(jìn)行改造，改善居民居住條件，提升城市形象。項(xiàng)目總投資規(guī)模達(dá)15億元，建設(shè)內(nèi)容包括安置房建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，規(guī)劃建設(shè)保障性住房2000套，總建筑面積約25萬平方米。建發(fā)房ABS以原始權(quán)益人建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目而對應(yīng)享有的合同權(quán)利作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，當(dāng)?shù)刎斦职凑諈f(xié)議規(guī)定未來五年應(yīng)將相應(yīng)地塊土地出讓金的85%回?fù)芙o原始權(quán)益人。這種以政府合同權(quán)利為基礎(chǔ)資產(chǎn)的債權(quán)類資產(chǎn)證券化模式，具有獨(dú)特的優(yōu)勢。由于政府在土地出讓金回?fù)芊矫婢哂休^強(qiáng)的履約能力和信用保障，能夠?yàn)橘Y產(chǎn)支持證券提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，增強(qiáng)了投資者對項(xiàng)目的信心。通過資產(chǎn)證券化，將未來的土地出讓金收益提前變現(xiàn)，為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目籌集到了急需的資金，有效緩解了項(xiàng)目建設(shè)的資金壓力。在增信措施方面，建發(fā)房ABS采用了外部擔(dān)保和銀行流動性支持等方式。外部擔(dān)保由一家實(shí)力雄厚的大型擔(dān)保公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，當(dāng)專項(xiàng)計劃的現(xiàn)金流不足以支付證券本息時，擔(dān)保公司將按照約定履行擔(dān)保責(zé)任，確保投資者的本金和收益安全。銀行流動性支持則是由一家商業(yè)銀行與專項(xiàng)計劃簽訂流動性支持協(xié)議，在專項(xiàng)計劃出現(xiàn)臨時性資金短缺時，銀行將提供短期流動性貸款，確保專項(xiàng)計劃的正常運(yùn)作。外部擔(dān)保的優(yōu)勢在于能夠借助擔(dān)保公司的專業(yè)信用和資金實(shí)力，為資產(chǎn)支持證券提供額外的信用保障，提高證券的信用評級，降低融資成本。擔(dān)保公司通常具有豐富的風(fēng)險管理經(jīng)驗(yàn)和嚴(yán)格的風(fēng)險評估體系，能夠?qū)?xiàng)目的風(fēng)險進(jìn)行有效識別和控制。銀行流動性支持則能夠有效應(yīng)對專項(xiàng)計劃可能面臨的流動性風(fēng)險，確保項(xiàng)目在資金周轉(zhuǎn)困難時能夠及時獲得資金支持，維持項(xiàng)目的正常建設(shè)和運(yùn)營。銀行擁有龐大的資金儲備和完善的資金管理體系，能夠在專項(xiàng)計劃需要時迅速提供流動性支持。建發(fā)房ABS為我國保障性住房融資提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)與啟示。它展示了資產(chǎn)證券化在保障性住房融資中的可行性和有效性，為其他地區(qū)的保障性住房項(xiàng)目提供了可借鑒的融資模式。通過合理設(shè)計基礎(chǔ)資產(chǎn)和交易結(jié)構(gòu)，充分利用政府資源和市場機(jī)制，能夠有效解決保障性住房建設(shè)的資金難題。增信措施的運(yùn)用也為降低融資風(fēng)險、提高投資者信心提供了重要保障。在保障性住房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和風(fēng)險狀況，選擇合適的增信措施，構(gòu)建完善的風(fēng)險防范體系。4.3北京保障房中心與六大行戰(zhàn)略合作近年來，隨著北京市保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對資金的需求也日益增長。為了滿足這一需求，北京保障房中心積極尋求與金融機(jī)構(gòu)的合作，以拓寬融資渠道，確保保障性住房項(xiàng)目的順利推進(jìn)。在此背景下，北京保障房中心與工商銀行、國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行等六大行展開了戰(zhàn)略合作。2024年3月22日，北京保障房中心與六大行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向性合作金額每家達(dá)到300億元人民幣，合計金額高達(dá)1800億元。此次合作內(nèi)容豐富多樣，除了傳統(tǒng)的融資、債券、投資等業(yè)務(wù)外，還涵蓋了各行結(jié)合自身優(yōu)勢在內(nèi)部資金管理、優(yōu)化財務(wù)配置、提升運(yùn)營效率、金融科技、公募REITs等方面的合作。在金融科技方面，工商銀行利用自身先進(jìn)的科技平臺，為北京保障房中心搭建了智能化的資金管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了資金流向的實(shí)時監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，提高了資金管理的效率和精準(zhǔn)度；國家開發(fā)銀行則憑借其在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，為保障性住房項(xiàng)目提供了長期、穩(wěn)定的大額貸款，助力項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。銀行加大對保障房項(xiàng)目融資支持有多方面原因。從政策導(dǎo)向來看，國家高度重視保障性住房建設(shè)，將其作為改善民生、促進(jìn)社會公平的重要舉措。政府出臺了一系列政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障房建設(shè)，如給予貸款貼息、風(fēng)險補(bǔ)償?shù)葍?yōu)惠政策，引導(dǎo)銀行加大對保障房項(xiàng)目的資金投入。從社會責(zé)任角度出發(fā)，銀行作為國有金融機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持民生事業(yè)發(fā)展的社會責(zé)任。加大對保障房項(xiàng)目的融資支持，有助于解決中低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，體現(xiàn)了銀行的社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)。從市場前景分析，保障性住房建設(shè)市場規(guī)模龐大，具有廣闊的發(fā)展空間。隨著城市化進(jìn)程的加速和居民對住房品質(zhì)要求的提高，保障性住房的需求將持續(xù)增長。銀行通過支持保障房項(xiàng)目，可以拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，培育新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此次戰(zhàn)略合作對保障房建設(shè)和金融機(jī)構(gòu)發(fā)展都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。對于保障房建設(shè)而言，充足的資金支持能夠加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，提高建設(shè)質(zhì)量，確保保障性住房能夠及時交付使用，滿足中低收入家庭的住房需求。合作還促進(jìn)了保障房建設(shè)模式的創(chuàng)新，推動了保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。對于金融機(jī)構(gòu)來說，與北京保障房中心的合作有助于優(yōu)化銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低信貸風(fēng)險。保障性住房項(xiàng)目具有政府支持、風(fēng)險相對較低的特點(diǎn)，銀行通過參與保障房項(xiàng)目融資，可以提高資產(chǎn)的安全性和穩(wěn)定性。合作也為銀行帶來了新的業(yè)務(wù)機(jī)會，如金融科技服務(wù)、公募REITs業(yè)務(wù)等，有助于銀行拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提升綜合服務(wù)能力。北京保障房中心與六大行的合作模式具有顯著的創(chuàng)新點(diǎn)。合作實(shí)現(xiàn)了多元化的融資渠道拓展，將傳統(tǒng)融資業(yè)務(wù)與新興金融業(yè)務(wù)相結(jié)合，為保障房建設(shè)提供了全方位的資金支持。在金融科技應(yīng)用方面，通過引入先進(jìn)的科技手段，提升了資金管理和項(xiàng)目運(yùn)營的效率，為保障房建設(shè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了有力支撐。在公募REITs領(lǐng)域的合作，探索了保障性住房資產(chǎn)證券化的新路徑，有助于盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率。這種合作模式具有較高的推廣價值，為其他地區(qū)的保障性住房融資提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。其他地區(qū)可以參考北京的模式，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，充分利用金融機(jī)構(gòu)的資金和專業(yè)優(yōu)勢，拓寬保障性住房融資渠道，推動保障性住房建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。五、影響我國保障房融資的因素5.1政策因素國家住房保障政策對保障性住房融資起著關(guān)鍵的導(dǎo)向作用。自2007年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以來，我國住房保障政策不斷完善，明確了保障性住房在住房供應(yīng)體系中的重要地位，為保障性住房融資提供了政策基礎(chǔ)。2011年，“十二五”規(guī)劃提出大規(guī)模建設(shè)保障性住房的目標(biāo)，進(jìn)一步推動了保障性住房融資需求的增長，促使政府和社會各界積極探索多元化的融資渠道。在土地政策方面，我國規(guī)定保障性住房建設(shè)可享受劃撥土地的優(yōu)惠政策，這在一定程度上降低了保障性住房的建設(shè)成本，為保障性住房建設(shè)提供了重要的土地資源支持。劃撥土地政策也存在一些問題。部分地區(qū)由于土地資源緊張，保障性住房建設(shè)用地難以落實(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。在一些大城市，土地資源稀缺，保障性住房項(xiàng)目選址困難，即使獲得劃撥土地，也可能存在地理位置偏遠(yuǎn)、交通不便等問題，影響了保障性住房的吸引力和使用效率。財政政策對保障性住房融資的支持力度較大。中央和地方政府通過財政預(yù)算安排專項(xiàng)資金，用于保障性住房建設(shè)、補(bǔ)貼和運(yùn)營管理。中央財政每年都會安排大量資金用于保障性住房建設(shè)，對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)給予重點(diǎn)支持。財政政策也面臨一些挑戰(zhàn)。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，財政資金的需求也日益增加，部分地方政府財政壓力較大，難以滿足保障性住房建設(shè)的資金需求。一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方財政收入有限，在保障性住房建設(shè)上的投入相對不足，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)進(jìn)度滯后。金融政策對保障性住房融資的影響也不容忽視。政府通過引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持，鼓勵金融創(chuàng)新，為保障性住房融資提供了重要的資金來源。國家開發(fā)銀行等政策性銀行對保障性住房建設(shè)提供低息貸款支持，商業(yè)銀行也在風(fēng)險可控的前提下，積極發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款。金融政策在實(shí)施過程中也存在一些問題。保障性住房項(xiàng)目由于回報率相對較低，風(fēng)險相對較高，部分金融機(jī)構(gòu)對保障性住房建設(shè)的貸款積極性不高，貸款審批條件較為嚴(yán)格，導(dǎo)致一些保障性住房項(xiàng)目難以獲得足夠的貸款支持。在政策執(zhí)行過程中，還存在政策落實(shí)不到位的問題。一些地方政府對保障性住房政策的重視程度不夠，在資金投入、土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批等方面存在拖延和敷衍現(xiàn)象，影響了保障性住房建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量。部分地區(qū)在保障性住房建設(shè)中，存在挪用資金、違規(guī)操作等問題，嚴(yán)重?fù)p害了保障性住房政策的公信力。某地區(qū)曾出現(xiàn)將保障性住房建設(shè)資金挪用用于其他項(xiàng)目的情況，導(dǎo)致保障性住房項(xiàng)目停工，引起了社會的廣泛關(guān)注。政策之間的協(xié)同性不足也是一個重要問題。土地政策、財政政策、金融政策等之間缺乏有效的協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致政策實(shí)施效果不佳。在土地出讓過程中，由于土地政策與財政政策的不協(xié)調(diào)，可能會出現(xiàn)土地出讓收益分配不合理的情況，影響了保障性住房建設(shè)資金的籌集。部分地區(qū)在保障性住房建設(shè)中，金融政策與財政政策未能有效銜接，導(dǎo)致保障性住房項(xiàng)目在資金使用和還款安排上存在困難，增加了項(xiàng)目的融資風(fēng)險。5.2經(jīng)濟(jì)因素宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化對保障性住房融資有著深遠(yuǎn)的影響。在經(jīng)濟(jì)增長較快時期，政府財政收入通常較為充裕，這為保障性住房建設(shè)提供了更堅實(shí)的資金基礎(chǔ)。財政收入的增加使得政府有更多資金投入到保障性住房建設(shè)中，無論是用于項(xiàng)目的直接建設(shè)投資，還是對保障性住房相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，都能提供有力的資金支持。政府還可以利用充足的財政資金，對保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)貼，降低項(xiàng)目的融資成本，吸引更多社會資本參與。在經(jīng)濟(jì)增長較快的2010-2013年期間，我國政府財政收入年均增長超過10%，這使得政府能夠加大對保障性住房建設(shè)的投入，全國保障性住房建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，每年開工建設(shè)的保障性住房數(shù)量大幅增加。然而，在經(jīng)濟(jì)下行時期，政府財政收入增速放緩，甚至可能出現(xiàn)下降，這對保障性住房融資帶來了巨大挑戰(zhàn)。財政收入的減少使得政府可用于保障性住房建設(shè)的資金相應(yīng)減少，導(dǎo)致一些保障性住房項(xiàng)目因資金短缺而無法按時開工或建設(shè)進(jìn)度停滯。經(jīng)濟(jì)下行時期，企業(yè)經(jīng)營困難，失業(yè)率上升，居民收入減少，對保障性住房的需求反而可能增加，進(jìn)一步加劇了資金供需矛盾。在2020年，受新冠疫情影響，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，政府財政收入增速下降，部分地區(qū)保障性住房建設(shè)資金出現(xiàn)缺口，一些保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度受到影響，交付時間延遲。房地產(chǎn)市場的波動對保障性住房需求和資金來源產(chǎn)生了顯著影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮，房價上漲時，中低收入群體購房難度進(jìn)一步加大，對保障性住房的需求會相應(yīng)增加。在一些一線城市，如北京、上海，房價持續(xù)上漲，許多中低收入家庭難以承受商品房價格，紛紛申請保障性住房，導(dǎo)致保障性住房的申請人數(shù)大幅增加。房地產(chǎn)市場繁榮也會影響保障性住房的資金來源。房價上漲使得土地出讓價格上升，土地出讓收益增加，這為保障性住房建設(shè)提供了更多的資金支持。在房地產(chǎn)市場繁榮的時期，一些城市的土地出讓收益大幅增長，這些城市能夠從土地出讓收益中提取更多資金用于保障性住房建設(shè)，推動了保障性住房項(xiàng)目的順利開展。相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷，房價下跌時，土地出讓難度增加，土地出讓價格下降，土地出讓收益減少，這會導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金來源減少。房地產(chǎn)市場低迷還會影響社會資本參與保障性住房建設(shè)的積極性。在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，社會資本對保障性住房項(xiàng)目的投資回報率預(yù)期降低，更傾向于將資金投向其他領(lǐng)域，使得保障性住房建設(shè)的資金籌集難度加大。在2014-2015年房地產(chǎn)市場低迷時期，許多城市土地出讓遇冷，土地出讓收益大幅減少，保障性住房建設(shè)資金短缺問題凸顯，部分保障性住房項(xiàng)目因資金不足而進(jìn)展緩慢。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與保障性住房融資能力之間存在密切關(guān)系。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如長三角、珠三角地區(qū)，地方財政收入充足，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)。這些地區(qū)有更多的財政資金用于保障性住房建設(shè)，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》宽?xiàng)目提供穩(wěn)定的資金支持。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的金融市場也相對發(fā)達(dá)，融資渠道豐富，社會資本活躍，更容易吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)。在上海，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，地方政府財政收入高，能夠投入大量資金用于保障性住房建設(shè)。上海還積極引導(dǎo)社會資本參與，通過PPP模式、REITs試點(diǎn)等方式，為保障性住房建設(shè)籌集了大量資金，推動了保障性住房建設(shè)的快速發(fā)展。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方財政收入有限，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后。這些地區(qū)的財政資金主要用于滿足基本的民生需求和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可用于保障性住房建設(shè)的資金較少。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融市場發(fā)展相對滯后，融資渠道狹窄，社會資本參與度低，進(jìn)一步制約了保障性住房融資能力。在一些中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于財政資金不足，保障性住房建設(shè)主要依賴中央財政補(bǔ)貼，地方政府自身的配套資金難以落實(shí)，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)規(guī)模較小，難以滿足當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w的住房需求。5.3社會因素隨著我國人口的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的加速，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，這對保障性住房的需求產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國人口總量從2010年的13.4億增長至2023年的14.1億。城市化率從2010年的49.95%提升至2023年的66.16%，年均增長約1.25個百分點(diǎn)。大量農(nóng)村人口涌入城市，以及城市自身的人口自然增長，使得城市中低收入群體規(guī)模不斷擴(kuò)大，對保障性住房的需求日益迫切。在一些大城市，如北京、上海、廣州等，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，就業(yè)機(jī)會多，吸引了大量外來人口。這些外來人口中，大部分屬于中低收入群體，他們在城市中面臨著高昂的房價和房租，對保障性住房的需求極為強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計，北京市外來常住人口中，約有30%的人表示有強(qiáng)烈的保障性住房需求。社會公眾對保障性住房的認(rèn)知和需求變化也對融資產(chǎn)生了重要影響。隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，公眾對保障性住房的質(zhì)量和配套設(shè)施提出了更高的要求。他們不再滿足于簡單的居住需求，而是希望保障性住房能夠擁有良好的居住環(huán)境、完善的交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施。這種需求的變化使得保障性住房建設(shè)成本增加，需要更多的資金投入。為了建設(shè)配套設(shè)施完善的保障性住房小區(qū)，需要投入資金用于建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、商場、公園等公共設(shè)施，這無疑加大了保障性住房建設(shè)的資金壓力，對融資提出了更高的要求。公眾對保障性住房的公平分配也越來越關(guān)注。保障性住房作為一種公共資源，其分配的公平性直接關(guān)系到社會的公平正義和公眾的滿意度。如果保障性住房分配過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，如權(quán)力尋租、弄虛作假等，不僅會損害公眾對保障性住房政策的信任，也會影響社會資本參與保障性住房建設(shè)的積極性。一些地區(qū)曾出現(xiàn)保障性住房分配不公的事件，引起了社會的廣泛關(guān)注和公眾的不滿，導(dǎo)致社會資本對參與當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，影響了融資工作的開展。社會輿論和監(jiān)督在保障性住房融資中發(fā)揮著重要作用。社會輿論能夠?qū)ΡＵ闲宰》咳谫Y問題進(jìn)行廣泛關(guān)注和報道，引起政府和社會各界的重視，推動問題的解決。當(dāng)保障性住房建設(shè)資金短缺、融資渠道不暢等問題被媒體曝光后，往往會引發(fā)社會的熱議，促使政府加大對保障性住房融資的支持力度，積極探索創(chuàng)新融資模式。媒體對某地區(qū)保障性住房建設(shè)資金挪用問題的報道，引起了當(dāng)?shù)卣母叨戎匾暎杆俨扇〈胧?，追回挪用資金，并加強(qiáng)了對保障性住房建設(shè)資金的監(jiān)管，同時積極拓寬融資渠道，確保保障性住房項(xiàng)目的順利推進(jìn)。公眾和社會組織的監(jiān)督能夠促使保障性住房融資過程更加透明、規(guī)范，提高資金使用效率。公眾通過參與保障性住房項(xiàng)目的監(jiān)督，如對項(xiàng)目招投標(biāo)、資金使用情況等進(jìn)行監(jiān)督，可以有效防止腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，確保資金用于保障性住房建設(shè)。社會組織也可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，對保障性住房融資進(jìn)行評估和監(jiān)督，提出建設(shè)性意見和建議。一些公益組織通過開展保障性住房融資調(diào)研，為政府提供了有價值的決策參考，推動了保障性住房融資工作的改進(jìn)。5.4法律因素在我國保障性住房融資領(lǐng)域，相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，這對保障房融資的健康發(fā)展帶來了諸多阻礙。目前，我國尚未出臺一部專門針對保障性住房融資的法律，僅在一些相關(guān)政策文件中對保障性住房融資做出了原則性規(guī)定，缺乏具體的實(shí)施細(xì)則和操作流程，導(dǎo)致在實(shí)際融資過程中，各方主體的權(quán)利和義務(wù)不夠明確，容易引發(fā)爭議和糾紛。由于缺乏明確的法律規(guī)定，保障性住房融資的監(jiān)管機(jī)制也不夠健全。監(jiān)管部門在對保障性住房融資項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管時，缺乏明確的法律依據(jù)和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，難以對融資項(xiàng)目的資金使用、建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量等方面進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。這使得一些保障性住房融資項(xiàng)目存在資金挪用、違規(guī)操作等問題，嚴(yán)重影響了保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。在土地供應(yīng)方面，雖然我國規(guī)定保障性住房建設(shè)可享受劃撥土地的優(yōu)惠政策，但相關(guān)法律法規(guī)對劃撥土地的使用范圍、使用期限、轉(zhuǎn)讓條件等規(guī)定不夠詳細(xì)，導(dǎo)致在實(shí)際操作中，存在劃撥土地使用不規(guī)范、土地閑置等問題。一些地方政府將劃撥土地用于其他非保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，或者土地出讓后長期閑置，未能及時用于保障性住房建設(shè)，造成了土地資源的浪費(fèi)。在資金籌集方面，法律法規(guī)對社會資本參與保障性住房融資的準(zhǔn)入條件、權(quán)益保障、退出機(jī)制等規(guī)定不夠完善，導(dǎo)致社會資本參與保障性住房融資的積極性不高。社會資本在參與保障性住房融資時，面臨著投資回報不確定、權(quán)益難以保障等風(fēng)險，缺乏明確的法律保障，使得社會資本對保障性住房融資持謹(jǐn)慎態(tài)度。完善的法律制度對于保障保障性住房融資各參與方的權(quán)益和規(guī)范融資行為具有至關(guān)重要的作用。明確各方主體的權(quán)利和義務(wù)是法律制度的核心內(nèi)容之一。通過法律規(guī)定，明確政府在保障性住房融資中的主導(dǎo)責(zé)任，包括提供財政支持、制定政策法規(guī)、進(jìn)行監(jiān)管等；明確社會資本的參與權(quán)利和收益保障，使其在合法合規(guī)的前提下，能夠獲得合理的投資回報；明確金融機(jī)構(gòu)的貸款條件、風(fēng)險承擔(dān)和監(jiān)管要求，保障金融機(jī)構(gòu)的資金安全。法律制度能夠規(guī)范融資行為，防止出現(xiàn)違規(guī)操作和不正當(dāng)競爭。通過制定嚴(yán)格的融資程序和監(jiān)管制度，對保障性住房融資項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、資金籌集、使用、管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，確保融資行為合法合規(guī)。法律還可以對違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲制裁，加大違法成本，維護(hù)融資市場的正常秩序。法律制度可以為保障性住房融資提供穩(wěn)定的政策環(huán)境和制度保障，增強(qiáng)投資者的信心。明確的法律規(guī)定可以減少政策的不確定性，使投資者能夠準(zhǔn)確預(yù)測投資風(fēng)險和收益，從而更加積極地參與保障性住房融資。完善的法律制度還可以促進(jìn)金融創(chuàng)新，為保障性住房融資提供更多的融資渠道和融資工具。加強(qiáng)我國保障性住房融資法律體系建設(shè)迫在眉睫。國家應(yīng)盡快制定專門的保障性住房融資法，明確保障性住房融資的基本原則、目標(biāo)任務(wù)、資金來源、融資方式、監(jiān)管機(jī)制等內(nèi)容，為保障性住房融資提供全面、系統(tǒng)的法律依據(jù)。在制定法律時，應(yīng)充分考慮我國國情和保障性住房融資的實(shí)際需求，借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，確保法律的科學(xué)性和可操作性。要完善相關(guān)配套法規(guī)和政策。制定保障性住房融資的實(shí)施細(xì)則，對法律中的原則性規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，明確具體的操作流程和標(biāo)準(zhǔn)。出臺稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼、土地供應(yīng)等方面的配套政策，為保障性住房融資提供政策支持。制定稅收優(yōu)惠政策，對參與保障性住房融資的社會資本給予稅收減免，降低其投資成本。還應(yīng)加強(qiáng)法律法規(guī)的宣傳和執(zhí)行力度。通過多種渠道，廣泛宣傳保障性住房融資的法律法規(guī)和政策，提高各方主體的法律意識和政策知曉度。加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，確保法律法規(guī)和政策的有效執(zhí)行，對違反法律法規(guī)的行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。六、解決我國保障房融資問題的措施6.1加大政府支持力度6.1.1強(qiáng)化財政投入中央政府應(yīng)進(jìn)一步加大對保障性住房建設(shè)的財政預(yù)算安排，發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)和示范作用。參考過去幾年的財政投入情況，結(jié)合保障性住房建設(shè)的實(shí)際需求，合理確定每年的財政投入增長比例，確保財政投入能夠滿足保障性住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的資金需求。在“十四五”期間，中央財政對保障性住房建設(shè)的投入應(yīng)保持年均10%以上的增長速度，以支持更多保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。地方政府也需切實(shí)履行責(zé)任，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，提高保障性住房建設(shè)資金在財政預(yù)算中的占比。地方政府應(yīng)將保障性住房建設(shè)資金納入財政預(yù)算的重點(diǎn)保障范圍，優(yōu)先安排資金用于保障性住房項(xiàng)目。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府可以將保障性住房建設(shè)資金占財政預(yù)算的比例提高到5%-8%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)也應(yīng)努力提高到3%-5%，確保地方財政對保障性住房建設(shè)的支持力度。建立穩(wěn)定的財政投入增長機(jī)制至關(guān)重要?？梢钥紤]將保障性住房建設(shè)資金與地方財政收入掛鉤，按照一定比例從地方財政收入中提取保障性住房建設(shè)資金。當(dāng)?shù)胤截斦杖朐鲩L時，保障性住房建設(shè)資金也相應(yīng)增加，以保障資金的穩(wěn)定供應(yīng)。還可以通過設(shè)立保障性住房建設(shè)專項(xiàng)資金，將土地出讓收益、住房公積金增值收益等相關(guān)資金納入專項(xiàng)資金管理，專款專用，確保保障性住房建設(shè)資金的穩(wěn)定來源。為了提高財政資金的使用效率，應(yīng)加強(qiáng)對保障性住房建設(shè)資金的監(jiān)管。建立健全資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)對資金使用全過程的監(jiān)督檢查，確保資金用于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，防止資金挪用、浪費(fèi)等問題的發(fā)生。通過定期審計、專項(xiàng)檢查等方式，對保障性住房建設(shè)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，對違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，保障資金的安全和有效使用。6.1.2完善政策優(yōu)惠制定稅收減免政策，對參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營的企業(yè)給予稅收優(yōu)惠。在企業(yè)所得稅方面，對符合條件的保障性住房建設(shè)企業(yè)，可給予一定期限的稅收減免，如前三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收。在土地增值稅方面，對保障性住房項(xiàng)目，可適當(dāng)降低稅率或給予免征優(yōu)惠，以降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性。財政補(bǔ)貼政策也是吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)的重要手段。政府可以根據(jù)保障性住房項(xiàng)目的實(shí)際情況，對項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營給予一定的財政補(bǔ)貼。對保障性租賃住房項(xiàng)目，按照每套住房每年一定金額的標(biāo)準(zhǔn)給予運(yùn)營補(bǔ)貼，以彌補(bǔ)租金收入與運(yùn)營成本之間的差額，確保項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營。對社會資本參與的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目建成后，可根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和質(zhì)量，給予一次性的財政獎勵，鼓勵社會資本加大投入。貸款貼息政策能夠有效降低保障性住房項(xiàng)目的融資成本。政府可以對保障性住房項(xiàng)目的銀行貸款給予貼息支持，根據(jù)項(xiàng)目的貸款額度和利率，按照一定比例給予貼息。對貸款額度在1億元以上的保障性住房項(xiàng)目，給予50%的貼息，降低項(xiàng)目的利息支出，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，吸引更多銀行貸款支持保障性住房建設(shè)。為了確保政策的有效實(shí)施，應(yīng)完善政策實(shí)施細(xì)則，明確政策的適用范圍、申請條件、審批流程等內(nèi)容，提高政策的可操作性。建立政策執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保政策能夠真正落實(shí)到實(shí)處，為保障性住房融資提供有力的政策支持。6.2創(chuàng)新融資渠道6.2.1推廣資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化在保障房融資中具有獨(dú)特優(yōu)勢，能夠有效解決保障房建設(shè)資金短缺問題。通過資產(chǎn)證券化，可將保障性住房未來穩(wěn)定的租金收入、政府補(bǔ)貼等現(xiàn)金流進(jìn)行打包，轉(zhuǎn)化為可在金融市場上交易的證券產(chǎn)品，從而吸引社會資本投入，拓寬融資渠道。這種方式能夠提前回籠資金，緩解保障房建設(shè)的資金壓力，實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，為保障房項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)提供有力支持。當(dāng)前，我國保障房資產(chǎn)證券化面臨諸多問題與挑戰(zhàn)。在法律法規(guī)方面，資產(chǎn)證券化相關(guān)的法律體系尚不完善，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的界定、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律規(guī)范、投資者權(quán)益保護(hù)等方面存在缺失或不明確之處，導(dǎo)致在實(shí)際操作中存在法律風(fēng)險和不確定性。在市場環(huán)境上，資產(chǎn)證券化市場發(fā)展相對滯后，投資者對保障房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的認(rèn)知度和接受度較低，市場流動性不足，影響了產(chǎn)品的發(fā)行和交易。信用評級體系也不夠健全，難以準(zhǔn)確評估保障房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的風(fēng)險和收益，降低了投資者的信心。為推廣資產(chǎn)證券化，應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，明確保障房資產(chǎn)證券化的法律地位、交易規(guī)則、稅收政策等，為資產(chǎn)證券化提供堅實(shí)的法律保障。制定專門的資產(chǎn)證券化法規(guī)，對基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇、資產(chǎn)池的構(gòu)建、證券發(fā)行與交易等環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范，確保資產(chǎn)證券化過程合法合規(guī)。規(guī)范交易結(jié)構(gòu)，合理設(shè)計資產(chǎn)池，確?；A(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)測；加強(qiáng)信用增級措施，提高證券的信用評級，增強(qiáng)投資者信心；優(yōu)化交易流程，提高交易效率，降低交易成本。加強(qiáng)風(fēng)險管理至關(guān)重要，建立健全風(fēng)險評估和預(yù)警機(jī)制，對資產(chǎn)證券化過程中的信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險等進(jìn)行全面監(jiān)控和有效管理。設(shè)立風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)的風(fēng)險評估模型，對保障房資產(chǎn)證