前期介入操作指導(dǎo)規(guī)程

一、前期介入概念

物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參預(yù)

物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，

提出一些合理化建議，以使開(kāi)辟出的物業(yè)最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求

和物業(yè)管理的需要。

二、前期介入目的

房地產(chǎn)開(kāi)辟單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參預(yù)該項(xiàng)

目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功

能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷(xiāo)售和租賃提出建設(shè)性意見(jiàn)，充分反

映住戶(hù)要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶(hù)入住之前的各種前期工作與

用戶(hù)使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

三、前期介入組織構(gòu)架及階段工作

由主管副總按月度、季度召集組織并協(xié)調(diào)各部門(mén)開(kāi)展工作，決定

與開(kāi)辟公司提交協(xié)調(diào)處理前期介入事項(xiàng)

四、物業(yè)前期介入階段的主要工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

1、工作內(nèi)容：

(1)從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)。

(2)從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn)。

(3)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

(4)建造設(shè)計(jì)和選材。

(5)環(huán)境整體設(shè)計(jì)。

(6)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。

(7)綠化設(shè)計(jì)。

(8)其它公建配套設(shè)施配置。

(9)電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。

(10)消防設(shè)施配置。

(11)安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。

(12)弱電系統(tǒng)其它配置。

(13)各類(lèi)設(shè)備配置、選型。

(14)隱蔽工程施工。

2、工作標(biāo)準(zhǔn)：

在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到

的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具

有重要作用，其工作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到：

(1)在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

(2)精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍

服務(wù)。

(3)業(yè)主所持的入住通知單和各類(lèi)必備證明，發(fā)放交房資料。

(4)收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類(lèi)表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。

(5)陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房

屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。

(6)對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與業(yè)主約定時(shí)間，及

時(shí)解決。

五、指導(dǎo)操作表格

六、總結(jié)存檔

前期物業(yè)介入方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造安裝、設(shè)施

配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，乂滿(mǎn)足泛博業(yè)

主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項(xiàng)目工程發(fā)展情況，

從以下方面綜合考慮制訂方案：

一、工作內(nèi)容：

(1)從政策法規(guī)的隹度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)。

(2)從物業(yè)管理的隹度，對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn)。

(3)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

(4)建造設(shè)計(jì)和選材。

(5)環(huán)境整體設(shè)計(jì)。

(6)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。

(7)綠化設(shè)計(jì)。

(8)其它公建配套設(shè)施配置。

(9)電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。

(10)消防設(shè)施配置。

(11)安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。

(12)弱電系統(tǒng)其它配置。

(13)各類(lèi)設(shè)備配置、選型。

(14)隱蔽工程施工。

二、接管驗(yàn)收管理方案

為確保項(xiàng)目的環(huán)境、建造和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)

主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案。

1、管理內(nèi)容：

(1)了解接管物業(yè)的基本情況。

(2)編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。

(3)與開(kāi)辟、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初

步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》匕同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)

題限期整改。

(4)與開(kāi)辟、施工單位一起，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

(5)與開(kāi)辟、施工單位聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目物業(yè)交接。

(6)核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙。

(7)核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔。

(8)核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備。

(9)核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。

2、管理措施：

(1)組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。

(2)制定接管驗(yàn)收規(guī)程。

(3)掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

(4)提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)。

(5)實(shí)事求是地開(kāi)展接管驗(yàn)收工作。

(6)按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

三、業(yè)主入住管理方案

在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公

司的形象,給業(yè)主留下良好的第一印象,具有重要作用

1、管理內(nèi)容:

(1)在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

(2)精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

(3)業(yè)主所持的入住通知單和各類(lèi)必備證明，發(fā)放交房資料。

(4)收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類(lèi)表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。

(5)陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)

后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。

(6)對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。

2、管理措施：

(1)制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。

(2)策劃業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案。

(3)按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。

(4)熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

(5)按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。

四、秩序維護(hù)管理方案

在項(xiàng)目物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、

工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為泛博業(yè)

主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

(1)常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)小區(qū)公共秩序，

防止和制止任何危及或者影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。

門(mén)崗的任務(wù)：

a.禮儀服務(wù)(向業(yè)主行舉手禮或者注目禮)；

b.維護(hù)出入口的交通秩序；

c.對(duì)外來(lái)車(chē)輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入物業(yè)服務(wù)小區(qū)；

e.嚴(yán)禁攜帶危(wei)險(xiǎn)物品進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)；

f.遇有外來(lái)人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)小區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。

g.為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

巡邏崗的任務(wù)：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車(chē)輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；

c.對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；

d.物業(yè)服務(wù)小區(qū)安全檢查；

e.裝修戶(hù)的安全檢查；

f.防范和協(xié)助公安部處理各類(lèi)治安案件：

g.防范和制止各類(lèi)過(guò)反小區(qū)管理制度的行為。

2、管理措施：

(1)實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)秩序維護(hù)員管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，

以增強(qiáng)秩序維護(hù)員的工作責(zé)任心。

(2)強(qiáng)化秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員的思想

素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會(huì)操。

(3)加強(qiáng)秩序維護(hù)員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得

當(dāng)。

(4)嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。

(5)監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。

五、消防管理方案

結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點(diǎn)，特別有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防

法規(guī)的要求，并結(jié)合住宅的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主、物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

(1)做好消防監(jiān)控中心的管理；

(2)做好消防設(shè)施、器材的管理；

(3)保持消防通道的暢通；

(4)加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理；

(5)嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

(6)防止電器短路、管煤泄漏等引起火災(zāi)因素。

2、管理措施：

(1)制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落

實(shí)；

(2)制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

(3)建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

(4)定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

(5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

(6)制止任何違反消防安全的行為；

(7)枳極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達(dá)消防知識(shí)；

(8)發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部份，關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的形象，

也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

(1)綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化.

根據(jù)氣候,給花木適量澆水。

根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或

者補(bǔ)苗;

制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害；

做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作；定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂密，平整美觀。

(2)清潔衛(wèi)生：通過(guò)口常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、

無(wú)異味、無(wú)破損。

(3)地下車(chē)庫(kù)：每天清掃地坪，輕抹各類(lèi)標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周

沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天

花及管道外除塵。

2、管理措施：

(1)建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；

(2)按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

(3)加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)I,提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能；

(4)以''三查〃形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行時(shí)常性監(jiān)督檢查('、三查〃指：清潔督查巡查、

管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查)；

(5)抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋特殊是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使

用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

(1)房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領(lǐng)房和空置房。

租戶(hù)已領(lǐng)房：

房屋交付時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與租戶(hù)簽訂物業(yè)管理公約，書(shū)面告知裝修管理規(guī)定，督

促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、

地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并

催促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類(lèi)公共管線設(shè)施。裝修垃

圾實(shí)行袋裝化管理，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。

空置房：

空置房(含業(yè)主托管房)移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全

面檢查(包括墻面、管道、門(mén)窗、電源路線、電表)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或者盡快處理，或者

及時(shí)報(bào)告開(kāi)辟商，并催促其予以解決。

(2)設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

a.電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；

b.小區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)時(shí)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)

產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求講行日常養(yǎng)護(hù)：

c.公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；

d.水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；

e.電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行)；

f.消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)

護(hù)：

g.供配電房設(shè)備每天巡杳一次，每周檢查一次；

h.消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

i.電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

j.業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合

格率。

2、管理措施：

(1)制訂房屋及共注設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；

(2)維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；

(3)抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

(4)建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；

(5)加強(qiáng)裝修管理，催促做好裝修前期申報(bào)工作，并時(shí)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及

時(shí)制止；

(6)加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障泯滅在萌芽狀態(tài)。

八、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人材和專(zhuān)業(yè)技犬人

才，而人材的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重

要的意義。

1、管理內(nèi)容：

(1)按照合理的人材結(jié)構(gòu)配置各類(lèi)人材：

(2)任人唯賢，量材錄用；

(3)開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)：

(4)進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施；

(1)制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明：

(2)建立約束與激成相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；

(3)加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為租戶(hù)服憲的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；

(4)崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合：

(5)全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。

九、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

(1)工程檔案；

(2)業(yè)主檔案；

(3)工作檔案；

(4)財(cái)務(wù)檔案；

(5)文件檔案。

2、管理措施：

(1)制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行：

(2)按照檔案管理要求，分門(mén)別類(lèi)，編目造冊(cè)，方便查閱，利于管理；

(3)專(zhuān)人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；

(4)配置專(zhuān)門(mén)的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿(mǎn)足檔案管理要求；

(5)根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完

整、安全；

(6)實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。

什么是物業(yè)管理前期介入

2022-3-30網(wǎng)絡(luò)【字體：大中小】【我來(lái)說(shuō)兩句】

什么是物業(yè)管理前期介入？物業(yè)管理前期介入是什么意

思？

物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就

參預(yù)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。從業(yè)主（使用人）及物業(yè)

管理的角度，提出一些合理化建議，以使開(kāi)辟出的物業(yè)最大

限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(chǔ)

（一）從營(yíng)銷(xiāo)理論來(lái)論述物業(yè)管理前期介入的必要性

1.物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開(kāi)辟的營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每一個(gè)公司都有自己的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，公司

的日常行為都在自己特定的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向下而運(yùn)作。所以選擇

適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)導(dǎo)向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。

房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向可供選擇：

⑴以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這種企業(yè)專(zhuān)門(mén)注重生產(chǎn)，以完成一定量的

生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)

品的銷(xiāo)售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大部份企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這

種形式。

（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這種企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)

量、造型、款式等各個(gè)因素。這種企業(yè)的產(chǎn)品興許很完美，

但不注重銷(xiāo)售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以

這種企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場(chǎng)需求，

由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場(chǎng)中會(huì)很有競(jìng)爭(zhēng)力；假如消

費(fèi)者對(duì)它的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場(chǎng)中也不

能獲勝，所以這種企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難確定。

(3)以銷(xiāo)售為導(dǎo)向。這種企業(yè)重視產(chǎn)品的銷(xiāo)售，運(yùn)用各類(lèi)促銷(xiāo)

手段來(lái)加強(qiáng)銷(xiāo)售。這種企業(yè)主要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)獲得利潤(rùn)。雖然

重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒(méi)有

按照消費(fèi)者的需求來(lái)生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷(xiāo)

售給消費(fèi)者。

(4)以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向。這種企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自

己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)；按照目標(biāo)市

場(chǎng)的需求，確定整體營(yíng)銷(xiāo)策略(產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷(xiāo)策

略、分銷(xiāo)策略等)。使用戶(hù)滿(mǎn)足來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)。

對(duì)以上四種經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向的特性進(jìn)行分析，可知以營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)的

經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的。考察

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清晰地表明這一點(diǎn)：1992年房

地產(chǎn)業(yè)剛開(kāi)始起步時(shí)，全國(guó)正處于房地產(chǎn)熱的階段，物業(yè)供

不應(yīng)求，物業(yè)只要開(kāi)辟出來(lái)，就能銷(xiāo)售出去，獲得利潤(rùn)，因

為生產(chǎn)越多利潤(rùn)越高，房地產(chǎn)公司都以生產(chǎn)為導(dǎo)向；到了房

地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始疲軟階段，房地產(chǎn)公司才開(kāi)始加強(qiáng)銷(xiāo)售，運(yùn)用

各種促銷(xiāo)手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司開(kāi)始走以銷(xiāo)售為導(dǎo)

向：到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓不少時(shí)，房地產(chǎn)公司才

開(kāi)始考慮市場(chǎng)需求問(wèn)題，紛紛以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向，以避免空置房

的增多?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)效益和

經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該以營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向作為企業(yè)日常運(yùn)行的準(zhǔn)則。

2.物業(yè)管理前期介入可以促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售

隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根

本性變化。人們?cè)谧⒅厣唐菲放坪蛢?nèi)在質(zhì)量的同時(shí)，也越來(lái)

越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為，服務(wù)作為整體

產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運(yùn)

用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢(shì)，向購(gòu)

買(mǎi)者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國(guó)社會(huì)主義

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的增強(qiáng)，“以質(zhì)量求生存，

以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念已被越來(lái)越多的企業(yè)

所接受。在買(mǎi)方占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)格局中，消費(fèi)者非但要求

企業(yè)在產(chǎn)品銷(xiāo)售的先后提供各種服務(wù)，而且還希翼這些服務(wù)

的質(zhì)量能夠讓人滿(mǎn)意。企業(yè)較高的服務(wù)水平，會(huì)使消費(fèi)者更

加滿(mǎn)意，從而增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品

也是如此。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)辟、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把

良好的物業(yè)管理作為推銷(xiāo)房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品和招葆顧客的

王牌，把它當(dāng)做賣(mài)點(diǎn)之一。同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者

和消費(fèi)者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣，作為進(jìn)

行投資和消費(fèi)決策的主要參考因素。據(jù)專(zhuān)家評(píng)估，物業(yè)管理

因素可以占到樓宇價(jià)格的20%~30%。這說(shuō)明，良好的物業(yè)

管理不僅是房地產(chǎn)開(kāi)辟商的促銷(xiāo)手段，也是獲取最大限度利

潤(rùn)的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè)開(kāi)辟前期就進(jìn)入，就能

讓消費(fèi)者真切地感受到房地產(chǎn)開(kāi)辟商對(duì)物業(yè)管理的重視。以

南京市“月芽湖花園”項(xiàng)目為例，由于注重物業(yè)管理的前期

管理，一開(kāi)盤(pán)，期貨就比旁邊同類(lèi)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)高出許多，隨

著物業(yè)管理的介入以及后來(lái)的管理，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)一年每平

方米已經(jīng)升值1000多元。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公

司前期介入，將會(huì)極大地促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售?？梢?jiàn)，物業(yè)管理

的前期介入對(duì)物業(yè)的促銷(xiāo)起著很大的影響。

（二）用反饋方法來(lái)分析物業(yè)管理前期介入的必要性

1.反饋方法基本概念

反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物

相互作用的一種普遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量，取

得成功，就離不開(kāi)有效的控制?？刂七^(guò)程，就是通過(guò)信息的

轉(zhuǎn)輸和反饋以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過(guò)程。有反饋，

至少是雙向信息傳遞。也就是說(shuō)既有控制信息輸入到受控部

分，受控部份也有反饋信息返送到控制部份，形成閉合回路0

沒(méi)有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制。控制部份正

是根據(jù)反饋信息才干比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，

從而實(shí)現(xiàn)控制的。如果把房地產(chǎn)開(kāi)辟看成是一個(gè)系統(tǒng)，為保

證其開(kāi)辟成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在

不同階段產(chǎn)生反饋信息。反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖3-1-2o

2.物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道

反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過(guò)去的操作情況去調(diào)整未來(lái)的行為”o

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)辟的流程可知，房地產(chǎn)開(kāi)辟的結(jié)果就是物業(yè)進(jìn)

入了消費(fèi)領(lǐng)域，讓消費(fèi)者使用。消費(fèi)者在使用物業(yè)過(guò)程中，

與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶(hù)把使用物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)反饋

給物業(yè)管理公司；同時(shí)物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之

一，而且物業(yè)管理人員要比普通住戶(hù)具有更多的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，

從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來(lái)把握物業(yè)的

優(yōu)缺點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)辟系統(tǒng)操作結(jié)果的信息自覺(jué)或者不自覺(jué)地

傳遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)開(kāi)辟結(jié)

果的

一個(gè)重要載體。如果房地產(chǎn)公司再開(kāi)辟新一輪物業(yè)時(shí)，物業(yè)

管理公司前期介入，把住戶(hù)對(duì)物業(yè)的需求意見(jiàn)表達(dá)出來(lái)，并

且從住戶(hù)的角度出發(fā)來(lái)積極參預(yù)房地產(chǎn)開(kāi)辟的各項(xiàng)活動(dòng)，