現(xiàn)狀L地產(chǎn)公司概況與預算編制體系現(xiàn)狀、問題及優(yōu)化方案設計目錄TOC\o"1-3"\h\u160961研究背景 2185142研究意義 377253L地產(chǎn)公司概況與預算編制體系現(xiàn)狀 4216243.1L地產(chǎn)公司概況 478563.2L地產(chǎn)公司預算編制體系現(xiàn)狀 5314083.2.1執(zhí)行“兩下兩上”預算編制流程 5289013.2.2編制業(yè)務與財務預算內(nèi)容 62793.2.3采用多種預算編制方法 69624L地產(chǎn)公司預算編制體系存在的問題及原因分析 8324904.1L地產(chǎn)公司預算編制體系存在的問題 8279444.1.1下達目標作為流程起點失去指導效用 819814.1.2預算報表內(nèi)容冗余且勾稽關系不清 11150464.1.3定期預算指標難以指導企業(yè)經(jīng)營 13167024.2L地產(chǎn)公司預算編制體系問題的成因分析 1859614.2.1多項目運營模式導致信息不對稱情況加劇 18164484.2.2按部門排布預算內(nèi)容使報表缺少系統(tǒng)性 18199114.2.3內(nèi)外部環(huán)境變化使定期預算指標效用降低 20119975L地產(chǎn)公司預算編制體系的改進措施 23178645.1增加摸底預算完善預算編制流程 2333155.1.1構建摸底預算編制流程 2393105.1.2調(diào)整其他預算編制流程 2495475.1.3形成“三下兩上”預算編制流程 24253815.2按照業(yè)務流程重塑預算編制內(nèi)容 25258955.2.1構建基于業(yè)務流程的八大預算模塊 25297345.2.2明確各模塊預算報表的具體內(nèi)容 26289365.2.3形成地產(chǎn)企業(yè)預算編制報表體系 324985.3引入滾動預算優(yōu)化預算編制方法 34268655.3.1選擇滾動預算編制周期 3454875.3.2構建滾動預算執(zhí)行過程及內(nèi)容 3580485.3.3形成“定期+滾動”預算編制方法 3730508參考文獻 431研究背景自1998年國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，我國開始實行住房制度貨幣化，商品房時代開啟。1998年至2007年間，地產(chǎn)投資與銷售均處于高增長狀態(tài)，地價占比低，企業(yè)利潤空間大，被譽為地產(chǎn)的“黃金時代”。在此期間，地產(chǎn)行業(yè)更是被定位為國民支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，資本紛紛入場，大量企業(yè)迅速擴張。2008年至2017年，因競爭激烈，地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間開始逐漸下降，但與傳統(tǒng)行業(yè)相比，利潤空間依舊可觀，被譽為地產(chǎn)的“白銀時代”。然而，自2018年起，地產(chǎn)行業(yè)開始逐漸步入增量市場向存量市場轉變的過渡期，市場逐漸飽和、利潤空間被壓縮使地產(chǎn)行業(yè)陷入逆境。2020年，新冠疫情的爆發(fā)更是使商品房銷售停滯，資金回籠困難。與此同時，政策進一步收緊，國家針對地產(chǎn)行業(yè)提出“三條紅線”金融監(jiān)管新規(guī)，“房住不炒”明確寫入“十四五”計劃并在國家會議上被多次重申。加之地產(chǎn)行業(yè)本身具有項目投資時間長、投資額度大、多項目運營使得成本難控制難分攤等特點，其生存發(fā)展空間被進一步限制。面對這樣復雜的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)需要掌握更科學的內(nèi)部管理工具，而全面預算管理正是一種行之有效的集計劃、控制、分析、考評等多種功能的綜合管理工具。在預算編制環(huán)節(jié)，企業(yè)需要基于對預算期內(nèi)經(jīng)營環(huán)境的預測，充分考慮外部政策與市場環(huán)境規(guī)劃未來的資源配置、經(jīng)營目標等內(nèi)容，有效減少資源浪費現(xiàn)象，降低經(jīng)營風險，保障資金鏈的穩(wěn)健。因此優(yōu)化預算編制體系對更好發(fā)揮全面預算管理效用，助力地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。L地產(chǎn)公司隸屬與L地產(chǎn)集團，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的城市公司。2014年公司全面預算管理系統(tǒng)上線使用，此后L地產(chǎn)公司在集團的引領下完成各年全面預算管理工作。預算編制環(huán)節(jié)作為預算管理起點與基石，其準確性會直接影響企業(yè)資源配置情況、后期預算執(zhí)行控制以及預算考評的效用（劉曉，2009）。為了確保企業(yè)預算管理能發(fā)揮應有的計劃、控制以及激勵作用，預算編制能有效輔助企業(yè)資源配置、幫助企業(yè)規(guī)避風險，本文通過對L地產(chǎn)公司預算編制環(huán)節(jié)的剖析，從編制流程、編制內(nèi)容以及編制方法三個層面分析其現(xiàn)存問題與問題成因，并給出相應解決辦法，幫助企業(yè)完善預算編制體系。2研究意義理論意義預算編制對全面預算管理的有效性有重要意義，國內(nèi)外相關理論研究較為完善，但企業(yè)在具體實踐時仍會出現(xiàn)各類問題。過去對地產(chǎn)企業(yè)預算編制的研究較為籠統(tǒng)，多為文字性論證，較少結合企業(yè)具體數(shù)據(jù)，其主要觀點也很少體現(xiàn)行業(yè)特色。而本文通過對L地產(chǎn)企業(yè)預算編制體系的深入分析，結合地產(chǎn)企業(yè)特點，從預算編制流程、預算編制內(nèi)容以及預算編制方法三個層面分別提出企業(yè)當前存在的問題、問題的成因以及更具針對性的解決措施，提出“三下兩上”預算編制流程、基于業(yè)務流程的地產(chǎn)企業(yè)預算報表體系以及以業(yè)務預測為基礎的滾動預算編制方法，在一定程度上豐富現(xiàn)有的理論研究成果。實用價值近幾年，受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及政策的影響，L地產(chǎn)公司利潤空間被壓縮，現(xiàn)金流不夠穩(wěn)健。因此做好預算管理，提前規(guī)劃企業(yè)運營情況，合理配置資源是企業(yè)的當務之急。本文的價值在于：對L地產(chǎn)預算編制體系存在問題進行分析，找到問題產(chǎn)生原因，并給出相應解決方案，幫助企業(yè)完善預算編制體系，發(fā)揮預算編制的計劃與指導作用。同時，也為其他存在類似情況或問題的地產(chǎn)企業(yè)提供參考。3L地產(chǎn)公司概況與預算編制體系現(xiàn)狀3.1L地產(chǎn)公司概況L集團為我國綜合性地產(chǎn)領軍企業(yè)，于1992年成立于上海市，至今已形成了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主，基建、金融、消費等多種產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展”的多元化經(jīng)營格局。目前，L集團在全國范圍內(nèi)設有16家地產(chǎn)事業(yè)部以及大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團，如圖3-1所示。為了更好地推進各區(qū)域的業(yè)務發(fā)展，在管理層面L集團充分放權至各事業(yè)部及城市公司，僅輔助指導其業(yè)務發(fā)展，并以年度為單位對其銷售情況、回款情況以及利潤結轉情況進行考核。圖3-1L集團業(yè)務組織架構L地產(chǎn)公司于2007年進駐S市，目前為L集團下屬D事業(yè)部的一家城市公司，下設五家項目公司，以地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主營業(yè)務，其具體情況如表3-1所示。因2015至2016年市地產(chǎn)市場大滑坡，集團公司有選擇性地對一些去化較慢的項目實施停工處理。2018年，公司以銷售607套商品房，共計6.32萬平方米，躋身S市前五十名，但由于L地產(chǎn)公司土地儲備不足，管理較為松散，隨后其商品房銷售水平一再下降。2019年，L集團與S市政府達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，表示未來五年內(nèi)預計投資300億元用于地產(chǎn)開發(fā)以及基建項目并幫助S市國資企業(yè)完成混合所有制改革，可以預見未來L地產(chǎn)公司將繼續(xù)投資土地，夯實其主營業(yè)務。表3-1L地產(chǎn)公司下屬項目公司基本信息項目公司名稱注冊成立時間負責項目狀態(tài)（2020預算年度內(nèi)）AB2005/11/18正常HWXC2006/3/7正常ZY2011/3/23停工NH2013/10/30完結XS2013/11/11正常L地產(chǎn)公司設有管理辦公室，日常運營管理工作由總經(jīng)理負責，下屬項目公司各自設有投資發(fā)展部、財務部、成本合約部、開發(fā)配套部、前期部、技發(fā)部、工程管理部、營銷部、人事行政部以及項目運營管理部等十個部門。在集團全面預算管理工作中，L地產(chǎn)公司屬于二級編制主體，其下屬各項目公司為三級編制主體，公司的預算管理工作由財務部門牽頭，其他業(yè)務管理部門配合參與。3.2L地產(chǎn)公司預算編制體系現(xiàn)狀3.2.1執(zhí)行“兩下兩上”預算編制流程L地產(chǎn)公司采取“自上而下、自下而上、上下結合、分級編制、逐級匯總”程序編制年度預算。具體可分為以下幾個環(huán)節(jié)：“一下”：下達預算編制通知在獲取一級預算編制單位布置預算編制工作任務后，L地產(chǎn)公司會依據(jù)上級下發(fā)的經(jīng)營發(fā)展要求，結合國家有關方針政策，S市經(jīng)濟環(huán)境以及地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，擬定預算編制目標，并向各職能部門與項目公司下發(fā)預算編制通知。2020年預算編制工作自2019年10月25日開始，10月29日L地產(chǎn)公司向下傳達此次預算編制目標?！耙簧稀保壕幹茊挝活A算后上報項目公司及各職能部門按照“誰編制、誰執(zhí)行、誰負責”的原則，從橫向與縱向逐級落實到各部門、各崗位，分解至季度編制完成預算草案。其后，由財務部門進行匯總，并對不符合預算編制要求和原則的預算內(nèi)容修改調(diào)整，經(jīng)本單位總經(jīng)理辦公會同意后通過系統(tǒng)逐級上報L地產(chǎn)公司、D事業(yè)部、L集團。“二下”：審核平衡各條線預算集團財務部匯總各級單位預算后，組織集團相關職能部門對預算內(nèi)容進行條線審核，集團各相關職能部門就審核意見與各房產(chǎn)事業(yè)部、城市公司、項目公司相關部門進行條線溝通，向下逐級給出預算修改意見。“二上”：補充修改預算后上報各職能部門根據(jù)溝通結果對本單位預算修正匯總后再次通過系統(tǒng)上報，集團財務部匯總形成集團年度預算草案后提交集團預算管理委員會審核。形成年度預算正式案在通過預算管理委員會審核、董事會（股東會）最終審批后，集團將以正式文件形式下發(fā)年度預算正式案。3.2.2編制業(yè)務與財務預算內(nèi)容L地產(chǎn)公司的預算編制內(nèi)容主要分為業(yè)務預算與財務預算兩部分。業(yè)務預算反應企業(yè)預算年度房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營業(yè)務、人力成本、行政費用等；財務預算反應企業(yè)預算年度資產(chǎn)負債、經(jīng)營損益、現(xiàn)金流量等。在編制前，預算編制主體首先明確投資發(fā)展、前期、工程、合約、技術研發(fā)、營銷、人力資源、行政等各部門的具體編制責任，由業(yè)務部分編制相應預算，再由財務部門匯總、平衡，確保相關業(yè)務指標與財務指標口徑一致，實現(xiàn)業(yè)務預算與財務預算的有效銜接。3.2.3采用多種預算編制方法從是否以以前年度預算為出發(fā)點角度來看，L地產(chǎn)公司選擇完全不參考以前年度情況的零基預算編制方法。選擇零基預算而非增量預算的原因主要有兩點。第一，地產(chǎn)項目整體運營周期較長。一般可分為建設階段及銷售階段，且這兩個階段在時間上會產(chǎn)生重疊，如圖3-2所示。建設階段會產(chǎn)生大量的資金投入，用以支付土地款以及項目開發(fā)成本，直至項目獲得預售證之前一般不會產(chǎn)生資金回籠。在項目建設與銷售重疊的時間內(nèi)，企業(yè)仍會投入大量資金，但此時會產(chǎn)生部分資金回籠，其回籠速度依賴于企業(yè)的銷售能力。在竣工后，項目完全進入銷售階段，企業(yè)開發(fā)完成，投入一般僅為日常管理銷售等費用。以L地產(chǎn)公司LJF項目為例，項目建設開始于2019年5月，開盤日為2020年6月，預計竣工日為2022年11月，每個階段均耗時超過一年，因此地產(chǎn)公司因項目階段各具特色且跨年度而并不適用于增量預算。第二，地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟環(huán)境影響大，政策敏感性強。而我國近些年為保障地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展相繼推出包括土地政策、稅收政策、金融政策、財政政策等多種宏觀調(diào)控方案，其產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變使得上一年度預算及執(zhí)行情況的參考性降低，故此L地產(chǎn)公司的預算編制選用零基預算法而非增量預算法。

圖3-2地產(chǎn)項目開發(fā)階段圖從預算是否以固定的業(yè)務量為出發(fā)點角度來看，L地產(chǎn)公司選擇了“固定預算+彈性預算”的編制方法。彈性預算法主要應用于企業(yè)的成本核算，企業(yè)會根據(jù)不同業(yè)態(tài)的實際情況分別制定相應的土地費、前期、建安等成本控制指標。近幾年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管愈發(fā)嚴格，采用彈性預算法編制成本預算可以幫助企業(yè)更好地控制成本，以求更大利益。從預算的時間屬性角度出發(fā)，L地產(chǎn)公司目前僅采用定期預算法編制年度預算，尚未實施滾動預算法。綜上，目前L地產(chǎn)公司采用了“零基預算+固定預算+彈性預算+定期預算”的預算編制方法。

L地產(chǎn)公司預算編制體系存在的問題及原因分析4L地產(chǎn)公司預算編制體系存在的問題及原因分析4.1L地產(chǎn)公司預算編制體系存在的問題4.1.1下達目標作為流程起點失去指導效用L集團為2020預算年度制定的地產(chǎn)相關戰(zhàn)略目標以高質(zhì)量發(fā)展為核心主要分為三點。首先，銷售業(yè)績在保證平穩(wěn)的狀態(tài)下尋求增長。其次，持續(xù)改善公司效益，注重發(fā)展質(zhì)量，在提高公司盈利狀況的同時，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，強化現(xiàn)金流量管理，保障資金鏈穩(wěn)健安全。最后，尋求競爭力提升，圍繞項目投資規(guī)劃、開發(fā)、成本、營銷等核心環(huán)節(jié)提高地產(chǎn)系統(tǒng)整體運營能力。2019年，S市人口凈增長10萬人，增速達到1.41%。一手住宅銷量達到1700萬平，其中剛需板塊占比46%，改善板塊占比54%。S市全年地產(chǎn)開發(fā)投資增長17.9%，占全市投資60.6%。整體來看，S市人口的增長以及良好的基本面賦予地產(chǎn)更大的市場空間，但品牌開發(fā)商的聚集也使得競爭加劇。表4-1L地產(chǎn)公司2020年度預算下達目標值單位：萬元ABHWXCZYXS總計銷售指標3750168300-84103500167140回款指標4350113050-39259000122475利潤指標-750-1300-59003500-4450在下達預算目標時，L地產(chǎn)公司基于集團公司戰(zhàn)略以及S市宏觀環(huán)境提出2020預算年度戰(zhàn)略。第一，銷售業(yè)績至上。要求各項目公司提升銷售專業(yè)能力，強化產(chǎn)品定位，針對樓盤定位靈活制定銷售策略，極力提升存量去化率以及大單去化率，與此同時保障銷售質(zhì)量，嚴格考核回款情況。第二，強化項目運營。首先要求企業(yè)加強供應連管理，嚴格把控供應及交付，保質(zhì)保量完成竣工交付任務；其次要求各項目加強成本管理；最后要求企業(yè)對項目實施全生命周期管理，提升整體質(zhì)量及盈利水平。基于此結合上級單位下放指標，L地產(chǎn)公司制定銷售指標、回款指標以及利潤指標并下達，如表4-1所示。其中銷售以及回款指標反應銷售業(yè)績情況；利潤指標展現(xiàn)企業(yè)是否可以按時交付并結轉利潤，體現(xiàn)了企業(yè)的項目運營能力。各項目公司依據(jù)企業(yè)實際情況，參照L地產(chǎn)公司下達目標值編制預算，并與上級在11月6日、11月12日以及11月21日進行三輪預算溝通，與集團各條線在12月2日、12月29日進行兩輪預算溝通，最終確定預算值。根據(jù)前后對比結果可以發(fā)現(xiàn)，上級下達的預算目標與項目實際情況偏離較大導致預算最終確定數(shù)與下達目標值有很大差異，如表4-2所示。表4-2L地產(chǎn)公司2020年度預算下達目標值與最終值對比單位：萬元ABHWXCZYXS總計銷售指標下達目標值3750168300-84103500167140最終預算值3000130442-84118100133131差異-750-37859-14600-34009回款指標下達目標值4350113050-39259000122475最終預算值300093050-392711700103823差異-1350-20000-22700-18652利潤指標下達目標值-750-1300-5900608-7342最終預算值-397-1616-49363500-3449差異353-31696428923893在銷售業(yè)績與質(zhì)量上L地產(chǎn)公司做出了很高要求，所下達的預算目標體現(xiàn)了公司該年度的戰(zhàn)略要求，但與項目實際情況差異較大。如表4-1所示，L地產(chǎn)公司銷售總體下達目標值為167140萬元，但最終確認的預算值為133131萬元，存在3.4億的差額；回款總體下達目標值為122475萬元，最終確定的預算值為103823萬元，存在1.8億元的差額。同時對各項目的差異情況也體現(xiàn)了對各項目公司把控的不足。具體來說，在制定目標時L地產(chǎn)公司嚴重高估了HWXC項目的情況，對其下達了168300萬元的銷售預算編制目標以及113050萬元的回款預算編制目標，但其銷售最終預算僅有130442萬元，回款指標僅有93050萬元，分別高估了37859萬元以及20000萬元；同時，L地產(chǎn)公司對AB項目回款情況掌握偏差，下達了4350萬元的編制目標，但最終預算值僅有3000萬元；此外，L地產(chǎn)公司還低估了XS項目公司情況，對其下達了167140萬元的銷售預算編制目標以及9000萬元的回款預算編制目標，但其銷售最終預算達到了8100萬元，回款指標達到15700萬元，分別低估了4600萬元以及2700萬元。HWXC項目體量較大，是導致銷售及回款指標差異的主要原因，該項目共有四期，前三期完全進入銷售階段，第四期工程計劃在2020年度達到預售狀態(tài)。L地產(chǎn)公司對項目本年能夠提供的存量把握不當，因其體量較大且有新開盤分期故再下發(fā)指標時對嚴重高估了項目情況。在2020預算年度HWXC項目公司共實現(xiàn)銷售業(yè)績106676萬元、回款指標81549萬元，并未達到預期預算值，與L地產(chǎn)公司下發(fā)的目標值更是相差甚遠。雖然并未實現(xiàn)最終確定的預算指標，但該值的確更貼近企業(yè)實際情況，經(jīng)調(diào)研訪談發(fā)現(xiàn)，由于上下級之間的信息不對稱，該項目公司編制預算時花費了大量時間與上級進行預算溝通以期降低指標。AB項目公司在2020預算年度回款數(shù)額實現(xiàn)2893萬元，基本達到最終預算值，但卻僅是下達目標值的66%，進一步證明下達目標值與實際情況脫節(jié)。XS項目公司在進行預算編制前所拿到的銷售與回款指標遠遠低于公司所能實現(xiàn)的，盡管在編制預算時XS項目公司考慮實際狀況，向上呈報了更為合理的預算，但在2020預算年度，該公司銷售業(yè)績達到20103萬元，是其最終預算數(shù)2.48倍，更是遠遠超過了L地產(chǎn)公司下達的目標值；公司回款數(shù)額達到12737萬元，超過最終預算值1037萬元。L地產(chǎn)公司對指標的不適當分配導致了XS項目公司銷售口徑的預算松弛現(xiàn)象。由于地產(chǎn)收入的確認與成本的結轉確認時點受房屋交付與支付方式的影響，因此利潤的確認會相對滯后，其估計難度會相對減小，在L地產(chǎn)公司下發(fā)的利潤指標中，XS項目與實際差異相對突出，其下達的預算目標僅有608萬元，但最終確認了3500萬元的預算值，同時該項目實際8069.99萬元的執(zhí)行值更是遠遠高于3500的最終預算值，因此，XS項目公司的銷售及回款情況相同，L地產(chǎn)公司對XS項目運營情況的錯誤估量也導致了項目利潤口徑的預算松弛。從上述分析可以看出，L地產(chǎn)公司不僅對三大指標的總體值把控不當，在進行具體分配時更是無法匹配項目情況，會高估一些項目，同時低估另一些，進而造成被高估的項目難以達到預期而浪費了大量時間進行預算溝通，而被低估的項目輕松安排指標形成預算松弛。因此，L地產(chǎn)公司將下達預算目標作為流程起點，沒有發(fā)揮到該流程應有的指導預算編制的作用，反而由此引發(fā)了一系列問題。4.1.2預算報表內(nèi)容冗余且勾稽關系不清預算報表內(nèi)容冗余預算報表內(nèi)容冗余主要體現(xiàn)在兩個方面。第一，人員分類信息重復編制、培訓計劃情況表格與預算不相關。人力行政部門共編制八張報表，與人力情況相關的報表共有四張，包括RS01人員及人力成本基本情況表、RS02招聘計劃情況表、RS03培訓計劃情況表以及RS04人員分類表。其中，RS01人員及人力成本基本情況表主要預測預算年度內(nèi)各部門人員數(shù)量以及工資情況，而RS04人員分類表再一次對各部門人員數(shù)量做出匯總，屬于內(nèi)容重復編制。同時，RS03培訓計劃情況表并不屬于業(yè)務預算內(nèi)容，如表4-3所示，其內(nèi)容也不會影響企業(yè)業(yè)務以及財務預算，雖然該表的確為人力行政部門日常工作內(nèi)容，但不應作為預算編制內(nèi)容。表4-3L地產(chǎn)公司RSO3培訓計劃情況表公司：培訓主題培訓類別培訓時間講師來源培訓對象培訓人數(shù)培訓課時前期工程成本無效重復編制。成本信息預算由成本合約部、技發(fā)部以及財務部共同編制，其中前期工程成本預算由技發(fā)部提供，其余直接成本預算內(nèi)容由成本合約部編制，而其他成本預算（資本化等）由財務部門提供。以XS項目公司為例，如圖4-1所示，前期工程成本僅占直接成本的3.38%，但卻在技發(fā)與成本合約兩個部門中重復編制，而在直接成本中占比較大建筑安裝工程成本以及土地征用及拆遷補償款均由成本合約部門直接填列在成本費用明細表中。而在這兩部分完成后企業(yè)還做了一張成本信息匯總表。因此，一方面企業(yè)可以選擇將前期工程成本預算直接在成本信息明細表中完成，另一方面也可以選擇將成本信息明細表與成本信息匯總表合二為一，以整合預算內(nèi)容，提高預算編制效率。圖4-12020年度XS項目公司各直接成本占比預算報表間勾稽關系不清預算報表間勾稽關系不清主要表現(xiàn)在兩個方面。第一，工資預算在不同預算報表中勾稽關系不清。營銷費用、管理費用以及開發(fā)間接費用在編制時工資部分并未引用人力行政部門提供的預算數(shù)。以XS項目公司為例，2020預算年度其人員工資預算如表4-4所示，而當年由營銷部門編制的營銷費用預算明細中人員薪資僅為13.00萬元，與表4-4中的83.57萬元并不相符，可見營銷部門在編制營銷費用業(yè)務預算時并未以人力行政部提供的薪資預算為基礎。管理費用預算中薪酬小計為187.27萬元，與表4-4中人力行政部、財務部與總經(jīng)理室薪資總計243.35萬元不相符；開發(fā)間接費用預算中薪酬小計為357.27萬元，與表4-4中工程管理部、成本合約部、技發(fā)部以及開發(fā)部合計306.77萬元也不相符。因此可以看出薪酬的預算從人力行政部編制完成后并未有效地為后續(xù)內(nèi)容提供指導，報表間缺少勾稽，內(nèi)容未形成體系。表4-4XS項目公司2020預算年度人力成本預算單位：萬元一季度二季度三季度四季度合計人力行政部19.9111.5311.5311.5354.51財務部49.8028.0028.0028.00133.79工程管理部44.7525.6925.6925.69121.81成本合約部20.4311.7711.7711.7755.75技發(fā)部31.0817.8617.8617.8684.66開發(fā)部16.289.429.429.4244.55營銷部20.8920.8920.8920.8983.57總經(jīng)理室16.9812.6912.6912.6955.05第二，項目利潤結轉與其他報表勾稽不到位。L地產(chǎn)公司在編制銷售預算時，是以季度為單位，同時也預測了回款情況；而成本信息、費用信息也同樣是按照季度預測，然而在結轉利潤時，卻是按照年度，因此在利潤結轉時其精細度與其他內(nèi)容不同，財務與業(yè)務的預算內(nèi)容銜接不當。綜上所述，L地產(chǎn)公司目前部分預算編制報表內(nèi)容冗余，且存在科目勾稽關系不清晰。主要表現(xiàn)在：第一，人員分類信息、前期工程成本無效重復，培訓情況與預算編制無關；第二，工資預算以及項目利潤結轉預算勾稽關系不清。4.1.3定期預算指標難以指導企業(yè)經(jīng)營L地產(chǎn)公司在編制預算時秉持各編制主體“誰編制、誰執(zhí)行、誰負責”的原則，從縱向與橫向落實到各項目公司、各部門、各崗位，其編制周期為一年，同時要求預算分解至季度。但在結轉收入與成本時L地產(chǎn)公司并未按照季度分解，而是僅以年度為周期，全部在第四季度結轉，該做法的確在一定程度上降低了預算編制難度，但也使得企業(yè)在對預算執(zhí)行進行控制時無法對凈利潤等情況進行分析。此外，預算應越細致越好，其精細程度越高，企業(yè)對資源進行配置就更合理、經(jīng)營計劃也更更可靠（黃書瑾，2018），而L地產(chǎn)僅分解到季度無法很好地指導經(jīng)營。公司選擇定期預算法進行預算編制的確節(jié)省了大量時間，但其預算精準度也受到了很大影響，以XS項目為例，其利潤關鍵指標執(zhí)行數(shù)與編制值存在較大差異，如表4-5所示。表4-5XS項目公司2020年度利潤表關鍵指標預算數(shù)與執(zhí)行數(shù)對比單位：萬元主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本銷售費用管理費用一季度預算數(shù)32.2584.90執(zhí)行數(shù)2539.702058.9858.51152.74差異值26.2667.84二季度預算數(shù)32.3553.89執(zhí)行數(shù)32314.6625286.58125.8876.18差異值93.5322.29三季度預算數(shù)32.3552.39執(zhí)行數(shù)0.000.0060.71102.87差異值28.3650.48四季度預算數(shù)10776.719409.8933.3556.89執(zhí)行數(shù)10953.025843.16155.93110.69差異值122.5853.80全年合計預算數(shù)10776.719409.89130.30248.07執(zhí)行數(shù)45807.3833188.72401.04442.47差異值35030.6723778.83270.74194.40其主營業(yè)務收入與成本在預算時一次性結轉，因此無法對比具體每一季度的執(zhí)行情況，但從總體情況看，企業(yè)預計2020年結轉收入10776.71萬元，對應結轉成本9409.89萬元，但實際執(zhí)行情況要更加樂觀，共結轉主營業(yè)務收入45807.38萬元，主營業(yè)務成本33188.72萬元，分別是預算數(shù)的4.25倍、3.52倍，可見公司無法準確預測一年后的收入及成本結轉情況。同時，公司銷售費用及管理費用的預算也并不準確，其中，銷售費用各季度預算數(shù)維持在32.25萬元至33.35萬元間，但其執(zhí)行數(shù)分為為58.51萬元、125.88萬元、60.71萬元、155.93萬元，分別是其預算數(shù)的1.81倍、3.89倍、1.88倍、4.68倍，差異較大；其管理費用一季度至四季度預算數(shù)為84.90萬元、53.89萬元、52.39萬元、56.89萬元，而其執(zhí)行數(shù)為152.74萬元、76.18萬元、102.89萬元、110.69萬元，分別是其預算數(shù)的1.80倍、1.41倍、1.96倍、1.95倍，差異小于銷售費用情況，但也趨近于原有預算的兩倍。據(jù)公司財務人員稱“通常費用的批準不以預算情況為準，而是公司總經(jīng)理看賬上資金是否充足、支出是否必要進行審批”，因此可以看出，公司銷售費用與管理費用在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)缺乏控制，但究其根本原因是其現(xiàn)金流量的預算并不準確。表4-6XS項目公司2020年度現(xiàn)金流量預算數(shù)與執(zhí)行數(shù)對比單位：萬元現(xiàn)金流量發(fā)生額現(xiàn)金流量余額一季度預算數(shù)-8707.2361.77執(zhí)行數(shù)854.4911839.45差異額9561.7211777.68二季度預算數(shù)-6.0155.76執(zhí)行數(shù)-3657.468181.99差異額-3651.458126.23三季度預算數(shù)1467.371523.13執(zhí)行數(shù)-2942.755239.24差異額-4410.123716.11四季度預算數(shù)-1496.6226.51執(zhí)行數(shù)-3948.561290.68差異額-2451.941264.17如表4-6所示，XS項目現(xiàn)金流量定期預算脫節(jié)嚴重，一季度至四季度的預算數(shù)分別為-8707.23萬元、-6.01萬元、1467.37萬元、-1496.62萬元，對應的執(zhí)行數(shù)分別為854.49萬元、-3657.46萬元、-2942.75萬元、-3948.56萬元，其差異均為千萬量級水平。依照企業(yè)的現(xiàn)金流量余額預算情況，僅有的61.77萬元（一季度）、55.76萬元（二季度）、26.51萬元（四季度）無法支撐企業(yè)在編制時計劃更多的費用支出，而企業(yè)在編制預算時也的確因資金量不足削減了大量的廣告宣傳費、業(yè)務招待費、辦公費等，使得其費用預算指導效用便差。根據(jù)XS項目公司2020年度現(xiàn)金流量主要指標的預算數(shù)與執(zhí)行數(shù)對比，如表4-7所示，可以進一步探究企業(yè)預算編制不準確的原因。表4-7XS項目公司2020年度現(xiàn)金流量關鍵指標預算數(shù)與執(zhí)行數(shù)對比單位：萬元集團外部主要現(xiàn)金流入集團外部主要現(xiàn)金流出銷售收入成本支出稅金歸還借款本金一季度預算數(shù)210.001105.64192.8410000.00執(zhí)行數(shù)982.921126.54100.39差異值772.9220.90-92.45-10000.00二季度預算數(shù)4740.00759.10995.018700.00執(zhí)行數(shù)2658.141149.54426.455000.00差異值-2081.86390.44-568.56-3700.00三季度預算數(shù)4410.00715.70773.63執(zhí)行數(shù)3109.991693.911083.404000.00差異值-1300.01978.21309.774000.00四季度預算數(shù)200.001238.00356.00執(zhí)行數(shù)1485.631684.49474.527700.00差異值1285.63446.49118.527700.00從表4-7中可以發(fā)現(xiàn)，造成現(xiàn)金流量預算脫節(jié)的主要原因是錯誤估計了借款本金償還時間，該筆借款是企業(yè)于2017年12月30日向建設銀行申請的合同金額為30000萬元的長期借款，約定最終還款日期為2020年12月28日，在2020預算年度企業(yè)還應歸還本金18700萬元。公司原本預計在第一季度償還本金10000萬元，在第二季度清償剩余8700萬元，然而在實際執(zhí)行時第一季度并未償還，第二季度僅償還本金5000萬元，余下部分分別在第三、第四季度償還4000萬元及7700萬元。由于銀行借款數(shù)值巨大，因此對企業(yè)后續(xù)現(xiàn)金流量的排布會造成很大影響，原有預算失去指導意義，同時，定期預算法使得在已知企業(yè)一季度并未償還借款的情況下也無法對后續(xù)資金使用預算進行調(diào)整。此外，銷售回款情況也是造成現(xiàn)金流量預算不準確的主要原因。從全年情況來看，整體差異值并不大，但對房屋在哪個季度售出的排布做出了錯誤判斷。根據(jù)表4-7數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)低估了一季度的銷售回款情況，其預算值為210萬元，但該季度實際收到銷售回款982.92萬元，低估了772.92萬元；企業(yè)嚴重高估了二季度銷售回款情況，其預算值為4740萬元，但實際僅實現(xiàn)銷售回款2658.14萬元，高估了-2081.86萬元；企業(yè)對第三季度銷售收入情況預算值為4410萬元，實際值為3109.99萬元，高估了1300.01萬元；第四季度的銷售收入情況被嚴重低估，其預算值僅有200萬元，但實際執(zhí)行數(shù)為1485.63萬元，低估了1285.63萬元。銷售收入預算出現(xiàn)了第一季度相對差異較小，其后三個季度差異較大的現(xiàn)象。同時，企業(yè)選擇定期預算法編制預算使得在已知超額完成或未完成銷售回款的情況下也無法對后續(xù)預算進行調(diào)整，定期預算的不靈活使其指導業(yè)務作用降低，頻繁的嚴重誤差也使得企業(yè)的預算剛性降低，員工逐漸忽視預算的重要性。圖4-2成本支出、稅金預算數(shù)與實際數(shù)差異走向企業(yè)的成本支出以及稅金預算更是出現(xiàn)了第一季度相對準確，后三季度偏差較明顯的情況。如圖4-2所示，成本支出情況始終處于被低估的狀態(tài)，在第一季度企業(yè)的預算相對準確，第二季度差異較大，而第三四季度脫節(jié)情況更加嚴重。與成本支出情況類似，稅金預算盡管第一季度準確度不佳，但二三季度的偏離情況更加嚴重。因此，企業(yè)對近期預算把握相對準確，對三個月以上的遠期預算預估失準。綜上所述，首先，L地產(chǎn)的定期預算僅細分到季度，收入與成本的結轉更是全部在四季度結轉，其預算精細度不夠使其難以指導企業(yè)經(jīng)營；其次，企業(yè)收入及成本結轉、銷售管理費用等利潤相關指標預算準確度差，而作為地產(chǎn)企業(yè)生命之源的“現(xiàn)金流量”受到債務償還、銷售收入、成本支出及稅金支出的影響也存在脫節(jié)現(xiàn)象；最后，定期預算無法在已知企業(yè)債務未按預算償還及銷售未達標（或超額完成）的情況下對后續(xù)情況進行調(diào)整，且企業(yè)對銷售、成本支出、稅金的第一季度預算較為準確，后三季度準確性差，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的指導作用變差。即定期預算的不靈活與不準確導致其難以指導企業(yè)經(jīng)營。4.2L地產(chǎn)公司預算編制體系問題的成因分析4.2.1多項目運營模式導致信息不對稱情況加劇地產(chǎn)公司屬于典型的項目型企業(yè)，一般情況下各項目均獨立運作。每個項目的具體預算包含建筑面積規(guī)劃、開發(fā)計劃等基本假設；土地費、前期費用、建安成本、資本化利息等成本支出；可售面積、銷售面積、單價等銷售基本信息；已售回款、新售回款等回款情況；以及土地增值稅、三大費用等支出。其中每項內(nèi)容間相互勾稽，且關系復雜，上級管理層想要細致地把握每個項目的具體情況并依據(jù)戰(zhàn)略目標合理將年度預算編制目標分配給各個項目十分困難。L地產(chǎn)公司下達的三大預算編制目標均受制于多種因素。銷售指標從“量”上收到項目開發(fā)進度、供應計劃（期初可售以及新增可售）影響；從“價”上收到地塊位置、產(chǎn)品定位以及市場環(huán)境影響?；乜钪笜擞质艿戒N售情況、客戶付款方式、按揭辦理進度等多種因素影響。而利潤指標更是反應企業(yè)整體經(jīng)營狀況，受銷售情況、回款情況、融資計劃、稅收籌劃、費用控制情況等影響，針對未竣工的部分更是受到工程進度的影響。在項目公司層面，想要計算出以上三大指標需要多個部門共同配合協(xié)調(diào)，其復雜程度要遠遠超過制造業(yè)等行業(yè)。更何況，作為一家城市公司，L地產(chǎn)需要規(guī)劃下屬的所有項目情況，其計算難度成倍增長。雖然L地產(chǎn)管理者了解下屬公司大致運行情況，但管理層與項目具體業(yè)務部門間仍舊存在信息不對稱現(xiàn)象，一般表現(xiàn)在對市場掌握情況的信息不對稱、項目成本詳情的信息不對稱、項目進度的信息不對稱三個方面。因此對于地產(chǎn)這類多項目運營企業(yè)而言，以下達預算編制目標作為預算編制流程起點并不妥當。4.2.2按部門排布預算內(nèi)容使報表缺少系統(tǒng)性L地產(chǎn)公司是按照各業(yè)務部門工作設計預算報表體系，并將每一張報表劃分給一個部門完成，如表4-8所示，然而這種按照部門去安排預算內(nèi)容的方式使得預算報表不夠系統(tǒng)化，進而導致預算報表內(nèi)容重復以及勾稽不清的問題。表4-8L地產(chǎn)公司按部分排布的預算編制內(nèi)容條線（部門）負責內(nèi)容投資發(fā)展JBXX01土地基本信息表TZ01土地投資預算表-已拿地項目情況TZ02土地投資預算表-擬獲取項目情況成本合約JBXX02項目基本信息表HY01目標成本預算明細表HY02公司目標成本預算匯總表HY03開發(fā)產(chǎn)值預算表HY04開發(fā)資金預算表HY05利潤率計算表HY06目標成本校驗表技術發(fā)展JF01設計費預算明細表工程管理GC01年度項目進度節(jié)點計劃匯總表GC02年度新增可售供應計劃分解表GC03年度竣工備案結轉及交付計劃匯總表前期QQ01項目五證節(jié)點表營銷YX01銷售預算表YX02項目營銷費用預算表人事行政RS01人員及人力成本基本情況表RS02招聘計劃情況表RS03培訓計劃情況表RS04人員分類表XZ01行政費用明細XZ02固定資產(chǎn)購置預算表人事行政XZ03固定資產(chǎn)轉讓及報廢預算表XZ04信息化無形資產(chǎn)購置預算表財務CW01固定資產(chǎn)及折舊費、CW02銷售費用表、CW03管理費用表、CW04開發(fā)間接費預算表-行政管理費、CW05稅金預算表、CW06借款及借款費用預算表、CW07長期投資預算表、CW08開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品預算表、CW09出租收入成本預算表、CW11銷售收入及成本結轉預算表、CW81預計利潤表、CW82現(xiàn)金流量表、CW83資產(chǎn)負債表從表4-8中可以看出，按照部門排布的預算表格之間邏輯性不強，也無法體現(xiàn)主次。首先，按照部門排布預算使得各部門間內(nèi)容割裂，因各部門所涉及的業(yè)務信息有所重疊，導致內(nèi)容重復。各部門僅僅是機械化地調(diào)預算年度內(nèi)自己所涉及業(yè)務的所有情況做出測算，缺少從整體角度的協(xié)調(diào)，造成了企業(yè)在成本預算中，因為技發(fā)部門的存在而偏重了數(shù)額占比并不高的前期工程成本預算，進而導致了預算編制效率降低，同時出現(xiàn)了培訓計劃表這樣與預算并不相關的內(nèi)容。其次，按照部門排布預算缺少邏輯主線使得內(nèi)容勾稽不清，各部門各自為政。盡管在設計預算報表時企業(yè)對部分內(nèi)容的取數(shù)邏輯做了指導，但由于預算內(nèi)容設計沒有按流程，編制人員很難理清現(xiàn)有預算內(nèi)容，使其只關注自己部門需要完成的部分，不清楚報表間的勾稽關系，因此企業(yè)需要重新梳理預算內(nèi)容，使預算模塊更加清晰，報表間的勾稽更加明確。綜上所述，造成預算報表冗余且勾稽關系不清的原因可以歸咎于企業(yè)按照部門排布預算內(nèi)容導致的報表不夠系統(tǒng)化，因此，為解決該問題，企業(yè)需要重塑內(nèi)容體系，使其邏輯更順暢，主線更清晰。4.2.3內(nèi)外部環(huán)境變化使定期預算指標效用降低外部環(huán)境變化使定期預算指標效用降低定期預算由于編制周期為一年，故企業(yè)無法依據(jù)外部環(huán)境的實際狀況對預算做出調(diào)整。而地產(chǎn)企業(yè)本就具有高度的政策敏感性特征，近些年國家為穩(wěn)定房價，促進地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，頻繁提出各類與地產(chǎn)行業(yè)有關的政策，S市進十年也相繼推出了一系列具體政策，從圖4-3中可以看出S市政策發(fā)布頻率較高，故對于L地產(chǎn)公司而言，外部環(huán)境存在很大的未知性。圖4-3S市近十年地產(chǎn)相關主要政策資料來源：房譜網(wǎng)公眾號（/s/TmfObfeO_lxDqq90zpRyWg）及S市房產(chǎn)局公開資料整理宏觀政策的出臺以及外部經(jīng)濟環(huán)境的變化的確會對市場產(chǎn)生沖擊，如圖4-4所示，2020年一季度受到疫情以及春節(jié)假期影響，S市商品房供需都處于低迷狀態(tài)，二季度后開始恢復。但由于7、8月份在連續(xù)被住建部約談后，S市發(fā)布了八條政策，旨在于抑制過熱的投資，保證市場健康發(fā)展。政策下發(fā)后，網(wǎng)簽受限，成交量回落，直至2020年度結束，市場仍舊處于低水平狀態(tài)。由此可以看出，宏觀政策環(huán)境會對地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大影響，且該影響會即刻顯現(xiàn)。因此，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦政策變化，原本的預算便可能失去意義，即采用定期預算方法無法應對政策變化，使得預算喪失指導經(jīng)營的作用。圖4-42020年S市商品房市場情況數(shù)據(jù)來源：新峰顧問&房譜網(wǎng)2020年S市房地產(chǎn)市場報告內(nèi)部情況變化使定期預算指標效用降低一方面，在外部環(huán)境發(fā)生變化后，企業(yè)的銷售情況會受到影響，進而影響商品房庫存、利潤的結轉、現(xiàn)金流量余額等多個方面。對此，企業(yè)內(nèi)部的銷售策略、現(xiàn)金使用情況等都需要重新規(guī)劃，這使得原有的定期預算無法再指導企業(yè)經(jīng)營。另一方面，由于地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此，在集團內(nèi)部經(jīng)常會出現(xiàn)關聯(lián)方拆借資金的狀況，而這一內(nèi)容并不是每個項目公司將自己的預算做好就可以預估到的，而是需要整體的協(xié)調(diào)調(diào)度。如若企業(yè)因此獲得更多的資金，便可以用于支持銷售等；如若企業(yè)因此資金變少，便要更加嚴謹?shù)目刂瞥杀炯百M用支出。這一內(nèi)部資金變動，企業(yè)只能短期預測，對長期情況做出的預算往往偏差較大，同時現(xiàn)金的收支也為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來更多變化，因此定期預算法無法應對這一內(nèi)部資金流動及其帶來的變化。綜上，定期預算方法因靈活性差，無法應對企業(yè)內(nèi)外部的變化，會導致預算喪失指導作用。而預算的計劃功能在不穩(wěn)定環(huán)境中尤為重要，因此企業(yè)的預測必須更加頻繁（Palermo，2018），即企業(yè)需要引入其他編制方法來彌補定期預算法的不足。

L地產(chǎn)公司預算編制體系的改進措施5L地產(chǎn)公司預算編制體系的改進措施5.1增加摸底預算完善預算編制流程5.1.1構建摸底預算編制流程多項目運營為使得上級管理者與預算編制部門之間的信息不對稱加劇，而要想降低甚至消除信息的不對稱就需要進行溝通（吳梅蘭，2006）。在原本以預算目標下達為起點的編制流程前增加一輪摸底預算，是為了企業(yè)管理者更直觀的掌握業(yè)務部門對預算年度情況的估量，減輕信息不對稱現(xiàn)象，判別項目的實際情況，據(jù)此來安排該年度預算編制目標。圖5-1摸底預算內(nèi)容架構為了實現(xiàn)減輕信息不對稱的目的，摸底預算的編制無需精細，內(nèi)容應主要圍繞關鍵業(yè)務以及財務情況，幫助管理者制定預算目標。具體應包含項目基本信息、供應計劃、成本信息、銷售計劃、回款計劃、稅金及費用，如圖5-1所示。其中項目基本信息由合約部門提供，主要包含項目分期、業(yè)態(tài)、建筑面積、可售面積、戶數(shù)等；供應計劃由工程部門提供，主要包含預算年度內(nèi)新增可售情況、合同交付時間等；成本信息由成本合約及技發(fā)部門提供，主要包含土地征用及拆遷補償費、前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎設施成本、公共配套設施成本、開發(fā)間接成本、資本化費用等內(nèi)容當年預計發(fā)生額；銷售計劃由營銷部提供，結合市場以及供應情況計劃不同業(yè)態(tài)在預算年度內(nèi)的銷售單價及數(shù)量等銷售業(yè)績；回款計劃由營銷部與財務部提供，預測回款比例；稅金及費用由財務部提供，主要包含土地增值稅、三項期間費用。以上各項內(nèi)容只需呈報總數(shù)，幫助管理層了解項目大致情況。5.1.2調(diào)整其他預算編制流程在摸底預算后，L地產(chǎn)公司管理者可以更清楚地了解項目具體運營情況，但項目公司可能會為了自身利益低估預算水平以便于實現(xiàn)目標并在考評中獲得更好成績，因此增加摸底預算會影響后續(xù)預算編制流程的工作內(nèi)容。具體來說在L地產(chǎn)公司分解預算目標時，首先要考慮摸底預算的準確性，管理者需要參照項目全生命周期規(guī)劃，判斷供應計劃以及成本數(shù)值的可靠性；根據(jù)歷史數(shù)據(jù)判斷樓盤存量、期間費用的可靠性；根據(jù)市場宏觀環(huán)境判斷銷售數(shù)量、單價的可靠性等。在對各項目呈報摸底預算的準確程度有了預判后，L地產(chǎn)公司要計算本年度預算編制總體目標與摸底預算數(shù)的差異，并按照各項目公司的承受度排布項目公司預算編制指標。接下來，各項目公司參照指標編制詳細預算時，首先要考慮指標與摸底預算的差異，判斷銷售以及回款指標的可執(zhí)行性，以及利潤指標如何調(diào)節(jié)以達到目標。據(jù)此設定供應、銷售、成本費用等基本業(yè)務情況并由各部門編制詳細、完整的預算。在此期間，財務與業(yè)務部門、項目公司與城市公司間可以進行多次預算溝通，以便編制結果更準確。在各項目公司匯總上報預算后，L地產(chǎn)公司需要逐層向事業(yè)部以及集團總部上報，集團各條線負責人審核并給予下級修改意見，這一環(huán)節(jié)是在縱向部門間完成的。最后，各部門修正預算重新匯總，再次上報，經(jīng)在預算管理委員會審核、董事會（股東會）最終審批后，下發(fā)年度預算正式案。5.1.3形成“三下兩上”預算編制流程綜合摸底預算與調(diào)整后的其他預算編制環(huán)節(jié)，對于L地產(chǎn)公司而言，其預算編制流程應為“三下兩上”，如圖5-2所示。通過在項目公司內(nèi)部的橫向預算溝通，以及上下級組織、具體業(yè)務部門（條線）的縱向預算溝通完成預算編制環(huán)節(jié)，使其既能夠體現(xiàn)集團總部的要求，又體現(xiàn)各責任中心的實際情況。圖5-2L地產(chǎn)公司“三上兩下”預算編制流程5.2按照業(yè)務流程重塑預算編制內(nèi)容5.2.1構建基于業(yè)務流程的八大預算模塊L地產(chǎn)公司的主營業(yè)務為房地產(chǎn)與銷售，并不涉及物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等內(nèi)容，因此其業(yè)務流程主要分為投資拓展、施工建設、房屋銷售三大階段。其中，投資拓展階段主要包含投資測算、土地整理以及前期策劃等，主要目的為確立項目；施工建設階段自獲得施工許可證開始，是項目的落地階段，企業(yè)需要規(guī)劃設計、控制進度、調(diào)度資金、強化商品質(zhì)量并控制成本等；房屋銷售階段自獲得預售證開始，企業(yè)需要完成客戶的接待、認購、簽約等工作。與企業(yè)的預算情況相結合，針對投資拓展階段需要企業(yè)填制土地位置、面積、項目整體規(guī)劃等基本情況；針對施工建設階段需要企業(yè)填制各類成本預算、費用預算；針對房屋銷售階段，企業(yè)需要填制供貨及銷售預算。在完成以上業(yè)務流程預算的基礎上，企業(yè)需要做出資金計劃預算，土地增值稅等稅金預算、項目利潤結轉預算等財務預算。在完成業(yè)務與財務預算的基礎上，企業(yè)還需要對總體情況做出匯總分析。綜上所述，按照業(yè)務流程來重塑編制內(nèi)容需要完成項目基本信息、項目成本信息、項目費用信息、項目供貨及簽約、項目稅金、項目結利、項目資金計劃以及項目關鍵指標八大模塊，如圖5-3所示。圖5-3按業(yè)務流程排布的八大預算模塊5.2.2明確各模塊預算報表的具體內(nèi)容項目基本信息模塊預算報表項目基本信息模塊應包含預算假設表、土地基本信息表、項目基本信息表以及年度開發(fā)計劃表，如表5-1所示。首先，在企業(yè)編制預算前需要先確定預算假設，對具體項目而言，其預算假設應包含股權占比、是否操盤并表、以及項目納稅稅率。其次，L地產(chǎn)公司原本的土地基本信息表內(nèi)容完善，可以保持原內(nèi)容，該表是后續(xù)預算填制的基礎，例如：地塊面積會影響項目建筑面積、地塊所處位置在一定程度上會影響銷售價格等。再次項目基本信息是由原有JBXX02項目基本信息表結合QQ01項目五證節(jié)點表匯總而成，涵蓋項目分期、業(yè)態(tài)、建筑面積等基本信息以及項目取得各項證件的時間或預計時間，匯總后可以避免基礎信息的大量重復填制。最后年度項目開發(fā)計劃表是由L地產(chǎn)公司原有GC01年度項目進度節(jié)點計劃匯總表以及GC03年度竣工備案結轉及交付計劃匯總表結合而成，主要用于工程管理部門、成本合約部門等判斷項目整體建筑進度規(guī)劃，與項目基本信息的合并原因相同，該做法可以避免信息的重復填制。表5-1項目基本信息模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門1.1預算假設表是股權比例、操盤并表類型、稅率財務部1.2土地基本信息表否所在城市、地塊名稱投資發(fā)展部1.3項目基本信息表否項目分期、業(yè)態(tài)、建筑面積、銷售面積、至預算年底累計竣工面積、戶數(shù)、車位數(shù)以及取得土地使用權證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證五個關鍵證件時間前期部、成本合約部1.4年度項目開發(fā)計劃表否各項目分期及團組的裝修情況、建筑面積、主要業(yè)態(tài)、地上地下層數(shù)、開工日期、正負零日期、最早批次、結構封頂日期、外墻落架日期、竣工備案日期、合同交付日期、年度可結轉收入面積、財務結轉年份工程管理部項目成本信息模塊預算報表項目成本信息模塊包含開發(fā)成本預算及分攤表、其他成本預算表、輸出查詢表：總成本預算以及開發(fā)資金預算表，如表5-2所示。其中，開發(fā)成本預算及分攤表是原有HY01目標成本預算明細表、HY02公司目標成本預算匯總表以及JF01設計費預算明細表匯總調(diào)整而成。其具體內(nèi)容的調(diào)整首先區(qū)分了重要性，細化關鍵內(nèi)容，粗化非關鍵內(nèi)容；其次該調(diào)整也有效避免了原有預算報表體系中前期工程成本的重復填制。其他成本預算及分攤表主要涵蓋間接成本情況以及視同銷售情況，屬于新增表格，由于L地產(chǎn)公司存在工抵房等視同銷售情況，因此該表除了資本化的費用還增加了該內(nèi)容。再次，輸出查詢表：總成本預算，是系統(tǒng)在匯總3.1與3.2表格信息后自動輸出內(nèi)容，其總成本為開發(fā)成本合計、視同銷售成本值、管理費用資本化、銷售費用資本化與利息資本化五項成本合計，便于財務人員以及管理人員查找成本信息。最后，開發(fā)資金預算表是為了安排企業(yè)成本口徑所需資金支出情況，以便后續(xù)編制現(xiàn)金流量表，規(guī)劃企業(yè)資金計劃。表5-2項目成本信息模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門2.1開發(fā)成本預算及分攤表否土地征用及拆遷補償費、主體建安費、其他開發(fā)成本（包含前期工程成本、基礎及配套設施成本）、不可預見費及以上內(nèi)容按不同組團及業(yè)態(tài)分攤情況前期部、成本合約部2.2其他成本預算表及分攤表是利息資本化、管理費用資本化、銷售費用資本化及以上內(nèi)容按不同組團及業(yè)態(tài)分攤情況、視同銷售情況財務部2.3輸出查詢表：總成本預算是各分期、團組、業(yè)態(tài)的總成本-2.4開發(fā)資金預算表否至上年末累計應付資金、至本年末累計應付資金、至上年末累計已付資金、至上年末累計應付未付資金、本年付款計劃、至本年末累計付款資金成本合約部項目費用信息模塊預算報表項目費用信息模塊包含職工薪酬預算表、銷售費用預算表以及管理費用預算表，如表5-3所示。其中職工薪酬預算表為原有RS01人員及人力成本基本情況表以及RS04人員分類表綜合調(diào)整而成，該表為銷售費用、管理費用以及成本信息模塊中的其他成本預算提供工資部分信息。本模塊的銷售費用預算以及管理費用預算屬于業(yè)務預算，需要精細至具體業(yè)務內(nèi)容，同時其匯總數(shù)值可以直接勾稽到后續(xù)其他模塊。表5-3項目費用信息模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門3.1職工薪酬預算表否各部門人員基本情況、在編員工薪酬情況、試聘用員工薪酬情況、勞務派遣員工薪酬情況人力行政部3.2銷售費用預算表否各預算科目的具體安排營銷部3.3管理費用預算表否各預算科目的具體安排人力行政部項目供貨及簽約模塊預算報表項目供貨及簽約模塊包含新增可售供應計劃以及銷售預算表，如表5-4所示。由于供貨與簽約是地產(chǎn)盈利的核心環(huán)節(jié)，因此L地產(chǎn)原有預算表格較為完善，無需做出調(diào)整。在該模塊，首先由工程管理部編制新增可售供應計劃表，該內(nèi)容需細化至業(yè)態(tài)。在此表基礎上，營銷部可以結合以前年度未銷售數(shù)量判斷預算年度內(nèi)全部可售數(shù)量，并據(jù)此規(guī)劃預算年度的銷售計劃以及回款計劃。表5-4項目供貨及簽約模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門4.1新增可售供應計劃表否各分期團組、業(yè)態(tài)每月新增供應情況工程管理部4.2銷售預算表否各分期、團組、業(yè)態(tài)的上年末結轉存量（包含面積、戶數(shù)以及金額，下同）、新增供應量、總供應量、上年末結轉存量簽約、當期可供簽約、預計簽約數(shù)、預計回款數(shù)營銷部項目稅金模塊預算報表項目稅金模塊主要包含土地增值稅預算表以及項目稅金預算，如表5-5所示。由于不同業(yè)態(tài)的土地增值稅計算方法不同，因此預算內(nèi)容首先要區(qū)分業(yè)態(tài)類型比例即住宅類型占比，并在此基礎上引用項目成本信息模塊、供應及簽約模塊數(shù)據(jù)，自動計算出本年土地增值稅情況。而項目稅金表則是在企業(yè)業(yè)務預算已經(jīng)確定的基礎上，核算各類稅金，為項目利潤結轉提供數(shù)據(jù)。表5-5項目稅金模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門5.1土地增值稅預算表是住宅類型占比、項目收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用、財政部規(guī)定的其他扣除項、土地增值額、土地增值率、預計項目土地增值稅財務部5.2項目稅金預算表否營業(yè)稅、增值稅附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、增值稅以及其他稅財務部項目結利模塊預算報表項目結利模塊包含銷售收入及成本結轉預算表、利潤調(diào)整項預算表以及輸出查詢表：利潤結轉預算表，如表5-6所示。L地產(chǎn)公司原有銷售收入及成本結轉預算表繼續(xù)保留，但要結算最終利潤還缺少調(diào)整項信息，因此需要增加利潤調(diào)整項預算表。在以上兩表的基礎上，利用表格間勾稽關系自動輸出查詢表：利潤結轉預算表，方便管理者更簡單清晰地了解利潤結轉情況。表5-6項目結利模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門6.1銷售收入及成本結轉預算表否結算面積、結算套數(shù)、結算收入、結算成本、結算稅金和結算土地增值稅財務部6.2利潤調(diào)整項預算表是所得稅調(diào)整-股權溢價調(diào)整、所得稅調(diào)整-其他調(diào)整、少數(shù)股東權益調(diào)整財務部6.3輸出查詢表：利潤結轉預算表是當期結算收入、面積及套數(shù)、當期結算稅金、結算成本、結算毛利、結算毛利率、結算土增稅、結算所得稅前利潤、結算所得稅、視同銷售所得稅、股權溢價對所得稅的影響、其他調(diào)整、稅后利潤、少數(shù)股東權益調(diào)整其他影響、權益后利潤、累計未結轉面積及收入-項目資金計劃模塊預算報表項目資金計劃預算模塊包含借款及借款費用預算表、長期投資預算表、固定資產(chǎn)變動預算表、無形資產(chǎn)變動預算表以及現(xiàn)金流量預算表，如表5-7所示。除固定資產(chǎn)變動預算表外所有表格均延用L地產(chǎn)公司原有報表，預測預算年度內(nèi)資金情況。固定資產(chǎn)變動預算表將原有XZ02固定資產(chǎn)購置預算表、XZ03固定資產(chǎn)轉讓及報廢預算表以及CW01固定資產(chǎn)及折舊費合并，由人力行政部與財務部門協(xié)同完成。表5-7項目資金計劃預算模塊報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門7.1借款及借款費用預算表否各類借款的借款機構名稱、合同借款金額、第一筆借款日期、最后一筆還款日期、利率上浮%、上期會計報表期末余額、預算期內(nèi)還款計劃、利息數(shù)額、是否資本化、資本化比例財務部7.2長期投資預算表否被投資單位名稱、被投資項目名稱、上年會計報表期末余額、本年新增投資額、本年處置投資額、持股比例、預算年度投資收益預算財務部7.3固定資產(chǎn)變動預算表是固定資產(chǎn)購置名稱、使用部門、資金支出；固定資產(chǎn)處置名稱、使用部門、原值、殘值、資金收入；本年固定資產(chǎn)數(shù)原值、凈值、折舊費用財務部、人力行政部7.4無形資產(chǎn)變動預算表否無形資產(chǎn)購置名稱、使用部門、資金支出財務部、人力行政部7.5現(xiàn)金流量預算表否與現(xiàn)金流量財務報表一致財務部項目關鍵指標模塊預算報表項目關鍵指標模塊包含項目看板、成本優(yōu)化梳理、貨值調(diào)整對利潤影響三張輸出查詢表，如表5-8所示。其中，項目看板是在原有HY05利潤率計算表基礎上做出修改，原有表單僅包含簽約收入、成本、稅率、土地增值稅及利潤率，新表格除次之外還囊括了銷售回款、去化率等項目關鍵指標。成本優(yōu)化梳理表格與貨值調(diào)整對利潤影響表格在留存上次預算情況的基礎上，將本次預算與上次預算做出對比，便于成本合約部門與營銷部門對更好地把握并分析業(yè)務情況，有利于成本控制以及售價設定。表5-8項目關鍵指標模塊預算報表及內(nèi)容報表編號報表名稱是否新增報表具體包含內(nèi)容負責部門8.1輸出查詢表：項目看板是簽約收入、銷售回款、簽約毛利率、當期去化率、交付時間、結算凈收入、結算毛利率、稅后利潤、稅后利潤率、權益后利潤、權益后利潤率-8.2輸出查詢表：成本優(yōu)化梳理是各成本項目上次預算數(shù)、本次預算數(shù)、本次梳理成本變化-8.3輸出查詢表：貨值調(diào)整對利潤影響是簽約面積、貨值、均價、毛利的上次預算數(shù)與本次預算數(shù)、兩次預算間單價調(diào)整幅度、貨值差異差異值-5.2.3形成地產(chǎn)企業(yè)預算編制報表體系基于地產(chǎn)業(yè)務流程，L地產(chǎn)公司可按照八大模塊共26張報表完成預算編制內(nèi)容，各表單間邏輯如圖5-4所示。在基本信息模塊完成后，企業(yè)可以依據(jù)項目實際情況以及推進進度完成項目主要成本計劃預算；綜合考慮項目進度，企業(yè)可以完成銷售計劃預算、回款計劃預算，并在此基礎上完成項目稅金預算；項目的費用預算以及資金計劃是貫穿所有業(yè)務環(huán)節(jié)的，其中職工薪酬預算、銷售費用預算、管理費用預算以及借款費用預算中部分內(nèi)容需直接計入成本。在完成基本信息、成本、費用、供貨及簽約、稅金以及資金計劃模塊預算后，企業(yè)可以結轉計算項目利潤，并形成關鍵指標看板。圖5-4基于業(yè)務流程的地產(chǎn)企業(yè)八大模塊預算報表體系5.3引入滾動預算優(yōu)化預算編制方法5.3.1選擇滾動預算編制周期滾動預算通常以一年為固定長度，即企業(yè)每次需要向后預測12個月。按照滾動的時間單位可以劃分為月度滾動預算、季度滾動預算以及混合滾動預算三種方式。其中月度滾動預算是指以月份為預算編制及滾動的最小單位，每月調(diào)整一次；季度滾動預算是指以季度為預算編制及滾動的最小單位，每季度調(diào)整一次。這兩種方式中，前者編制更加精準，但工作量較大；后者工作量小，但編制也更為粗糙。而混合滾動預算可以在一定程度上中和二者的優(yōu)缺點，考慮到企業(yè)對近期情況把握較大，對遠期情況把握較小，要求在每次編制滾動預算時對近三個月做出精細預算，并對此后的三個季度情況做出粗略預算，如圖5-5所示。圖5-5混合滾動預算方式示意圖對于地產(chǎn)企業(yè)而言，其預算涉及內(nèi)容比傳統(tǒng)制造業(yè)更為復雜，選擇的滾動預算頻率越高，相應的工作量也越高，溝通成本及管理成本越高。L地產(chǎn)公司目前雖有成型的全面預算管理系統(tǒng)，但該系統(tǒng)獨立于ERP及其他管理系統(tǒng)，同時，據(jù)公司財務人員稱“這個系統(tǒng)現(xiàn)在是半自動化，一部分內(nèi)容是互相勾稽的，但大部分還是在手工計算再填報”。因此企業(yè)目前的信息系統(tǒng)還很難支持企業(yè)花費較少的時間來執(zhí)行月度滾動預算，而季度滾動預算顯然很粗糙，未必可以適應復雜的政策環(huán)境變換。因此，綜合企業(yè)信息化水平以及地產(chǎn)外部市場變化劇烈程度因素考量，主動放棄三個月以上預測的精細度，采用混合滾動預算方式是即兼顧了精細程度又考慮到編制難度的相對更好的選擇。對未來一季度的預算細分至月份，彌補了目前企業(yè)定期預算不細致導致其難以指導企業(yè)經(jīng)營的缺點，使企業(yè)在一定程度上可以解決定期預算的不準確。5.3.2構建滾動預算執(zhí)行過程及內(nèi)容滾動預算構建原則首先，滾動預算要融合業(yè)務預測及計劃（楊世紅，2018）。企業(yè)的年度預算編制是先由各個業(yè)務部門填制所負責的業(yè)務預算表格，再由財務部門匯總業(yè)務預算并編制財務預算從而形成一套完整的預算草案。如若將這種年度預算的表單邏輯直接搬運至滾動預算，或是進行簡單修改形成滾動預算，就會導致業(yè)務部門重復做出兩次預算。除非企業(yè)信息化程度極高，否則便會使編制效率降低，更會讓業(yè)務部門產(chǎn)生抵觸，對滾動預算的推行不利。因此，企業(yè)在執(zhí)行滾動預算時，應以業(yè)務預測及計劃為前提，在此基礎上設計滾動預算表單邏輯。其次，滾動預算不能取代年度預算。滾動預算的編制是為了更好地指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，僅采用滾動預算會導致管理人員的決策受制于短期情況。同時，年度預算是以一年為定期，其編制周期與財務報告周期一致，有利于戰(zhàn)略目標的分解及落實。因此，即使企業(yè)實行滾動預算也僅僅是為了指導生產(chǎn)經(jīng)營，不能損害年度預算的剛性。滾動預算執(zhí)行過程滾動預算強調(diào)預算編制的連續(xù)性，同時注重對于外部環(huán)境變化的適用性，完整的滾動預算過程要包括“滾動預算編制--執(zhí)行--差異分析--外界環(huán)境分析--下一周期滾動預算編制”，如圖5-6所示。其中，差異分析是指企業(yè)需對上一季度的執(zhí)行情況做出分析，找出企業(yè)實際運營與預算計劃產(chǎn)生差異的根本原因；外部環(huán)境分析是指企業(yè)需要重新評估國家政策、市場環(huán)境等會對企業(yè)運營造成影響的外部因素，并判斷該環(huán)境對企業(yè)影響的劇烈程度。結合差異分析、外部環(huán)境分析，企業(yè)可以調(diào)整下一季度預算總數(shù)，并將其具體分配給各個月份；同時粗略預測未來一年內(nèi)的情況，最終形成下一周期的滾動預算。圖5-6滾動預算執(zhí)行過程滾動預算具體內(nèi)容滾動預算的編制應以業(yè)務預測及計劃為前提，對地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要的業(yè)務為房屋的產(chǎn)與銷，對應具體模塊為“供應計劃”與“銷售計劃”，因此，地產(chǎn)企業(yè)滾動預算的編制基礎應為企業(yè)各業(yè)態(tài)的供應計劃及銷售計劃。鑒于滾動預算的目的是為了指導企業(yè)業(yè)務，因此在內(nèi)容上可以省去財務相關預算，但由于地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特點，其預算仍需囊括現(xiàn)金流量情況，這樣有利于企業(yè)降低資金鏈風險，合理配置資源。因此，地產(chǎn)企業(yè)混合滾動預算應包含業(yè)務預算與現(xiàn)金流量預算，具體編制邏輯如圖5-7所示，其中銷售費用及管理費用指企業(yè)付現(xiàn)的部分。圖5-7地產(chǎn)企業(yè)混合滾動預算編制內(nèi)容邏輯5.3.3形成“定期+滾動”預算編制方法從預算編制時間屬性角度，企業(yè)應在編制定期預算的基礎上編制滾動預算。在2019年末企業(yè)需要編制2020年度定期預算與滾動預算；在2020各季度末，企業(yè)需要編制滾動預算。2019年末制定的定期+滾動預算以XS項目公司為例，2019年末，企業(yè)需要依據(jù)上級發(fā)布的預算目標進行預算編制。首先，企業(yè)需要制定定期預算，定期預算的剛性較強，可以用來指導滾動預算編制，同時作為預算考評的參考值。按照八大模塊預算報表體系，XS項目公司主要定期預算指標如表5-9所示。因項目基礎信息模塊指標為編制業(yè)務預算的基礎，項目關鍵指標模塊為主要信息的匯總，因此在表5-9中并未列出。表5-9XS項目公司2020預算年度定期預算主要指標單位：萬元一季度二季度三季度四季度2020預算

年度合計項目成本信息模塊開發(fā)成本1122.00663.50630.001000.008410.65其他成本367.31223.33161.62181.56999.24總成本1489.31886.83791.621181.569409.89項目費用信息模塊銷售費用32.2532.3532.3533.35130.30管理費用84.9053.8952.3956.89248.07項目供貨及簽約模塊銷售額7001500290030008100回款額21047404410234011700項目稅金模塊土地增值稅4.20120.80111.5064.00300.50項目稅金312.84945.01723.63432.202413.68項目結利模塊凈利潤-142.15-111.24-109.74971.05607.92項目資金計劃模塊現(xiàn)金流量發(fā)生額-8707.23-6.011467.37-1496.62-8742.49現(xiàn)金流量余額61.7755.761523.1326.5126.51在定期預算基礎上，企業(yè)還需編制基于業(yè)務預測的滾動預算，如表5-10所示。在編制滾動預算時，企業(yè)需將最近一個季度的預算指標細化至月度，以便起到更好指導企業(yè)經(jīng)營的作用。以2019年末編制的滾動預算為例，企業(yè)需編制2020預算年度1月、2月、3月、二季度、三季度以及四季度的預算值。表5-9XS項目公司2019年末滾動預算主要指標2020年一季度2020年

二季度2020年

三季度2020年

四季度1月2月3月供應計劃（平方米）剩余可售5450.005450.005172.564895.1237061.101861.79新增可售000000銷售計劃（萬元）銷售額0350350150029003000回款額00210474044102340現(xiàn)金流量計劃（萬元）成本支出103.08928.2190.72663.50630.001000.00銷售費用10.7510.7510.7532.3532.3533.35管理費用28.3028.3028.3053.8952.3956.89稅金102.88102.88107.08945.01723.63432.20償還貸款0010000.008700.0000現(xiàn)金流量余額8666.104493.8661.7755.761523.1326.512020年第一季度末制定的滾動預算在2020年第一季度末，企業(yè)應按照圖5-6所示的執(zhí)行過程編制新一輪滾動預算。首先，XS公司需對2020年第一季度的預算執(zhí)行情況進行分析，如表5-10所示，企業(yè)一季度預算執(zhí)行情況并不樂觀，雖然其回款超額完成，但預期的銷售額沒有實現(xiàn)，成本及銷售管理費用均超出預算，企業(yè)也未按時償還銀行貸款。2020年一季度XS項目公司預算的執(zhí)行狀況不佳主要原因可以歸咎于新冠疫情的爆發(fā)。受到疫情影響，企業(yè)停工，城市GDP回落，市場對于住房的需求降低，因此企業(yè)銷售額未達標。與此同時，政府為了應對疫情在土地出讓金繳款時間、房屋交付時間、稅費以及預售監(jiān)管資金等多方面都做出了相應政策調(diào)整，例如，企業(yè)可以申請延期納稅等，因此企業(yè)在該季度稅金支出低于預算值。而銷售及管理費用因在編制預算時企業(yè)資金短缺，無法負擔更多費用支出，故壓縮了這兩項費用支出，對比預算數(shù)與執(zhí)行數(shù)，其執(zhí)行數(shù)更為合理。此外，為了保障企業(yè)資金鏈的完整，XS項目公司還推遲了償還貸款的計劃。表5-10XS項目公司2020年第一季度預算執(zhí)行情況單位：萬元一季度預算數(shù)一季度執(zhí)行數(shù)銷售額700.00339.70回款額210.001482.92成本支出1122.001684.49銷售費用32.2558.51管理費用84.90152.73稅金312.84100.39償還貸款10000.000.00現(xiàn)金流量余額61.7711839.45其次，XS公司需進行外部環(huán)境分析，了解市場狀況。以2020年度實際情況來看，S市自3月開始逐步分批次復產(chǎn)復工，二季度大概率處于正常運營狀態(tài)，且其政策環(huán)境依舊維持了疫情下的寬松狀態(tài)。因此，企業(yè)在銷售方面可以考慮將一季度為完成指標劃分給二季度；在稅金方面可以相對放寬；在銷售及管理費用方面應吸取一季度執(zhí)行數(shù)的經(jīng)驗，提高預算數(shù)；在回款方面，因一季度超額完成，可以考慮減輕后續(xù)季度還款壓力；在償還貸款方面，企業(yè)需考慮合同限制及公司現(xiàn)金需求，同時兼顧銀行政策，重新規(guī)劃還貸時間。最后，企業(yè)可以基于原有定期預算，結合差異分析及外部環(huán)境分析，編制下一周期滾動預算，如表5-11所示。表5-11XS項目公司2020年第一季度末滾動預算主要指標2020年二季度2020年

三季度2020年

四季度2021年

一季度4月5月6月供應計劃（平方米）剩余可售5172.564807.934443.293714.021861.790新增可售000000銷售計劃（萬元）銷售額460460920290030000回款額7651275142744102340710續(xù)表5-112020年二季度2020年

三季度2020年

四季度2021年

一季度4月5月6月現(xiàn)金流量計劃（萬元）成本支出327.00315.00321.00630.001000.0096.78銷售費用30.0035.0035.00100.00100.0037.68管理費用20.0020.0030.0070.0070.00179.12稅金202.17202.17202.17723.63432.20120償還貸款006000.006000.006700.000現(xiàn)金流量余額5896.346599.171438.002820.1189.22260.23對比定期預算、滾動預算以及企業(yè)最終執(zhí)行數(shù)的差異可以發(fā)現(xiàn)，滾動預算能夠幫助企業(yè)結合內(nèi)外部情況制定更合理的指標。如圖5-8所示，滾動預算更接近企業(yè)的實際執(zhí)行狀況，可以更好地幫助企業(yè)配置資源，從而實現(xiàn)指導企業(yè)日常經(jīng)營的作用。同時，L地產(chǎn)公司原本采用定期預算法編制年度預算，其內(nèi)容僅細分至季度，但混合滾動預算要求，企業(yè)對最近的一季度預算要細分至月份，這樣也更有利于對預算的執(zhí)行過程加以控制并對其執(zhí)行結