蘭州市土地估價(jià)師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證指南試卷及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分蘭州市土地估價(jià)師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證指南試卷及答案考核對(duì)象：準(zhǔn)備參加蘭州市土地估價(jià)師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證的考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)的核心目的是確定土地在特定時(shí)間、特定用途下的市場(chǎng)價(jià)值。2.土地估價(jià)報(bào)告必須包含估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等基本要素。3.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指土地用途必須符合城市規(guī)劃要求。4.土地估價(jià)中的“替代原則”是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)與市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格相近。5.土地估價(jià)師必須具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書才能從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)。6.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價(jià)。7.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”主要依賴于交易案例的數(shù)量和質(zhì)量。8.土地估價(jià)中的“成本法”適用于新開發(fā)土地或缺乏市場(chǎng)交易案例的土地。9.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、規(guī)劃圖紙等資料。10.土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，不得出具虛假報(bào)告。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種估價(jià)方法最適合評(píng)估工業(yè)用地價(jià)值？A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本法D.路線價(jià)法2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是？A.土地用途的合法性B.土地用途的經(jīng)濟(jì)合理性C.土地用途的社會(huì)效益D.土地用途的環(huán)境影響3.土地估價(jià)中的“替代原則”是指？A.估價(jià)結(jié)果應(yīng)與市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格相近B.估價(jià)結(jié)果應(yīng)高于市場(chǎng)交易價(jià)格C.估價(jià)結(jié)果應(yīng)低于市場(chǎng)交易價(jià)格D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)與政府定價(jià)一致4.土地估價(jià)中的“收益還原法”主要適用于？A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.住宅用地D.公益用地5.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”的主要依據(jù)是？A.土地成本B.土地收益C.市場(chǎng)交易案例D.政府規(guī)劃6.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于？A.新開發(fā)土地B.老舊土地C.商業(yè)用地D.住宅用地7.土地估價(jià)報(bào)告的附件中必須包括？A.估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明B.估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃圖紙C.估價(jià)對(duì)象的交易記錄D.以上都是8.土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守？A.職業(yè)道德B.法律法規(guī)C.行業(yè)規(guī)范D.以上都是9.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”主要適用于？A.商業(yè)用地B.住宅用地C.工業(yè)用地D.公益用地10.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指土地用途必須符合？A.市場(chǎng)需求B.城市規(guī)劃C.經(jīng)濟(jì)效益D.社會(huì)效益三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)報(bào)告的基本要素包括？A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)方法D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)師信息2.土地估價(jià)中的“替代原則”要求？A.估價(jià)結(jié)果應(yīng)與市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格相近B.估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有合理性C.估價(jià)結(jié)果應(yīng)低于市場(chǎng)交易價(jià)格D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)高于市場(chǎng)交易價(jià)格E.估價(jià)結(jié)果應(yīng)與政府定價(jià)一致3.土地估價(jià)中的“收益還原法”需要考慮的因素包括？A.土地收益B.還原利率C.土地成本D.土地使用年限E.土地用途4.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要考慮的因素包括？A.交易案例的數(shù)量B.交易案例的質(zhì)量C.土地位置D.土地用途E.土地面積5.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮的因素包括？A.土地成本B.開發(fā)成本C.利息成本D.稅費(fèi)成本E.土地收益6.土地估價(jià)報(bào)告的附件中可能包括？A.估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明B.估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃圖紙C.估價(jià)對(duì)象的交易記錄D.估價(jià)對(duì)象的照片E.估價(jià)對(duì)象的評(píng)估模型7.土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守的職業(yè)道德包括？A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.保守秘密D.遵守法律法規(guī)E.接受監(jiān)督8.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”需要考慮的因素包括？A.路線價(jià)B.土地位置C.土地用途D.土地面積E.土地成本9.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則要求考慮的因素包括？A.市場(chǎng)需求B.城市規(guī)劃C.經(jīng)濟(jì)效益D.社會(huì)效益E.環(huán)境影響10.土地估價(jià)中的“收益還原法”和“市場(chǎng)比較法”的主要區(qū)別在于？A.估價(jià)方法B.估價(jià)依據(jù)C.估價(jià)結(jié)果D.估價(jià)目的E.估價(jià)對(duì)象四、案例分析（每題6分，共18分）案例一某城市一塊土地面積為1000平方米，用途為商業(yè)用地，規(guī)劃容積率為3.0。該地塊附近有類似商業(yè)用地的交易案例，交易價(jià)格分別為：地塊A，1200平方米，交易價(jià)格1500萬元；地塊B，800平方米，交易價(jià)格1000萬元；地塊C，1500平方米，交易價(jià)格1800萬元。假設(shè)還原利率為6%，土地使用年限為40年，求該地塊的價(jià)值。案例二某城市一塊土地面積為2000平方米，用途為住宅用地，規(guī)劃容積率為2.5。該地塊附近有類似住宅用地的交易案例，交易價(jià)格分別為：地塊D，1800平方米，交易價(jià)格2000萬元；地塊E，2200平方米，交易價(jià)格2500萬元；地塊F，1500平方米，交易價(jià)格1800萬元。假設(shè)還原利率為5%，土地使用年限為70年，求該地塊的價(jià)值。案例三某城市一塊土地面積為3000平方米，用途為工業(yè)用地，規(guī)劃容積率為1.0。該地塊附近有類似工業(yè)用地的交易案例，交易價(jià)格分別為：地塊G，2500平方米，交易價(jià)格3000萬元；地塊H，3500平方米，交易價(jià)格4000萬元；地塊I，2000平方米，交易價(jià)格2500萬元。假設(shè)還原利率為4%，土地使用年限為50年，求該地塊的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用。2.論述土地估價(jià)中的“替代原則”及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.√3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.土地估價(jià)的核心目的是確定土地在特定時(shí)間、特定用途下的市場(chǎng)價(jià)值，這是土地估價(jià)的基本原則。2.土地估價(jià)報(bào)告必須包含估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等基本要素，這是報(bào)告的基本要求。3.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指土地用途必須符合城市規(guī)劃要求，這是原則的核心內(nèi)容。4.土地估價(jià)中的“替代原則”是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)與市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格相近，這是原則的基本要求。5.土地估價(jià)師必須具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書才能從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)，這是法律法規(guī)的要求。6.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價(jià)，這是方法的應(yīng)用范圍。7.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”主要依賴于交易案例的數(shù)量和質(zhì)量，這是方法的基本要求。8.土地估價(jià)中的“成本法”適用于新開發(fā)土地或缺乏市場(chǎng)交易案例的土地，這是方法的應(yīng)用范圍。9.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、規(guī)劃圖紙等資料，這是報(bào)告的基本要求。10.土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，不得出具虛假報(bào)告，這是職業(yè)道德的基本要求。二、單選題1.C2.B3.A4.A5.C6.A7.D8.D9.A10.B解析：1.土地估價(jià)中的“成本法”最適合評(píng)估工業(yè)用地價(jià)值，因?yàn)楣I(yè)用地通常以開發(fā)成本為主要參考依據(jù)。2.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則主要考慮的是土地用途的經(jīng)濟(jì)合理性，這是原則的核心內(nèi)容。3.土地估價(jià)中的“替代原則”是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)與市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格相近，這是原則的基本要求。4.土地估價(jià)中的“收益還原法”主要適用于商業(yè)用地，因?yàn)樯虡I(yè)用地通常具有明顯的收益性。5.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”的主要依據(jù)是市場(chǎng)交易案例，這是方法的基本要求。6.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開發(fā)土地，因?yàn)樾麻_發(fā)土地通常以開發(fā)成本為主要參考依據(jù)。7.土地估價(jià)報(bào)告的附件中必須包括估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、規(guī)劃圖紙等資料，這是報(bào)告的基本要求。8.土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德、法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，這是職業(yè)的基本要求。9.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”主要適用于商業(yè)用地，因?yàn)樯虡I(yè)用地通常具有明顯的區(qū)位特征。10.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指土地用途必須符合城市規(guī)劃，這是原則的基本要求。三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,C,D,E解析：1.土地估價(jià)報(bào)告的基本要素包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)師信息，這是報(bào)告的基本要求。2.土地估價(jià)中的“替代原則”要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)與市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格相近，估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有合理性，估價(jià)結(jié)果應(yīng)低于市場(chǎng)交易價(jià)格，估價(jià)結(jié)果應(yīng)高于市場(chǎng)交易價(jià)格，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與政府定價(jià)一致，這是原則的基本要求。3.土地估價(jià)中的“收益還原法”需要考慮的因素包括土地收益、還原利率、土地成本、土地使用年限、土地用途，這是方法的基本要求。4.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要考慮的因素包括交易案例的數(shù)量、交易案例的質(zhì)量、土地位置、土地用途、土地面積，這是方法的基本要求。5.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮的因素包括土地成本、開發(fā)成本、利息成本、稅費(fèi)成本、土地收益，這是方法的基本要求。6.土地估價(jià)報(bào)告的附件中可能包括估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、規(guī)劃圖紙、交易記錄、照片、評(píng)估模型，這是報(bào)告的基本要求。7.土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守的職業(yè)道德包括誠(chéng)實(shí)守信、公正客觀、保守秘密、遵守法律法規(guī)、接受監(jiān)督，這是職業(yè)的基本要求。8.土地估價(jià)中的“路線價(jià)法”需要考慮的因素包括路線價(jià)、土地位置、土地用途、土地面積、土地成本，這是方法的基本要求。9.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則要求考慮的因素包括市場(chǎng)需求、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響，這是原則的基本要求。10.土地估價(jià)中的“收益還原法”和“市場(chǎng)比較法”的主要區(qū)別在于估價(jià)方法、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象，這是方法的基本要求。四、案例分析案例一解答：1.計(jì)算類似商業(yè)用地的平均交易價(jià)格：平均交易價(jià)格=(1500+1000+1800)/3=1300萬元2.計(jì)算該地塊的價(jià)值：價(jià)值=平均交易價(jià)格×土地面積/類似地塊面積×土地用途系數(shù)價(jià)值=1300萬元×1000平方米/1200平方米×1.2=1300萬元×0.8333×1.2=1300萬元×1=1300萬元案例二解答：1.計(jì)算類似住宅用地的平均交易價(jià)格：平均交易價(jià)格=(2000+2500+1800)/3=2100萬元2.計(jì)算該地塊的價(jià)值：價(jià)值=平均交易價(jià)格×土地面積/類似地塊面積×土地用途系數(shù)價(jià)值=2100萬元×2000平方米/1800平方米×1.1=2100萬元×1.1111×1.1=2100萬元×1=2100萬元案例三解答：1.計(jì)算類似工業(yè)用地的平均交易價(jià)格：平均交易價(jià)格=(3000+4000+2500)/3=3333.33萬元2.計(jì)算該地塊的價(jià)值：價(jià)值=平均交易價(jià)格×土地面積/類似地塊面積×土地用途系數(shù)價(jià)值=3333.33萬元×3000平方米/2500平方米×1.0=3333.33萬元×1.2=4000萬元五、論述題1.論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指土地用途必須符合市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響等