房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)操能力考核標(biāo)準(zhǔn)試題及答案考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)操能力考核標(biāo)準(zhǔn)試題考核對象：房地產(chǎn)估價(jià)師（中等級別）題型分值分布：-判斷題（10題，每題2分）總分20分-單選題（10題，每題2分）總分20分-多選題（10題，每題2分）總分20分-案例分析（3題，每題6分）總分18分-論述題（2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對象在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上允許的最有利使用。2.成本法適用于新建商品房的估價(jià)，但不宜用于舊房估價(jià)。3.市場法中的比較案例修正應(yīng)優(yōu)先考慮時間修正，其次為區(qū)域修正。4.收益法估價(jià)的假設(shè)前提是估價(jià)對象能夠持續(xù)產(chǎn)生凈收益。5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件必須包含估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件。6.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)值有顯著影響，但估價(jià)時無需考慮具體規(guī)劃細(xì)節(jié)。7.土地增值稅的計(jì)算基數(shù)包括土地取得成本、開發(fā)成本及合理利潤。8.估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)主要反映市場波動對價(jià)值的影響。9.房地產(chǎn)租賃權(quán)評估應(yīng)考慮租賃合同的期限和租金調(diào)整條款。10.估價(jià)師在出具報(bào)告時，若發(fā)現(xiàn)估價(jià)假設(shè)不合理可自行修改，無需告知委托人。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法最適合評估商業(yè)綜合體的價(jià)值？A.成本法B.市場法C.收益法D.趨勢法2.某住宅樓建成于1990年，估價(jià)時采用重置成本法，其折舊主要考慮？A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.以上均非3.市場法中，修正系數(shù)的取值范圍通常為？A.0.5~1.5B.0.8~1.2C.0.9~1.1D.1.0~1.54.收益法中，凈收益的計(jì)算公式為？A.總收益×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）B.總收益÷運(yùn)營費(fèi)用率C.總收益+運(yùn)營費(fèi)用率D.總收益-運(yùn)營費(fèi)用率5.估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分應(yīng)重點(diǎn)說明？A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)對象的限制條件C.市場狀況的假設(shè)前提D.估價(jià)師的專業(yè)資質(zhì)6.土地使用年限對土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在？A.年限遞減B.年限遞增C.年限不變D.年限波動7.估價(jià)中的“最高最佳使用”原則不適用于？A.住宅用地B.商業(yè)用地C.工業(yè)用地D.公益性用地8.以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中的法定優(yōu)先購買權(quán)？A.業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)B.承租人優(yōu)先購買權(quán)C.銀行優(yōu)先購買權(quán)D.債權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)9.估價(jià)中的“可比案例”應(yīng)滿足的主要條件是？A.地理位置相近B.交易類型一致C.交易時間接近D.以上均需滿足10.估價(jià)師在出具報(bào)告時，若委托人提出不合理要求應(yīng)？A.直接拒絕B.等待上級批準(zhǔn)C.與委托人協(xié)商D.忽略委托人意見三、多選題（每題2分，共20分）1.成本法估價(jià)的要素包括？A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.利息成本D.銷售費(fèi)用E.稅費(fèi)2.市場法中的修正因素通常包括？A.時間修正B.區(qū)域修正C.個別修正D.交易修正E.風(fēng)險(xiǎn)修正3.收益法估價(jià)的假設(shè)前提有？A.收益持續(xù)性B.收益穩(wěn)定性C.資本化率合理性D.估價(jià)對象可經(jīng)營E.市場條件穩(wěn)定4.估價(jià)報(bào)告的附件通常包含？A.估價(jià)對象照片B.產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件C.市場數(shù)據(jù)表格D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書E.委托人意見記錄5.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括？A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)D.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)E.法律風(fēng)險(xiǎn)6.土地增值稅的計(jì)算公式涉及？A.增值額B.扣除項(xiàng)目金額C.稅率D.土地使用年限E.交易面積7.估價(jià)中的最高最佳使用應(yīng)考慮？A.法律可行性B.技術(shù)可行性C.經(jīng)濟(jì)可行性D.市場接受度E.社會效益8.估價(jià)中的比較案例修正方法包括？A.交易日期修正B.區(qū)域因素修正C.個別因素修正D.交易方式修正E.利率修正9.房地產(chǎn)租賃權(quán)評估需考慮？A.租賃期限B.租金水平C.租金調(diào)整機(jī)制D.市場租賃率E.出租人信用10.估價(jià)師職業(yè)道德要求包括？A.公正客觀B.保守秘密C.專業(yè)勝任D.避免利益沖突E.及時更新知識四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市中心商業(yè)地塊，土地面積5000平方米，用途為商業(yè)綜合體，剩余使用年限40年。2019年該地塊成交價(jià)為8000元/平方米。估價(jià)時點(diǎn)為2023年，市場租金水平為每月150元/平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，資本化率為8%。假設(shè)該地塊最佳使用為建設(shè)一棟包含零售、餐飲和辦公的綜合性建筑，建筑成本為3000元/平方米，銷售費(fèi)用為總價(jià)的5%，稅費(fèi)為總價(jià)的3%。請采用收益法和成本法評估該地塊價(jià)值。案例二：某住宅小區(qū)，共100戶住宅，2018年每戶平均售價(jià)為5000元/平方米。估價(jià)時點(diǎn)為2023年，市場租金上漲20%，運(yùn)營費(fèi)用率下降5個百分點(diǎn)。該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為每月2元/平方米，公共維修基金余額為每戶2萬元。假設(shè)該小區(qū)未來租金穩(wěn)定增長，資本化率為6%。請采用市場法和收益法評估該小區(qū)每戶住宅價(jià)值。案例三：某工業(yè)廠房，建筑面積2000平方米，建成于2005年，剩余使用年限30年。2017年該廠房轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2000元/平方米。估價(jià)時點(diǎn)為2023年，市場同類廠房租金為每月80元/平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，資本化率為7%。假設(shè)該廠房可改造為倉儲用途，改造成本為500元/平方米。請?jiān)u估該廠房的現(xiàn)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)中市場法、收益法和成本法的適用條件及優(yōu)缺點(diǎn)。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)制及評估方法。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（成本法同樣適用于舊房，需考慮折舊）3.√4.√5.√6.×（需考慮具體規(guī)劃對用途、容積率等的影響）7.√8.√9.√10.×（需告知委托人并說明原因）二、單選題1.C（商業(yè)綜合體以收益法為主）2.A（重置成本法需考慮物質(zhì)折舊）3.C（修正系數(shù)通常在0.9~1.1之間）4.A（凈收益=總收益×（1-運(yùn)營費(fèi)用率））5.B（需明確估價(jià)對象限制條件）6.A（土地價(jià)值隨年限遞減）7.D（公益性用地通常不適用最高最佳使用原則）8.C（銀行無優(yōu)先購買權(quán)）9.D（需同時滿足地理位置、交易類型、時間接近）10.C（需與委托人協(xié)商，但堅(jiān)持專業(yè)原則）三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,C,D,E四、案例分析案例一：收益法年凈收益=5000×150×(1-30%)=525萬元價(jià)值=525÷8%=6562.5萬元成本法重置成本=5000×3000+5000×3000×5%+5000×3000×3%=1.95億元價(jià)值取收益法與成本法結(jié)果均值，約為1.3億元。案例二：市場法2023年售價(jià)=5000×（1+20%）=6000元/平方米每戶價(jià)值=6000×建筑面積收益法年凈收益=每戶租金×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）×12價(jià)值=年凈收益÷6%每戶價(jià)值約為（租金×9.33×建筑面積）。案例三：成本法重置成本=2000×（3000-500）=5.5億元折舊=（2005-2023）