房地產(chǎn)估價(jià)師技能測試備考技巧試題及答案考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師技能測試備考技巧試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上允許的最有利使用。2.市場法估價(jià)中，可比案例的成交價(jià)格可直接用于計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，無需進(jìn)行修正。3.收益法估價(jià)的計(jì)算中，凈收益通常指房地產(chǎn)的客觀收益，不考慮業(yè)主的合理費(fèi)用支出。4.成本法估價(jià)適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，其重置成本應(yīng)包含土地費(fèi)用。5.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的核心是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，忽略建設(shè)期利息的影響。6.估價(jià)報(bào)告中的風(fēng)險(xiǎn)提示應(yīng)明確說明估價(jià)假設(shè)前提可能存在的局限性。7.土地增值稅的計(jì)算中，增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。8.房地產(chǎn)租賃市場中的“租售比”是指年租金與房屋價(jià)值的比值，常用于投資分析。9.估價(jià)中的“最高最佳使用”必須符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如城市規(guī)劃要求。10.保險(xiǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用市場法，且需考慮保險(xiǎn)標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種估價(jià)方法最適用于缺乏活躍市場交易案例的房地產(chǎn)？（）A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.某商業(yè)地產(chǎn)年租金收入100萬元，運(yùn)營費(fèi)用20萬元，資本化率10%，其收益法計(jì)算的凈收益為（）萬元。A.80B.100C.120D.303.重置成本是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的材料和工藝重新建造與估價(jià)對(duì)象功能相同的房地產(chǎn)所需的成本，以下哪項(xiàng)不屬于重置成本的構(gòu)成？（）A.土地費(fèi)用B.建筑工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.利息費(fèi)用4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之差稱為（）。A.凈殘值B.開發(fā)利潤C(jī).投資回報(bào)D.增值收益5.下列哪項(xiàng)不屬于市場法中的修正因素？（）A.區(qū)域因素B.個(gè)別因素C.時(shí)間因素D.收益率因素6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的“使用限制”通常指（）。A.估價(jià)結(jié)果的有效期B.估價(jià)目的的限定C.估價(jià)方法的適用性D.估價(jià)假設(shè)的前提條件7.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，稅率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%8.估價(jià)中的“最高最佳使用”原則不考慮（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)可行性C.技術(shù)可能性D.業(yè)主個(gè)人偏好9.保險(xiǎn)評(píng)估中，某棟房屋的成新率為70%，重置成本為1000萬元，其保險(xiǎn)價(jià)值為（）萬元。A.700B.1000C.100D.3010.下列哪種方法適用于評(píng)估具有特殊用途的房地產(chǎn)，如醫(yī)院、學(xué)校？（）A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.市場法估價(jià)中，修正可比案例價(jià)格時(shí)需考慮的因素包括（）。A.區(qū)域因素差異B.個(gè)別因素差異C.交易日期差異D.收益率差異E.付款方式差異2.收益法估價(jià)的計(jì)算中，凈收益的構(gòu)成通常包括（）。A.租金收入B.物業(yè)管理費(fèi)C.維修費(fèi)用D.稅費(fèi)E.投資利息3.成本法估價(jià)中，重置成本的構(gòu)成包括（）。A.土地費(fèi)用B.建筑工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.利息費(fèi)用E.開發(fā)利潤4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的步驟包括（）。A.確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值B.預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值C.計(jì)算開發(fā)成本D.估算開發(fā)期利息E.分析市場風(fēng)險(xiǎn)5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分通常包括（）。A.估價(jià)假設(shè)與限制條件B.估價(jià)方法說明C.估價(jià)結(jié)果D.附件清單E.估價(jià)人員簽名6.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).建設(shè)成本C.專業(yè)費(fèi)用D.交易稅費(fèi)E.資本化率7.房地產(chǎn)租賃市場中的“租售比”常用于（）。A.投資決策B.融資評(píng)估C.風(fēng)險(xiǎn)分析D.成本控制E.價(jià)值預(yù)測8.估價(jià)中的“最高最佳使用”需考慮（）。A.法律可行性B.經(jīng)濟(jì)合理性C.技術(shù)可行性D.市場接受度E.業(yè)主個(gè)人意愿9.保險(xiǎn)評(píng)估中，影響房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值的因素包括（）。A.房屋成新率B.重置成本C.保險(xiǎn)標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)D.估價(jià)方法的選擇E.業(yè)主的理賠需求10.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)提示應(yīng)包括（）。A.估價(jià)假設(shè)的前提條件B.估價(jià)方法的局限性C.市場波動(dòng)的影響D.法律政策的變化E.業(yè)主的合理預(yù)期四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一棟商業(yè)綜合樓，土地面積2000平方米，建筑面積5000平方米，建成于2000年，現(xiàn)計(jì)劃出售。已知同區(qū)域類似商業(yè)地產(chǎn)的年租金收入為每平方米150元，運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的30%，資本化率為12%。假設(shè)該商業(yè)樓當(dāng)前成新率為70%，重置成本為每平方米2000元。請采用市場法和收益法分別評(píng)估該商業(yè)樓的價(jià)值。案例二：某開發(fā)商計(jì)劃開發(fā)一地塊，土地面積3000平方米，用途為住宅，土地出讓金為每平方米3000元，開發(fā)成本為每平方米4000元，專業(yè)費(fèi)用為土地出讓金的5%，開發(fā)期為2年，資本化率為10%。假設(shè)開發(fā)完成后，該住宅項(xiàng)目年租金收入為每平方米50元，運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的25%。請采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該地塊的開發(fā)價(jià)值。案例三：某業(yè)主擁有一棟辦公樓，計(jì)劃出售。已知該辦公樓建筑面積2000平方米，建成于1990年，成新率為60%，重置成本為每平方米2500元。同區(qū)域類似辦公樓的市場交易價(jià)格為每平方米8000元。請采用成本法和市場法分別評(píng)估該辦公樓的價(jià)值，并說明兩種方法的適用性。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)中市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法的適用條件及局限性。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中風(fēng)險(xiǎn)提示的重要性，并說明如何撰寫有效的風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（可比案例價(jià)格需進(jìn)行交易日期、區(qū)域、個(gè)別等因素修正）3.×（凈收益應(yīng)為客觀收益減去合理費(fèi)用）4.×（重置成本不含土地費(fèi)用）5.×（需考慮建設(shè)期利息）6.√7.√8.√9.√10.√解析：-第2題：市場法估價(jià)需修正可比案例價(jià)格，否則直接使用會(huì)導(dǎo)致誤差。-第3題：凈收益應(yīng)為客觀收益減去運(yùn)營費(fèi)用、稅費(fèi)等。-第5題：假設(shè)開發(fā)法需考慮資金時(shí)間價(jià)值，即建設(shè)期利息。二、單選題1.C2.A（凈收益=100-20=80萬元）3.A（重置成本不含土地費(fèi)用）4.A5.D6.B7.A8.D9.A（保險(xiǎn)價(jià)值=1000×70%=700萬元）10.B解析：-第2題：收益法計(jì)算凈收益時(shí)，運(yùn)營費(fèi)用需扣除。-第9題：保險(xiǎn)價(jià)值按成新率折算。三、多選題1.ABCD2.ABCD3.BCD4.ABCD5.ABCD6.ABC7.ABC8.ABCD9.ABC10.ABCD解析：-第1題：市場法修正需考慮區(qū)域、個(gè)別、時(shí)間、付款方式等因素。-第6題：土地增值稅扣除項(xiàng)目包括土地出讓金、建設(shè)成本、專業(yè)費(fèi)用等。四、案例分析案例一：-市場法：價(jià)值=5000×8000=4000萬元（假設(shè)重置成本折算為每平方米8000元）-收益法：年凈收益=5000×150×(1-30%)=52.5萬元，價(jià)值=52.5/12%=437.5萬元解析：市場法更適用于有活躍交易案例的區(qū)域，收益法適用于有穩(wěn)定租金收入的物業(yè)。案例二：開發(fā)價(jià)值=（3000×3000+3000×4000+3000×3000×5%）×(1+10%)2=3.15億元解析：假設(shè)開發(fā)法需考慮資金時(shí)間價(jià)值。案例三：-成本法：價(jià)值=2000×2500×60%=3000萬元-市場法：價(jià)值=2000×8000=1600萬元解析：成本法適用于缺乏市場交易案例，市場法需考慮市場接受度。五、論述題1.適用條件及局限性：-市場法：適用于有活躍交易案例的區(qū)域，局限性是可比案例需充分代表市場。