上海甲級寫字樓市場季度報告坊2025年第四季度/research第四季度，上海整體寫字樓市場租金繼續(xù)延續(xù)下行態(tài)勢，環(huán)比下跌3.2%跌幅3.2%。供應(yīng)方面，兩個新項目總計216,585平方米的辦公面積竣工交付，推動市場空置率繼續(xù)小幅攀升至23.8%。當(dāng)季市場凈吸納量增至82,570平方米。租賃需求方面，本季度市場租賃活動主要來自于金融機構(gòu)和TMT企業(yè)，共享辦公品牌繼續(xù)保持?jǐn)U張勢頭。十二月份的中央經(jīng)濟會議為明年以及“十五五”的經(jīng)濟發(fā)展定下基調(diào)，繼續(xù)擴內(nèi)需、科技創(chuàng)新，并且積極推動產(chǎn)業(yè)高端化、智能化和綠色化。在積極的政策引導(dǎo)下，“十五五”期間，國內(nèi)經(jīng)濟有望減輕通縮帶來的負(fù)面影響，之于寫字樓市場也將存在溫和復(fù)蘇的可能。未來一年，上海寫字樓市場預(yù)計將有接近140萬平方米的新項目計劃入市，租賃市場將繼續(xù)承壓。我們預(yù)計，2026年第一季度市場仍將維持目前的租金下行態(tài)五”規(guī)劃的政策導(dǎo)向下，AI+科技企業(yè)、雙碳以及高端制造領(lǐng)域企業(yè)有望保持蓬勃發(fā)展態(tài)勢，上述行業(yè)預(yù)計因業(yè)務(wù)擴張與辦公空間升級產(chǎn)生的租賃需求預(yù)計將同步增長。圖一：上海甲級寫字樓市場參考指標(biāo)r1]2025年第四季度凈吸納量82,5702025年第四季度凈吸納量82,570平方米2025年第四季度租金6.05元/平方米/天2025年第四季度空置率23.8%2025年第四季度新增供應(yīng)216,585平方米按季變幅：3.2%按季變幅：按季變幅：3.2%按季變幅：9.3%按季變幅：0.5個百分點資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2026-2028年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米2,0002,000●徐匯區(qū)(徐家匯、徐匯濱江、淮海中路)●普陀區(qū)(長風(fēng)-真如)浦東新區(qū)(陸家嘴、竹園、花木、世紀(jì)大道、前灘、后世博、洋涇及源深)●閔行區(qū)(虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊)●南靜安區(qū)(南京西路)800●黃浦區(qū)(人民廣場、淮海中路、外灘、后世博)600虹口區(qū)(北外灘、四川北路)400200●長寧區(qū)(中山公園、新虹橋、臨空商務(wù)區(qū))●北靜安區(qū)(大寧、上海火車站、蘇河灣)200資料來源:萊坊研究部交付，為市場帶來216,585平方米的新供面積，環(huán)比增加55%。全年市場新供達到101萬平方米，其中46%的新增辦公面積位于新興市場。兩個新入市項目分別為位于新虹橋的晶耀虹橋(160,000平方米)以及位于虹口北外灘的售轉(zhuǎn)租項目FC金茂廣場(56,585平方米)。的租賃成交來自于企業(yè)續(xù)租及辦公選址搬遷。其中跨區(qū)搬遷占比呈逐步提升態(tài)勢。出于成本控制考量，不少企業(yè)選擇外遷區(qū)外租金水平更低的辦公樓以壓縮租賃成本，例如在市中心辦公的企業(yè)愿意外遷至新興市場通達性較好的新項目。此外，受需求萎縮以及供需失衡雙重影響，市場租金延續(xù)近期下行態(tài)勢，這為預(yù)算有限但對辦公地點有要求的企業(yè)提供了升級辦公空間的機會。本季度，位于商務(wù)園區(qū)的科技新貴企業(yè)向甲級甚至超甲級寫字樓搬遷、市區(qū)非核心位置的金融企業(yè)向核心市場的高品質(zhì)寫字樓升級的搬遷活動較為顯著。圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米3,0002,5002,0001,5001,000圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米3,0002,5002,0001,5001,00030%25%20%15%10%5005%02014201520162017201820192020202120222023202420250%資料來源:萊坊研究部第四季度，從市場租賃交易來看，金融以及TMT企業(yè)位于首位，合計貢獻近45%的市場份額。專業(yè)服務(wù)機構(gòu)以及零售品牌依然在市場內(nèi)扮演不可或缺的角色，租賃成交占比超20%。聯(lián)合辦公維持著近期市場的高活躍度，市場占比逐季攀升，本季度有接近7%的市場租賃交易來自于聯(lián)合辦公。壓力下，市場空置率繼續(xù)上升至23.8%，當(dāng)季凈吸納量為82,570平方米。全年市場凈吸納量同比下降28.6%至22萬平方大主力業(yè)態(tài)消化，分別為專業(yè)服務(wù)類(律券、資管)以及零售業(yè)(快消領(lǐng)域)。圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天8646.05元。市場需求有限、競爭加劇都成為業(yè)主繼續(xù)執(zhí)行減租以及優(yōu)惠補貼的重要理由。核心商務(wù)區(qū)的超甲級寫字樓租金跌幅環(huán)比繼續(xù)收窄，其對于租金承受能力較強企業(yè)的升級需求所產(chǎn)生的虹吸效應(yīng)，促成核心區(qū)超甲級租金當(dāng)季下跌1.3%至每天每平方米人民幣10.35圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天8642Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部的平均租金環(huán)比下跌2.3%，至每天每平方米人民幣5.14元。中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)本季度跌幅較大，租金環(huán)比下3.4%至每天每平方米人民幣4.62元。區(qū)位不具有優(yōu)勢以及樓宇樓齡較久都是促成中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)內(nèi)的業(yè)主繼續(xù)降租的主要因素?；春Ｖ新肥亲饨鸬^小的幾個子市場之一，其對于租金承受能力較強且對辦公位置要求高的金融以及高科技企業(yè)具有吸引力，促成南京西路和淮海中路的租金分別僅下跌1.3%和0.9%至每天每平方米人民幣9.48元和7.41元。表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2025年第四季度徐匯濱江濱江城開中心華鑫證券48,000搬遷真如-長風(fēng)中海中心C座蔚藍云創(chuàng)7,000搬遷徐匯濱江星揚中心6,000搬遷淮海中路恒基旭輝天地保樂力加5,000續(xù)租淮海中路中海國際中心CHARLESKEITH3,000搬遷小陸家嘴上海中心鵬盛光伏2,700搬遷資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實2025年第四季度，上海寫字樓投資市場錄得14宗主要的大宗交易，涉及總金額超過人民幣60億元，而2025年全年的市場交易數(shù)在39宗左右，總成交金額超過人民幣300億元。自用型買家對于目前處于價值洼地的寫字樓物業(yè)積極介入，以期通過收購辦公物業(yè)來實現(xiàn)區(qū)域運營以及價值投資。在眾多交易中，我們可以看到政府背景的機構(gòu)和民營企業(yè)紛紛出手購置寫字樓。例如中國信達聯(lián)合陜西文化投資購入后世博的環(huán)球廣場A棟(1-4層)，中匯人壽收購復(fù)星集團旗下復(fù)星醫(yī)藥位于徐匯區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，貨拉拉收購晶耀虹橋T6棟以及半導(dǎo)體頭部企業(yè)文曄科技收購虹橋商務(wù)區(qū)申虹路辦公項目。表二：寫字樓主要大宗交易，2025年第四季度物業(yè)名稱復(fù)星產(chǎn)業(yè)園中匯人壽復(fù)星集團徐匯45,239晶耀虹橋T6貨拉拉鐵獅門/新長寧集團/三菱地所25,199環(huán)球廣場A棟(1-4層)中國信達/陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股/周至縣金周國有資本投資運營上海東方華發(fā)企業(yè)發(fā)展/上海泓邦企業(yè)發(fā)展浦東資料來源:RCA、萊坊研究部注：所有成交均有待落實2025年第四季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率●虹橋商務(wù)區(qū)存量:72.7租金:4.36空置率:25.7%北外灘租金:5.37空置率:33.4%存量:30.8租金:6.33空置率:14.9%租金:9.48●虹橋商務(wù)區(qū)存量:72.7租金:4.36空置率:25.7%北外灘租金:5.37空置率:33.4%存量:30.8租金:6.33空置率:14.9%租金:9.48空置率:14.8%租金:6.05空置率:14.3%存量:79.2租金:4.94空置率:21.2%租金:7.70空置率:21.8%存量:75.8租金:3.87空置率:23.8%核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)新興商務(wù)區(qū)1,996核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)新興商務(wù)區(qū)1,996●新虹橋存量:125.6租金:5.33空置率:28.7%●徐家匯存量:38.9租金:6.87空置率:13.7%●徐匯濱江租金:5.40空置率:20.8%●前灘租金:5.70空置率:21.7%●淮海中路●小陸家嘴存量:195.7租金:8.08●世紀(jì)大道存量:62.3租金:6.28資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/天，空置率為平均空置率由于本季度我們對甲級寫字樓存量庫進行了調(diào)整，存量數(shù)字不能與上季度直接比較如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部上海商業(yè)物業(yè)服務(wù)部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+8613918723123regina.yang@殷元敖上海研究及咨詢部高級經(jīng)理+8613482078781