2025年不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格考試(土地登記代理實務(wù))經(jīng)典試題附答案一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填寫在括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項不屬于不動產(chǎn)登記的法定類型？A.首次登記B.變更登記C.預(yù)告登記D.備案登記（答案：D）2.甲公司將其名下國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押給銀行，抵押期限屆滿后未申請注銷登記，登記機構(gòu)應(yīng)當如何處理？A.依職權(quán)注銷抵押登記B.通知銀行限期辦理注銷C.繼續(xù)保留抵押登記直至申請注銷D.轉(zhuǎn)為異議登記（答案：C）3.下列關(guān)于“房地一體”登記原則的說法，正確的是：A.房屋登記與土地登記可以分別辦理B.房屋登記完成即視為土地登記完成C.房屋與其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并登記D.僅適用于農(nóng)村宅基地（答案：C）4.某宗土地用途為“城鎮(zhèn)住宅用地”，現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為“商業(yè)用地”，權(quán)利人申請變更登記時應(yīng)提交的核心材料是：A.土地出讓合同補充協(xié)議B.規(guī)劃條件變更批準文件C.地價評估報告D.環(huán)境影響評價批復(fù)（答案：B）5.下列哪種情形登記機構(gòu)應(yīng)當作出不予登記決定并書面告知申請人？A.申請材料存在筆誤但可以當場更正B.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利已被查封C.申請人未提交身份證明D.申請登記事項與權(quán)屬來源材料不一致但可補正（答案：B）6.關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢，下列說法錯誤的是：A.權(quán)利人可查詢本人全部登記資料B.繼承人可憑繼承權(quán)公證書查詢被繼承人登記資料C.任何公民可查詢不動產(chǎn)登記原始登記資料D.律師持調(diào)查令可查詢與其代理案件相關(guān)的不動產(chǎn)登記資料（答案：C）7.某宗土地于2020年辦理首次登記，2023年因司法裁定過戶給乙公司，乙公司應(yīng)于裁定生效之日起多少日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記？A.30日B.60日C.90日D.無期限限制（答案：A）8.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當記載的內(nèi)容？A.不動產(chǎn)權(quán)利的限制提示B.不動產(chǎn)評估價值C.不動產(chǎn)坐落與自然狀況D.不動產(chǎn)權(quán)利主體（答案：B）9.甲將名下房產(chǎn)贈與乙，贈與合同經(jīng)公證后，雙方未在90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)應(yīng)如何處理？A.視為贈與無效B.不予受理登記申請C.仍應(yīng)依法受理但須重新公證D.要求雙方重新提交贈與合同（答案：B）10.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記代理委托合同的說法，正確的是：A.可以口頭形式訂立B.必須經(jīng)公證C.應(yīng)當明確代理事項、權(quán)限和期間D.可由代理人單方解除（答案：C）11.某宗土地存在查封登記后，法院又送達輪候查封裁定，登記機構(gòu)應(yīng)當：A.拒絕接收第二輪查封裁定B.在登記簿上記載輪候查封C.通知第一輪查封法院D.直接辦理第二輪查封登記（答案：B）12.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記代理人的法定義務(wù)？A.保守委托人商業(yè)秘密B.對登記結(jié)果承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任C.如實告知登記風(fēng)險D.按照約定完成代理事項（答案：B）13.關(guān)于不動產(chǎn)登記證明，下列說法正確的是：A.與登記簿記載不一致時以登記證明為準B.登記證明可以代替權(quán)屬證書C.登記證明是權(quán)利人享有權(quán)利的初步證據(jù)D.登記證明由國土資源部統(tǒng)一印制（答案：C）14.下列哪項屬于登記機構(gòu)可以依職權(quán)辦理注銷登記的情形？A.權(quán)利人放棄權(quán)利B.不動產(chǎn)滅失C.抵押合同解除D.查封期限屆滿未續(xù)封（答案：B）15.甲以虛假材料騙取登記，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)：A.撤銷登記并公告B.要求甲限期改正C.對甲處以罰款即可D.通知權(quán)利人協(xié)商解決（答案：A）16.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記費的說法，正確的是：A.按不動產(chǎn)評估價值比例收取B.住宅類登記費最高不超過800元C.注銷登記免收登記費D.異議登記按件收取80元（答案：C）17.某宗土地設(shè)立抵押權(quán)后，土地上新增房屋，下列說法正確的是：A.新增房屋自動成為抵押財產(chǎn)B.新增房屋須另行辦理抵押登記C.新增房屋不得抵押D.新增房屋拍賣時應(yīng)優(yōu)先清償原抵押權(quán)（答案：B）18.下列哪項屬于不動產(chǎn)登記代理人可以從事的業(yè)務(wù)？A.出具土地評估報告B.代理登記資料查詢C.出具法律意見書D.代為繳納土地出讓金（答案：B）19.關(guān)于不動產(chǎn)登記資料復(fù)制，下列說法錯誤的是：A.復(fù)制件應(yīng)加蓋登記機構(gòu)查詢專用章B.復(fù)制件與原件具有同等法律效力C.復(fù)制件可注明用途限制D.復(fù)制件可收取工本費（答案：B）20.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)風(fēng)險？A.提交虛假材料B.泄露委托人隱私C.登記機構(gòu)系統(tǒng)故障D.超越代理權(quán)限（答案：C）二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列哪些情形可以申請辦理更正登記？A.登記簿記載的權(quán)利人姓名有誤B.登記簿記載的宗地面積與實測不符C.登記簿記載的用途與規(guī)劃許可證不一致D.登記簿記載的抵押金額與合同約定不符（答案：A、B、C）22.下列哪些材料屬于辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的必備材料？A.土地出讓合同B.土地出讓價款繳納憑證C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證（答案：A、B、C）23.下列哪些登記類型屬于不動產(chǎn)物權(quán)變動登記？A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.注銷登記D.預(yù)告登記（答案：A、B、C）24.下列哪些情形可以申請異議登記？A.繼承人認為登記簿記載的非全部繼承人B.共有人認為登記簿記載的份額有誤C.債權(quán)人認為債務(wù)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)D.買受人認為出賣人重復(fù)出售不動產(chǎn)（答案：A、B、D）25.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當履行的保密義務(wù)范圍？A.委托人身份信息B.委托人婚姻狀況C.委托人銀行賬戶D.登記機構(gòu)內(nèi)部工作流程（答案：A、B、C）26.下列哪些登記事項自記載于登記簿時發(fā)生效力？A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.預(yù)告登記D.查封登記（答案：A、B、D）27.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供的信息查詢服務(wù)？A.自然狀況查詢B.權(quán)利狀況查詢C.登記簿全文查詢D.歷史交易價格查詢（答案：A、B、C）28.下列哪些情形會導(dǎo)致登記申請被駁回？A.申請人與權(quán)屬來源材料不一致B.不動產(chǎn)已被依法沒收C.申請材料不齊全且無法補正D.未繳納登記費（答案：A、B、C）29.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)禁止行為？A.偽造申請人簽名B.暗示可加快審查速度C.同時代理交易雙方D.接受委托后代為領(lǐng)取權(quán)屬證書（答案：A、B、C）30.下列哪些屬于不動產(chǎn)登記資料？A.登記申請表B.申請人身份證明復(fù)印件C.登記簿D.地籍調(diào)查表（答案：A、B、C、D）三、填空題（每空1分，共20分）31.不動產(chǎn)登記實行（統(tǒng)一登記）制度，由（自然資源主管部門）負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。32.登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起（5個）工作日內(nèi)辦結(jié)，特殊情況經(jīng)批準可延長（10個）工作日。33.不動產(chǎn)登記簿采用（電子介質(zhì)）形式，具備（永久保存）條件。34.權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢登記資料，應(yīng)當填寫（不動產(chǎn)登記資料查詢申請書），并提交（身份證明材料）。35.不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當具備（不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書），并在（不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)登記系統(tǒng)）中完成年度繼續(xù)教育。36.查封登記期限不得超過（三年），期滿未續(xù)封的，查封登記（自動失效）。37.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)登記之日起（九十日）內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記（失效）。38.登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯誤，應(yīng)當書面通知權(quán)利人，權(quán)利人自收到通知之日起（30日）內(nèi)無異議的，登記機構(gòu)可（依職權(quán)更正）。39.不動產(chǎn)登記費按（件）收取，住宅類每件（80）元，非住宅類每件（550）元。40.不動產(chǎn)登記代理人接受委托后，應(yīng)當向委托人出具（收件清單），并在約定時限內(nèi)完成（代理事項）。四、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.不動產(chǎn)登記代理人可以以自己的名義申請登記。（×）42.登記機構(gòu)可以對申請材料進行實質(zhì)審查。（√）43.不動產(chǎn)登記證明遺失后可以申請補發(fā)，補發(fā)證明與原證明編號一致。（√）44.查封登記可以對抗善意第三人。（√）45.不動產(chǎn)登記代理人可以同時接受買賣雙方委托辦理轉(zhuǎn)移登記。（×）46.注銷登記無需提交權(quán)屬證書原件。（×）47.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。（√）48.不動產(chǎn)登記資料查詢不得收取任何費用。（×）49.登記機構(gòu)可以對申請人進行信用記錄核查。（√）50.不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)登記有效期為5年。（×）五、簡答題（每題6分，共30分）51.簡述不動產(chǎn)登記代理人接受委托前應(yīng)履行的告知義務(wù)。答案：（1）告知委托人登記事項的法律依據(jù)、辦理流程、時限及收費標準；（2）告知委托人應(yīng)當提交的材料清單及真實性要求；（3）告知委托人登記風(fēng)險，如材料虛假、權(quán)屬爭議、查封抵押等情形可能導(dǎo)致的法律后果；（4）告知委托人代理權(quán)限范圍及保密義務(wù)；（5）告知委托人查詢、投訴、申訴渠道。52.簡述辦理繼承轉(zhuǎn)移登記時，登記機構(gòu)對繼承材料的審查要點。答案：（1）審查繼承權(quán)公證書或生效法律文書的真實性、合法性；（2）審查被繼承人死亡證明；（3）審查繼承人身份證明及親屬關(guān)系證明；（4）審查遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是否符合法定形式；（5）審查是否存在未清償?shù)亩惪?、債?wù)及查封限制；（6）審查申請人與繼承材料記載是否一致。53.簡述不動產(chǎn)登記簿的法律地位及其效力。答案：（1）不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；（2）登記簿記載的事項具有推定正確、公信的效力；（3）第三人基于登記簿記載善意取得不動產(chǎn)受法律保護；（4）登記簿采用電子形式，具備永久保存、不可篡改的技術(shù)條件；（5）登記簿與權(quán)屬證書不一致時，以登記簿為準。54.簡述登記機構(gòu)在辦理抵押登記時對抵押合同的審查重點。答案：（1）審查抵押人是否為登記簿記載的權(quán)利人；（2）審查抵押權(quán)人主體資格及金融許可；（3）審查抵押財產(chǎn)范圍與登記簿一致；（4）審查被擔(dān)保債權(quán)種類、數(shù)額、期限是否明確；（5）審查是否存在禁止抵押的約定或法律限制；（6）審查抵押合同簽字蓋章是否完整、真實。55.簡述不動產(chǎn)登記代理人如何防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險。答案：（1）建立委托人身份核驗制度，留存有效身份證明復(fù)印件；（2）對申請材料來源、真實性進行合理審查并留存工作底稿；（3）簽訂書面委托合同，明確代理事項、權(quán)限、期限及違約責(zé)任；（4）購買職業(yè)責(zé)任保險，建立賠償基金；（5）定期參加繼續(xù)教育，更新法律法規(guī)知識；（6）建立投訴處理與糾紛調(diào)解機制，及時化解矛盾。六、案例分析題（共30分）56.（本題10分）甲公司于2022年3月以出讓方式取得A地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為“工業(yè)”，2023年5月建成廠房并辦理房屋所有權(quán)首次登記。2024年1月，甲公司未經(jīng)批準將廠房分割出售給乙、丙兩自然人，并簽訂買賣合同，乙、丙分別支付50%價款并實際占有使用。2024年6月，甲公司因債務(wù)糾紛，A地塊被法院整體查封。乙、丙持買賣合同、付款憑證、占有證明等材料，委托代理人丁某申請轉(zhuǎn)移登記。問題：（1）登記機構(gòu)應(yīng)否受理乙、丙的轉(zhuǎn)移登記申請？說明理由。（2）代理人丁某在接受委托前應(yīng)如何履行風(fēng)險告知？（3）若登記機構(gòu)不予受理，丁某應(yīng)如何指導(dǎo)委托人維權(quán)？答案：（1）不應(yīng)受理。理由：①工業(yè)用地上的房屋分割轉(zhuǎn)讓違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”及《工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓管理規(guī)范》限制性規(guī)定；②房屋占用范圍內(nèi)的土地已被查封，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條，查封期間不得辦理處分登記。（2）丁某應(yīng)書面告知：①工業(yè)房屋分割轉(zhuǎn)讓政策限制及無法辦理登記的風(fēng)險；②查封登記具有處分限制效力，轉(zhuǎn)移登記將被駁回；③建議通過訴訟確認合同效力并申報債權(quán)，參與執(zhí)行分配。（3）丁某應(yīng)指導(dǎo)：①協(xié)助收集付款、占有、裝修等證據(jù)，提起民事訴訟確認合同效力；②向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議或案外人異議之訴；③申請參與執(zhí)行分配，爭取優(yōu)先受償或折價返還。57.（本題10分）自然人張某于2020年繼承其父母遺留的B房產(chǎn)，2021年辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，登記為其單獨所有。2022年張某與李某結(jié)婚，2023年張某以B房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款120萬元，抵押期限10年，雙方共同到登記機構(gòu)辦理抵押登記，登記簿記載“抵押權(quán)人：某銀行；抵押人：張某；債務(wù)履行期限：2023.5.10—2033.5.9”。2024年3月，李某以抵押房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)、張某未經(jīng)其同意為由，委托代理人趙某申請異議登記，并計劃提起民事訴訟確認抵押無效。問題：（1）登記機構(gòu)應(yīng)否受理李某的異議登記？說明理由。（2）代理人趙某應(yīng)提交哪些材料？（3）若異議登記后15日內(nèi)李某未起訴，登記機構(gòu)應(yīng)如何處理？答案：（1）應(yīng)予受理。理由：①繼承房產(chǎn)雖為張某婚前取得，但婚后共同還貸部分及增值可能涉及夫妻財產(chǎn)權(quán)益；②李某主張抵押未經(jīng)其同意，可能涉及處分權(quán)爭議，符合《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十九條“利害關(guān)系人認為登記簿記載事項錯誤，未獲更正”情形。（2）趙某應(yīng)提交：①異議登記申請書；②李某身份證明、結(jié)婚證；③抵押合同、登記簿記載頁復(fù)印件；④主張抵押無效的初步證據(jù)，如共同還貸記錄、夫妻財產(chǎn)約定等。（3）登記機構(gòu)應(yīng)依職權(quán)注銷異議登記，并書面通知李某。58.（本題10分）C地塊為村集體所有，2008年經(jīng)省政府批準征收為國有，但尚未完成補償安置。2010年，市自然資源局與甲開發(fā)商簽訂出讓合同，甲公司繳納出讓金并取得國有土地使用權(quán)證。2012年甲公司建成商品房并出售，200戶業(yè)主取得房屋所有權(quán)證。2024年，原村集體以征收程序違法、補償未到位為由，委托代理人王某申請撤銷國有土地登記，并提起行政訴訟。問題：（1）登記機構(gòu)頒發(fā)國有土地使用權(quán)證是否合法？說明理由。（2）若法院確認征收行為違法，登記機構(gòu)應(yīng)如何處理已售房屋登記？（3）代理人王某應(yīng)如何制定訴訟策略？答案：（1）程序不合法。理由：①征收土地未落實補償安置，違反《土地管理法》第四十八條“先補償、后搬遷”原則；②登記機構(gòu)未盡到對征收批準文件及補償?shù)轿蛔C明的審查義務(wù)，不符合《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十八條“登記原因文件必須合法有效”要求。（2）登記機構(gòu)應(yīng)：①自收到生效判決之日起公告注銷國有土地使用權(quán)登記；②對已售房屋，依據(jù)《行政訴訟法》第七十六條，由市政府采取補救措施，補辦征收手續(xù)并補償；③業(yè)主善意取得的房屋所有權(quán)不受影響，登記簿繼續(xù)記載，但備注土地權(quán)利來源待完善。（3）王某應(yīng)：①將市政府、自然資源局列為共同被告，請求確認征收及登記行為違法；②申請國家賠償，要求返還土地或補足補償款；③建議村集體與市政府協(xié)商，爭取追加補償、留