商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究RESEARCHONTHERISKANDPREVENTIONOFCOMMERCIALBANKHOUSINGLOAN目錄摘要……………1關(guān)鍵詞…………1一、我國商業(yè)銀行住房貸款現(xiàn)狀…………1（一）住房貸款客戶現(xiàn)狀…………………1（二）住房貸款質(zhì)量現(xiàn)狀…………………3二、從商業(yè)銀行的角度看住房貸款風(fēng)險(xiǎn)…………………4（一）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱……………4（二）征信系統(tǒng)建設(shè)不充分………………4（三）期限配錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)………………5三、從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看住房貸款風(fēng)險(xiǎn)…………5（一）源于房地產(chǎn)開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)增大………………5（二）房地產(chǎn)企業(yè)的的欺詐行為………5（三）源自房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)………6四、從個(gè)人住房貸款者的角度看住房貸款風(fēng)險(xiǎn)………6（一）個(gè)人信用帶來的銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)………………6（二）個(gè)人住房貸款者的欺詐行為………6（三）個(gè)人收入的不確定性………………6五、商業(yè)銀行自身鉛華住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對策與建議………………7（一）完善商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制…………………7（二）提升對借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范措施……………………8（三）深化對房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究…………8六、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)強(qiáng)化住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對策與建議……………8（一）推動政府職能配置更加高效合理…………………9（二）完善住房貸款征信制度……………9（三）注重常態(tài)化監(jiān)管……………………9七、結(jié)束語………………10參考文獻(xiàn)………………………10致謝……………11

商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范研究摘要：伴隨著這些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展以及不斷上漲的房產(chǎn)價(jià)格，在我國民眾間掀起了一番投資房地產(chǎn)的熱潮，民眾們的投資熱情持續(xù)飆升，使得房產(chǎn)開發(fā)及房產(chǎn)銷售的規(guī)模不斷的擴(kuò)大。房地產(chǎn)作為一種特殊商品來說，與一般的商品有一點(diǎn)極為不同，那便是房地產(chǎn)的單價(jià)極其的高，因而民眾們在選擇購置房地產(chǎn)時(shí)，基本上不會選擇一次性繳清全部款項(xiàng)，絕大部分民眾會選擇向商業(yè)銀行貸款購房[1]，進(jìn)而推動了我國商業(yè)銀行銀行住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展。住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展具有兩面性，既有利也有弊，一方面它幫助解決了我國商業(yè)銀行的貸款發(fā)放問題，使得商業(yè)銀行的的貸款收入水平有了顯著的提高；另一方面它也使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，并且由于房地產(chǎn)單價(jià)高的特點(diǎn)導(dǎo)致住房貸款涉及金額龐大，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)無法得以控制的情況，將會對商業(yè)銀行造成無法挽回的沉重打擊。因此對住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施的研究是必要的。本文就將會針對性的對我國商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的研究。分析我國商業(yè)銀行住房貸款的客戶現(xiàn)狀以及質(zhì)量現(xiàn)狀；從商業(yè)銀行自身、房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人住房貸款者三個(gè)角度挖掘其中所存在的風(fēng)險(xiǎn)；并從商業(yè)銀行自身和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)兩個(gè)方面提出強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范的建議，幫助認(rèn)識并且降低我國商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；貸款風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范RESEARCHONTHERISKANDPREVENTIONOFCOMMERCIALBANKHOUSINGLOANAbstract:WiththerapiddevelopmentofChina'srealestateindustryandtherisingrealestatepricesinrecentyears,awaveofrealestateinvestmenthasbeensetoffamongtheChinesepeople.People'sinvestmententhusiasmcontinuestosoar,resultinginthecontinuousexpansionofthescaleofrealestatedevelopmentandrealestatesales.Realestateasaspecialcommodity,onethingisverydifferentwithgeneralcommodities,thatistherealestateunitpriceisveryhigh,sowhenpeoplechoosetopurchaserealestate,basicallynotone-timepayallthemoney,thevastmajorityofpeoplewillchoosetocommercialbankloanstobuy[1],thenpushthetherapiddevelopmentofourcountrycommercialbankhousingloanbusiness.Therapiddevelopmentofhousingloanbusinesshasbothadvantagesanddisadvantages.Ontheonehand,ithelpstosolvetheproblemofloanissuanceofcommercialBanksinChina,whichmakestheloanincomelevelofcommercialBankssignificantlyimproved.Ontheotherhand,italsomakestheloanriskofcommercialBanksincreaseconstantly.Inaddition,duetothehighunitpriceofrealestate,theamountinvolvedinhousingloanishuge.Iftheriskcannotbecontrolled,itwilldealanirreversibleheavyblowtocommercialBanks.Therefore,itisnecessarytostudytheriskpreventionmeasuresofhousingloan.ThispaperwillbetargetedtoChina'scommercialBankshousingloanbusinessin-depthresearch.AnalyzethecustomerstatusandqualitystatusofcommercialbankhousingloaninChina;FromthecommercialBanksthemselves,realestateenterprisesandindividualhousinglendersthreeperspectivestoexploretheexistingrisks;AndfromthecommercialBanksthemselvesandthefinancialregulatoryagenciestostrengthentheriskpreventionrecommendationstohelpunderstandandreducethecommercialBanksinChina'shousingloanbusinessrisks.Keywords:commercialBanks;housing

loans;credit

risk;risk

prevention自二零一六年起，我國的房地產(chǎn)市場得到越來越多民眾的關(guān)注，民眾的投資熱情不斷的升溫，房地產(chǎn)投資、銷售、土地購置等多個(gè)指標(biāo)都有著很大程度的升高，并且勢頭強(qiáng)大、上升速度快。從整體上看，我國房地產(chǎn)運(yùn)行走勢可用“四高一升”來表述，即“高房價(jià)、高漲幅、高低價(jià)、高庫存、投資升”同時(shí)并存的態(tài)勢[2]。在我國經(jīng)濟(jì)下行的情況下，房地產(chǎn)市場的火熱在一定程度上起到了緩解了作用；房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，為商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)注入了源源不斷的活力，給各大商業(yè)銀行帶來了可觀的收益；同時(shí)房地產(chǎn)市場的火熱也幫助國家推動了房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)的達(dá)成，為之做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展具有兩面性，除去上面所提到的有利之處，它也存在著弊端，尤其體現(xiàn)在商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)方面，住房貸款業(yè)務(wù)具有非常強(qiáng)的杠桿效應(yīng)，因而具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性，在業(yè)務(wù)量劇增的情況下風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷的增加，在此情況下如果商業(yè)銀行不能妥善的處理，那么將會對商業(yè)銀行帶來沉重的打擊，要想擺脫此困境最重要的就是做好風(fēng)險(xiǎn)防范研究，也正是本文將要論述的內(nèi)容。我國商業(yè)銀行住房貸款現(xiàn)狀住房貸款客戶現(xiàn)狀在對二零一七年商業(yè)銀行住房貸款客戶的各項(xiàng)詳細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并針對商業(yè)銀行住房貸款打的金額以及規(guī)模等數(shù)據(jù)進(jìn)行分類歸總后，在下文中以表格形式展示出來，相信對我們更加清晰明了的了解我國商業(yè)銀行住房貸款的客戶現(xiàn)狀會有所幫助。信貸<20萬信貸20-100萬信貸100-500萬信貸>500萬筆數(shù)249萬筆359萬筆61萬筆30萬筆占比35.6%51.4%8.7%4.3%規(guī)模3.90萬億元12.58萬億元7.32萬億元7.99萬億元占比12.1%39.0%22.7%24.8%通過表格中的我國商業(yè)銀行住房貸款的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，我們能夠了解到，在住房貸款客戶規(guī)模方面，住房貸款金額小于100萬的客戶數(shù)量共有608萬筆，在所有住房貸款筆數(shù)中的占比接近百分之九十，而住房貸款金額大于100萬的客戶數(shù)量僅有91萬筆，在所有住房貸款筆數(shù)中的占比只有百分之十左右。由此可見目前我國的商業(yè)銀行住房貸款客戶主要由住房貸金額小于100萬的客戶構(gòu)成，而住房貸款規(guī)模大于一百萬的客戶數(shù)量還是相對較少。而在住房貸款金額規(guī)模方面，主要由住房貸款金額20-100萬個(gè)住房貸款金額大于500萬的客戶群體構(gòu)成，房貸款金額20-100萬的客戶雖說金額數(shù)量不如房貸款金額大于500萬的客戶，但是客戶數(shù)量遠(yuǎn)超，因而整體金額高達(dá)12.58萬億元；而房貸款金額大于500萬的客戶雖說客戶數(shù)量不如房貸款金額20-100萬的客戶，但是每一筆住房貸款的金額龐大，因而整體金額也高達(dá)7.99億萬元，這兩部分占用了我國商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)的主要信貸額度。由以上對我國商業(yè)銀住房貸款的數(shù)據(jù)分析可以得知，我國商業(yè)銀行住房貸款的主要客戶為貸款一百萬元以下的中低端客戶。而在貸款規(guī)模方面則集中于中端消費(fèi)者和高端消費(fèi)者[3]。住房貸款質(zhì)量現(xiàn)狀對于商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，光是關(guān)注住房貸款的規(guī)模是不夠的，還應(yīng)關(guān)注住房貸款的質(zhì)量水平，通過收集二零一四至二零一七年商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)中的不良貸款的相關(guān)數(shù)據(jù)，在下文中以表格形式表現(xiàn)出來，能夠幫助我們更為直觀的了解商業(yè)銀行住房貸款的質(zhì)量水平。2014201520162017住房貸款信貸規(guī)模17.05萬億21.01萬億26.68萬億32.25萬億不良貸款規(guī)模426億元693億元1014億元1419億元不良貸款率0.25%0.33%0.38%0.44%商業(yè)銀行整體不良貸款率1.47%1.61%1.72%1.74%通過表格中的我國商業(yè)銀行住房貸款中不良貸款的各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)，我們能夠了解到，雖然我國商業(yè)銀行在二零一四到二零一七年期間住房貸款規(guī)模整體上漲速度非常迅速，但是與此同時(shí)住房貸款不良貸款規(guī)模也呈現(xiàn)快速上漲的趨勢。二零一四到二零一七年僅三年時(shí)間我國商業(yè)銀行住房貸款不良貸款規(guī)模由460億元增長至1419億元，漲幅三倍多，不良貸款率也由0.25%上漲至0.44%。由此可見，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商業(yè)銀行的住房貸款質(zhì)量呈現(xiàn)下滑的趨勢，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，商業(yè)銀行需引起重視，必須及時(shí)控制住住房貸款不良貸款率增長的勢頭，將風(fēng)險(xiǎn)降低至接受范圍以內(nèi)。住房貸款具有天然的信息不對稱的特點(diǎn)，因此極其容易引起各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。不良住房貸款的影響會在銀行金融產(chǎn)業(yè)鏈條中被逐漸傳遞、擴(kuò)大，隨著資產(chǎn)證券化的發(fā)展，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)很容易被轉(zhuǎn)移給承受能力較弱的機(jī)構(gòu)或個(gè)人[4],如果未來商業(yè)銀行不加強(qiáng)對住房貸款的質(zhì)量控制，那么商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營將會面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)性，甚至?xí)绊懙姐y行的正常運(yùn)營等，因此需要引起強(qiáng)烈的重視。二、基于商業(yè)銀行自身的商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)（一）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱在我國房地產(chǎn)市場中，如果房地產(chǎn)的市場價(jià)值能夠保持穩(wěn)定不變，商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)的信貸資金基本上就不會受損，很大程度上商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)都是處于盈利狀態(tài)。但是隨著近年來各大商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)方面的競爭逐漸激烈，個(gè)銀行的信貸部門競爭壓力不斷增大，便在住房貸款款業(yè)務(wù)中催生了一種惡性的現(xiàn)象。那便是信貸部門經(jīng)常為了獲取更多的客戶資源、擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)范圍并增加收益水平，競相將本應(yīng)嚴(yán)格的貸前審查和貸后檢查等工作減少，放松了對貸款者的收入證明等必需提供要素信息的審查工作，使得貸款人信息的真實(shí)性相較過去大大的減弱了。這一現(xiàn)象導(dǎo)致了商業(yè)銀行對風(fēng)險(xiǎn)的判斷不夠準(zhǔn)確，低估了住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)。（二）征信系統(tǒng)建設(shè)不充分相對于一些西方發(fā)達(dá)國家來說，我國商業(yè)銀行的征信系統(tǒng)建設(shè)仍然是一個(gè)較為薄弱的方面，銀行征信系統(tǒng)中所收集的借款人的信息仍然保持在初始水平，沒有做到及時(shí)收集申請人的經(jīng)濟(jì)信息的變動信息并相應(yīng)的做出合理有效的調(diào)整。同時(shí)信用評級系統(tǒng)不完善，商業(yè)銀行對住房貸款申請人進(jìn)行信用評級時(shí)所做的工作非常的粗略和簡單，只是進(jìn)行表面工作，無法做到將借款人的資料收集齊全，使得信用評級的可靠性大打折扣，無法對銀行審查起到參考作用。銀行間信息不對稱也加大銀行進(jìn)行房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行無法正確區(qū)分合格與不合格的借款人，不合格的借款人很可能通過虛假的書面證明文件獲得銀行貸款，從而增加商業(yè)銀行次級貸款的比例[5]。（三）期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)從資金流動性的角度來看，商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)期限較長，普遍在十年期以上，而商業(yè)銀行存款業(yè)務(wù)的普遍在三到五年之間，相比于住房貸款業(yè)務(wù)的期限短很多，在此前提下配置存貸期限的配置就顯得尤為重要，如果出現(xiàn)存貸期限錯(cuò)誤配置的情況，便會大幅度地增加商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在一定程度的存貸期限錯(cuò)誤配置是可以接受的，但是必須要控制在一個(gè)合適的范圍之內(nèi)，商業(yè)銀行必須對其進(jìn)行合理的管理與控制。根據(jù)國際上的研究經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房貸款業(yè)務(wù)在信貸業(yè)務(wù)中的占比接近百分之二十時(shí)，商業(yè)銀行的整體流動性便會受到限制；相對而言的，對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小并且資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，因當(dāng)更早的注意到流動性風(fēng)險(xiǎn)，并將住房貸款業(yè)務(wù)在信貸業(yè)務(wù)中的占比降到更低一個(gè)層次。三、與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)聯(lián)的商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)（一）源于房地產(chǎn)開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)增大在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢頭過于快速，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度的時(shí)候回落的可能性極大，這將不利于民眾對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定投資，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)開發(fā)商會在前期對房地產(chǎn)市場的的未來發(fā)展走向進(jìn)行預(yù)測，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)預(yù)測結(jié)果過于積極的情況。房地產(chǎn)企業(yè)有可能會因?yàn)檫^于積極的預(yù)測結(jié)果而大量的囤積土地，準(zhǔn)備將這些土地都用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在這種極端的情況下，如果房地產(chǎn)價(jià)格突然下降，房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨未來收入的減少的風(fēng)險(xiǎn)，使之無法承受前期為囤積土地而花費(fèi)的高成本。最后導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)商還可能會出現(xiàn)因?yàn)橘J款資金有限，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程受到影響，在預(yù)期的工期內(nèi)無法完成建設(shè)，導(dǎo)致交樓期限拉長或者建筑規(guī)格與合同所簽訂的內(nèi)容不符等問題出現(xiàn)，使得住戶拖欠商業(yè)銀行住房貸款，在這種情況下，就導(dǎo)致了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商沖突矛盾嫁接到了銀行身上。還有部分開發(fā)商可能會因?yàn)槭掷m(xù)不全等法律方面的工作未做到位的情況，導(dǎo)致其銷售出的房產(chǎn)在沒有取得商品房預(yù)售許可證的前提下是無效的。這就會進(jìn)一步波及到住房貸款合同，使得商業(yè)銀行的貸款資金承受風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的的欺詐行為房地產(chǎn)企業(yè)的信用程度對商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起著深遠(yuǎn)的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取商業(yè)銀行的住房貸款，可能會采取欺騙性的手段甚至是嚴(yán)重違法的手段。在現(xiàn)實(shí)中，有一些房地產(chǎn)企業(yè)會利用合同中存在的漏洞欺騙商業(yè)銀行，讓銀行通過貸款申請，獲取貸款資金，由于貸款申請手續(xù)較為復(fù)雜，其中涉及了很多項(xiàng)步驟，所以貸款者申請貸款時(shí)，銀行即使擁有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行審查，也很難發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。自然人的貸款申請被銀行批準(zhǔn)后，這些房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的目的就達(dá)到了。這會對銀行住房貸款業(yè)務(wù)的造成巨大的破壞，影響業(yè)務(wù)的正常發(fā)展與展開。（三）房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金用途的轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金用途的轉(zhuǎn)移對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)也需要得到重視[6]。我國商業(yè)銀行目前對于住房貸款資金的使用的后期監(jiān)察工作執(zhí)行的并不到位，這是一個(gè)嚴(yán)重的漏洞，許多房地產(chǎn)開放商在發(fā)現(xiàn)了這一個(gè)漏洞之后，便把它利用起來，將住房貸款資金偷偷轉(zhuǎn)移，并將轉(zhuǎn)移后的資金用在其他不符合貸款要求的事項(xiàng)上。這一風(fēng)險(xiǎn)是我國商業(yè)銀行目前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。之所以會讓不法房地產(chǎn)企業(yè)找到了可乘之機(jī)，正是因?yàn)槲覈y行還沒有形成一套完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管及風(fēng)險(xiǎn)防范體制。部分房地產(chǎn)通過不正當(dāng)?shù)氖侄?借助與其有關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買其所開發(fā)的房產(chǎn)作為籌資手段。四、與個(gè)人住房貸款者相關(guān)聯(lián)的商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)（一）個(gè)人信用帶來的銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)目前，我國房價(jià)呈現(xiàn)出一種持續(xù)顯著上漲的狀態(tài)，大部分個(gè)人住房貸款者在經(jīng)過自身主觀的預(yù)測后，會認(rèn)為我國的房價(jià)會繼續(xù)保持一種上漲的趨勢，便以超出自己承受能力的價(jià)格向商業(yè)銀行貸款購房。但是由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度過快，即將到達(dá)價(jià)格的高點(diǎn)、峰值，極有可能會出現(xiàn)價(jià)格下跌的情況。如果未來房地產(chǎn)價(jià)格下跌，部分在價(jià)格高點(diǎn)買房的客戶會認(rèn)為總貸款額高于房價(jià)，房產(chǎn)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)，便傾向于選擇選擇違約[7]。而跌價(jià)的房產(chǎn)商業(yè)銀行也難以處理，這種情況下商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)就很有可能面臨著巨大的虧損。（二）個(gè)人住房貸款者的欺詐行為由于商業(yè)銀行的個(gè)人信用的評估體系依舊沒有得到完善,購房人可能存在道德風(fēng)險(xiǎn),部分沒有住房貸款資質(zhì)的借款人通過偽造的個(gè)人收入資料等信息騙取銀行將貸款發(fā)放給他,到后期借款人沒有能力按時(shí)償還住房貸款，直至達(dá)到違約程度,這就是客戶履約意愿的趨劣化,會給銀行信貸資金帶來巨大損失。（三）個(gè)人收入的不確定性個(gè)人在償還銀行貸款的期間，可能面臨著很多意料之外情況，比如失業(yè)、疾病、致殘等，導(dǎo)致貸款人不能按時(shí)履行還本付息的義務(wù)[8]。這些都會增加個(gè)人的違約風(fēng)險(xiǎn)。我國現(xiàn)階段正是勞動力就業(yè)的高峰時(shí)期。隨著就業(yè)競爭壓力的逐漸增大許多人都將面臨著失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)由于人們就業(yè)觀念的巨大變化，近年來裸辭等現(xiàn)象變得極為常見；企業(yè)經(jīng)營制度的改革以及企業(yè)內(nèi)部的裁員決策等也會導(dǎo)致失業(yè)；這些種種因素都對人們收入的穩(wěn)定性造成影響，使得個(gè)人住房貸款者的的償還能力下降。失業(yè)后大部分沒有了足夠收入來源的借款人便會選擇拖欠住房貸款，從而導(dǎo)致銀行的信貸資金受到損失。五、強(qiáng)化商業(yè)銀行自身防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策建議（一）完善商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制1、對銀行職工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識培訓(xùn)，增強(qiáng)個(gè)人素質(zhì)培養(yǎng)職業(yè)道德過去商業(yè)銀行往往將個(gè)人住房貸款歸為優(yōu)良資產(chǎn)，各個(gè)銀行紛紛通過降低審核條件的方法以達(dá)到吸引客戶的目的[9]。為在激烈的市場競爭環(huán)境下抓住客戶，房貸授信往往一定程度上放寬審核條件，對于借款者的還款能力疏于審核，可能導(dǎo)致不具備相應(yīng)還款能力的個(gè)人和企業(yè)取得貸款[10]。然而在現(xiàn)如今個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的情況下，各商業(yè)銀行必須一改過去的作風(fēng)，嚴(yán)格進(jìn)行審查，做好銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作。要想達(dá)到以上目標(biāo)則必須對銀行職工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識培訓(xùn)，增強(qiáng)職工的個(gè)人素質(zhì)培養(yǎng)職業(yè)道德，才能夠做到在工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，在審核時(shí)牢牢把握住貸款的門檻，將貸款的風(fēng)險(xiǎn)降到可以接受的水平線以下。建立動態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理制度要想加強(qiáng)對銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，首要目標(biāo)就是建立合理有效的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，借助該系統(tǒng)對風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生條件、產(chǎn)生過程和處理過程進(jìn)行全程無縫隙管理。首先，在我國個(gè)人征信系統(tǒng)不完善的情況下要嚴(yán)格抓好住房貸款的貸前審查[11]，貸款前的調(diào)查成為了解確定貸款人資信狀況的重要途徑，其中包括借款人目前的收入證明和財(cái)產(chǎn)狀況以及過去一段時(shí)間的借款償還情況，以及所購房屋的用途、可靠資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值所做的合理估計(jì)等。另外，商業(yè)銀行應(yīng)該在發(fā)放貸款之后做好動態(tài)跟蹤管理的工作。及時(shí)收集借款人收入變動、能否按時(shí)償還貸款、投資活動是否存在風(fēng)險(xiǎn)等信息。將這些信息做好匯總，通過建立合理有效的信用評估模型，對貸款人信用狀況進(jìn)行分析。在做好分析后將分析結(jié)果通過互聯(lián)網(wǎng)在全國商業(yè)銀行間分享，各商業(yè)銀行都要持續(xù)不斷完善數(shù)據(jù)。最后，商業(yè)銀行要做好對房地產(chǎn)抵押物的調(diào)查與處置。如果確認(rèn)了貸款人的違約行為，就要及時(shí)做好房地產(chǎn)抵押物的處理，盡最大的努力減少商業(yè)銀行所遭受的損失。動態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)將記錄借款人在銀行資金活動的信用狀況，也會為商業(yè)銀行未來的發(fā)展帶來更多的便利。（二）提升對借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范措施1、加強(qiáng)貸前信用調(diào)查和償債能力評估完善的個(gè)人征信系統(tǒng)是銀行貸前信用調(diào)查的關(guān)鍵一環(huán)，它是整個(gè)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因此完善上文所提及的個(gè)人征信系統(tǒng)顯得更為重要了；償債能力的評估需要在個(gè)人征信系統(tǒng)所提供信息的基礎(chǔ)上，對貸款者的未來收入狀況進(jìn)行合理的預(yù)測，借此判斷貸款者是否具備貸款的資質(zhì)。若能順利完成這兩方面的工作，那么將會對風(fēng)險(xiǎn)防范起到關(guān)鍵性的作用。2、加強(qiáng)房貸抵押物的審查力度由于市場的經(jīng)濟(jì)變動，銀行在解決抵押物問題上仍然不能根據(jù)市場的變革做出相應(yīng)的解決措施，上有政策下有對策成為降低銀行風(fēng)險(xiǎn)損失的解決辦法之一。首先,銀行應(yīng)該有相對完整的房屋抵押物的審核制度，現(xiàn)實(shí)中銀行在住房貸款的授信過程中除了以房地產(chǎn)作為抵押品之外，還會讓購房者繳納一定比例的首付金,顯然，首付比例越高,住房貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比例越高[12],銀行因當(dāng)借助對購房首付等數(shù)據(jù)的分析精準(zhǔn)的對房屋抵押資產(chǎn)進(jìn)行市場估價(jià)，估價(jià)的結(jié)果要立足于未來的市場走向，避免由于物價(jià)和市場需求產(chǎn)生差值。商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)抵押物的處置方面，應(yīng)當(dāng)形成自己特有的市場和處理體系，避免房地產(chǎn)抵押物出現(xiàn)有價(jià)無市的狀況。商業(yè)銀行方面雖然能夠保持對房產(chǎn)的長期占有，但如若不能及時(shí)處理妥當(dāng)，會導(dǎo)致商業(yè)銀行無法彌補(bǔ)信貸資金上的缺口，對商業(yè)銀行資金構(gòu)成較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。（三）深化對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的研究房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷進(jìn)步，帶動了住房貸款業(yè)務(wù)的興起。住房貸款業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)市場密不可分，國家對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不僅僅會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時(shí)也會對住房貸款業(yè)務(wù)造成影響，因而各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)做好住房貸款的市場前景分析與研究，防范宏觀調(diào)控政策所帶來的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)[13]。應(yīng)做到實(shí)時(shí)關(guān)注國家出臺的有關(guān)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策以及其他有可能對房地產(chǎn)市場造成簡介影響的政策。根據(jù)已出臺的政策對住房貸款市場做前景分析與預(yù)測，及時(shí)把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展動向，并在此基礎(chǔ)上對已發(fā)放的住房貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，及時(shí)調(diào)整銀行自身對住房貸款業(yè)務(wù)的政策，謹(jǐn)慎開展住房貸款業(yè)務(wù)。六、強(qiáng)化金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策建議健全住房貸款的外部風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系要從監(jiān)管主體、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管措施等方面進(jìn)行綜合考量，完善住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體制。尤其要考慮信息不對稱情況下的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，創(chuàng)新住房貸款監(jiān)管理念和相關(guān)制度。（一）推動政府職能配置更加高效合理住房貸款及其金融衍生品發(fā)行的試點(diǎn)與推廣，需要相應(yīng)的制度配套和政府職能配置。監(jiān)管機(jī)構(gòu)要從金融市場的整體發(fā)展出發(fā)，針對銀行表內(nèi)外業(yè)務(wù)及住房按揭貸款運(yùn)行中的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)(尤其是信息不對稱問題)，為達(dá)到一定的監(jiān)管效果而提出可行的監(jiān)管方案。該方案要注重有關(guān)職能部門之間的配合。第一，住房貸款的基礎(chǔ)交易法律關(guān)系中的抵押涉及銀保監(jiān)會與住建部之間的職能協(xié)調(diào)。住建部對房地產(chǎn)市場有直接管控職能，對房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)入資質(zhì)進(jìn)行規(guī)制并對住房公積金進(jìn)行管理，這些都會對購房者產(chǎn)生實(shí)際影響。在銀保監(jiān)會與住建部的職能協(xié)調(diào)問題上，由于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是銀行相關(guān)業(yè)務(wù)平穩(wěn)開展的基礎(chǔ)，所以要以保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為第一任務(wù)，使銀保監(jiān)會的監(jiān)管側(cè)重于處理銀行貸款及其衍生的金融業(yè)務(wù)的透明性和可預(yù)測性。第二，房屋瑕疵和購房人信用風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)涉及銀保監(jiān)會與證監(jiān)會之間的職能配置。銀保監(jiān)會職能的合理運(yùn)行能夠推動住房貸款發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)證券業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長。保險(xiǎn)公司一般有較高的風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)測能力，基于此，銀保監(jiān)會與證監(jiān)會要共建信息分享通道。第三，住房按揭貸款的利率確定涉及銀保監(jiān)會與中國人民銀行之間的職能劃分。中國人民銀行可以通過調(diào)整利率以應(yīng)對住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，但利率調(diào)整對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是綜合性的[14]，銀保監(jiān)會掌握的金融監(jiān)管數(shù)據(jù)作為第一手資料，可以為中國人民銀行的金融決策提供重要依據(jù)。（二）完善住房貸款征信制度信息披露是外部監(jiān)管的一項(xiàng)重要措施，而信息披露的關(guān)鍵是信用評級，因此，完善住房貸款征信制度有利于強(qiáng)化外部監(jiān)管。住房貸款征信制度的建立應(yīng)從三個(gè)方面著手。首先，選擇合適的征信體系管理模式。目前，我國征信體系主要采取國家管理的模式，以后可以逐步向市場化管理的方向發(fā)展。其次，以現(xiàn)有征信系統(tǒng)為基礎(chǔ)。除了現(xiàn)有征信系統(tǒng)披露的個(gè)人信用信息，還要將個(gè)人房產(chǎn)信息納入個(gè)人信用信息的采集范疇，防范利用住房貸款進(jìn)行投機(jī)的行為。個(gè)人信用數(shù)據(jù)征集要有一套科學(xué)、規(guī)范的操作方法且經(jīng)本人同意，個(gè)人信用數(shù)據(jù)由第三方金融輔助機(jī)構(gòu)保存。金融輔助機(jī)構(gòu)可能會過度收集個(gè)人信息，鑒于此，應(yīng)設(shè)定金融輔助機(jī)構(gòu)征集個(gè)人信用信息的邊界，要求其對個(gè)人信用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和保密性承擔(dān)責(zé)任。按揭貸款征信制度還應(yīng)明確個(gè)人對其信用數(shù)據(jù)的監(jiān)督權(quán)，注重當(dāng)事人救濟(jì)權(quán)的保障。最后，保證評級數(shù)據(jù)來源的可靠性及評級方法的規(guī)范性、專業(yè)性。評級標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)注意潛在的風(fēng)險(xiǎn)和評級產(chǎn)品的以往信用水平，分析住房貸款申請人的違約概率，關(guān)注評級結(jié)果的變化及其可能造成的偏差。（三）注重常態(tài)化監(jiān)管無論是住房貸款監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能配置，還是相關(guān)征信系統(tǒng)及風(fēng)險(xiǎn)評級制度的完善，其主要目的都是改變信息不對稱的狀況，增強(qiáng)監(jiān)管的全面性和穿透力，減少按揭貸款參與主體的不良操作，避免引起較大的金融波動。為實(shí)現(xiàn)這樣的目的，應(yīng)將常態(tài)化監(jiān)管作為住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的重要內(nèi)容，建立和健全相關(guān)法律機(jī)制，防范來源于購房人、銀行、開發(fā)商等各方的風(fēng)險(xiǎn)[15]，構(gòu)建科學(xué)、有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對比較突出的基礎(chǔ)房產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款的重要指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)先監(jiān)管。四、結(jié)束語房地產(chǎn)行業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)帶動了住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，并且使其規(guī)模不斷的擴(kuò)張，為商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)打開了全新的局面；但同時(shí)也帶來了一定的弊端，那就是住房貸款風(fēng)險(xiǎn)性的不斷增加，在此情況下商業(yè)銀行如果不能夠及時(shí)做出應(yīng)對、實(shí)行切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，就會變得極為被動，甚至遭受嚴(yán)重的打擊。市場經(jīng)濟(jì)的變動、通貨膨脹嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)泡沫化、國家政策的調(diào)控都會影響住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。要想解決住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問題絕不可能是短時(shí)間內(nèi)能夠做到的的，需要一個(gè)長期的過程，銀行自身得不斷的優(yōu)化完善自身的體制問題，