拆遷購(gòu)房協(xié)議范本注意事項(xiàng)匯編引言拆遷購(gòu)房，對(duì)許多家庭而言，是人生中的一件大事，它不僅關(guān)系到未來的居住環(huán)境，更承載著對(duì)新生活的期盼。而拆遷購(gòu)房協(xié)議，作為這一過程中至關(guān)重要的法律文件，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性與完備性直接影響著購(gòu)房者的切身利益。一份看似簡(jiǎn)單的協(xié)議，背后可能隱藏著諸多需要仔細(xì)斟酌的細(xì)節(jié)。本文旨在結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)拆遷購(gòu)房協(xié)議范本中常見的注意事項(xiàng)進(jìn)行梳理與匯編，希望能為廣大拆遷戶在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)提供一些有益的參考，助力大家在復(fù)雜的交易中維護(hù)好自身合法權(quán)益。一、合同主體資格的審慎核查在簽署任何協(xié)議之前，對(duì)合同相對(duì)方的主體資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，是確保交易安全的第一道防線，其重要性不言而喻。對(duì)于出售方，若為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，務(wù)必核實(shí)其是否具備有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。更為關(guān)鍵的是，要確認(rèn)擬購(gòu)房屋是否已取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及《商品房預(yù)售許可證》（若為預(yù)售）或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》（若為現(xiàn)房銷售）。這些證書是房屋合法性的基石，缺一不可。實(shí)踐中，部分項(xiàng)目可能存在證件不全即對(duì)外銷售的情況，購(gòu)房者切勿因價(jià)格優(yōu)惠或其他誘惑而輕信口頭承諾。若出售方并非開發(fā)商，而是其他單位或個(gè)人，例如拆遷安置房的轉(zhuǎn)讓，那么需要審查其對(duì)該房屋是否享有合法的處分權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件是否清晰、無爭(zhēng)議，是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況。必要時(shí)，可要求對(duì)方提供相關(guān)權(quán)屬證明的原件進(jìn)行核對(duì)，并可至不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢房屋權(quán)屬狀況。二、房屋基本情況的明確約定協(xié)議中關(guān)于房屋基本情況的描述，必須清晰、具體，避免模糊不清或產(chǎn)生歧義，這是避免后續(xù)糾紛的關(guān)鍵。首先是房屋的坐落位置，應(yīng)當(dāng)明確到具體的路名門牌號(hào)、樓棟號(hào)、單元號(hào)及房號(hào)，確保指向唯一的房產(chǎn)。其次是房屋的性質(zhì)，是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房還是其他類型，不同性質(zhì)的房屋在交易條件、稅費(fèi)政策及上市交易限制等方面可能存在差異，需在協(xié)議中注明。房屋面積是核心條款之一。協(xié)議中應(yīng)同時(shí)明確約定房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公攤面積。尤為重要的是，要約定面積差異的處理方式。是按照實(shí)測(cè)面積多退少補(bǔ)，還是在一定誤差范圍內(nèi)互不找補(bǔ)，超出或不足部分如何計(jì)算差價(jià)，這些都需要雙方協(xié)商一致并在協(xié)議中清晰載明。避免使用“約XX平方米”這類模糊表述。房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施等，也應(yīng)盡可能詳細(xì)地列明。如果有樣板間，需明確樣板間與實(shí)際交付房屋的關(guān)系，是否作為交付標(biāo)準(zhǔn)的參考。三、價(jià)款及支付方式的清晰界定房屋價(jià)款及支付方式是協(xié)議的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到雙方的經(jīng)濟(jì)利益，必須嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。總價(jià)款的金額應(yīng)當(dāng)明確，大小寫必須一致，幣種也需注明（通常為人民幣）。除了總房款外，還需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)方式，如契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅、登記費(fèi)等，哪些由買方承擔(dān)，哪些由賣方承擔(dān)，避免后續(xù)因稅費(fèi)問題產(chǎn)生爭(zhēng)議。支付方式需具體約定，是一次性付款、分期付款還是按揭貸款。若為分期付款，需明確各期付款的金額、支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)及支付方式（如銀行轉(zhuǎn)賬的賬戶信息）。若涉及按揭貸款，應(yīng)明確貸款金額、貸款銀行的選擇（如有約定）、辦理貸款的期限以及無法獲得預(yù)期貸款額度或貸款未獲批準(zhǔn)時(shí)的處理辦法，是買方自籌資金補(bǔ)足，還是解除合同互不承擔(dān)違約責(zé)任等。對(duì)于拆遷戶而言，可能存在拆遷補(bǔ)償款與購(gòu)房款的抵扣問題。這部分約定需格外清晰：抵扣的具體金額、抵扣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、相關(guān)的憑證要求等，都應(yīng)一一列明，確保拆遷利益的順利轉(zhuǎn)化。四、交房期限與交付標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)闡述交房是購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，協(xié)議中必須對(duì)交房期限和交付標(biāo)準(zhǔn)作出明確且具有可操作性的約定。交房日期應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)具體的日期，或者約定在滿足特定條件（如工程竣工驗(yàn)收合格）后的多少日內(nèi)交付。避免使用“工程竣工后交付”等不確定的表述。交付標(biāo)準(zhǔn)是重中之重。毛坯房應(yīng)明確墻面、地面、門窗、水電、燃?xì)?、通訊等基本設(shè)施的交付條件。精裝修房則需詳細(xì)列明所用主要材料、設(shè)備的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量等，最好作為附件另行約定，并可約定裝修質(zhì)量的保修期限和責(zé)任。此外，小區(qū)的公共配套設(shè)施，如綠化、道路、電梯、消防、停車場(chǎng)、會(huì)所等的交付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，也可一并約定。房屋交付時(shí)，出售方應(yīng)提供哪些文件，如《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告等，也應(yīng)在協(xié)議中明確。同時(shí)，需約定房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前后的承擔(dān)主體。五、產(chǎn)權(quán)登記與稅費(fèi)承擔(dān)的明確約定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至購(gòu)房者名下，是購(gòu)房交易的最終目的之一，相關(guān)約定必不可少。協(xié)議中應(yīng)明確約定出售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)、具體期限以及雙方的責(zé)任分工。例如，出售方應(yīng)在房屋交付后多少日內(nèi)提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的資料，購(gòu)房者應(yīng)如何配合等。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的期限，即“何時(shí)能拿到房產(chǎn)證”，雖然受行政機(jī)關(guān)辦理時(shí)限影響，但仍可約定一個(gè)合理的預(yù)期期限，并明確若因出售方的原因?qū)е掠馄谖茨苻k理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房者有權(quán)采取何種救濟(jì)措施，如要求支付違約金、解除合同等。再次強(qiáng)調(diào)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，其承擔(dān)主體應(yīng)在協(xié)議中清晰劃分，避免重復(fù)約定或約定不明。六、拆遷補(bǔ)償款銜接與特殊約定的處理拆遷購(gòu)房與普通商品房買賣的一個(gè)重要區(qū)別在于，它往往涉及拆遷補(bǔ)償款的使用和銜接問題，這部分內(nèi)容需要在協(xié)議中作出針對(duì)性的明確約定。如果購(gòu)房款的一部分或全部來源于拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)明確補(bǔ)償款的具體金額、支付方（通常是拆遷人或其委托的單位）、支付給出售方的時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及與購(gòu)房者應(yīng)付房款的抵扣方式。例如，是由拆遷補(bǔ)償款支付方直接將款項(xiàng)支付給出售方，還是先支付給購(gòu)房者，再由購(gòu)房者支付給出售方。相關(guān)的支付憑證、收據(jù)如何出具，也需要約定清楚。對(duì)于拆遷安置中可能存在的其他優(yōu)惠政策或特殊待遇（如過渡費(fèi)的處理、車位的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)等），若與本次購(gòu)房相關(guān)，也應(yīng)在協(xié)議中一并明確，確保購(gòu)房者的合法權(quán)益得到全面保障。七、違約責(zé)任條款的周全設(shè)置違約責(zé)任條款是保障協(xié)議履行、約束雙方行為的“安全閥”，其設(shè)置應(yīng)具有針對(duì)性和可操作性，以最大限度地減少違約行為發(fā)生的可能性，并在違約發(fā)生時(shí)能夠有效地維護(hù)守約方的權(quán)益。協(xié)議中應(yīng)針對(duì)不同的違約情形分別約定違約責(zé)任。例如，出售方逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)約定逾期每日按總房款的一定比例支付違約金，逾期超過一定天數(shù)（如60日或90日），購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求出售方退還已付款項(xiàng)及支付違約金；出售方逾期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的違約責(zé)任，同樣可以約定違約金的計(jì)算方式和解除合同的條件。對(duì)于購(gòu)房者而言，逾期付款的違約責(zé)任也需明確，如逾期付款的違約金計(jì)算方法，以及出售方在購(gòu)房者逾期達(dá)到一定期限后有權(quán)解除合同并要求承擔(dān)違約責(zé)任等。此外，還應(yīng)考慮到房屋質(zhì)量不符合約定、房屋面積差異超出約定范圍、出售方擅自抵押或出售房屋等特殊違約情形的處理方式和違約責(zé)任。違約金的比例或金額約定應(yīng)合理，既要能起到懲戒作用，也要避免過高導(dǎo)致法院調(diào)整。八、補(bǔ)充協(xié)議與附件的重視主合同條款可能無法涵蓋所有具體細(xì)節(jié)，此時(shí)補(bǔ)充協(xié)議和附件就顯得尤為重要。對(duì)于主合同中未明確約定或約定不詳盡的內(nèi)容，雙方可以通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式進(jìn)行完善。例如，關(guān)于房屋裝修的具體標(biāo)準(zhǔn)、家具家電的留存、車位或儲(chǔ)藏室的購(gòu)買或租賃、物業(yè)管理的前期約定等。補(bǔ)充協(xié)議與主合同具有同等法律效力。協(xié)議的附件也是合同不可分割的組成部分，常見的附件包括：房屋平面圖、戶型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》樣本、雙方身份證明復(fù)印件、相關(guān)權(quán)屬證明復(fù)印件等。在簽署協(xié)議時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)附件材料是否齊全、內(nèi)容是否與約定一致，并在附件上簽字蓋章確認(rèn)。九、爭(zhēng)議解決方式與其他重要條款協(xié)議中還應(yīng)明確約定爭(zhēng)議解決方式。通常有兩種選擇：一是協(xié)商不成時(shí)，向房屋所在地人民法院提起訴訟；二是提交某仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。二者只能選擇其一，一旦選定，對(duì)雙方均具有約束力。此外，協(xié)議的生效條件、解除條件、合同的變更與補(bǔ)充程序、通知與送達(dá)條款（明確雙方的聯(lián)系方式和送達(dá)地址）、不可抗力的界定及處理等，也都是合同中不可或缺的組成部分，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行明確約定。結(jié)語拆遷購(gòu)房協(xié)議的簽訂，關(guān)乎重大財(cái)產(chǎn)利益，容不得半點(diǎn)馬虎。上述注意事項(xiàng)，旨在為廣大拆遷戶提供一個(gè)審視協(xié)議范本的框架和思路。在