房產(chǎn)頂樓協(xié)議范本及注意事項(xiàng)指南在房地產(chǎn)交易或物業(yè)管理實(shí)踐中，頂樓房產(chǎn)因其獨(dú)特性（如可能附帶屋頂露臺(tái)、視野開闊等），常常涉及到一些特殊的權(quán)利義務(wù)約定。為避免日后產(chǎn)生糾紛，一份權(quán)責(zé)清晰、內(nèi)容周全的頂樓協(xié)議至關(guān)重要。本文旨在提供一份相對(duì)通用的房產(chǎn)頂樓協(xié)議范本，并附上詳盡的注意事項(xiàng)，以期為相關(guān)方提供務(wù)實(shí)的參考。一、房產(chǎn)頂樓協(xié)議范本房產(chǎn)頂樓使用及管理協(xié)議甲方（通常為：樓下業(yè)主/全體業(yè)主/開發(fā)商/物業(yè)公司）：法定代表人/負(fù)責(zé)人（如適用）：身份證號(hào)碼/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：乙方（通常為：頂樓業(yè)主）：身份證號(hào)碼：聯(lián)系地址：聯(lián)系電話：鑒于：1.甲方為[此處簡(jiǎn)述甲方對(duì)頂樓空間的權(quán)利基礎(chǔ)，例如：該房產(chǎn)所在樓宇的部分業(yè)主/開發(fā)商/物業(yè)管理方]。2.乙方為[具體房號(hào)]的業(yè)主，該房產(chǎn)位于[小區(qū)名稱][號(hào)樓]頂層。3.為明確乙方對(duì)其房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的頂樓空間（包括但不限于屋頂平臺(tái)、天臺(tái)等，以下統(tǒng)稱“頂樓空間”）的使用權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)樓宇整體安全及全體業(yè)主的共同利益，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守。第一條頂樓空間范圍界定1.1本協(xié)議所指頂樓空間，具體范圍為：[詳細(xì)描述，建議附圖，并注明圖紙作為本協(xié)議附件，例如：乙方所購(gòu)房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的樓頂區(qū)域，東至XX，西至XX，南至XX，北至XX，具體詳見本協(xié)議附件一《頂樓空間范圍示意圖》]。1.2該范圍不包括樓宇公共的消防通道、通風(fēng)口、排煙口、電梯機(jī)房、供水供電設(shè)施、通訊基站等公共設(shè)施設(shè)備及其附屬空間，乙方不得妨礙此類公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行、維護(hù)和檢修。第二條使用權(quán)利與限制2.1乙方在遵守本協(xié)議各項(xiàng)約定的前提下，對(duì)本協(xié)議第一條界定的頂樓空間享有[例如：專屬使用權(quán)/優(yōu)先使用權(quán)/共同使用權(quán)下的合理使用權(quán)利，請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況選擇并細(xì)化]。2.2未經(jīng)甲方書面同意及相關(guān)政府部門審批，乙方不得：(1)改變頂樓空間的結(jié)構(gòu)、外觀或用途；(2)搭建任何形式的建筑物、構(gòu)筑物（包括但不限于陽(yáng)光房、棚屋、圍欄等）；(3)損壞或拆除原有的防水層、隔熱層、避雷設(shè)施等；(4)安裝可能對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)安全或其他業(yè)主造成影響的設(shè)備（如大型太陽(yáng)能板，需另行評(píng)估并約定）；(5)堆放超重、易燃、易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品；(6)從事任何商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或其他影響小區(qū)秩序和其他業(yè)主正常生活的行為。2.3乙方在使用頂樓空間時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)定，保持環(huán)境整潔，不得亂扔垃圾，不得制造噪音、油煙等污染。2.4乙方不得利用頂樓空間晾曬衣物以外的雜物，如確有需要安裝固定晾衣架，需經(jīng)甲方同意并符合統(tǒng)一規(guī)范。第三條維護(hù)與修繕3.1頂樓空間（包括但不限于屋頂、防水層、隔熱層、女兒墻、排水系統(tǒng)等）的日常檢查、小修小補(bǔ)及清潔工作，由[甲方/乙方]負(fù)責(zé)，費(fèi)用由[甲方承擔(dān)/乙方承擔(dān)/雙方按比例承擔(dān)，具體約定]。3.2因自然老化、不可抗力等原因?qū)е马敇强臻g需要中修或大修的，由[甲方/全體業(yè)主，通過(guò)專項(xiàng)維修資金或業(yè)主分?jǐn)偡绞絔負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用由[專項(xiàng)維修資金支出/相關(guān)業(yè)主按約定比例分?jǐn)俔。3.3因乙方使用不當(dāng)或過(guò)錯(cuò)造成頂樓空間損壞（包括但不限于防水層破壞導(dǎo)致漏水），或給其他業(yè)主造成損失的，由乙方承擔(dān)全部維修責(zé)任及賠償責(zé)任。3.4甲方或物業(yè)管理方因維修公共設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)入頂樓空間時(shí)，乙方應(yīng)予以配合，不得無(wú)故阻撓。第四條費(fèi)用承擔(dān)4.1除本協(xié)議第三條約定的維護(hù)修繕費(fèi)用外，乙方使用頂樓空間所產(chǎn)生的水、電等費(fèi)用（如有獨(dú)立計(jì)量），由乙方自行承擔(dān)。4.2[其他可能產(chǎn)生的費(fèi)用，如：因乙方專屬使用而額外產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)溢價(jià)等，需雙方協(xié)商明確]。第五條安全責(zé)任5.1乙方應(yīng)自行承擔(dān)其在頂樓空間活動(dòng)的安全責(zé)任，并對(duì)其允許進(jìn)入該空間的人員安全負(fù)責(zé)。5.2乙方應(yīng)采取必要措施，防止高空墜物等安全隱患，尤其要注意未成年人及寵物的安全。5.3如因乙方原因在頂樓空間發(fā)生安全事故，造成他人損害的，由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。第六條協(xié)議期限6.1本協(xié)議期限自雙方簽字蓋章之日起生效，至乙方不再擁有該頂樓房產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)之日止。6.2若乙方轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承該頂樓房產(chǎn)，應(yīng)提前通知甲方，并確保受讓方或繼承人知曉并同意遵守本協(xié)議的全部條款，本協(xié)議項(xiàng)下乙方的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第七條違約責(zé)任7.1任何一方違反本協(xié)議約定，經(jīng)另一方書面通知后[例如：15日內(nèi)]仍未改正的，守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括但不限于：限期整改、恢復(fù)原狀、賠償損失等。7.2若乙方違反本協(xié)議第二條第2.2款的禁止性規(guī)定，甲方有權(quán)要求乙方立即拆除違章搭建、恢復(fù)原狀，并可要求乙方支付[具體金額或計(jì)算方式]的違約金；情節(jié)嚴(yán)重的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，收回乙方對(duì)頂樓空間的使用權(quán)。第八條爭(zhēng)議解決8.1因本協(xié)議履行發(fā)生的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。第九條其他9.1本協(xié)議未盡事宜，可由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。9.2本協(xié)議附件（如有《頂樓空間范圍示意圖》等）為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。9.3本協(xié)議一式[肆]份，甲方執(zhí)[貳]份，乙方執(zhí)[貳]份，具有同等法律效力。（以下無(wú)正文）甲方（簽字/蓋章）：日期：年月日乙方（簽字）：日期：年月日見證人（如有，通常為物業(yè)公司）：日期：年月日---二、簽訂房產(chǎn)頂樓協(xié)議注意事項(xiàng)指南簽訂房產(chǎn)頂樓協(xié)議，關(guān)乎切身利益與長(zhǎng)久安寧，務(wù)必審慎對(duì)待。以下注意事項(xiàng)，供您參考：（一）明確協(xié)議主體，核實(shí)權(quán)利基礎(chǔ)*甲方身份：究竟誰(shuí)有權(quán)與您簽訂這份協(xié)議？是開發(fā)商（在保修期內(nèi)或有特別約定）、物業(yè)公司（需有業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)授權(quán)），還是樓下其他全體業(yè)主（或其授權(quán)代表）？這直接關(guān)系到協(xié)議的效力。務(wù)必核實(shí)甲方對(duì)頂樓空間的處分權(quán)或管理權(quán)來(lái)源。*乙方身份：確保是頂樓房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)使用人。*多方參與：若頂樓空間涉及整棟樓業(yè)主的共同利益，協(xié)議的簽訂最好有物業(yè)管理方參與見證，甚至需要獲得業(yè)主大會(huì)或多數(shù)業(yè)主的同意，尤其是在涉及重大權(quán)利義務(wù)分配或費(fèi)用分?jǐn)倳r(shí)。（二）清晰界定“頂樓空間”的范圍與權(quán)利性質(zhì)*范圍要具體：不能簡(jiǎn)單寫“頂樓”，最好有明確的四至界限，例如“XX號(hào)樓屋頂XX區(qū)域，具體見附圖”。附圖應(yīng)清晰，并作為協(xié)議附件。要明確是否包含屋頂露臺(tái)、設(shè)備間、通道等。*權(quán)利性質(zhì)要明確：是“專屬使用權(quán)”、“優(yōu)先使用權(quán)”還是“共同使用權(quán)下的合理分配”？不同的權(quán)利性質(zhì)，意味著不同的使用權(quán)限和責(zé)任。“專屬使用權(quán)”并非絕對(duì)，仍需受到法律、法規(guī)及物業(yè)管理規(guī)定的限制，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。（三）細(xì)化使用規(guī)則，劃清權(quán)利邊界*明確允許做什么，禁止做什么：這是協(xié)議的核心內(nèi)容。例如，是否允許種花養(yǎng)草？是否允許安裝太陽(yáng)能熱水器（需考慮承重、安全、美觀）？是否允許搭建遮陽(yáng)棚（通常不允許，或有嚴(yán)格限制）？絕對(duì)禁止的行為（如違建、破壞結(jié)構(gòu)、堆放危險(xiǎn)品）必須一一列明。*使用規(guī)范：包括噪音控制、衛(wèi)生保持、垃圾處理、是否允許外人進(jìn)入等。例如，不得在頂樓舉辦喧鬧聚會(huì)，不得高空拋物。*結(jié)構(gòu)與外觀保護(hù)：嚴(yán)禁擅自改動(dòng)屋頂結(jié)構(gòu)、破壞防水層、隔熱層、避雷設(shè)施等，這是重中之重，直接關(guān)系到整棟樓的安全。（四）明確維護(hù)責(zé)任與費(fèi)用分?jǐn)?日常維護(hù)：由誰(shuí)負(fù)責(zé)日常的清掃、檢查？費(fèi)用誰(shuí)出？*維修責(zé)任：屋頂漏水是最常見的問(wèn)題。因自然老化導(dǎo)致的漏水，維修責(zé)任和費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？因乙方使用不當(dāng)導(dǎo)致的漏水，又由誰(shuí)負(fù)責(zé)？大修、中修、小修如何界定？費(fèi)用如何分?jǐn)偅I(yè)主自籌、專項(xiàng)維修資金等）？這些都要寫得清清楚楚，避免日后扯皮。*第三方維修：若涉及公共區(qū)域維修需進(jìn)入頂樓，乙方有配合義務(wù)。（五）厘清費(fèi)用承擔(dān)，避免糊涂賬*物業(yè)費(fèi)：使用頂樓是否需要額外支付物業(yè)費(fèi)或管理費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)是什么？*水電費(fèi)：若在頂樓安裝電器（如照明、小型水泵），水電費(fèi)如何計(jì)量和承擔(dān)？*維修基金：明確專項(xiàng)維修資金的使用范圍和程序。（六）設(shè)定違約責(zé)任，保障協(xié)議履行*違約情形：列舉可能出現(xiàn)的違約行為。*責(zé)任形式：包括但不限于停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金，甚至解除協(xié)議、收回使用權(quán)等。違約金的數(shù)額或計(jì)算方式應(yīng)合理明確。*救濟(jì)途徑：明確違約后協(xié)商不成時(shí)的解決方式，是仲裁還是訴訟，以及管轄機(jī)構(gòu)。（七）關(guān)注協(xié)議的生效、變更與終止*生效條件：是雙方簽字即生效，還是需要滿足其他條件（如業(yè)主大會(huì)通過(guò)）？*期限：協(xié)議有效期多久？是否與房產(chǎn)所有權(quán)期限一致？*轉(zhuǎn)讓與繼承：若乙方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，該協(xié)議權(quán)利義務(wù)是否一并轉(zhuǎn)讓？新業(yè)主是否需要重新簽訂協(xié)議或書面確認(rèn)？*變更與解除：如何修改協(xié)議內(nèi)容？在什么情況下可以解除協(xié)議？（八）尋求專業(yè)幫助，謹(jǐn)慎簽署*咨詢專業(yè)人士：房產(chǎn)協(xié)議涉及法律、建筑等專業(yè)知識(shí)，必要時(shí)可咨詢律師或相關(guān)專業(yè)人士，對(duì)協(xié)議條款進(jìn)行審核，確保自身權(quán)益得到充分保障。*書面形式：務(wù)必采用書面形式，并由各方簽字蓋章?？陬^約定難以舉證，風(fēng)險(xiǎn)極大。*留存證據(jù)：簽訂協(xié)議過(guò)程中的溝通記錄、相關(guān)審批文件、附圖等，均應(yīng)妥善保管。（九）了解法律法規(guī)，尊重公共利益*遵守法律：協(xié)議內(nèi)容不得違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，例如不得約定允許搭建違法建筑。*尊重相鄰